안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 17992 임의경매 입니다.

제 슬하에는 씩씩하고 넘치는 힘을 주체 못하는 남자아이가 세명입니다.

아이들과 놀다가보면, 오히려 더 흥분해서 날뛰는 저까지 포함하면 남자아이가 총 4명이죠.

그래서 실거주를 목적으로 집을 찾다보면 평수가 큰 아파트를 주로 찾게 됩니다.

실거주 목적으로 알아보던 중, 전용면적 50평이 넘는 큰 평수의 아파트가 3억초반에 나온 물건이 보입니다.

어떤 사연의 물건인지 함께 알아보도록 하겠습니다.


실거주로 눈여겨보고 있던 아파트인데, 

제가 서울로 출퇴근하기가 너무 힘들 것으로 판단되어 생각만하다 말았는 물건입니다.

두어달 전쯤에도 같은 동의 물건이 올라와있었습니다. 

606동에 6층이였는데, 그 물건이 몹시 사고 싶다고 생각하고 있었고 아내와 이야기를 나눌때, 

한 3.8억에 낙찰받으면, 잘 받은 택되겠다고 했었더랬습니다. 

전용 면적이 149.618(약 45.3평)으로 공급으로 치면 한 50평짜리 물건입니다. 

이렇게 큰 평수는 우선 매매가 잘안됩니다. 

근데 서울로의 접근성도 매우 떨어지고 

다리 하나 건너에 시흥시에서 밀고 있는 배곧신도시, 월곶신도시 입주물량이 어마어마하게 쏟아지고 있어서, 

분양가가 6억에서 시작해서 현재는 4.6억까지 내려와 있습니다. 


오늘 낙찰된 가격을 보니 제가 원했던 가격까지 내려와 있는 것을 확인했습니다. 

3.81억. 2등이 3.79억을 써냈네요. 

매매가가 큰 아파트의 경우는 200만원 차이로 낙찰되었다고 하면, 

정말 근소한 차이라고 할 수 있습니다. 

시세가 그정도가 된다는 것이죠. 

저 인근 소래포구 주변은 한화건설이 꽉 잡고 있습니다. 

꿈에그린, 에코메트로 대단지가 들어서있는데, 

계속 가격이 하락하는 것 같은데, 눈여겨 볼 만 한 것 같습니다.

 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 제606동 제20층 제2002호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 463,000,000원

- 최저가 : 324,100,000원

- 면적 : 149.618(약 45.3평)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 5/2

- 세대수 : 982세대/13동

- 주차여부 : 1.72대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음(지하주차장연결)

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 에코메트로 외 다수



2. 지역분석

- 교통 : 단지 내 버스 운행, 단지옆 인천 2호선 논현역

- 학교 : 동방중, 은봉초, 남동고 등 다수

- 병원 : 논현역 인근

- 공원 : 단지내 공원시설 갖춤

- 편의시설 : 논현역 인근 번화가

- 지역 호재/악재 : 배곧, 월곶 신도시 대규모 입주, 논현역 건너편 힐스테이트 입주


그림의 지도처럼 인천논현역 바로 밑쪽으로 고잔동이 있는데, 

에코메트로 단지외에 새로 지은 힐스테이트 단지와 

다리 건너에 있는 월곶신도시와 배곧신도시의 신축 아파트 대단지 물건이 있습니다. 

기존 논현동 아파트에 살고 있던 인구가 신축 아파트로 흘러들어간다고 보시면 맞습니다.

논현동 바로 옆이 남동공단이라는 큰 산업단지가 있는데, 

아무리 환경 개선, 이미지 개선이 되었다고 하지만 막상가보면 삭막하고 

큰 트럭이 다니는 아주 위험해보이는 곳입니다. 

외국인 노동자도 많이 있고, 우범 지역처럼 보여질 수 있는 곳입니다.



지적도를 좀 더 확대해서보면 다음과 같습니다.

어진마을은 남동공단에서 약간 벗어난 곳입니다. 

논현동 저 일대를 가보면 물론 시각적인 효과때문이겠지만, 

공기가 자체가 다르다는 느낌입니다.

가격하락의 요인중 하나가 아닐까 합니다.

하지만 어진마을 내에서, 가장 평수가 큰 동이며 역과 가장 가까운 동이라

사람들이 선호하는 동입니다.

바로 중문이 있는 곳이라 편의시설을 이용할 수 있습니다.





3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 매우 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호(시트지 작업 필요)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 해야함

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2009-02-13

 소유권이전 

 정**

 500,000,000원 

 

 2014-11-05 

 근저당권설정 

 에이치케이저축은행 

 374,400,000원 

 허** 설정, 정** 처로 사료됨 

 2014-11-05 

 근저당권설정

 에이치케이저축은행 

 132,600,000원

 허** 설정 

 2016-12-19

 가압류 

 순천농업협동조합 

 134,143,336원 

 

 2017-02-14

 가압류 

 삼성카드 주식회사 

 26,795,686원 

 

 2018-06-21

 임의경매개시결정 

 에큐온저축은행 

 - 

 


등기부 을구상 근질권, 근저당권 이전 등 매우 복잡해보이지만, 

결국 낙찰자의 입장에서 보아야 할 것은 온전한 순위번호만 확인하면 됩니다.

위의 표는 근저당권이란 채권을 다시 질권이라는 채권의 근저당을 잡는 근질권도 있고 

금융회사간 근저당권리를 넘기는 근저당권 이전도 보이지만 

결국에 우리는 에이치케이저축은행의 근저당권만 확인하면 되겠습니다.

등기부를 해석하실 때는 이렇게 갑구, 을구의 내역을 보고 

시간의 순으로 나열해서 들여다보면 쉽게 권리 관계를 파악하실 수 있습니다.

 

6. 시세조사

조사된 시세는 매매는 약 4.4억정도로 보이지만, 담합 비스무리하게 올린 가격으로 보이고 최근에 실제 거래된 가격을 보니, 4.1억정도에 두어차례 거래된 것을 확인했습니다. 전세는 3.2억에 형성되어 있음을 확인하였습니다.


앞선 글에서도 소개했던 것처럼, 

아파트의 경우 그것도 유명 브랜드의 대규모 아파트의 경우는 시세에서부터, 

관리비, 방향, 구조까지 모든 정보를 확인할 수 있습니다. 

제 경우에는 시세 동향 파악을 위해 KB부동산 시세를 

먼저 확인하여 시세가 하락하는 것인지, 상승하는 것인지 확인합니다. 

그리고 나서 네이버부동산으로 집구조, 관리비, 커뮤니티 게시글, 매물(급매)을 훑어보고, 

로드뷰, 스트리트뷰를 이용해 단지를 몇차례 모의 주행해봅니다.

이것이 바로 손품이죠. 

발품이 아니라면 손품을 확실하게 해두셔야 입찰하셔도 불안한 일이 없습니다. 

가능한 한 임장을 해야하지만 

그렇지 못할 경우는 꼭 다양한 방법으로 손품을 팔아 임장을 대신하시기 바랍니다.






큰 평수에 살 계획이여서, 눈여겨 보던 아파트입니다.

계속해서 집값이 하락하고 있는 어느 시점엔가 하락을 멈추고

다시 어느정도 오르지 않을까 생각됩니다.

지하철 초역세권에 번화가 바로 옆단지라 모든 편의시설을 다 갖고 있기때문입니다.

또한 초, 중학교도 가까이에 붙어 있어 모든 면에서 좋은 집이라는 생각이 들었습니다.

제 계획은 3.8억에 낙찰받으면, 2500만원을 들여 특올수리하고,

1000만원 정도를 멋진 가전제품으로 집을 채워야지...이였습니다.

시세가 약 4.3억일거라 집수리비를 들여도 시세차액이 있을 것이라고 판단했기때문이죠.

그런데 예상과 달리 집값이 더 밑으로 내려가고 있는 것 같아서 좀 더 지켜봐야겠습니다.

2주 뒤에 또 한차례 물건이 나오니까 그때 낙찰가를 확인해봐야겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 쁘리더머 2019.01.15 20:34 신고

    와 평수가 정말 어마어마하네요 !! 가격에 비해서 정말 크군요 !

    • 맞습니다. 저 부근은 대형평수가 많은데, 집값은 저렴한 편입니다. 살기좋은 곳인데, 서울접근성이 좀 많이 떨어지긴합니다.

  3. 백프로♬ 2019.01.15 20:36 신고

    정보도 좋은 정보지만 남자아이가 셋이라니 정말 대단하시네요. 하나키우면서 블로그 쓰기도 이렇게 힘든데...
    잘 보고 갑니다~!

    • 안녕하세요 백프로님,
      포스팅하고 있으면 키보드에 하나, 의자 뒤에 하나, 책상밑에 하나씩 맡아서 절 공략하죠.

  4. 네오 트로이즈 2019.01.15 20:58 신고

    지나가다 보면 공기 자체가 다른 동네가 있더군요^^

  5. 달도시 2019.01.15 20:59 신고

    유용한 정보 잘보고 갑니다!! 부동산쪽도 귀 기울이고 꾸준히 공부해야되는데 많이 어렵네요ㅠㅠ

    • 안녕하세요 달도시님,
      소중한 내돈을 지킨다생각하시며, 조금씩이라도 공부하시는 것이 좋다고 생각합니다.

  6. 흥 넘치는 소지니 2019.01.15 21:13 신고

    포스팅 잘 보구 가요!! 좋은 정보 감사합니다~
    남은 하루도 좋은 시간 되세요!

  7. 럭키사이다 2019.01.15 21:14 신고

    서울 논현동인줄 알고 저도 깜짝놀랐습니다.^^
    경매참 돈만있으면 하고 싶습니다.

    • 안녕하세요 럭키님
      사실 경매하시는 분중에는 자기돈으로 하시는 분은 거의 없습니다. 이미 잘 알고계시겠지만 레버리지 투자라하여, 담보대출을 받아, 그 이자보다 월세를 더 많이 받는 것으로 시작을 하죠. 도전해보시는 것을 추천드립니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.15 21:26 신고

    인천에도 논현동이 있었군요. 경매의 사연은 그게 무엇이든 슬픈 사연이겠지요ㅠ

    • 얼마전에 동탄에 아파트50채가 경매로 한꺼번에 나온일이 있었습니다. 갭투자자가 자신의 손해를 세입자에 넘기기위해서, 직접 경매에 넘긴 것이죠. 이렇게 악의적으로 경매를 이용하여 어마어마한 차액을 남기는 일도 있습니다.ㅎ

  9. @산들바람 2019.01.15 21:29 신고

    오늘의 경매물건
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요!!

  10. 행복사냥이 2019.01.15 21:52 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다. 아직은 어려운 것 같아요.^^

  11. taeshik.kim 2019.01.15 22:46 신고

    자주 들리면서 흔적 남기겠습니다 ^^^

  12. 청춘일기 2019.01.15 23:35 신고

    이야~ 꼼꼼하게 되게 잘 체크하시네요. 이런것도 있구나 하면서 봤네요+_+
    남자애들이 셋이나 된다니 집안이 북적북적하겠어요 큰집도 필요할 듯.
    좋은 매물 잘 낚아채시길(?) 바랍니다 ^^ ㅎㅎ

    • 안녕하세요 청춘일기님,
      발에 안닿는 장난감이 없다,,,정도로 봐주시면 되겠네요.ㅠ
      응원해주셔서 감사합니다.ㅎ

  13. 카멜리온 2019.01.15 23:43 신고

    논현동이고 논현역이라고 해서 깜짝 놀랐네요
    인천이었군요~
    부동산은 잘 모르지만 이렇게 정보로 분석해주시는 걸 보니 나중에 저에게도 도움이 될 것 같습니다.
    저도 이제... 결혼하고 제 집 장만을 해야하는 나이가 되었는지라 ㅠㅠ

  14. 아이리스. 2019.01.15 23:58 신고

    아들 오피스텔 하나 보러 다니는것도 힘들던데..
    경매로 집을 구매하시려면 얼마나 힘들까.. 먼저 생각이 듭니다..
    시세 잘 확인하셔서 원하시는 집 구매하세요~^^

    • 안녕하세요 아이리스님,
      아드님 방구하러 다니셨군요.
      지역이 어딘지는 모르겠지만, 전월세로 들어가는 것말고 매매(임대사업자등록)하셔서, 아드님이 집을 사서 나가더라도 계속 운영하신다면 소소한 수입까지 가능할 것입니다.

  15. 둘리토비 2019.01.16 00:36 신고

    논현동은 정확히 인천 논현동인지 서울 강남구 논현동인지
    처음부터 구분이 되어야 겠죠. 많은 부동산 업체에서 이것을 처음부터 그리 분명하게 언급하지 않는 것 같다는 느낌이 드는건 왜일까요?

  16. GeniusJW 2019.01.16 01:02 신고

    정말 가격이...ㅋㅋ
    잘 보구 갑니다.

  17. 블랙IT 2019.01.16 02:33 신고

    아파트 위치가 괜찮아 보이네요~
    가격은 잘 볼줄 모르지만 저렴한 것 같습니다. ^^
    포스팅 잘 보고 갑니다~
    좋은 하루 보내세요!

  18. Block Assembler 2019.01.16 05:54 신고

    포스팅 잘 읽고갑니다!! 감사합니다 :)

  19. 자국 2019.01.16 11:49 신고

    와 평수에 비해 가격이 저렴하네요. 비례해서 비싼게 아니였군요!

  20. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:56 신고

    개인적으로 이 물건은 공단 위치가 조..금 아쉽습니다
    조..금 멀리 떨어져 있다면 더 좋지 않나라는 개인적인 의견 남겨봅니다 ㅎㅎ

  21. 버블프라이스 2019.01.17 10:53 신고

    오늘도 좋은 매물 정보를 잘 보고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6178 임의경매 입니다.

이 물건은 제가 검색하는 아파트 조건(전국, 소형 아파트, 2억 이하)에 걸려져 나온 물건입니다. 

포항은 제가 직접 임장가기도, 입찰하러 가기도 힘듭니다. 

그래서 최대한 인터넷으로 검색해보고, 정 궁금한 점이 있으면 저와 절친한 지인분에게 직접 가봐달라고 부탁합니다.

물론 입찰도 부탁할 수 있는 분이죠. 

대리 입찰과 대리 임장이 가능할 듯하여 지방임에도 분석을 해보았습니다.

어떤 사연이 있는 물건인지 함께 보시도록 하겠습니다.


빌라와 달리, 오피스텔과 아파트는 부동산중개업소에서 

반드시 실거래가에 대한 정보를 공개해야 하는 것인지, 정확한 정보 확인이 가능합니다.

그래서 중개업자가 올리는 정보, 국토부에서 올리는 정보, KB 부동산에서 올리는 정보만으로도 

전국 어느 지역의 아파트, 오피스텔이라도 시세확인이 가능합니다. 

저는 주로 네이버부동산을 이용하는데, 

최근에 업데이트한 뒤로는 시인성이 좀 떨어지긴 하지만, 

원하는 정보는 바로 바로 확인이 가능합니다.

시세, 수요 등도 지역 공인중개사무소에 문의할 필요도 없이 

네이버부동산에서 다 확인 가능하니, 

메뉴하나 하나 검색해보시면서 부동산을 보시는 눈을 키우시면 좋을 것 같습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1493-1 삼우펠리스 제2층 제202호

- 용도 : 아파트(주상복합)

- 면적 : 84.9491(25.7평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 19세대/1동

- 주차여부 : 1.21대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 대단지 아파트 인근, 빌라, 원룸촌


주변을 둘러보니 아파트대단지 인근입니다.

이런 곳의 경우, 대단지 입주민이 상업시설로 오가는 경우가 많습니다.

지도상 낮은 건물들이 많이 몰려있는데 상가주택 밀집지역으로 상권이 형성된 곳이 아닐까 생각됩니다.

감정평가서 상 사진으로 보니 아직 상권이 형성되지않았고,

건축중인 건물 사진이 찍혀있는 것도 확인됩니다.

아직 밤에 다니기에는 좀 위험한 지역이겠군요.





2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 버스정류장

- 학교 : 장흥중, 장성고

- 병원 : 시티병원(종합)

- 공원 : 실내테니스장, 풋살구장 등 다양

- 지역 호재/악재 : 장례식장 앞, 인근 푸르지오 대단지 입주예정


사진에 이런 불미스러운(?) 것이 보이다니, 감정평가사가 열심히 일하시는 분이군요.

노란색 간판이 보입니다.

부동산 투자시 반드시 피해야할 간판중 하나입니다.

장례식장 주차장이네요.

인근에 시티병원이 보이는데, 아마 그 병원 장례식장 주차장이 아닐까 싶습니다.

게다가 2020년 1월에 입주가 예정된 푸르지오단지가 1000세대 정도 되보이는 대규모단지 입니다.

이렇게 대단지 아파트 입주예정지는 투자를 피하시는 게 좋습니다.


지난 물건이라, 오늘 다시 결과를 보니 2명이 입찰하여, 1.3억정도에 낙찰이 되었습니다.

실거주자가 아니라면, 미납이 발생하지 않을까 조심스레 예측해봅니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


소유자 점유물건은 약간의 이사비만 주면 명도가 쉽게 됩니다. 

더구나 소유주가 점유하고 있는 물건이 아니기에 

이 물건은 명도 난이도 제로라고 보면 됩니다.

운영이 문제인 물건이라고 보시면 됩니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 별도 도배 장판 필요없음, 우수

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-07-10

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2015-10-23 

 근저당권설정 

 포항용흥새마을금고 

 150,800,000원 

 

 2016-03-10 

 근저당권설정 

 김** 

 39,000,000원 

 

 2017-05-17

 압류 

 국민건강보험공단 

 -  

 

 2017-08-31 

 압류 

 포항시 

 - 

 

 2017-10-18 

 임의경매개시결정

 포항용흥새마을금고  

 - 

 


등기부상 소유주 최**씨는 청하면 화두길에 사는 걸로 나옵니다. 

어떤 분인지는 모르겠지만, 여성분이고 투자목적으로 집을 매매했고

근 6개월이 지난 시점에 김**씨에게 3900만원 근저당권을 설정할 정도 자금사정이 안좋아집니다. 

압류로 나오는 국민건강보험공단과 포항시는 각각 채 오십만원도 안나올 세금인데, 

세금을 연체할 정도로 자금 사정이 안좋아진 것을 볼 수 있습니다. 

보존등기가 2015년으로 건물을 지은지 얼마안되는 

완전 새건물이라고 해도 무방한 좋은 물건이지만, 

세입자가 없어 전세보증금을 다 내주고 자금사정이 급격히 나빠진게 아닌가 싶은 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 1.7억, 전월세 거래없음으로 조사되었습니다.


시세는 조사될 것도 없이 거래가 없습니다.

포항지역은 공인중개사무소가 실거래가를 올리지않는다고 가정을 해도

이건 말이 안될 정도로 거래가 없는 것으로 보입니다.

네이버 부동산 실거래가를 검색해보니 권리분석상에서

언급한대로 2015년에 매매거래 이후로 전세, 월세가 안보입니다.

투자목적으로 약간(?)무리해서 1.8억에 매매를 한 부동산이 미분양에,

그나마 분양된 집에도 세입자가 안들어온 것입니다.

거래엔 매매만이 보이는데, 매매가로 1.8억이 적당한 것으로 보이는데 거래가 될지는 지켜볼 일입니다.


아파트라고 하기엔 세대수가 너무 적으면서

관리비가 많이 나오는 편인 주상복합은 인기있는 물건은 아닙니다.

실거주, 투자, 단기매매 모든 목적에 적합하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. luvholic 2019.01.14 18:12 신고

    투자할때 고려해야할 사항이 많군요.
    주상복합 여부와 위치를 상세하게 고려해야겠네요 ^^

  3. 열혈까꿍 2019.01.14 18:20 신고

    역시 푸르지오 입주예정이라 투자 목적은 좀 그렇군요..

  4. 휴식같은 친구 2019.01.14 18:20 신고

    세대수가 적은 나홀로 아파트 같은 경우엔 인기가 없나보군요.
    잘 보고 갑니다.

  5. 행복사냥이 2019.01.14 19:56 신고

    몰랐던 부분을 알고 갑니다.^^

  6. _sunny 2019.01.14 20:32 신고

    보면 볼수록 신기한 것 같아요~ 열심히 공부해야겠어요!

  7. 자국 2019.01.14 21:21 신고

    경매는 저랑 먼이야기로 느꼈었는데, 글을 잘 쓰셔서 이해하기 좋았어요^^

  8. 블랙IT 2019.01.14 21:51 신고

    15년도 지어진 건물이라면 거의 새걸로 봐도 되겠네요 ㅎㅎ
    잘 보고 갑니다. ^^

  9. 블로기룸 2019.01.14 21:53 신고

    정보 감사합니당~

  10. 둘리토비 2019.01.14 22:37 신고

    "주상복합단지"에 대한 관점은 익히 듣고 알고 있었습니다.
    여기 포스팅을 자세히보니 굉장히 복잡합니다. 이리저리 따지고 꼼꼼하게 보아야 할 것이 많군요

  11. 죽풍 2019.01.14 22:47 신고

    도심에 장례식장이 있다니 썩 좋아 보이지 않는 부동산인거 같습니다.
    그래도 꼭 필요한 사람이 나타나겠지요.
    알찬 정보 잘 보고 갑니다.

  12. PinkWink 2019.01.14 23:13 신고

    미세먼지 조심하세요~~~^^

  13. 빗코 2019.01.14 23:46 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다~ 저는 아직 첫발도 떼지않았습니다만.. 임장이 불가능한 지방은 일단 생각도 안하고 있습니다. 포스팅에서 언급한 부분들을 금새 까먹을 것 같긴 합니다만... 일단 주복인데 주변에 대단지라면 조심해야 정도를 오늘은 기억해보도록 하겠습니다 ㅎ

  14. 호원이 2019.01.15 00:33 신고

    와..생각보다 하나하나 꼼꼼히 봐야되는군여..

  15. M의하루 2019.01.15 01:51 신고

    잘보고갑니다~ 좋은하루되세요~

  16. 施兒 2019.01.15 01:54 신고

    잘보고 갑니다
    오늘도 미세먼지가 많다고 하니
    건강 관리 잘하세용

  17. 2019.01.15 03:53

    비밀댓글입니다

  18. 꼬마별사탕 2019.01.15 11:11 신고

    경매에 대한 정보들을 매일매일 볼 수 있어서 너무 유익한거 같아요.
    투자할때 조심해야 할 것까지 알수 있어서 좋네요.
    라미드님의 포스팅 오늘도 잘 보고 갑니다.

  19. 핑구야 날자 2019.01.15 17:52 신고

    56평이 너무 저렴한데요~~ 역시 위치 차이는 있겠죠. 잘 보고 갑니다.

  20. 청결원 2019.01.15 18:44 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘 하루도 수고 고생 하셨어요~

  21. GeniusJW 2019.01.16 01:07 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    아무래도 장례식장 인근은 조금 꺼려질 것 같아요.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6013 임의경매 입니다.

달성군에 위치한 달성산업단지입니다. 논공로에 있어 논공산단이라고도 합니다.

산업단지인근에는 수요가 풍부한 아파트단지가 있기 마련입니다.

어떤 사연이 있는지 알아보도로 하겠습니다.


대구에서 창원쪽으로 한참 내려가다보면, 달성군이라는 곳이 나옵니다. 

달성공단이라고 불리는 산업단지가 있는 곳인데, 

이는 다른 말로 "수요가 풍부한 부동산 임대사업자에겐 좋은 투자처가 될 수 있는 장소다"라고 할 수 있겠습니다. 

주변 아파트 단지를 조사해보니, 공단이 들어선 것은 1980년 말 정도로 보입니다. 

아파트 단지들이 대부분 1990~1993년식 아파트였습니다. 

무슨 이유인지 고도제한이 있을 필요가 없는 지역인데 고층 아파트보다는 저층 아파트 위주로 지어져있습니다.

대구에 가보면 동대구 인근에 공군비행장과 민항기가 대구공항이 있긴한데,

이곳 달성과는 거리가 있을 뿐 아니라, 

비행기항로가 아닌지 달성쪽에서는 비행기를 구경하지 못했었습니다.

이건 좀 더 찾아봐야 알수 있을 것 같습니다.

아래 사진은 오늘 소개 물건 단지 입구입니다. 

오래된 아파트임에도 아주 깨끗한 것을 볼 수 있네요.



1. 물건개요

- 소재지 : 대구광역시 달성군 논공읍 남리 224 삼주아파트 제103동 제1층 제105호

- 용도 : 아파트

- 면적 : 43.83(약13평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 324세대/5동

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 없음

- 인근공급량 : 인근 달성 공단에서 유입되는 수요가 꾸준함


엘리베이터가 없는 아파트는 빌라와 마찬가지로 저층이 오히려 인기가 많습니다.

수요층이 넓어지기 때문입니다. 고층은 고령자들이 무릎아프다고 아예 보지 않습니다.

젊은 사람중에도 아무리 싸다해도 계단으로 짐올리는 수고 때문에 안보는 사람이 많죠.

그래도 1층은 약간 꺼리는데 방범문제도 있고, 사람들이 지나가다 들여다보는게 싫기때문이죠.

옛날 아파트를 가면 저렇게 향나무로 1층을 약간 가려주는게 많이 보이는데 오늘 물건도 마찬가지로

향나무가 베란다쪽을 덮어주고 있습니다.

매우 깨끗하게 잘 관리된 아파트입니다.




2. 지역분석

- 교통 : 버스 정류장

- 학교 : 논공초, 북동중, 북동초

- 편의시설 : 읍내 인근으로 다수

- 병원 : 읍내 인근 다수

- 공원 : 배산임수 지역임

- 지역 호재/악재 : 달성공단 인원 현풍으로 전입


단지입구쪽에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

단지 끝에 논공초, 북동중이 있어 학세권입니다.

앞쪽으로도 북동초가 있습니다.

500m정도 걸어가면 읍내가 나옵니다.

바로 옆, 청구, 성원아파트가 있는데 그 길을 따라 상권이 잡혀서 큰길까지 상권이 있습니다.

마트도 인근이니 마세권, 편세권도 다 갖고 있죠.

바로 뒷쪽은 등산로 입구로 숲세권, 좋은 장점을 많이 갖고 있는 아파트가 되겠습니다.

풍수지리적으로도, 뒤쪽은 산이고 앞쪽은 용호천이라는 개천이 흐르고 있습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자 점유


4. 임장조사

- 채광/조명 : 남향

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 확인 불가

- 화장실 보수 : 확인 불가

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


오래된 샤시입니다. 문을 열면 '끼이익~~'소리가 나는 오래된 샤시입니다.

주변을 보니 동일한 샤시가 보이는게 집수리가 안되었을 것입니다.

1층이면, 방범창에 샤시시공이 되어야 세입자를 받을 수 있을 것으로 보입니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-03-13

 소유권이전 

 최**

 62,000,000원 

 

 2015-06-12 

 근저당권설정 

 보현사신용협동조합 

 55,000,000원 

 

 2016-11-25 

 가압류 

 논공농업협동조합 

 33,746,301원 

 

 2017-08-29 

 임의경매개시 

 보현사신용협동조합 

 - 

 

 2017-08-30 

 가압류 

 와이케이대부 

 3,451,016원 

 


6. 시세조사

매매가 3900만원, 전세는 2000만원 수준입니다.

월세는 금액이 작아, 그 주변에서는 집값이 싸기에 전세로 거래가 되는 것으로 확인되었습니다.


직접 다녀보지 못하는 지방의 경우, 아파트와 오피스텔로 투자를 한정해야합니다.

빌라나 다가구주택 등 이해관계가 많이 얽혀있는 물건은 직접 방문해서 물건을 보기도 해야하고,

세입자를 만나 어떤 사람인지 어떠한 성향을 갖고있는지 등을

확인해둬야 명도에서도 우위를 잡을 수 있기 때문입니다.

물론 낙찰자가 계약관계에서 을의 지위가 아니라 갑의 지위이긴하지만 말이죠.

직접 가보지 못하는 아파트의 경우, 다방면, 다각도로 시세조사와 수요조사를 해야합니다.

KB부동산시세, 네이버 부동산 시세, 달성군청 인구 증감률 확인등을 통해 보다 세밀한 조사를 하도록 해야합니다.


로드뷰와 스트리트뷰로 몇번이나 들여다 봤는지 모를 정도로 들여다 보았던 물건이였습니다. 

동네가 깨끗하고 수요도 풍부, 편의시설도 지척에 있고 바로 옆이 초등학교와 중학교, 

산을 둘러싸고 있는 양지바른 곳에 위치한 멋진 아파트였기 때문이였기 때문입니다. 

입찰을 결정하고 임장을 가야지하고는 급작스럽게 생긴 가족행사로 입찰하지 못했지만, 

좋은 물건임이 틀림없습니다. 

1990년에 지은 아파트임에도 관리가 잘되어 매우 깨끗하고 

게다가 1층이라, 방범창만 잘해두면 전, 월세는 문제없는 아파트이다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 문moon 2019.01.08 09:41 신고

    경매에 대해서도 알아두면 쓸모가 있겠지요? ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. GeniusJW 2019.01.08 10:56 신고

    경매 아파트네요,
    잘 보구 갑니다.

  4. 버블프라이스 2019.01.08 11:13 신고

    상세한 분석글 잘 읽고 갑니다^^
    좋은 화요일 보내시길 바래요

  5. 못내밍 2019.01.08 11:35 신고

    경매는 진짜 어려운것 같아요ㅠ 이참에 알아두면 좋을것 같아요ㅎㅎ

  6. 꿍스뿡이 2019.01.08 12:05 신고

    부동산경매쪽의 글을 주로 올리시는군요ㅎ
    직접발로 뛰시며 임장을 하시는거 같습니다.
    앞으로 관심가지고 지켜보도록 하겠습니다 ^^

  7. 지노아빠 2019.01.08 13:17 신고

    경매정보 잘 보고 갑니다.

  8. 담덕01 2019.01.08 14:43 신고

    13평에 3,900만원 아파트도 있군요.
    지방이고 오래된 아파트라 확실히...
    주변에서 보던 아파트하고는 많이 다르네요. ^^;

  9. 잉여토기 2019.01.08 17:10 신고

    학교, 편의점, 마트 등도 다 가까워 살기 좋겠어요.

  10. M의하루 2019.01.08 19:11 신고

    잘보고갑니다~

  11. 까칠양파 2019.01.08 19:14 신고

    꼼꼼함이 필수일 거 같아요.ㅎㅎㅎ

    • 아무래도 꼼꼼함은 필요한 것 같습니다. 제가 덜렁되는 편이라 법원 직원분께 준비서류 부족으로 빠꾸(?)를 여러번 당했었죠.ㅎ

  12. 촉촉한칙촉 2019.01.08 20:09 신고

    경매가 주식시장보다 더 어려운것 같아요. 잘보고 갑니당

  13. CoolYong 2019.01.08 20:16 신고

    경매로 나온 건물들도 잘만하면 헐값에 살수 있다고 들었는데 ㅎㅎ
    달성공단 근처에서 근무하시는 분들은 이참에 좋은집 장만 하는것도 나쁘진 않겠는걸요?^^

  14. @산들바람 2019.01.08 22:16 신고

    경매는 평소 관심밖이었는데
    관심가져볼만 하네요
    잘보고 갑니다.!!

  15. 블랙IT 2019.01.09 00:03 신고

    잘 보고 갑니다.~
    오늘은 날씨가 살짝 더 추웠던거 같아요~
    건강조심하시고 편안한 밤 되시기 바랍니다.~

  16. ruirui 2019.01.09 01:55 신고

    경매 정보 잘 배워갑니다 ~^^

  17. Anchou 2019.01.09 03:03 신고

    내부 확인이 안되니 올수리할 경우의 수를 두고 봐야겠네요.
    외관은 깨끗한 것이 건물 자체에서 관리를 잘하는 곳인가 봅니다.
    친절한 권리분석 조금씩 잘배워갑니다.^^

  18. 청결원 2019.01.09 13:28 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    날이 많이 추워졌네요 건강 잘 챙기시고 좋은 하루 보내세요~

  19. 모빌리티$ 2019.01.09 14:43 신고

    돈있으면 좋겠네요.

  20. 핑구야 날자 2019.01.09 18:56 신고

    괜찮는 풍수를 가지고 있으니 거주 목적을 우선으로 한다면 더할 나위가 없겠어요

  21. H_A_N_S 2019.01.10 19:44 신고

    저는 가끔 빌딩이 통으로 넘어가 손바뀜을 하는 걸 보거나 대형 평수 고급 아파트가 경매에 넘어가는 걸 보면 가끔 왜 그들은 저 좋은 재산을 못 지키나 싶을 때가 있어요. 다들 사연이 다양하겠지요?

    • 등기부를 들여다보고 있으면, 참으로 다양한 사연들이 많이 나오죠. 대형평수고급아파트도 곧 포스팅되니 자주 방문해주세요ㅎ

경북과학고, 국민평형, 삼풍백화점, 성수대교, 우방아파트, 현대카드, 현대캐피탈

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 31020 임의경매 입니다.

이 물건은 경상북도 포항물건입니다. 제가 사는 곳에서 차가 막히지않고, 쭈욱 간다면 대략 4시간 반정도 걸릴겁니다.

이런 먼~ 지방물건은 임장가기가 사실 많이 부담스럽습니다.

온전히 손품으로만 확인하고 입찰해야합니다. 

입찰전에나 한번 가서 잠깐 물건의 외관이나 주변환경을 볼 수 있겠네요.

상세히 손품을 팔아 낙찰의 즐거움을 같이 맛보시죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


※ 약 1년 전, 물건입니다. 제가 블로그를 시작하기 한참 전, 물건으로 현재 어떻게 되었는지도 확인해보겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 용흥동 424-7 제일프리미엄타운 제14층 제1408호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 133,000,000원

- 최저가 : 65,170,000원(2회 유찰)

- 면적 : 84.91(25.7평, 공급 33평이라고 생각하시면 됩니다.)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 122세대 / 1동

- 주차여부 : 0.82대

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 인근 나홀로 아파트 두어개 더 있음, 언덕너머 약 2700세대 대단지 아파트


건물보존등기라는 것이 있습니다.

건물을 처음지어서 등기소에 처음으로 등록하는 것을 보존등기라 합니다.

보존등기가 1997년이면 건축자재가 좋고, 튼튼하게 지어졌다.

1994년 성수대교 붕괴와 1995년 삼풍백화점 붕괴사고로 건축자재와 건축법이 많이 강화 개정되어

단속에 본보기로 걸리면 안되는 시기였기에 건설업계에서 가장 신경을 많이 썼던 시기라고 합니다.

1997년에 지어진 아파트로 국민평형 33평형의 아파트가 최저가 6500만원에 나왔길래, 무조건 돈이 된다고 생각하고 분석에 들어갔습니다.

'건물도 깨끗하고, 지금은 지진이 나서 가격이 박살난걸거야'라고 생각하며 입찰을 계획했습니다.






2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장

- 학교 : 대흥초, 중, 경북과학고

- 병원 : 없음(우방아파트쪽)

- 편의시설 : 없음(우방아파트쪽)

- 녹지 : 학교주변으로 풍부

- 지역 호재/악재 : 큰길 바로 옆 나홀로 아파트, 입지가 너무 안좋음


가격이 저렴해서 들어와서 보게되었는데, 이 물건은 정말 입지가 안좋습니다.

학교가 바로 옆이니, 어째 안될까했는데...살면 정말 불편할 것 같습니다.

대흥초, 중학교 바로 앞에는 포항시에서 제일 큰 단지중에 하나인 용흥우방아파트란 단지가 있는데 편의시설에 여기에 밀집해있습니다.

이 인근은 아무것도 없습니다. 아파트 바로 옆에 아주 작은 슈퍼가 하나 있기는 편의점도 아니고, 불편할 것 같습니다.

용흥우방단지에서 음식배달이 오는지도 확인을 못해봤는데, 배달이 안되면 큰길 건너에 식당을 이용해야합니다.

게다가 큰길 바로 옆이라 아이들 키우기에는 위험한 곳으로 보입니다.


근린상가지역까지 가야 병원, 시장, 마트등의 편의시설이 있습니다. 걸어서 간다고 할 거리는 아닙니다.

더구나, 물건지가 평지인데 그지점부터가 언덕입니다. 

대흥중까지 언덕길을 오르고 우방타운부터 내리막입니다.

입지가 너무나 안좋습니다.







3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자



경매가 비교적 자주 이뤄지는 서울, 인천, 경기권에 비해 이외의 지역의 지방법원에서 작성되는 집행관의 현황보고서는 자세합니다.

점유자를 만날때까지 현장을 다니는 듯한 분위기를 느낄 수 있습니다.

현황보고서내에 '기타'란을 보면 '두차례 방문하였으나...', '세차례나 방문하였으나 점유자를 만나지못해...'이렇게 상세히 적어둡니다.

이번 물건은 그런 내용은 없네요. 

특이사항이 적혀있지않은 것으로 만족해야겠습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호로 보임

- 싱크대 : 양호할 것으로 사료

- 화장실 보수 : 양호할 것으로 사료

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


1408호는 첫번째사진에서 처럼, 붉은 동그라미를 친 부분입니다.

전체적으로 양호한 모습이고, 이정도 년수면 특이한 사람이 살지않은 이상 간단한 보수만한다해도 충분히 훌륭할 것입니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2005-08-22

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2016-05-11 

 근저당권설정

 현대캐피탈주식회사 

 117,600,000원 

 

 2016-08-25

 가압류 

 중소기업은행 

 8,816,135원 

 카드사업부

 2016-09-26 

 가압류 

 기술신용보증기금 

 163,000,000원 

 

 2017-04-17 

 임의경매개시결정 

 현대캐피탈주식회사 

 -

 

 2017-12-21 

 압류 

 경주세무서 

 


등기부를 보면 집을 살때 근저당을 잡았다가, 바로 갚습니다.

1~2년 뒤에 또 돈이 필요한 것인지 담보로 돈을 빌렸고 갚았습니다. 이렇게 빌리고 갚기를 몇차례...

2016년부터 갑자기 밀려듭니다.

급하게 현대카드 VIP 고객에게도 5.8%의 높은 이자를 받는 현대캐피탈에 돈을 밀렸다는 건, 급해서가 아닐까 합니다.

3달만에 가압류가 두건이 연이어 밀고 들어옵니다. 

이렇게 연체되어 현대캐피탈에서 임의 경매를 신청한 것입니다.




6. 시세조사

매매가 1.05억원, 전세가 7000만원으로 조사되었습니다.

월세는 매물이 없기도하고 거래된 흔적이 안보입니다.



7500만원에서 8000만원 정도로 낙찰받으면, 무조건 차액 발생하는 좋은 물건이라 생각했습니다.

포항에서 인기많은 국민평형(물론 포항뿐만이 아니지만,)에 깨끗한 외형을 갖추었기에 그리 생각했었습니다.

막상 안을 들여다보니, 장점보다 단점이 많아 보이고 장점일 것이라 생각했던 것들이 최대의 약점으로 보이게 되었습니다.


하지만 너무 싼 가격의 좋은 아파트이니, 묵혀두면 돈이 되겠지 생각이 듭니다.

오랫동안 묵힐 돈이 있다면 한번 과감히 사는 것도 좋을 것으로 판단됩니다.




▶ 입찰을 위해 준비를 다하고, 내려가야지 하다 갑자기 일이 생겨 입찰하지 못했습니다. 다행중 다행이네요



입찰자 7명, 최고가는 83,770,000원으로 감정가의 62.98%로 신고되었습니다. 최고가매수신고인은 포항에 거주하는 조**씨입니다.



여기서부터는 현재입니다. ◀


현재 거래는 전혀없는 상태입니다. 

역시나 나홀로 아파트라 거래가 잘 안 이뤄집니다.

추세를 보면, 하락추셉니다. 지속적으로 하락하고 있습니다. 

필터를 3년정도로 설정하고 보시면 그 하락폭이 더 큼을 알 수 있습니다. 




실거래가를 보면 2018.08에 13층이 11500만원에 거래된 걸 볼 수 있습니다.

하지만 잘 들여다보면 아래쪽에 거래가가 평균 1.01억정도 되는걸로 보입니다.

전세도 잘 안나갈 것이고, 월세 거래 흔적도 33평이 아니라 25평에서 보입니다.

8400만원에 낙찰을 받았는데, 급매로 9000 ~ 9500만원 정도에 내놓으면 자~~알하면 거래가 되겠네요.

아니면 아예 작정하고 올수리해서, 집값 제대로 1.2억정도 받을 생각으로 수리를 해보는 것도 방법입니다.


지금 생각해보면 입찰하지 않은 것이 다행입니다. 

가지고 있었다면, 갖고 있는 동안 매매도, 전세도 안나가 마음 고생하게 할 물건일 것으로 보입니다.


14층은 거래된 흔적이 안보입니다. 개인거래로 전월세 계약했거나, 직접 살기위해서 일수도 있습니다.

서울, 경기권은 집주인 거래사이트에서 찾아보면 대충 다 보이는데, 

포항에서는 어떻게 거래를 확인하는 지 방법을 찾아봐야겠습니다.











여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


강제경매, 동부센트레빌, 유익비, 줄눈시공, 차용증


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 6961 강제경매 입니다.


강제경매는 친한 친구끼리 특별한 양식없이 돈 빌린다는 차용증 하나로 돈을 빌려주고 돈 못받을 때 많이 나타납니다.

선의의 마음으로 빌려주고, 계속 돈을 갚지는 못하면서 왠지 맛있는 것도 사먹는 것 같고, 잘지내보이죠.

이런 강제경매의 경우는 채권자가 채무자의 사이가 매우 급속도로 나빠져있습니다.

채권자를 찾아, 연락처를 확보하면 많은 도움을 받을 수 있습니다.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.





1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 동구 화수동 2-7 미륭아파트 103동 3층 306호

- 용도 : 아파트

- 면적 : 49.83(18평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 560세대/14동

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 동부센트레빌, 삼두아파트 외 다가수주택밀집


어디서 본 곳인데 했더니, 송현동 삼두아파트를 분석하면서 가봤던 곳이였습니다. 아래 관련 글 참고해주시기 바랍니다.

이런 대기업이 자리잡고 있는 산단 옆의 대단지는 수요가 많아 임대하기에 좋습니다.

언제 발령이 어디로 날지도 모르기 때문에, 젊은 사람은 매매로 집을 사기보다는 전, 월세로 집을 계약합니다.

동부센트레빌은 인근에서 가장 최신이고 평형도 큰 좋은 아파트이니, 가격이 비싸고

주택은 싫고 하면, 이 근방에서는 삼두아파트와 미륭아파트가 적격이죠.

송현초등학교와 화도진중학교 바로 옆에 있고, 방이 3개있어 아이를 키우기에도 좋은 집입니다.

리모델링만 잘 해놓는다면, 젊은 세대로 받을 수 있고 오르기 딱 적당한 3층이므로, 전 연령을 다 커버할 수 있는 물건입니다.

옛날 아파트치고는 대규모단지인 560세대에 14동을 갖추고 있어, 거래도 활발하고 아주 좋은 물건입니다.


<연관글>


2018/12/04 - [권 리 분 석/아파트] - [아파트경매]2018타경509019_송현동_삼두아파트







2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 학교 : 송현초, 화도진중

- 병원 : 정문 상가

- 편의시설 : 정문 상가

- 녹지 : 단지내 조경

- 지역 호재/악재 : 화수화평주택재개발


아파트 단지의 규모가 큽니다.

층수가 낮아 세대수가 약간은 적은 편이지만, 낮은 층수에 이정도 세대수면 엄청나게 큰 아파트단지라 할 수 있겠습니다.

단지 정문 입구에는 규모가 큰 아파트상가가 자리잡고 있습니다.

고풍스러운(?) 입구 주차관리사무소도 있습니다.

상가 간판을 훑어보니, 단지 내 모든 편의를 충족할 수 있겠다는 생각이 들 정도로 입주상점의 배치도 좋고, 업종도 좋습니다.

단지 입구쪽에 버스정류장을 이용할 수 있고, 송현초등학교는 입구 횡단보도 하나만 건너면 도달할 수 있을 정도로 입지도 좋습니다.






3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자




4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


위 아래 사진에서와 같이 화이트샤시입니다. 베란다와 주방 모두했습니다.

위 아랫집을 보시면 더 극명히 차이가는데요, 저렇게 화이트샤시가 들어간 집은 마음먹고 리모델링한 것이라고 말씀드렸었습니다.

왜냐면 샤시가 리모델링 공사비중 6~7할을 잡아먹습니다.

예를들어 500만원 견적이라고 하면, 거진 350만원이 샤시 견적비용입니다.

이 대략적인 리모델링 비용에 대해서도 포스팅을 하면 좋겠네요.


샤시교체비용은 비용처리가 가능합니다. 양도세에서 빼낼 수 있는 금액이죠. 

유익비라고 해서 이러한 공사를 하고 나서 집의 가치가 올라갔다고 신고를 하는 것을 통해 그 비용만큼을 공제 받을 수 있습니다.

아무리 세금공제가 된다고하더라도, 비용이 너무 쎄니까 샤시시공이 되어 있는 집을 받는 것이 좋습니다.


이렇게 가장 큰 공사를 하면서 세부공사를 안할리는 만무합니다.

화장실도 최소 타일, 줄눈시공까지는 들어갔을 텐데, 제 생각에는 올수리일 것으로 사료됩니다.


주방 샤시 바꾸면서 필히 싱크대도 바꿨을 것입니다.

이런 집은 사야합니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2002-06-10

 소유권이전 

 권**

 - 

 

 2015-09-15 

 가압류 

 인천한마음신용협동조합 

 44,630,904원 

 

 2017-11-06 

 가압류 

 숭의신용협동조합 

 217,184,153원 

 

 2018-03-08 

 강제경매개시결정 

 숭의신용협동조합 

 

 



개인간의 거래물건이 아닙니다.

숭의신협물건입니다. 낙찰받아도 아무런 문제없는 깨끗하고 좋은 물건입니다.

낙찰받아 도배, 장판만 깨끗하게 한다면 시세차액을 두고 단기매매로도 가능할 물건입니다.



6. 시세조사

매매가는 1.25억원, 전세가는 1억원, 1000만원에 40만원으로 확인됩니다.

거래가 활발한 것으로 보아, 조사된 금액과 거의 유사하게 거래될 것으로 판단됩니다.





감평가가 1억 2천만원입니다. 9000천만원 정도에 낙찰받아 잘 운영하면, 시세차액도 볼 수 있을 물건이 아닐까 생각됩니다.


단지 규모도 크고, 학교, 편의시설과도 인접하고 있어 매우 입지가 좋은 편입니다.

올수리된 물건으로 추가비용도 크게 들어갈 일도 없으니, 저렴한 가격에 낙찰만 잘 받으면 더 없이 좋을 물건입니다.


다만, 소유자의 나이(1944년생, 만 74세)가 많습니다. 자식이 있으면 자식들에게로 가 보살핌을 받을 수 있는데 자식이 없다고 한다면?

갈데가 없다고 들어눕는다면?

명도에 난이도가 높은 아주 아주 어려운 물건일 수 있으니 그점 참고하시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


lh공사, 근린시설, 대부업체, 아이파크, 재개발, 주공아파트, 창포주공, 휴먼시아

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 1293 임의경매 입니다.


LH 공사의 휴먼시아와 주공아파트는 지역이 어디든간에 관심을 기울여볼 필요가 있습니다. 

단지가 커서 전월세도 잘받을 수도 있고, 나중에 재개발도 노려볼 수 있기때문이죠.


어떤 물건인지, 무슨 사연이 있는지 같이 들여다보시죠.





1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 창포동 645, 648 창포2단지 주공아파트 206동 2001호

- 용도 : 아파트

- 면적 : 59.76(18평)

- 건축연도 : 1994년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 1884세대/17동

- 주차여부 : 가능하지만 혼잡

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 1단지 1600세대, 두호주공 2000세대, 신축아파트 3000세대



제가 임장을 갔을때는 한참 공사중이였는데, 아는 지인분께 여쭈어봤더니 입주를 마쳤다고 합니다.


3000세대가 넘는 대단지가 바로 옆에 들어와서, 수요를 빼앗기지 않을까 생각이 들지도 모르지만 중대형 사이즈로 사이즈 자체가 틀리고 약간은 가격대가 있는 아파트라고 합니다.

주공아파트는 20평형으로 가격이 저렴하기때문에 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 마련하거나 전월세로 살기에 적합합니다.


59.76짜리 주공아파트 집은 투자 물건으로 최고라 할 수 있습니다.



2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 학교 : 창포초, 창포중

- 병원 : 큰길 건너편 아이파크인근

- 편의시설 : 큰길 건너편 아이파크인근

- 녹지 : 단지내 화단 잘꾸며짐

- 지역 호재/악재 : 2018년 신축아파트 3000세대 입주


1995년에 입주한 아파트로, 단지는 깨끗하게 잘 관리되어 있습니다.


주차공간이 넉넉한 편은 아닌 것으로 확인되었습니다.

토요일 정오에 다녀왔었는데, 이삿짐 사다리차가 길을 막고 있어서 그런지 단지 내 주차관리가 잘안되어서 그런지, 빠져나오는 데 고생을 했었습니다.

동마다 화단이 꾸며져있고, 206동 바로 옆에는 관리사무소와 아파트단지상가가 있었습니다.

세대수가 엄청나게 많은 아파트단지임에도 단지상가와 편의시설이 많이 부족합니다.

중간 규모 정도의 마트가 후문과 정문에 있지만, 세대수에 비해 한없이 초라합니다.


210동, 209동 앞쪽에 새천년대로라는 큰길이 있는데, 이 길을 건너면 번화가가 나옵니다.

이 번화가에 술집과 식당, 학원, 휴대폰 매장, 병원 등 다양한 근린시설이 모여있어 편리합니다.







3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 해야함

- 누수/결로 : 없음



복도식의 아파트입니다. 

이런 아파트의 양쪽 끝집은 집 현관문 앞쪽 복도를 창고처럼 사용할 수 있게 중문을 설치해두어 사용합니다.

본 물건도 마찬가지로 중문이 설치되어 복도를 창고로 이용하고 있는 것으로 확인되었습니다. 

물건 홍보시에 장점으로 가져갈 수 있는 요소지요.


하지만 건물의 꼭대기층, 외벽측에 붙어있는 호수라서, 냉난방비가 많이 나올 수 있겠네요.






5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-02-26

 소유권이전 

 이**

 92,000,000원 

  

 2014-02-26 

 근저당권설정 

 농협은행주식회사 

 87,600,000원 

 

 2017-02-14 

 근저당권설정 

 주식회사미래크레디트대부 

 15,000,000원 

 

 2018-02-26

 임의경매개시결정 

 농협은행주식회사 

 - 

 



소유자 이**씨가 살고 있는 물건입니다. 

포항시 집값이 최고 정점을 찍었을 때 매매를 통해 취득하였습니다. 

당시 가격으로는 적당했을 듯한데, 지금은 어림도 없는 가격이죠.


집 매매시 농협으로부터 근저당권을 설정하였고, 2017년에 또다시 근저당을 설정했습니다. 

대부업체에서 돈을 끌어썼는데, 안타깝게도 이자에 늪에 빠져버린 것 같습니다. 



6. 시세조사

역시나 대단지라 거래가 활발합니다. 그리고 단지내에서 가장 인기가 많은 제일 큰 사이즈입니다.

매매가는 7500만원, 전세는 6500만원, 월세는 2000만원에 20만원을 기준으로 잡으시면 되겠습니다.

전세가가 매우 높습니다. 낙찰받아서 바로 전세로 세입자를 받아도 좋을 물건입니다.




일전에도 주공아파트에 대해서 말씀을 드렸지만, LH공사에서 시공하는 휴먼시아, 주공아파트는 사두면 나중에라도 돈이 되는 것을 많이 봐왔습니다.

도시개발계획의 기본이 되는 곳이기 때문이죠. 전월세로 장기보유하면서, 나중에 부동산개발호재까지 얻게되면 금상첨화의 물건이 되는 것이죠.


남부 산업도시인 거제, 통영, 울산, 창원시에 비해서는 덜하지만, 포항도 아파트 매매가가 아주 박살이 났습니다.

게다가 최근 2~3년동안 지진으로 몸살을 앓아온터라 조심스럽긴하지만, 계속해서 거래가 있는 점, 집값이 주변시세만큼만 빠졌기에 더이상 빠지지 않는다는 점이 매력적입니다.


다만 이 물건은 단지내에서 그닥 좋은 향은 아닙니다.

남향 건물이 주를 이루는데, 사이사이 끼어 있는 동향아파트입니다.

동향아파트의 경우는 블라인더가 없으면 TV가 안보일정도로 빛이 쏟아져 들어옵니다.


나머지 부분은 기본적인 수리만으로도 훌륭한 물건이 될 수 있기에 강추하는 물건입니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. Wontae Kim 2018.12.13 22:16 신고

    좋은 자료 공유해주셔서 감사합니다.

    • Wontae Kim님,
      방문해주셔서 감사합니다.

      보다 더 좋은 콘텐츠로 찾아뵐 수 있도록 하겠습니다. 자주 방문해주시면 감사하겠습니다.

강제경매, 병방시장, 병방초, 안산초, 임학역, 차용증


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 508207 강제경매 입니다.


강제경매는 은행과 같은 금융기관이 아닌, 개인대 개인간에 차용증과 같은 양식으로 계약하고 돈을 빌려주고 이를 돌려받지 못할때 주로 발생합니다.


금융기관의 경우, 근저당권이라는 확실한 권원이 있기에 임의경매로 신청하면 바로 경매개시결정이 나오고, 경매가 진행됩니다.


개인과 개인간 계약일 경우, 서로가 친분이 있는 사이로 서로 믿고 돈을 빌려주는 경우가 많습니다. 


채권자는 좋은 마음으로 돈을 빌려주었는데, 채무자는 이자도 지급도 안하고 돈을 갚지도 않고, 왠지 채무자는 잘지내는 것 같은데 돈을 안갚네...하면서 점점 관계가 안좋아지게 됩니다.


채권자가 차용증과 같은 증서를 내밀며 강제경매를 신청할텐데, 차용증서에 대해 법원이 권리가 있다고 판결을 내릴때까지 경매허가는 나지 않습니다.


채권자, 채무자 모두 지칩니다. 과연 무슨 사연으로 강제경매까지 왔는지 다함께 들여다보시죠.  





1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 계양구 임학안로6번길 28, 5층503호(임학동, 샘앤샘)

- 용도 : 아파트

- 면적 : 43.165(13평)

- 건축연도 : 2003년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 19세대/1동

- 주차여부 : 0.52대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 연식 오래된 저층아파트 다수


임학역 4번출구로 나오면 번화가가 나옵니다.


번화가라기보다는 술집이 나옵니다.


꽤 오래전에 이 번화가를 벗어나 도로를 하나 건너면 병방시장이라는 재래시장이 나옵니다.

그곳 근처에 임장을 나온적이 있어 이번 물건지 위치에 대해선 선명이 기억이 납니다.

구획이 안되어 있고 복잡한 빌라촌을 많이 돌아다니다 보니,

이제는 이렇게 깨끗하게 구획정리되어 있고 잘 정돈된 아파트단지 인근에 오면 위치가 한눈에 다 들어옵니다.


그중 그 주변에서는 신식(?) 건물이니 당연히 눈에 띄일 수 밖에요.


또한 주변엔 나홀로 아파트가 많이 있습니다.


건물을 기준으로 서쪽은 안산초, 동쪽은 큰길을 건너 병방초가 있습니다.


거리상으로는 병방이 가까워보이지만, 저 도로가 왕복 6~8차선되는 길입니다.

초등학생이 혼자 다니기엔 위험합니다.


학교배정도 아마 안산초가 아닐까 생각됩니다.


번화가이다 보니 인근 공원이 없어 삭막합니다. 또한 번화가 메인도로에서 한두집을 안쪽으로 가야만 집이 나타납니다.



2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 50m 이내 임학역

- 학교 : 병방초, 임학중, 안산초, 계산고

- 병원 : 20m 번화가

- 편의시설 : 번화가 바로 옆 아파트

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근


교통이 매우 좋습니다.

임학역까지 성인걸음으로 넉넉히 5~6분이면 됩니다.

윗쪽 나라약국쪽, 임학역 방면, 아랫쪽 늘푸른약국쪽으로 가면 모두 광역버스정류장이 있습니다.

교통이 좋아서 유동인구가 많고 역시나 상권이 잘 형성되어 있습니다.


늦은시간에 가봐도 사람이 많이 지나다니는 것을 볼 수 있습니다.

술집도 많이 있어 시끄러울 수 있지만 본 물건은 상가건물 하나 안쪽에 위치하고 있어서 번화가 접근성이 좋으면서, 주거환경으로도 좋습니다.



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


사진에서와 같이 꼭대기층입니다. 꼭대기를 살때는 반드시 옥상을 확인해야봐야합니다.

나홀로아파트, 빌라의 경우는 별도로 관리되기 어렵습니다.

옥상과 같은 공용시설이 관리가 잘안됩니다.

시공이 제대로 안되어 누수가 발생할 수도 있습니다.

옥상을 자기 집의 일부로 사용할 수 있는 장점이 있지만, 물이 센다면 물이 벽을 타고 스며든다면 낭패가 아닐 수 없습니다.

옥상에 우레탄(고무느낌의 바닥재) 시공이 잘되어 있는지 확인이 필요합니다.

옥상에 문이 잠겨있는 경우가 많은데, 개방되어 있었고 우레탄 시공이 잘되어 있었습니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-11-20

 소유권이전 

 정**

 90,000,000원 

 

 2014-11-20

 근저당권설정 

 주식회사국민은행 

 75,600,000원 

  

 2018-06-07

 강제경매개시결정 

 이** 

 - 

 


이처럼, 개인간의 거래일 경우가 많습니다. 개인이 아닌 경우 강제경매는 주로 가압류를 통해 경매로 나오니 이점 참고하시고 경매 즐기시면 됩니다.



6. 시세조사

매매가는 1.3억원, 전세 1.0억원, 월세 3000만원에 45만원으로 거래되고 있음으로 조사됩니다.




역시 나홀로 아파트라 빌라와 같이 시세확인 쉽지않습니다.

반드시 공인중개사무소 3곳 이상 들러 가격문의를 해봐야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

번화가 인근 교통이 발달한 지역이라 신혼부부가 살기에는 정말 좋은 위치가 아닐까 합니다.

주변 상권을 운영하는 젊은 신혼부부를 타겟으로 하면 좋겠네요.

낙찰받아 센스있게 수리하여, 신혼부부를 타겟으로 물건을 홍보하면 매매하기 좋을 단기매매 물건으로 좋을 것 같습니다.

하지만, 5층은 노년층은 받을 수 없음을 반드시 기억해야합니다.

걸어오르기만해도 힘듭니다.

마트에서 장이라도 봐서 올라갈라치면 정말 힘들죠.






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2018.12.11 11:50 신고

    실제 물건으로 포스팅을 하시는군요 ㅎ

  2. 그냥사이다님, 안녕하세요
    네, 제가 직접 낙찰받은 물건이나 사려고 했던물건을 올려둡니다.ㅎ

GTX, 권리파악, 김포공항역, 김포도시철도, 등기부, 롯데캐슬, 운정신도시, 한강신도시

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 2160 임의경매 입니다.


최근에 다시 주목받고 있는 뜨거운 감자중에 하나인 김포 한강신도시입니다. 

한때 경매인의 무덤이라고 불렸던 한강신도시가 다시 재조명되면서, 관심을 갖고 있었는데 제 관심검색조건에 걸려 들어왔습니다.


무슨 사연이 있는 물건인지 같이 들여다보시죠.





1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 김포시 김포한강11로 275, 한강신도시롯데캐슬 309동 14층 1402호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 535,000,000원

- 최저가 : 535,000,000원

- 면적 : 122.847(39평) /공급 47평

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 1136세대/14동

- 주차여부 : 1.49대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드아파트 대단지 5000세대 이상



한눈에 봐도 깨끗하고 볕도 어마어마하게 잘 들어올 집입니다.


단지내 정원도 멋지게 해뒀고요.


단지밖을 벗어나도 중간에 개천이 흐르게 설계되어 있어 가는 곳곳이 다 공원이요, 정원입니다.




2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장

- 학교 : 청수초, 김포제일고

- 병원 : 500m 번화가

- 편의시설 : 500m 번화가

- 녹지 : 단지내 정원

- 지역 호재/악재 : 2019년 7월 김포도시철도 개통, 김포공항역 이용 (트리플 역세권)5호선과 9호선 공항철도 환승 이용 가능



이제껏 저평가되었던 가장 큰이유는 교통이였습니다.


서울로의 접근이 얼마나 좋은가 였는데, 도시철도가 곧 개통이 됩니다. 아무리 그래도 멀기는 멀죠.


하지만 서울로 가는 교통편이 있다는 것은 서울로 출퇴근하는 직장인의 수요를 가져올 수 있는 것이죠. 발전가능성이 높은 곳입니다.


발전가능성이 높다는 것은 결국 집값이 오른다는 것이겠죠?




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(백**)

- 전입일자 : 2017-07-11

- 확정일자 : 2017-07-11

- 배당요구 : 2018-04-17

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 1,250,000원


세입자 없었던 것을 임차인 백**씨의 보증금으로도 알 수 있습니다.

500만원에 125만원입니다. 시세보다도 많이 쌉니다.


소유주가 시세대로 전, 월세를 받고 싶었으나 쭈욱 공실로 있었을 가능성도 있습니다.


임차인 백**씨는 보증금을 돌려받는 데 전혀 문제되지도 않습니다.

그냥 이사가는게 귀찮을 뿐이죠. 아마 가압류권자들이 집으로 수없이 찾아왔을 수도 있습니다.

임장시 벨을 누르면 욕을 할지도 모르겠네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-18

 소유권이전 

 이**

 - 

 

 2016-06-15

 3번 근저당권설정 

 서울우유협동조합 

 420,000,000원 

 

 2016-11-03

 6번 근저당권설정 

 조** 

 200,000,000원 

 

 2017-11-08

 (1) 가압류

 장** 

 10,205,479원 

 

 2017-11-08

 (2) 가압류 

 박** 

 10,205,479원   
 2017-11-08 (3) 가압류   정** 10,205,479원  
 2017-11-08

 (4) 가압류 

 임** 10,205,479원  
 2017-11-08

 (5) 가압류 

 김** 10,164,384원 

 2017-11-08

 (6) 가압류 

 정** 10,136,986원 

 2017-11-10

 가압류 

 조** 

 100,000,000원 

 

 2017-11-17 

 가압류 

 석** 

 30,410,958원 

 

 2017-11-22

 가압류 

 안** 

 29,000,000원 

 

 2017-12-08 7번 (1) 근저당권설정  고** 500,000,000원  

 2017-12-08

 7번 (2) 근저당권설정 

 김**

 450,000,000원 

 

 2017-12-21 

 가압류

 중소기업진흥공단 

 29,934,979원  

 

 2018-01-08

 6번 근저당권 가처분 

 중소기업진흥공단  

 - 

 

 2018-01-08

 7번 (1) 근저당권 가처분  

 중소기업진흥공단

 - 
 2018-01-08 

 7번 (2) 근저당권 가처분   

 중소기업진흥공단 

 -  

 2018-01-18

 6번 근저당권 가처분

 기술보증기금

 - 

 2018-01-18

 7번 (1) 근저당권 가처분   기술보증기금 - 

 2018-01-24

 7번 (2) 근저당권 가처분     

 기술보증기금 

 -  




집이 문제가 아니네요. 보존등기 2014년 물건인데, 등기사항전부증명서가 14페이지가 넘습니다. 


소유주 이**씨는 1976년생으로, 최초 근저당의 채권자가 서울우유협동조합으로 나옵니다. 

아무래도 유업쪽 관련된 시설 사업 또는 우유배달 지점을 운영하던 사람이 아닐까 생각이 듭니다. 

2017년 11월 가압류를 신청한 6인의 권리신고금액이 거의 같습니다. 

배당우선순위가 가장 높은 임금채권으로 신고하지않은 걸로 보아, 소유주 이**씨에게 투자한 사람들이겠죠? 아니면 작은 대리점 점주들일 수도 있겠네요.


3번 근저당권이 말소기준권리로, 이후 설정된 모든 권리는 말소됩니다. 

복잡해보이지만, 낙찰자가 인수할 권리가 하나도 없는 깨끗한 물건입니다. 

이전글에서 가처분은 피하는 것이 좋다고 했는데, 후순위가처분중 건물철거에 대한 가처분은 순위에 상관없이 막강한 소유권을 무력하게 만들어버립니다. 

하지만 본 물건의 가처분은 근저당권에 대한 가처분으로 선순위 근저당권에의해 말소되는 권리로 무시하셔도 됩니다.


이렇게 등기사항전부증명서를 볼때는 시간의 순서대로 정리해두시면 권리파악이 쉽습니다. 

물론 이렇게 시간으로 정리를 하려면 소유권 사항을 표기하는 갑구와 소유권이외의 사항을 표기하는 을구를 왔다갔다하면서 시간을 확인해야하지만, 

그정도 수고야 소중한 내 돈을 지키는데는 해야하지 않겠어요?



6. 시세조사

분양가가 5.4억원내지는 5.5억원이였는 것으로 보입니다. 

많이 하락하진 않았지만, 아직 가치를 제대로 인정받지 못하는 것 같습니다. 

교통이 좋아진다고 하니 상승하겠죠.

매매가는 5.0억원으로 감평가보다 낮습니다. 전세가는 3.6억원, 월세 3000만원에 130만원입니다.

5.5억원을 투자해서 산집이 계속 가치가 낮아지고, 전월세도 잘 안나가면서 이자만 내는 것만으로도 힘들었을 텐데, 

원리금균등상환까지 닥쳐버리게 된다면...이런 시나리오를 예측할 수 있겠네요.



6. 시세조사를 보시면 한때 경매인, 부동산 투자자의 무덤이라고 불리울 정도로 암울한 한강신도시의 성적표를 보여주고 있네요. 

당시 함께 시작한 제 2기 신도시가 크게 성공한 곳이 없지만, 

파주운중신도시와 한강신도시는 교통대책도 마련하지않은 채 집 지어올려 엄청나게 욕을 먹었었죠. 


이제서야 교통이 좋아진다는 소식과 함께, 한강신도시가 다시 주목받기 시작했습니다. 

그래서 관심지역이였죠. 한강신도시는 2012년에 지어진 고급브랜드 아파트촌입니다. 

동네 중간에는 개천이 흐르고, 살기좋은 도시로 만들어놨습니다. 

교통이 좋아지면 가치를 인정받아 매매가도 상승하고 더 살기좋은 곳으로 변해갈 겁니다.

파주 운중신도시도 GTX소식과 함께 다시 주목받으며 집값이 눈에띄게 상승하고 있습니다. 

한강신도시도 곧 좋은소식을 줄 것이라고 생각합니다. 


오랜기간 돈이 묶일 수 있는 곳이니 투자보다는 실거주로 검토해보시는 걸 추천드립니다.






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


래미안, 망포역, 신동수변공원, 신동카페거리, 신영통, 아이파크, 영통마크원, 트레이더스, 힐스테이트

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 507157 임의경매 입니다.


동탄에서 집으로 오는 길에는 꼭 영통을 지나게 됩니다. 늘 지나는 길목에는 현대산업개발이 야심차게(?) 만든 특이한 아파트대단지가 나타납니다.

망포역 주변 신영통이죠. 

아이파크, 힐스테이트, 래미안 단지가 어마어마하게 펼쳐져있습니다. 


그중 트레이더스 바로 옆에 위치한 래미안 영통마크원입니다.

트레이더스를 끼고 있는 사거리의 각 모서리 블럭 아파트가 평당 1700~2000만원 사이인데, 가장 먼저 지어진 래미안이 단지수가 적어서인지 평당 1200만원 수준입니다.

물건도 물건인데, 왜 업계 1위 래미안의 평가가 낮은 지 궁금해집니다.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 수원시 영통구 신동 939 래미안영통마크원1단지 제104동 제1층 제102호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 410,000,000원

- 최저가 : 287,000,000원

- 면적 : 84.94(34평)

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 367세대/5동

- 주차여부 : 1.27대

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 힐스테이트 입주, 아이파크 입주예정


지도는 영통과 신영통으로 보시면 됩니다.

망포동쪽으로가 신영통이고, 벽적골두산 그러니까 망포역 3, 4번 출구쪽 그 위로가 다 영통이죠.

영통쪽은 1997년 청명역 부근에서, 해마다 지어 2001년 망포역 벽적골두산까지 지어진 아파트로 보시면 되고, 인프라가 끝내줍니다.

수원에서는 좋은 학군으로 광교, 동탄신도시쪽으로 삼성전자 직원들이 이사하기전까지는 최고였었습니다.

지금도 물론 살기 좋은 곳입니다.

이제 20년차되는 아파트임에도 가격도 좋습니다.

역시 교통과 학군의 힘이죠.


망포역쪽은 2010년즈음해서 지어진 아파트로 채워져있습니다.

2012년부터 친한 선배가 살고 있어서 망포역에서 뜨문뜨문 두어서너 차례 만났는데, 매번 갈때마다 많이 바뀌고 있는 곳입니다.

처음에는 횡~하더니, 힐스테이트 입주하고나니 완전 처음본 곳으로 변해있더군요.

청명역에서부터 분당선라인으로 찬찬히 차를 몰아보시면 뭔가 업그레이드, 업그레이드, 업그레이드 컴플리트...그런 느낌을 받으실 겁니다.

제가 개인적으로 선호하는 브랜드인 래미안 아파트가 그 분당선 라인에 애매하게 발을 담그고 있는 그런 모양입니다.

2013년에 지어진 래미안아파트라, 더 말해무얼하겠습니까?




2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 망포역 1.6km(전력 질주 역세권)

- 학교 : 곡반초, 화홍중

- 병원 : 망포역 인근

- 편의시설 : 망포역 인근

- 녹지 : 단지내 공원, 신동수변공원

- 지역 호재/악재 : 아이파크 대단지 입주예정, 아직 계속 아파트 건설중, 삼전협력사 단지 인근


주변에 편의시설이 없습니다.

망포역까지 가야만 무언가가 있습니다. 바로 옆 신동카페거리가 있지만 아직 많이 부족한 상태입니다.

계속 커질 것이고, 상권이 형성되면 최고의 입지로 바뀌겠죠.

하지만 지금은 뭐 없네. 이런 분위기입니다. 지하철역과의 거리도 애매한 편입니다.


1.6km면 성인 보통 걸음으로 20분가량 걸립니다.

그런데 문제는 최단거리로 걸어가면 왕복 12차선은 되어보이는 그 대로변으로 가야하는데, 먼지마셔가면서 역까지 전력질주하면 하루종일 힘들 것 같습니다.


또한 워낙 큰 대로라, 마크원 1, 2단지에는 소음방지벽이 설치되어는 있지만, 소음이 없을 수 없겠죠.


또하나 치명적인 단점이 학교가 없습니다.

배정 초등학교가 곡반초인데, 신동수변공원을 건너, 좀 내려가면 나오는데 아이들만 다니기에는 위험해보입니다.

지도상으로도 느끼셨겠지만 약간 섬같은 느낌입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


자이와 래미안은 단지내 공용시설을 아주 멋지게 잘 만들기로 유명하죠.

동네가 워낙 대로변 바로 옆이고, 주변에 아무것도 없어 그런지 더 예쁘게 잘 꾸미기에 노력한 것 같습니다.

저층에는 검은색 샤시로 포인트를 줬는데, 선호하지 않는 저층에 살아도 마당이 있는 집같은 느낌이 들겠네요.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-01-16

 소유권이전 

 김**

 - 

 

 2014-01-16

 근저당권설정 

 주식회사국민은행 

 282,840,000원 

 

 2015-10-02 

 근저당권설정 

 중소기업은행 

 240,000,000원 

 채무자 이**

 2018-05-30

 임의경매개시결정

 중소기업은행 

 -  


저는 경매신청자가 국민은행인줄 알았는데, 다시들여다보니 중소기업은행이였네요. 

'이러면, 나가린데...' 영화 신세계에서 최민식씨가 죽기전에 뱉은 대사가 생각나네요.

순위가 빠른 큰형님 국민은행이 모두 배당받고 중소기업은행이 배당을 받습니다. 아주 조금을 말이죠. 



6. 시세조사

올해(2018.01)초만 해도 4.2억원에 거래가 되었습니다. 

힐스테이트가 5월인지 6월경에 입주를 했는데, 

그때부터 조금씩 올라 현재 거래되는 물건은 4.9억원정도에 거래되고 있습니다. 


참, 저층 물건은 거래시세에서 10%를 제하시면 됩니다. 


이 사건물건은 1층인데, 대충 4.5억원이 시세가인 듯 합니다. 

전세는 4억원, 월세는 5000만원에 110만원정도로 확인됩니다.




전에도 말씀드렸지만 저는 크은~~집에 살고 싶은 생각이 있습니다.

국민평형인 34평 물건으로 시세보다 싼 것으로 판단해서 투자용으로 검토했었습니다.

낙찰받아 전세를 받으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

왜냐면, 부동산시세는 그 주변 시세를 따라가는 경우를 많이 봐왔기 때문에 힐스테이트와 아이파크 가격수준으로 따라 붙으면, 5억정도는 되어야 할 것이라고 생각한 것이죠.

신동카페거리도 아직 활성화가 안되었지만, 활성화되면 가격상승에 좋은 밑거름이 될 것입니다.

하지만, 투자를 포기한 결정적 이유는 교통의 불편함과 학교입니다.

이 두가지가 해결되지않는다면, 결국에는 집값이 하락하게되어 있습니다.

나중에 좋은 물건을 또 만나겠지하고 말았습니다.


입찰기일, 110%정도에 낙찰되었습니다.

4.51억이면, 최고가매수신고인이 좀 쎄게 부른게 아닌가 싶은 생각도 들긴합니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




1기신도시, 동국제강, 동부센트레빌, 동인천역, 삼두아파트, 송현동주공1차, 송현초, 송현파출소, 신혼부부, 평촌

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 509019 임의경매 입니다.

한눈에 봐도 깨끗하고 좋은 물건입니다. 처음 사진을 봤을 때, 좀 후진 지역인가 했었습니다.

그런데 로드뷰로 보자마자, '아 이건 사야하는 물건인데...'란 생각이 들 정도로 깨끗하고 좋은 물건이였습니다. 

로드뷰로 보시면 햇볕이 정면으로 내리쬐는 시점에 찍혀있습니다.

이 물건은 아파트 대단지 물건으로 낙찰만 받으면, 금새 팔리는 또는 세입자 받을 수 있는 물건이란 생각이 들었습니다. 

어떤 물건인지, 어떤 사연이 있는지 같이 들여다보시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 동구 화수로 21, 5동 5층508호(송현동, 삼두아파트)

- 용도 : 아파트

- 면적 : 41.31(12평)

- 건축연도 : 1987년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 432세대/3동

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 동국제강 방향으로 아파트 단지 다수, 다가구 밀집



아래 지도상 송현초등학교 바로 옆이 바로 삼두2차 아파트입니다.

송현동부센트레빌, 송현동주공 1차 대단지 아파트가 위치해있습니다.

센트레빌 아파트 옆에 있는 송현파출소를 지나면 바로 어마어마한 규모의 현대제철과 동국제강이 펼쳐지네요.

중봉대로를 따라 항구를 끼고 있는 산업단지입니다.

산단이 있는 곳은 안정적인 근로자의 수요가 많기 때문에 임대수익을 노리는 저에게 정말 매력적인 좋은 지역입니다.

삼두 1차 아파트 동인천역과는 약간 더 가깝긴 하지만, 구획이 어지럽게 되어있는 것으로 보입니다.

삼두1차도 좋지만, 2차가 더 매력적으로 보입니다.






2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장 다수, 650m 이내 동인천역

- 학교 : 송현초, 화도진중

- 병원 : 10m 큰길 번화가

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 풍부, 바로옆 공원, 아파트단지 내 공원

- 지역 호재/악재 : 화수화주택재개발지역


화수화주택재개발지역이 지정되어 있습니다.

삼호1차 아파트 바로 옆으로 아래의 지적도상 128로 표기되어 있는 거북이 등껍질처럼 보이는 부분입니다.

하지만 삼두아파트쪽은 너무나도 깨끗하고, 잘 정돈되어 시세차액을 많이 볼 수 있는 지역은 아니래도, 산단으로부터 수요가 꾸준히 있을 지역입니다.



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수(판상형, 동간 간격 우수)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 부분보수

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


저는 1기 신도시 안양 평촌에서 신혼을 보냈습니다.

1기 신도시는 1992년도에 대거 입주를 했는데 그보다 5년전에 만들어진 아파트입니다.

그래서 느낌을 알고 있습니다.

집 내부구조와 느낌, 아파트 인근의 느낌이 어떨지 감이 옵니다.

사진상으로도 볼 수 있듯이 나이에 비해 깨끗한 외형을 볼 수 있습니다.

주차장을 따라 심어둔 수목도 느낌이 비슷하네요.

매우 좋은 위치에 좋은 아파트입니다.

평형도 신혼부부가 지내기 딱 좋은 크기네요.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 1998-05-06

 소유권이전

 권**

 - 

 

 2006-12-19

 소유권이전  

 전** 

 -

 증여  

 2017-03-03 

 근저당권설정 

 한화손배보험주식회사 

 80,500,000원 

 

 2017-04-03

 근저당권설정 

 조이크레디트대부금융 

 24,000,000원 

 

 2018-06-22

 임의경매개시결정 

 한화손해보험주식회사 

 - 

 



6. 시세조사

사건물건은 삼두아파트 2차입니다.

1차 물건까지 합치면 대략 700세대, 보전등기 시점인 1987년에는 대단지급이였을 것 같습니다.

지도상 아파트 단지가 형성된 곳은 구획정리가 깨끗하게 되어있고, 상권과 조화롭게 구성되어 있습니다.

1기 신도시보다 시기가 대략 7~8년 앞선 신도시네요.

바로 옆에는 동국제강, 현대제철이 자리잡고 있어, 세입자 수요도 높고 아주 좋은 아파트입니다.

단지안에 화단도 꾸며져있고, 주차구획도 선명한 것으로 보아 관리가 매우 잘되고 있습니다. 외벽도 깨끗하네요.

오래된 아파트지만, 리모델링을 하면 완전 초인기 물건으로 변신시킬 수 있는 아주 좋은 아파트입니다.

조사된 시세는 매매 1.0억, 전세 8000만원, 월세 1000만원에 40만원을 받을 수 있는 물건입니다.

중요한 점은 올해만해도 거래가 매우 활발하다는 것입니다.

세대수와 공단 근로자 수요가 많기 때문이죠.



이 물건을 발견한 당시는 제가 2개의 물건을 동시에 낙찰받아, 정리하고 있는 시점이였습니다.

세입자로부터 보증금 받으면, 바로 입찰해야지하고 있었는데 여건이 여의치 않아 입찰하지 못한 물건입니다.


좋은 물건입니다.


소유주가 점유하고 있는 물건으로 명도도 손쉬울 것이고, 리모델링 견적만 여러군데로 부터 받아, 수리만 깨끗이 잘하면 정말 최고의 물건이 아닐까 생각이듭니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



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