송도푸르지오월드마크




안녕하세요, 라드온입니다. 경매블로거면서 오래 간만에 경매 물건을 소개드리게되었습니다. 지난해 12월에 소개드렸던 물건은 아직 대부분 진행중입니다. 역시 대항력이 있는 물건들이다보니 낙찰되지 않는데, 결과가 나오면 업데이트 소식을 공지사항에 게시하겠습니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 8780 임의경매 입니다. 송도 오피스텔 물건으로 역시 깨끗하고 좋은 물건입니다. 헌데 오늘 소개해드릴 물건은 이전에 소개드린 것과는 많이 다릅니다. 외국인 세입자가 점유하고 있는 왠지 어려울 것 같은 물건입니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 22-21, 송도푸르지오월드마크7단지 701동 306호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 243,000,000원 - 최저가 : 170,100,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 69.007㎡(약20평) - 건축연도 : 2010년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 56세대/1동 - 주차여부 : 2.1대 - 건물방향 : 남동향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 푸르지오, 힐스테이트 오피스텔 단지

지난번에 소개해드렸던 롯데캐슬 캠퍼스타운오피스텔이나 포스코 더샵 퍼스트월드처럼 연예인이 살고 있는 집을 촬영할 때 주로 나오는 집구조를 갖고 있는 그런 물건입니다. 방 2개에 넓은 거실이 있는 아주 잘 꾸며진 집입니다. 건축연도는 2010년으로 제법됩니다만, 2017년에 세입자가 들어온 것으로 미뤄보아 크게 손볼 곳없이 바로 운영 가능할 것이라고 생각되는 집입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 50m 버스정류장 - 학교 : 신정초등학교, 채드윅송도국제학교 - 병원 : 300m 이내 - 편의시설 : 보통, 1블럭 떨어진 하버뷰 아파트 단지 방면 - 녹지 : 보통, 바로 주변에 센트럴파크가 있음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보







- 점유자 : 삼성바이오로직스(A씨)

- 전입일자 : 2017-08-14 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 220,000,000원 - 기타 : 대항력없는 세입자로 보증금 일부 배당받음, 외국인 점유중


삼성바이오로직스 본사가 송도에 있습니다. 이 삼성바이오로직스에 근무하는 여성 외국인 근로자 A씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서상 회사에서 자산관리자에 의해 관리되고 있는 것으로 보입니다. 전에 말씀드렸지만 기업의 숙소 이용을 위한 계약에는 주택임대차보호법이 적용되지 않기때문에 대부분 기업에서는 전세권설정을 하여 보증금을 보호합니다. 헌데, 이번 사례에서는 전세권설정이 되어 있지않습니다. 확정일자도 늦어 보증금을 전액 배당받지 못합니다. 이런 경우는 매물서에 아무것도 기록되지않는게 보통인데, 매물서상에 임차인 정보가 기록되어 있습니다. 외국인의 경우 확정일자가 없더라도 외국인등록일자라는 것이 따로 있습니다. 세입자의 권리부분 확인하는데 주력해야할 물건입니다. 현황보고서를 들여다보시면 집행관이 방문하여 세입자를 대면한 부분이 나옵니다. '현장에서 외국인 여자를 만났는바, 말이 통하는 성명 나이불상의 여자를 전화로 연결해서 확인한 내용은 1. 본건물의 소유자는 이**이고, 2.본 건물은 회사의 사택으로 이**와 계약하여 외국인이 거주하고 있다.3.회사자산관리담당자가 집행관의 업무폰으로 연락하겠다고 하여 기다려도 연락이 오지 않음. 4.현장에서 만난 외국인 여자는 집행관이 임차인의 권리신고에 관한 안내문을 전달하려 해도 말이 통하지 않고 막무가내로 화를 내 전달할 수가 없었음'이라고 기술하며, 회사자산관리담당자의 휴대폰 번호를 기재해두었습니다. 해당 번호로 전화하여 관련 내용을 물어보면 답해줄 수도 있을 것 같습니다.


4. 로드뷰




지도나 로드뷰로만 접하시면, 그냥 높다란 빌딩숲만 보입니다. 송도로 진입하는 주요 출입도로 부근으로는 상가가 있습니다. 메인도로인 만큼 상권도 좋고 오피스텔, 아파트 단지도 많습니다만 한꺼풀만 벗겨보면 대규모 상업시설이 입주예정인채로 오래도록 비어있는 땅이 보입니다. 항공뷰를 보시면 화살표가 있는 곳이 오늘의 물건 푸르지오월드마크 7단지 701동 물건입니다. 한블럭만 뒤쪽으로 가보면 광활한(?) 공터가 나옵니다. 상업시설 부지가 공터로 흉물스럽게 있어 주변 아파트시세가 송도의 다른 곳에 비해 낮습니다. 그렇다는 말은 이곳이 개발된다면 시세가 오를 수도 있다는 뜻이되겠지요? 발전의 여지가 있는 것으로 생각합니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2011-02-10

 소유권이전 

 이**

 - 

 2011-02-10 

 근저당권설정 

 신한은행 

 60,000,000원 

 2019-03-22 

 임의경매개시 

 신한은행

 52,233,312원 

 2019-11-04

 압류 

 연수구(인천광역시) 

 - 

권리가 아주 깨끗한 물건입니다. 채무자 이씨는 2011년에 신한은행에 돈을 빌려서 오피스텔을 매매했습니다. 7년간 문제없이 잘 운영해오다가 이자를 제때 못 갚았습니다. 현재 이씨는 제가 일전에 소개해드렸던 송도 내에서 학군이 제일 좋고, 매매가도 높은 웰카운티단지에 거주중입니다. 자산이 있는 사람이 임대인이였는데, 뭔가 잘 안풀린 모양입니다. 

6. 시세조사




건물내 제일 큰 평형입니다. 세대수가 4세대로 너무 적어서 매물로 확인이 어렵습니다. '피터팬의 좋은집구하기'에서도 중간 평형만 보이고 큰 평형으로 소개된 물건은 찾을 수 없었습니다. 가장 많은 중간 사이즈 투룸이 네이버부동산과, 피터팬의 좋은집 구하기에 매물로 올라와있는 것이 확인 됩니다. 실거래가로 확인해보니 제일 작은 사이즈 물건이 2019년 05월에 1.25억원에 전세 거래된 집이 있습니다. 대형 평형은 2016년에 1.9억에 전세로 거래된 내역이 확인됩니다. 기업이 숙소로 쓴다고 넉넉히(?) 2.20억원에 전세 거래한 것이네요. 매매는 2.20억원, 전세는 1.80억원, 월세는 1000만원에 90만원으로 조사됩니다. 정확한 가격은 인근 공인중개사무소에서 확인해보면 될텐데, 인터넷에 소개된 가격만으로는 넉넉히 봐도 2.20억원이 안될 것으로 생각합니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



좋은 가격에 낙찰된 것처럼 보입니다만, 차순위 금액쯤까지 내려야하지 않나 싶은 생각이 듭니다. 실거래가 급매로 거래된 가격이 3500만원이라면, 그것도 인기있는 2층 집입니다. 


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 공수래공수거 2020.01.03 08:42 신고

    새해 건강하시고 좋은 소식 계속 올려 주시기 바랍니다
    복 많이 받으세요^^

  2. 멜로요우 2020.01.03 08:56 신고

    새해 복 많이 받으시고요~ 올해는 부동산 경기가 좀 나아졌으면 하는 바램 입니다.

  3. 가족바라기 2020.01.03 10:50 신고

    오피스텔 경매 정보 잘보고갑니다
    새해복 많이 받으세요

  4. 파아란기쁨 2020.01.03 11:37 신고

    송도의 오피스텔을 소개해 주셨네요.
    주변에 삼성바이오로직스가 있어서 임대도 잘 될것 같네요.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    새해 복 많이 받으세요.

  5. Laddie 2020.01.05 12:22 신고

    송도푸르지오월드마크에는 맛집들도 많아서 좋아하는 곳 이랍니다 😄

  6. 2020.01.06 06:07

    비밀댓글입니다

  7. 북두협객 2020.01.06 13:34 신고

    프루지오 오피스텔 수익이 좋은 매물이었네요
    경매 이야기 잘 보았습니다. 좋은 하루 되세요^^

연수동 중심상권, 연수프라자





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 508334 임의경매 입니다. 연수동은 매우 깨끗합니다. 가보시면 도로에 가로수도 많고 건물도 깨끗합니다. 도로도 잘 닦여있습니다. 저는 연수역 바로 옆으로 연수 푸르지오 오피스텔 물건에 몇차례 임장을 다녀온 적이 있어 살기 좋은 곳이구나 했었는데, 중심상권의 딱 중심쪽 입지좋은 연수프라자 오피스텔이 매물로 나왔더군요. 위치도 좋고 년식도 괜찮은 수익형 부동산이다 단박에 생각이 들었습니다. 어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 연수동 597-4, 연수프라자 618호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 87,000,000원 - 최저가 : 42,630,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 25.44㎡(약8평) - 건축연도 : 2002년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 39세대/1동 - 주차여부 : 가능(지하주차장 있음) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 오피스텔 다수, 아파트대단지 주변

흔한 7~8평형 사이즈의 오피스텔입니다. 이렇게 7~8평 오피스텔은 가장 흔한 형태로 어느지역이든 상관없이 방구조를 살펴보시면 됩니다. 지금 이 연수프라자 오피스텔 물건은 정사각형이 아니라 길쭉한 사각형 형태입니다. 약간 통로같은 느낌의 구조입니다. 다년간(?) 오피스텔, 원룸, 고시텔을 경험해본 제게는 익숙한 구조이긴 하지만 제가 싫어하는 구조입니다. 건물의 뒷쪽에 그러니까 지하주차장 진입로 위쪽에 위치한 방입니다. 건물에 가려지지 않고, 창도 나있으니 생활하기 답답한 느낌은 안듭니다. 괜찮은 방입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 50m 버스정류장, 450m 연수역 - 학교 : 한오름대안학교, 청량초등학교 - 병원 : 건물내 상가 - 편의시설 : 우수, 건물내 상가 - 녹지 : 보통, 주변 가로수 풍부, 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 지적도상 번화가 중심



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(포스코건설)


세입자로 누가 들어와있는지는 안나와있습니다. 아마 포스코건설이 전세권설정 계약하면서 직원이 살았을 것입니다. 주택임대차보호법상 기업은 임차인으로 안봅니다. 그래서 기업에서 임직원에게 숙소를 제공하고자 전세나 월세 계약을 할때 이렇게 전세권설정을 합니다. 집이 비어있을 것이라고 생각합니다. 깨끗한 집으로 바로 운영이 가능할테지만, 전세보증금이 8000만원이나 있습니다. 이 물건은 거르시고 이 연수프라자 물건이 다음에 나오면 한번 노려보면 좋을 듯합니다.


4. 로드뷰



번화가 중심입니다. 연수프라자는 번화가 입구쪽으로 오피스텔로 좋은 위치입니다. 8층에 골프연습장, 1층부터 5층까지 식당과 PC방 등 아주 혼자 살기에는 제 개인적으로 보기에는 딱 좋은 그런 곳입니다. 맞은편에는 큰 주차장과 오피스텔이 하나 더 있습니다. 이 오피스텔은 연수프라자 오피스텔보다는 사이즈가 조금 더 큰 듯하며 가격대는 9000만원정도로 매물이 올라와 있습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-09-27

 소유권이전 

 김**

 98,900,000원 

 2015-11-10 

 전세권(전부)

 포스코건설

 80,000,000원 

 2019-04-23 

 임의경매개시 

 포스코건설

 80,000,000원 


포스코건설에서 임직원 숙소로 임대를 했다가 임대인이 전세금을 반환하지 못해서 경매로 나온 것으로 보입니다. 전세권설정 종료기간이 2017.11.09 그러니까 전세권 설정일로부터 2년이였는데 그로부터 2년이 지났네요. 임대인의 집주소(지도의 링크가 열리지않아 대략 주소만 기재하겠습니다. 경기도 고양시 덕양구 고골길)를 따라가보니 재산이 매우 많은 사람인 것으로 보이는데 전세 보증금 8000만원을 돌려줄 돈이 없을만치 상황이 안좋은 모양이네요.

6. 시세조사


매매는 8000~8500만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 45만원으로 조사됩니다. 매매가는 근저당 가격을 역산하여 계산하였습니다. 집 내부를 잘 찍어놓은 것이 두집이나 있어 가지고 와봤습니다. 2018년 07월에 직거래로 나온 물건입니다. 당시에는 500만원에 45만원 월세로 매물이 올라와있습니다. 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지, 인덕션, TV 다 갖춰져있습니다.





아래의 물건은 임대인이 도배하고 조명을 밝은 것으로 바꾼듯 합니다. 2019년 03월에 거래가 된 것인데, 마찬가지로 500만원에 45만원으로 임대되었습니다. 이렇게 같은 집이라해도 조명과 도배만으로도 완전 새집으로 보일 수 있습니다. 이케아에서 소품 몇개 사서 가져다놓으면 세입자에게 어필할 수 있을 것입니다.



1인 침대는 아마 임대인이 자비로 들여놓은 것 같습니다. '피터팬의 좋은방 구하기'에 비용을 내고 물건을 내놓으면 월 1만원으로 노출을 잘 시켜줍니다. 저는 두어번 사용해보았는데, 그냥 조바심내지말고 무료 물건 내놓기로 해두어도 거래가 됩니다.






이곳은 6, 7층이 오피스텔로 보입니다. 8층에는 골프연습장이 있습니다. 앞건물도 비슷한 크기라 시야를 가리거나 하지않아 적당하고 좋습니다. 혼자 살기에 좋은 오피스텔입니다. 다만 관리비가 월평균 10만원으로 높은편입니다. 세입자 입장에서는 월세 45만원에 10만원 관리비이기 때문에, 월세를 55만원으로 계산할테니까 말이죠. 이점을 염두에 두기만 하면 이 물건 운영은 어렵지않을 것입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 후미카와 2019.12.18 13:50 신고

    구조 보니 각 방에 창문은 하나씩 있을것 같네요. 진짜 좁은 방같아요.

  2. 가족바라기 2019.12.18 16:09 신고

    경매물건 잘보고 갑니다
    즐거운 오후되세요^^

  3. 파아란기쁨 2019.12.18 23:38 신고

    위치는 좋은것 같은데 전세권 설정이 되어 있군요.
    잘 보고 갑니다.

  4. 버블프라이스 2019.12.19 05:07 신고

    오늘은 연수동 중심상권, 연수프라자 매물 권리분석을 해주셧군요?
    덕분에 잘 읽고 갑니다^^

  5. 공수래공수거 2019.12.19 06:50 신고

    혼자 살기 딱 좋은 집이로군요^^

미납의 이유? 청천동 황금빌라





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 26972 강제경매 입니다. 인천에서 부평구는 평지에 기업체도 많아서 주거용 물건이 부동산 경매로 나오면 인천의 다른 빌라 경매 물건보다는 다소 높은 가격에 낙찰이 되곤 합니다. 물건을 찾아보는데 이렇게 인기 있는(?) 부평구 청천동에 많이 유찰된 바로 오늘 사건 물건이 눈에 띄였습니다. 두차례나 낙찰자를 만났는데 두번 다 잔금 미납되었습니다. 부동산 경매에 입찰하기 위해서 입찰보증금(최저가의 10%, 미납시 최저가의 20%)을 내야 하는데, 잔금 미납이 발생하면 이 입찰보증금은 몰수됩니다. 이렇게 몰수된 금액이 두번이나 있다는 것이죠. 왜일까? 궁금해졌습니다. 사건 대표사진에 무당집을 알리는 깃발이 보입니다. 쫄보라서 무당 세입자는 만나볼 엄두가 나지않는다고 화면을 닫으려고 보니 무당 옆집이더군요. 그렇다면 위치 좋고, 가격 좋은...이정도면 해볼만 하지 않나 싶은 생각이 들었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 부평구 청천동 179-18, 황금빌라 1동 205호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 113,000,000원 - 최저가 : 27,131,000원(감정가의 24%, 4회 유찰) - 면적 : 64.47㎡(약22평) - 건축연도 : 1986년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 18세대/1동 - 주차여부 : 불가(식당가 인근으로 주차 어려움) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 산업단지 입구쪽, 청천푸르지오 주변

제가 좋아하는 위치의 물건입니다. 산업단지(?)라기는 뭐하지만, 작은 기업체들이 몰려있는 지역입니다. 공장 근로자의 수요가 괜찮을 것 같은 집입니다. 집을 잘 꾸며놓는다면 월세가 밀리지않을 젊은 공장 근로자인 세입자를 받을 수 있을 것 입니다. 세입자 입장에서도 직장과도 가깝고, 살기에도 불편이 없을만큼 주변 환경도 괜찮은 편입니다. 다만, 옆집인 206호가 천**란 무당집입니다. 이점이 좀 껄끄럽긴 합니다. 위치, 층수, 가격이 마음에 드는 좋은 물건인데, 이런 점이 좀 아쉽습니다.


2. 지역분석





- 교통 : 150m 버스정류장 - 학교 : 용마초등학교, 청천중학교 - 병원 : 풍부, 100m 이내 - 편의시설 : 풍부, 집앞 마트, 식당 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 기업체 입구, 유흥가 주변



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(조**) - 전입일자 : 2015-10-28 - 확정일자 : 미상 - 배당요구 : 없음 - 보증금 : 미상 - 특이사항 : 권리가 빠른 세입자가 있지만 권리신고가 없음, 대항력 있는 것으로 보임


세입자 조**씨가 점유하고 있습니다. 2015년 10월 전입하여 현재까지 점유하고 있는 것으로 보입니다. 집행관의 현장보고서상 점유자를 만나지 못해 전입세대열람원을 통해 확인한 사항을 기록해두었습니다. 아래의 등기부등본을 훑어보니 근저당권 설정도 없는 깨끗한 물건입니다. 소유주 1956년생 조씨가 매매를 하자마자 바로 세입자 조씨가 들어왔습니다. 소유주가 조씨, 세입자 조씨입니다. 둘다 이름만으로는 여자분일 것으로 보이며, 성이 같은 조씨이지만 자매같다는 느낌의 이름은 아닙니다. 하지만 친지일 수 있다는 점을 간과해서는 안될 것 입니다. 소유주 조씨는 이 황금빌라 인근 단독주택에 거주하고 있습니다. 아무튼 선순위인 임차인인 조씨는 권리신고를 하지 않았습니다만 대항력이 있는 것으로 보입니다. 2차례나 낙찰되었다가 잔금 미납되었습니다. 집상태도 그리 좋아보이지 않지만 그보다는 대항력있는 임차인이 있어 미납한 것이 아닐까 예상됩니다. 입찰을 고려한다면 반드시 세입자를 만나봐야할 것으로 생각됩니다.


4. 로드뷰



집의 위치만 보면 제 기준에선 좋습니다. 작지만 상권 가까이 있는, 큰길 옆에 위치하고 있습니다. 공장이 몰려 있는 곳 입구쪽이고, 식당가, 술집이 몰려있는 곳이라 조금 시끄러울 수는 있겠지만 이런 곳은 오피스텔이나 원룸이 위치하는 그런 곳입니다. 앞서도 말씀드렸지만 리모델링만 잘해둔다면 공장에 출근하는 젊은 세입자 구하기 쉬운 제 기준에서는 좋은 물건입니다. 집 바로 뒤로 마트도 있고, 식당, 기업체들이 몰려 있는 완전 제 스타일입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-10-26

 소유권이전 

 조**

 83,000,000원 

 2016-11-24 

 가압류

 인천지방검찰청

 136,577,000원 

 2018-09-19 

 강제경매개시 

 이**

 4,000,000원 


2016초기3238로 인천지검에 가압류가 설정되어 있습니다. 어떤 사건인지 대법원사이트에서 나의사건검색으로 검색해보면 될 것 같습니다. 다음에는 나의사건검색을 주제로 포스팅해봐야겠습니다. 흡수배당이 아닌 안분배당하는 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 저렴히 낙찰받으면 그만입니다만 계속해서 잔금미납이 발생하고 있는 것으로 보아 반드시 임차인을 만나보고, 입찰에 임해야 합니다. 소유주의 집주소를 따라가보면 유통회사가 하나 나타납니다. 아마 사업이 잘못된 것 같습니다.

6. 시세조사


매매는 7500~8000만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 40만원으로 조사됩니다. 딱 이집이다할만한 물건이 안보여서, 그주변으로 비슷한 가격대를 찾아봤는데 이정도로 보입니다. 신축급으로 나온 사이즈가 조금 작은 물건이 1.35억원으로 거래되고 있었습니다. 집은 사진상으로 봤을때 수리가 안되어 있습니다. 전체 수리한다는 생각으로 낙찰을 받아야할 것입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재


집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 북두협객 2019.12.13 13:38 신고

    옆집이 무당집이라도 굿한다고 시끄럽지만 않다면 상관 없을 거 같아요

  2. 파아란기쁨 2019.12.13 22:14 신고

    점유자의 대항력이 어느정도인지 궁금해 지네요.
    경매가는 시세에 비해 엄청 낮은 것 같은데...
    점유자가 높은 금액에 살고 있는것 같은데요.

  3. 버블프라이스 2019.12.14 05:50 신고

    청천동 황금빌라 매물 옆집이 무당집이군요..
    미신을 크게 믿지는 않지만, 정말 시끄럽지만 않으면 괜찮을것 같기도 합니다^^
    오늘도 좋은글을 잘 읽고 추천누르고 갑니다.
    웃는 주말 되세요-

도화역 주변 빌라, 도화동 로얄하우스





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 34096 물건번호 1번 임의경매 입니다. 물건번호 2번은 주안동의 빌라 물건으로 낙찰되었습니다. 이렇게 한명의 채무자에게 여러 개의 물건이 있는 경우 사건번호 하나에 물건번호가 붙습니다. 입찰표를 쓸 때 신경써야하죠. 도화역과 시민공원역, 2개의 역의 중간지점쯤 되는 것 같습니다. 모두 가깝지는 않습니다만 그렇다고 못갈정도로 멀지는 않습니다. 수봉산을 올랐다가 집으로 걸어가는 길이 주로 인천기계공고쪽이라 이곳까지는 올라와 본 적은 없습니다만 대충 짐작이 갑니다. 이전에 소개해드린 주안동 청도밸리와 비슷한 느낌의 새건물이라고 보시면 될 것 같습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4,외 1필지, 로얄하우스 202호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 131,000,000원 - 최저가 : 64,190,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 50.33㎡(약16평) - 건축연도 : 2012년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 15세대/1동 - 주차여부 : 가능(건물내 8대 가량 주차 가능) - 건물방향 : 동향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 단독주택, 노후 다세대주택

처음에 현장보고서를 보고 여관이나 모텔인가 생각했습니다. 외벽색도 그렇고 생김도 왠지 네모 반듯한 것이 숙박시설같습니다. 오늘의 사건 물건은 2층 물건으로 세입자 구하기 좋은 물건입니다. 건물 정면으로 지하주차장 바로 위로 오른편에 있는 집입니다. 3호처럼 방범창이 있으면 더 좋겠지만, 샤시도 괜찮고 이정도면 좋습니다. 2012년에 지은 집으로 내부쪽만 손보면 될 듯 합니다. 주변에 녹지하나 없고, 상가가 없어 너무 삭막한 느낌입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 150m 버스정류장, 800m 도화역, 시민공원역 - 학교 : 도화초등학교, 인천기계공업고등학교 - 병원 : 500m 제일사거리 부근 - 편의시설 : 부족, 주변에 마트가 없음 - 녹지 : 부족, 답답한 느낌 - 지역 호재/악재 : 인천대로 옆, 소음방지벽



3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(황**) - 전입일자 : 2018-04-16 - 확정일자 : 2018-03-29 - 배당요구 : 2019-01-09 - 보증금 : 120,000,000원 - 기타 : 임차권등기자, 대항력있음


세입자 황**씨가 점유하고 있습니다. 황씨는 한국토지주택공사 선정 임차인으로 한국토지주택공사에서 황씨를 대신하여 주택임차권등기를 했고, 권리신고를 했습니다. 낙찰을 받아도 한국토지주택공사에 보증금 1.2억이 모두 변제되지않으면 낙찰자가 물어줘야하는 물건입니다. 낙찰받아선 곤란합니다.


4. 로드뷰




건물은 동향으로 아침을 제외하고는 볕이 그리 잘드는 것 같지는 않습니다. 건물의 외벽을 보면 깨끗한 편이지만 간판이 떨어져서 '로'자 붙어있어도 보수하지않는 것으로 보아 역시 관리주체는 없는 듯합니다. 주변은 상점에는 상점이 보이지 않습니다. 세번째 사진의 골목으로 꺾어서 안쪽으로 들어가면 제일시장사거리가 나오는데 그 부근까지는 나가야합니다. 그 주변에 버스정류장도 있습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2018-05-08

 소유권이전 

 이**

 130,000,000원 

 2018-06-21 

 근저당권설정 

 강기성

 130,000,000원 

 2018-12-20 

 임의경매개시 

 강기성

 280,000,000원 

 2019-02-14

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 

 2019-02-15 

 주택임차권

 한국토지주택공사 

 120,000,000원 

채무자 1955년생 이**씨는 구리시 수택동 반지하에 살고 있습니다. 그러면서 아래와 같이 2개의 빌라를 운영하고 있었습니다. 소개되고 있는 도화동 로얄하우스, 주안동 두손빌라. 살고있는 집보다 훨씬 더 좋은 두개의 물건을 운영했었다가 자금난 때문에 경매로 나왔습니다. 한눈에도 재산이 없어 보이는 소유주가 두개의 빌라을 갖고 있기에 대법원 경매로 낙찰을 받아 운영한 것이겠거니 생각했는데, 등기부등본상에는 일반 매매로 나옵니다. 대법원 경매로 동일한 사건번호로 나온 2018타경34096 물건번호 2번 두손빌라는 낙찰이 되었습니다. 이렇게 채무자가 운영하고 있는 물건이 한꺼번에 경매로 나오면, 물건번호가 주어집니다. 2018타경34096 물건번호 1번, 2번. 입찰봉투기입할 때 주의해야합니다.


6. 시세조사


매매는 1.35~1.40억원, 전세는 9000만원으로 조사됩니다. 가격대가 좀 있어서인지 이평형으로 월세는 안보입니다. 아래의 실내가 깨끗하게 정리된 집은 2011년에 지어진 물건으로 평형은 비슷한 것으로 보입니다. 전세로 9000만원에 올라와있는데, 사건물건도 비슷한 시점에 지어진 비슷한 크기의 건물이니 참고삼으시면 될 것 같습니다.





도배하고 주방, 화장실을 손보면 될 것입니다. 집만 보면 괜찮은데 주변이 너무 삭막하다는 점, 집까지 들어가는 골목이 제게는 매력적으로 다가오지는 않습니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재


집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 여강여호 2019.12.10 14:05 신고

    잘 보고 갑니다.

  2. 저희 동네라서 더 관심있게 봤네요 감사합니다!

  3. 오렌지훈 2019.12.10 20:43 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  4. 나우고 2019.12.10 21:38 신고

    잘 보고 갑니다~ 유용한 정보네요^^

  5. Laddie 2019.12.10 22:04 신고

    외관느낌이 빌라느낌하고는 조금 머네요 😄

  6. 버블프라이스 2019.12.11 04:54 신고

    오늘은 '도화동 로얄하우스' 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 잘 보고 갑니다^^
    미세먼지가 심한 날입니다. 건강 유의하시길 바래요-

  7. 공수래공수거 2019.12.11 07:00 신고

    낙찰 받아서는 곤란하겠군요..ㅋ

  8. 에스델 ♥ 2019.12.11 12:21 신고

    주변이 정말 삭막하네요.
    경매 정보 잘 보았습니다.^^

  9. 후미카와 2019.12.11 12:29 신고

    그래보여요.. 외관만 보면 여관이나 모텔 분위기 나네요

  10. 모피우스 2019.12.11 12:48 신고

    매물 구경 잘 하고 갑니다.

  11. Deborah 2019.12.11 19:12 신고

    오 그러고보니 벽지가 아주 세련됐네요.

  12. 부자미소 2019.12.11 21:56 신고

    오마이갓..ㅋ 이런건 저말 임장을 잘해야 할 것 같지요

  13. 파아란기쁨 2019.12.11 21:58 신고

    2012년 식인데 외관상으로는 꽤나 오래 된것 처럼 보이네요.
    잘 보고 갑니다.

  14. Anchou 2019.12.12 04:37 신고

    모텔인가 라고 하셔서 ㅋㅋ 현장 사진 보니
    정말 그렇네요!
    주변에 공원이라도 있으면 좋을텐데 아쉽습니다. ㅠㅠ

  15. Anchou 2019.12.12 04:37 신고

    모텔인가 라고 하셔서 ㅋㅋ 현장 사진 보니
    정말 그렇네요!
    주변에 공원이라도 있으면 좋을텐데 아쉽습니다. ㅠㅠ

송도롯데캐슬캠퍼스타운





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 512654 강제경매 입니다. 제3경인고속도로를 타고 인천공항쪽으로 달리고 있다보면 저 멀리서부터 초고층 아파트들이 보이기 시작합니다. 제일 먼저 맞이하는 것은 우측으로 논현동의 아파트단지이고, 좀 더 달리다보면 좌측으로 초고층 아파트 단지가 나타나는데 바로 오늘 소개드릴 보이는 것이 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운입니다. 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 아파트단지와 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 오피스텔이 함께 붙어있습니다. 청라동에서도 소개드렸는데, 롯데캐슬은 아파트와 오피스텔을 이렇게 붙여놓더군요. 아무튼 오늘 소개해드릴 물건은 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 오피스텔을 소개드려볼까 합니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 149, 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 1142호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 163,000,000원 - 최저가 : 114,100,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 34.684㎡(약9평) - 건축연도 : 2016년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 1835세대/2동 - 주차여부 : 2.17대 - 건물방향 : 북동향 - 외관노후 : 우수 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 롯데캐슬 아파트 대단지

송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔 내에서는 제일 큰 평형입니다. 46층의 초고층 오피스텔인데, 11층입니다. 보증금이 이렇게 높다면 저는 한 20층 정도에 자리잡지 않았을까 싶은데, 고층은 손사래를 치는 분들도 계시니 취향에 맡겨야겠습니다. 건물방향이 단지 안쪽으로 꺾여있는 북동향으로 볕이 잘 안듭니다. 난방비가 다른 집에 비해 좀 더 나올 수 있을 것 입니다. 그렇지만 2016년에 지어진 최신의 오피스텔이니 이부분도 어느정도 신경을 썼을 것 같긴합니다. 저층으로는 상가가 아주 잘 갖춰져있는 좋은 물건입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 단지내 버스정류장, 단지내 캠퍼스타운역 - 학교 : 송원초등학교, 박문여자고등학교, 연세대학교 등 다수 - 병원 : 단지내 상가 - 편의시설 : 풍부, 단지내 상가(롯데몰) - 녹지 : 풍부, 단지내 우수, 주변 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 바로 옆쪽으로 송도아메리카타운2차, GTX-B노선




3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(유**)

- 전입일자 : 2017-06-30 - 확정일자 : 2017-06-30 - 보증금 : 1.5억원 - 특이사항 : 대항력있는 임차인, 경매신청인(임차권등기)


세입자 유**씨가 점유하고 있습니다. 아마 현재는 다른 곳으로 전입해있지않을까 예상되는데, 주택임차권등기는 주로 다른 곳으로 이사하여 전입신고가 필요한 경우, 현재 살고 있는 집의 권리순위를 보존하기 위해서 사용됩니다. 현재 거주중이면서 불안한 마음에 등기한 것일 수도 있을 것 같긴합니다. 자신의 보증금을 지키기위해 해야할 일은 똑똑하게 잘하고 있습니다. 낙찰받았다가는 세입자의 전세보증금을 모두 물어줘야합니다. 송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔이 많이 나오고 있습니다. 다른 물건을 보는게 좋을 듯합니다.


4. 로드뷰





첫번째 사진에서 지하주차장 뒤편으로 멀리 보이는 고층아파트는 송도롯데캐슬캠퍼스타운 아파트입니다. 오션뷰, 이곳에서는 하버뷰라고 하는데, 아무튼 멋진 뷰를 자랑하는 곳입니다. 사건 물건은 202동으로 큰 상가를 끼고 있습니다. 길쭉하게 높은 아파트 옆으로 나즈막하게 붙어있는 건물이 상가건물입니다. 가까이서 보면, 이렇게 사진으로보면 그닥 높다는 느낌이 안드는데, 한블럭 정도 떨어져서 이곳을 바라보면 '진짜 길쭉길쭉 높구나' 싶습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-09-13

 소유권이전 

 김**

 - 

 2017-12-22 

 근저당권설정 

 지성파이낸스대부

 225,000,000원 

 2018-09-10 

 주택임차권등기

 유**

 150,000,000원 

 2018-11-20

 가압류 

 리얼코리아펀딩대부 

 100,000,000원 

 2019-06-19 

 강제경매개시 

 서울보증보험 

 150,000,000원 

 2019-07-05

 가압류 

 하나은행 

 20,969,435원 


세입자 1990년생 유씨가 잘 대처했습니다. 전입일자와 확정일자를 갖춘 대항력있는 임차인이라 시간이 지나 경매로 나올때를 기다려도 상관없지만 다른 곳으로 이사를 가 전입신고를 해야해서 순서 보존을 위해 임차권등기를 했고, 이 임차권등기를 통해 강제경매개시한 사건입니다. 

6. 시세조사




매매는 1.59~1.65억원, 전세는 1.40~1.50억원, 월세는 5000만원에 35만원으로 조사됩니다. 실거래가상에서는 1.65억도 보이고, 1.50억도 보이는데 현재 올라온 매물로 가격을 확인해보니 대략 1.40~1.50억원 대 인것으로 보입니다.




평면도에서와 같이 단지안쪽으로 보고 있는 방향이 그닥 좋은 물건은 아닙니다. 아래의 사진은 남서향으로 바깥쪽을 보고 있는 물건으로 동일 평형입니다. 방 사이즈와 구성이 이리되어있다고 보시면 되겠습니다. 





최근에 공실로 올라온 매물이 있기에 다음부동산에서 내부를 찍은 사진을 가져와봤습니다. 수납공간이 크고 좋은 것 같습니다. 두번째 사진을 보면 송도 아메리카타운과 전에 소개해드린 해모로 월드뷰가 보입니다. 저곳도 매우 높은 건물입니다만, 이렇게 롯데캐슬 높은층에서 찍어두니 그리 높아보이지 않습니다. 전자레인지, TV, 침대정도가 있으면 불편없이 살수 있을 텐데, 제가 집주인이라면, TV, 전자레인지, 침대, 에어후라이어 등의 가전까지 넉넉히 사다두고 풀옵션이라고 안내하면서 세입자를 구할 것 같네요. 좋은 집입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일이후 기재



집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 후미카와 2019.12.05 15:02 신고

    집 수리비까지 생각해야 한다면 꽤.. 들겠네요

    • 집수리가 필요없을것같습니다. 임차인이있어 문젠데 동일한 물건이 많이 올라와있습니다. 좋은물건입니다.

  2. H_A_N_S 2019.12.05 17:28 신고

    권리관계를 잘 이해하고 덤벼야지 자칫하면 덤터기 쓰겠네요. 향이 조금 아쉬워도 구조는 잘 빠졌네요ㅎㅎ

  3. Laddie 2019.12.05 20:48 신고

    살고싶은 멋진 송도 오피스텔 물건이네요 😄

  4. 오렌지훈 2019.12.05 22:05 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  5. 키리나 2019.12.05 22:40 신고

    임차인이 잘 대처를 했군요. 별로 안좋은 물건 같은데 라미드니오니님께서 다시 좋은 물건이라고 해서 헛깔리네요. 잘 보고 갑니다.

    • 건물이 좋으니, 다른 매물이 나오면 한번 입찰해봐도 좋겠다고 한 이야기였습니다. 이사건번호 물건은 입찰하면안되지만요

  6. 버블프라이스 2019.12.06 05:48 신고

    오늘은 송도롯데캐슬캠퍼스타운 매물 분석을 해주셧군요?
    덕분에 잘 보고 갑니다^^
    영하권 날씨로 상당히 춥습니다. 건강 유의하시길 바래요-

  7. 공수래공수거 2019.12.06 07:26 신고

    대항력있는 임차인이 있으니 그 부분 잘 고려해야겠네요^^

  8. 부자미소 2019.12.08 06:09 신고

    대항력있네요~~ 오피스텔은 소자본으로 투자하기좋은상품인데말예요~~
    잘보고갑니다^^

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