안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14115 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


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관련글_결과

6. 시세조사


집수리를 안한 물건이 2.5억정도 선에서 매매됩니다. 집수리를 한 물건은 2.7억 이상에 거래되고 있습니다. 전세는 2.2억수준, 월세 5000만원에 50만원 수준입니다.


등기부에 재밌는 것이 있어서 가지고 와봤습니다. 1년 동안 집주인이 4번이나 바뀝니다. 2번에 2.10억원으로 매매해서, 한달만에 500만원 올려서 바로 팔아버렸습니다. 또 500만원 붙여서, 5번 권**씨가 600만원을 붙여서 2.26억원에 매매해서 현 소유주에게 2.4억원으로 제일 많이 남겨먹고 팔았네요. 이때가 성균관대역 확장공사가 시작했을 때였죠. 장밋빛 미래를 그려주면서 팔아넘긴게 한눈에 보이네요.
이번 차수에서는 유찰될 것으로 보이고, 이 물건 보증금이 커서 경매가 취소되지않을까 싶습니다. 또는 세입자가 그냥 집을 사버리릴 수도 있을 것 같습니다.
- 예상낙찰가 : -(유찰)
- 제반비용 : 4047만원(수리비 3000만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-06-13


저는 입찰을 고려하지 않았을 것 입니다. 1등이 2.51억으로 세입자 보증금 2.25억을 제하고도 충분히 남을 금액으로 낙찰받았습니다. 세입자는 무사히 탈출한 것입니다. 제 예상과는 달리 높은 가격에 낙찰되었길래 이유가 무엇일지 찾아봤습니다. 앞선 권리분석글에서도 몇차례 말씀드렸듯이 90% 이상 낙찰되는 곳은 입지가 아주 좋거나 상승호재가 있는 곳이기 때문이죠. 입지가 아주 좋은 아파트는 아니니, 상승호재가 있는지를 찾아보면 됩니다. 지난 1일 염태영 수원시장이 사이언스파크 조성계획을 브리핑했는데, 이것이 반영된 것이 아닐까 싶습니다.(보다 자세한 내용은 하단의 뉴스를 참고하시기 바랍니다.)


지도속 사업 대상지와 아주 밀접한 곳에 이 사건물건이 있습니다. 이 사업부지는 염태영 수원시장일가의 부동산이 있는 곳으로 유명합니다. 수원시장 선거때 특정정당 후보가 이에 대해서 공격(?)을 하는 것을 봤었기에 알고 있었던 것이죠. 이 사업부지 개발이 가시권에 들어온 것 같습니다. 이목지구쪽으로 가보면 도로공사(고가다리 포함)를 엄청나게 하고 있습니다. 성균관대역에서 사당으로 갈때 진입하는 도로가 개선되는 것이죠. 신일아파트쪽이 엄청나게 개발되는 것 입니다. 그와중에 이런 정보는 어떻게 알아내선 6명이나 들어왔는지 그들의 부지런함과 정보력에 다시한번 놀랍니다. 

최고가매수신청금액 251,380,000원(95.95%)
입찰 6명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 240,100,000원
매각결정기일 : 2019.06.20


[ 출처 및 파일 다운로드 ]

뉴스 : http://www.ednews.co.kr/news/articleView.html?idxno=978



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  2. 신웅 2019.06.17 13:00 신고

    역시 위치의 힘을 무시못하는군요 ㅎㅎ

  3. 휴식같은 친구 2019.06.17 13:18 신고

    인기있는 지역은 경매에서도 두각을 보이는 군요.
    잘 보고 갑니다.

  4. S이야기 2019.06.17 13:53 신고

    사이언스파크! 경매가 낙찰됬군요 ㅎㅎㅎ
    역시 사이언스파크 위력인듯 합니다 ^^

  5. 후미카와 2019.06.17 14:06 신고

    1년동안 집주인이 네 번, 팔고 또 팔고 팔고.. 그래도 이것까지 다 분석하고 추리하는 능력이 대단하셔요

  6. 『방쌤』 2019.06.17 16:18 신고

    음,, 저였어도,,
    고민을 하다 하다,, 입찰을 하지는 않았을 것 같아요ㅜㅠ

    즐거운 한 주 보내세요^^

  7. 행복사냥이 2019.06.17 16:25 신고

    그렇군요. 실수 할 수도 있겠네요.

  8. 홍형2 2019.06.17 16:36 신고

    많이 배워갑니다 글 재밌어요 ㅎㅎ
    좋은하루보내세요:)

  9. 디프_ 2019.06.17 17:36 신고

    쉐어하우스 재작년부터 핫해진 트렌드 아닙니까?? 여기도 경매를 하는군요

  10. 드래곤포토 2019.06.17 17:44 신고

    일반사람들에게는 쉽지 않은 일이네요
    좋은하루되세요

  11. 오렌지훈 2019.06.17 18:13 신고

    율전동 신일아파트 경매물건 잘보고 갑니다.
    좋은 오후되세요~

  12. 저~ 아직 직장에^^
    안부드리고 갑니다^^

  13. 까칠양파 2019.06.17 18:44 신고

    경매는 부지런함과 정보력이로군요.ㅎㅎ
    게으른 저에게는 어려운 분야가 확실하네요.

  14. 선블리쮸 2019.06.17 18:49 신고

    진짜 잘 보고해야겠네요!

  15. 리뷰하는 마범 2019.06.17 18:56 신고

    정말 아는 것이 힘이네요 ㅎ 덕분에 잘봣습니다 ㅎㅎ

  16. 제나  2019.06.17 22:14 신고

    역시 라드온님 전문분야라 그런지 포스팅거리도 계속해서 나오고 전문적인 설명도 잘해주시네요.
    셰어하우스에 대해서 몇번 들어보긴 했는데 공동주거개념이더라구요. 부동산 쪽은 알면 알수록 어려운 거 같아요.

  17. 로안씨 2019.06.17 22:26 신고

    요즘 잘지내시죠?
    새로운 한주가 시작되었습니다
    이번주도 화이팅을 외칠까요?

  18. @산들바람 2019.06.17 22:38 신고

    도움이되는 경매정보 절보고 갑니다.

  19. 애리놀다~♡ 2019.06.18 02:14 신고

    정보력이 강한 사람이 부동산에서도 좋은 이득을 얻을 수 있는 정보와의 전쟁이네요.
    1년 동안 4번 집주인이 바뀐 곳도 대단해요. ㅡ.ㅡ;;
    세입자들 집주인 바뀔 때마다 좀 불안했었겠어요.

  20. *저녁노을* 2019.06.18 05:09 신고

    정보와의 전쟁같네요.
    경매는...ㅎㅎ
    잘 보고갑니다.

  21. 버블프라이스 2019.06.18 06:34 신고

    지난 율전동 신일아파트_결과이군요?
    역시 쉬운 것은 없는것 같습니다.

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 28593 강제경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


매매가 2.2억, 전세 1.7억, 월세 5000만원에 50만원 정도로 조사됩니다.


집값 시세를 보면 2016년에 정점을 찍고 그때부터 계속 빠졌습니다. 그러니까 세입자가 제일 비쌀때 세입자로 들어왔고 지금은 25% 빠진 가격으로 전세 들어갈 수 있으니, 보증금을 돌려달라고 말했겠죠. 진작에 보증금돌려달라고 수차례 요구했을 것 같습니다. 바로 바로 가압류에 임차권등기, 강제경매까지 준비기간이 없으면 저렇게 빠르게 진행할 수 없는데 속전속결로 진행했습니다. 하지만 보증금 2.25억원을 모두 건져낼 수 없을 것 같습니다. 
- 예상낙찰가 : - (유찰)
- 제반비용 : 710만원(수리비 100만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-06-12


맙소사, 낙찰입니다. 폭망사이즈 나오는 물건으로 사면 안된다고 말씀드렸는데,,,온몸에 소름이 좌악~돋으면서 누구지...하고 스크롤을 내려보았습니다. 
다행에 다행, 천만다행입니다. 이웃분 중 한분이 댓글로 이 물건은 세입자가 그냥 사는게 낫겠다고 했었는데, 딱 그렇게 마무리되었습니다. 세입자가 단독 입찰로 딱 보증금(2.25억)만큼만 써내서 낙찰받았습니다. 임차권등기로 다른 곳으로 전입을 갔을텐데, 다시 이사를 오겠네요. 그래도 시세보다 10%정도 저렴하게 샀다는 것에 만족하고 살면 되겠죠. 원만히 해결되어 다행입니다. 

최고가매수신청금액 225,000,000원(92.21%)
입찰 1명, 낙찰자 : 조**(단독, 세입자)
매각결정기일 : 2019.06.19



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  2. 『방쌤』 2019.06.14 19:35 신고

    그나마 다행이네요,,^^;;
    조금이라도 저렴하게 구입을 하셨으니,,
    좋은 일만 있으시길 바랍니다.ㅎ

  3. Laddie 2019.06.14 20:03 신고

    좋은 걸까요 나쁜 걸까요..
    파렴치한 집주인때문에
    원치않은 집을 사버린것일수도 있겠지요

  4. 행복사냥이 2019.06.14 20:41 신고

    그렇군요. 이런 물건들이 많이 나오는 군요.

  5. 원당컴 2019.06.14 22:44 신고

    세입자가 사는것이 가장 좋은 방법이었던것 같네요.^^ 잘 보고 갑니다.

  6. 호원이 2019.06.14 22:45 신고

    세입자가 샀군요ㅎㅎ그래도 팔려서다행이려나..

    • 주변시세보다는 저렴하게 구입한 것입니다. 하지만 급매로도 이정도로 나오는 물건이 하나씩 보이긴합니다.ㅠ

  7. 깡통전세 슬프네요.이런 단어가 사라져야한텐데요

  8. 제나  2019.06.14 23:02 신고

    깡통전세인데 다행히 좋게 잘 마무리 되었네요. 깡통전세가 어떤건지 알고난 뒤에 요즘 부쩍 관심이 생겼습니다 ㅎㅎ

  9. 애리놀다~♡ 2019.06.15 04:14 신고

    이 비슷한 경우를 한국에 살 때도 들은 적 있어요.
    세입자가 진짜 엄청나게 맘 고생했을 거예요. 그래도 세입자가 사서 다행입니다.

  10. Anchou 2019.06.15 04:22 신고

    그래도 다행이네요.
    낙찰이라는 글을 보자마자 저도 헉! 이랬습니다. ㅎㅎㅎ;;

  11. sword 2019.06.15 05:24 신고

    오오 기존세입자가 딱 전세금 금액으로!
    우여곡절을 겪었지만 10% 금액이라도 티셔츠 가격이 아닌 상당한 금액이기에... 전화위복이라 할수도 있겠네요...
    그동안 마음고생한거에 비하면 좋은금액인지는 모르겠지만요 ㄷㄷㄷㄷㄷㄷ

    • 어찌할 방법이 없었을 것입니다. 주변시세보다 약간은 싸지만 급매로 하나씩 나오는 물건이 있어서 좋은 금액까지는 아닌것같습니다.

    • sword 2019.06.15 07:11 신고

      동감입니다 가격은 좀 싸다 하더라도

      그동안 마음고생하고
      이 경매에 참여하기 위해서 낮설은 서류들과 방식들을 공부하고... 아주 고군분투하셨을것 같아 짠한 마음이.... ㅠ_ ㅜ...

  12. 청결원 2019.06.15 06:40 신고

    행복한 주말 보내세요~
    포스팅 잘 보고 갑니다~

  13. 드림 사랑 2019.06.15 08:56 신고

    정말 다행이에요 하핫

  14. 널알려줘 2019.06.15 09:57 신고

    동탄 깡통전세 조심해야겠네요
    동탄에 아파트가지신분들은
    좀 걱정스럽겠네요

  15. [바가지] 2019.06.15 11:07 신고

    잘 보고 갑니다~^^

  16. Bliss :) 2019.06.15 11:14 신고

    요즘 깡통전세 문제가 많이 발생하나봐요 세입자 입장에서는 괜찮은 조건이네요 즐거운 주말 보내시길요^^

  17. 히티틀러 2019.06.15 11:20 신고

    깡통전세는 진짜 듣기만 해도 무서워요.
    갭투자한 사람이 잘못한 걸 왜 세입자가 피해를 입어야하는지...
    세입자 분이 사시는 게 가장 최선의 선택이었다고는 해도 원해서 한 것인지 어쩔 수 없이 하신 건지 ...

  18. 아이리스. 2019.06.15 19:22 신고

    세입자가 구매하셨다니 그나마 다행이네요..^^

  19. GeniusJW 2019.06.17 09:51 신고

    세입자 분이 주인이 되시는 좋은 결과가 나왔군요,ㅋ

  20. 로안씨 2019.06.17 22:27 신고

    항상 좋은 정보로 감사드립니다 ^^
    많은 분들에게 좋은 정보가 될 것 같습니다 ㅎㅎ

  21. 버블프라이스 2019.06.18 06:36 신고

    능동 모아미래도 아파트_결과 글이군요?
    깡통전세 조심해야겟군요..

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 27262 강제경매 입니다.

이번에도 강제경매 물건이네요. 전혀 의도한게 아닙니다.

작년까지만 해도 임의경매가 많았는데, 올해 들어 

강제경매가 많이 나옵니다. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



지난주에 이어 이번주에도 괜찮아 보인다 싶은 물건으로 골라놓았던 물건 5개 중 4개가 강제경매물건이였습니다. 박근혜정권 막바지 그러니까 2016년 말 즈음 담보대출규제가 심하지않고, 정부에서도 집 사기를 권했던 시기로 무리하게 집을 많이 사서 운영하는 이른바 깡통 전세가 많았습니다. 부동산 규제가 심해진, 2년이 흐른 지금이 바로 그때 깡통 전세 세입자들이 전세 갱신할 때가 왔습니다. 보증금을 받기 위해 강제 경매가 쏟아져나오는 것이라고 봐도 무방합니다.

1. 물건개요


- 주소 : 경기도 수원시 장안구 율전동 319,외 3필지, 신일아파트 107동 408호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 262,000,000원

- 최저가 : 183,400,000원

- 면적 : 84.89㎡

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 824세대/7개동

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 인근 굿모닝힐, 삼성아파트 등 아파트단지 있음



단지안 사진만 보면 평화롭고 볕도 잘드는 아주 좋은 집이 아닐 수 없습니다. 철마다 피는 꽃도 베란다 문만 열어도 내 화분인 것 같은 착각이 들 정도로 좋고요. 하지만 이곳은 철길 바로 옆 아파트입니다. 사건물건인 107동과 101동이 아파트로 들어오는 기차소음을 1차적으로 막아주는 방음벽같은 느낌입니다. 한번씩 지상에서 열차를 타는데, 소음이 장난이 아니죠. 그 소음이 그대로 전해지면 아주 짜증이 날 것 같습니다. 지하철역에서 내려서 이곳까지 걷는길에는 뭐가 없습니다. 가로등이 있기는 한데 저녁에 여자 혼자 걷기에는 무서울 수도 있습니다.


2. 지역분석


- 교통 : 50m 이내 버스정류장, 500m 성균관대역

- 학교 : 율전초

- 병원 : 100m 단지 상가

- 편의시설 : 100m 단지 상가

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 지하철1호선, 철길 바로 옆



500m 반경 안에 크건 작건간에 있을건 다 있고, 없을건 없습니다. 성균관대역 옆쪽으로 경기고용노동지청에 가면 다양한 경로로 서울로 가는 버스가 섭니다. 이곳에 아침에 지나보면 참 많은 기업의 출근버스를 기다리는 사람 늘어서있는 것도 볼 수 있습니다. 초등학교를 품었다고는 할 수 없지만 거의(?) 품고 있다고 할 수 있는 곳에 율전초가 있고, 단지입구쪽에 제법 큰 단지상가가 있습니다. 


이 주변에는 진짜 횡했었습니다. 작년인가 성균관대역이 보수, 확장공사하고, 동문 굿모닝힐 아파트단지가 입주를 하여 지금은 조금 나아진 것 같지만...편의시설이 많다거나 하진 않고, 딱 있을것 있는 정도라고 보시면 됩니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(차**)

- 전입일자 : 2015-10-01

- 확정일자 : 2015-09-18

- 배당요구 : 2019-02-11

- 보증금 : 225,000,000원, 대항력 있음


날짜를 보면 계약기간은 2015년 10월입니다. 통상 전세는 2년이니 2017년 10월까지가 계약기간이였을텐데, 임차권등기도 안보이고, 가압류도 안보입니다. 그냥 자동연장되어 더 살고 있었는데 소유주의 상황이 안좋아져서 결국에는 경매로 나온 것 같습니다. 전입, 확정일을 갖추고 있는 대항력있는 물건으로 낙찰자가 보증금을 물어줘야합니다. 지금의 최저가인 1.83억에 낙찰받으면 4200만원을 세입자에게 더줘야 내집이 됩니다. 


4. 임장조사


- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음




2015년말에 세입자가 들어왔습니다. 기본적인 집수리는 깔끔히 되어 있었을 것이고, 도매만 해서 세입자를 받았을 것입니다. 시세를 보니 올수리한 집이 2000~3000만원 정도 더 나옵니다. 올리모델링을 해놓으면 좋을 것입니다. 


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-08-06

 소유권이전

 김**

 240,000,000원 

 2015-10-06 

 근저당권설정 

 에이비씨라이프(주)

 240,000,000원 

 2016-02-16 

 압류 

 덕양구청장 

 -  

 2016-05-03 

 압류 

 수원세무서 

 - 

 2016-08-10 

 가압류 

 에이치케이저축은행 

 7,484,404원 

 2017-02-10 

 가압류 

 서울보증보험 

 110,614,794원 

 2017-12-08 

 압류 

 안산시(차량등록사업소) 

 - 

 2018-02-01

 압류 

 수원시장안구 

 -  

 2018-03-16 

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 

 2018-10-22

 가압류 

 (주)케이비국민카드 

 28,633,669원 

 2018-12-06

 강제경매 

 차** 

 225,000,000원 

 2019-03-19

 압류 

 강서세무서장 

 - 


대항력 있는 세입자가 자신의 보증금을 돌려받기 위해 강제경매로 나온 물건입니다. 근저당이 설정된 에이비씨라이프는 압류와 가압류가 이렇게 많은데, 왜 임의경매로 안내놨었는지 이유를 알수 없네요. 등기부를 다시 들여다보니 에이비씨라이프가 2016년에 임의경매개시를 했다가 취하했는 내역이 있습니다. 그럼 그렇죠. 금융권이 자기 돈을 이리 쉽게 빼앗기지 않겠죠? 아무튼 압류가 엄청나게 많습니다. 압류는 국가기관에서 집행하는 것으로 경매비용에서 우선순위가 높아 먼저 배당됩니다. 압류금액을 조사할 필요는 있지만 일반적으로 압류된 비용은 그리크진 않습니다. 덕양구청장 압류는 교통행정과로 보이는데 주차딱지일테고, 수원세무서는 재산세...그외 압류도 그외 항목도 눈여겨 볼만한 것은 없어보입니다. 이 체납상당액을 조사해야지만 정확한 세입자의 배당금액이 나오기때문에 꼼꼼히 조사해보아야합니다.


6. 시세조사


집수리를 안한 물건이 2.5억정도 선에서 매매됩니다. 집수리를 한 물건은 2.7억 이상에 거래되고 있습니다. 전세는 2.2억수준, 월세 5000만원에 50만원 수준입니다.



등기부에 재밌는 것이 있어서 가지고 와봤습니다. 1년 동안 집주인이 4번이나 바뀝니다. 2번에 2.10억원으로 매매해서, 한달만에 500만원 올려서 바로 팔아버렸습니다. 또 500만원 붙여서, 5번 권**씨가 600만원을 붙여서 2.26억원에 매매해서 현 소유주에게 2.4억원으로 제일 많이 남겨먹고 팔았네요. 이때가 성균관대역 확장공사가 시작했을 때였죠. 장밋빛 미래를 그려주면서 팔아넘긴게 한눈에 보이네요.
이번 차수에서는 유찰될 것으로 보이고, 이 물건 보증금이 커서 경매가 취소되지않을까 싶습니다. 또는 세입자가 그냥 집을 사버리릴 수도 있을 것 같습니다.
- 예상낙찰가 : -(유찰)
- 제반비용 : 4047만원(수리비 3000만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-06-13


마무리


우리나라 대표 공과대학중 하나인 성균관대 옆쪽에 있는 아파트입니다. 예전에 쉐어하우스를 생각해본 적이 있어, 이곳을 참 많이 돌아다녀봤었죠. 주변에 원룸이나 고시텔의 가격을 조사하다가 그냥 아파트를 하나 사서 깨끗하게 리모델링하고 인테리어해서 방마다 학생을 받으면 되겠다...하고 검토한 적이 있었습니다. 방마다 보증금 500만원에 월 35~40만원 수준으로 운영해봐야지 했었던 것이죠. 제가 다른일로 바빠서 못했던 것도 있고 당시에는 마음에 드는 집이 없어서 못했는데, 이 사건물건의 집이면 딱 좋지않나 싶긴합니다. 하지만 이집은 대항력이 있는 세입자가 있는 물건으로 2.25억원 이상으로 집을 사야하는 물건이니 주변에 다른 좋은 물건이 나오길 기대해봐야겠습니다.



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  2. 영도나그네 2019.06.13 14:34 신고

    강제경매 물건이라 호기심을 가질수
    있을것 같습니다.
    오늘도 좋은 경매 정보 잘보고 갑니다.

  3. 『방쌤』 2019.06.13 14:55 신고

    그냥 눈에 보이는 것과, 실제 살게 되었을 때의 환경은 완전 다르군요.
    기차 소음은 좀,, 밤에 어두운 것도,,
    감정가와 최저가 차이가 굉장히 많이 나는 것도 놀랍네요.^^ 전혀 몰라서,,,,ㅎㅎ

    • 최저가는 감정가로 정해집니다. 1회 유찰(낙찰되지않음)되면 법원마다 다르지만 대략 30%(서울, 부산 20%, 인천, 수원 30%)가 떨어져서 시작합니다.

      1억원 물건이 1회 유찰되면, 다음 경매시작가는 7000만원에서 시작하는 것이죠.

  4. 휴식같은 친구 2019.06.13 15:42 신고

    최저가로 낙찰받고 전세금 내어주고 수리비 지불하면 시세와 얼추 맞춰지는것 같습니다.
    경기 않좋다고 무작정 금리내리면 이런 부작용이 생기는군요.

    • 맞습니다. 최저가 1.8억로 낙찰받으면 보증금 5000만원정도 준비해서 세입자명도하고, 집수리 3000만원 주면 거의 2.6억이 되겠네요.

  5. Anchou 2019.06.13 16:30 신고

    오늘도 흥미있게 정독했습니다. ㅎㅎ
    여긴 저희 사촌언니가 사는 동네네요. 깨끗한 동네라서 차 가지고 다니시는 분들한테는 좋은 곳이더라구요.
    그런데 낮에도 유동인구가 적어서 좀 그랬던 기억이 납니다.
    이 집은 만약 제가 임차인이라면 경매 취소가 안되길 기도한 후에 한 번 더 유찰되면 남편 명의로 경매 참여 해보겠어요.
    이래도 된다면요... ㅎㅎㅎ;;;

    • 이곳에 와보셨군요. 낮에도 횡하고 저녁에는 별건 없지만 혼자 다니긴 무서울순있겠더라고요.
      결과를 봤더니, 호재가 있는지 제법 몰렸습니다. 결과글 기대해주세요ㅎ

      당연히 남편분 명의로 입찰받으셔도 됩니다.ㅎ

  6. onpc 2019.06.13 16:57 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다. 즐거운 하루 보내세요

  7. 선블리쮸 2019.06.13 17:14 신고

    오늘도 정리해주신거 잘 읽고갑니다 :)

  8. 디프_ 2019.06.13 17:58 신고

    요즘 부동산이 점점 핫해지는 것 같습니다! 라미드오니님 티스토리도 같이 발전해나가는것같구요~
    정체된 저는 부럽습니다ㅜㅜ

    • 이제 일평균 방문자가 300분이 겨우 넘어서는것같습니다. 너무 기쁩니다ㅋ
      7월은 보다 공격적으로 유치해서 350명정도를 목표로ㅠ

  9. 2019.06.13 18:07

    비밀댓글입니다

  10. 유또짱 2019.06.13 18:34 신고

    율전동 관심있는 동네입니다 잘보고 갑니다ㅎㅎ

  11. 소피스트 지니 2019.06.13 19:26 신고

    요즘 쉐어하우스가 많더라구요. 잘보고 가요~

    • 쉐어하우스를 하면 입주민들, 특히 위아래집, 옆집에서 그렇게 주민신고를 한다고합니다. 관리사무소, 경찰서에도요. 운영이 힘들다는이야길좀들었었죠

  12. H_A_N_S 2019.06.13 20:13 신고

    정말 자세하고 핫한 정보네요. 필요한 분들에게 귀한 정보 같습니다.

  13. ruirui 2019.06.13 20:18 신고

    왠지 세입자분이 매입하시지 않을까 생각이 드네요~
    결과가 궁금해집니다~ ㅎ0ㅎ

  14. GeniusJW 2019.06.13 21:54 신고

    좋은 정보 감사합니다.ㅋㅋ
    나중에 저도 좋은 물건 만나서
    구입해보고 싶네요~

  15. S이야기 2019.06.13 22:12 신고

    어머..이건 정말 꼭 사야겠네요? 최저가 와우...
    정말 집값이 싸고 좋네요 ㅠㅠㅠ

  16. 미.야 2019.06.13 22:47 신고

    뭔가 요즘은 아파트 경매가 많이 나오기도 하지만.. 투자 가치가 있을까 고민이 되요 ㅠ ㅠ
    잘 보고 갑니닷

  17. TheK2017 2019.06.14 03:06 신고

    쉐어 하우스, 아이디어 좋은데요. ^-^0*

  18. Deborah 2019.06.14 03:09 신고

    전문가적인 눈으로 잘 확인하시고 소견을 담은 글을 보니 많은 분들에게 도움이 될겁니다.

  19. IT세레스 2019.06.14 04:42 신고

    오늘도 경매 정보 잘 보고 갑니다.^^

  20. 오렌지훈 2019.06.14 18:31 신고

    경매물건이 늘어난다고 그러던데 관심 가져야겠네요
    좋은하루되세요 잘보고 갑니다.

  21. winnie.yun 2019.06.17 09:11 신고

    아파트에서 그렇게 할 수 있는건가요? ㅎㅎ 재밌네요.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 28593 강제경매 입니다.

동탄의 신혼부부에게 인기있는 평형이네요

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.




인기있는 평형이 물건으로 나왔습니다. 하지만 능동의 푸른마을은 동탄에서 변두리입니다. 이곳에서 인기단지는 푸른초등학교와 중학교를 끼고 있는 포스코정도입니다. 1호선 서동탄역과도 거리가 애매하게 멀고 동탄의 메인 상가와도 걸어서 가기에는 힘든 정도입니다. 1동탄은 이전에도 몇차례 소개를 드렸는데 깡통전세가 많습니다. 투자시에 고려해둬야 합니다.

1. 물건개요


- 주소 : 경기도 화성시 능동 1151, 동탄푸른마을모아미래도아파트 941동 506호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 244,000,000원

- 최저가 : 119,560,000원

- 면적 : 59.192㎡

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 926세대(13개동)

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 1동탄 푸른마을 단지로 공급량 보통



우거진 나무 뒷편 그러니까 사진의 오른편은 푸른마을 포스코 더샵입니다. 나무에 가려져있는 아파트가 사건물건이고 5층이니 집안에 화분이 없어서도 될듯하네요. 이쪽으로 들어가면 좁은 왕복 2차선길이 나오는데 푸른초, 중학교로 건너갈 수 있습니다. 도로가 좁은 곳이긴 하지만 버스도 돌아다니고 차가 많이 지나다녀서 아이 혼자 다니기에는 좀 위험해보입니다.


2. 지역분석


- 교통 : 200m 이내 버스정류장, 1km정도 서동탄역

- 학교 : 푸른초, 푸른중

- 병원 : 200m 큰길(공원로 사거리)

- 편의시설 : 공원로 사거리, 단지 상가

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 동탄2로 기존 세대 이주, 투자용 물건이 많음



아주 오래 전이긴 하지만 저 역시도 푸른마을에 살아볼까 알아본 적이 있었습니다. 편의시설이 좀 빠지긴 하지만 단지가 조용하고 주변에서 싸기도하고, 초등학교, 중학교를 끼고 있어서 관심이 있었더랬죠. 주변에 동탄사는 분이 몇분 계셔서 여쭤보니 원밖이면 비추라고 하더군요. 역시 동탄에서는 지적도의 오른편인 반원 안쪽으로 들어가지 않으면 그냥 변두리입니다. 변두리쪽은 집값이 반원보다 15%~20%정도 저렴합니다. 그만큼 반원안쪽이 살기 편하고 인프라도 잘 갖춰져있습니다. 이곳 주변도 갖춰질 것 다 갖춰진 없을건 없고 있을건 다 있는 곳입니다. 다만 반원안쪽이 워낙에 좋아서 그에 비해 못하다는 말입니다. 이곳은 전월세로 살때는 주의해야할 것이 있는데 바로 집값이 많이 빠져있는 상태라, 이 사건 물건처럼 보증금을 경매로 떼일수 있습니다. 이점 반드시 주의해야합니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 없음

- 전입일자 : 2016-08-16

- 확정일자 : 2016-08-02

- 배당요구 : 없음



강제경매신청인과 동일인으로 별도의 배당요구를 하지않아도 배당요구한 것으로 인정됩니다. 2016년 8월에 점유하여 계약기간이 끝나는 2018년 8월에 보증금을 돌려달라고 이야길 했는데 없다고 세입자 구할때까지 기다리라고 했을 것 입니다. 세입자는 기다리다 기다리다 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고할 필요가 있으니 임차권등기를 한 것일테니, 집은 비어있습니다. 집을 비워도 이 임차권등기를 해놓으면, 다른 곳으로 이사하여 전입신고를 하여도 대항력이 그대로 보존됩니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



2016년에 세입자를 들였으니, 약간에 수리가 필요할지는 모르지만 깨끗한 상태일 것으로 보입니다. 전세나 월세를 들어와 사는 사람이 더럽거나 보수가 필요한 집에는 안들어가기 때문에 실내는 안봐도 보통 이상의 상태를 유지하고 있을 것 입니다. 세입자의 이름이 여자이름으로 보이긴합니다만 1984년생으로, 이정도 나이대면 미취학 아이가 한둘 정도 있을 것입니다평형이 작은 편이라 세입자에 맞춰 집수리가 되었을 것이라고도 생각됩니다. 


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-08-20

 소유권이전

 서**

 230,000,000원 

 2018-09-06 

 가압류 

 조** 

 225,000,000원 

 2018-09-18

 주택임차권 

 조** 

 225,000,000원 

계약일: 2016-06-23

전입일: 2016-08-16

확정일: 2016-08-02

 2018-12-21

 강제경매개시결정

 조** 

 - 


깡통전세입니다. 부산시 사하구에 사는 1975년생 서**씨가 투자 목적으로 돈 한푼 들이지않고 매매한 물건입니다. 이런 물건을 깡통전세물건이라고 하는데, 부동산에 조금이라도 관심이 있으신분들은 아실테지만 모르는 분들을 위해 설명을 드리면, 2014년에 이 아파트를 매매계약을 하고 바로 전세 세입자를 찾으면 됩니다. 전세 세입자 보증금으로 집을 사는 것이죠. 매매가가 2.3억인데, 전세보증금이 2.25억입니다. 서**씨는 자기 돈 500만원으로 이집을 산 것이죠. 이 깡통전세는 대출금리가 낮고 대출이 엄청나게 잘되었던 박근혜 정부때 많이 성행했었습니다. 2014년, 2015년에 엄청나게 많았는데, 분명히 이 물건의 채무자는 다른 물건도 많이 가지고 있었을 것이고 시기만 잘 맞췄다면 돈을 엄청나게 벌었을 것입니다. 세입자는 집주인에게 보증금 돌려달라고 수차례 요구했었는데 집주인이 돈없다고 들어누운 모양입니다. 가압류, 임차권, 강제경매 모두 세입자가 신청한 것입니다. 이렇게 악의적으로 꼬리자르기 하면 세입자가 피해를 보게되죠.   


6. 시세조사


매매가 2.2억, 전세 1.7억, 월세 5000만원에 50만원 정도로 조사됩니다.


집값 시세를 보면 2016년에 정점을 찍고 그때부터 계속 빠졌습니다. 그러니까 세입자가 제일 비쌀때 세입자로 들어왔고 지금은 25% 빠진 가격으로 전세 들어갈 수 있으니, 보증금을 돌려달라고 말했겠죠. 진작에 보증금돌려달라고 수차례 요구했을 것 같습니다. 바로 바로 가압류에 임차권등기, 강제경매까지 준비기간이 없으면 저렇게 빠르게 진행할 수 없는데 속전속결로 진행했습니다. 하지만 보증금 2.25억원을 모두 건져낼 수 없을 것 같습니다. 
- 예상낙찰가 : - (유찰)
- 제반비용 : 710만원(수리비 100만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-06-12


마무리


이 물건은 1.82억에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 글을 쓰고 있는데 아내가 지나가기에 물어보니 아내는 1.95억 이상 가지 않을까 예상하긴하네요. 저도 그정도쯤 가지 않을까 예상은 하지만 돈을 남기려면 좀 더 보수적으로 봐야하지 않을까 생각합니다. 1.82억에 낙찰받으면 대출 1.45억(월 이자 42만원)이 됩니다. 5천만원이 있으면 살 수 있는 집이니 매력적이지 않나 싶습니다. 그리 큰집이 아니라 신혼부부나 아이가 한명정도 있는 가정이라면 아주 좋은 물건이 아닐까 생각해봅니다....라고 쓰고 다시 생각해보니 이건 보증금 2.25억원을 모두 변제해야지만 내집이 되는 물건입니다. 이거 잡았다간 지옥 관광입니다. 잡아서는 안되는 물건입니다. 지난 소개물건처럼, 유찰될 것입니다.

 


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.





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  2. 연예인 2019.06.10 18:15 신고

    안녕하세요 글 잘 보고 공감 꾸욱 누르고 갑니다~

  3. 디프_ 2019.06.10 18:24 신고

    신문을 읽은지 몇년인데 매번 부동산은 패스했거든요.. 목돈이 없으니 ㅋㅋㅋ 이렇게 간접적으로 매번 정보 얻어가네요

  4. 오렌지훈 2019.06.10 18:31 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다 ^^

  5. 작은흐름 2019.06.10 18:33 신고

    헉 깡통 전세 조심해야겠네요. 오늘도 좋은 정보 잘 보고 갑니다~

  6. Laddie 2019.06.10 20:05 신고

    깡통전세 사례 잘 보고 갑니다 ^^

  7. 제나  2019.06.10 20:17 신고

    아 깡통전세가 그런 뜻이었네요. 정말 500만원으로 집을 살 수 있다니 대단합니다.
    알면알수록 흥미로운 부동산 이야기네요 ㅎㅎ

    • 18년말인가, 19년초에 동탄에서 경매로 물건이 300개가 나왔었는데, 이방법으로 샀던것입니다. 돈한푼 안들이고, 아니 오히려 돈을 남기면서 집을사들인것이죠.

  8. Anchou 2019.06.10 20:22 신고

    오늘도 또 한수 배워갑니다.
    임차인은 경매로 배당받은 금액과 별도로 남은 보증금을 상환받을 수 있는건가요?
    단순하게 생각했다가 제가 생각했던게 틀렸나싶어져서요^^;

    • 이물건이 1억원에 낙찰된다고 가정하면,
      법원에서 경매비용 떼어가고, 나머지가 배당됩니다. 1순위인 세입자에게 모두배당되는데, 9800만원이 배당됩니다. 하지만 세입자의 보증금은 2.25억입니다. 낙찰받은 사람에게 나머지 보증금1.27억원 변제를 요구할수있습니다.

    • Anchou 2019.06.11 21:28 신고

      아, 그게 낙찰자의 몫으로 돌아가는줄은 몰랐네요.
      자세히 설명해주셔서 감사합니다. ㅠㅠ

  9. 문moon 2019.06.10 21:05 신고

    동탄이 전세가가 많이 빠진 모양이군요?
    조심들 하셔야겠네요.
    편안한 밤 되세요~^^

  10. 예스투데이 2019.06.10 21:40 신고

    깡통전세도 무섭고 매달 나가는 월세도 부담이고 집샀더니 집값 떨어져서 고민이고... 참 어렵네요 ㅎㅎ

  11. 리뷰하는 마범 2019.06.10 21:54 신고

    역시 좋은 정보 감사합니다. 여기 보고 많은 정보 얻어야겠어요 ㅎㅎ

  12. 꿈꾸는 에카 2019.06.10 22:03 신고

    아이가 있어서 그런지 집을 볼때 학교와의 거리를 먼저 보게 되더라구요~

    • 이물건은 지도상으론 초, 중학교가 작은 이차선 도로 하나건너는걸로 보이는데, 그중간길로 버스가 다닙니다. 그래서 길안건너도 되는 포스코와 두산이 더 비싸죠.

  13. 로안씨 2019.06.10 22:34 신고

    이렇게 정말 암담하게 만드는 경매도 있군요 ㅜㅜ
    믿을 만한 구석이 없게 만드는 경매들도 많군요

  14. luvholic 2019.06.10 22:59 신고

    저렴해보여서 혹하게 보이는 물건에도 꼼꼼히 따져봐야겠네요.
    새로운 한 주 알차게 보내세요~^^

  15. 푸우시로 2019.06.10 23:48 신고

    잘보고 공감 눌러 드리고 갑니다!

  16. 물레방아토끼 2019.06.11 00:58 신고

    이런분석 하나하나 다 하시고 대단하신거같아요 ㅎ
    잘보고갑니당ㅋㅋ

  17. Deborah 2019.06.11 01:44 신고

    역시 정보가 최고네요. 알고 하는것이 무엇이든 덕이 되는 세상입니다. 그런 고급정보를 올려 주시는 님은 복 받으실겁니다.

  18. IT세레스 2019.06.11 02:05 신고

    안잡는게 좋겠군요.
    오늘도 좋은 하루 되세요.^^

  19. *저녁노을* 2019.06.11 03:05 신고

    지인이 깡통 전세로....가슴앓이를 하고 있더라구요.ㅠ.ㅠ

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 화요일 되세요^^

  20. 2019.06.11 12:32

    비밀댓글입니다

  21. H_A_N_S 2019.06.11 23:44 신고

    전세는 정말 불안한 거 같아요. 많은 분들이 꼭 읽으셨으면 좋겠어요ㅎㅎ

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 517809 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


매매가는 4.0억원, 전세는 3.3억원으로 조사됩니다. 평형이 크다보니 월세는 단지내 평수가 제일 작은 36평 물건만 보이는데 5000만원에 월 80만원으로 조사됩니다.



관리소에서 차량 통제가 이루지고 있어 단지 바로 앞쪽에 주차를 하고, 단지상가쪽을 보니 중개사무소가 쪼로록 3개나 붙어있더군요. 중간사이즈인 48평은 340세대가량되는데 매물로 나온 것은 한두개정도만 확인됩니다. 네이버부동산 시세로는 호가를 좀 높여서 4.1억에 나왔는데 현장에서 확인해보니 3.9억~4.0억으로 거래됩니다. 저렴하게 낙찰받아 수리해서 살면 멋진 집이 될 것입니다.
- 예상낙찰가 : 32253만원(3.22억)
- 제반비용 : 4747만원(수리비 3800만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-05-22


제가 입찰한다면 32253만원(3.22억)을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 예상과 많이 빗나갔습니다. 이 옆블럭의 어진마을 인근 단지와 비슷한 수준으로 낙찰되겠지하고 가격을 낮추었었는데, 보기좋게 빗나갔네요. 이 아파트는 호재가 없어보이는데 어찌 이리 높게 낙찰되었는지 정확히는 모르겠습니다. 86%라...작은평수도 아닌 대형평수인데 제법 높은 가격에 낙찰되었습니다. 그 주변에 가보면, 단지 입구상가에 걸려있는 가격표만 보아도 이 물건의 대략적인 시세를 알 수 있을텐데 왜 이렇게 높게 낙찰을 받은 것인지 모르겠습니다. 3.62억이면 그냥 그 동네 공인중개사무소가서 물건 소개받아도 충분히 매매할 수 있을 정도로 높은 금액입니다. 위의 사진상 파란색으로 동그라미친 부분을 보시면 이 물건과 동일한 사이즈입니다. 급매로 내놓은 물건이 3.63억입니다. -_-; 
2등의 금액도 1등 금액과 연관성이 없어보이는데 82% 수준입니다. 그렇다면 대충 84% 수준일 것 같은데 뭐가 있을까 계속 고민해봐도 모르겠습니다. 실거주를 목적으로 꼭 받고 싶어서 들어간 것이라고 생각해야겠습니다. 저는 아무리 생각해봐도 3.2억 이상 줄 수 없을 것 같습니다.

최고가매수신청금액 362,050,000원(86%)
입찰 7명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 345,990,000원
매각결정기일 : 2019.05.29



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감사합니다.







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  2. 원당컴 2019.05.31 21:29 신고

    3억 6천이면 급매로 잡는 것이나 별반 다르지 않을것 같네요.
    잘 보고 갑니다.

  3. TheK2017 2019.05.31 21:30 신고

    뭐. 돈 계신 분들이야.. 부럽네요. ^ㅇ^*

  4. 제나  2019.05.31 21:31 신고

    생각보다 가격대가 높네요. 그래도 괜찮은 물건으로 보이네요.

  5. 정말 분석을 잘해야지 대충 하면 안될것이 경매라고 생각이 드네요.
    항상 정보 감사드립니다.

  6. 연예인 2019.05.31 22:52 신고

    안녕하세요 5월의 마지막이자 불타는 금요일
    즐겁게 보내시고
    공감 누르고 갑니다~

  7. 두리놀기 2019.06.01 00:01 신고

    그렇네요정말~ 실거주목적의 분이 들어가셨을 것 같은 금액..

  8. *저녁노을* 2019.06.01 05:35 신고

    잘 보고 갑니다.

    즐거운 주말 보내세요^^

  9. 청결원 2019.06.01 06:47 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    주말 잘 보내세요~

  10. 작은흐름 2019.06.01 15:22 신고

    아무래도 실거주는 투자 목적이 아니라 그럴 수 있을 것 같아요^^

  11. Deborah 2019.06.01 18:23 신고

    좋은정보네요. 몰랐던 부분도 알아갑니다. 행복한 저녁시간 되세요.

  12. winnie.yun 2019.06.01 22:01 신고

    역시 경매의 심리 싸움? 은 어렵군요 ㅎㅎ

  13. IT세레스 2019.06.02 02:33 신고

    낙찰이 높게되었군요.

  14. 버블프라이스 2019.06.02 05:57 신고

    논현동 신영지웰_결과 글 이군요? 아, 경매로사면 일반 담보대출보다 대출 비율이 더 높아서, 담보대출용으로 구입후 사용할 수도 있겟군요? 이런 팁이..

  15. Bliss :) 2019.06.02 07:41 신고

    3.63억... 낙찰받기 쉽지 않네요 편안한 주말 보내시길요

  16. 쏙앤필 2019.06.02 14:00 신고

    낙찰가가 엄청 높군요 그만큼 물건이 좋을거 같네요~

  17. GeniusJW 2019.06.02 19:51 신고

    경매에 대하여 잘은 모르지만,
    잘 보고 배워갑니다~~ㅎㅎ

  18. 둘리토비 2019.06.02 21:43 신고

    인천 논현동의 시세가 어느정도인지 잘 몰라서 경매가에 대한 어떠한 단정도 하지 못하겠네요~
    제가 사는 의정부보다는 확실히 더욱 좋은 가격이고 경쟁력인 것 같습니다~

  19. luvholic 2019.06.02 23:44 신고

    가격이 예상치보다 훨씬 높게 책정이 되었네요.
    여러 사례를 접해보는게 도움이 됩니다. 감사합니다.^^

  20. 꿍스뿡이 2019.06.02 23:44 신고

    예상하셨던 가격보다 높게 낙찰이 된거라면 실거주 목적이라 생각됩니다 ㅎㅎ

  21. 모모의 가사노동 2019.06.05 15:45 신고

    주변시세와 비슷한 금액에 낙찰받으셨다니... 그 집에 사연이 있나봅니다. ㅎㅎ

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