[빌라 경매]골목안쪽, 주안동 신기마을4차

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 501985 임의경매입니다.

지난번에 소개드렸던 신기마을3차와 

동일 선상에 있는 4차입니다. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요

- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 856-55, 신기마을 4층 403호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 63,000,000원

- 최저가 : 30,870,000원(미납있는 물건으로 입찰보증금은 618만원)

- 면적 : 31.795㎡

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 16세대

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향(방향에 상관없이 막혀있음)

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역, 신기마을 1, 2, 3차 있음

입찰 2차(감정가의 70%)에 미납이 발생한 물건입니다. 4층 물건인데 4499만원이나 적어내셨네요. 이쪽 물건은 집크기가 작습니다. 이 길 건너편은 40㎡ 이상 물건으로 집에 들어가보면 답답한 느낌이 들지않습니다. 이 부근 공인중개사무소에 집 내놓으러 가면 주로 묻는 것이 층수, 집크기입니다. 4층에, 31㎡크기의 안쪽 골목은 이주변에서 좋은 물건이란 이야길 듣지못합니다. 세도 잘안나가고요. 저 멀리에 커버씌어둔 오토바이가 있는데 거기가 신기마을3차 입구입니다. 4차는 그 바로 앞입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 병원 : 신기시장 사거리

- 편의시설 : 신기시장, 이마트에브리데이, GS25

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발

지적도처럼 이전에 소개해드렸던 신기마을3차 바로 앞에 있는 물건입니다. 같은 골목에 마주 보고 있는 빌라죠. 이 주안동에 얼마나 많은 빌라가 있는지 이주변의 지적도는 많이 확인해봤기때문에 그냥 최대한으로 지도를 확대를 해보았습니다. 저 네모 모양이 대부분 빌라라고 보시면 됩니다. 맨 상단이 선진빌라, GS25바로 옆도 신기마을입니다. 신광빌라도 보이고요. 큰길쪽으로 가면 건영빌라도 있겠죠?! 이곳은 영세한 사람들이 많이 있지만, 나이대가 젊은 곳으로 경제활동을 하고 있는 분들이 많이 살고 있습니다. 제가 인천에서 피해야할 곳(경매기피지역)이라고 소개드린 곳인, 간석, 만석, 학익쪽은 영세하고 일정한 수입이 없는 노인분들이 많은 곳입니다. 참고하시면 되겠습니다.

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-02-16

- 확정일자 : 2016-02-16

- 배당요구 : 2018-02-27

- 보증금 : 1600만원

임차인에 관한 정보는 위의 사진과 같이 법원 경매사이트에서 무료로 확인 가능합니다. 구글이나 네이버, 다음에서 '부동산 경매', '법원 경매 사이트'로 검색하시면 요런 사이트가 나옵니다. 여기서 사건을 검색하시고, 조회를 누르면 사건 개요가 나옵니다. 해당 사건에 조회할 수 있는 서류가 감정평가서와 바로 이 매각물건명세서입니다. 이 매각물건명세서에 뭔가 권리가 써있으면 낙찰받아도 챙겨야하는 물건이니 조심해야합니다. 회원가입을 해서 관심지역, 관심물건을 저장해두고 어떻게 낙찰되었는지 살펴보면 재미있습니다.ㅎ

이 세입자는 전입, 확정일자, 배당요구까지 잘 준비했습니다. 전액배당 받는 세입자이니 안심하고 낙찰받아도 됩니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 확인필요

위까지는 안올라가봤습니다. 아랫쪽에서 올려다봐도 샤시가 새것이 아닙니다. 이 일대는 대부분 1996년에 지어진 빌라들이라고 보시면 됩니다. 집수리가 전체적으로 안되어있다면, 필히 올수리를 해야합니다. 아마 전체적으로는 안한 것 같고, 법원 집행관이 찍어서 제출한 아래쪽 사진상 현관문에 도어락이 있는 것으로 보아, 부분적으로 수리한 것으로 보입니다. 집행관이 권리신고에 대한 사항을 우편물로 이렇게 꼽아두고 사진을 찍어서 현황조사서를 작성하는데 그때 제공된 사진인 것 같네요. 샤시시공이 안되어있으면 겨울에 웃풍이 심하게 들어 매우 춥습니다. 이 집은 낙찰이 문제가 아니라 집수리가 되어야 할 것입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-02-04	소유권이전	임**	59,000,000원
2016-02-04	근저당권설정	인천수협	44,400,000원
2017-07-04	압류	수원세무서	-
2017-07-14	가압류	전남동부수협	394,977,389원
2017-07-19	가압류	농협중앙회	376,820,387원
2017-09-05	압류	동수원세무서	-
2018-01-25	압류	여수시	-
2018-02-05	임의경매개시결정	인천수협	-
2018-02-07	압류	여수시	-

수산물, 농산물 관련 사업을 하시던 분인지, 가압류 금액이 큽니다. 채무자의 집주소(양평 오빈역 부근)를 검색해보니 아래의 사진처럼 뭔가 사업체처럼 보이는 큰 집이 나옵니다. 중간에는 용달트럭이 짐을 실을 수 있는 설비처럼 보이고요. 이렇게 사업체를 운영하면서, 인천에도 투자를 한 것이네요. 

아마 관리는 부근의 공인중개사에게 맡기고, 신경쓰지않으셨을 것 같네요. 이 물건은 경매로 나와서 매매한 것도 아니더군요. 그럼 투자용으로 산것인데 어찌 양평군에 있는 분이 인천까지 물건을 사두신 것인지 의아합니다.  

6. 시세조사

매매는 4800만원 전후, 전세는 1800만원, 월세는 300만원에 월 25만원정도 하지 않을까 예상됩니다.

앞서 말씀드린대로 골목 안쪽에 4층, 작은 사이즈의 집이라 세입자 구하기 힘들 것이며, 집수리가 안되어 있어 집수리비를 반드시 고려해야합니다. 저는 입찰에 참여하지 않을 물건입니다. 저는 4층 물건에는 전혀 입찰을 하지 않습니다. 다만, 이런 물건도 있다...는 차원에서 소개드리는 것이니 꼭 기억해두시고 참고해주시면 되겠습니다.

- 예상낙찰가 : 3298만원

- 제반비용 : 699만원(수리비 500만원 포함)

- 입찰기일 : 2019-08-13

마무리

제 예상에 이물건은 3300만원에 낙찰될 것 같습니다. 집수리를 올수리급으로 하면 500만원 수준으로 들 것입니다. 수리하여 세를 놓아도 그리 인기있는 물건이 아닐텐데, 운영을 어떻게 하면 잘할 수 있을지 세부적인 계획없이 덥썩 낙찰받았다가는 곤란할 것입니다.

신기마을3차 물건을 소개드렸었는데 그 물건과 같이 올수리되어있고, 에어컨까지 있는, 그리고 2층의 물건이면 매우 괜찮은데, 여러모로 살펴봤을때 장점보다는 단점이 많이 보입니다. 이주변 빌라물건 입찰시 4층은 매우 낮은 금액으로 낙찰받아야 합니다.

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관련글_결과

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