안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 506836 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다. 

이전에는 4층 물건이 나와서 소개드렸었죠.

가장 인기있는 2층이 나왔습니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.



이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 이곳은 법원까지는 거리가 좀 있긴 하지만 이곳에는 낮에는 주차할 곳이 제법 보입니다. 길쭉하게 쭉올라가 있어 한번보면 기억나는 건물이죠. 아마 이웃분들께서도 기억하시는 분이 계실 것 같은데, 이 물건은 전에 소개해드린 신원빌라가 맞습니다. 그때는 4층이였고 이번에는 최선호 층인 2층이 물건으로 나왔습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.

1. 물건개요


- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 202호
- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 37.86(약13평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1(추가로 다용도실 있음) - 세대수 : 8세대/1동 - 주차여부 : 가능하지만 어려움 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님) - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재



양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있습니다. 아주 답답한 느낌이 드는 곳이고 빛도 잘 들지 않아 한낮에도 약간 어둡다는 느낌이 드는 곳일 것 입니다. 하지만 빌라에서 최고로 치는 2층입니다. 이전에 소개되었던 4층보다 500만원 가량 높은가격에 수요층이 많은 인기 있는 물건이라고 생각하시면 됩니다. 주변 중개사무소로 가서 평형과 층수를 이야기하면 바로 직접보러 가고 싶다고 이야기할 인기있는 층입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.


2. 지역분석


- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스) - 학교 : 학익여고 - 병원 : 50m 큰길 - 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장 - 녹지 : 녹색마을쉼터 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



주안동 신원빌라이라 검색하면 지도상에 A와 B가 보입니다. 인천은 좁은 지역에 빌라가 가득한 곳이 많습니다. 경매로 나온집이 아닌 곳으로 임장을 떠난(?) 바보같은 짓을 한 두어번하고부터는 번지주소로 검색을 하고 있습니다. 지적도상 노란색 메인도로를 따라 쭈욱 올라가면 주안역이 나오고, 아랫쪽으로 고개하나만 지나면 바로 문학IC가 나오는 교통이 좋은 편입니다. 300m정도에는 규모가 큰 신기시장이 있습니다. 번화가쪽과 가깝고 문학IC 인근이라 이곳에서 광역버스도 정차를 합니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-10-06

- 확정일자 : 2016-10-06

- 배당요구 : 2018-05-29

- 보증금 : 2300만원
전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


이 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-09-13

 소유권이전 

 김**

 72,000,000원 

 2016-09-13 

 근저당권설정 

 강동농협 

 58,800,000원 

 2018-03-26 

 가압류 

 롯데카드 

 19,094,614원 

 2018-04-03 

 가압류 

 삼성카드 

 6,447,111원 

 2018-05-14 

 임의경매 

 강동농협 

 49,758,733원 

 2018-06-01 

 가압류 

 케이비국민카드 

 13,777,354원 


소유주 1982년생 김씨가 7200만원으로 매매를 했습니다. 저는 등기부를 볼때 소유주의 재산정도를 가늠해보기 위해, 소유주의 집주소를 확인해서 거주지를 확인하는 편입니다. 소유주 김씨는 서울시 암사동 주변에 빌라에서 살고 있으며, 경제력이 있다는 느낌이 안듭니다. 2016년, 대출이 잘될 때이니까 아마 대출이자만 내는 식으로, 이런 수준의 빌라를 여러채 매매했을 가능성이 있습니다. 그러고보니 소유주 이름을 많이 봤던 것 같기도합니다. 워낙에 흔한 이름이긴해서 다른 사람일 수도 있겠지요. 한번 막히면 연쇄적으로 막힙니다. 롯데카드 막히고 연이어 삼성카드가 가압류를 신청했습니다. 


6. 시세조사


매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(2019-03-08 신원빌라 권리분석 발췌)
2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원
- 제반비용 : 153만원
- 입찰기일 : 2019-07-02


마무리


이전에는 비교적 높은 예상낙찰가로 낙찰이 되었었습니다. 인기물건이지만 낙찰가율이 조금 낮아진 것을 감안하여 전보다 가격을 낮췄습니다.(신원빌라 4층 402호 예상낙찰가 4895만원, 최고매수신고가 4320만원) 
이물건은 4700만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 낙찰가의 80%가 대출되니 3760만원, 세입자 보증금 500만원에 30만원으로 받으면, 3760(대출)+500(보증금)=4262만원...내 자본이 440만원이 필요한 물건입니다. 3760만원의 대출이자(금리3.5%로 계산)는 10.9만원입니다. 19만원이 주머니로 들어오는 것이죠. 수익률을 계산해보면....440만원 투자해서 228만원인 51.8%입니다.
지금은 대출규제가 심한편이지만 불과 2~3년 전 만해도, 이렇게 물건 10개 사서 운영하는 사람이 많았습니다. 경매 관련 책을 보신적이 있는 분은 본적이 있으실 겁니다. 1년 목표 월세 10개로 월수입 200만원 이상, 상가주택...위와 같은 계산을 통해서 계속해서 늘리면 가능한 수치였습니다. 지금은 직장인에 대출이 없는 사람을 기준으로 한다면 이정도 수준으로는 4개까지는 만들어낼 수는 있습니다. 입지가 좋은 빌라 2층 물건은 잡아두면 월세가 잘 나옵니다. 마이너스통장으로 아예 집을 사서 은행에 주는 이자마저 아낀다면 수익이 더 좋겠죠?




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. 연예인 2019.07.02 18:00 신고

    글 잘 읽고 갑니다~
    공감이요~

  3. 원당컴 2019.07.02 18:18 신고

    빌라는 꼭대기 층은 인기가 좀 떨어 지더라구요...
    가장 인기있는 2층인데...
    가격이 착하게 나온것 같네요.^^
    잘 보고 갑니다.

  4. 드래곤포토 2019.07.02 18:41 신고

    잘보고갑니다
    좋은하루되세요

  5. ruirui 2019.07.02 19:08 신고

    엘베 없는 빌라는 2층이 로얄층이네요~
    고급 정보 잘 배워 갑니다~ ^0^

  6. 『방쌤』 2019.07.02 19:29 신고

    빌라는 2층이 제일 인기군요~
    동네에 보면 예쁘게 꾸며놓은 빌라들도 많더라구요.^^

    • 그렇게 이쁘게 꾸며진 빌라들은...도시형생활주택이라고 할거예요. 엘베가 있는 도시형생활주택은 2층이 로얄층이 아닙니다.ㅎ

  7. 행복사냥이 2019.07.02 20:05 신고

    로얄층 잘 알고 갑니다.^^

  8. Laddie 2019.07.02 20:12 신고

    빌라 로얄층은 2층이군요 ^^
    잘 보고 갑니다

  9. Deborah 2019.07.02 20:53 신고

    오늘도 좋은 경매 정보를 올려 주셨네요. 많은 분들이 도움을 받았을겁니다.

  10. 푸우시로 2019.07.02 21:21 신고

    저도 나이가 있어서 이런 글 좋아합니다. ㅎㅎ 부동산 지나칠때 한번씩 쳐다보고 다녀요~ 감사합니다!

  11. 제나  2019.07.02 21:57 신고

    낮에 약간 어두운 것만 빼면 나쁘지 않은 환경이네요. 위에서 글을 읽으면서 대충 마음속으로 얼마정도 하겠다 예상했는데 라드온님의 예상낙찰가와는 차이가 많네요 ㅎㅎ

  12. 죽풍 2019.07.02 22:28 신고

    전원주택 매매, 전문가님의 고견을 잘 듣고 참고하면 좋을 것 같습니다.
    감사합니다.

  13. 미.야 2019.07.02 23:07 신고

    주택도 경매에 종종 나오는 편인가요??

  14. 후미카와 2019.07.02 23:16 신고

    왜 2층이 인기가 많아요? ? 그게 궁금해서 ^^ 가격도 괜찮아 보이네요. 이런게 경매의 매력인가? 확.. 질른닷!!

    • 요....윗쪽에도 비슷하게 문의주신분이 계셔서...ㅎㅎㅎ

      신축은 엘베도 들어가니, 층수가 상관없습니다. 제가 말씀드리는건 엘베없는 좀 오래된 빌라입니다.ㅎ전에 소개를 드렸는데 요즘 신축빌라는 빌라라고 잘안하고 도생이라고,,,도시형생활주택이라고 말합니다.

      선호층은 2>3>1>4입니다.

      왜인지는, 직접가보시면 답이 바로나옵니다. 4층까지 짐들고 오르기힘드실겁니다. 게다가 옥상 방수가 제대로 안된곳을 만날수있고, 또 여름에 덥습니다.ㅠ
      1층은 방범문제랑, 사생활문제가 있죠. 더워서 문열어두면 다 들여다봅니다.

    • 후미카와 2019.07.02 23:56 신고

      오.. 바로 이해 했어요.
      역시 전문가!!
      자세한 답변 감사해요 ^^

  15. 둘리토비 2019.07.02 23:31 신고

    빌라, 다세대주택이 부동산 상권에서 지금도 찬밥신세인가요?
    아 경매의 입장에서는 물량이 적지는 않을 것 같아요

    저도 좀 고민하며 보고 있습니다~^^

    • 실거주로는 찬밥일지는 몰라도...투자용으로는 찬밥신세인적은 없었습니다. 적어도 인천에서는요.

      도서관에서 경매관련 서적을 찾아보시면 위에서 말씀드린 수익계산과 계획,,,,이런것을 보실 수 있을거예요. 하나같이 이정도 규모의 빌라를 여러채 낙찰받아 운영하는 것이라고 보시면 됩니다.

  16. 꿍스뿡이 2019.07.03 00:37 신고

    빌라는 2층이 로열층이군요.
    글을 읽고 생각해보니 빌라는 엘리베이터가 없으니 꼭대기 층보다는 어느정도 높이가 되는 2층이 로열층이 타당하구나~
    라는 생각이 들었습니다 ㅎㅎ

    빌라를 보니 궁금한것이
    매매가 쉽지 않다고 하는데 맞는지요?

    • 딱히 그렇지는 않습니다. 세대수가 적기때문에 거래가 안되는것으로 보일순있지만 거래가 적다거나 그렇진않습니다. 다만 자산가치가 아파트에 비해 적습니다. 그래서 저소득층이 많이 찾습니다.

  17. IT세레스 2019.07.03 00:47 신고

    빌라들이 참 많네요.^^
    좋은 하루 되세요.

  18. 로안씨 2019.07.03 01:20 신고

    지금 장모님 빌라와 비슷한 것 같습니다 ^^
    지금은 장모님 빌라에 얹혀 살지만 비슷한 느낌이네요 ㅎㅎ

  19. 물레방아토끼 2019.07.03 01:40 신고

    ㅋㅋ나중에 자취할때 많은 도움이 될거같아요 ㅎ

  20. 인에이 2019.07.03 18:09 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다!!:)

  21. 모모의 가사노동 2019.07.04 19:47 신고

    좋은정보 잘봤습니다.
    하나 막히면 연쇄적으로 좌라라락~~

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505406 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.



이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다.
제가 전에 팁으로 하나 알려드렸던 것인데 기억이 나실지 모르겠습니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 지나가면서 몇번이나 봤던 곳인데 이제서야 조우하게 되었습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 4층 402호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 37,730,000원(감정가의 49%, 2회 유찰)

- 면적 : 37.86(약13평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1(추가로 다용도실 있음)

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 가능하지만 어려움

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님)

- 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재



양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사진처럼 남향이라 빛이 잘 듭니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있지만 주변건물의 높이가 낮아, 빛이 잘 들고, 통풍도 잘 될 것으로 보입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.


2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스)

- 학교 : 학익여고

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장

- 녹지 : 녹색마을쉼터

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



신기시장사거리 방향으로 쭈욱 올라가면 주안역이 나옵니다. 반대쪽으로 조금 내려가면 바로 문학IC가 나와서 제2경인고속도로를 탈 수 있습니다. 신기시장쪽 버스정류장을 가면 서울, 경기권역을 운행하는 광역버스를 이용할 수도 있습니다. 학익여고를 끼고 있는 신동아아파트 단지가 나오는데 8단지까지 있는 대단지아파트가 있어 유동인구도 많고 다양한 편의시설이 많이 있습니다. 학익여고쪽의 도로는 오르막 경사가 제법 높은편입니다. 이번 사건물건부터 경사가 서서히 시작됩니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(허**)

- 전입일자 : 2017-02-10

- 확정일자 : 2017-02-10

- 배당요구 : 2018-05-04

- 보증금 : 2000만원(소액임차인, 전액배당)


전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



전경 사진(맨 위 사진)을 보면 반짝반짝 깨끗한 화이트샤시가 보입니다. 보존등기가 1996년으로 올수리가 된 물건으로 보입니다. 그 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 다용도실은 아마 보일러가 떡~하니 있을 겁니다. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-01-23

 소유권이전 

 이**

 75,000,000원 

 2017-01-23 

 근저당권설정 

 인천수협 

 58,800,000원 

 2017-12-23 

 가압류 

 서울보증보험 

 19,888,000원 

 2018-02-13 

 가압류 

 신한카드 

 14,064,911원 

 2018-04-17 

 임의경매개시결정 

 인천수협 

 47,861,877원 

 2018-06-15 

 가압류 

 하나은행  

 26,718,057원 


빌라를 담보로 대출을 받을 때, 은행에서는 담보에 대한 보증보험에 가입을 합니다. 빌라물건에 대한 권리분석을 보시면, 근저당권이 설정되어 있는 것은 대부분 가압류로 **보증보험이 따라나오는데 이게 바로 그 이유입니다. 부산에 사는 이**씨(1978년생)가 투자목적으로 산 것인지 왜샀는지는 잘모르겠습니다만, 다달이 나가는 이자+원금 30만원 부담됐었나 봅니다. 처음부터 전세가 아니라 월세를 받아서 운영했어야하는데 조바심이 나서였는지, 전세로 받았습니다. 1년도 채 안되는 시점에 운영이 꼬였습니다. 


6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08


낙찰가 4900만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로

4000만원 정도 대출이 됩니다.

이자 13만원에 30년 만기로 원금 11만원.

월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 6만원이 남습니다.

자기자본은 500만원정도?

경매로도 소소하게 용돈 벌이할 수 있습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.03.08 06:51 신고

    오늘은 주안동 신원빌라 권리분석을 해주셧군요? 결론은 용돈 벌이를 할 수 있다 이군요?
    분석글 잘 읽고 갑니다^^

  2. 버블프라이스 2019.03.08 07:00 신고

    여유 돈만 되면 ㅠ 대출 받지 않고 이런 투자를 해봤으면 소원이 없겟습니다.. 세입자 받아서 고정 수익 짭짤할 것 같습니다

  3. 로샤 2019.03.08 10:10

    오늘도 잘보고 갑니다!

  4. 성짱 2019.03.08 10:13

    신원빌라 어디서 들어본것같더니 저희동네에도 똑같은빌라있어여ㅋㅋㅋ

    • 빌라는 워낙에 많아서, 같은 이름이 많이 있지요. 신원빌라, 전국으로 검색해보시면 더 많이 나올거예요.ㅎ

  5. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.08 11:45

    잘보고갑니다!

  6. 도미 2019.03.08 12:36

    공부에도움많이됩니다^^

  7. 쿵돌 2019.03.08 12:53 신고

    잘보고갑니다~

  8. 인생조무사 2019.03.08 13:29 신고

    잘 보고 갑니다!

  9. luvholic 2019.03.08 14:00 신고

    대출을 잘 이용해서 투자를 하면
    적은 비용으로도 소소한 수익을 올릴 수 있겠네요~^^
    맑은 금요일입니다!
    좋은 기운으로 가득하길 바랄게요~

    • 맞습니다. 대출을 잘이용하여 4채만 잘 운영하면, 원리금떼고도 고정적으로 60~80만원, 많게는 100만원까지도 만들어낼 수 있죠.ㅎ

  10. Patrick30 2019.03.08 15:29 신고

    느낌상으로는 며칠만에 뵙는 것 같습니다 ㅎ
    생업이 갑자기 미친듯이 바빠져서 어제는 거의 블로그 구경을 못했네요.
    오늘은 그나마 미세먼지가 좋습니다 ㅎ
    즐거운 주말 보내세요 ^^

    • 반갑습니다. 사이다님,
      저도 회사일, 집안일이 몰려서 좀 바쁘네요. 아직 아이들 기상전인 지금에나 좀 볼수있네요.ㅠ

  11. 영도나그네 2019.03.08 15:52 신고

    햐!
    정말 꼼꼼한 경매물건 분석이군요..
    적은 자금으로 한번 경매를해보면
    수익이 날것 같기도 하구요..
    덕분에 잘보고 갑니다..

    • 대출을 부정적으로만 보지 않고,
      잘 이용하여 나만의 무기로 만들어 낸다면
      정말 좋은 무기가 되어 나에게 돈을 벌어다주게 되는 것 같습니다.
      휴일 잘보내시기 바랍니다.

  12. 동건참치 2019.03.08 21:13 신고

    정보 감사합니다.

  13. 드림 사랑 2019.03.09 08:21 신고

    덕분에 잘보고 갑니다.

  14. 적투 2019.03.09 09:19

    언제나 정보잘보고갑니다

  15. 빗코 2019.03.09 12:09 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 임장조사는 실제 입찰은 안하실 땐 밖에서만 보시는거죠?
    중개소 팁도 적어주시고 잘 살펴볼 수록 알찬 내용이 많네요^^

    • 아, 예전 포스팅에서 소개드리긴 했는데 개인사정이 있어 올여름까지 정도는 임장을 못나갈 것 같습니다. 그래서 제가 손바닥처럼 꿰차고 있는(?) 까지는 아니래도 잘~아는 지역쪽만 찾아올리고 있습니다. 세입자 면담까지 마치면 제 입찰예상가는 좀 많이 예리해집니다.ㅎ

  16. 모피우스 2019.03.09 15:45 신고

    괜찮은 제안인데요...^^

    행복한 주말되세요

  17. TRLT 2019.03.09 16:45 신고

    오랜만에 들립니다. 라미드니오니님의 글만 꾸준히 읽어도 실력이 늘 것 같네요.
    자주 들리겠습니다.

  18. 제나  2019.03.10 16:55 신고

    가격대가 낮아서 괜찮아 보이네요. 소소한 용돈이라도 수익이 나온다면
    괜찮은 투자가 될 수 있겠어요.

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.03.10 21:59 신고

    분석 너무 재밋어요 ㅎㅎㅎ 올라오는 것마다 공부삼아 잘보구있어요^^

  20. @산들바람 2019.03.11 23:03 신고

    오늘의 경매물건소식
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14297물번1 임의경매 입니다.

빌라물건을 찾아보고 싶어서 인천지법으로 검색했더니

제가 선호하지 않는 지역 물건만 검색되더군요.

이번 주간에 입찰물건을 찾다보니, 앞선 신봉동과 능동의 

오피스텔 물건이 발견되어 조사하게 되었습니다.

입찰을 해볼까 말까 계속 고민이 되는 물건이네요.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



얼마 전에, 대략 보름전쯤에 소개해드렸던 것 같은데요. 동탄의 끄트머리에 위치한 능동 마지막 부근에 오피스텔촌이 있다고 말씀드렸었죠. 에스원스마트빌이였죠. 그 에스원스마트빌 옆쪽으로 큰 교차로가 나오는데 그곳에 위치하고 있는 물건입니다. 편의시설이 좀 빠지는 잠자는 방으로 주로 사용될 곳이라고 말씀드렸던 곳으로 역시나 수익형 부동산이다 보니 소유주가 두개를 갖고 있던 물건이 함께 매물로 나왔습니다. 어떤 물건인지 함께 보도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1065-2, 동탄퍼스트빌스타 9층 에이927호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 90,000,000원

- 최저가 : 63,000,000원(1회 유찰, 70%)

- 면적 : 20.15(7평)

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 1052세대 / 2동

- 주차여부 : 0.71대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 단지 많음, 작은 상권있음



2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)



로비를 지나 밖으로 나오면 바로 버스정류장이 있습니다. 건물내 CU도 있으며, B동으로 가면 상권의 중심입니다. 반경선으로 그어진 곳이 바로 중심상가쪽입니다. 반경으로 250m이내입니다. 250m면 겨울철에도 맨발로 슬리퍼신고 나가 다녀도 괜찮은 정도(물론 제 기준입니다ㅋㅋㅋ)의 거리입니다. 이지역에 초창기에 지어진 오피스텔로 나중에 지어진 앞쪽으로는 푸르지오시티오피스텔(붉은 동그라미인 물건 앞쪽), 뒤쪽으론 헤리움오피스텔에 끼여있습니다. 창은 많은데 밖을 내다보기는 좀 거시기하죠. 파란 동그라미는 이전 소개 물건인 에스원오피스텔입니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2015-02-27

- 확정일자 : 2015-02-27

- 배당요구 : 2018-09-14

- 보증금 : 500만원, 45만원


월세로 오래동안 살았네요. 2015.02부터 지금까지 살고 있습니다. 주변시세와 비슷한 500만원에 45만원으로 살고 계시네요. 대항력이 있는 세입자이지만 보증금이 500만원이고, 배당요구한 것으로 보아 집을 떠날 생각을 하고 있네요. 난이도없는 낙찰만 받으면 바로 운영할 수 있는 물건입니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



이름으로 미뤄보아 현세입자인 분은 여자분일 것 같습니다. 여자분이 4년동안 쭈욱 살아온 집으로 별도의 수리없이 도배, 벽지만 깨끗하게 잘하면 바로 세놓을 수 있을 것이라 생각합니다. 가격이 관건이 될 것 같습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-01-30

 소유권이전 

 선운개발, 김**

 

 2015-03-19

 소유권이전

 홍**

 106,351,940원 

 2015-03-19

 근저당권설정 

 우리은행 

 81,360,000원 


권리관계가 아주 깨끗한 누구라도 알만한 물건입니다. 건물짓고 분양사무실에서 홍**씨가 분양을 받았고, 그 분양받은 집으로 현 세입자가 계약을 한 것이죠. 등기부가 없는데, 세입자의 전입신고, 확정일자가 어떻게 나왔을고 하니, 등기를 등록하는 동안에도 세입자는 집에 들어가서 살아야하니 등기소에서 '등기를 등록하고 있는 중이다'라는 서류를 발급해줍니다. 이 서류는 등기부와 동일한 효력을 갖는 서류로 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보입니다. 분양 당시 1.06억에 매입했는데 현 시세는 1.0억정도선에서 거래되고 있습니다.


6. 시세조사

시세는 9500만원, 전세는 8500~9000만원, 월세 500만원에 40만원으로 형성되어있는 것으로 조사됩니다.


경매 투자자는 대부분 경락대출을 이용하여 부동산을 매매하기때문에 전세는 힘들지 모릅니다. 주변 전세가보다 저렴하게 내놓으면 세입자를 구할 수 있을지도 모릅니다. 하지만 그런 경우는 제 경험상 잘 없습니다. 요새는 똑똑한 세입자가 많기 때문이죠. 낙찰받아 월세로 운영하면 별도로 관리할 필요도 없이 월 40만원씩 입금되는 좋은 물건입니다. 저는 이런 물건을 쫓아다닙니다.
- 예상입찰가 : 6615만원
- 제반비용 : 590만원


아직도 계속 고민중입니다.

저는 직장을 다니고 있어서 입찰을 위해서는 휴가를 내야하죠.

예전같으면 아내에게 부탁을 했었는데,

그도 여의치 않네요. 당일까지 가봐야겠지만,

입찰쪽으로 계속 마음이 가네요.

이 물건은 시세차익은 크게 기대하지 않고,

운영으로 방향을 잡으면 좋을 것 같습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 공수래공수거 2019.02.20 08:44 신고

    투잡 한다는게 만만치 않습니다.^^

    • 아내가 요새 몸이 안좋아 요양중이라 입찰가라고 등떠밀지를 못하겠더군요. 제가 가야하는데 그도 쉽지않고요.ㅠ
      말씀처럼 쉽지않습니다.

  3. Patrick30 2019.02.20 10:22 신고

    원래 오피스텔은 짓자마자 분양은 받는게 아니라고 하더라구요, 4,5년 쯤 되는 지난 시점이니 현 시세가 거품이 빠진 시가라고 보고
    말씀하신 가격대로 박찰 받는다면, 괜찮은 수익률이 나올 것 같습니다 ㅎ
    모쪼록 잘 결정하시길 바랍니다 ㅎ
    아자!

    • 그렇게 생각하시는분도 계시지만, 신축오피스텔의 취등록세가 어마어마합니다. 그래서 임대사업자로 등록하여 취등록세를 면제받기위해 신축만 사들이는 사람도 많이 있습니다.ㅎ깨끗한 14년생 오피스텔이 6000만원(월차임40만원)수준이면, 괜찮아보입니다.

  4. 빗코 2019.02.20 10:27 신고

    라드온님. 솔직히 올리셔도 포스팅보고 입찰자 없을 것 같아서 올리시나요??
    저는 일단 올해까진 청약 넣을거라 안 넣을 계획이긴한데요. 이 포스팅보면 임장가보고 낙찰한번 받아보고 싶어집니다 ㅋㅋ
    좋은 내용 감사드리고, 앞으로도 부디 실제 입찰가능한 물건 계속 올려주시길 간곡히 부탁드립니다 ㅎㅎ

    • 아직은 무주택이시군요. 오피스텔도 무주택으로 잡힙니다. 이점을 참고하셔서 규모가 있는 오피스텔을 매매하여 살고계시다가 청약당첨받으시는 것도 좋은 방법이죠. 제가까운지인이 이 방법으로 대박을 치는것을 봤었습니다.참고해보시기 바랍니다.
      누군가라도 제 입찰가격을 보시고 입찰하셔서 낙찰받으시면 좋죠.ㅎ제가 입찰한다면 얼마에 적을까 고민고민하여 적은 가격입니다. 실제 사용하셔도 무방하죠.ㅎ 단, 낙찰받으셔도 제가 애프터는 못해드리니 참고하세요ㅎ지원사격은 빵빵하게 해드리죠ㅎ

    • 빗코 2019.02.20 13:58 신고

      이렇게 쿨하게 생각하실 줄은 몰랐습니다. ㅎㅎ 오피스텔은 무주택으로 잡히는군요. 흠.. 오피스텔 매입은 굳이 미룰 이유도 없을 것 같습니다.
      감사합니다.

  5. 2019.02.20 10:30

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.20 13:02

      비밀댓글입니다

  6. 87MALE 2019.02.20 13:21 신고

    오피스텔 가격도 만만치 않군요....
    저는 언제쯤 제 집을 마련할까요...

  7. 성짱 2019.02.20 13:25

    오피스텔에서 살아본적없는 1인입니다만, 열심히 돈많이벌어서 한번쯤은 살아보기엔 나쁘지않을것같네요~

    • 요즘 오피스텔은 가전도 엘지전자 풀패키지 렌탈을 갖추고 있는 곳이 많습니다. 싱글이시면, 신혼부부라면 살기좋습니다.
      월차임과 관리비는 좀쎄긴쎕니다.

  8. 쿠키 2019.02.20 14:02

    좋은 정보 감사합니다.

  9. 후미카와 2019.02.20 16:10 신고

    아내분이 가셔도 좋지만 본인이 직접 보고 일을 진행하는게 미안한 마음 덜하고 보람있을것 같아요.^^ 휴가내는게 좀 많이 찔리지만요

    • 아내와 데이트하듯이 몇차례갔었죠. 낙찰받으면 맛있는 음식을 사주면서, 커피도 사주고 말이죠. 그렇게 대리로 두어번 낙찰도 받아왔는데 지금은 몸이 안좋아서 쉬고 있어서요. 이번 입찰은 일때문에 포기입니다.ㅎ다음에 더 좋은 기회가 있겠죠,ㅎ

  10. 미니츄츄 2019.02.20 16:14

    언제 제 집을 마련할까욬ㅋㅋ

  11. 따스한 토끼 2019.02.20 16:24 신고

    우와 신기하네요.. 제가 사는 곳도 오피스텔인데
    예전에 건물 검색을 하니 경매 기록이 남아있더라구요 ㅎㅎ 신기하네요

    • 오피스텔은 수익형 물건이라 집주인이 한개만 갖고있기보다는 두세개 갖고있는 경우가 많습니다. 등기부를 한번 훑어보시고 전입신고, 확정일자를 받으면 좋겠습니다.ㅎ

  12. 제나  2019.02.20 20:14 신고

    경매에 대해 잘 모르지만, 그런 제가 봐도 좋아보이는 물건이네요.
    위치도 좋아보이고 투자가치가 있어 보입니다.

  13. luvholic 2019.02.20 20:20 신고

    동탄 외곽에 위치한 오피스텔을 분석해 주셨네요.^^
    권리분석과 시세 조사까지 전문적이면서도
    알기 쉽게 정리해 주셔서 감사합니다~ㅎㅎ

  14. rkgml2202 2019.02.20 20:27

    이런 포스팅 쓰실때 수고많으셨습니다.

  15. 아이리스. 2019.02.20 20:28 신고

    아이들 오피스텔 주인들 보니
    능력만 된다면 오피스텔 하나 가지고 있어도 좋을것 같더라구요..

    • 네 오피스텔은 수익형이라서 시세차액을 크게 볼수는 없습니다. 하지만 대출을 끼어 1000만원정도 투자하면, 이자 떼고 30만원남습니다. 1개라도 운영해보신다면 새로운 경험을 하실 수 있습니다.ㅎ

  16. 2019.02.20 21:21

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.20 22:39

      비밀댓글입니다

  17. 드림 사랑 2019.02.20 21:50 신고

    덕분에 잘보고 갑니다

  18. 콘룡 2019.02.20 23:11 신고

    역시 좋은 정보입니다.

    글을 읽다보니....
    도대체 저는 언제 돈벌어서 집을 장만할 수 있을지;;;ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

  19. Bliss :) 2019.02.21 05:08 신고

    직장생활 하시면서 추가로 하시는 일이라 휴가를 내야 할 경우도 생기는군요. 직장과 별도로 전문적인 지식을 가지고 활동하시는게 대단하신 듯해요. 요즘 시세가 그래서 그런지 여기도 분양가보다 현시세가 낮네요. 오늘 하루도 활기차게 보내시길요!

  20. 쿠키 2019.02.21 10:15

    고양시 파주지역도 정보 올려주세요^^

  21. 버블프라이스 2019.02.21 19:58 신고

    동탄퍼스트빌스타 9층 에이927호 매물이군요?
    여유 돈이 있으면 정말 참여해보고 싶네요^^ 권리분석을
    해주셔서 해당 매물에 관심이 있으신분들에게 많은 도움이 될 것 같습니다^^

안녕하세요 라드온입니다.

이제까지는 제가 입찰했던 물건 위주로 작성했었습니다.

지금부터는 입찰가능한 물건들을 주로 다뤄보려고 합니다.

개인적인 사정이 있어,

당분간은 임장은 못할 것 같습니다만 최대한 입찰자의 

입장으로 작성해보려 합니다.

역시 임장이 없으니 권리분석과 시세가 주된 글이 되겠네요.

많이 부족하더라도 참고해주시기 바랍니다.

오늘 이후 포스팅글에는 낙찰결과도 표기해둘 계획입니다.

물론 포스팅되고, 결과는 나중에 쓰여질테지만요.


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505291 임의경매 입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



저는 인천 주거용 물건에 주로 입찰합니다. 그러다보니 인천을 많이 가는 편입니다. 그래서 이웃분중에 제가 인천에 사는 걸로 아셨다는 분도 계시더군요. 재작년과 작년에 입찰하려고 연차를 냈었죠. 인천지법은 학익동에 있습니다. 입찰하고 그 앞 콩나물국밥집에서 국밥 한 그릇먹고, 소화를 시킬겸 다음 입찰 물건에 대해 임장을 합니다. 경로는 역시 학익동, 용현1, 2, 4동 훑고 주안2, 4동쪽으로 나옵니다. 이렇게 임장때는 버스를 타지않고 걸으면서 주변의 편의시설, 녹지, 시세 등을 조사하죠. 이러면 저녁 대충 7시 정도가 됩니다. 오전 10시부터 오후 7시까지, 이런 중노동도 없긴 합니다. 그래도 한번 해보시면 재미있습니다. 물건조사한다고 지도를 열고 보다보니까 바로 알겠더군요. 제가 이전에 한번 지났던 곳이였습니다. 그때의 기억을 더듬으며 함께 물건 안을 들여다보시도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 645-12, 삼성골드빌 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 153,000,000원

- 최저가 : 74,970,000원(49%)

- 면적 : 64.68㎡

- 건축연도 : 2009년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 가능, 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 주택가 소방도로로 양호

- 인근공급량 : 다가구, 다세대주택 밀집



다세대, 다가구주택 밀집 지역으로 아주 깨끗하고 조용한 곳입니다. 이렇게 소방도로쪽에는 다가구, 다세대주택이 위치하고 있고 안쪽에는 단독주택이 자리 잡고 있습니다. 주변에는 상가도 거의 없습니다. 근데 이 물건은 바로 옆에 슈퍼가 있어서 편리하겠네요. 기계공고가 바로 옆인데, 껄렁껄렁 되는 녀석들이 골목 골목에서 담배 피우는 모습을 많이 보겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장

- 학교 : 인천기계공고, 용일초

- 병원 : 300m 큰길 상권

- 편의시설 : 300m 로터리

- 녹지 : 부족(기계공고 주변 녹지 약간 있음)

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



기계공고 앞쪽으로 가면 도로를 따라, 작은 상가들이 있습니다. 버스정류장도 여기, 기계공고앞쪽을 이용해야합니다. 용일초등학교에서 사거리쪽으로 조금 내려오면 용남시장이 있는데, 말이 시장이지 가보면, 시장이라기보다는 상가들이 조금 많은 일반 길같은 느낌이 들더군요. 이 로터리 부근에 편의시설이 모여 있습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(민**)

- 전입일자 : 2018-03-30

- 확정일자 : 2018-03-30

- 배당요구 : 2018-05-15

- 보증금 : 3000만원


날벼락도 이런 날벼락이 없겠습니다. 전입하고 10일이 지났네요. 소유주 최씨가 보증금을 받아서라도 어떻게 해보려고 한 것 같습니다. 들어온 지 한달도 안됐는데, 집행관 찾아오고 경매하시는 분들이 찾아와서 이것저것 묻고 했겠네요. 다행이 소액임차인의 지위로 보증금 전액 배당받습니다. 아마 집에 오만정이 다 떨어진 상태가 아닐까 합니다. 임차인은 배당받으면 바로 나갈 물건일 것으로 사료됩니다. 명도 난이도가 없다고 봐도 무방할 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(옆건물에 가려져 있음에도 간격이 넓음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음




임장을 가보질 못해서 건물의 상태만으로 추정치를 기입해두겠습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-03-09

 소유권이전 

 양**

 145,000,000원 

 2016-03-09 

 근저당 

 인천수협  

 126,000,000원 

 2016-09-27 

 소유권이전

 최** 

 145,000,000원 

 2017-11-15 

 가압류 

 서울신용보증재단 

 46,800,000원 

 2017-12-08 

 가압류 

 농협중앙회 

 109,392,382원 

 2018-04-13 

 임의경매개시 

 인천수협 

 107,827,481원 

 2018-04-27 

 압류 

 용인세무서 

 - 

 2018-05-21

 가압류 

 중소기업진흥공단 

 143,298,474원 


충남에 살고 있는 양**씨가 투자 목적으로 인천수협에서 근저당 설정하여 집을 구매했습니다. 채권최고액이 1.26억이니 대략 1억을 빌린 것이네요. 4500만원을 투자하여 월세를 받으려고 했었는 것 같습니다. 6개월이 지난 시점에 안양에 거주하는 최**씨에게 근저당 설정된채로 집을 팔았습니다. 아마 세입자도 있었을테죠. 최씨가 자금사정이 나빠졌는지 가압류가 들어옵니다. 등기부 쫓아 최씨의 거주지를 찾아보니 안양 호계동의 4.5억 가량하는 집에서 살고 있고, 1975년생으로 직장생활을 하고 있다면 돈을 많이 벌고 있을텐데, 뭔가 문제가 생겼나보네요. 이전 집주인 양씨가 맞이한 세입자의 전세기간이 끝나고 새 세입자 민**씨를 3월 30일에 받았을 것이고, 보증금으로 급한 불을 꺼보자하지 않았을까 싶네요.
말소기준권리는 2016-03-09에 설정된 근저당권입니다. 이후 권리는 모두 소멸됩니다.


6. 시세조사

매매는 1.30~1.35억, 전세 7000만원 이상, 월세 2000만원에 40만원정도로 조사됩니다.


빌라 시세는 딱히 정해진 것이 없습니다. 인근 공인중개사의 느낌적인 느낌? 이 느낌이 그 주변 빌라 시세를 좌지우지 합니다. 에이 그런게 어딨어...라고 생각하실텐데, 오늘 집에 가실때 아무 공인중개사무소 한 두어 곳 들러서 주변의 똑같은 빌라의 시세를 물어보시면 아실겝니다. 적게는 100~200만원정도, 많게는 2000만원넘게도 차이가 날 겁니다. 뭐 말은 주변의 시세에 인기정도(?), 수리정도에 따라 집값이 메겨지기 때문에 같을 수 없다...뭐 그렇게 말씀하실겁니다. 그렇기 때문에 빌라를 매매하실 때는 정말 연기를 해가면서 공인중개소에 들어가야합니다. 투자자, 매도자, 매수자 이렇게 연기를 하면서 중개소에 들어가 시세파악하는 노력을 해야 적어도 눈탱이 맞지 않고 살 수 있습니다. 조사한 시세는 실제 거래되는 기계공고 주변 빌라 3곳의 평균을 잡아 적은 것입니다. 
- 입찰예상가 : 9170만원
- 제반비용 : 750만원

주안동은 인천에서도 번화가란 느낌이 드는데,

이곳은 번화가랑은 거리가 멉니다.

조용하고 약간은 어두운 편이라,

저녁에는 사람이 많이 다니지도 않더군요.

주변 다가구, 다세대가 많이 있지만

이렇게 사이즈가 큰집보다는 방 2개짜리 집이 많습니다.

입지가 좋으며 집이 큰 장점이 있어 수요층이 높습니다.

낙찰받아 단기매매, 월세 운영하면 좋을 것 같습니다.

돈이 넉넉하면 매매하여 전세해도 훌륭할 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 문moon 2019.02.13 10:21 신고

    경매물건 둘러보는 일도 보통일이 아니네요.
    덕분에 배웁니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. 휴식같은 친구 2019.02.13 10:55 신고

    경매만 받으면 비교적 쉬운 물건인듯 하네요.
    공감누르고 갑니다.

  4. 방구석미슐랭 2019.02.13 11:10 신고

    경매에 나온 집들은 안타까운 사연이 많은 집들인 거죠? ㅡ.ㅡ;; 경매에 관심이 조금 있는데, 차근차근 보면서 공부를 좀 해 봐야겠네요`!

  5. 14일, 그러니까 내일이 입찰인 물건입니다.
    어떻게되는지 지켜보고, 결과 공유드리겠습니다.

    감사합니다.

  6. Chatterer 2019.02.13 12:53 신고

    눈에 확실히 들어오는 분석 감사해요요
    어떻게 분석을 하는지 어떤것을 봐야 하는지
    공부가 절로 되는거 같아요 ㅎㅎㅎ
    빌라의 시세가 주변 중계사무소에서 만든다는것은
    처음 알게 된거 같아요

    최근에 시어머니 가게를 넘길려고 하시다가
    중계사분의 권리금이며 다른 장난질에 화가 나셔서
    구매자와 직거래를 하셨다고 들었는데 그들의 횡포(!?)에
    놀라움이 다시 고개를 들었어요

    가계의 대부분의 자산인 부동산을 그들이 정한다라...
    훔.. 가족일도 그렇고 이번일도 그렇고
    포스팅중에 그것이 화~악 눈에 들었네요 ㅎㅎㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    • 저런, 곤란한 일을 겪으셨었군요.
      잘 해결됐다니 다행입니다만, 역시 조금이라도 알고 있으면 막무가내로 당할일은 없을 것 같습니다.

  7. 모모의 가사노동 2019.02.13 13:54 신고

    아고... 등기부도 보지않고 집을 계약했나봅니다. 우째 이런일이....
    경매이야기 잘 보고갑니다. 좋은하루되세요.

  8. 빗코 2019.02.13 14:28 신고

    빌라시세는 동일한 물건에 대해 물어보는데 각 중개사무소에 다른 역할을 하면서 물어보는건가요?
    시세가 제각각이라 하셨으니 동일 물건에 대해 물어봐야할 것 같은데 말이죠.. 권리관계가 깔끔한 편이라 괜찮게 생각되네요.
    임장을 오후 내내 돌아다니신다 하셔서 정말 놀랍습니다. 그래도 하루 휴가 내면 정말 알차게 보내시겠습니다.
    인천은 주거용이라 하셨지만 주거로 임차줄 수 있는 월세물건을 말씀하시는거죠?? 저도 용기내 보고 싶어집니다 ㅎㅎ

    • 주거용은 그냥 대형 평수로 보고 있고 지역은 크게 따지지 않습니다. 인천은 투자지역으로만 접근했었는데, 물건이 조금 생기면서 관리가 힘들어 인천의 대형평수도 괜찮겠다고 생각하게 된 것이죠. 꼭 한번만 해보시길 권해드리고 싶네요.

  9. 히티틀러 2019.02.13 16:03 신고

    저도 인천 쪽을 자주 소개해주셔서 인천에 사시는 분인 줄 알았어요.
    빌라시세는 딱히 정해지지 않고, 공인중개사에 따라 가격이 몇백에서 몇 천까지 달라질 수 있다는 사실은 처음 알았어요.
    여러 군데를 들러보고, 연기력이 좀 필요하군요.
    좋은 정보 알아갑니다^^

    • 그러시군요. 결국에는 인천으로 가게 될 것 같은 생각이 들긴한데, 아쉽게도 아직까지는 그냥 인천을 많이 다니는 사람이네요. 특히나 빌라가 많은 인천 구시가지는 가격차이가 많이 나니까 글에서 안내드린 것처럼 약간의 연기도 해볼필요가 있지않나싶습니다. 소중한 내돈, 내집이니까요..

  10. 선블리쮸 2019.02.13 16:47 신고

    아 기계공고쪽이랑 가깝군요! 번화가랑 멀긴하죠~

    • 제가 거기서 한참돌다, 광역버스가 있는 곳까지 가느라 힘들었었죠. 물건이 많아서 이것만 보고, 저것만 보고 가자고 하다가 말이죠.

  11. 제나  2019.02.13 20:20 신고

    전세나 월세 물건으로 괜찮아 보이네요. 좋은 정보 잘 보고 갑니다. 좋은 저녁 되세요

  12. 아이리스. 2019.02.13 21:55 신고

    저도 인천 사시는줄 알았습니다..ㅎㅎ
    건물은 깔끔하고 좋네요..
    임차인이 정말 깜짝 놀랬겠어요
    저도 이번에는 아이들 오피스텔 계약하고
    바로 확정일자 받아놓았습니다..

  13. 유하v 2019.02.13 22:51 신고

    위치는 나쁘지 않은것 같은데 그래도 꼼꼼히 잘 알아봐야겠네요!

  14. GeniusJW 2019.02.13 23:25 신고

    와 정말 넓어보여요~ㅋㅋ

  15. 꾸꾸까깍 2019.02.13 23:27

    좋은글보고갑니다^^

  16. 로안씨 2019.02.13 23:39 신고

    정말로 빌라로 거래하는 것은
    조심해야겠습니다.
    저희 장모님도 빌라가 안팔려서
    힘들어하시는데 말입니다. ㅜㅜ

  17. 블랙IT 2019.02.14 00:34 신고

    도면까지 있어 상당히 내용 보기가 좋네요~
    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다~ 수고하세요~

  18. 청결원 2019.02.14 06:52 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 즐거운 하루 보내세요~

  19. 행복사냥이 2019.02.14 19:00 신고

    많이 배우고 있어요. 정말 재미있어 집니다.^^

  20. 2019.02.14 19:02

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.14 23:24

      비밀댓글입니다

  21. Anchou 2019.02.15 02:14 신고

    권리분석 오늘도 흥미롭게 잘봤습니다.^^
    시간 내셔서 이렇게 직접 발로 뛰시는 분 앞에서는 장사 없겠네요!
    안그래도 인터넷 부동산을 통해 매물들을 보고 있는데
    같은 매물들도 부동산에 따라 1000~2000만원정도씩, 또는 몇백만원씩 차이가 나더라구요.


안녕하세요 라드온입니다.


오늘은 물건 분석에 앞서, 그보다 좀더 큰 범주에 대해서 이야기해볼까 합니다.

빌라 물건 소개할 때 이미 소개드렸습니다. 낙찰받으면 처리하기 힘든 물건이 있는 지역입니다.


이는 제가 직접 조사한 지역은 아닙니다. 낙찰을 한개, 두개 받으면서 알게된 대출중개인분 중 인천지법 경매계에서 오랫동안 근무하시다가 나와서 대출중개업무를 해주시는 분을 알게되었습니다.


좋은 물건이다 싶으면 제게 안내해주시기도 하고, 궁금한 점이나 해결하기 어려운 점이 있다면 언제든지 연락을 달라고 하시는 분이죠.

목소리톤은 약간 하이톤이여서 가벼워 보일법한데, 이야기를 이어가다보면 묵직하게 신뢰감을 주는 뭐 그런 분입니다.

자신의 영웅담도 이야기해주시고 대출도 잘받을 수 있도록 이곳 저곳 잘알아봐주시고 저한테 고마운 분이죠. 


제가 빌라쪽을 많이 입찰하는걸 아시니, 제게 은행에서 대출을 꺼려하는 지역이라면서 안내해주신 곳이 있는데, 그곳을 소개드리겠습니다.

물론 모두 사람사는 곳이고, 세입자의 수요도 좋은 곳일 수 있습니다. 이는 어디까지나 제 지인분께서 잔금대출을 위해 은행에가서 물건을 보여줬을 때 은행직원의 반응을 자신이 느꼈을 때를 기준으로 말씀하신 것이니 아닐 수도 있습니다. 그냥 입찰전에 한번쯤 참고하시면 좋겠습니다.


총 6곳에대한 안내를 받았습니다만, 나머지 3곳은 재정비, 재개발계획지역으로 묶여 있어 제외했습니다.

간석동, 학익동, 구월동 세지역에 대해 설명드리도록 하겠습니다.



인천_투자기피지역_#1 간석동입니다.


제가 만수동쪽으로 임장을 많이 다녀서 수도없이 다녀본 길 중 하나 입니다. 오른쪽 아래 호구포로 오른편이 만수동 빌라촌입니다.

저 파란색으로 음영처리한 곳이 경매로 나오면 우선 감평가에서 2~3차례는 유찰된다고보시면 됩니다. 입찰최저가가 낮고, 2~3차례 유찰된 가격으로 나오니 초보자는 혹하는 마음이 들테죠.

직접 임장을 가보면 쉽게 생각이 안드는 곳입니다. 전에 이 곳 물건을 소개해드린 적이 있는데, 우선 쥐와 벌레가 많습니다. 경사가 가파르고 골목이 무지 많은데 그 골목이 또 매우 좁습니다.

간석동은 제가 주로 여름에 갔었는데, 음식물쓰레기 냄새가 매우 많이 납니다. 왜 냄새가 많이 날까 생각해봤는데, 급경사지에 사람들이 음식물쓰레기를 집앞에 버립니다. 고양이나 쥐가 음식물쓰레기봉지를 구멍내고, 음식물찌꺼기를 먹을테죠. 터진 음식물쓰레기봉지아래로 찌꺼기 국물이 흘러내려서 내리막길 온 곳에 묻게되겠죠. 이건 어디까지나 제 추측입니다만 아마 이때문에 냄새가 많이 났을 것이라 생각합니다.




여기가 바로 음영처리한 곳의 시작점입니다. 사진상으로는 언덕이 심하게 나온게 아닙니다. 막상 가보면 정말 가파릅니다. 바로 뒤에 있는 산의 등산로 진입로인데, 사람들이 다 등산화를 신고다닙니다.

이해가 갑니다. 그날 플랫슈즈를 신고 갔었는데, 발바닥에 불이나는 경험을 몇차례 했었습니다. 그날 임장하려고 산(?)을 오르고 있는데, 롯데택배차가 섭니다.

차가 곳곳에 보이는데 저는 도저히 주차할, 차를 몰고 이곳에 진입할 자신이 없습니다. 택배아저씨가 열심히 짐을 내리고 계시길래, 그때 마친 안마시고 가지고 있던 박카스를 드시라고 건내며, 이동네 택배 다 해주시는 거냐고 여쭤보았습니다. 음료수 마실 기운도 없다면서 웃으면서 이 동네, 저 맨위에 있는 빌라까지도 택배간다고 말씀해주십니다. 그러고는 이 동네 사람들 양심은 있다면서 무거운건 잘 안시키신다고 하네요. 우리나라 택배시스템은 정말 최고, 맞습니다.


   



간석동에 있는 빌라는 이처럼 깍아지를 듯한(?) 산에 위치하고 있어, 반지하를 잘 찾아서 사면 오히려 1층인 집을 만날 수 있습니다. 왼쪽 사진을 보시면 화이트샤시로 빗물받이도 설치한 깨끗한 집이 보입니다. 이 집은 반지하 물건입니다. 게다가 최근에 깨끗하게 올수리를 한 물건이네요. 임장을 다녀보면 올수리되어 있는 1층같은 반지하, 이런 진주같은 물건을 만나기도 합니다. 오른쪽 사진이 등산로 입구입니다. 가파른 경사를 조금이마나 느끼실 수 있을 것이라 생각되는 사진입니다. 그래도 소방도로 주변이라 깨끗하고 동간 간격도 넓은 집만 나온 사진입니다. 고개를 옆으로 돌려 빌라 안쪽을 보시면 사잇골목들나오는데 그 골목으로 들어서면 다~ 그안에 또다시 엄청나게 많은 빌라들이 있습니다. 



   



간석동 안쪽으로 진입해서 두세번째 블럭쯔음 지나면 길을 잃기 시작합니다. 처음 목표했던 곳이 어딘지 안잡힙니다. 다음맵이 길을 잘 찾아주긴 하지만, 여기서는 아무래도 절 못찾는 것 같습니다.

제 방향도 못찾고 말이죠. 아래 사진에서와 같이 집앞에 음식물쓰레기와 분리수거쓰레기를 다 버려둡니다. 청소차가 제때 수거해가면 다행이지만, 조금만 늦어도 각종 해충과 쥐가 가만히 두질 않습니다.

쓰레기봉지에서 하나같이 다 쓰레기찌꺼기물이 흘러, 냄새가 너무 심하게 났습니다. 오른쪽 사진상에 보이는 분은 젊은 여자분입니다. 아이를 엎고 올라고 오고 있었는데 길을 물었더니 우리나라분이 아니시더군요. 손사래를 치면서 중국말을 했었는데, 온지 얼마안되서 길모른다고 말했겠죠? 



   


간석동 이 지역 지번으로 나오는 집이 지어진 연도는 대략 1990년입니다. 골목에 노인분들이 곳곳에 앉아서 이야기를 나누고 계시며, 저와 같은 낯선이(?) 나타나면 먼저 물으십니다. 어디찾아왔냐고, 왜 왔냐고...말을 붙여보면 술술 다 말씀해주십니다. 간석동은 제가 4~5번 정도 임장을 갔었고, 한번 빼고 모두 집안으로 들어가봤습니다. 집구조는 거의 동일하게 작고 네모 반듯하지 않습니다.

경사지에 자투리 땅을 사서 지은 빌라도 있기 때문이죠. 아무리 그래도 가격이 저렴해서 놓칠 수 없는 곳이다는 생각으로 여러차례 임장을 갔으나, 역시 간석동은 안되겠다는 생각이였습니다.

하지만 월세 수요는 항상 있습니다. 왜냐? 바로 전월세 무보증으로 살 수 있는 곳이기 때문입니다. 앞으로 소개될 학익동과 구월동도 마찬가지입니다. 무보증에 월세가 싼곳이 이곳이라 찾는 이는 항상 있습니다. 

이지역을 낙찰을 받을 생각이라면 반드시 담보대출이 얼마가 나올지 미리 확인해볼 필요가 있습니다. 거의 담보대출이 나오겠지만, 대출비율이 작게 나올수도 있고 너무 저렴해서 방공제하면 대출금이 안나온다고 대출을 거절할 수도 있습니다. 이점 명심하시고 경매를 즐기시면 좋겠습니다.





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