안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14238 (1) 임의경매 입니다.

동탄에서 수원 영통으로 넘어오는 길이 있습니다. 

그 주변을 신동탄이라고 합니다. 

1동탄, 2동탄에 이어, 동탄의 인기를 그대로 이어 받고자함인지 신동탄이라고 하더군요.

2동탄은 아직도 공사가 한참이라 집값도 저렴하고 인프라가 갖춰진 1동탄쪽을 모니터링하고 있었는데,

저렴한 오피스텔이 나온 것을 확인하였습니다.

어떤 사연을 갖는 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.


앞선 빌라글에서도 설명을 드렸었지만, 이 물건은 물건번호 1번입니다. 

입찰표에는 사건번호와 물건번호를 적게 되어있습니다.

채무자가 물건 두개를 쥐고 있는데 두개 다 채권자가 같은 경우 

이렇게 하나의 사건번호에 물건번호만 나뉘어지는 것입니다. 

능동을 지나면 논밭이나오고 한 10분가량을 달리면 영통이 나오죠. 

화성과 수원의 경계면이라고 생각하시면 쉽습니다. 

이곳에 오피스텔이 있는지는 사실 몰랐습니다. 

1 동탄의 중심인 반송동쪽에는 여럿 있는 것을 아는데, 

능동이라...수요가 있을까 생각이 들었습니다. 

물건을 한번 들여다보기로 하죠. 



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 제2층 제202호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 53,900,000원

- 면적 : 19.142(약5.8평)

- 건축연도 : 2012년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 28세대(아파트단지 128세대)

- 주차여부 : 1.39대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 여러 단지 있음, 작은 산업단지 끼고 있음


동탄이라고 더 잘 알려진 곳입니다. 

최근 GTX A노선 확장과 동인선(동탄-인덕원) 확정되었는데, 

그중 동인선의 시작점이 바로 1 동탄의 외곽지, 능동입니다. 

능동역은 아래 지적도상, 능동초 바로 옆 이지더원이라는 아파트에 세워진다고 합니다. 

집값이 약간 오르긴했지만, 동탄내에서는 비인기지역입니다. 

능동에 위치한 아파트는 대부분 공공임대로 생활형편이 어려운 사람이 많이 거주하고, 

외곽에 있다보니 인프라가 많이 부족합니다. 




2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)


앞선 설명대로 입지가 빠지다보니, 

그리고 공공임대 아파트로 민간분양도 있지만 

사람들이 선호하지 않아서인지 집값이 싼편입니다. 

그래서 월세나 전세로 오피스텔에서 살 바에는, 

대출을 좀 끼고 집을 사는게 더 나을 것이라는 생각이 들었죠.

부근에 삼성전자 반도체사업부와 한림성심병원, 이마트도 있긴하지만,,,

좀 의아한 생각이 들지만 한낱 잔챙이인 제눈에 안보이는 무언가가 있겠죠. 

아래는 물건의 바로 뒷편 상권입니다. 




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음)


소유주는 용인시 보라동에 거주하는 사람으로, 

투자목적으로 오피스텔 2개를 매매하였고 

월세를 주고 운영하다가 담보대출이자가 밀려서 경매에 내놓게 된 것으로 보입니다. 

방 2개중 하나는 세입자가 있는 상태로(바로 옆호실, 203호) 

보증금 100만원에 30만원으로 월세를 받고 있습니다. 

매매로 근저당이 1.8억이 넘는 금액에 대한 이자로 30만원가지고는 턱도 없이 부족했을 것이다. 

방 2곳에서 30만원씩 60만원을 받았다고 하더라도 

1.8억원에 대한 이자를 3.5%로 잡으면 53만원인데, 

첫째 금리가 오르고 있고, 둘째 방하나가 공실이 났습니다. 

아마 못버티고 경매로 나온 것 같습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두운 편

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


오피스텔 세입자들은 주로 안정적인 직장에 급여가 

어느정도 이상으로 높은 젊은 사람이 많습니다. 

월 차임이 아무리 높더라도, 교통이 좋고 음식배달이 간편하고, 

바로 주변에 편의점 및 편의시설을 갖추고 있는 

그런 메인상권 주변에 있는 오피스텔을 선호합니다. 

지적도상 상권이 있기는 하지만 상권이라고 말하기 무색할 정도로 규모가 작은 곳이라 

오피스텔 공급도 얼마 없을 것이라고 생각했는데, 

잠자는 방인 것인지 그 주변에 오피스텔이 엄청나게 있었습니다. 

가전제품과 가구도 다 갖춰진 풀옵션의 오피스텔에 사는 세입자들은 

방안에 햇볕이 많이 들어올 필요도 없고, 

해가 있을 때 집에 들어가지 않습니다. 

해가 뜨는 시점에 집에 들어가는 경우는 있을 수 있겠죠.ㅎ

그래서 채광정도, 창의 방향, 크기는 그렇게 많이 따지는 지표가 아닙니다. 

그러므로 오피스텔 투자시에는 건물 옆이라고, 

아예 제외하거나 가격을 낮게 책정하는 그런 우를 범할 수 있는데, 

오피스텔의 입지, 위치를 따져보는 것이 더 도움이 됩니다. 

이점 참고하시기 바랍니다.



 



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-11-28

 소유권이전 

 고**

 105,701,000원 

 

 2012-11-28

 근저당권설정 

 주식회사 우리은행 

 62,400,000원 

 

 2015-06-18

 근저당권설정 

 주식회사 우리은행

 120,000,000원 

 

 2018-07-04

 임의경매개시결정 

 주식회사 우리은행 

 - 

 



6. 시세조사

본 오피스텔의 거래가 없는 것으로 조사됩니다.

바로 옆, 같은 해에 지어진 거의 약간 작은 규모의 오피스텔의 매매가가 8000만원, 전세가 7500만원, 150만원 45만원로 확인하였다.


공인중개사를 통해 거래가 되었다면 오피스텔의 경우,

실거래가내역서가 작성되는데 거래내역이 잘 보이지않습니다.

2012년 당시 분양가는 1.05억으로 조사되었고,

거래가는 다음해에 1.2억에 거래된 것이 보입니다.

이렇게 오피스텔임에도 물건이 없어,

시세 조사가 힘든 경우는 반드시 임장을 가봐야만 합니다.

소중한 내돈, 귀찮다고 확인하지 않았다간 지옥행으로 갈지 모른다.


처음부터 좋은 물건이 아니라고 생각했었는데,

투자를 기피할 정도로 실망스러운 물건은 아닌 것으로 생각됩니다.

하지만, 바로 옆 동탄아르젠 오피스텔, 푸르지오 오피스텔이

꾸준히 경매물건으로 나오고 있고 그리 높지않은 가격에 낙찰되었습니다.

공급이 너무 많아,

기존 세입자를 신축 오피스텔에 다 빼앗기고 공실로 되지않았나 싶습니다.

상권이 매우 작아 자는 방으로 쓰이는 오피스텔인 것으로 판단됩니다.

매매가에 비해 월 차임이 그닥 높지않아 투자용으로 매력적인 물건은 아닌 것으로 보입니다. 



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 수원푸른맘 2019.01.16 10:04 신고

    차로 이동하면서 보기에는 능동도 깨끗해보이긴하던데 어떤가요? 날씨가 많이 차네요 건강조심하세요^^

    • 맞습니다. 깨끗하고 좋습니다. 다만 동탄이 속한 동네 중에서 가장 변두리이고, 공공임대라는 인식때문에 사람들이 약간 꺼려합니다.

  3. 로하이 2019.01.16 11:06 신고

    방문하고 갑니다~ 오늘도 행복하세요~

  4. IT넘버원 2019.01.16 11:20 신고

    감기 조심하세요.

  5. Essen. 2019.01.16 12:36 신고

    경매 전문가 시군요
    저는 전혀 모르는 분야라 호감을 갖고 흥미롭게 읽었네요
    좋은지식 감사합니다

  6. 작은흐름 2019.01.16 12:46 신고

    와! 이렇게 올려주시는 정보 꾸준히 보다보면 언젠가 까막눈이 떠질 날이 올까요?ㅎㅎ 그날이 오길 기대해보며 오늘도 잘 보고 갑니다~^^

  7. 빗코 2019.01.16 15:32 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 그래도 쉽게 써주시려고 노력하는 것인지 실제 물건들을 보면서 0.1이라도 눈이 키워지는 느낌이 듭니다. 지금까지는 느낌뿐이겠지만.. 그래도 이런 기분이라도 들 수 있어서 좋네요 ㅎㅎㅎ

  8. 꼬마별사탕 2019.01.16 16:17 신고

    경매물건들에는 다 그들만의 사연이 있는거군요..
    일반주택이나 아파트보단 오피스텔은 잘 가깝게 와닿지 않는데,
    투자의 개념으로 바라본다면 괜찮아 보입니다.

    • 네 맞습니다.
      오피스텔은 수익형 부동산이라, 사실 젊은 분들에겐 잘 다가오지않는 물건입니다. 하지만 적당한 수준에서 구입하여 운영한다면 수입이 좋습니다.

  9. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:52 신고

    동탄2신도시가 본격적으로 들어오면서 동탄1신도시의 가격이 많이 내려갔다고 들었습니다.
    사진으로만 보면 상권이라고 불릴만한 곳은 보이지 않네요.

    그나저나 와... 오피스텔과 오피스텔간의 간격이... 심각하게 좁은데... 저게 허가가 났으니 저렇게 지었겠죠?;;;

    • 네 저곳에 저렇게 닭장처럼 오피스텔이 지어져있더라고요. 이곳은 많이 외곽쪽이라 상권이라할만하지 않고 전형적인 잠자는 방입니다.ㅎ

  10. 미.야 2019.01.16 17:50 신고

    오호 동탄이라니 가까워서 더 관심잇게 잘 읽구 갑니다^^

  11. 까칠양파 2019.01.16 17:51 신고

    오늘도 잘 배우고, 공부하고 갑니다.ㅎㅎ

  12. 호원이 2019.01.16 17:58 신고

    오호..오늘도 재밌게 써주셔서 잘읽었어용

  13. Chatterer 2019.01.16 20:14 신고

    훔....개인적으로..
    부동산에서 눈팅으로만 보고 하는데....
    부동산에 잘 알지 못하는 부동산 어린이라 생각해주세요

    저만큼 경매에 나올정도고,
    원래 가지고 있는 원래 주인이 경매에 나오기 전에
    팔려고 하지 않았을까 하는 궁금증이 있네요
    이건 모든 경매에 해당 되지 않을까 하는데....
    경매 물건이 거의 이렇지 않을까 궁금해요

    그리고 신축이 많다고 하면 구축은 찬밥일텐데
    거기에 구축의 시세를 모를 정도로 거래량이 없다면
    라미드님 말씀대로 매력적이지 않을텐데
    참여를 하는 사람이 있는지 궁금하네요

    나중에 한번 매력적인 물건이 어떤건지
    강의부탁드려요 ㅎㅎㅎㅎ

    공감꾹~~~ 다른것도 꾹~~~ 누르고 다녀 갑니다

  14. 줌마토깽 2019.01.16 20:34 신고

    정보잘봤어요
    좋은저녁시간되세요~~

  15. luvholic 2019.01.16 21:30 신고

    채광이 좋지 않다고 해서
    바로 수익이 없을것이라고 단정해서는 안되겠네요.^^
    오피스텔 투자를 나중에 하기 위해서라도
    조금씩 배워두겠습니다 :)

  16. peterjun 2019.01.17 00:01 신고

    와.... .빠듯한데 공실이 되어버리니
    결국 저리되는군요.
    아는 게 힘이네요. ㅎㅎ

  17. Deborah 2019.01.17 06:48 신고

    꼼꼼히 분석한 자료가 많은 도움을 받을 분들 계실것 같아요. 좋은포스팅이네요.

  18. 루크레치아83 2019.01.17 09:50 신고

    경매 전문가시군요!!!!
    저는 진짜 모르는 분야인데, 배우면 좋겠다는 생각은 예전부터 하고 있었지만..
    자본금의 압박이 ^^;;
    종종 와서 많이 배우고 가겠습니다!

  19. 절대강자! 2019.01.17 10:39 신고

    부동산과 경매에 관한 좋은 정보를 잘 보고 갑니다.
    덕분에 많은 관심이 생길듯 합니다.

  20. 버블프라이스 2019.01.17 10:54 신고

    오늘도 잘 배우고 공부하고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

  21. 모빌리티$ 2019.01.17 11:41 신고

    세금분석도 좀부탁드려요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 17992 임의경매 입니다.

제 슬하에는 씩씩하고 넘치는 힘을 주체 못하는 남자아이가 세명입니다.

아이들과 놀다가보면, 오히려 더 흥분해서 날뛰는 저까지 포함하면 남자아이가 총 4명이죠.

그래서 실거주를 목적으로 집을 찾다보면 평수가 큰 아파트를 주로 찾게 됩니다.

실거주 목적으로 알아보던 중, 전용면적 50평이 넘는 큰 평수의 아파트가 3억초반에 나온 물건이 보입니다.

어떤 사연의 물건인지 함께 알아보도록 하겠습니다.


실거주로 눈여겨보고 있던 아파트인데, 

제가 서울로 출퇴근하기가 너무 힘들 것으로 판단되어 생각만하다 말았는 물건입니다.

두어달 전쯤에도 같은 동의 물건이 올라와있었습니다. 

606동에 6층이였는데, 그 물건이 몹시 사고 싶다고 생각하고 있었고 아내와 이야기를 나눌때, 

한 3.8억에 낙찰받으면, 잘 받은 택되겠다고 했었더랬습니다. 

전용 면적이 149.618(약 45.3평)으로 공급으로 치면 한 50평짜리 물건입니다. 

이렇게 큰 평수는 우선 매매가 잘안됩니다. 

근데 서울로의 접근성도 매우 떨어지고 

다리 하나 건너에 시흥시에서 밀고 있는 배곧신도시, 월곶신도시 입주물량이 어마어마하게 쏟아지고 있어서, 

분양가가 6억에서 시작해서 현재는 4.6억까지 내려와 있습니다. 


오늘 낙찰된 가격을 보니 제가 원했던 가격까지 내려와 있는 것을 확인했습니다. 

3.81억. 2등이 3.79억을 써냈네요. 

매매가가 큰 아파트의 경우는 200만원 차이로 낙찰되었다고 하면, 

정말 근소한 차이라고 할 수 있습니다. 

시세가 그정도가 된다는 것이죠. 

저 인근 소래포구 주변은 한화건설이 꽉 잡고 있습니다. 

꿈에그린, 에코메트로 대단지가 들어서있는데, 

계속 가격이 하락하는 것 같은데, 눈여겨 볼 만 한 것 같습니다.

 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 제606동 제20층 제2002호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 463,000,000원

- 최저가 : 324,100,000원

- 면적 : 149.618(약 45.3평)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 5/2

- 세대수 : 982세대/13동

- 주차여부 : 1.72대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음(지하주차장연결)

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 에코메트로 외 다수



2. 지역분석

- 교통 : 단지 내 버스 운행, 단지옆 인천 2호선 논현역

- 학교 : 동방중, 은봉초, 남동고 등 다수

- 병원 : 논현역 인근

- 공원 : 단지내 공원시설 갖춤

- 편의시설 : 논현역 인근 번화가

- 지역 호재/악재 : 배곧, 월곶 신도시 대규모 입주, 논현역 건너편 힐스테이트 입주


그림의 지도처럼 인천논현역 바로 밑쪽으로 고잔동이 있는데, 

에코메트로 단지외에 새로 지은 힐스테이트 단지와 

다리 건너에 있는 월곶신도시와 배곧신도시의 신축 아파트 대단지 물건이 있습니다. 

기존 논현동 아파트에 살고 있던 인구가 신축 아파트로 흘러들어간다고 보시면 맞습니다.

논현동 바로 옆이 남동공단이라는 큰 산업단지가 있는데, 

아무리 환경 개선, 이미지 개선이 되었다고 하지만 막상가보면 삭막하고 

큰 트럭이 다니는 아주 위험해보이는 곳입니다. 

외국인 노동자도 많이 있고, 우범 지역처럼 보여질 수 있는 곳입니다.



지적도를 좀 더 확대해서보면 다음과 같습니다.

어진마을은 남동공단에서 약간 벗어난 곳입니다. 

논현동 저 일대를 가보면 물론 시각적인 효과때문이겠지만, 

공기가 자체가 다르다는 느낌입니다.

가격하락의 요인중 하나가 아닐까 합니다.

하지만 어진마을 내에서, 가장 평수가 큰 동이며 역과 가장 가까운 동이라

사람들이 선호하는 동입니다.

바로 중문이 있는 곳이라 편의시설을 이용할 수 있습니다.





3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 매우 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호(시트지 작업 필요)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 해야함

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2009-02-13

 소유권이전 

 정**

 500,000,000원 

 

 2014-11-05 

 근저당권설정 

 에이치케이저축은행 

 374,400,000원 

 허** 설정, 정** 처로 사료됨 

 2014-11-05 

 근저당권설정

 에이치케이저축은행 

 132,600,000원

 허** 설정 

 2016-12-19

 가압류 

 순천농업협동조합 

 134,143,336원 

 

 2017-02-14

 가압류 

 삼성카드 주식회사 

 26,795,686원 

 

 2018-06-21

 임의경매개시결정 

 에큐온저축은행 

 - 

 


등기부 을구상 근질권, 근저당권 이전 등 매우 복잡해보이지만, 

결국 낙찰자의 입장에서 보아야 할 것은 온전한 순위번호만 확인하면 됩니다.

위의 표는 근저당권이란 채권을 다시 질권이라는 채권의 근저당을 잡는 근질권도 있고 

금융회사간 근저당권리를 넘기는 근저당권 이전도 보이지만 

결국에 우리는 에이치케이저축은행의 근저당권만 확인하면 되겠습니다.

등기부를 해석하실 때는 이렇게 갑구, 을구의 내역을 보고 

시간의 순으로 나열해서 들여다보면 쉽게 권리 관계를 파악하실 수 있습니다.

 

6. 시세조사

조사된 시세는 매매는 약 4.4억정도로 보이지만, 담합 비스무리하게 올린 가격으로 보이고 최근에 실제 거래된 가격을 보니, 4.1억정도에 두어차례 거래된 것을 확인했습니다. 전세는 3.2억에 형성되어 있음을 확인하였습니다.


앞선 글에서도 소개했던 것처럼, 

아파트의 경우 그것도 유명 브랜드의 대규모 아파트의 경우는 시세에서부터, 

관리비, 방향, 구조까지 모든 정보를 확인할 수 있습니다. 

제 경우에는 시세 동향 파악을 위해 KB부동산 시세를 

먼저 확인하여 시세가 하락하는 것인지, 상승하는 것인지 확인합니다. 

그리고 나서 네이버부동산으로 집구조, 관리비, 커뮤니티 게시글, 매물(급매)을 훑어보고, 

로드뷰, 스트리트뷰를 이용해 단지를 몇차례 모의 주행해봅니다.

이것이 바로 손품이죠. 

발품이 아니라면 손품을 확실하게 해두셔야 입찰하셔도 불안한 일이 없습니다. 

가능한 한 임장을 해야하지만 

그렇지 못할 경우는 꼭 다양한 방법으로 손품을 팔아 임장을 대신하시기 바랍니다.






큰 평수에 살 계획이여서, 눈여겨 보던 아파트입니다.

계속해서 집값이 하락하고 있는 어느 시점엔가 하락을 멈추고

다시 어느정도 오르지 않을까 생각됩니다.

지하철 초역세권에 번화가 바로 옆단지라 모든 편의시설을 다 갖고 있기때문입니다.

또한 초, 중학교도 가까이에 붙어 있어 모든 면에서 좋은 집이라는 생각이 들었습니다.

제 계획은 3.8억에 낙찰받으면, 2500만원을 들여 특올수리하고,

1000만원 정도를 멋진 가전제품으로 집을 채워야지...이였습니다.

시세가 약 4.3억일거라 집수리비를 들여도 시세차액이 있을 것이라고 판단했기때문이죠.

그런데 예상과 달리 집값이 더 밑으로 내려가고 있는 것 같아서 좀 더 지켜봐야겠습니다.

2주 뒤에 또 한차례 물건이 나오니까 그때 낙찰가를 확인해봐야겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 쁘리더머 2019.01.15 20:34 신고

    와 평수가 정말 어마어마하네요 !! 가격에 비해서 정말 크군요 !

    • 맞습니다. 저 부근은 대형평수가 많은데, 집값은 저렴한 편입니다. 살기좋은 곳인데, 서울접근성이 좀 많이 떨어지긴합니다.

  3. 백프로♬ 2019.01.15 20:36 신고

    정보도 좋은 정보지만 남자아이가 셋이라니 정말 대단하시네요. 하나키우면서 블로그 쓰기도 이렇게 힘든데...
    잘 보고 갑니다~!

    • 안녕하세요 백프로님,
      포스팅하고 있으면 키보드에 하나, 의자 뒤에 하나, 책상밑에 하나씩 맡아서 절 공략하죠.

  4. 네오 트로이즈 2019.01.15 20:58 신고

    지나가다 보면 공기 자체가 다른 동네가 있더군요^^

  5. 달도시 2019.01.15 20:59 신고

    유용한 정보 잘보고 갑니다!! 부동산쪽도 귀 기울이고 꾸준히 공부해야되는데 많이 어렵네요ㅠㅠ

    • 안녕하세요 달도시님,
      소중한 내돈을 지킨다생각하시며, 조금씩이라도 공부하시는 것이 좋다고 생각합니다.

  6. 흥 넘치는 소지니 2019.01.15 21:13 신고

    포스팅 잘 보구 가요!! 좋은 정보 감사합니다~
    남은 하루도 좋은 시간 되세요!

  7. 럭키사이다 2019.01.15 21:14 신고

    서울 논현동인줄 알고 저도 깜짝놀랐습니다.^^
    경매참 돈만있으면 하고 싶습니다.

    • 안녕하세요 럭키님
      사실 경매하시는 분중에는 자기돈으로 하시는 분은 거의 없습니다. 이미 잘 알고계시겠지만 레버리지 투자라하여, 담보대출을 받아, 그 이자보다 월세를 더 많이 받는 것으로 시작을 하죠. 도전해보시는 것을 추천드립니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.15 21:26 신고

    인천에도 논현동이 있었군요. 경매의 사연은 그게 무엇이든 슬픈 사연이겠지요ㅠ

    • 얼마전에 동탄에 아파트50채가 경매로 한꺼번에 나온일이 있었습니다. 갭투자자가 자신의 손해를 세입자에 넘기기위해서, 직접 경매에 넘긴 것이죠. 이렇게 악의적으로 경매를 이용하여 어마어마한 차액을 남기는 일도 있습니다.ㅎ

  9. @산들바람 2019.01.15 21:29 신고

    오늘의 경매물건
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요!!

  10. 행복사냥이 2019.01.15 21:52 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다. 아직은 어려운 것 같아요.^^

  11. taeshik.kim 2019.01.15 22:46 신고

    자주 들리면서 흔적 남기겠습니다 ^^^

  12. 청춘일기 2019.01.15 23:35 신고

    이야~ 꼼꼼하게 되게 잘 체크하시네요. 이런것도 있구나 하면서 봤네요+_+
    남자애들이 셋이나 된다니 집안이 북적북적하겠어요 큰집도 필요할 듯.
    좋은 매물 잘 낚아채시길(?) 바랍니다 ^^ ㅎㅎ

    • 안녕하세요 청춘일기님,
      발에 안닿는 장난감이 없다,,,정도로 봐주시면 되겠네요.ㅠ
      응원해주셔서 감사합니다.ㅎ

  13. 카멜리온 2019.01.15 23:43 신고

    논현동이고 논현역이라고 해서 깜짝 놀랐네요
    인천이었군요~
    부동산은 잘 모르지만 이렇게 정보로 분석해주시는 걸 보니 나중에 저에게도 도움이 될 것 같습니다.
    저도 이제... 결혼하고 제 집 장만을 해야하는 나이가 되었는지라 ㅠㅠ

  14. 아이리스. 2019.01.15 23:58 신고

    아들 오피스텔 하나 보러 다니는것도 힘들던데..
    경매로 집을 구매하시려면 얼마나 힘들까.. 먼저 생각이 듭니다..
    시세 잘 확인하셔서 원하시는 집 구매하세요~^^

    • 안녕하세요 아이리스님,
      아드님 방구하러 다니셨군요.
      지역이 어딘지는 모르겠지만, 전월세로 들어가는 것말고 매매(임대사업자등록)하셔서, 아드님이 집을 사서 나가더라도 계속 운영하신다면 소소한 수입까지 가능할 것입니다.

  15. 둘리토비 2019.01.16 00:36 신고

    논현동은 정확히 인천 논현동인지 서울 강남구 논현동인지
    처음부터 구분이 되어야 겠죠. 많은 부동산 업체에서 이것을 처음부터 그리 분명하게 언급하지 않는 것 같다는 느낌이 드는건 왜일까요?

  16. GeniusJW 2019.01.16 01:02 신고

    정말 가격이...ㅋㅋ
    잘 보구 갑니다.

  17. 블랙IT 2019.01.16 02:33 신고

    아파트 위치가 괜찮아 보이네요~
    가격은 잘 볼줄 모르지만 저렴한 것 같습니다. ^^
    포스팅 잘 보고 갑니다~
    좋은 하루 보내세요!

  18. Block Assembler 2019.01.16 05:54 신고

    포스팅 잘 읽고갑니다!! 감사합니다 :)

  19. 자국 2019.01.16 11:49 신고

    와 평수에 비해 가격이 저렴하네요. 비례해서 비싼게 아니였군요!

  20. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:56 신고

    개인적으로 이 물건은 공단 위치가 조..금 아쉽습니다
    조..금 멀리 떨어져 있다면 더 좋지 않나라는 개인적인 의견 남겨봅니다 ㅎㅎ

  21. 버블프라이스 2019.01.17 10:53 신고

    오늘도 좋은 매물 정보를 잘 보고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6178 임의경매 입니다.

이 물건은 제가 검색하는 아파트 조건(전국, 소형 아파트, 2억 이하)에 걸려져 나온 물건입니다. 

포항은 제가 직접 임장가기도, 입찰하러 가기도 힘듭니다. 

그래서 최대한 인터넷으로 검색해보고, 정 궁금한 점이 있으면 저와 절친한 지인분에게 직접 가봐달라고 부탁합니다.

물론 입찰도 부탁할 수 있는 분이죠. 

대리 입찰과 대리 임장이 가능할 듯하여 지방임에도 분석을 해보았습니다.

어떤 사연이 있는 물건인지 함께 보시도록 하겠습니다.


빌라와 달리, 오피스텔과 아파트는 부동산중개업소에서 

반드시 실거래가에 대한 정보를 공개해야 하는 것인지, 정확한 정보 확인이 가능합니다.

그래서 중개업자가 올리는 정보, 국토부에서 올리는 정보, KB 부동산에서 올리는 정보만으로도 

전국 어느 지역의 아파트, 오피스텔이라도 시세확인이 가능합니다. 

저는 주로 네이버부동산을 이용하는데, 

최근에 업데이트한 뒤로는 시인성이 좀 떨어지긴 하지만, 

원하는 정보는 바로 바로 확인이 가능합니다.

시세, 수요 등도 지역 공인중개사무소에 문의할 필요도 없이 

네이버부동산에서 다 확인 가능하니, 

메뉴하나 하나 검색해보시면서 부동산을 보시는 눈을 키우시면 좋을 것 같습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1493-1 삼우펠리스 제2층 제202호

- 용도 : 아파트(주상복합)

- 면적 : 84.9491(25.7평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 19세대/1동

- 주차여부 : 1.21대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 대단지 아파트 인근, 빌라, 원룸촌


주변을 둘러보니 아파트대단지 인근입니다.

이런 곳의 경우, 대단지 입주민이 상업시설로 오가는 경우가 많습니다.

지도상 낮은 건물들이 많이 몰려있는데 상가주택 밀집지역으로 상권이 형성된 곳이 아닐까 생각됩니다.

감정평가서 상 사진으로 보니 아직 상권이 형성되지않았고,

건축중인 건물 사진이 찍혀있는 것도 확인됩니다.

아직 밤에 다니기에는 좀 위험한 지역이겠군요.





2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 버스정류장

- 학교 : 장흥중, 장성고

- 병원 : 시티병원(종합)

- 공원 : 실내테니스장, 풋살구장 등 다양

- 지역 호재/악재 : 장례식장 앞, 인근 푸르지오 대단지 입주예정


사진에 이런 불미스러운(?) 것이 보이다니, 감정평가사가 열심히 일하시는 분이군요.

노란색 간판이 보입니다.

부동산 투자시 반드시 피해야할 간판중 하나입니다.

장례식장 주차장이네요.

인근에 시티병원이 보이는데, 아마 그 병원 장례식장 주차장이 아닐까 싶습니다.

게다가 2020년 1월에 입주가 예정된 푸르지오단지가 1000세대 정도 되보이는 대규모단지 입니다.

이렇게 대단지 아파트 입주예정지는 투자를 피하시는 게 좋습니다.


지난 물건이라, 오늘 다시 결과를 보니 2명이 입찰하여, 1.3억정도에 낙찰이 되었습니다.

실거주자가 아니라면, 미납이 발생하지 않을까 조심스레 예측해봅니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


소유자 점유물건은 약간의 이사비만 주면 명도가 쉽게 됩니다. 

더구나 소유주가 점유하고 있는 물건이 아니기에 

이 물건은 명도 난이도 제로라고 보면 됩니다.

운영이 문제인 물건이라고 보시면 됩니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 별도 도배 장판 필요없음, 우수

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-07-10

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2015-10-23 

 근저당권설정 

 포항용흥새마을금고 

 150,800,000원 

 

 2016-03-10 

 근저당권설정 

 김** 

 39,000,000원 

 

 2017-05-17

 압류 

 국민건강보험공단 

 -  

 

 2017-08-31 

 압류 

 포항시 

 - 

 

 2017-10-18 

 임의경매개시결정

 포항용흥새마을금고  

 - 

 


등기부상 소유주 최**씨는 청하면 화두길에 사는 걸로 나옵니다. 

어떤 분인지는 모르겠지만, 여성분이고 투자목적으로 집을 매매했고

근 6개월이 지난 시점에 김**씨에게 3900만원 근저당권을 설정할 정도 자금사정이 안좋아집니다. 

압류로 나오는 국민건강보험공단과 포항시는 각각 채 오십만원도 안나올 세금인데, 

세금을 연체할 정도로 자금 사정이 안좋아진 것을 볼 수 있습니다. 

보존등기가 2015년으로 건물을 지은지 얼마안되는 

완전 새건물이라고 해도 무방한 좋은 물건이지만, 

세입자가 없어 전세보증금을 다 내주고 자금사정이 급격히 나빠진게 아닌가 싶은 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 1.7억, 전월세 거래없음으로 조사되었습니다.


시세는 조사될 것도 없이 거래가 없습니다.

포항지역은 공인중개사무소가 실거래가를 올리지않는다고 가정을 해도

이건 말이 안될 정도로 거래가 없는 것으로 보입니다.

네이버 부동산 실거래가를 검색해보니 권리분석상에서

언급한대로 2015년에 매매거래 이후로 전세, 월세가 안보입니다.

투자목적으로 약간(?)무리해서 1.8억에 매매를 한 부동산이 미분양에,

그나마 분양된 집에도 세입자가 안들어온 것입니다.

거래엔 매매만이 보이는데, 매매가로 1.8억이 적당한 것으로 보이는데 거래가 될지는 지켜볼 일입니다.


아파트라고 하기엔 세대수가 너무 적으면서

관리비가 많이 나오는 편인 주상복합은 인기있는 물건은 아닙니다.

실거주, 투자, 단기매매 모든 목적에 적합하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. luvholic 2019.01.14 18:12 신고

    투자할때 고려해야할 사항이 많군요.
    주상복합 여부와 위치를 상세하게 고려해야겠네요 ^^

  3. 열혈까꿍 2019.01.14 18:20 신고

    역시 푸르지오 입주예정이라 투자 목적은 좀 그렇군요..

  4. 휴식같은 친구 2019.01.14 18:20 신고

    세대수가 적은 나홀로 아파트 같은 경우엔 인기가 없나보군요.
    잘 보고 갑니다.

  5. 행복사냥이 2019.01.14 19:56 신고

    몰랐던 부분을 알고 갑니다.^^

  6. _sunny 2019.01.14 20:32 신고

    보면 볼수록 신기한 것 같아요~ 열심히 공부해야겠어요!

  7. 자국 2019.01.14 21:21 신고

    경매는 저랑 먼이야기로 느꼈었는데, 글을 잘 쓰셔서 이해하기 좋았어요^^

  8. 블랙IT 2019.01.14 21:51 신고

    15년도 지어진 건물이라면 거의 새걸로 봐도 되겠네요 ㅎㅎ
    잘 보고 갑니다. ^^

  9. 블로기룸 2019.01.14 21:53 신고

    정보 감사합니당~

  10. 둘리토비 2019.01.14 22:37 신고

    "주상복합단지"에 대한 관점은 익히 듣고 알고 있었습니다.
    여기 포스팅을 자세히보니 굉장히 복잡합니다. 이리저리 따지고 꼼꼼하게 보아야 할 것이 많군요

  11. 죽풍 2019.01.14 22:47 신고

    도심에 장례식장이 있다니 썩 좋아 보이지 않는 부동산인거 같습니다.
    그래도 꼭 필요한 사람이 나타나겠지요.
    알찬 정보 잘 보고 갑니다.

  12. PinkWink 2019.01.14 23:13 신고

    미세먼지 조심하세요~~~^^

  13. 빗코 2019.01.14 23:46 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다~ 저는 아직 첫발도 떼지않았습니다만.. 임장이 불가능한 지방은 일단 생각도 안하고 있습니다. 포스팅에서 언급한 부분들을 금새 까먹을 것 같긴 합니다만... 일단 주복인데 주변에 대단지라면 조심해야 정도를 오늘은 기억해보도록 하겠습니다 ㅎ

  14. 호원이 2019.01.15 00:33 신고

    와..생각보다 하나하나 꼼꼼히 봐야되는군여..

  15. M의하루 2019.01.15 01:51 신고

    잘보고갑니다~ 좋은하루되세요~

  16. 施兒 2019.01.15 01:54 신고

    잘보고 갑니다
    오늘도 미세먼지가 많다고 하니
    건강 관리 잘하세용

  17. 2019.01.15 03:53

    비밀댓글입니다

  18. 꼬마별사탕 2019.01.15 11:11 신고

    경매에 대한 정보들을 매일매일 볼 수 있어서 너무 유익한거 같아요.
    투자할때 조심해야 할 것까지 알수 있어서 좋네요.
    라미드님의 포스팅 오늘도 잘 보고 갑니다.

  19. 핑구야 날자 2019.01.15 17:52 신고

    56평이 너무 저렴한데요~~ 역시 위치 차이는 있겠죠. 잘 보고 갑니다.

  20. 청결원 2019.01.15 18:44 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘 하루도 수고 고생 하셨어요~

  21. GeniusJW 2019.01.16 01:07 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    아무래도 장례식장 인근은 조금 꺼려질 것 같아요.

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