안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 경매 뿐만 아니라, 부동산 관련 거래시에 유용한 사이트를 정리해보고자 합니다.

그야말로 정보 범람의 시대입니다.

인터넷에서 검색을 통해, 총도 만들 수 있고 탱크도 만들 수 있다고 합니다.

스마트폰이 갓 보급되기 시작했을 때는 그냥 그럴 수 있겠다고 막연히만 생각했었는데,

요새는 유투브와 같은 동영상 매체의 활성화로 정말 마음만 먹는다면 탱크 만들 수 있겠다 싶더군요.

물론 그러려면 하고자하는 목표를 이룰 수 있도록 꼭 필요한 정보를 담고 있는 곳을 알아야겠죠.

예를 들면 경매를, 부동산을 거래하려면, 

거시적인 관점에서 국가의 주관부서인 국토부의 정책방향에 대해 확인할 필요가 있습니다.

아래의 사이트는 주기적으로 방문하셔서 업로드되는 최신 뉴스를 기억하실 필요가 있습니다.




1. 국토교통부 http://www.molit.go.kr 

국토해양부 홈페이지에서는 내집마련을 위해 또는 부동산 투자를 위해 물건의 정확한 가치와 세금 등을 알아내고, 아파트 실거래가 및 개별 공지시가, 단독주택 가격 및 공동주택가격에 대해서 확인해보셔야 합니다. 국토해양부 홈페이지는 이 때 부동산 관련 유용한 사이트입니다.


(링크참조)

주택 실거래가

토지이용규제 정보서비스

수도권 광역급행철도


2. 연금형부동산연구소 https://cafe.naver.com/gameheaven77

수익형 부동산에 관하여 실전에 필요한 정보와 부동산투자 지침서를 무료로 다운받을 수 있고 부동산투자관련 세미나등에 참여할 수 있습니다.

저는 책을 읽다 카페에 가입하게 되었는데, 가입시 실명과 휴대폰 번호를 입력해야만 합니다. 연부연에서 연락이 많이 옵니다.

활동을 한다고 댓글이라도 달면 그 댓글보고 메일, 휴대폰으로 상가, 오피스텔 투자 관련 광고가 많이 오는 것이 단점이지만 유용한 정보를 많이 득할 수 있습니다.


부동산투자 샘플북 무료 다운받기

부동산투자 무료 동영상 강의

부동산 투자 노하우 세미나


3. KB부동산 리브온 http://nland.kbstar.com

KB부동산시세는 아파트 및 주상복합, 오피스텔의 부동산 시세를 제공하며 은행 및 부동산의 대출 기준정보로 많이 이용하고 있으므로 반드시 체크해봐야 합니다.


부동산 시세

부동산 관련 각종 통계


4. 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr

집에서 손쉽게 등기열람 및 발급을 실시간으로 받을 수 있고 등기신청 및 등기신청사건 처리현황 조회가 가능합니다.


등기열람/발급 

등기관련 양식 자료

 

5. 대법원경매정보 http://www.courtauction.go.kr

법원경매물건에 대한 각종 정보를 확인할 수 있습니다. 유료경매 사이트도 많지만 실제 투자를 위해서는 대법원 경매정보 홈페이지에서 물건을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 경매에 관해서 모든 정보가 잘 정리되어 있고 각종양식도 무료로 다운받으실 수 있습니다. 모든 메뉴를 한번씩 눌러보시고 들어가보실 필요가 있는 곳입니다. 경매를 하신다면 말이죠. 회원가입을 하시면 사건검색, 관심사건으로 등록하여 모니터링할 수 있으니 꼭 회원가입하여 이용하시기 바랍니다.


경매물건조회 



6. 국세청 홈택스 http://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스 홈페이지를 접속하시면 부동산 관련정보를 쉽게 얻을 수 있는데, 국세청 홈택스 서비스 중 '생활세금'을 클릭하면 양도세 등 세금자동계산 프로그램이 있어 정말 유용합니다. 곧 있을 연말정산간소화 서비스는 바로 다음주에 오픈입니다. 1/15


증명 발급 

홈텍스 자료실


7. 위택스 http://www.wetax.go.kr

지방세(취등록세, 자동차세 등)를 인터넷에서 납부할 수 있는 사이트입니다. 과세내역확인및 납부, 체납확인 등 각종 조회서비스 등도 있어 유용합니다.

별도 메뉴 선택이 필요없이 그냥 사이트 들어가시면 됩니다.



8. 공매정보 http://www.onbid.co.kr

국가기관에서 압류, 국가, 금융기관 자산 매각 등등 공매에 관해 검색할 수 있는 사이트입니다. 부동산뿐만 아니라 동산도 있습니다.

(최근에 안전자산을 찾는 심리때문에 금값이 많이 올랐습니다. Gold Bar 1kg짜리가 올라와 공매된 것을 보았죠. 입찰했더라면 좋았을 텐데...)

경매보다 입찰자가 적기 때문에, 낙찰받을 확율은 높지만 평균적인 감정평가금액이 높은 것은 감안하여 입찰하시면 됩니다.


9. 천지인실전경매 http://cafe.daum.net/cheonjiinauction

경매, 부동산 관련 최신의 다양한 뉴스와 정보 등을 얻을 수 있습니다. 소규모 그룹 저자 직강과 추천 등 경매에 관한 모든 사항을 얻을 수 있어 유용합니다. 경매를 하신다면 한번 둘러보실 것을 추천드립니다.


10. 피터팬의 좋은방 구하기 https://www.peterpanz.com

물건의 시세파악, 낙찰물건 정리를 위해서는 반드시 이 사이트를 이용하시게 될 겁니다. 앱에서 업로드하면 네이버 카페로 자동 업로드가 되도록 되어 있습니다. 저는 피터팬카페에서 물건을 올리는 방법을 주로 사용합니다. 직방과 다방, 집토스 등 다양한 어플이 존재하는데 저는 이 사이트만 이용하는 편입니다.




이외에도 당연히 더 많고 다양한 정보를 제공하는 사이트가 존재합니다. 

하지만 제가 주로 보는 사이트, 일주일에 한번 정도는 확인하는 것 중 대중적인(?)

것으로만 링크를 걸어두었습니다. 참고해주시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 유하v 2019.01.10 20:19 신고

    경매를 알아보고 있다면 꼭 기억해둬야겠군요!

  3. 모모의 가사노동 2019.01.10 20:48 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~

  4. 행복사냥이 2019.01.10 21:27 신고

    고급 정보 감사합니다. ^^ 오늘도 도움 받고 갑니다.

  5. 미.야 2019.01.10 22:24 신고

    와.. 잘보고갑니다!
    요즘 부동산 공부해보고 싶다고 생각했는데
    자주 들를게요^^

  6. ddoddok 2019.01.10 22:46 신고

    경매, 부동산 전혀 모르는 세상인데... 아는 것은 홈텍스 뿐이에요. 다른 것도 알게 되는 날이 오겠죠?

    • 네, 후일이되시면 꼭 알아두셔야할 정보들이죠. 중개사무소에서 건내는 서류는 다 제가 링크걸어놓은 사이트에서 가지고 온답니다.ㅎ

  7. M. Cassandra 2019.01.10 23:23 신고

    제 주변에도 경매에 관심이 있어서 공부를 정말 열심히 하더라구요. 잘은 모르지만 이곳에도 커다란 가치가 있는 것은 어렴풋이 알겠네요 ㅎㅎㅎ

  8. _sunny 2019.01.10 23:27 신고

    아 부동산은 정말 너무 어려워요ㅜㅜ 그런데 피터팬 카페가 보이니 괜히 반갑네요 ㅋㅋㅋㅋ

    • 피터팬카페를 이용하시는 군요. 중개수수료없이 안전하게 이용할 수 있어서 제가 주로 사용합니다. 잘이용해보시면 좋은 점이 많습니다.ㅎ

  9. 둘리토비 2019.01.10 23:47 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    몆몆 부분은 메모해 놓았습니다~ㅎ

  10. peterjun 2019.01.11 00:05 신고

    이 정도는 필수 사이트겠지요?
    꽤 다양한 사이트들이 있네요.
    좋은 정보 감사합니다. ^^

  11. M의하루 2019.01.11 00:52 신고

    좋은정보잘보고갑니다~

  12. 새얀이 2019.01.11 01:26 신고

    좋은 정보 감사합니다! 저도 한 때 관심있던 분야라서 더 집중해서 읽었네요ㅎㅎ

    • 반갑습니다. 새얀이님
      굳이 경매가 아니라도 부동산 매매거래나 전월세거래시에도 반드시 필요한 정보이니 사이트 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

  13. 버블프라이스 2019.01.11 09:50 신고

    이런 꿀팁정보 너무 좋습니다.
    공유해주신 부동산, 경매시 유용한 사이트 들
    즐겨찾기 해뒀습니다 ^^

  14. 자국 2019.01.11 10:09 신고

    안뇽하세요 ㅎㅎㅎ
    경매정보까지... 정보가 넘치네요

  15. kukuki 2019.01.11 16:11 신고

    답변왔습니다!
    자주 놀러올게요~

  16. 다한(dahan) 2019.01.11 19:41 신고

    부동산 관련해서 많은 자료 찾을수 있겠네요! 감사합니다~

  17. 청춘일기 2019.01.11 22:33 신고

    답방왔어요~ 부동산 관련 블로그를 운영하시는군요.
    잘 모르는 어려운 얘기가 많네요^^; ㅎㅎ
    그래도 미리미리 공부하면 언젠가 도움이 되겠죠?^^

  18. socialstory 2019.01.12 10:55 신고

    좋은정보 감사합니다. 천천히 살펴봐야겠네요~^^
    부동산은 알아야할게 너무 많네요~ 초보분들에게 많은 도움이 될것 같습니다.

  19. 콘룡 2019.01.12 11:46 신고

    정말 유용한 정보에요 !!! 사실 정보 모아놓는게 세상 제일 힘든 일인데말이죠...
    그리고 저는 잘 모르는 분야에 대해 잘 아는 분들 보면 신기해요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

  20. 시간여행자의고백 2019.01.15 20:11 신고

    좋은 정보 감사해요~사실 부동산 경매 책만 몇권 읽어보고 실천은 아직도 못해봤네요~자주 들를게요~

  21. Walkingsol 2019.01.15 21:28 신고

    경매를 전문으로 다루시나봐요! 저도 이참에 관심을 좀 가져볼까봐요ㅎㅎ
    경매에 대해 궁금한 것은 여기로 들어오면 되겠네요^^ 잘 보고 갑니다.

안녕하세요 라드온입니다.

저는 직장근로자입니다. 

저와 같이 급여를 다달이 받아 생활하는 사람은 고정적으로 나가는 돈이 있고, 

일회성으로 나가는 돈이 있습니다. 

피해야할 지출이죠. 

벌어오는 돈은 항상, 매년 같은데 나가는 돈은 점점 커지죠.

부자의 반열은 아니라도 즐겁게 재미나게 사려면 첫번째 들어오는 돈을 늘리거나, 

두번째 나가는 돈을 잡아서 관리를 하면서 줄여나가야겠죠. 

첫번째 들어오는 돈을 늘리기위해서 경매를 택한 거죠. 

다행이 조금씩 늘어나고 있는게 눈에 보이네요.

오늘 다룰 내용이 바로 두번째인 나가는 돈을 줄이는 방법중 하나인 절세입니다.

'세금 그거 얼마하겠어?'라고 생각하실 수 있겠지만, 

저와 같이 경매를 즐기시는 분들에겐 꼭 필요합니다.

내야할 세금의 종류가 많기도 하고, 세금의 금액도 어마어마하거든요.

기사를 검색하다가 절세 관련 내용을 발견하여 내용의 일부를 발췌하였습니다.

찬찬히 읽어보시기 바랍니다.


재산세 6월1일 기준 주의, 잔금일 따라 과세여부 결정
자동차세 30일까지 납부, 하반기분 미리 내면 할인혜택

집을 사거나 팔 계획이 있는 사람에게 6월은 중요한 달이다. 잔금을 어느 날짜에 주고 받느냐에 따라 재산세 과세 여부가 결정되기 때문이다. 재산세는 종합부동산세의 과세 기준도 되기 때문에 고가주택을 거래할 계획이라면 더욱 주의가 필요하다. 

자동차 소유자도 6월에는 세금을 피하기 어렵다. 상반기분 자동차세를 납부해야 하는데 자칫 기한을 넘기면 가산금을 낼 수도 있다. 반면 하반기분 자동차세까지 미리 내면 세액의 일부를 할인받을 수 있다.  


◇ 집 계약할 때 '6월1일' 기억하라

집을 계약하고 잔금 날짜를 정할 때는 6월1일을 반드시 기억해야 한다. 이날을 기준으로 그해 주택분 재산세를 과세하기 때문이다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠서 관할 지방자치단체에 납부한다. 

집을 5월31일이나 6월1일에 판다면 그해 재산세를 내지 않는다. 6월1일을 기준으로 집주인이 다른 사람으로 바뀐 상태니까 재산세 과세대상에서 벗어나는 것이다. 

반대로 집을 사는 사람은 6월2일이나 6월3일에 거래해야 재산세를 내지 않는다. 6월1일까지는 집주인이 아니었기 때문이다. 부동산 취득의 기준일은 잔금 지급일과 등기일 중 이른 날짜가 적용된다. 매수자가 잔금을 6월1일에 치르고 6월2일에 등기를 하더라도 재산세를 내야 한다. 

재산세 과세기준일은 12월에 납부하는 종합부동산세 과세대상을 정할 때도 똑같이 적용하기 때문에 고가주택 보유자도 거래 날짜에 주의해야 한다. 종부세는 1주택자의 경우 공시가격 9억원을 넘으면 과세하며 2주택 이상 소유한 다주택자는 공시가격 합계가 6억원만 초과해도 과세 대상이 된다. 


◇ 6월30일까지 자동차세 납부

6월 중순에는 자동차세 고지서가 나온다. 상반기분에 대한 자동차세를 내야 하는데 납부기한은 6월16일부터 30일까지다. 납부기한을 넘기면 3%의 가산금이 붙고 계속해서 체납하면 한 달이 지날 때마다 1.2%의 중가산금이 추가된다. 

하반기분 자동차세는 12월에 납부하지만 6월 말까지 미리 납부하면 세액의 5%를 할인받을 수 있다. 예를 들어 1년 자동차세가 40만원인 경우 6월에 상·하반기 세액을 모두 낸다면 2만원 할인받은 38만원에 납세 의무를 끝낼 수 있다. 

자동차세를 미리 내는 연납 제도는 1월과 3월, 6월, 9월에 이용할 수 있다. 1월에 상·하반기 세액을 모두 내면 10%를 할인받고 3월에 2~4분기 세액을 미리 내면 7.5%를 절감할 수 있다. 6월과 9월에는 각각 5%와 2.5%의 할인율이 적용된다. 


※비즈니스와치 기사를 참고하여 작성했습니다.

이미 많은 분들이 알고 계실 미세먼지팁일 수 있지만 모르고 계셨던 분들께는
약간이나마 소금이되는 글이 아닐까 생각해봅니다.
집계약때, 6월 1일을 맞추는게 오히려 힘들것이고, 
자동차세 연납할인이 저렴하다는 건 알지만 커서 일시불이 힘들다는 것이 문제죠.
여기에 추가로 제가 신용카드로 할인을 받는 것인데요,
연납이 할부로 가능하고, 재산세를 일시불로 결제하면 캐시백해주는 카드가 있습니다.
제경우는 BC카드인데요, 곧 자동차세 연납시즌이 옵니다.
카드 할인 내역, 캐시백 내역 잘 확인해보시고 이왕쓰는 돈 조금이라도 줄여보시도록 하시죠!


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 빡런 2019.01.09 22:19 신고

    좋은 정보 감사합니다~

  3. luvholic 2019.01.09 23:28 신고

    6월은 자동차세, 재산세 등 세금을 잘 챙겨야 하는 달이군요.^^
    덕분에 미리 대비하고 갑니다~

    • 각종 세금이 나오는날이죠. 생각지도 못한 큰돈이 나가기때문에 미리 미리 대비하시면 도움이 되실겁니다.ㅎ

  4. IT넘버원 2019.01.10 01:52 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    오늘도 좋은 하루 되세요.^^

  5. *저녁노을* 2019.01.10 06:03 신고

    잘 알아둬야겠네요.

    오늘도 행복하세요^^

  6. 블랙IT 2019.01.10 06:38 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강조심하시고 좋은 하루 보내세요 ^^

  7. 드림 사랑 2019.01.10 07:13 신고

    덕분에 좋은 정보 알아갑니다.

  8. pennpenn 2019.01.10 07:16 신고

    일상생활의 유익한 정보네요.

    오늘하루도 즐겁게 보내시고
    늘 행복하세요.

  9. 봉리브르 2019.01.10 07:24 신고

    미리 잘 알아둬야겠네요.
    잘 보고 갑니다..^^

  10. 선연(善緣) 2019.01.10 07:50 신고

    잘 알아두면 도움이 많이 되겠네요.

  11. 치킨요정. 2019.01.10 08:09 신고

    안녕하세요~ 상당히 전문적인 글이 많네요 ㅎㅎ 자주 들르겠습니다^^

  12. 보여주는남자 2019.01.10 08:33 신고

    구독자 한명추가요 ㅎ

  13. 자국 2019.01.10 09:30 신고

    어머 절세하는 방법이 이런게 있었네요!
    정말 유용한 정보예요.
    나가는 돈을 잘 막아야 돈을 모으겠네요^^

  14. 낭만ii고양이 2019.01.10 10:32 신고

    오호~ 저곧이사가는데 저한대 딱필요한 좋은정보네요~ 잘보고갑니다^^

  15. Stack 2019.01.10 10:53 신고

    잘보고갑니다 유용한글이네요

  16. 신웅 2019.01.10 11:35 신고

    좋은 정보 잘보고 갑니다 ^^
    근데 재산이 없네요 ㅠㅠ

  17. 부동산청년 2019.01.10 16:55 신고

    절세는 선택이 아닌 필수죠!

  18. 모모의 가사노동 2019.01.10 21:16 신고

    유익한 정보 잘봤습니다. ^^

  19. 빗코 2019.01.11 13:36 신고

    아직 경매 첫발도 못 뗐는데 참.. 부럽습니다 ㅎ 그런데 포스팅에서 경매를 즐기신다는 표현이 멋지게 느껴집니다. 수입을 늘리기 위해하는 거지만 "즐긴다". 멋지네요!!

  20. 주니장30 2019.01.11 23:28 신고

    좋은벙보 감사합니다 ㅎㅎㅎ 전혀몰랐었는데 이런 것도 있었네요

  21. 행동버섯 2019.01.15 21:51 신고

    좋은 정보 감사합니다!!

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 법원 사건별 부호 알림표에 대해서 알아볼까 합니다.

우리 경매인들이 사용하는 용어는 사실 몇가지 없습니다.

제일 많이 보게되고 쓰게 되는 것은 역시 경매사건번호 '-타경-'정도가 되겠지만

강제경매나 특수권리가 섞여있는 등기부를 보시다보면 생소한 단어가 나오게 될 겁니다.

구성은 경매사건번호의 구성과 같습니다.

이 부호 알림표를 기억해두시면 대법원경매사이트에서 사건번호 검색하실 때 유용하시리라 생각합니다.



위와같이 법원사이트로 접속하시면 사건을 검색할 수 있습니다.

경매사건인 '타경'은 이곳에서 검색되지 않습니다. 

경매사건은 대법원경매사이트로 접속해서 확인이 가능하고 

본 사이트에서는 민, 형사사건에 대해 조회가 가능합니다.

예를들어, 가처분이 들어간 등기부를 분석하시다보면 권리분석을 위해 등기 순위 검색이 필요하고

판결을 확인해야하는데 이러한 내용은 법원사이트에서 확인이 됩니다.

경매는 대법원 경매사이트, 그외 사건은 법원 사이트라고 생각하시면 됩니다.

진행중인 법원선택, 사건번호, 당사자를 입력하고 자동입력방지문자를 입력하고 검색을 누르면 하단에

사건이 조회가 됩니다.


[ 출처 및 파일 다운로드 ]

법원: http://www.scourt.go.kr

대법원경매: https://www.courtauction.go.kr  



가합 : 민사 제1심 합의 

가단 : 민사 제1심 단독 
가소 : 민사소액사건 
: 민사항소 
: 민사상고 
: 민사항고 
마 : 민사재항고 
그 : 민사특별항고 
바 : 민사준항고
 
자 : 화해 
차 : 독촉 
카합 : 민사신청사건중 가압류, 가처분 및 이에 대한 이의, 취소(집행취소는 제외)사건중 합의사건 
카단 : 민사신청사건중 가압류, 가처분 및 이에 대한 이의, 취소(집행취소는 제외)사건중 단독사건 
카공 : 공시최고사건 
카담 : 담보취소, 담보제공, 담보물변환, 담보권리행사최고사건 
카기 : 기타민사신청사건 
타경 : 부동산등 경매사건 
타기 : 기타집행사건 
파 : 비송사건 
회 : 회사정리사건 
하 : 파산사건 
거 : 화의사건 
너 : 가사조정사건 
러 : 민사공조사건 
머 : 민사조정사건 
호파 : 호적비송사건(호적과태료사건포함) 
과 : 과태료사건 
고합 : 형사제1심합의공판사건 
감고 : 감호제1심사건 
고단 : 형사 제1심 단독공판사건 
고약 : 약식사건 
노 : 형사항소공판사건 
감노 : 감호항소사건 
도 : 형사상고공판사건 
감도 : 감호상고사건 
로 : 형사항고사건 
감로 : 감호항고사건 
모 : 형사재항고사건 
감모 : 감호재항고사건 
보 : 형사준항고 
오 : 비상상고 
감오 : 감호비상상고 
조 : 즉결심판사건 
초 : 형사신청사건 
감초 : 감호신청사건 
코 : 형사보상청구사건 
감토 : 감호공조사건 
구 : 행정제1심사건 
누 : 행정상고사건 
두 : 행정상고사건 
루 : 행정특별항고 
부 : 행정준항고 
아 : 행정신청 
수 : 선거소송사건 
수호 : 선거항고(재항고, 준항고, 특별항고)사건 
우 : 선거상고 
주 : 선거신청 
추 : 특별소송 
쿠 : 특별신청 
푸 : 소년보호 
허 : 특허제1심사건 
흐 : 특허재항고 
히 : 특허특별(준)항고 
카허 : 특허신청사건 
후 : 특허상고 
느합 : 가사비송합의 
느단 : 가사비송단독 
드합 : 가사제1심소송합의 
드단 : 가사제1심소송단독 
르 : 가사항소 
므 : 가사상고 
브 : 가사항고 
스 : 가사재항고 
으 : 가사특별항고 
즈 : 가사신청 
츠 : 가사공조 
크 : 소년보호항고 
트 : 소년보호재항고 
정 : 감치, 과태료재판사건(법정 등의 질서유지를 위한 재판에 관한 규칙에 의한 사건 및 가사사건의무불이행에 대한 제재 이하 같다.) 
정로 : 감치, 과태료항고 
정모 : 감치, 과태료 특별항고 
선 : 선박소유자등의 책임제한사건 
유 : 유류오염손해배상책임제한사건 

헌가 : 위헌법률심판사건 
헌나 : 탄핵심판사건 
헌다 : 정당해산심판사건 
헌라 : 권한쟁의심판사건 
헌마 : 헌법재판소법 제68조 제1항에 의한 헌법소원심판사건 
헌바 : 헌법재판소법 제68조 제2항에 의한 헌법소원심판사건 
헌사 : 각종 신청사건(국선대리인선임신청, 가처분신청, 기피신청) 
헌아 : 각종 특별사건(재심 등)


※다음카페 '천지인의 실전경매' 게시글을 참고하여 작성했습니다.



법은 알아두면 좋습니다.

물론 법원까지 안가는 것이 가장 좋지만, 

어찌어찌하여 가게 되더라도 법을 알고 있으면 많은 도움이 됩니다.

세입자로 살면서 보증금을 전액 잃지 않으려면 경매의 절차를, 등기부보는 방법을 조금이라도 알아두면 

도움이 되듯이 말이죠.

교양서적읽듯이 가볍게 읽을 수 있는 민법 풀이 관련 책들도 많이 나와있으니 한번 읽어보시면 좋겠습니다.



저는 자주 접하는 경매사건 이외에도, 다른 민사사건에 또 연루되어 있습니다.

2014년을 뜨겁게 달구었던 카드사 정보유출사건인데, 제 소중한 개인정보가 유출되어 이에 대한 손해배상을 진행중이죠.

저는 국민 6호, 농협3호, 롯데카드5호 인데 아직 서울고등법원의 판결을 기다리고 있습니다.

벌써 5년이 지나가고 있네요. 대법원 판결을 기다리고 있는데, 잘 마무리되리라 생각하고 있습니다.

이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  1. 이전 댓글 더보기
  2. kangdante 2019.01.04 08:00 신고

    사건별 부호알림표가 정말 복잡하네요
    저걸 다 외우기도 힘들겠어요
    잘 보고 갑니다.. ^^

    • 네, 이런게 있었지정도로 기억해두시고 나중에 필요하실 때, 찾아보시면 유용할 것이라 생각합니다.
      주말 잘보내시기 바랍니다.

  3. *저녁노을* 2019.01.04 08:47 신고

    잘 보고 갑니다.
    접하기 힘든 내용이네요.

    즐거운 하루 되세요

  4. 버블프라이스 2019.01.04 09:36 신고

    법원 사건별 부호 알림표 어렵지만 참고해두면 나중에 필요시 요긴할 것 같습니다^^ 5년... 대법원 판결 나와 손해배상 문제 잘 해결되셨으면 좋겟습니다

    • 감사합니다 버프님
      제가 크게기여한건없지만, 하나씩 승소판결을받고있으니 조만간 좋은소식들릴거라믿습니다

  5. 문moon 2019.01.04 09:45 신고

    경매에 대해선 잘모르고 법에 대해서도 머리가 아픈것 같아서.. ㅎㅎ
    알아두면 도움이 될텐데요.. ^^
    좋은 하루 되세요~^^

  6. 낭만ii고양이 2019.01.04 12:49 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~ 좋은오후 시간되세요^^

  7. 휴식같은 친구 2019.01.04 13:21 신고

    우와~법 공부하는 사람들은 저걸 다 외워야겠네요.
    사건부호알림표만 보면 어떤 사건의 어느단계 재판인지 알수 있겠네요.
    잘 보고 갑니다.

  8. 가래라컴퍼니 2019.01.04 14:15 신고

    우와~ 정리 제대로 되어 있내요^^ 역시 부동산 경매는 공부를 열심히 해야지요^^
    저도 부동산경매를 해보고 싶은데 한번 잘못 되서 다 날리는게 아닐까 싶어서 시작하기가 힘드내요^^;;

  9. 선블리쮸 2019.01.04 16:46 신고

    역시 하나하나에대한 의미가있네요

  10. Deborah 2019.01.04 19:48 신고

    맞습니다. 법은 알아두면 큰힘을 발휘합니다. 좋은 상식이야기 잘 봤습니다.

  11. 블랙IT 2019.01.04 21:19 신고

    포스팅 잘 읽고 공감 누르고 갑니다.
    오늘도 건강하고 좋은 하루 보내시기 바랍니다. ^^

  12. 행복사냥이 2019.01.04 22:10 신고

    새로운 정보 잘 보고 갑니다.^^

  13. 모피우스 2019.01.04 22:57 신고

    관심분야인 분에게 도움이 되는 정보입니다.

    잘 보고 갑니다. 행복한 시간되세요.

    • 안녕하세요 모피우스님,
      모두에 도움이 될 수 있는 주제를 찾아 열심히 포스팅하도록 하겠습니다.ㅎ
      감사합니다.

  14. luvholic 2019.01.04 23:03 신고

    민법을 비롯하여 법지식은 만약을 대비해
    알아두면 피가 되고 살이 되는 것 같습니다.^^

  15. IT넘버원 2019.01.05 01:23 신고

    저도 일이 있어 한번 둘러볼때가 있었는데요.
    용어들이 참 많이 어려운거 같더라구요.
    그래도 몇개는 알아두면 좋을거 같아요.^^

  16. Anchou 2019.01.05 02:08 신고

    개인적으로 좋아하는 카테고리네요!!
    자주 들르겠습니다. 좋은 글 많이 부탁드려요^^

  17. 청결원 2019.01.05 08:01 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    주말 잘 보내세요~

  18. 둘리토비 2019.01.06 09:22 신고

    아, 이부분은 저도 잘 몰랐던 내용이었는데,
    앞으로는 좀 더 유심히 볼 것 같습니다~ 좋은 정보 감사합니다^^

  19. 2019.01.06 22:33

    비밀댓글입니다

  20. 지노아빠 2019.01.07 07:54 신고

    잘보고 갑니다

  21. 김독서 2019.01.08 18:44 신고

    알짜배기 정보들이 많이 있네요 ㅎㅎ

대법원경매사이트, 등기소, 등기촉탁신청, 소유권이전, 작성대행료

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 '누구나 쉽게 할 수 있는 ~' 시리즈, 등기촉탁신청서 작성 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

등기촉탁신청은 아직 저 역시 하지 않아본 것으로, 안해본 것을 쓰자니 

낯 부끄럽기도 하고 맛깔나게 실패와 꿀팁(?)도 드릴 수 없을 것입니다.

하지만, 이제까지 안해봤다고 미뤘던 것을 막상 직접해보니, 별거 아니더라고요.

등기촉탁은 어떻게 하는 것이고, 필요한 서류는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.




등기촉탁은 등기해달라고 등기소 공무원에게 말하는 것입니다.

등기하는 부동산에 대한 정보가 있어야 하고, 무엇을 등기하는 지에 대한 작성 등등이 필요할 것입니다.

대법원경매사이트에 가서 '낙찰에 의한 소유권이전 촉탁신청'양식을 다운받습니다.

양식은 아래와 같으며, 작성은 역시나 간단한 인적사항이 기록됩니다.

서류 작성은 이게 다입니다.

법무사분께, 변호사분께 작성대행료 명목으로 주는 돈이 바로 이겁니다.




모를때는 몰라도 알고나니, 어지간해서는 직접해야겠구나 싶더군요.

첨부서류 작성부분이 기다리고 있습니다. 앞서도 말씀드렸듯이 등기촉탁은 아직 안해보았습니다.

하지만, 사무직에서 근무하는 직장인들이면 100% 작성할 수 있습니다.

회사 양식에 맞춰 작성하는 서류들을 작성하는 것처럼, 법원 서류도 똑같습니다.

팀장님이나 실장님께 쭈뼛쭈뼛 거리면서 작성한 서류 결재를 받는 것처럼,

경매계장에게 제출하거나 그곳 직원에게 작성한 서류를 제출하는 것입니다.

저는 이 등기촉탁말고 다른 서류를 작성하여, 경매계에 들고 간 적이 몇 차례있습니다.

아무래도 어설프다보니, 첨부서류를 잘못 가지고 가서 빠꾸(?)를 당했죠.

틀리면, 모자른 점이 있으면 친절히 전화도 주면서 '이거 빠졌으니, 보충해서 가져다 주세요' 이렇게 말이죠.

전혀 어렵지 않습니다.


첨부서류중 상단의 4개의 서류는 등기소나 주민센터에서 신청하면되고, 

나머지 두개는 잔금을 납부하면 법원에서 발급해주는 서류입니다.




저는 경매 외에도 여러가지 돈버는 실험(?)을 하고 있어서 수중에 돈이 없습니다.

그리하여 등기촉탁을 할 기회는 없었습니다만, 여러분께서는 꼭 한번은 직접 등기촉탁신청을 해보셨으면 합니다.

라드온이 응원하고, 도울 수 있는 부분은 돕도록 할테니 말이죠.

저도 늪(?)에서 빠져나오게 되면, 제가 직접 전과정을 해볼 계획입니다.

이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





  1. 그냥사이다 2019.01.02 07:50 신고

    라드온님 19년 새해는 잘 시작하셨는지요?
    뭐 전부 본인이 경험한 것만 포스팅하라는 법은 없으니까 낯뜨거워 하시지 않으셔도 될 것 같습니다 ㅎ

    돈버는 실험이라는게 참 궁금하군요 ㅎ
    왠지 저와 나이대가 비슷하지 않을까 라는 생각이 듭니다 ㅎ (참고로 저는 30대 중반입니다 ㅎ )

    올 한해도 잘 부탁드립니다 ㅎ

    • 안녕하세요 사이다님,
      사이다님도 새해 복많이 받으시기 바랍니다. 저도 비슷한 연배일 것이라고 생각했었습니다. 제가 약간 더 많은 것 같네요.
      저는 마흔줄입니다.

      올 한해, 좋은 일만 가득하시길 바랍니다.
      저도 좋은 일들만 가득했으면 좋겠네요.

    • 그냥사이다 2019.01.02 11:00 신고

      아 그러시군요 ㅎ 형님이시네요 ㅎ
      요즘 본격적으로 경매에 대한 포스팅을 하다보니, 예전엔느 꿰뚫고 있다고 자부했던 특수물건에 대한 권리분석을 다 까먹었더라구요 ㅎ
      다시 하나씩 이해하려는데, 새삼 어렵습니다 ㅎㅎ
      저도 임장이나 케이스 스터디를 하고 싶은데 라드온님의 포스팅을 잘 참고하겠습니다 ^^
      어쨋든 19년도 대박 나시길 기원합니다 ㅎㅎ

  2. 예지마마 2019.01.02 11:54 신고

    라미드니오님, 새해 복 많이 받으세요^
    늘 좋은 정보 감사드려며 올해도 잘 부탁 합니다. 감사합니당..

  3. 라디오키즈 2019.01.02 16:18 신고

    경매라니...@_@ 누구나 해도 저는 쉽게할 수 없을 것 같지만, 막연하게 관심은 갖고 있던 분야인데 종종 보러와야겠네요.ㅎ
    새해 복 많이 받으세요~~

  4. 버블프라이스 2019.01.03 04:21 신고

    등기촉탁신청서 작성법 몰랐는데요 라미드니오니 님 덕분에 배우고 갑니다^^
    오늘도 화이팅 입니다

  5. 공수래공수거 2019.01.03 08:40 신고

    처음 해 보는건 어디든 보고 배울수 있는게 필요합니다^^

  6. 선블리쮸 2019.01.03 16:42 신고

    학군이밀집되어있어서 좋네요^^!

가등기, 가압류, 가처분, 공시지가, 농지취득, 대위변제, 대항력, 등기촉탁, 법률용어, 법정지상권, 유치권

안녕하세요 라드온입니다. 

제가 대충 안다고 용어에 대해선 간과하고 지나친 면이 없지않아 있습니다.

관심을 갖고 등기부를 보기 시작하면, 가끔 처음보는 법률용어가 나옵니다.

물론 저는 그런 용어가 나올만한 물건이면 일단 들여다보지 않습니다만, 

나중을 생각한다면 봐두어야겠지요.

자주 나오는 용어 정도는 미리 알아두는 것이 좋습니다. 

한두번 정도 읽어두시고 나중에 필요하다면 더 찾아보시면 되겠습니다.


가압류 채권액의 한도 내에서 압류한 뒤 채권자가 강제집행을 할 때까지 환가(매매, 증여, 양도 등)를 하지 못하도록 막는 보전처분이다. 가압류를 하지 않으면 채권자가 채무자에게 승소해도 채무자가 재산을 매도하거나 도피시키면 판결에 의한 집행이 불가능하다. 앞선 가압류 등기가 있어도 신청 서류는 접수된다. 

▷ 가처분 채무자의 부동산을 처분하거나 부동산에 저당권설정, 전세권설정을 하지 못하도록 등기부에 금지사항을 기재하는 것. 남에게 빌려준 부동산을 되돌려받거나, 매입한 부동산을 넘겨주기로 한 채무자가 약속을 어기는 것에 대비하는 행위. 만일 채무자가 금지사항을 어기고 다른 사람을 속여 담보권을 설정했더라도 가처분 이후에 설정된 등기는 말소시킬 수 있다.

▷ 가등기 장래에 발생할 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비 등기다. 그 자체는 물권변동의 효력을 갖지 못하나 후에 가등기를 원인으로 본등기를 하면 가등기 순위에 소급하여 소유 이전의 효력이 발생한다. 가등기 이후 발생한 소유권 이전, 지상권, 전세권, 저당권, 가압류가 있어도 나중에 가등기를 본등기로 이전하면 가등기 이후 모든 등기가 소멸된다. 부동산 매매계약을 체결한 뒤 계약금과 중도금을 받아 잠적하거나 몰래 근저당설정을 하는 경우를 방지하기 위한 것이 목적. 

▷ 감정평가액 한국감정원이나 감정평가법인의 감정평가사가 현장에 나가 조사 평가한 가액. 같은 물건이라도 대출받기 위해 받는 감정평가액과 법원 경매 부동산의 최저입찰가를 산정하기 위해 판사의 명령으로 평가하는 감정가격이 같지 않다. 금융기관 대출의 경우, 감정평가가 부실해 대출금 회수에 문제가 생기면 금융기관이 변상을 요구한다. 이런 이유로 대출감정은 시세보다 80%선까지 낮게 평가한다. 반면 법원 경매 부동산은 시세보다 높게 평가한다. 낮게 평가하면 경매 부동산의 이해관계자들이 이의를 제기하고 재감정을 요청한다.

▷ 강제경매 채무자의 부동산을 압류하여 강제로 경매하는 것. 법원은 채권자가 제시한 집행권원(확정판결, 공정증서 등)을 확인하고, 채무자의 부동산을 경매에 넘긴다. 채무자가 경매 진행을 취소하려면 낙찰자의 동의를 받아야 한다. 낙찰자가 거부하면 채권자에게 빚을 변제한 뒤 채무금 변제에 의한 원인채권을 소멸시킨 증빙서류를 갖춰 강제경매 취소신청서를 관할 법원에 제출해야 한다. 이와 함께 강제집행정지신청서를 접수, 판사의 판결을 받으면 된다. 절차가 번거로운 만큼 낙찰자가 발생하기 전에 미리 신청하는 것이 좋다.

▷ 공시지가 정부가 토지수용보상이나 양도세를 비롯한 각종 토지 관련 세금을 부과할 때 기준으로 삼는 지가. 건설교통부가 조사, 평가하여 매년 1월1일 공시한다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 표준공시지가는 전국 4000만 필지 중 각지 대표적인 땅 45만 필지를 표준지로 선정, 13개 감정평가법인에 의뢰해 평가한 가격(1㎡당). 개별공시지가는 지역 시·군·구청에서 표준공시지가를 기준으로 지번별로 매긴 가격이다. 토지대장등본에 표시된다. 

▷ 기준시가 국세청이 투기우려지역의 아파트나 연립주택에 양도세 및 상속, 증여세를 부과하는 기준. 단독주택이나 일반건물에 과세할 때는 토지는 개별공시지가를, 건물은 과세지가 표준을 기준으로 삼는다. 아파트는 기준시가로 과세한다. 

▷ 농지취득 자격증명 경매기일에서 최고가 매수인이 경락받은 전·답·임야 중 지목이 농지인 경우에 농지취득을 할 수 있는 자격이 있는지 나타내는 증명이다. 농지를 경락받은 낙찰자는 매각허가 기일까지 농지(과수원 포함)에 대하여 농지법 제8조 소정의 농지취득자격증명을 받아 경매법원에 제출해야 한다. 그러지 않으면 경매입찰보증금이 몰수된다.

▷ 대위변제 이해관계가 있는 제3의 채무자가 채무자를 위하여 대신 변제하는 것.

▷ 대항력 주택임대차보호법상 전세입주자는 전세계약 후 전입신고를 하고 입주했을 때만이 임차인으로서 대항력을 갖췄다고 말한다. ‘대항력 있는 임차인 있을 수 있음’이란 내용이 경매부동산 입찰공고의 비고란에 표기되어 있으면 1순위 저당권자보다 빠른 대항요건을 갖춘 ‘선순위 세입자’가 있다는 뜻이다. 

▷ 등기촉탁 경락자가 매각대금을 납부하고, 서류(토지, 건물등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장등본, 공시지가확인원, 경락허가 결정문, 잔금납부영수증 등)를 갖춰 소유권이전등기 신청을 하면 집행법원이 직권으로 등기를 촉탁해주는 것을 말한다.


 매각허가 결정기일 집행법원이 입찰기일 종결 후 이해관계인(전세입주자, 채무자, 소유자, 채권자 및 기타 관계자 등)에게 경락에 대한 의견을 진술하게 하여 매각허가나 불허가결정을 판결하는 날짜를 말한다. 

▷ 매각허가에 대한 항고 법원의 매각허가결정에 이의가 있을 때 이해관계인, 채무자 및 채권자 또는 매각허가를 주장하는 최고가 매수인 등이 재판을 청구하는 것. 항고할 경우엔 반드시 최고가 매수가격의 10%를 현금으로 공탁해야 한다. 이의신청이 기각되면 공탁한 금액은 전액 몰수된다. 

▷ 배당요구 강제집행에서 압류채권자 외 다른 채권자들이 집행에 참가해 변제받는 방법.

▷ 법정지상권 토지와 건물의 소유자가 다를 때, 건물 소유자를 위하여 법률상 설정된 권리.

▷ 압류 집행기관이 채무자의 재산 처분을 금지하는 강제행위. 징수관(지방자치단체장, 세무서장)의 체납처분이 있거나 집행법원 개시결정 또는 강제관리개시결정이 난 경우, 징수관 또는 법원이 소관 등기소에 압류등기를 촉탁 의뢰한다. 압류등기된 부동산의 소유자가 변해도 압류금액의 변제 또는 배당받을 수 있다. 

▷ 유치권 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

▷ 인도명령 경매를 통해 부동산을 구입한 경락자가 경매대상 채무자를 상대로 부동산의 점유를 넘겨달라는 명령. 

▷ 임의경매 저당권 채권자가 집행법원에 경매를 신청하는 것. 담보권실행에 의한 경매라고도 한다. 낙찰자가 발생한 뒤에도 채무자가 채권자에게 빚을 변제하면 낙찰자의 동의나 승낙 없이도 경매를 취하할 수 있다는 것이 강제경매와 다르다. 

▷ 입찰보증금 경매나 공매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 매각입찰기일 당시에 고시된 최저입찰표시가액의 10%를 납부해야 한다. 그러나 재경매일 경우 20~30%의 보증금을 준비해야 한다. 

▷ 재경매 경락허가결정이 확정된 후 집행법원이 지정한 납부기일에 경락인이 낙찰대금 지급의무를 완전히 이행하지 않고, 차순위 매수 신고인도 없는 경우에 법원 직권으로 다시 최저가격으로 실시하는 경매를 말한다. 

▷ 지상권 타인의 토지에 건물, 과수목, 수목, 기타 공작물을 소유하기 위하여 토지소유자의 동의를 얻어 행사하는 용익물권. 

▷ 차순위 입찰신고 최고가 매수입찰자 이외의 참가자 중 최고입찰매수가에서 보증금액(입찰가의 10%)을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람으로서 차순위 신고를 하는 것. 즉 최고입찰가가 1억원이고 입찰보증금이 1000만원일 때 1억원에서 보증금 1000만원을 공제한 9000만원보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 모두 차순위 입찰신고를 할 수 있다.

▷ 확정일자 증서(전세계약서 등)가 작성된 일자에 관해 증거력을 주는 것으로 법률상 인정되는 일자를 확정일자라 한다. 전세계약 후 동사무소에 주민등록전입 신고할 때 전세계약서를 제출하면 동사무소에서 확정일자인을 찍어준다.


※월간신동아기사를 참고하여 작성했습니다.



사실 이외에도 중요하고 많이 쓰이는 용어가 많이 있습니다만,

우선 생각나는 것들 중에서 몇가지만을 요약해보았습니다.

그중에서도 등기부에 기록되는 권리분석에 필요한 용어는 파란색 표시해두었습니다.

파란색의 용어에 대해선 추가로 한 항목씩에 대해서 설명을 해도 모자르지 않게 많은 설명이 필요합니다.

간단하게 무엇인지만 확인하시고 추후에 용어 카테고리에서 또 다루도록 하겠습니다.


이제 2018년 한해가 저물어갑니다. 잘 마무리하시기 바랍니다.

다가오는 새해에는 좋은 일만 가득하실 겁니다. 새해 복 많이 받으십시오


이상 라드온이였습니다.






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  1. 그냥사이다 2018.12.31 07:47 신고

    좋은 포스팅입니다 ㅎ
    저도 대충 읽고 이해할 줄 안다고 넘기던 용어들이 있습니다 ㅎ
    갑자기 누가 툭 하고 물어보면 턱하고 말문이 막혀버릴 때가 종종 있거든요 ㅎ
    오늘도 즐거운 하루 되시고, 18년 한해도 고생 많으셨습니다 ㅎ

    • 안녕하세요 그냥사이다님,
      이렇게 글남겨주셔서 항상 힘이 됩니다.
      사이다님의 성원에 힘입어 더 좋은 포스팅할 수 있도록 노력하겠습니다. 새해 복 많이 받으십시오

  2. 호원이 2019.01.01 00:26 신고

    이것만이라도 알아둘까하고 읽기시작했는데 으아...;;

  3. 버블프라이스 2019.01.02 21:45 신고

    가처분 이라는 말은 많이 들었던것 같은데요- 다른 용어들을 생소한 것들이 많네요^^
    꼭 알아둬야하는 경매 용어 글 너무 잘 읽고 갑니다. 기해년 새해복 많이 받으세요

    • 안녕하세요 버블님,
      아무래도 잘 사용하지않는 법률용어 다 보니 그런 것 같습니다. 보다 쉽고 재밌게 전달될 수 있도록 더 노력하겠습니다. 감사합니다.

  4. 코루미 2019.01.06 23:01 신고

    아직 잘 모르는 분야인데 정보가 많네요! 자주 들를겠습니다 :)

  5. 류이야기 2019.01.09 21:51 신고

    정리 잘하셨네요!!
    공부하다 중간중간 참고하러 들를게요^^

  6. 큐리오시티 2019.01.11 20:59 신고

    아 좋은정보네요. 이런건 어떻게 이렇게 잘 아시는지요. 잘보고 갑니다

  7. 코집사 2019.01.14 12:00 신고

    용어 정리를 잘하셨네요! 전주도 미세먼지가 많은데 마스크 꼭 쓰고 나가세요!

  8. minm 2019.01.14 17:04 신고

    경매는 주변에 얘기만 들어서 용어들이 궁금했는데 엄청 많네요~ 이것들부터 꼼꼼히 읽어봐야겠어요 ㅎㅎ 좋은 글 감사합니다

  9. uxblu 2019.01.15 21:33 신고

    도움될 글들이 많네요 !! 잘보고 갑니다 :)

경매개시결정, 경매동영상강의, 경매신청, 배당요구, 유튜브강의, 인도명령, 잔금납부, 최저입찰가격

안녕하세요 라드온입니다.

절차에 관한 포스팅을 제 나름 정리해서 올렸었는데, 

오래간만에 사설사이트에 들어가서 물건 확인하다가 

얼결에 들어간 정보란에 절차가 한장으로 잘정리된 것이 있기에 가져와 보았습니다. 


찬찬히 다시한번 읽어보시면, 머릿속에 정리가 되실겁니다. 

 

저는 경매를 하기에는 좀 위태위태한 성격입니다. 

나름 꼼꼼하고 앞뒤 분간해서 뛰어든다고 생각했었는데,

거액(?)이 들어가는 부동산에서는 자주 덜렁거립니다. 

대충 알아듣고는 '아~아~' 하면서 고개를 끄덕거리다가 나중에 뒤통수를 맞죠.

그래서 경매를 할 때는 좀 더 신중해지자고 몇번이나 다짐했죠.

아직 덜 신중하고, 덜 꼼꼼한 면이 보이지만 조금씩 나아지고 있다고 믿습니다.

그 이면에는 반복이 있었습니다. 

경매 동영상 강의와 유튜브로 구독하고 있는 경매 강의를 계속, 꼐속, 꼐속~~ 반복 시청하고 있습니다.

이제는 용어가 들리고 입에 착 달라 붙습니다. 스스로 느껴지죠.

점유자인 세입자 또는 소유자와의 통화를 제가 주도하게 됩니다.

절차 뭐 대수겠어라고 생각하시지 마시고, 한번 찬찬히 읽어보시면 좋겠습니다.

저도 포스팅하면서 다시 읽어보니 머릿속에 정리가 되는 것 같습니다. 

여러분에게 감사를 해야겠네요. 고맙습니다.








01. 경매신청 및 경매개시 결정 
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

02. 배당요구의 종기결정 및 공고 
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

03. 매각의 준비 
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

04. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 
위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.

05. 매각의 실시 
매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다. 
- 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감(유찰)하고 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다.

06. 매각결정절차 
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
- 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.

07. 매각(낙찰) 대금의 납부 
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 매각잔금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

08. 배당절차 
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. 
- 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

09. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령 
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

10. 잔금납부절차 
1. 담당 계에 가서 잔금납부 영수증을 영수한다.
2. 매각대금 완납증명원 2부 작성한다.
3. 은행에 잔금납부 후 영수증은(법원제출용)완납증명원 1부 뒷면에 영수증 붙인다. 수입인지 500원짜리 하나 앞면상단에 붙인다. 
4. 접수계에 접수하고 다시 완납증명서 영수해서 담당 계에 다시 가서 완납증명원 2부 중 영수증 붙인 1부 제출하고 
4. 나머지1부 에 담당계장 확인 도장 받는다.

11. 인도명령신청절차 
1. 인도명령 신청서 1부 작성하고, 대금완납증명원 사본1부(원본은 등기촉탁시필요함)
2. 부동산목록 4부 작성 
3. 도면이 필요한 물건인 경우 도면 4부 첨부
4. 임차인이 많은 경우 별지 임차인목록 작성 4부
5. 인도명령 송달료 예납 1인당 5920원+1인 한다.
6. 은행에 예납 후 법원제출용 예납영수증 인도명령신청서 뒷면 붙이고 목록별 분류하여 원본 뒷장에 철해서 접수계 접수한다.


*그림과 글의 출처는 스피드옥션(http://www.speedauction.co.kr)으로 필요부분을 발췌하여 수정하여 작성하였습니다. 

세부 내용 및 원본은 해당 사이트에서 확인하실 수 있습니다.



세부 날짜와 수수료 금액까지 확인하실 수 있는데, 

일전에 제가 소개드렸던 것처럼 매각기일부터 매각허가, 결정, 잔금납부 등등 일자를 잘 정리해두시면 곤란을 겪지 않습니다. 

저는 간단하게 엑셀을 이용해서 매각기일을 입력하면 이후 일정이 자동으로 계산되게 만들어두었습니다.

여러분도 경매 일정을 진행함에 있어 곤란을 겪지않도록, 

엑셀이라던지 구글캘린더를 이용한다던지 방법을 강구하셔서 경매를 즐기시면 좋겠습니다.


이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. sotori 2019.01.04 23:36 신고

    필요한 사람들에게 유용한 정보일 것 같네요^^

  2. 혈관에커피 2019.01.10 09:31 신고

    정보정리가 깔끔하게 잘 되어 있네요.
    매매보다 경매는 문턱이 높고 위험해 보여서 기웃거리다 포기했었는데.
    이 글 보니 다시금 용기(?)가 솟아나네요 ㄷㄷ
    감사한 정보 잘 읽고 갑니다 :-)

  3. 아랫것 2019.01.10 10:10 신고

    어려운 내용을 잘 정리해주셔서 감사합니다. ㅎㅎ

  4. 촉촉한칙촉 2019.01.11 09:45 신고

    궁금한게 있는데 우연찬게 경매를 보다가 아파트 한개를 보았는데 2번유찰이되었더라구요.
    압류되고해서 그런데, 예를들어 3억 압류가났고 물건이 4억이면 경매가가 4억인것인가요?
    낙찰받으면 4억에 3억을 더해서 내는것인가요?

    • 안녕하세요 칙촉님,
      물건의 가격은 크게 상관이없습니다.말씀주신 사례에서는 3억원 압류가 경매권원이 되는 것이고, 2억5천만원에 낙찰이되었다고하면 다~말소되고 2.5억만 내면되는 거죠.

    • 촉촉한칙촉 2019.01.11 13:02 신고

      아하 감사합니다. 경매는 어려운것 같네요~!

갑구, 권리분석, 권리사항, 근저당권, 등기부, 을구, 표제부

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 등기부에 나오는 권리사항을 확인하는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

사실 그 누군가부터 시작된 것인지 잘 모르지만 이름이 거창하게 권리분석이지, 

그냥 등기사항전부등록증에 나와 있는 항목에 대해 한번 더 꼼꼼히 확인하는 정도입니다.


어떻게 하면 쉽게 부동산의 권리 사항에 대해서 확인하는 지에 대해 간단히 알아보겠습니다.





 부동산의 등기사항전부등록증은 쉽게 생각하시면 우리가 갖고 있는 주민등록과 비슷하다고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

등기사항에 대한 전부를 등록해놓은 증서입니다.

등기사항전부등록증에 대해서는 나중에 한번 자세히 들여다보는 시간을 갖는 것도 좋겠네요.

가까운 시일내로 포스팅하도록 하겠습니다.


제가 포스팅하는 권리분석을 보면 5장이 바로 등기사항전부등록증(이하 등기부)에 나온 권리를 시간의 순으로 나열한 것입니다.

이 등기부는 등기소에서 신청할 수 있고, 소정의 금액을 지불하면 어느 물건이나 등기부 확인이 가능합니다.

저는 사설경매사이트를 사용하고 있어서 등기소에서 등기부를 별도로 출력하여 확인하는 일은 잘 없습니다만,

권리분석하다보면, 경매취하의 촉이 오는 물건이 있습니다.

그런 물건에 대해서는 매각기일 하루, 이틀 전에 등기부를 출력해서 확인해봅니다. 


사설경매사이트에서 사건번호를 검색해보면,

해당물건의 등기부, 감정평가서, 사진, 지적도, 송달내역, 매각물건명세서, 현황보고서 등이 기본적으로 제공됩니다.

등기부의 출력날짜가 경매개시결정일에 근접해 있기때문에 취하 또는 권리변동이 있을 수 있습니다. 

이를 대비하기 위해서 취하 또는 권리변동이 예상되는 물건이 있을 때는 다시한번 확인하는 차원에서 매각기일 1~2일 전에 다시 확인해보는 것이죠.


취하 또는 권리변동에 대해서는 사건물건에 따라 많이 다르겠지만

주로 제가 당하는(?) 취하 건은 역시나 강제경매이고, 경매신청자의 권리가 후순위이거나 권리 금액이 적을 때입니다.

보다 자세한 내용은 사건물건이 나오면 다시 설명드리도록 하겠습니다.

이제까지는 취하 물건의 경우는 자료를 보관하지않아서 남아있는 것이 없네요.


등기부의 각 세부항목에 대해서도 다음에 알려드려야겠네요.

포스팅할 것이 이렇게나 많다니, 큰일이네요.


아래의 예시 물건으로 등기부를 들여다보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/11/29 - [권 리 분 석/오피스텔] - [오피스텔경매]2018타경14238_능동_에스원스마트빌





등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

표제부는 건물의 현황에 대한 내용을, 갑구는 소유권과 관련된 내용을, 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 내용을 담습니다.

제가 주로 분석하는 집합건물, 즉 여러사람이 살고있는 아파트, 오피스텔, 다세대주택(빌라)와 

같은 형태의 주거공간은 각 호마다 소유자가 있습니다.

아래와 같이 오피스텔 전체에 대한 현황을 작성하는 표제부가 있고, 각 호에 해당하는 부분(전유부분)에 대한 표제부가 따로 있습니다.


 


지하3층에 지상 12층의 건물이며, 각 층의 전체 크기에 대한 현황이 작성됩니다.

아래의 표제부는 전유부분에 대한 현황이 작성됩니다. 

전체 부분에서 엘리베이터, 복도, 계단과 같은 공용부분을 뺀 사용자가 사용하는 공간에 대한 현황이죠.

이 표제부에서는 사실 확인해야할 부분이 크기라던지, 몇 호인지 정도를 확인하면 됩니다. 



권리분석이라고 말하는 부분이 바로 이곳부터 입니다. 갑구와 을구입니다.

앞서 말씀드린대로 소유권에 대한 권리 관계 따라 갑구와 을구로 나뉘는데, 

소유권에 제재를 가하거나 소유권을 말소시키거나 하는 권리는 갑구에 작성됩니다.

해당부동산에 소유권 이외의 권리가 을구에 작성됩니다.

소유권을 어찌하는 것이 아닌, 부동산을 어찌하겠다는 권리들이죠.

민법의 세부 법에대한 지식이 약간 필요하지만, 그 자세한 내용보다는 어떻게 보는지만 설명을 드리도록 하겠습니다.

1순위 소유권 보존은 태어남을 의미합니다. 이 오피스텔은 2012년 10월 8일에 태어났네요

2순위 소유권이전은 부동산을 매매한 것입니다. 1.05억에 거래되었습니다.

순위번호 2-1, 2-2는 2순위 권리자의 신상이 변동될때 주로 쓰이는 것으로 최상단 2순위만 기억하시면 됩니다. 

3순위는 임의경매개시를 한 우리은행입니다.

소유권을 넘기는 경매를 하기때문에 경매개시결정은 역시 갑구에 표기됩니다.




소유권이외의 권리가 바로 을구에 작성됩니다.

초보자들이 주로 다루는 일반 경매물건의 대략 70% 이상이 금융권의 근저당권입니다.

소유권을 담보하는 것이 아닌, 부동산 자체를 담보로 하는 권리이기에 을구에 작성됩니다.

1순위 근저당권은 부동산을 매매하여 취득하는 시점에 설정되었습니다.

2순위 근저당권은 같은 건물 다른 호의 물건과 함께 근저당권을 설정했네요. 




이와 같이 시간의 흐름에 따라 작성하는 것이 아니라, 소유권의 권리관계에 따른 등기작성이기에 

권리분석이 필요합니다. 

제 관점에서 분석이라 말하기 뭐하다고 할 정도로 간단하다고 말씀드렸던 것이 바로 이런 이유입니다.

갑구, 을구의 내용을 시간의 흐름으로 다시 정렬하여 들여다보는 것이 바로 권리분석이기때문입니다.

물론 제가 다루는 물건들이 권리관계가 분명한, 아주 쉬운 물건이기에 그렇지만 말이죠.

(법정지상권, 유치권, 가처분 등 특수물건에 대해서는 당연히 돈이고 소유권이고 간에 얽키고 설켜있어 아주 복잡합니다.) 


결국 이렇게 간단히 요약할 수 있습니다. 시간의 흐름으로 말이죠.

여기에, 세입자가 있으면 세입자의 날짜도 포함해서 작성을 해도 좋겠습니다.


2012-11-28 근저당권을 권원으로 경매개시가 되었고, 

근저당권을 보호하기 위해 이후에 설정된 권리는 근저당권을 모두 충족시켜야지만 권리를 주장할 수 있습니다.



 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-11-28

 소유권이전

 고**

 105,701,000원 

 

 2012-11-28

 근저당권설정 

 주식회사우리은행 

 62,400,000원 

 

 2015-06-18

 근저당권설정 

 주식회사우리은행 

 120,000,000원 

 

 2018-07-04

 임의경매개시결정 

 주식회사우리은행 

 -  



악필이라 부끄럽지만, 저는 항상 이렇게 노트에 끄적이면서 퀵으로 작성해 봅니다.

뭔가 잡아도 되겠다 싶으면, 그때부터 자세히...파고들어가게 됩니다.

여러분도 등기부를 보면서 이렇게 작성해보시면 권리관계가 한눈에 들어옵니다.



이상 라드온이였습니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2018.12.28 07:37 신고

    오 멋진 포스팅입니다 ㅎ
    저도 비슷한 걸 며칠 전에 올렸는데요, 권리분석이 생각보다 별 거 없는데 저도 처음 권리분석이 제일 부담스럽더라구요 ㅎ
    지금은 많이 좋아졌지만요 ㅎ
    분석이라는 단어가 사람들에게 어렵게 보이게 하는것 같습니다 ㅎ

  2. 안녕하세요 그냥사이다님,
    안그래도 사이다님의 포스팅을 보았습니다. 사이다님의 글을 읽다보면 제가 포스팅을 못하겠더라고요ㅠ그냥 가볍게 봐주시기바랍니다.

낙찰대금, 대각대금완납증명원, 매각결정, 매각허가, 명도확인서, 이해관계자, 인감도장, 인감증명

안녕하세요 라드온입니다.

낙찰을 받아서 잔금을 다 치루고나면, 낙찰자가 법원에서의 더 이상 무언가를 할 필요가 없습니다.

모든 절차가 끝난 것 입니다. 잔금을 다 치르고 나면, 별도로 등기소에 가서 등기를 할 필요없습니다.

잔금 납부 영수증을 받자마자 바로 건물에 대한 소유권이전이 완료됩니다.

소유권 취득과 동시에 기존에 점유자는 점유를 풀고, 소유자에게 부동산을 인도해주어야합니다

부동산 인도가 정상적으로 이루어졌을 때, 이를 확인해주기 위한 서류가 있습니다.

바로 명도확인서입니다. 명도확인서 작성법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/12/19 - [경매 상식/서식] - 누구나할 수 있는 부동산 인도 명령서 작성법





매각기일에 최고가매수신고인으로 신고되면 일주일동안 법원에서는 매각허가를 내리기위해 

최고가매수신고인이 적법한 인물인지에 대해 조사합니다.

사건물건의 이해관계인인지 아닌지, 법적으로 문제가 되는 사람이 아닌지 등등을 말이죠.


매각허가가 내려지고 다시 일주일의 유예기간을 두고 매각결정을 내립니다.

이 기간동안 사건에 대해 법원이 수집한 모든 서류를 열람할 수 있게 됩니다.


모든 서류를 열람하여 낙찰받은 물건에 대한 모든 하자, 결함에 대해서 확인하고 만일 문제가 있다면 매각허가에 이의를 제기하여

매각을 취소할 수 있습니다.


해당 서류작성법에 대해서는 다음시간에 다루기로 하겠습니다.


다시 본론으로 돌아가 매각결정이 내려지면 최고가매수신고인에게 '당신이 사겠다고 한 금액을 모두 다 지불하세요'라고 안내해주는

매각대금지급일을 안내해줍니다.


대금지급일 내로 잔금을 모두 지급하면 법원에서는 아래와 같이 매각대금완납증명원이라는 서류를 보내줍니다.





법원에서 우체국 특별송달로 본인이 직접 받을 3번까지, 전달해줍니다.

이러한 서류는 언제든 받으면 기분이 좋죠.


이 서류를 받으면 건물의 소유자가 저란 말이죠. 

이 시점부터는 낙찰자로서 법원에서의 절차는 모두 끝난상태라고 보시면 됩니다.


하지만 기존 점유자와 이해관계자들은 아직 절차가 남아있습니다.

낙찰대금을 각 이해관계자가 나눠갖는 배당이라는 절차이지요.


이전 소유자에게는 거의 배당이 되지않으니 낙찰자와 연관된 배당받는 이는 주로 세입자가 됩니다.

전세, 월세 보증금이 배당되어야 할 것입니다.


낙찰자가 갑이되는 시점이죠. 원래부터도 낙찰자는 갑의 지위이지만, 이때부터는 점유자가 배당을 받기위해 계속해서 연락을 하게되어있습니다.

배당을 위해선 필요한 서류가 바로 낙찰자의 명도확인서입니다.




'경매로 낙찰받은 집을 기존 점유자에게 인도받았으니, 

기존 점유자가 내가 낸 낙찰대금으로 배당받을 수 있도록 해주세요'라고 하는 명도확인서가 있습니다. 

위 서류에 매수인에 매수인의 이름이 쓰이고 도장란에 인감이 찍힙니다.

인감증명서를 함께 제출해야지만 배당에 참여할 수 있게됩니다.


이 명도확인서는 경매에 이해도가 낮은 세입자를 상대로 할때도 매우 유용합니다.

저는 세입자와 통화해보고 법에 대한 지식과 이해도가 낮다고 판단될 때는 이 명도확인서를 출력하여 절차를 설명해주면서 

명도 계획을 문의하곤 합니다.

여러분께서도 잘 활용해보시면 좋을 것 같습니다.


이상 라드온이였습니다.

  

여기서 소개하는 모든 서식은 대법원경매사이트에서 제공하는 양식입니다.

편의를 제공하기 위해서 파일을 업로드해두었으니 참고하시기 바랍니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 그냥사이다 2018.12.27 07:35 신고

    멋지십니다 ㅎ
    여태껏 몇 번 낙찰 받으셨으니 여쭈어보면 실례가 될까요?
    저는 직장인이라 참여하기가 여간 어려운게 아니네요 ㅎ

    • 안녕하세요 사이다님,
      저역시 직장인이라 입찰이 쉽지않습니다. 아내에게 입찰을 부탁하고있습니다.^^b
      지방물건은 운좋게 원하는지역에 믿을만한 지인이있어 부탁하고있습니다.
      공매를 제외하고 1년에 대략 10회이상은 입찰하고있습니다.

    • 그냥사이다 2018.12.27 08:57 신고

      와 아내찬스를 쓰시는군요 ㅎ
      뭐 내가 하나 아내가 하나 차이는 없죠 ㅎ
      부럽습니다 ㅎ
      저는 주로 지분 쪽을 선호하는데, 시간이 없어서 참 눈팅만 할 때가 많네요 ㅎ
      오늘도 행복하세요 ^^

  2. 켜요 2019.01.15 20:27 신고

    유용한 정보 감사합니다~

점유자, 천지인, 첫대면, 첫인상, 호구

안녕하세요 라드온입니다.

낙찰후 점유자를 대면하는 것은 역시 어려운 일입니다. 

처음 만나는 것인 만큼, 만반의 준비를 하여 대면해야할텐데 어떻게 준비하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.


경매를 처음접하시는 초보자분들이 가장 힘들고 어렵게 생각하는것은 역시나 기존 세입자 또는 소유자(채무자)를 만나는 것 일겁니다.

저 역시, 점유자를 만나는 것이 아직도 떨리고 힘든게 사실입니다.

하지만 지금까지 많은 점유자를 만나면서 느낀 점은 첫인상의 중요성입니다. 

뭐 많다고해봤자 대략 열 댓명정도? 아니다 좀 더 되는 것 같은데,,,하나같이 첫인상을 잘 심어주면 이야기 풀어가기가 쉽지않나 싶습니다.

2~3차례 연습하여 방식을 달리해보기도 했지만, 친절하고 상냥하게 첫 단추를 채우는 것이 가장 좋고, 쉽게 대화가 된 것 같습니다.

그래서 지금도 제가 한수접고 들어가는 것처럼, 점유자한테 친절한 인상을 심어주기 위해서 노력합니다.





그런데 이렇게 한수를 접고 들어가는 이미지를 심어주면, 으레 사람을 호구로 알기 쉽상입니다.

뭐, 제가 그렇게 유도하는 것이죠. 가능한 한 최대한 친절하고 상냥하게 대합니다. 

점유자가 남자면 사장님, 여자면 선생님, 세입자인 경우에는 어린 친구들도 간혹 있는데 선생님으로 호칭합니다.

그러면 대부분의 점유자는 거만해지면서 자기 이야기를 풀어냅니다. 

어찌어찌하여 이리되었고, 여차저차하게 되어 경매에 나오게 되었다고 묻지않은 이야기도 다 꺼내죠.

'자기는 이사비를 주면 빨리 나갈 것이며, 안주면 최대한 시간을 끌어 골치아프게 해줄 것이다.'  

이렇게 으름장을 놓기도하고, '이 날씨에 집이 어디있냐' 눈물로 호소하기도 합니다.

사정이 없는 사람이 어디있겠습니까? 결국 내가 피해를 보면 다 들어줄 수 있는 것이지만, 우리의 소중한 돈을 그렇게 쓸 수는 없지않겠습니까?





낙찰받은 우리에게 절대 '을'인 이전 점유자에게 친절하고 상냥하게 대하시면서도, 

얼토당토 않는 금전적인 요구를 할 때 어떻게 대처를 하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.


아래의 글은 제가 재미나게 읽은 '천지인'이란 경매의 대가이신 분이 자신의 카페에 칼럼으로 작성한 글 중 일부를 발췌해온 것 입니다.

'천지인의 실전경매'이라는 다음카페를 운영하고 계시고, '나는 경매로 노숙자에서 억대연봉자가되었다'란 책의 저자입니다.

책을 한번 읽어보시고 카페에 가입하여 활동하시면, 오프라인 만남도 가질 수 있는 기회를 많이 제공해주시니 참고하시기 바랍니다.

 



결론은 언제 부동산을 비워줄것이냐, 이거 아닌가요?

그것 때문에 이사비가 얼마니, 강제집행이 어쩌구 저쩌구~~

그래서 통상 처음 만나보면 난 낙찰자이고, 그래서 당신은 집을 비워줘야하니까...

민사집행법이 어떻고 등등 유식한척 장황하게 설명해 보지만 牛耳讀經(소귀에경읽기)이다.

다음에 만나도 역시 낙찰자 말을 듣는둥 마는둥 귓등으로 듣는 겁니다!

아마 사실은 귓등으로 듣고 싶을 겁니다.

그리고, 보통 낙찰자들은 자기가 하고싶은 말만 준비를 해 갑니다.(초보)


상대가 어찌 말할지 생각해보고 그 말에 반박할 말도 준비를 하셔야 하는데

대체로 그럽니다.


점유자가 아는것도 많고, 장난이 아닙니다. 너무 많이 알고 있어요!

그도 그럴것이 경매를 당하면 일자무식자라도 공인중개사, 아는지인들을 통해 법무사,변호사

사무실을 들락거리며 오만소리 다 들었거든요.

그러니 어설프고 시원찮은 초보경매인 빰 칩니다!

경매당하는 판에 조금이라도 더 받으려고 떼법도 불사할겁니다.

오늘은 낙찰받고 처음 점유자를 만나러 갈때의 노하우를 알려드릴까 합니다!


처음 만나서 한번에 해결할수 있다, 단번에 해결하려는 마음부터 접으세요.

그러면 여유가 생깁니다. 그런일 드물고 없다고 보면 됩니다.

 

다음부터는 아래자료를 출력해서 찾아갑니다.


"안녕하세요! 이 부동산을 낙찰받은 0 0 0입니다. 많이 힘 드셨지요?"

"경매에 대해서 많이 들으셨으니,많은 설명 드리지 않겠습니다!"


(자료를 내밀면서.....)


"이거 점유자 유의사항인데요 한번 읽어봐 주세요."

"몇일 후 다시 들리도록 하겠습니다."


통상 점유자에게 아무리 민사집행법이 어쩌구 설명해도 간단한 서류하나 보다 못하더라구요,

점유자는 꼼꼼하게 읽어 봅니다.

그리고 혹시나해서 자기 주변에 아는 사람이라고 판단되는 사람에게 물어봅니다.

주변 부동산 중개업소에 많이 물어봅니다.

그래봤자 답은 이말 다 맞네요. 뭐 그럴 것입니다.

서류드리고 며칠 후 찾아가면 그래도 기본적인 부분은 설명하지 않아도 됩니다.


물론 낙찰자는 아래 첨부서류의 내용을 숙지하고 있어야지요.




너무나 주옥같은 예시입니다. 

진짜 점유자를 만나면 뭘 이렇게 잘알지? 할 정도로 뭔가 술술 잘 나옵니다.

이때 당황하지 말고, 아래의 첨부 파일을 출력한 것을 내밀면 됩니다. 

글에서도 나오듯이 반드시 내용은 복기과정을 한두번 거쳐서 모두 숙지해두시기 바랍니다.



[ 출처 및 파일 다운로드 ]


부동산경매_점유자_유의사항.hwp






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감사합니다.

계고, 명도소송, 인도명령, 작성대행료, 잔금대출, 최고장, 판결문

안녕하세요 라드온입니다.

부동산인도명령의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

낙찰받아 소유권이 넘어온 경매 부동산에 현재 거주 중인 점유자를 내보내고, 그 부동산을 넘겨 받는 절차라고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

부동산인도명령의 절차를 처음부터 끝까지 찬찬히 살펴보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/12/19 - [경매 상식/서식] - 누구나할 수 있는 부동산 인도 명령서 작성법






1. 부동산인도명령


경매에서 물건 낙찰 후 잔금을 납부하여 부동산에 대한 소유권을 취득하였으나 퇴거를 거부하는 기존 점유자를 신속하게 이사보내기 위한 제도로 

대항력이 없는 점유자에 대해 해당 부동산으로부터 강제 퇴거 시킬 수 있는 법원의 명령을 말합니다.




2. 인도명령 신청 시 필요 서류


 - 부동산 인도명령 신청서

 - (대리인 신청 시) 위임장, 인감증명서 

 - 점유자의 호적등본, 법인등기부등본

 - (알수 없는 점유자) 주민등록등본 또는 집행관 작성의 집행불능조서


 


3. 인도명령의 신청자와 상대방


 - 인도명령 신청인


   매수인 또는 매수인으로부터 상속 또는 승계받은 자

   매수인이 법인인 경우에 법인합병에 따른 승계법인

 


 - 인도명령의 상대방(대항력 없는 임차인 및 점유자)


  채무자, 소유자

  매수인에 대항할 수 없는 점유자


   


4. 인도명령 신청 시기


잔금납부 후 6개월 이내에 신청하여야 합니다. 

즉 잔금납부 후 6개월이 경과해 버리면 인도명령을 신청할 권리를 상실하게 되므로 인도명령을 신청할 수 없으며, 이때부터는 명도소송을 통해서 해결해야 합니다. 

또한 주의해야 할 점은 신뢰성이 적은 점유자와 재계약을 할 때인데, 재계약을 해서 임대차 계약이 성립되어 버리면 그때에는 적법한 권한을 가진 점유자가 되므로 인도명령 대상이 되지 않습니다. 

그렇기 때문에 신뢰성이 낮은 점유자와 재계약하는 것은 피해야겠으며, 잔금납부와 동시에 인도명령 신청을 하는 것이 좋습니다.

종종 점유자와 좋은게 좋은 것이라고 하여 재계약 얘기가 되며 시간을 끄는 경우가 있는데, 이럴때 강단있게 대처하지 못하면 6개월이 경과되어 인도명령 시기를 놓치게 되므로 주의하셔야 하겠습니다.




5. 인도명령 절차

 

아래의 내용 중 좌측의 5단계는 인도명령 결정 시까지의 절차이며, 우측의 5단계는 인도명령 결정 후 강제집행을 위한 5단계입니다.






인도명령 절차 중 인도명령 심리 및 심문에서 심리 상 다툴꺼리가 없는 경우에는 점유자 심문없이 곧바로 인도명령 결정이 떨어지기도 합니다. 

보통 다툴꺼리가 있다는 것은 대항력 유무에 문제가 있다던가 정당한 점유권원의 여부를 결정하는 점 등을 말합니다.




6. 인도명령 결정 소요시간


채무자 및 소유자의 경우에는 보통 신청일로 3일 이내에 결정이 됩니다.




 임차인의 경우에는 대항력이 없는 경우 심문 후 결정하고 결정문은 배당기일 이후에 보내며, 대항력이 있는 경우에는 배당 종결 후 3일 이내에 결정이 되며 배당신청을 하지 않는 경우에는 인도명령이 기각됩니다. 즉 보증금을 돌려받을 때까지 대항력이 유지된다는 얘기입니다.


 유치권자와 기타 불분명한 점유자의 경우에는 심문 후 결정하게 되는데, 보통 허위 유치권자나 허위의 점유자의 경우에는 심문기일에 출석하지 않아 일반적으로 인도명령 결정이 떨어지게 됩니다.


 


7. 인도명령의 집행(강제집행)


법원은 인도명령을 받고도 건물을 인도하지 않거나 인도에 대한 합의가 결렬된 경우에는 법원 집행관을 통하여 강제집행을 하게 됩니다. 

인도명령 결정문과 강제집행 신청서를 집행과사무실에 제출하면 제출 후 약 2~3주 이내에 집행기일이 정해지며, 집행비용 등을 예납 후 전체적인 집행이 끝난 후에 정산을 하게 됩니다.

만약 강제집행을 신청해 놓고 집행에 앞서 계고를 하게 되는데, 이때에 합의가 되어 이사가거나 혹은 야반도주한 경우에 강제집행을 취소하게 되면 강제집행이 필요없게 되므로 예납한 비용 중 계고 등에 들어간 실비를 제외한 나머지 금액을 되돌려 줍니다.

강제집행을 실시하게 되면 해당 짐들은 법원과 계약이 된 물류창고 등에 보관하게 되어 있으며, 이때 보관 비용은 보통 2개월치를 선납하게 됩니다. 

차후 이 물건들을 가져가지 않은 경우에는 이 물건들에 대해 점유자가 포기한 것으로 보아 이 물건에 대한 동산경매를 실시하여 해당 금액을 보전 받을 수 있습니다.


 


7번 강제집행의 마지막까지 가는 경우는 거의 없고, 집행관과 함께 최고장(계고)을 붙이는 단계에서 인도명령이 완료가 됩니다.

드라마에서나 보셨던 그런 붉은 스티커입니다. 건장한(?) 사람들이 갑자기 들어와서 스티커를 이곳저곳 막 붙이고 가는데...과장된 거죠. 


글쎄요. 제가 봐왔던 집행관님들이나 경매계 직원분들은 덩치가 큰 분들은 안계시고 대부분 평범한 덩치의, 좀 왜소하신 분도 계시기도하고, 스티커를 그렇게 여러 장 갖다 붙이지도 않습니다.

문열고 들어가서 눈에 잘 보이는 몇군데(대략 2~3 군데 정도)에 갖다 붙입니다.


저는 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청합니다. 물론 제가 한다기보다는 법무사에 위임하여 신청하죠. 금융권에 잔금대출을 하기때문이죠.

왜 자서는 내가 하는데, 나한테 돈이 들어오지않고 법무사 계좌로 돈이 들어가는지 이해할 수 없다고 대출상담직원에게 문의했더니, 저렴한 가격의 물건을 시세보다 낙찰받아 담보설정을 높게 받아서 버리고 도망가는 경우가 있다고 합니다. 대한민국엔 똑똑한 사람이 많네요.


이런 사유로 법무사를 통해 잔금납부를 요청하고, 이에 추가로 인도명령신청을 하는데 대부분 그냥해줍니다.

제가 전에 받은 견적중에는 작성대행료로 4만원을 받는 곳도 있었습니다. 전화해서 이건 아니지않냐고, 좀 빼달라고 하면 어지간해서는 그냥 빼줍니다.


인도명령신청을 했는데, 그전에 세입자가 나가면 어떻게 되느냐? 최근에 제가 겪었던 일입니다.

법원에서 판결문을 받았습니다. 기각이였죠. 기각 사유는 '기존 점유자가 낙찰자에게 인도를 한 것으로 확인됨'이였습니다. 잔금납부와 동시에 인도명령신청하다보니 생기는 일이죠. 그래도 이렇게 안전하게 경매를 즐기시는 편이 좋습니다.



이상 라드온이였습니다.








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감사합니다.


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