라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 34089 임의경매 입니다.

눈치채셨는지 모르겠습니다. 

이츠아파트, 건영빌라, 신기마을은 모두 한날 임장한 것입니다.

전에 말씀드렸듯이 저는 임장을 가면 한곳만 들르지 않습니다.

한번에 3곳 이상을 볼 수 있는 곳을 찾아

물건을 들여다봅니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



의도치않게 제손이 살짝 나오네요. 다음에는 옷차림에도 신경을 써야겠네요. 이시간대에 찾는 젊은 사람이 거의 없습니다. 1층에 거주한다고 하시는 영감님께서 아주 반갑게 맞이해주십니다. 어디를 찾아왔냐며 먼저 말걸어주시면서, 이곳 집주소는 무엇이다라고 말씀해주습니다. 그도 그럴 것이 이곳에는 빌라가 정말 조밀하게 붙어있어서, 찾기 쉽지않습니다. 이런 골목이 블럭마다 양쪽으로 어마어마하게 많습니다. 함께 들여다보시죠.

1. 물건개요


- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 856-55, 신기마을 2층 203호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 65,000,000원

- 최저가 : 31,850,000원

- 면적 : 31.795㎡

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 8세대

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향(방향에 상관없이 막혀있음)

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역, 신기마을(4차까지 있음)



이곳은 제가 많이 다니는 곳이라 잘아는 곳입니다. 이 골목의 입구에 부동산중개소가 들어섰는데, 이전에는 인테리어업체였습니다. 1년도 안되어서 업종이 2번이나 바뀌었습니다. 메인도로가 작은편인데 양쪽으로 주차된 차들이 많아서 도로가 많이 좁게 느껴집니다. 도로에서 거의 10m정도마다 골목이 있다고 보시면 되는데 그 골목마다 이렇게 빌라가 꽉 들어차있습니다. 이 골목으로 그래도 약간은 넓은 편입니다. 골목을 따라 저 중간쯤에 오토바이가 세워진 부근이 오늘의 사건물건입니다. 낮에도 어두운 편이고, 저녁에는 말할 것도 없겠죠? 저녁늦게까지 이웃의 할머니들이 골목에 앉아서 더위를 식히고 계신다고 합니다. 골목은 깨끗했고 냄새가 나지 않았는데 대화를 나눈 영감님의 말에 따르면 매일 1층에 사시는 분들이 나와서 청소를 한다고 합니다.


2. 지역분석


- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 병원 : 신기시장 사거리

- 편의시설 : 신기시장, 이마트에브리데이, GS25

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발



실외기가 창문에 매달린 집입니다. 지난주에 소개해드린 건영빌라보다 안쪽으로 들어오면 만날 수 있는 빌라입니다. 건영빌라를 소개해드릴때 앞이 뻥뚫려있는 것을 강조했었던 이유가 바로 여기에서 볼 수 있듯이, 이 주변 빌라는 앞뒤가 건물과 건물로 막혀있는 집이 많기 때문입니다. 굉장히 답답한데, 방에 화분이라도 가져다둬야 답답함이 약간 가십니다. 


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2017-11-16

- 확정일자 : 2017-11-16

- 배당요구 : 2018-12-13

- 보증금 : 2200만원



우편함이 깨끗하게 비워져있습니다. 세입자가 현재 거주하고 있는 것입니다. 1층 주민에 따르면 젊은 여자가 사는 것 같다고 하는데, 이름만으론 여자분인지는 모르겠습니다. 권리분석을 해봐야겠습니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 보통

- 누수/결로 : 없음



임장가서 어떤 이야기를 해야하는지 어려워하시는 분들이 많이 계시더군요. 전에도 살짝 말씀드리긴 했는데, 그 빌라 1층이나 빌라 총무집을 찾아 음료수를 건내면 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 제가 찾아간 시간은 모두 출근하고 지난 시간인 10시~11시쯤으로 세입자가 없을 것이라 생각하고 갔는데, 이웃주민이 나와 있기에 대화를 나누어봤습니다. 동영상편집기술이 없어서 음성만 올리려니까 안되네요. 그냥 오디오위주로 들어보시면 임장에 약간 도움이 되지않을까 합니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-11-15

 소유권이전 

 이**

 55,000,000원 

 2017-11-15

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 39,600,000원

 2018-04-24 

 가압류 

 효성캐피탈 

 33,959,902원 

 2018-05-04 

 가압류 

 서울보증보험 

 10,083,835원 

 2018-06-08 

 가압류 

 현대캐피탈 

 31,268,831원 

 2018-08-29

 압류 

 남인천세무서 

 - 

 2018-11-27 

 임의경매개시 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 


빌라물건은 등기부를 보면, 경매가 한두개는 보이기 마련인데 이 물건은 경매도 하나도 없었고 깨끗한 물건입니다. 말소권리가 7개 입니다. 낙찰받아 잔금을 치르면 소유권은 낙찰자에게로 즉시 넘어옵니다. 그전에 남아있던 권리를 말소할 수 있습니다. 말소비용은 권리당 7000원, 42000원입니다. 권리가 엄청나게 긴~~물건도 많으니 참고하시기 바랍니다. 임차인은 전입일자, 확정일자(2017-11-16)를 갖추긴 했습니다만, 후순위입니다. 선순위는 근저당권설정한 한국스탠다드차타드은행입니다. 채무자 이씨는 1969년생으로 현 주거지는 용현동의 허름한 빌라입니다. 투자목적으로 산 것 같진않은데, 매매한지 4개월만에 가압류가 들어올정도로 가계형편이 좋지않은데 왜 매매를 했는지 모르겠습니다. 세입자는 매매한지 하루만에 잘 받았는데, 무엇에서 꼬였는지 모르겠네요.


6. 시세조사


매매는 4500만원 전후, 전세는 2200만원, 월세는 500만원에 30만원 정도로 조사됩니다.


신기시장 부근 빌라 시세는 거의 이정도로 형성되어 있는데, 이 집의 경우 평형이 좀 작습니다. 40제곱미터 이하는 이곳에서는 좀 작은 편에 속하더군요. 40~45제곱미터가 많습니다. 하지만 가장 좋은 2층이고, 올수리가 깨끗하게 되어 있으며 에어컨도 옵션으로 달아둔 것으로 보입니다. 이 주변은 전월세 세입자는 자기돈 들여서 뭔가를 설치하지 않습니다. 저렴히 낙찰받아 운영하면 좋아보입니다만 세입자가 전액배당 받지 못하는 물건입니다. 명도 난이도가 있습니다. 대략 300~400만원 정도 배당되지 않는데, 임차인을 만나서 못받은 보증금의 일부을 명도비로 건내면 쉽게 명도할 수 있을 것입니다.  

- 예상낙찰가 : 3496만원
- 제반비용 : 388만원(명도비 200만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-07-22


마무리


이물건은 3496만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 세입자가 배당받지 못할 보증금은 대략 500만원정도 될텐데, 200만원 정도로 명도비로 건내면 원만히 명도가 되지 않을까 합니다. 세입자는 충분히 고마워할 것입니다. 이 주변은 월세시세가 500만원에 35만원으로 2층 물건이니 세입자 구하기 쉬울 것입니다. 대출 2790만원을 받을 수 있으니 월세보증금 500만원으로 세입자를 받으면 결국 필요한 돈은 200만원 가량에 제반비용인 388만원 정도만 있으면 운영할 수 있을 것입니다.
이자 제하고 월 25만원씩 들어올 좋은 물건인 것 같습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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