라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 16852 임의경매 입니다.

지난주에 소개해드린 건영빌라와 어제 소개드린 신기마을의

중간지점쯤이라고 이해하시면 될 것 같습니다.

지난 신기마을 물건 소개글에선 입주민의 인터뷰를 올려두었었죠. 

임장가서 질문에 도움이 될 것 같아서 말이죠.

그래서 이에 대한 피드백을 기대했는데,

현관문 유리에 비친 제 손을 찾느라 고생을 하셨더군요.ㅋ

중간중간 제 모습을 숨겨두는 재미를 가미해둬야겠습니다.

오늘은 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



거의 이 빌라의 지점으로부터 뒤쪽으로 빌라가 1996년도에 지어진 것이라고 보시면 됩니다. 이제 20년도 더 된 빌라인 것이죠. 주변이 대부분 붉은 벽돌모양의 외벽인데 반해 오늘 소개해드리는 선진3차는 이렇게 약간은 세련된 모습입니다. 하지만, 골목에서 너무 안쪽이기도 하고 1층에 살고 계신분이 아마 부지런하지 않으신 듯 합니다. 요 부근의 빌라 1층에는 연세가 많으신 분들이 살고 계십니다. 아침 일찍 나와 청소를 하고, 부채를 부치며 앉아계시는 게 보통인데 이 골목은 냄새가 나진 않았지만 입구, 현관, 복도가 지저분했습니다. 제가 냄새에 약간 민감해서요. 

1. 물건개요


- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 849-111, 선진3차 4층 402호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 88,000,000원

- 최저가 : 30,184,000원(감정가 34%)

- 면적 : 46.2㎡

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 8세대

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 불량

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역(선진 4차까지 확인함)



어제 소개해드린 신기마을4차 보다는 큰길쪽입니다. 신기마을을 소개해드릴 때, 골목이 다른 빌라 골목에 비해 넓은 편이라고 말씀드렸는데, 보통 이정도 넓이의 골목이라고 보시면 됩니다. 골목 입구쪽은 넓어 보이지만 안으로 들어가면 들어갈수록 좁아집니다. 두사람이 지나가기 약간 불편하다 느낄정도쯤이라고 생각하시면 됩니다. 사진찍기도 조금 불편하고 골목이라 사진을 찍으면 찰칵찰칵 소리가 크게 들리죠. 1층이나 반지하에 살고계시는 분들이 창문과 문을 열어두는데 찰칵찰칵 소리가 나면 내다보면서 이것 저것 묻습니다. 묻기보다는 추궁(?)하기 때문에 요런 좁은 골목에서 사진 촬영은 좀 조심스럽습니다. 안쪽으로 쭈욱 들어가서 희멀건 색깔의 건물이 바로 오늘의 사건 물건입니다. 


2. 지역분석


- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 병원 : 신기시장사거리

- 편의시설 : 신기시장, GS25, 코사마트(골목입구)

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발



①이 선진빌라로 진입하는 골목입니다. 입구에 코사마트가 있지만, 규모가 작습니다. ②골목이 신기시장 중심으로 가는 골목이고, GS25를 이용할 수 있습니다. ③골목이 신기마을이 위치한 곳이고, 멀리로 보이는 ④이 신동아 7차입니다. 



카카오맵을 열어 지도보시면, 더 자세히 보실수 있으실텐데 지도를 확대해보면 어마어마하게 많은 네모가 보일 것입니다. 그게 모두 빌라라고 보시면 됩니다. ①이 건영빌라, ②이 신기마을입니다. 역시 위치가 한눈에도 건영빌라가 좋죠?! 선진빌라는 지적도에서도 알 수 있듯이 골목으로 깊숙히 들어가야지 만날 수 있습니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(이**)

- 전입일자 : 2016-11-23

- 확정일자 : 2016-11-23

- 배당요구 : 2018-06-28

- 보증금 : 2300만원

도어락 윗쪽으로 스티커 떼어진 자국이 보이실겁니다. 우체국 등기(송달)스티커 자국입니다. 전에도 말씀드렸듯이 우체국 등기 스티커는 깨끗하게 안떨어집니다. 정말 찰지게 붙어있죠. 세입자가 뜯어낸 것입니다. 저 흰봉투는 법원 집행관이 배당금을 받기 위해 권리신고하라고 안내문을 붙여놓은 것입니다. 세입자가 점유하고 있는 것으로 보고 준비하면 됩니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 어두움

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 확인필요

- 화장실 보수 : 확인필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음(옥상 문잠겨 있었음)



골목 진입해서부터 계속 어둡습니다. 하지만, 4층까지 올라서면 이야기가 틀려집니다. 바로 앞쪽으로는 가려지지않습니다. 창문을 열어두면 환기가 잘 되고, 빛도 제법 잘 들어올 것 입니다. 옥상까지 이용할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 역시나 세입자들이 꺼리는 '지옥고'까지는 아니지만 꼭대기층으로 집까지 오르기 힘듭니다. 지옥고는 반지하·옥탑방·고시원에서 각각 한 글자씩 따온 말로 대부분 세입자들이 꺼리는 곳입니다. 계단이 우리가 알고 있는 계단보다 가파르고 좀 높다 싶습니다. 옥상을 이용할 수 있는지 보려고 문을 돌려봤는데 잠겨있습니다. 꼭대기층은 반드시 옥상을 확인해줘야합니다. 천장에서 물이 새면 정말 낭패이니, 방수, 배수가 잘되는지 확인해야합니다. 집안도 옥상도 확인하지 못하고 발길을 돌려야했습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-10-31

 소유권이전 

 전**

 79,000,000원

 2014-10-31

 근저당권설정

 삼성화재해상보험 

 70,070,000원 

 2015-06-04

 소유권이전 

 최** 

 79,000,000원 

 2018-06-08

 임의경매개시 

 삼성화재해상보험 

 - 


2014년 10월에 소유자 1943년생으로 부천 원미구에 거주하는 여자분으로 사료되는 분이 7900만원에 매매하였습니다. 이 주변시세가 이렇지 않기 때문에, 처음에는 업계약인가보다 했는데 다시 생각해보니 집수리가 다 된 집이라고 생각할 수도 있겠습니다. 바로 2015년에 같은 가격으로 1948년생 서울에 사는 최씨에게 매매했기때문이죠. 여기서 보시면, 지금은 불가능하지만 이때는 가능했던 것이 있습니다. 바로 담보대출 승계입니다. 담보대출은 개인 신용으로 빌린다기보다는 담보물을 보고 돈을 빌려주는 개념이니, 누군가에 상관없이 인수인계가 가능했었죠. 지금은 부동산 규제정책 중 하나로 개인의 채무상환능력, 부동산 보유개수까지 규제되니 지금은 불가능합니다. 아무튼 1950년대 이전에 태어나신 분들로 집수리나 이런쪽으론 신경 안쓸 것 같습니다. 이말은 달리하면 집수리가 필요한 물건일 것이라는 것입니다. 집수리를 낙찰가에 녹여야합니다.


6. 시세조사


매매는 6000만원, 전세 2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.



이건 이 물건의 대법원경매사이트에서 제공하는 기일내용(사건 주요 일정 기록)입니다. 올해 초 3차에 단독입찰로 5186만원에 낙찰되었었습니다. 이 금액이면 세입자 보증금을 전액 배당받습니다. 그런데도 낙찰자는 입찰보증금 431만원을 포기하고, 미납했습니다. 낙찰받고 한번 찾아가봤을테고, 431만원보다 더 큰 돈이 들어갈 것이라고 판단한 것이겠죠?! 4차에 또한번 더 다른 누군가에 의해 단독입찰로 4752만원에 낙찰되었습니다. 이 금액도 세입자가 보증금을 전액 배당받을 수 있는 금액입니다. 이번에도 역시 입찰보증금을 포기하고 미납했습니다. 이정도면 '뭔가 문제가 있구나', '들어가면 위험하겠구나', '뭔가 있구나' 이렇게 직감적으로 알아야합니다. 매물서를 보면 권리상, 물리적 하자가 있으면 적혀있습니다.


법원에서 무료로 제공하는 가장 중요한 문서인 매각물건명세서입니다. 여기에 써있는건 낙찰자가 인수하니 조심해야하는 물건이란 뜻이죠. 소액 임차인 인수되는 것이 표기되어 있고, 미납된 물건이니 입찰보증금이 20%라고 써있습니다. 물건 권리상 하자가 없다는 말인데 두번이나 미납된 건 집이 영 안좋다는 말입니다. 

- 예상낙찰가 : 유찰
- 제반비용 : 747만원(수리비 최소 500만원, 세금)
- 입찰기일 : 2019-07-22


마무리


이 물건은 제가 제대로 확인이 안된 물건인데다가, 미납이 2차례나 있는 물건으로 비추천 물건입니다. 미납도 그냥 미납이 아닙니다. 3차 낙찰자야 입찰보증금 10%였으니 431만원이지, 4차 낙찰자는 20%였으니 862만원이였습니다. 이 돈을 포기할만큼 힘든 물건이라는 것이죠. 이 물건은 머릿속에서 지우는게 마음 편하겠습니다.




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  1. 이전 댓글 더보기
  2. BlogIcon 후까 2019.07.24 12:58 신고

    냄새 중요합니다. 사는데서 주변에서 냄새나고 또 가까운데 고깃집이나 세탁소만 있어도 올라오는 냄새 먼지에 못사니까요.
    주거 환경의 냄새까지 포스팅하는 라미님은 쵝오!! 신뢰갑.

  3. BlogIcon 오렌지훈 2019.07.24 13:11 신고

    주안동 선진3차 관련 포스팅
    잘 보고 갑니다^^
    좋은 하루되세요~

  4. BlogIcon Za_ra 2019.07.24 13:47 신고

    문제가 있어서 경매로 나온 물건이 더한 난관에 봉착했네요!!!
    경매 물건은 쉬운게 하나도 없는거 같아요 !!!

  5. BlogIcon 『방쌤』 2019.07.24 14:27 신고

    확인해봐야 할 것들이 정말 많은 것 같아요.
    늘 좋은 팁 많이 배워갑니다.^^

    더위 조심하시고~ 즐거운 하루 보내세요.

  6. BlogIcon 작은흐름 2019.07.24 15:17 신고

    미납은 반드시 확인해야 하는군요! 손해보지 않으려면 잘 알아봐야겠어요~

  7. BlogIcon Patrick30 2019.07.24 16:22 신고

    뭐 사실 동네 마을이 다 거기서 거기지만서도, 이렇게 좁은 골목들이 즐비한 빌라는
    왠지 좀 꺼려지는게 있는 것 같습니다 ㅎ
    나이가 들수록 쫄보가 되나봅니다 ㅎ

  8. BlogIcon 까칠양파 2019.07.24 16:56 신고

    건물이 오래됐고, 투자 목적으로 경매에 성공을 한다해도, 그만한 값어치가 있을까 싶네요.

  9. BlogIcon 제나  2019.07.24 19:05 신고

    올라가긴 좀 힘들더라도 높은 층이어야 그나마 살기가 편할듯해요. 빛 안들어오는건 정말 아닌듯.

  10. BlogIcon 라디오키즈 2019.07.24 19:22 신고

    사진 만으로 평가하는 건 금물이겠지만, 매력적으로 보이지 않긴 하네요.

  11. BlogIcon 신웅 2019.07.24 19:28 신고

    미납이 두번이라니 함부러 입찰하면 안되겠네요
    보증금이 너무 아깝네요 ㅎㅎ

  12. BlogIcon 인에이 2019.07.24 20:39 신고

    상세한 정보 잘 보고 갑니다^^

  13. BlogIcon 물레방아토끼 2019.07.24 21:58 신고

    이런거보면 언능 자취하고싶습니다ㅠㅠ

  14. BlogIcon Laddie 2019.07.24 22:20 신고

    물건도 머리가 아프고
    경매도 머리가 아프네요 😄

  15. BlogIcon 핑구야 날자 2019.07.25 00:27 신고

    미납인 경우는 반드시 확인해 봐야겠군요 덕분에 잘 알고 갑니다

  16. BlogIcon IT세레스 2019.07.25 04:03 신고

    이렇게 중요한건 반드시 확인해야겠네요.!

  17. BlogIcon 버블프라이스 2019.07.25 05:25 신고

    오늘은 주안동 선진3차 매물 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^

  18. BlogIcon *저녁노을* 2019.07.25 05:56 신고

    잘 살펴야할 비추천 물건인가 보군요.
    잘 보고갑니다.

  19. BlogIcon 원당컴 2019.07.25 11:09 신고

    권리상 하자가 없다고 해도 2번이나 미납되었다면 원인을 확인해 봐야 할것 같네요.^^

  20. BlogIcon 모모의 가사노동 2019.07.25 18:28 신고

    잘 봤습니다. 좋은하루되세요~

  21. BlogIcon 로안씨 2019.07.29 13:05 신고

    최근에 너무 바빠서 못들렀습니다 ㅜㅜ
    시간이 조금 여유로워져서 방문했습니다 ㅎㅎ
    건강하시죠?