안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 사건번호 2018타경 16408 강제경매 결과입니다.

예상대로 유찰되었습니다.

이렇게 유찰되면 한달 뒤에 최저가가 20~30% 낮아집니다.

분석에서 소개해드린 것처럼 1000만원 이하까지

계속 유찰될 듯 해보입니다.

같이 들여다보시죠.

[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/122


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가 1.15억, 전세 1억, 월세 1000만원에 40만원정도로 조사됩니다.
감정가가 제가 조사한 이전 물건 시점보다 더 하락한 것으로 조사됩니다. 사실 네이버 시세로는 약 천만원 정도 더 오른 1.30억원으로 조사가 되긴합니다만, 제가 실거래가로 판단하고 있는 피터팬에서는 1500만원에서 2000만원만이 빠진 가격으로 거래되는 것으로 확인됩니다. 전세가는 90% 정도에서 거래가 됩니다. 하지만 월세로 받으면 손해나거나 본전입니다. 운영비가 더 들 것으로 보이네요. 투자로 괜찮은 물건이였는데, 조정지역으로 묶이면서 매력도가 많이 낮아진 것으로 보입니다. 이전에는 저도 투자가 가능했던 지역이였는데, 저는 투자하고 싶어도 못하는 물건으로 변했죠. 제가 임장조사하는 시점에는 물건에 유치권도 있고, 제반사항이 안좋았는데 다 좋아지는 것으로 바뀌는 시점이였습니다. 근데 조정지역으로 묶이면서 되살아나려던 불이 꺼진 느낌입니다. 이 물건, 무조건하고 유찰될 것입니다. 500만원 이하로 낙찰받아도 문제가 있는 물건이니 낙찰에는 신중에 신중을 기해야합니다. 이런 물건은 강제 경매를 개시한 세입자에게 전화하여 낙찰자임을 밝히고 협조을 요청하면 잘~도와줍니다. 세입자분과 잘 협의하여 저가에 낙찰받을 수 있는 방법을 잘 검토해보시면 될 것입니다. 하지만 보증금이 9000만원. 많이 높은 편입니다. 

- 대항력있는 세입자의 보증금 9000만원이 있는 물건
- 당회차 입찰에서 유찰 예상  
- 500만원 이하로 낙찰될때까지 대기!!!(6회 유찰정도까지)
- 매각기일 : 2019-02-22

입찰하면 안되는 물건입니다. 사설경매사이트에서 이 물건을 조회해보면 붉은 색으로 위험을 알리고 있을 겁니다. 대항력은 누구에게나 주장할 수 있는 막강한 권리입니다. 세입자가 대항력을 가지려면 말소기준이 되는 권리보다 먼저 전입이 되어, 동사무소에 전입신고가 되어 있어야하고, 점유를 하고 있으면 자동으로 대항력이 생깁니다. 전입신고를 하러 간 자리에서 바로 확정일자까지 받아두면 소중한 내돈을 지켜낼 수 있습니다. 
이 사건처럼 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 지닌 세입자가 보증금을 돌려받지 못하자, 강제경매를 신청한 것입니다. 보증금 9000만원을 다 받을때까지는 나가지 않을 겁니다. 물론 내보낼 수도 없습니다. 1000만원에 낙찰받는다면 세입자는 자신이 돌려받지 못한 8000만원을 받기위해 낙찰받은 사람에게 찾아갈 것입니다. 낙찰 받았다가는 지옥을 경험해보게 될 물건입니다.


9차 정도가 되면, 사람들이 관심을 갖겠네요. 

처음 경매를 접하는 분들이 여기서 실수를 하게 됩니다. 단독으로 4~6차에서 '완전 싸네'하면서 뛰어드는 사람이 나옵니다. 이 물건은 9차 정도까지 유찰되어야,,,아니 그렇다고해도 돈이 안되는 물건 입니다. 권리분석 제대로 못해서 돈 날린다고 하는 물건이 바로 이런 물건입니다.  



이 물건은 제가 얼마까지 유찰되는지 모니터링하다가 공유드리도록 하겠습니다.

즐거운 주말 맞이하시기 바랍니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.02.23 06:47 신고

    권리분석을 잘못해서 돈날리는 매물이 본 글에 소개해주신 매물같은 경우이군요? 오늘은 결과를 공유해주셔서 잘 읽고 갑니다^^ 즐거운 주말 보내시길 바래요

  2. @산들바람 2019.02.23 08:54 신고

    경매에대해 관심이 가네요!
    잘보고 갑니다.
    주말 잘 보내세요!!

  3. 잡동사니 2019.02.23 10:40

    물건 보는 눈이 있으신거 같아요.

  4. 성짱 2019.02.23 10:46

    경매란게 참 어렵네요.. 약간 운이란것도 있어야될듯하네여

  5. 피티보이 2019.02.23 10:54

    경매에 관심가지고 공부해야겠네요

  6. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.02.23 14:32

    경매 참여해보고 싶지만 말만들어도 겁나네요

  7. 카고챠 2019.02.23 14:50

    잘 읽고 갑니다!

  8. 빗코 2019.02.24 01:33 신고

    궁금해지는 물건입니다. 나중에 결과 공유해주실 때 유찰이 예상하신만큼 길게 가지 않는다면...
    누군가는 금전적으로 손해를 보는 상황이 나오게 되겠네요...
    즐거운 주말되세요~!!

    • 그런데 그런상황까지 가지않을테죠. 계속 모니터링하면서 어떻게 되는지 결과 확인해보도록 하겠습니다.ㅎ

  9. 쿵돌 2019.02.24 21:36 신고

    잘보고갑니다~^^

  10. 2019.02.25 00:10

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.25 19:16

      비밀댓글입니다

  11. 예지마마 2019.02.25 08:02

    오랫만에 인사드립니다. 공부할수록 쉽지 않네요..ㅋㅋ

안녕하세요 라드온입니다.

이제까지는 제가 입찰했던 물건 위주로 작성했었습니다.

지금부터는 입찰가능한 물건들을 주로 다뤄보려고 합니다.

개인적인 사정이 있어,

당분간은 임장은 못할 것 같습니다만 최대한 입찰자의 

입장으로 작성해보려 합니다.

역시 임장이 없으니 권리분석과 시세가 주된 글이 되겠네요.

많이 부족하더라도 참고해주시기 바랍니다.

오늘 이후 포스팅글에는 낙찰결과도 표기해둘 계획입니다.

물론 포스팅되고, 결과는 나중에 쓰여질테지만요.


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505291 임의경매 입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



저는 인천 주거용 물건에 주로 입찰합니다. 그러다보니 인천을 많이 가는 편입니다. 그래서 이웃분중에 제가 인천에 사는 걸로 아셨다는 분도 계시더군요. 재작년과 작년에 입찰하려고 연차를 냈었죠. 인천지법은 학익동에 있습니다. 입찰하고 그 앞 콩나물국밥집에서 국밥 한 그릇먹고, 소화를 시킬겸 다음 입찰 물건에 대해 임장을 합니다. 경로는 역시 학익동, 용현1, 2, 4동 훑고 주안2, 4동쪽으로 나옵니다. 이렇게 임장때는 버스를 타지않고 걸으면서 주변의 편의시설, 녹지, 시세 등을 조사하죠. 이러면 저녁 대충 7시 정도가 됩니다. 오전 10시부터 오후 7시까지, 이런 중노동도 없긴 합니다. 그래도 한번 해보시면 재미있습니다. 물건조사한다고 지도를 열고 보다보니까 바로 알겠더군요. 제가 이전에 한번 지났던 곳이였습니다. 그때의 기억을 더듬으며 함께 물건 안을 들여다보시도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 645-12, 삼성골드빌 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 153,000,000원

- 최저가 : 74,970,000원(49%)

- 면적 : 64.68㎡

- 건축연도 : 2009년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 가능, 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 주택가 소방도로로 양호

- 인근공급량 : 다가구, 다세대주택 밀집



다세대, 다가구주택 밀집 지역으로 아주 깨끗하고 조용한 곳입니다. 이렇게 소방도로쪽에는 다가구, 다세대주택이 위치하고 있고 안쪽에는 단독주택이 자리 잡고 있습니다. 주변에는 상가도 거의 없습니다. 근데 이 물건은 바로 옆에 슈퍼가 있어서 편리하겠네요. 기계공고가 바로 옆인데, 껄렁껄렁 되는 녀석들이 골목 골목에서 담배 피우는 모습을 많이 보겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장

- 학교 : 인천기계공고, 용일초

- 병원 : 300m 큰길 상권

- 편의시설 : 300m 로터리

- 녹지 : 부족(기계공고 주변 녹지 약간 있음)

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



기계공고 앞쪽으로 가면 도로를 따라, 작은 상가들이 있습니다. 버스정류장도 여기, 기계공고앞쪽을 이용해야합니다. 용일초등학교에서 사거리쪽으로 조금 내려오면 용남시장이 있는데, 말이 시장이지 가보면, 시장이라기보다는 상가들이 조금 많은 일반 길같은 느낌이 들더군요. 이 로터리 부근에 편의시설이 모여 있습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(민**)

- 전입일자 : 2018-03-30

- 확정일자 : 2018-03-30

- 배당요구 : 2018-05-15

- 보증금 : 3000만원


날벼락도 이런 날벼락이 없겠습니다. 전입하고 10일이 지났네요. 소유주 최씨가 보증금을 받아서라도 어떻게 해보려고 한 것 같습니다. 들어온 지 한달도 안됐는데, 집행관 찾아오고 경매하시는 분들이 찾아와서 이것저것 묻고 했겠네요. 다행이 소액임차인의 지위로 보증금 전액 배당받습니다. 아마 집에 오만정이 다 떨어진 상태가 아닐까 합니다. 임차인은 배당받으면 바로 나갈 물건일 것으로 사료됩니다. 명도 난이도가 없다고 봐도 무방할 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(옆건물에 가려져 있음에도 간격이 넓음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음




임장을 가보질 못해서 건물의 상태만으로 추정치를 기입해두겠습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-03-09

 소유권이전 

 양**

 145,000,000원 

 2016-03-09 

 근저당 

 인천수협  

 126,000,000원 

 2016-09-27 

 소유권이전

 최** 

 145,000,000원 

 2017-11-15 

 가압류 

 서울신용보증재단 

 46,800,000원 

 2017-12-08 

 가압류 

 농협중앙회 

 109,392,382원 

 2018-04-13 

 임의경매개시 

 인천수협 

 107,827,481원 

 2018-04-27 

 압류 

 용인세무서 

 - 

 2018-05-21

 가압류 

 중소기업진흥공단 

 143,298,474원 


충남에 살고 있는 양**씨가 투자 목적으로 인천수협에서 근저당 설정하여 집을 구매했습니다. 채권최고액이 1.26억이니 대략 1억을 빌린 것이네요. 4500만원을 투자하여 월세를 받으려고 했었는 것 같습니다. 6개월이 지난 시점에 안양에 거주하는 최**씨에게 근저당 설정된채로 집을 팔았습니다. 아마 세입자도 있었을테죠. 최씨가 자금사정이 나빠졌는지 가압류가 들어옵니다. 등기부 쫓아 최씨의 거주지를 찾아보니 안양 호계동의 4.5억 가량하는 집에서 살고 있고, 1975년생으로 직장생활을 하고 있다면 돈을 많이 벌고 있을텐데, 뭔가 문제가 생겼나보네요. 이전 집주인 양씨가 맞이한 세입자의 전세기간이 끝나고 새 세입자 민**씨를 3월 30일에 받았을 것이고, 보증금으로 급한 불을 꺼보자하지 않았을까 싶네요.
말소기준권리는 2016-03-09에 설정된 근저당권입니다. 이후 권리는 모두 소멸됩니다.


6. 시세조사

매매는 1.30~1.35억, 전세 7000만원 이상, 월세 2000만원에 40만원정도로 조사됩니다.


빌라 시세는 딱히 정해진 것이 없습니다. 인근 공인중개사의 느낌적인 느낌? 이 느낌이 그 주변 빌라 시세를 좌지우지 합니다. 에이 그런게 어딨어...라고 생각하실텐데, 오늘 집에 가실때 아무 공인중개사무소 한 두어 곳 들러서 주변의 똑같은 빌라의 시세를 물어보시면 아실겝니다. 적게는 100~200만원정도, 많게는 2000만원넘게도 차이가 날 겁니다. 뭐 말은 주변의 시세에 인기정도(?), 수리정도에 따라 집값이 메겨지기 때문에 같을 수 없다...뭐 그렇게 말씀하실겁니다. 그렇기 때문에 빌라를 매매하실 때는 정말 연기를 해가면서 공인중개소에 들어가야합니다. 투자자, 매도자, 매수자 이렇게 연기를 하면서 중개소에 들어가 시세파악하는 노력을 해야 적어도 눈탱이 맞지 않고 살 수 있습니다. 조사한 시세는 실제 거래되는 기계공고 주변 빌라 3곳의 평균을 잡아 적은 것입니다. 
- 입찰예상가 : 9170만원
- 제반비용 : 750만원

주안동은 인천에서도 번화가란 느낌이 드는데,

이곳은 번화가랑은 거리가 멉니다.

조용하고 약간은 어두운 편이라,

저녁에는 사람이 많이 다니지도 않더군요.

주변 다가구, 다세대가 많이 있지만

이렇게 사이즈가 큰집보다는 방 2개짜리 집이 많습니다.

입지가 좋으며 집이 큰 장점이 있어 수요층이 높습니다.

낙찰받아 단기매매, 월세 운영하면 좋을 것 같습니다.

돈이 넉넉하면 매매하여 전세해도 훌륭할 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 문moon 2019.02.13 10:21 신고

    경매물건 둘러보는 일도 보통일이 아니네요.
    덕분에 배웁니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. 휴식같은 친구 2019.02.13 10:55 신고

    경매만 받으면 비교적 쉬운 물건인듯 하네요.
    공감누르고 갑니다.

  4. 방구석미슐랭 2019.02.13 11:10 신고

    경매에 나온 집들은 안타까운 사연이 많은 집들인 거죠? ㅡ.ㅡ;; 경매에 관심이 조금 있는데, 차근차근 보면서 공부를 좀 해 봐야겠네요`!

  5. 14일, 그러니까 내일이 입찰인 물건입니다.
    어떻게되는지 지켜보고, 결과 공유드리겠습니다.

    감사합니다.

  6. Chatterer 2019.02.13 12:53 신고

    눈에 확실히 들어오는 분석 감사해요요
    어떻게 분석을 하는지 어떤것을 봐야 하는지
    공부가 절로 되는거 같아요 ㅎㅎㅎ
    빌라의 시세가 주변 중계사무소에서 만든다는것은
    처음 알게 된거 같아요

    최근에 시어머니 가게를 넘길려고 하시다가
    중계사분의 권리금이며 다른 장난질에 화가 나셔서
    구매자와 직거래를 하셨다고 들었는데 그들의 횡포(!?)에
    놀라움이 다시 고개를 들었어요

    가계의 대부분의 자산인 부동산을 그들이 정한다라...
    훔.. 가족일도 그렇고 이번일도 그렇고
    포스팅중에 그것이 화~악 눈에 들었네요 ㅎㅎㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    • 저런, 곤란한 일을 겪으셨었군요.
      잘 해결됐다니 다행입니다만, 역시 조금이라도 알고 있으면 막무가내로 당할일은 없을 것 같습니다.

  7. 모모의 가사노동 2019.02.13 13:54 신고

    아고... 등기부도 보지않고 집을 계약했나봅니다. 우째 이런일이....
    경매이야기 잘 보고갑니다. 좋은하루되세요.

  8. 빗코 2019.02.13 14:28 신고

    빌라시세는 동일한 물건에 대해 물어보는데 각 중개사무소에 다른 역할을 하면서 물어보는건가요?
    시세가 제각각이라 하셨으니 동일 물건에 대해 물어봐야할 것 같은데 말이죠.. 권리관계가 깔끔한 편이라 괜찮게 생각되네요.
    임장을 오후 내내 돌아다니신다 하셔서 정말 놀랍습니다. 그래도 하루 휴가 내면 정말 알차게 보내시겠습니다.
    인천은 주거용이라 하셨지만 주거로 임차줄 수 있는 월세물건을 말씀하시는거죠?? 저도 용기내 보고 싶어집니다 ㅎㅎ

    • 주거용은 그냥 대형 평수로 보고 있고 지역은 크게 따지지 않습니다. 인천은 투자지역으로만 접근했었는데, 물건이 조금 생기면서 관리가 힘들어 인천의 대형평수도 괜찮겠다고 생각하게 된 것이죠. 꼭 한번만 해보시길 권해드리고 싶네요.

  9. 히티틀러 2019.02.13 16:03 신고

    저도 인천 쪽을 자주 소개해주셔서 인천에 사시는 분인 줄 알았어요.
    빌라시세는 딱히 정해지지 않고, 공인중개사에 따라 가격이 몇백에서 몇 천까지 달라질 수 있다는 사실은 처음 알았어요.
    여러 군데를 들러보고, 연기력이 좀 필요하군요.
    좋은 정보 알아갑니다^^

    • 그러시군요. 결국에는 인천으로 가게 될 것 같은 생각이 들긴한데, 아쉽게도 아직까지는 그냥 인천을 많이 다니는 사람이네요. 특히나 빌라가 많은 인천 구시가지는 가격차이가 많이 나니까 글에서 안내드린 것처럼 약간의 연기도 해볼필요가 있지않나싶습니다. 소중한 내돈, 내집이니까요..

  10. 선블리쮸 2019.02.13 16:47 신고

    아 기계공고쪽이랑 가깝군요! 번화가랑 멀긴하죠~

    • 제가 거기서 한참돌다, 광역버스가 있는 곳까지 가느라 힘들었었죠. 물건이 많아서 이것만 보고, 저것만 보고 가자고 하다가 말이죠.

  11. 제나  2019.02.13 20:20 신고

    전세나 월세 물건으로 괜찮아 보이네요. 좋은 정보 잘 보고 갑니다. 좋은 저녁 되세요

  12. 아이리스. 2019.02.13 21:55 신고

    저도 인천 사시는줄 알았습니다..ㅎㅎ
    건물은 깔끔하고 좋네요..
    임차인이 정말 깜짝 놀랬겠어요
    저도 이번에는 아이들 오피스텔 계약하고
    바로 확정일자 받아놓았습니다..

  13. 유하v 2019.02.13 22:51 신고

    위치는 나쁘지 않은것 같은데 그래도 꼼꼼히 잘 알아봐야겠네요!

  14. GeniusJW 2019.02.13 23:25 신고

    와 정말 넓어보여요~ㅋㅋ

  15. 꾸꾸까깍 2019.02.13 23:27

    좋은글보고갑니다^^

  16. 로안씨 2019.02.13 23:39 신고

    정말로 빌라로 거래하는 것은
    조심해야겠습니다.
    저희 장모님도 빌라가 안팔려서
    힘들어하시는데 말입니다. ㅜㅜ

  17. 블랙IT 2019.02.14 00:34 신고

    도면까지 있어 상당히 내용 보기가 좋네요~
    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다~ 수고하세요~

  18. 청결원 2019.02.14 06:52 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 즐거운 하루 보내세요~

  19. 행복사냥이 2019.02.14 19:00 신고

    많이 배우고 있어요. 정말 재미있어 집니다.^^

  20. 2019.02.14 19:02

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.14 23:24

      비밀댓글입니다

  21. Anchou 2019.02.15 02:14 신고

    권리분석 오늘도 흥미롭게 잘봤습니다.^^
    시간 내셔서 이렇게 직접 발로 뛰시는 분 앞에서는 장사 없겠네요!
    안그래도 인터넷 부동산을 통해 매물들을 보고 있는데
    같은 매물들도 부동산에 따라 1000~2000만원정도씩, 또는 몇백만원씩 차이가 나더라구요.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 515826 임의경매 입니다.

방도 크고 위치도 좋아보이는 물건이 제 레이더에 걸렸습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


인천 용현시장 입구 바로 앞에는 용이 큰 구슬(지구를 의미하는 것인가?)을 휘감고 있는 조형물이 있습니다. 그 조형물을 뒤로하고 계단을 따라 오르면 '독정이로'라고 하는 도로가 나옵니다. 누가, 왜 이렇게 이름지었는지 유래에 대해서는 아는 바가 없으나 가보신 분들은 왜 '독'정이로 인지 아실겝니다. 

바로 도로가 수봉산 언덕을 깍아서 만들어 경사가 엄청납니다. 

이점이 바로 임장의 묘미가 아닐까합니다. 인터넷 지도상(사실 본인은 구글스트리트맵, 다음로드맵까지 모두 다 확인하고 갑니다.)으로는 시장도 가깝고, 병원, 학교 모든게 다닥다닥(?) 붙어있는 *세권이란 세권은 다 갖고 있는 아주 쾌적한 곳으로 보이죠. 막상 가보면, 등산수준입니다.  

제가 현장에 갔을땐, 늦여름 즈음이였습니다. 

용현시장앞 버스정류장에서 내려, 현장까지 오는 길이 10미터 남짓임에도 불구하고 온몸에 땀이 흥건이 젖을 정도 경사가 심합니다. 물론 처음 가봤을때 현장으로 바로 못가고 이집저집 찾아보다보니 그렇게 된 이유도 있습니다만, 이 독정이로는 가히 독이 충만한 길이라고 말씀드릴 수 있습니다. 아쉽게도 사건물건은 이 독정이로의 진수를 볼 수 있는 경사로의 진입점으로 숭의교회 바로 옆에 있는 독정이로 소속 빌라 위치중에는 최상급이라고 할 만한 물건이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 독정안길97번길 36, 나동 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 55.24(약 18평)

- 건축연도 : 1995년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대/3동

- 주차여부 : 가능(단, 언덕진입로라 주차가 어려움)

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 용현시장 주변, 유동인구 많음

- 인근공급량 : 용현시장 바로 입구쪽 첫번째 빌라, 인근 빌라 다수, 급경사로 진입지점




2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을), 제물포역까지 약 10분 소요

- 편의시설 : 용현시장, 시장 인근 번화가

- 주변학교 : 숭의초, 용정초

- 병원 : 대로변

- 지역 호재/악재 : 탐문결과 특이사항 없음




제물포역까지는 걸어서 넉넉히 20분가량 걸립니다. 하지만 빌라가 밀집한 곳으로, 골목이 많고 가로등이 많이 모자른 듯 배치되어 있습니다. 저 인천수협 버스정류장에서 마을버스를 타고 제물포역 접근하면 됩니다. 용현시장은 입이 떡 벌어질 정도로 큽니다. 제가 임장을 많이 다니는 곳이라 분식집을 여러군데를 들렀는데, 아직도 다 들르지 못했네요. 이 물건이 있는 곳부터 급격한 경사로가 나옵니다. 그 경사는 정말이지 엄청납니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(신**)

- 전입일자 : 2016-10-27

- 확정일자 : 2016-10-27

- 배당요구 : 2018-01-15

- 보증금 : 2700만원



말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력이 없습니다. 하지만, 소액임차인의 지위로 전액 배당 가능합니다. 방문하여 면담했을 때 세입자분은 혼자서 초등학교 다니는 여자아이를 혼자 키우는 남자분이셨습니다. 집 옮기는게 귀찮으니 보증금을 조금 올려서 더 살고싶다고 말씀을 하시더군요. 이렇게 임장하여 세입자를 만나면, 거주하고 싶다는 의사를 보이시는 분이 계십니다. 자금 사정을 고려하여, 기존 임차인을 그대로 받는다면 청소비, 이사비, 수리비 등등 추가 비용없이, 마음 고생없이 운영할 수 있습니다. 이 물건은 세입자분이 전세만 고집하셔서 결국, 나가시고 월세로 계약이 되었다고 들었습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광 매우 좋음

- 샤시 : 깨끗

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 부분 보수

- 도배장판 : 벽지 지저분한 편

- 누수/결로 : 없음




위에 사진이 제가 처음 방문했을 때 201호 세입자를 못 만나서, 301호에 올라가 양해를 구하고 사진을 찍은 사진입니다. 밑에 사진이 바로 본 사건의 물건지 201호입니다. 차이를 느껴보시라고 비교사진으로 올려봤습니다. 밑, 그러니까 201호가 수리가 필요없는 도배, 장판만해도 충분한 집입니다. 301호는 중국동포 부부가 살고 있었습니다. 역시 여자가 살림을 하는 집이 깨끗해보입니다. 하지만 주방을 보면 아랫쪽만 보수가 되고, 주방창도 화이트샤시이긴 하지만 뭔가 좀 부족한지 곰팡이도 피어있고 지저분해 보이죠? 반면에 201호는 지저분해보여도 위아래, 전체 교환한 싱크대에 주방창도 아주 깔끔합니다. 301호는 도배, 장판외에 잔수리가 들어가는 물건이고 201호는 도배, 장판하고 청소만 해두면 아주 깨끗한 물건인 것이죠. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-10-07

 소유권이전

 김**

 100,000,000원 

 

 2016-10-07

 근저당설정 

 현대해상화재보험 

 84,000,000원 

 채권최고액 120% 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행 

 33,989,323원 

 

 2017-02-21

 가압류 

 서울보증보험 

 20,000,000원 

 

 2017-07-07 

 압류 

 남인천세무서 

 - 

 

 2017-12-27 

 임의경매개시 

 현대해상화재보험 

 -  

 

 2018-01-02 

 압류

 국민건강보험공단 

 -  

 


6. 시세조사

매매는 7500~8000만원, 전세 3400만원, 월세 1000만원에 40만원정도로 확인했습니다.


독정이로 주변 다세대주택 밀집해있으며, 중간중간 신축 빌라도 산재되어 있어 타지역과 마찬가지로 시세파악이 어렵습니다. 인근 공인중개소에 따르면, 물건의 평형 즉, 18평(방3/화1)인 경우는 일대에서는 큰편이고 2층에 공원뷰가 펼쳐진 아주 좋은 물건에 속합니다. 중개소 2개소에 방문하여 조사한 결과, 시세는 전세 3400만원, 월세는 1000만원에 40만원이 가능한 것으로 확인됩니다. 매매의 경우에는 거의 없지만 간혹 매도되는 가격을 보면, 7500~8000만원 수준인 것으로 확인되었습니다.

차량진입이 매우 어렵습니다.

하지만 주변 도로변 주차구역과 용현시장 공영주차장을 활용하면

크게 문제될 것이 없을 것으로 사료됩니다.

풍부한 인프라와 수요를 갖고 있는 좋은 지역으로 생각됩니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 낭만ii고양이 2019.02.01 09:10 신고

    월세살면 나가는돈이 너무아까운것같아요~하지만 형편이 안되면 할수없지요~ 좋은하루되세요~^^

    • 보증금을 마련하지 못하는 분이 생각보다 많더군요. 그래서 보증금이 적으면 월세를 올리는 그런 방식이 생기나봅니다.

  3. 문moon 2019.02.01 09:55 신고

    경매물건 잘보고 갑니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  4. 신웅 2019.02.01 10:06 신고

    오늘도 잘보고 공감 꾸욱 하고 갑니다~
    즐거운 하루 되세요 ^^

  5. 빗코 2019.02.01 10:42 신고

    독쟁이고개 말은 많이 들어봤는데 잘 가보진 못했습니다. 해당 지역 물건은 임장시 고개에서 얼마나 올라가야하는지 잘 확인해봐야겠네요.

    301호 창문틀에 곰팡이가 보이고 그러는데.. 라드온님은 보통 수리를 싹하고 아예 월세를 주시는 쪽을 선호하시는거죠?? 월세 꾸준히 잘 들어오는 빌라 몇개 갖고있으시면 든든하시겠습니다 ㅎㅎ

    • 독정이로입니다. 저도 처음 임장갔을때 경사가 너무 가파르고 힘들어서 독쟁이로로 알았습니다.
      저는 수리를 하지않는 물건만 찾습니다.ㅎ
      말씀처럼 수리를 해서 집을 거래하는 방법을 계획했으나 수리를 두어번해보니 너무 힘들더군요.

  6. 꿍스뿡이 2019.02.01 11:08 신고

    여름에만 땀좀 흘릴듯 합니다 ㅎㅎ

    임장시 직접 집안을 살펴볼때 사람들이 거부를 하는 경우들이 많을거 같은데
    라드온님은 비교적(?) 쉽게 들어가시는거 같아요~
    무슨 비결이라도 있으신건가요~?ㅎㅎ

    • 거부하는 사람이 많을 것이라고 생각하지만, 사실 그렇지도 않습니다. 제가 안전한 물건만 찾아서 투자를 해서 그런것이기도 하죠ㅎ 떨떠름해하는 분도 계시지만 대부분 잘 대해주십니다.

      팁아닌 팁을 드린다면 대면하시는 분께 존칭을 하고, 최대한 예의를 갖추어 행동합니다. 이후 절차나 법적인 지식도 알려드립니다.

  7. TheK2017 2019.02.01 11:25 신고

    아. 임장 조사 하느라 수고 많으셨습니다. ^ㅇ^*

  8. 휴식같은 친구 2019.02.01 11:43 신고

    경매물건 잘 보고 갑니다.
    활기차고 즐겁게 2월 시작하시기 바랍니다.

  9. 핑구야 날자 2019.02.01 12:27 신고

    제물포 역을 이용하기에는 거리가 좀 있군요 잘 보고 갑니다.

  10. *저녁노을* 2019.02.01 13:46 신고

    보증금이 많으면 월세가 작고...
    보증금이 작으면 월세가 많고...
    그런 것 같더라구요.

    잘 보고가요

  11. 제나  2019.02.01 15:10 신고

    경사진 동네에 예전에 살아봐서 그 고통을 익히 알고 있는데, ㅜㅜ 내부는 잘되어 있네요.

  12. 아이리스. 2019.02.01 15:10 신고

    등산수준이면 운동할 필요 없겠는데요~
    예전에는 무조건 전세였는데
    요즘 점점 월세로 돌리는 추세인것 같네요..

  13. 후미카와 2019.02.01 15:18 신고

    세입자가 없어서 윗집가서 사진. 그냥 살림 다 보이니 생생하네요 ^^
    외국인들이 놀라는게 집구할 때, 이미 사는 사람들이 있는데 문열어달라고 하고 막들어가서 집 볼 때 뻘쭘 하다고 한던데. ^^

  14. 참교육 2019.02.01 15:20 신고

    운동량 부족한 사람들 이런 곳으로 가야겠습니다....ㅎ

  15. 까칠양파 2019.02.01 18:25 신고

    경사가 엄청나네요.
    굳이 운동을 따로 할 필요가 없을 거 같아요.
    2월의 시작이자, 설명절의 시작이네요.
    즐건 설연휴 보내세요.ㅎㅎ

  16. ruirui 2019.02.01 18:50 신고

    오늘도 경매정보 잘 배워갑니다~
    즐거운 하루되세요 ~^^

  17. 행복사냥이 2019.02.01 21:49 신고

    경기가 어렵다 보니 안타깝습니다. 잘 보고 꾹 누르고 갑니다.^^

  18. GeniusJW 2019.02.01 22:59 신고

    집이 많이 언덕에 위치 해 있네요~~
    차량이용이 잦은 분은, 거주하기 불편하시겠어요~~ㅠㅠ

  19. 블랙IT 2019.02.02 00:18 신고

    포스팅 잘 보고 공감 버튼 누르고 가요~
    오늘 저녁에 갑자기 눈이 내려 내일 길이 살짝 미끄러울 수 있다고 하는데 주의하시고요~
    편안한 주말 보내시기 바랍니다. ^^~ㅎㅎ

  20. 버블프라이스 2019.02.02 05:35 신고

    오늘은 용현동 로얄하이츠빌라 매물이군요?
    권리분석글 오늘도 잘 읽고 갑니다^^
    설날 명절 연휴가 시작됬습니다. 알차고 보람있게 보내시길 바래요

  21. peterjun 2019.02.07 00:11 신고

    포기하지 않고 목표하는 정보들을 늘 잘 캐치해내시는 것 같아요.
    대단하시네요. ㅎㅎ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28872 임의경매 입니다.

무슨 사연이 있는지 같이 들여다보시죠.


친한 친구 녀석이 현대제철에 근무하는데 어찌어찌하여 주안역에 살게되었었죠. 그게 10년 전 인천과의 첫 만남이 였습니다. 2007년 즈음이 였으니까, 11년 전이 였네요. 주안역 인근 작은 여관을 개조하여 원룸으로 운영하는 방이었습니다. 

당시 사근동에서 자취를 하고 있던 제게 크고 환하고, 향긋한 냄새가 났던 친구 녀석의 방, 또 싸고 맛있었던 주변 음식...옛 추억이 잠시 스쳐지나며, 물건지에 도착하였습니다.

주안역에서 버스를 타고 약 10~15분 정도 떨어져있는 주안3동 주민센터와 주안7동 주민센터 중간 지점에 위치하고 있습니다. 제 친구가 살았던 방은 기억을 더듬어보니, 주안1동 쪽인 것 같네요. 다음에 물건이 있으면 꼭 다시 한번 더 가보고 싶습니다.

하지만, 그때의 추억의 싸고 맛있는 음식은 신기시장에도 많이 있네요.
물건지는 신기시장과 맞붙어 있고, 인근에 각종 편의 시설이 다양하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 
최근 주안3동 재개발이 확정되어, 주안3동 주민이 밀려들어와 꾸준히 수요가 있습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 855-9외 1필지 신광빌라 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 42.64(약 12.9평)

- 건축연도 : 1997-10-22

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 8세대 / 1동

- 주차여부 : 없음(인근 공영주차장 2개 있음)

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 깨끗함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 취약(골목 진입해야 함)


2호 라인은 모두 집수리가 되어있었습니다. 1, 2층 방범창도 설치되어 있습니다. 요 2호라인은 낙찰받으시면, 모두 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다.




2. 지역분석

- 교통 : 30m 이내 버스정류장(광역, 시내)

- 편의시설 : 신기시장, 대로변 번화가

- 주변학교 : 없음

- 병원 : 대로변

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발

반경 200m입니다. 200m안에 시장, 서울, 경기권 광역버스, 거의 모든 편의를 다 갖추고 있습니다. 주안3동 주민센터 뒷쪽에는 신동아 대단지가 있습니다. 신동아 단지는 경사가 급한 언덕에 밀집해있습니다. 미추홀근린공원쪽으로 개발지역이라 집과 상가가 비어있는 유령도시입니다. 제가 낮에 한번, 저녁에 한번 임장을 갔었는데 저녁에는 좀 무섭더군요.



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2016-10-11

- 확정일자 : 2016-10-11

- 배당요구 : 2017-10-25

- 기타 : 대항력없음, 소액임차인 전액 배당


4. 임장조사

- 채광/조명 : 매우 밝고, 환기 잘됨

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 타일 다수 파손되어있음

- 도배장판 : 부분 못질 발견됨

- 누수/결로 : 없음


이건 제가 임장가서 본 집구조와 가구 배치를 그렸던 것입니다. 그냥 참고용으로 그렸던 것입니다. 창이 많이 있더군요. 집이 밝고, 환기가 잘되는 그런 구조였습니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-07-21

 소유권이전 

 양**(1960년생)

 72,000,000 원 

 올수리 

 2016-07-21 

 근저당권설정 

 영등포농협조합 

 58,800,000 원 

 채권최고액 120% 


이렇게 깔끔한 등기부는 만나면 참 기분이 좋습니다. 등기부에 기록된 등기사항은 없애는 것을 말소라고 합니다. 한줄 말소 비용이 7000원입니다. 이렇게 두줄 들어가 있으면 말소비용으로 14000원만 납부하면 되는 거죠.
보존 등기 이후에 한번의 매매 거래가 있었고, 매매 거래시 소유자가 잡은 근저당이 하나 있었습니다. 나머지는 모두 말소 상태로 매우 깨끗한 기분 좋은 물건입니다. 조사된 주변 시세보다 약 1000만원 가량의 고액(?)에 거래되고 있는데, 이는 이전 소유주(양**이 아닌)가 매매 전, 전부 수리하여 높은 금액으로 매도한 것으로 사료됩니다.


6. 시세조사

인근 중개사무소 6곳을 방문하여 가격을 조사하였습니다.

주변에 집이 엄청나게 많아서, 공인중개사무소도 엄청 많더군요.

매매는 약 5800~6000만원, 전세는 2500만원, 월세 500만원, 35만원에 거래되고 있습니다.


인근 공인중개소에 따르면 월/전세 수요는 풍부하나, 월세보다는 전세를 선호한다고 한다.

13평 기준, 월세는 500만원에 30~35만원 정도, 전세는 2500~3000만원 정도로 형성되어있다고 조사된다.


소액으로 투자하여, 월이자 제하고 15~20만원 남기고

매도시 약 500만원정도 시세차액을 얻을 수 있는 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 문moon 2019.01.31 10:04 신고

    잘봤습니다. 요런 물건도 있다는걸 알아갑니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. 로안씨 2019.01.31 10:06 신고

    부동산에 대해서는 아무것도 모르고 있지만 정말로 지금부터라도 공부를 조금씩 해야할 것 같습니다. 저희 부부는 신혼이라서 아직 집은 없지만, 와이프랑 때론 이런 말을 나누고는 합니다. 이 세상에는 수많은 집들이 있는데 그중에 왜 우리집은 없을까?라고 말이죠. 이제 시작이네 차근차근 만들어나가면 되겠죠? ^^

  4. 자국 2019.01.31 10:10 신고

    추억이 서려있는 장소군요. 소액투자할 수 있어서 좋네요^^

  5. 꿍스뿡이 2019.01.31 12:00 신고

    포스팅 잘보고 갑니다~
    설 연휴 잘 보내세요! ㅎㅎ

  6. 쏙앤필 2019.01.31 12:36 신고

    경매는 잘모르는데 소액투자 괜찮네요 ~ 공감누르고 가요^^

  7. 후미카와 2019.01.31 12:49 신고

    방범시설 취약이 눈에 들어옵니다. 골목안에 있으면 그런가요? 어둡고 그러면 취약으로 분류 하는가보네요 . 오.. 하나 알고 갑니다. ^^

    • 아, 저건 제 주관적인 보고서입니다. 좁은골목을 지나 집으로 들어가는것도 있고, 그 동네부근에 큰공원개발이 예정되어있어서 한블럭 옆에 비어있는 집이 제법많습니다. 그래서 취약해보인다고 쓴것이니 참고해주시기바랍니다ㅎ

  8. Jason H. 2019.01.31 14:09 신고

    잘 보고 갑니다.
    가끔 들러서 좋은 정보 많이 얻어가야겠네요.
    남은 하루도 잘 보내시고 행복한 2월 맞이하세요. ^^

  9. 제나  2019.01.31 14:36 신고

    적은 투자에 실속을 챙길 수있는 괜찮은 물건으로 보이네요. 매일매일 부동산과 경매에 대한 지식을 알고 가서 너무 좋아요.,

  10. 까칠양파 2019.01.31 16:39 신고

    소액 투자로 돈을 벌 수 있다니, 저도 해보고 싶네요.ㅎㅎ

    • 모든것이 마찬가지로 시작해보는것이 중요한것같습니다. 막상해보면 별거아닌게 많은것같습니다. 하루 잘보내시기바랍니다.

  11. 선블리쮸 2019.01.31 17:02 신고

    주안쪽이 좀 더 저렴하긴하죠^^!

    • 잘아시다시피, 그주변에 변변한 아파트단지가 없죠. 하지만 빌라와 오피스텔이 많아 수요자가 넘쳐서 저와같은 임대사업자에게는 정말 좋은곳이죠ㅎ

  12. 호원이 2019.01.31 17:03 신고

    집자체는좋아보이는데용ㅎ 확실히 밤엔어두울듯 투자나쁘지않을거같아요

    • 지인이 잘 운영하고있고, 그런말을 사는 사람이 아닌데 괜찮은것같다고, 잘산것같다고하는걸로 보아 만족스러워하는것같네요

  13. luvholic 2019.01.31 17:37 신고

    남향이고 볕이 잘 드는 집이라 좋아 보이네요.
    소액 투자하기 좋은 물건들에 관심이 갑니다.^^
    위치와 특징, 권리 분석까지 너무나 상세하게 설명해주셔서 도움됩니다~ㅎㅎ

  14. 아이리스. 2019.01.31 17:43 신고

    남향에 볕이 잘 들어 창이 많은것 같네요...
    환기도 잘 된다니 살기에는 좋겠어요~^^

    • 4층이라, 계단오르기에는 좀힘들어도 채광이 좋습니다, 바람도 잘들고, 인근 빌라들이 낮아서 뷰도 좋은편이죠ㅎ

  15. 작은흐름 2019.01.31 17:59 신고

    남향이 좋은거 같아요! 투자 하려면 참 다양한 정보를 능숙하게 다룰 줄 알아야 하는것 같네요^^

  16. 행복사냥이 2019.01.31 20:18 신고

    빌라 투자도 좋은 것 같네요.ㅎ 잘 보고 갑니다.^^

  17. GeniusJW 2019.01.31 23:18 신고

    옛날 집은 방을 굉장히 크게 빼는 게 특징인 것 같아요~~ㅋㅋ

  18. 푸키푸키 2019.02.01 10:33 신고

    좋은 정보 감사합니다~~ 좋은 하루보내세요~

  19. 블랙IT 2019.02.02 00:23 신고

    도면까지 나와 있어서 필요하신 분에게 좋은 참고가 될 것 같습니다!
    포스팅 잘 보고 공감 누르고 가요~
    추운 날씨 건강 조심하시고 좋은 하루 보내시기 바랍니다. ^^ ㅎㅎ

  20. 히티틀러 2019.02.02 00:55 신고

    소개해주시는 글들을 종종 보는데, 건물들이 전반적으로 노후된 느낌이네요.
    이쪽이 구도심 같은 데인건가요?

  21. 청결원 2019.02.02 06:37 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    설 연휴 잘 보내세요~^^

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27510 임의경매 입니다.

다세대 주택, 우리가 흔히 말하는빌라는 주택구분에서 다세대 주택입니다.

다세대 주택은 건축법 제2조 제2항에 정의되어 있는데 

주택으로 쓰는 1동의 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수가 4층 이하의 공동주택을 말합니다.

일반적으로 빌라에는 엘리베이터가 없기에

2층, 3층, 1층, 4층 순으로 선호합니다.

4층은 옥상과 맞닿아 있는데, 날림공사한 경우 집으로 물이 세어들고

겨울에 춥고 여름에 덥기때문이죠.

4층까지 오르는 것도 고행이기도 합니다.

그런데 이 물건은 4층이 좋아 보입니다. 

어떤 사연의 물건인지 함께 들여다 보시도록 하겠습니다.



이전 포스팅에서도 효진아트빌을 소개했었는데, 

이 물건도 마찬가지고 효진아트빌입니다.

이전과 같은 동은 아닙니다. 

등산로 거의 다 와서 있으니까 찾기 쉽겠지,,,했었는데 그 앞에서 얼마나 헤맸는지 모릅니다. 

다음의 로드뷰, 구글의 스트리트뷰도 안나옵니다. 

차가 다닐 수 없는 골목이다보니 어쩔 수 없겠지요?

이건 직접 몸으로 부딫혀가면서 감(?)을 익힐 수 밖에 없습니다. 

저렴한 곳을 찾다보면 어쩔 수 없이 맞이하게 되는게 현실이죠.

사진을 보시면 아시겠지만,

건물에서 유일하게 4층에만 빛이 드는게 보이실 겁니다.

3층쪽으로 빛이 드는 건 옆건물 창문에 반사되어 그렇습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-148 효진상아빌라 제가동 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 30.8(약 9평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 늦은 시각까지 사람들이 나와있음

- 인근공급량 : 급경사지역, 경사지내 모두 빌라, 매우 작은 평형


제가 방문한 날에 사람이 없었습니다.

바로 나동 4층에서 옥상으로 올라가는 방향에서 혹시나 보일까해서 올라봤는데,

이곳에서는 창문이 없어 확인이 힘들었습니다.

손을 뻗으면 닿을 정도로 가깝게 가동, 나동을 붙여 지어놨습니다.

그나마 나동은 등산로쪽이라, 햇볕이 잘드는데

가동은 나동과 다른 빌라사이에 끼어있어 빛은 하나도 안든다고 생각하시면 됩니다.

하지만, 이 물건인 4층은 전층에서 빛이 잘 드는 편으로 보시면 되겠습니다.



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장, 1km이내 2호선 간석시장역

- 학교, 병원 : 간석시장 인근 풍부

- 공원 : 등산로 입구

- 지역 호재/악재 : 급경사, 건물간격 매우 조밀


항공뷰입니다. 로드뷰로 검색을 해보면

안의 골목으로는 로드뷰를 볼수가 없습니다.

매우 좁고 가파르기 때문이죠.

아래쪽에 환경빌라가 보이는 길쪽으로 택배 기사님이 배달하는 것을 보고

이 동네 모두 배달이 가냐고 물었더니,

다는 못가는데 차올라가는 곳, 주변까지는 최대한 간다고 하십니다.

고령자가 많이 살기때문에 인터넷 쇼핑을 거의 안하겠지만,

혹시나해서 여쭤봤더니 역시나 였습니다.

간석동쪽으로 낙찰을 고려하신다면, 저 소방도로(로드뷰가 나오는...)쪽을

기준을 삼으면 좋을 것 같습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인 없음

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

임차인이 없고, 특이사항이 없음에도 

낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고 다시 나온 물건인데, 

이런 물건의 경우 비어있는 채로 오래되었을 가능성이 있으니 조심해야합니다. 

이전 간석동 물건에서도 언급했지만, 해충이 많습니다. 

빈채로 오래있었을 경우 어떤 광경이 펼쳐질 지 예상도 안됩니다.

임장이 꼭 필요한 물건입니다.

제가 임장갔을 때는 생활쓰레기가 문 앞쪽에 놓여있었습니다.

사람이 살고있는 것 같아서, 문도 두드려보고, 옆동으로 가서 집안을 들여다보려고도 한 것이죠.

하지만, 전기계량기가 전혀 움직이지않고 

우편함을 봐도 사람이 살고 있지 않는 것으로 판단되었습니다.

아마 402호에서 401호 사람이 없는 것을 알고 있기때문에 

쓰레기를 그 앞에 두지않았나 생각이 됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 견적 필요

- 누수/결로 : 없음


건물전체가 어두운 편이지만, 4층은 좌우 건물에 가려지지않아 빛이 잘 들었습니다.

위의 사진을 찍은 시간은 오후 4시이후였는데도 밝은 편이였습니다.

사실 4층까지 오르는게 문제입니다.

계단오르는 동안 불이 안켜져 있으면 어둡습니다.

하지만 다행히도 자동센서등이 있어 움직임이 있으면 불이 켜집니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-31

 소유권이전 

 이**

 58,000,000원

 

 2016-08-31

 근저당설정 

 영등포농업협동조합

 40,800,000원

 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행  

 38,779,981원 

 

 2017-07-28 

 가압류 

 하나카드 

 7,488,162원 

 

 2017-08-31 

 임의경매개시

 영등포농업협동조합 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 4700만원선, 전세 1500만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 조사되었습니다.


간석동 내에서도 인기가 없는 아주 작은 평형이며, 

4층으로 언덕길을 오르고 올라, 

집앞에서 4층까지 가는 길은 고역이 아닐 수 없습니다.

이 주변 빌라는 저층에 무보증으로 매물을 올려야 거래가 좀 됩니다.

운영하기도 쉽지않은 물건입니다.


이전 효진상아빌라 소개 글에서와 같이,

제 개인적인 위치와 크기 모두 만족스럽지 못한 물건입니다. 투자를 권하기 힘든 물건입니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 이전 댓글 더보기
  2. 수원푸른맘 2019.01.21 18:10

    선호하는 층의 순위를 말씀해주셨는데 이해가 쏙 되네요
    오늘도 좋은 공부했습니다^^

  3. 휴식같은 친구 2019.01.21 19:36 신고

    걸어 올라가야하고 길도 가파르고 큰 메리트는 없어 보입니다.

  4. H_A_N_S 2019.01.21 20:09 신고

    4층 사시는 분은 무릎이 다 안 좋으세요ㅠ 저도 운동한다고 엘리베이터 안 타고 계단으로 다니다가 살은 안 빠지고 무릎만 시큰해서 포기했답니다. 그래도 물건은 되게 양호해보이네요.

  5. 신웅 2019.01.21 20:19 신고

    저희 동네는 다 4층 건물인데 4층이 가장 비싸길래 좋다고 생각했는데 케이스바이케이스군요
    잘보고 갑니다 ^^

    • 제 경험상 4층이 가장 비싸려면...엘리베이터가 있고, 옥상을 온전히 다 쓸 수 있을 때일텐데, 신웅님이 살고 계신 빌라는 신축인가요?아니시라면 말씀처럼 케바케로 포스팅에 좀더 신중해야겠네요. 감사합니다.

  6. Deborah 2019.01.21 21:22 신고

    아주 도움이 많이되는 정보인데요. 많은 분들이 도움 받을겁니다.

  7. 행복사냥이 2019.01.21 21:36 신고

    여전히 어렵습니다.^^ 그런데 계속 보면 잘 될 것 같아요.ㅎ

  8. 유하v 2019.01.21 21:41 신고

    잘 알아보고 경매에 임해야겠네요ㅎ

  9. 로하이 2019.01.21 21:54 신고

    엘리베이터 없으면 4층 이상은 넘 힘들어요 ㅠ

  10. IT세레스 2019.01.21 22:16 신고

    댓글을 쭉 보니 다소 아쉽긴 하네요.^^

  11. 후미카와 2019.01.21 22:24 신고

    설명을 글로 참 잘 쓰셨어요. 정말 같이 둘러본것같은 기분이 듭니다.

    • 이런 최고의 찬사를 들어도 될런지...
      뭔가 손에 잡힐 듯한 긴박감이 드는 더 좋은 포스팅하도록 노력하겠습니다.
      격려, 너무나 감사합니다.

  12. 널알려줘 2019.01.21 22:34 신고

    경매정보 잘보고 갑니다^^

  13. 핑구야 날자 2019.01.21 23:46 신고

    피부가 중요하다고 생각하는 분들에게는 관심이 되겠네요

    • '엥? 왠 피부를 말씀하셨지?'라고 혼자 생각해보다 햇볕을 말씀하신 것인가 했습니다.
      아직 답을 못찾았습니다.ㅠ

  14. 최 율 2019.01.21 23:50 신고

    좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 필요로 하시는 분들에게는 많은 도움이 될 것 같습니다^^ㅎㅎ

  15. 꿍스뿡이 2019.01.22 00:13 신고

    직접 임장을 다니시나보네요?
    경사가 지어있고 4층이라 노인분들께는 힘들지 않을까, 그리고 사회 초년생들에게는 저렴한 매물을 찾고자 할때 도움이 될듯합니다

    • 경매는 싸게만 낙찰받으면 결국, 돈이 됩니다. 이렇게 입지가 안좋더라도 말씀처럼 저렴한 매물을 찾는 이들이 많습니다. 월세를 낮춘다던가, 보증금을 낮춘다던가 하는 운영방법을 조금 달리하면 바로 세입자를 구할 수 있습니다.

  16. _sunny 2019.01.22 00:38 신고

    언덕 오르고 4층이면 진짜 힘들겠네요 ㅠ.ㅠ

  17. Block Assembler 2019.01.22 01:13 신고

    잘 보고 갑니다!! :)

  18. 블랙IT 2019.01.22 01:14 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강 조심하시고 좋은 하루 보내세요!! ^^

  19. 호원이 2019.01.22 02:41 신고

    앗그러네요저번에 올려주신특이한 표면의건물..다른동이군요.
    4층ㅎㅎ힘들죠..

    • 안녕하세요 호원이님
      얼마간 안보이셔서, 무슨일이 있나했습니다. 포스팅도 없으시고...
      유투브 운영하신다고 했는데, 그때문인가하고 말았는데 다시 방문주셔서 반갑습니다.ㅎ

  20. *저녁노을* 2019.01.22 06:14 신고

    잘 알고 갑니다.

    즐거운 화요일 되세요^^

  21. pennpenn 2019.01.23 07:26 신고

    투자를 권하기 힘든 물건도
    소개하는 군요. ㅎ ㅎ

    또 미세먼지가 극성입니다.
    수요일을 잘 보내세요.

    • 처음 경매를 시작하시는 분들이 싸다고 많이 잡는 지역입니다. 임장없이 낙찰받으시는 분들이 상당히 많더군요. 그래서 투자를 권하기힘든, 권리관계는 깨끗하지만 세입자들이기힘든 물건도 소개하면 좋겠다 한것이죠.

      사실 저는 다른 물건을 보고, 온김에 다 둘러보자하고 다녔던 물건이였습니다.ㅎ

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