라드온의 경매이야기

2. 지역분석

- 교통 : 50m 버스정류장 - 학교 : 신정초등학교, 채드윅송도국제학교 - 병원 : 300m 이내 - 편의시설 : 보통, 1블럭 떨어진 하버뷰 아파트 단지 방면 - 녹지 : 보통, 바로 주변에 센트럴파크가 있음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 삼성바이오로직스(A씨)

- 전입일자 : 2017-08-14 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 220,000,000원 - 기타 : 대항력없는 세입자로 보증금 일부 배당받음, 외국인 점유중

삼성바이오로직스 본사가 송도에 있습니다. 이 삼성바이오로직스에 근무하는 여성 외국인 근로자 A씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서상 회사에서 자산관리자에 의해 관리되고 있는 것으로 보입니다. 전에 말씀드렸지만 기업의 숙소 이용을 위한 계약에는 주택임대차보호법이 적용되지 않기때문에 대부분 기업에서는 전세권설정을 하여 보증금을 보호합니다. 헌데, 이번 사례에서는 전세권설정이 되어 있지않습니다. 확정일자도 늦어 보증금을 전액 배당받지 못합니다. 이런 경우는 매물서에 아무것도 기록되지않는게 보통인데, 매물서상에 임차인 정보가 기록되어 있습니다. 외국인의 경우 확정일자가 없더라도 외국인등록일자라는 것이 따로 있습니다. 세입자의 권리부분 확인하는데 주력해야할 물건입니다. 현황보고서를 들여다보시면 집행관이 방문하여 세입자를 대면한 부분이 나옵니다. '현장에서 외국인 여자를 만났는바, 말이 통하는 성명 나이불상의 여자를 전화로 연결해서 확인한 내용은 1. 본건물의 소유자는 이**이고, 2.본 건물은 회사의 사택으로 이**와 계약하여 외국인이 거주하고 있다.3.회사자산관리담당자가 집행관의 업무폰으로 연락하겠다고 하여 기다려도 연락이 오지 않음. 4.현장에서 만난 외국인 여자는 집행관이 임차인의 권리신고에 관한 안내문을 전달하려 해도 말이 통하지 않고 막무가내로 화를 내 전달할 수가 없었음'이라고 기술하며, 회사자산관리담당자의 휴대폰 번호를 기재해두었습니다. 해당 번호로 전화하여 관련 내용을 물어보면 답해줄 수도 있을 것 같습니다.

4. 로드뷰

지도나 로드뷰로만 접하시면, 그냥 높다란 빌딩숲만 보입니다. 송도로 진입하는 주요 출입도로 부근으로는 상가가 있습니다. 메인도로인 만큼 상권도 좋고 오피스텔, 아파트 단지도 많습니다만 한꺼풀만 벗겨보면 대규모 상업시설이 입주예정인채로 오래도록 비어있는 땅이 보입니다. 항공뷰를 보시면 화살표가 있는 곳이 오늘의 물건 푸르지오월드마크 7단지 701동 물건입니다. 한블럭만 뒤쪽으로 가보면 광활한(?) 공터가 나옵니다. 상업시설 부지가 공터로 흉물스럽게 있어 주변 아파트시세가 송도의 다른 곳에 비해 낮습니다. 그렇다는 말은 이곳이 개발된다면 시세가 오를 수도 있다는 뜻이되겠지요? 발전의 여지가 있는 것으로 생각합니다.

5. 권리분석

6. 시세조사

건물내 제일 큰 평형입니다. 세대수가 4세대로 너무 적어서 매물로 확인이 어렵습니다. '피터팬의 좋은집구하기'에서도 중간 평형만 보이고 큰 평형으로 소개된 물건은 찾을 수 없었습니다. 가장 많은 중간 사이즈 투룸이 네이버부동산과, 피터팬의 좋은집 구하기에 매물로 올라와있는 것이 확인 됩니다. 실거래가로 확인해보니 제일 작은 사이즈 물건이 2019년 05월에 1.25억원에 전세 거래된 집이 있습니다. 대형 평형은 2016년에 1.9억에 전세로 거래된 내역이 확인됩니다. 기업이 숙소로 쓴다고 넉넉히(?) 2.20억원에 전세 거래한 것이네요. 매매는 2.20억원, 전세는 1.80억원, 월세는 1000만원에 90만원으로 조사됩니다. 정확한 가격은 인근 공인중개사무소에서 확인해보면 될텐데, 인터넷에 소개된 가격만으로는 넉넉히 봐도 2.20억원이 안될 것으로 생각합니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

좋은 가격에 낙찰된 것처럼 보입니다만, 차순위 금액쯤까지 내려야하지 않나 싶은 생각이 듭니다. 실거래가 급매로 거래된 가격이 3500만원이라면, 그것도 인기있는 2층 집입니다. 

2. 지역분석

- 교통 : 50m 버스정류장, 450m 연수역 - 학교 : 한오름대안학교, 청량초등학교 - 병원 : 건물내 상가 - 편의시설 : 우수, 건물내 상가 - 녹지 : 보통, 주변 가로수 풍부, 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 지적도상 번화가 중심

3. 점유자정보

세입자로 누가 들어와있는지는 안나와있습니다. 아마 포스코건설이 전세권설정 계약하면서 직원이 살았을 것입니다. 주택임대차보호법상 기업은 임차인으로 안봅니다. 그래서 기업에서 임직원에게 숙소를 제공하고자 전세나 월세 계약을 할때 이렇게 전세권설정을 합니다. 집이 비어있을 것이라고 생각합니다. 깨끗한 집으로 바로 운영이 가능할테지만, 전세보증금이 8000만원이나 있습니다. 이 물건은 거르시고 이 연수프라자 물건이 다음에 나오면 한번 노려보면 좋을 듯합니다.

4. 로드뷰

번화가 중심입니다. 연수프라자는 번화가 입구쪽으로 오피스텔로 좋은 위치입니다. 8층에 골프연습장, 1층부터 5층까지 식당과 PC방 등 아주 혼자 살기에는 제 개인적으로 보기에는 딱 좋은 그런 곳입니다. 맞은편에는 큰 주차장과 오피스텔이 하나 더 있습니다. 이 오피스텔은 연수프라자 오피스텔보다는 사이즈가 조금 더 큰 듯하며 가격대는 9000만원정도로 매물이 올라와 있습니다.

5. 권리분석

6. 시세조사

매매는 8000~8500만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 45만원으로 조사됩니다. 매매가는 근저당 가격을 역산하여 계산하였습니다. 집 내부를 잘 찍어놓은 것이 두집이나 있어 가지고 와봤습니다. 2018년 07월에 직거래로 나온 물건입니다. 당시에는 500만원에 45만원 월세로 매물이 올라와있습니다. 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지, 인덕션, TV 다 갖춰져있습니다.

아래의 물건은 임대인이 도배하고 조명을 밝은 것으로 바꾼듯 합니다. 2019년 03월에 거래가 된 것인데, 마찬가지로 500만원에 45만원으로 임대되었습니다. 이렇게 같은 집이라해도 조명과 도배만으로도 완전 새집으로 보일 수 있습니다. 이케아에서 소품 몇개 사서 가져다놓으면 세입자에게 어필할 수 있을 것입니다.

1인 침대는 아마 임대인이 자비로 들여놓은 것 같습니다. '피터팬의 좋은방 구하기'에 비용을 내고 물건을 내놓으면 월 1만원으로 노출을 잘 시켜줍니다. 저는 두어번 사용해보았는데, 그냥 조바심내지말고 무료 물건 내놓기로 해두어도 거래가 됩니다.

이곳은 6, 7층이 오피스텔로 보입니다. 8층에는 골프연습장이 있습니다. 앞건물도 비슷한 크기라 시야를 가리거나 하지않아 적당하고 좋습니다. 혼자 살기에 좋은 오피스텔입니다. 다만 관리비가 월평균 10만원으로 높은편입니다. 세입자 입장에서는 월세 45만원에 10만원 관리비이기 때문에, 월세를 55만원으로 계산할테니까 말이죠. 이점을 염두에 두기만 하면 이 물건 운영은 어렵지않을 것입니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 150m 버스정류장 - 학교 : 용마초등학교, 청천중학교 - 병원 : 풍부, 100m 이내 - 편의시설 : 풍부, 집앞 마트, 식당 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 기업체 입구, 유흥가 주변

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(조**) - 전입일자 : 2015-10-28 - 확정일자 : 미상 - 배당요구 : 없음 - 보증금 : 미상 - 특이사항 : 권리가 빠른 세입자가 있지만 권리신고가 없음, 대항력 있는 것으로 보임

세입자 조**씨가 점유하고 있습니다. 2015년 10월 전입하여 현재까지 점유하고 있는 것으로 보입니다. 집행관의 현장보고서상 점유자를 만나지 못해 전입세대열람원을 통해 확인한 사항을 기록해두었습니다. 아래의 등기부등본을 훑어보니 근저당권 설정도 없는 깨끗한 물건입니다. 소유주 1956년생 조씨가 매매를 하자마자 바로 세입자 조씨가 들어왔습니다. 소유주가 조씨, 세입자 조씨입니다. 둘다 이름만으로는 여자분일 것으로 보이며, 성이 같은 조씨이지만 자매같다는 느낌의 이름은 아닙니다. 하지만 친지일 수 있다는 점을 간과해서는 안될 것 입니다. 소유주 조씨는 이 황금빌라 인근 단독주택에 거주하고 있습니다. 아무튼 선순위인 임차인인 조씨는 권리신고를 하지 않았습니다만 대항력이 있는 것으로 보입니다. 2차례나 낙찰되었다가 잔금 미납되었습니다. 집상태도 그리 좋아보이지 않지만 그보다는 대항력있는 임차인이 있어 미납한 것이 아닐까 예상됩니다. 입찰을 고려한다면 반드시 세입자를 만나봐야할 것으로 생각됩니다.

4. 로드뷰

집의 위치만 보면 제 기준에선 좋습니다. 작지만 상권 가까이 있는, 큰길 옆에 위치하고 있습니다. 공장이 몰려 있는 곳 입구쪽이고, 식당가, 술집이 몰려있는 곳이라 조금 시끄러울 수는 있겠지만 이런 곳은 오피스텔이나 원룸이 위치하는 그런 곳입니다. 앞서도 말씀드렸지만 리모델링만 잘해둔다면 공장에 출근하는 젊은 세입자 구하기 쉬운 제 기준에서는 좋은 물건입니다. 집 바로 뒤로 마트도 있고, 식당, 기업체들이 몰려 있는 완전 제 스타일입니다.

5. 권리분석

6. 시세조사

매매는 7500~8000만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 40만원으로 조사됩니다. 딱 이집이다할만한 물건이 안보여서, 그주변으로 비슷한 가격대를 찾아봤는데 이정도로 보입니다. 신축급으로 나온 사이즈가 조금 작은 물건이 1.35억원으로 거래되고 있었습니다. 집은 사진상으로 봤을때 수리가 안되어 있습니다. 전체 수리한다는 생각으로 낙찰을 받아야할 것입니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 150m 버스정류장, 800m 도화역, 시민공원역 - 학교 : 도화초등학교, 인천기계공업고등학교 - 병원 : 500m 제일사거리 부근 - 편의시설 : 부족, 주변에 마트가 없음 - 녹지 : 부족, 답답한 느낌 - 지역 호재/악재 : 인천대로 옆, 소음방지벽

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(황**) - 전입일자 : 2018-04-16 - 확정일자 : 2018-03-29 - 배당요구 : 2019-01-09 - 보증금 : 120,000,000원 - 기타 : 임차권등기자, 대항력있음

세입자 황**씨가 점유하고 있습니다. 황씨는 한국토지주택공사 선정 임차인으로 한국토지주택공사에서 황씨를 대신하여 주택임차권등기를 했고, 권리신고를 했습니다. 낙찰을 받아도 한국토지주택공사에 보증금 1.2억이 모두 변제되지않으면 낙찰자가 물어줘야하는 물건입니다. 낙찰받아선 곤란합니다.

4. 로드뷰

건물은 동향으로 아침을 제외하고는 볕이 그리 잘드는 것 같지는 않습니다. 건물의 외벽을 보면 깨끗한 편이지만 간판이 떨어져서 '로'자 붙어있어도 보수하지않는 것으로 보아 역시 관리주체는 없는 듯합니다. 주변은 상점에는 상점이 보이지 않습니다. 세번째 사진의 골목으로 꺾어서 안쪽으로 들어가면 제일시장사거리가 나오는데 그 부근까지는 나가야합니다. 그 주변에 버스정류장도 있습니다.

5. 권리분석

6. 시세조사

매매는 1.35~1.40억원, 전세는 9000만원으로 조사됩니다. 가격대가 좀 있어서인지 이평형으로 월세는 안보입니다. 아래의 실내가 깨끗하게 정리된 집은 2011년에 지어진 물건으로 평형은 비슷한 것으로 보입니다. 전세로 9000만원에 올라와있는데, 사건물건도 비슷한 시점에 지어진 비슷한 크기의 건물이니 참고삼으시면 될 것 같습니다.

도배하고 주방, 화장실을 손보면 될 것입니다. 집만 보면 괜찮은데 주변이 너무 삭막하다는 점, 집까지 들어가는 골목이 제게는 매력적으로 다가오지는 않습니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재

집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 단지내 버스정류장, 단지내 캠퍼스타운역 - 학교 : 송원초등학교, 박문여자고등학교, 연세대학교 등 다수 - 병원 : 단지내 상가 - 편의시설 : 풍부, 단지내 상가(롯데몰) - 녹지 : 풍부, 단지내 우수, 주변 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 바로 옆쪽으로 송도아메리카타운2차, GTX-B노선

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(유**)

- 전입일자 : 2017-06-30 - 확정일자 : 2017-06-30 - 보증금 : 1.5억원 - 특이사항 : 대항력있는 임차인, 경매신청인(임차권등기)

세입자 유**씨가 점유하고 있습니다. 아마 현재는 다른 곳으로 전입해있지않을까 예상되는데, 주택임차권등기는 주로 다른 곳으로 이사하여 전입신고가 필요한 경우, 현재 살고 있는 집의 권리순위를 보존하기 위해서 사용됩니다. 현재 거주중이면서 불안한 마음에 등기한 것일 수도 있을 것 같긴합니다. 자신의 보증금을 지키기위해 해야할 일은 똑똑하게 잘하고 있습니다. 낙찰받았다가는 세입자의 전세보증금을 모두 물어줘야합니다. 송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔이 많이 나오고 있습니다. 다른 물건을 보는게 좋을 듯합니다.

4. 로드뷰

첫번째 사진에서 지하주차장 뒤편으로 멀리 보이는 고층아파트는 송도롯데캐슬캠퍼스타운 아파트입니다. 오션뷰, 이곳에서는 하버뷰라고 하는데, 아무튼 멋진 뷰를 자랑하는 곳입니다. 사건 물건은 202동으로 큰 상가를 끼고 있습니다. 길쭉하게 높은 아파트 옆으로 나즈막하게 붙어있는 건물이 상가건물입니다. 가까이서 보면, 이렇게 사진으로보면 그닥 높다는 느낌이 안드는데, 한블럭 정도 떨어져서 이곳을 바라보면 '진짜 길쭉길쭉 높구나' 싶습니다.

5. 권리분석

6. 시세조사

매매는 1.59~1.65억원, 전세는 1.40~1.50억원, 월세는 5000만원에 35만원으로 조사됩니다. 실거래가상에서는 1.65억도 보이고, 1.50억도 보이는데 현재 올라온 매물로 가격을 확인해보니 대략 1.40~1.50억원 대 인것으로 보입니다.

평면도에서와 같이 단지안쪽으로 보고 있는 방향이 그닥 좋은 물건은 아닙니다. 아래의 사진은 남서향으로 바깥쪽을 보고 있는 물건으로 동일 평형입니다. 방 사이즈와 구성이 이리되어있다고 보시면 되겠습니다. 

최근에 공실로 올라온 매물이 있기에 다음부동산에서 내부를 찍은 사진을 가져와봤습니다. 수납공간이 크고 좋은 것 같습니다. 두번째 사진을 보면 송도 아메리카타운과 전에 소개해드린 해모로 월드뷰가 보입니다. 저곳도 매우 높은 건물입니다만, 이렇게 롯데캐슬 높은층에서 찍어두니 그리 높아보이지 않습니다. 전자레인지, TV, 침대정도가 있으면 불편없이 살수 있을 텐데, 제가 집주인이라면, TV, 전자레인지, 침대, 에어후라이어 등의 가전까지 넉넉히 사다두고 풀옵션이라고 안내하면서 세입자를 구할 것 같네요. 좋은 집입니다.

7. 낙찰결과

낙찰기일이후 기재

집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.