안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 32184 임의경매 입니다.

경매를 하시게 되면 권리분석을 위해 등기부를 보면서 

다양한 상황을 생각하게 되어 있습니다.

소설가가 되는 것이죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



천호국민아파트라고 검색되는 물건입니다. 물건을 사진으로 대충 봤을때 건물외벽에 페인트칠 상태도 깨끗해보이고, 녹색으로 포인트도 줬기에 보존등기한지 얼마 안되는 좋은 물건이겠구나 했습니다. 역시 화장발, 사진발이죠. 다시보자 화장발, 사진발입니다. 약간만 확대해서 봐도 정말 오래된 방범창이 보이실 겁니다. 제가 어렸을 때 자주 보던 방범창 형태입니다. 녹이 안흘러내리는 게 신기할 정도입니다. 이거 뭐야~하면서 들여다보다 보니, 괜히 아버지가 생각나네요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 남구 중흥로114번길 20, 201호(상도동, 천호국민주택)

- 용도 : 아파트

- 면적 : 39.96(12평)

- 건축연도 : 1987년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 40세대/1동

- 주차여부 : 가능(15개 가량 확인됨)

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 취약

- 인근공급량 : 소규모아파트 3동, 다가구주택



2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장

- 학교 : 신흥초

- 병원 : 200m 큰길

- 편의시설 : 부족

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(앞건물에 가려져 그늘져있음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


구글스트리트뷰, 2015년


다음 로드뷰, 2018년


보존등기가 1990년보다 오래되어 있는 집은 반드시, 샤시를 확인하시기 바랍니다. 이전에 소개해드린대로 샤시 수리가 돈이 가장 많이 듭니다. 해당 건물 2층에 화이트샤시, 그러니까 샤시시공을 한 집이 보입니다. 주방쪽이 샤시시공한 것으로 확인되기에 베란다도 되었겠지...도박꾼이 자기가 쥔 마지막 패를 확인하는 것을 쪼으기라고 하던데, 저도 쪼으기 하듯이 201호쪽으로 가까이 가봅니다. 제발, 제발...1층에서 올려다보려는데, 그나마 다행입니다. 거무스름한 샤시, 레일쪽 파손이 많아서 끼이익~소리가 나는 문일테지만, 그래도 양호합니다. 이런 물건은 대부분 싱크대와 화장실을 손봐야할 것 입니다. 뭐 대충 깨끗한데, 싸게내놓지하시면 안됩니다. 반드시 수리를 해야지만 세입자를 받을 수 있습니다. 수리비가 너무 많이 들기 때문에 싸게 낙찰받아서, 수리없이 바로 급매로 내놓는게 좋습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 1991-06-29

 소유권이전 

 고**

 - 

 2014-01-15 

 근저당권설정 

 대구은행 

 36,000,000원 

 2017-04-19 

 가압류 

 효성캐피탈 

 23,735,596원 

 2017-07-24 

 가압류 

 경북신용보증재단 

 20,000,000원 

 2017-07-31 

 가압류

 우리카드  

 8,958,185원 

 2017-08-09 

 가압류 

 농협캐피탈 

 115,864,653원 

 2017-09-20 

 임의경매개시결정 

 대구은행 

 - 


등기부를 들여다보니 취소선이 많이 있습니다만 깨끗한 물건이였습니다. 을구상 근저당권이 하나만 설정된 물건이죠. 을구엔 취소선이 상당히 많이 있는데, 2001년 2000만원, 2002년 1000만원 근저당을 설정했다가 말소했습니다. 소유자 고**씨(1955년생)에게 자식이 두명이 있을 것이고, 각각 01학번, 02학번으로 학교를 보낸 것을 예상됩니다. 2008년에 2000만원 가량 근저당이 설정됩니다. 큰아이가 대학원으로 진학하거나, 어학연수을 보내지않았을까 생각이 됩니다. 어디까지나 제 예상입니다. 여기까진 빌리고 갚고가 잘 이루어졌습니다. 그러다 2014년, 3600만원 근저당이 설정됩니다. 이 금액은 대충 자녀가 결혼하는데 쓴 돈이 아닐까 생각해봤습니다. 작년에 다니던 회사에서 명예퇴직을 했을 것이고, 모아둔 돈은 없고 이자 발목을 잡아 결국 경매로 나오지 않았나 사료됩니다. 가슴이 먹먹합니다. 얼마전에 알게되어 듣는 노래가 있습니다. MC Sniper / 인생 (Feat. 웅산), 뮤직비디오와 함께 들어보십시오. 훌쩍이게 되실겁니다. 정말 안타깝습니다.


6. 시세조사

매매가는 6300만원, 전세 4000만원, 월세 1000만원에 35만원을 받을 수 있는 것으로 조사됩니다.

인천, 수원, 포항, 통영, 거제 등과 같이 대규모 공단이 있는 곳은 급여가 안정적인 근로자가 있기 때문에, 월세 수요가 항상 있습니다. 제가 주로 잡는 곳이지 저곳이 다가 아닙니다. 산단이 있는 도시는 모두 해당됩니다. 산단이 있고 그 인근에 아파트나 주거용 시설이 있으면 그 부동산은 월세를 받을 수 있는 물건이 됩니다. 단, 이번 물건과 같이 수리비가 과하게 잡히는 물건은 낙찰받으실 때 다시한번 꼼꼼히 손익계산을 해보시기 바랍니다.


방심하고 있었는데 등기부를 보면서,

이야기를 만들다보니 욱~해버렸습니다.

등기부를 보면서 많은 상상을 해봐야합니다.

말도 안되는 상상은 지양하고 현실적이면서,

왠지 있을 법한 이야기로,

그럴싸한 이야기로 만들어서 분석을 해보면,

놓치고 있었던 부분도 다시 확인하게 됩니다.

열심히 살아온 한 베이비부머 세대 한 가장의

안타까운 모습인 것 같아서 마음이 아픕니다.

투자용 물건으로 들여다보다가 배보다 배꼽이 더 클

수리비가 예상되어 입찰하지 않은 물건입니다.

소유주 명도 때도 왠지 집 비워달란 말 꺼내기 힘들 것 같습니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.02.12 06:58 신고

    천호국민아파트라고 검색되는 물건이군요?
    오늘도 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^
    기분좋은 화요일 되세요

  2. 그냥사이다 2019.02.12 07:50 신고

    스나이퍼 노래는 꼭 찾아들어봐야겠습니다.

    소설도 자주 써봐야 적중률(?)이 올라가더라구요 ㅎ

    잘 보고 갑니다 ^^

  3. 공수래공수거 2019.02.12 11:15 신고

    녹색칠을 한게 너무 드러나 보이네요..

  4. 빗코 2019.02.12 14:05 신고

    녹색칠은 거의 CG가 아닌가 싶은 느낌의 도드라짐이네요 ㅎ
    포스팅을 읽으면서 노래를 언급하셔서 개그인가 했었는데 정말로 안타까운 마음이 담긴 말씀이셨군요.
    경매물건이 안타까운 사연이 대부분이 아닐까 싶은데요.. 안타까운 사연이 느껴지시면 입찰 피하시나요? ㅎㅎ 명도의 어려움을 판단하실 때 감정적인 부분도 고려하시는지 문득 궁금해지네요 ㅎㅎ

  5. 주님한놈더갑니다 2019.02.12 17:22 신고

    ㅈㄱㄴ

  6. 모피우스 2019.02.12 20:50 신고

    가슴이 먹먹해집니다.

    집은 한 가족의 역사가 담겨 있죠

  7. 콘룡 2019.02.13 00:40 신고

    어김없이 좋은 정보 감사합니다 ~~~

  8. 모모의 가사노동 2019.02.13 01:46 신고

    잘보고갑니다.
    좋은하루되세요.

  9. ddoddok 2019.02.13 08:29 신고

    스토리 때문인지 공감가네요. 가상이기는 하지만 왠지 그럴 것 같은. 요덕에 자세히 보게 됐네요~

  10. GeniusJW 2019.02.13 23:26 신고

    에효~~
    정말 사연들이 많지요,ㅠㅠ

  11. 성짱 2019.03.03 11:36 신고

    글을 읽다보니 마음이아프네요..ㅜㅜ 공감하고감니다

  12. 도미킴 2019.03.03 12:15 신고

    ㅠㅡㅠ

  13. 로샤 2019.03.03 12:54 신고

    좋은 글 감사합니다 ㅜㅠ..

  14. 슈프림리뷰츄츄미니 2019.03.03 15:00 신고

    정보 감사합니다

  15. 근쨩 2019.03.03 19:31 신고

    좋은 글 잘 읽었습니다

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 13471 임의경매 입니다.

실거주로 대형평수의 브랜드 아파트를 찾아보다

청라에 롯데캐슬이 눈에 띄였습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


게시글 중 아파트는 실거주용과 투자용 두가지 물건이 있습니다. 저는 옛날부터 큰집에서 살고 싶은 생각이 있어, 검색 설정의 시작금액을 높이 하다보니 과하게 비싼 물건이 나옵니다. 살수 있으면 좋겠지만, 이와같이 좋은 집은 거의 감정평가금액으로 나오거나 그보다 더 높게 낙찰이 됩니다. 그래도 우리 꿈이라도 멋지게 꿔보시죠. 뭐 청라가 그렇게 멋진 곳이 아니긴 하죠? 제 기준 가장 멋진 곳은 광교입니다. 집 자체도 좋고, 주변환경도 좋고, 서울 접근성은 말해무얼하나요. 판교나 광교 이곳에서 살고 싶은데, 이곳은 투기지역으로 검색 제외지역입니다. 낙찰받아도 대출이 안나오는 곳이니, 아예 쳐다도 보지않죠. 이번 정권이 지나면 또다시 부동산 정책이 완화되지 않을까 기대해봅니다. 이야기가 옆길로 샛네요. 멋져보이는 이 물건을 한번 들여다보도록 합시다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 청라커낼로 252, 102동 1902호(경서동, 청라롯데캐슬)

- 용도 : 아파트

- 면적 : 113.75(35평)

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 828세대/7동

- 주차여부 : 1.96대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 청라신도시 번화가 중심단지



앞선 글에서 청라에 위치한 오피스텔을 소개한 글이 있습니다. 처음 가봤을 때 전체적인 분위기, 거기서 느꼈던(?) 감동은 글솜씨가 변변치않아 다 표현하지 못했지만 어느 정도 끄적였었죠. 청라신도시로 진입하는 메인도로로 차를 타고 가면 맨 처음 보이는 것이, 엑슬루오피스텔과 롯데캐슬오피스텔 요 두개가 보입니다. 둘다 40층 이상의 높은 건물이죠. 이 롯데캐슬 오피스텔 옆을 보면 고급스러운 롯데캐슬아파트가 펼쳐집니다. 그 한 블럭의 핵심위치를 롯데건설이 다 가져간 것이죠. 그 블럭의 시작은 롯데마트와 롯데캐슬오피스텔, 그 옆쪽으로 롯데캐슬 아파트가 쭈욱 늘어서 있습니다. 롯데마트에서 커낼로를 흐르는 개천을 건너는 다리를 건너면 홈플러스가 있습니다. 다양한 편의시설이 모두 이곳 주변에 모여있습니다. 


2. 지역분석

- 교통 : 서울접근성 떨어짐, 단지주변 광역버스정류장

- 학교 : 도담초

- 병원 : 번화가

- 편의시설 : 5분거리 번화가

- 녹지 : 단지내 공원, 커넬로

- 지역 호재/악재 : 7호선 연장선 사업가시화, 쓰레기 소각장 확장 움직임



처음 차를 몰고 청라로 갈때, 길을 잘못 들어선 줄 알았습니다. 설마 이런 곳에? 생각을 하면서 계속 갔었죠. 항구를 계속 지납니다. 컨테이너를 싣고 지나가는 트럭, 탱크로리, 레미콘 등등 갖가지 큰 차들을 피해가면서 한참을 달려가면 어렴풋이 도시가 나타납니다. 처음 가보시면 섬같다는 생각이 들겁니다. 공단과 항구같은 시설물을 지나고 도착하면 수풀이 우거진 멋진 마천루의 빌딩들이 솟아있는 것이 제게 엄청 신선하게 다가왔습니다. 임장한다고 한참을 돌아다니다가 목이 말라 편의점에가서 물을 사마시고 건물에 있는 공중화장실을 갔는데, 비데가 있더군요. 공중화장실에서 비데를 만날 수는 있는데, 글쎄요. 좋게보려니 다 좋게 보여서랄까요? 청라에 대해 좋은 이미지로 남아있습니다. 청라신도시 만들기전부터 그곳에서 근무하신 지인분이 계서서 여쭈어보니, 청라는 쓰레기소각장이였다고 합니다. 그옆에는 검단신도시, 검암신도시가 있는데 이곳이 쓰레기매립지였고, 쓰레기를 소각하던 곳은 청라였다고 하더군요. 커낼로의 개천이 멋지더란 말을 했더니, 쓰레기가 흐르던 썩어있던 땅을 파내어 만드는 과정을 다 본 사람으로 그곳에서 살고 싶지않다고 단호히 말씀해주시더군요. 콩딱지를 떼어내고 다시 돋보기로 스윽~들여다보니 쓰레기 소각장에 대한 기사와 확장이 승인났다는 기사가 보이네요. 커뮤니티에 들어가 게시글을 확인해보니 새벽에는 쓰레기냄새와 탄냄새가 스믈스믈 올라온다는 글도 보이네요. 자, 물건은 객관적으로 보도록 노력합시다. 잘 안되네요.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**, 타***)

- 전입일자 : 2018-02-02

- 확정일자 : 2018-02-02

- 배당요구 : 2018-07-13

- 보증금 : 2500만원



말이 안되는 금액입니다. 5.5억짜리 집입니다. 이집을 전세로 2500에 세입자를 받는다는 것은 말이 안됩니다. 등기부상 소유주 심**씨(1973년생)의 이전 집은 송도하버뷰입니다. 송도에서 비싼 집중 하나죠. 송도하버뷰를 팔고, 이 물건으로 들어온 것이죠. 그런데 2명의 세입자에 2500만원에 전세를 줬다는 건 말이 안됩니다. 가장임차인 냄새가 납니다. 2018년 현재 인천시 우선변제금(방빼기)은 3400만원입니다. 이전에는 2700만원이였는데, 어찌해도 도저히 사이즈가 안나오니 우선변제금이라도 건져보자는 심정으로 지인 두명에게 부탁하여 전입, 확정일자를 받은 것이 아닌가 하는 의심이 드네요. 돈이 많았던 사람(?)은 법에 대해서도 어느정도 알고 있을 가능성이 높습니다. 명도가 어려울 수 있습니다. 참고하시면 좋겠습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 :우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-03-27

 소유권이전 

 심**

 564,050,000원 

 2014-03-27 

 근저당권설정 

 농협은행

 342,930,000원 

 2016-07-07 

 근저당권설정 

 농협은행 

 80,400,000원 

 2018-01-30 

 가압류 

 중소기업은행 

 68,150,000원 

 2018-02-19 

 가압류 

 신한은행 

 73,863,860원 

 2018-02-23 

 가압류 

 신용보증기금 

 265,000,000원 

 2018-02-23 

 가압류 

 한국무역보험공사 

 180,000,000원 

 2018-03-23

 가압류 

 국민은행 

 189,116,308원 

 2018-05-08

 임의경매개시결정 

 농협은행 

 - 


이렇게 가압류가 한달 간격으로 잡히는 것은 주로 돌려막기일 가능성이 높습니다. 중소기업은행, 신용보증기금, 한국무역보험공사가 채권자로 보이는데, 채무자 심**씨는 회사를 운영하던 사람인 것으로 사료됩니다. 또한 세입자로 권리신고한 김**, 타***씨는 심**씨 회사의 직원으로 밀린 임금을 받을 수 있는 방법이라며, 심**씨가 알려준대로 하고 있는 것이 아닐지 모르겠네요. 


6. 시세조사

매매가 5.7억, 전세 4.2억, 월세는 3000만원에 130만원 이상을 받을 수 있는 것으로 조사됩니다.


롯데는 그룹 자체가 부동산 대박기업으로 유명하죠.

싸게 부지 매입해서 뻥튀기 시켜 파는 것으로

그룹 자산을 불린 것으로 유명하죠.

제가 살던 곳에서도 롯데캐슬은 그 지역에서

제일 좋은 입지를 선점했던 것 같습니다.

그래서인지 제 기억 속에서 롯데캐슬은 고급아파트란 이미지가 있습니다. 이번 청라 롯데캐슬 물건을 보면서

그 이미지는 더 좋게 굳어질 것 같습니다. 허나 이 물건을 가지려면 가장임차인으로 보이는 세입자와의

기싸움(물론 가장임차인이 아닐 수도 있습니다.)에서 지지않아야 합니다.

가장임차인이라면 세입자 겨우 걷어내면,

소유주가 떡~하니 버티고 앉아있을 수도 있습니다.

임장을 가서, 세입자를 반드시 만나보고

충분히 이야기하고 조사하여 입찰해야만 합니다.

저라면 아쉽지만 입찰하지 않을 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. kangdante 2019.02.10 08:04 신고

    경매정보 잘 보고 갑니다
    관심있는 분에게는 유용한 정보일 것 같아요.. ^^

  2. 휴식같은 친구 2019.02.10 13:00 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 보내세요.

  3. 귀요미디지 2019.02.10 14:39 신고

    경매 이야기 잘보고가요
    즐거운 일요일 오후시간 되세요 ^^

  4. 까칠양파 2019.02.10 15:39 신고

    모든 일이 다 그러겠지만, 역시 꼼꼼히 두루두루 다 살펴봐야하는군요.
    즐거운 휴일 보내세요.ㅎㅎ

  5. luvholic 2019.02.10 18:48 신고

    롯데캐슬은 확연히 으리으리하네요.
    지은지도 오래 되지 않았고, 위치도 좋구요.
    허나 엮인 다른 상황들을 설명해 주셔서
    입찰하지 않은 이유가 충분히 납득이 됩니다.ㅎㅎ

  6. 제나™ 2019.02.10 19:24 신고

    충분한 조사와 정보수집후에 입찰여부를 결정해야 하는 군요. 잘 봤습니다 좋은 저녁되세요~ ^^

  7. 버블프라이스 2019.02.10 20:28 신고

    오늘은 경서동 롯데 캐슬 매물이군요? 덕분에 잘 보고 갑니다^^ 편안한 일요일 저녁시간 되세요

  8. ruirui 2019.02.10 20:55 신고

    경매 정보 잘 배워갑니다 ~
    편안한 밤 되세요 ~^^

  9. 모피우스 2019.02.10 21:42 신고

    잘 못하면 큰일 날 수 있는 물건으로 보입니다.

  10. 로안씨 2019.02.10 21:43 신고

    글 잘 읽고 갑니다.
    이번주는 날씨가 많이 춥습니다
    감기조심하고 새로운 한주를 화이팅하게 시작합니다.

  11. 유하v 2019.02.10 21:47 신고

    자세하게 분석해 놓으셨네요. 꼼꼼하게 잘 알아봐야 할듯 합니다.

  12. 둘리토비 2019.02.10 22:23 신고

    이런 부동산매물들이 상당한 악영향을 주는 것 같습니다.
    "집"의 존재가치가 그저 허무한 투자성의 부분이니....별 느낌이 없습니다~

  13. *저녁노을* 2019.02.11 05:23 신고

    따져보고...살펴보고...해야하는 부동산인 듯...

    잘 보고 갑니다.

    즐거운 한 주 되세요^^

  14. pennpenn 2019.02.11 07:19 신고

    경매 정보 잘 보았어요.

    벌써 2월 중순입니다.
    월요일을 상큼하게 시작하세요.

  15. 공수래공수거 2019.02.11 07:20 신고

    이런 집은 좀 주의를 해야겠네요.. ㅡ,ㅡ;;

  16. 봉리브르 2019.02.11 07:38 신고

    유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    활기찬 한 주 보내세요^^

  17. 그냥사이다 2019.02.11 07:53 신고

    주말 잘 보내셨는지요?
    제가 봐도 가장임차인일 가능성이 높은 것 같습니다. ㅎ
    저돈 주고 빌려줄 곳이 아닌 것 같습니다 ㅎ 뭐 신발장 정도? ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^

  18. 빗코 2019.02.11 15:45 신고

    가장임차인인 경우 오히려 실제 임차인이 아니니 호재로 볼 수 있는 것 아닌지요? 입찰경쟁자가 줄어들 요소로요. 실제 점유자가 채무자이지만, 이런 가장임차인 놓는 형태로보아 명도가 어렵다고 판단되서 그런 것인지요?
    월차임 금액은 높은데 수익률 계산까지는 해볼 자신이 없고.. 오히려 쓰레기 냄새라는 것이 좀 많이 신경쓰이네요.
    생생한 물건에 대한 자세한 분석 감사드립니다 ㅎㅎ

    • 가장임차인은 점유자가 조금이라도 돈받아내려고 심어두는것입니다. 이집은 채무자 점유가 아니고, 세입자라고 권리신고한 외국인1인과 내국인1인이 점유하고있습니다. 근데 주변시세보다 엄청싸게 임대했고 기간도 이상해보여서 집주인이 가장임차인심어둔것같다는 생각이들어서요. 돈있는사람이 작정하고 달겨들면 골치아프거든요, 그래서 지레겁먹고 더좋은 물건찾기로하고 포기한것이죠, 좋은 물건은 얼마든지많거든요ㅎ

  19. 큐리오시티 2019.02.15 16:41 신고

    경매에 관심있는분들은 정말 라미님 블로그
    매일 와야합니다!

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 142207 임의경매 입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.



삼산동은 인천과 부천의 경계부분으로, 신도시급으로 묶을 수 있을 정도로 도로 구획도 잘되어 있고, 편의시설도 잘 갖춰져있습니다. 예전엔 출장이 잦은 편이였는데, 인천공항쪽으로 갈 때 항상 볼 수 있었던 곳이였습니다. 그 부근쯤에서 한번 차가 막혔던 것으로 기억이납니다. 부평IC인지, 부천IC인지 정확히 기억나지 않지만 그곳을 지나면서 신식 농수산도매시장이 큰 규모로 지어져있어서, 눈에 들어왔었죠. 경인고속도로에 바로 붙어있는 광명13차 아파트입니다. 최고층 6층의 90년대 지어진 아파트로 인근의 같은 규모의 아파트 대단지가 있어 투자가치가 있는 물건으로 판단되어 검토하게 되었습니다. 함께 들여다보도록 하겠습니다. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 삼산동 359 광명아파트 1동 102호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 139,000,000원

- 최저가 : 97,300,000원

- 면적 : 57.87(18평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 456세대/6동

- 주차여부 : 0.61대

- 건물방향 : 정남향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호(입구 경비실)

- 인근공급량 : 광명12차, 현대아파트 등 유사규모 아파트 단지 다수



2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 사거리 버스정류장

- 학교 : 삼산초, 부일중

- 병원 : 단지앞 사거리 번화가

- 편의시설 : 사거리 번화가

- 녹지 : 부족(경인고속도로 외벽)

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주



4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(동간 간격 넓음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 시트지 작업필요

- 화장실 보수 : 부분수리

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-07-11

 소유권이전 

 이**(상속)

 - 

 2016-07-25 

 근저당권설정 

 신한은행 

 72,000,000원 

 2018-01-15

 가압류 

 케이비국민카드 

 7,594,333원 

 2018-01-26 

 가압류 

 아주캐피탈 

 26,731,760원 

 2018-03-07 

 가압류 

 케이비캐피탈 

 28,348,225원 

 2018-04-16 

 가압류 

 비엔케이캐피탈 

 33,112,103원 

 2018-05-15 

 임의경매개시결정 

 신한은행 

 59,520,966원 


전형적인 카드 돌려막기입니다. 소유자 이**(1970년생)씨는 음**(1929년생)씨에게 상속을 받았습니다. 음**씨는 이름으로 미뤄보아 모친인 것 같습니다. 상속을 받아 그 집에서 그대로 살고 있는 것으로 나와있습니다. 음**씨 소유 당시에는 근저당 설정이 없는 상태였는데, 상속받으면서 바로 근저당권을 설정한 것입니다. 소득이 없는 것인지, 무리하게 어딘가에 돈을 쓴 것인지는 모르겠습니다. 1년 반이 지난 시점, 2018년 1월부터 카드사 연체로 인한 가압류가 붙기 시작합니다. 통상 가압류까지는 3차례 정도는 유예기간을 주니, 2017년 9월부터 연체가 시작되지 않았나 생각됩니다. 케이비국민카드 760만원으로 시작되네요. 아주캐피탈에서 고리로 돈을 빌려,  카드값 막기를 했을테고, 신용도가 더 떨어진 3월에는 좀 더 높은 이자내야하지만 어쩔 수 없이 또 다른 캐피탈사를 찾아갔네요. 케이비캐피탈, 원금에 이자가 점점 붙어서 커져가는 모습을 볼 수 있습니다. 아무리 어렵더라도 카드돌려막기는 결국 파산의 지름길임을 명심하시면 좋겠습니다.


6. 시세조사

시세는 매매 1.4억, 전세 9500만원, 월세 1000만원에 50만원정도인 것으로 확인됩니다.


간간히 시세보다 높은 금액대로 거래가 이뤄지는 물건을 볼 수 있는데 높은 금액에 거래된 물건을 막상 가서보면, 올수리가 되어있습니다. 오래된 아파트에 올수리된 물건은 그 수리비만큼 매매가의 상승을 가져옵니다. 최근에 본 비지니스 모델중 하나가 경매로 집을 저렴하게 낙찰받아서 인테리어를 하는 친인척에게 올수리를 맡기고 비싼가격에 매매하는 그런 형태입니다. 이미 경매하시는 많은 분들이 이렇게 다들 하고 계십니다. 그중에서도 저는 핑크팬더 김재범님의 책을 보고 좀 더 진지하게 꿈꾸게 되었죠. 제가 꿈꾸는, 꼭 갖고 싶은 비지니스 모델이죠. 리모델링만 어떻게 해결되면 잘 될 것 같은데, 모든게 마음먹은대로는 안되네요.


어렸을 적, 저도 이와 유사한 형태의 저층으로

지어진 주공아파트에 살았습니다.

제가 미취학이였을 때니, 이보다 더 나이가 많은 건물이였겠네요.

이때 지어진 아파트는 동간 거리가 넉넉하여

앞동에 햇볕이 가려지거나 바람이 안통하거나 그런 일이 없습니다.

또한 주차장의 차량 대수도 많고

주차라인도 넉넉히 그려져 차가 상할 일이 없죠.

물론 단지외 차량이 진입하여 내집 주차장 마냥 사용할 수 있으니

관리실을 둬서 관리가 잘된다면 말이죠.

광명 13차 아파트는 단지 입구에 관리실이 있습니다.

차량 출입통제가 가능하고, 깨끗하게 관리되고 있음을 알 수 있습니다.

박스로 보이는 물건이 있는데, 택배로 보이네요.

이런 물건은 사두면 전월세로도 수익이 나고,

플러스 알파로 집값의 상승도 볼 수 있는 물건이라고 생각합니다.

깨끗한 샤시가 제법 많이 보입니다.

올수리하여 임대수익을 올려보시는 것도 좋을 것 같은 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 이전 댓글 더보기
  2. 핑구야 날자 2019.02.09 12:27 신고

    삼산동에 있는 체육관에 가본 기억이 나는군요~~ 잘 보고 갑니다.

  3. 동건참치 2019.02.09 12:29 신고

    오~~~ 좋내요. 이제부터 편하게 라온님이라고 부를게요.

  4. 유하v 2019.02.09 12:30 신고

    긴 연휴가 얼마전이었는데 또 주말이네요ㅎ 즐거운 시간보내세요^^

  5. 빗코 2019.02.09 12:32 신고

    경매 잘하시니 리모델링 사업모델이 탐나실만도 합니다. 다음 단계가 생각되는 시기이신가 봅니다~ 저는 언제쯤 첫발을 뗄런지요 ㅎㅎ;;
    친인척이 리모델링 하면 좋은 것 같긴한데, 믿을만한 사람이 아니면 회사다니면서 이런 비즈니스모델을 구축하기엔 신경이 좀 많이 쓰일 것 같습니다.
    라드온님 즐거운 주말 되시길 바랍니다^^

  6. 참교육 2019.02.09 12:51 신고

    잘 보고 갑니다. 행복한 주말 보내세요....^^

  7. 낭만ii고양이 2019.02.09 14:17 신고

    좋은정보잘보고갑니다~ 즐거운주말되세요~^^

  8. 휴식같은 친구 2019.02.09 14:34 신고

    평가액이 높은건 역시 올 수리군요.
    잘 보고 갑니다.

  9. 작은흐름 2019.02.09 14:37 신고

    오늘도 잘보고 공감 꾹! 누르고갑니다~

  10. 행복사냥이 2019.02.09 15:04 신고

    점점 경매에 대해 알아 갑니다.^^ 잘 보고 갑니다.^^

  11. 히티틀러 2019.02.09 15:09 신고

    옛날 아파트들이 많이 낡긴 했지만, 동 사이 간격은 확실히 넓더라고요.
    요새 나오는 건 진짜 앞집 다 들여다보일 정도로 다닥다닥...
    그렇게 평수가 넓은 거 같지는 않지만 그래도 아파트인데, 월세가 저렴하네요.
    1000에 50이면 서울에서는 원룸 월세 정도 밖에는 안 되는데요.

  12. 문moon 2019.02.09 15:15 신고

    그래도 좀 깨끗해보이는 아파트네요.
    근저당과 가압류가 많이 붙어서 어떤지는 잘모르겠구요.. ^^
    좋은 하루 되세요~

  13. 버블프라이스 2019.02.09 16:54 신고

    오늘은 삼산동 광명아파트 매물이군요?
    언제나 꼼꼼한 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^
    마음 편안한 주말 보내시길 바래요 라드온님

  14. 제나™ 2019.02.09 20:20 신고

    임대수익을 올리기에 적합한 물건이 바로 이런 물건이군요. 올수리하면 더 잘 나갈 거 같은 느낌이 들어요~ 잘 배우고 가요~!!

  15. Block Assembler 2019.02.09 21:24 신고

    방문 감사드려요!! 좋은 글 잘 보고 갑니다 :)

  16. 호원이 2019.02.09 21:52 신고

    대충 위치 알것같네요ㅎㅎ근처가본적이 있어서

  17. 담덕01 2019.02.09 22:22 신고

    저는 아직 경매 경험도 없어서...
    늘 그 종잣돈 마련이 문제네요. ^^;

  18. GeniusJW 2019.02.09 23:32 신고

    구조가 독특하네요,
    잘 보구 갑니다~~ㅎㅎ

  19. H_A_N_S 2019.02.10 00:23 신고

    모든 경매엔 유쾌한 스토리는 없는 것 같아요. 상속받아서 잘 유지했으면 하는 생각이 드는 물건이네요. 정보와 함께 교훈도 얻고 갑니다ㅎㅎ

  20. 施兒 2019.02.10 01:06 신고

    어디에서 맣이 본 건물이다 했는데
    저희 동네군요 ㅋㅋ

  21. 공수래공수거 2019.02.10 07:14 신고

    카드 돌려 막기는 결국 파멸입니다.
    안타깝네요..

GTX, 경남아너스빌, 동탄1, 등기부, 반석산, 반송동, 솔빛마을, 솔빛초, 시범단지, 위자료, 홈플러스

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 3921 임의경매 입니다.

이전 앞글에서도 몇차례 말씀드렸던 것처럼

대형평수는 주로 제가 실거주를 위해서 찾는 물건입니다.

좋은 입지의 대형평수의 브랜드아파트, 기대를 갖고 등기부를 열어봤다가

바로 닫아버렸죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


동탄1 물건입니다. 실거주 목적으로 알아보던 중, 반송동 바로 중심에 있는 솔빛마을이였습니다. 다른 신도시아파트도 마찬가지겠지만, 동탄1에 아파트 단지는 초등, 중학교를 끼고 있습니다. 동탄 중심인 홈플러스 주변 시범단지를 최고로 치고, 그 주변으로 밖으로 퍼져나가면서 순위가 매겨진다고 보시면 됩니다. 제 기준에서는 시범단지보다 더 좋다고 평하는 곳이 바로 이 솔빛마을입니다. 우선 제가 넓은 집, 방이 많은 집을 찾다가 보니 시범단지보다는 외곽에 있는 집들이 먼저 검색 됩니다. 솔빛마을은 40평하고 45평 크기의 물건 두개의 사이즈가 있습니다. 처음에 등기사항전부증명서을 해석하면서 이혼하여 위자료를 집을 넘겨받는 것으로 해석했었는데, 몇차례 다시 들여다보니 소유주께서 투자용으로 구매를 하신 것으로 확인했습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 반송동 132 동탄솔빛마을경남아너스빌 406동 504호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 510,000,000원

- 최저가 : 357,000,000원

- 면적 : 128.4145(39평)

- 건축연도 : 2007년

- 방개수 : 4/2

- 세대수 : 622세대/7동

- 주차여부 : 1.06대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 반송동 대형평수 단지



2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 버스정류장

- 학교 : 솔빛초, 솔빛중(단지안에 있음)

- 병원 : 102동 윗쪽 번화가

- 편의시설 : 번화가 인근

- 녹지 : 반석산 근린공원

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

소유자는 황**씨로 이름만으로 추정했을 때 제**씨의 아내인 것으로 보입니다. 제**씨가 주식회사 피에스엘이란 업체를 담보로 은행에 돈을 빌린 것으로 미뤄보아, 대표가 아닌가 생각이 듭니다. 주식회사 피에스엘을 검색해보니, 동탄 부근에 위치한 산업단지 내 반도체설비장비 제공업체였습니다. 회사가 갑자기 어려워져서 망한 것인가도 생각해보았는데, 가지고 있는 집을 팔아도 충분히 임의경매를 취하(치하)할 수 있습니다. 담보설정금액이 너무 작기 때문이죠.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-07-20

 소유권이전 

 황**

 478,000,000원 

 2015-08-09 

 근저당권설정 

 삼성생명보험 

 403,200,000원 

 2015-11-27 

 근저당권설정

 산은캐피탈 

 36,000,000원 

 2017-07-04 

 압류

 화성세무서 

 - 

 2018-02-22 

 임의경매개시결정 

 산은캐피탈 

 - 


소유자 황**씨는 이미 솔빛마을에 살고있는 사람이였습니다. 같은 동 27층에 살고 있던 사람인데, 5층으로 옮기고 싶었던 것인지 아니면 급매로 나온 물건을 산 것인지 정확히는 모르겠습니다. 다만 남편인 제**씨는 27층에 집을 두고 있고, 아내 황**씨는 소유권이전을 했습니다. 근데 근저당권을 보면 채무자가 남편 제**씨인 것을 알 수 있습니다. 투자 목적으로 산 것으로 사료됩니다. 남편이 운영하는 피에스엘이라는 회사로 근저당권을 설정하여 돈을 빌리고 그 권원에 따라 임의경매로 나온 것을 알 수 있습니다. 허나, 근저당금액이 3600만원입니다. 이런 경우, 선순위 근저당설정권자인 삼성생명보험주식회사에서 4억이란 돈을 보전하기 위해서, 가만있질않겠죠? 이런 경매의 경우, 취하될 가능성이 매우 높습니다. 경매신청자의 채권금액이 높지않기 때문에 선순위 권리자가 대위변제해버리거나 채무자가 친인척, 지인에게 돈을 빌려서 채무변제하여, 경매취하를 해버릴 가능성이 높습니다. 
어쨌거나 저쨌거나 잘 정리만 하면, 2015년에 4.78억을 주고 산 이 물건은 GTX-A노선 호황을 엎고, 대략 1.0억정도 올랐겠네요. 두채를 갖고 있으니 얼마만큼 벌었는지 대충 계산이 나오겠죠? 돈 버는 분들은 돈보는 안목이 있는 것 같습니다.


6. 시세조사

매매가는 5.5억, 전세는 3.9억으로 확인했습니다.


최근에 1700만원 올랐다고 네이버부동산에 나오네요. 네, 맞습니다. 입지도 좋고, 집도 좋습니다. 올라도 정상이라고 생각됩니다. 매매가는 최근 거래가 기준으로 6.09억원입니다. 하지만 저건 올수리에 뭔가 뻥튀기 느낌이 나는데요, 평균적으로는 대략 5.5억원 정도 되는 것으로 보입니다. 전세는 3.9~4.0억으로 확인했습니다. 동탄1, 2는 집값이 높은데, 전세값은 집값의 반정도 됩니다. 동탄2가 특히 심하죠. 국민주택 그러니까 33평 기준으로 집값이 6억, 7억원은 우습게 넘깁니다. 투자수요가 높고 실거주는 적기때문이죠. 전세집을 찾는다면 동탄2를 추천드립니다. 끝내주는 최신식 브랜드 집을 2~3억으로 전세를 얻을 수 있습니다. 단, 전세 연장은 보장드리기 힘듭니다.
제가 이 보고서를 쓴 시점이 8월 말 ~ 9월 초쯤이였습니다. 지금 시점에서 다시 보니 6억원까지 올라갔네요. 그즈음이 이 아파트의 가치인 것으로 예상을 했는데 그런 것으로 보이네요.

실거주로 정말 위치도 좋고, 학교, 편의시설...

제 기준에선 최고로 좋은 멋진 아파트였습니다.

입찰해서 받아봐야지했었는데,

물건을 조사하다보니 등기부에서 딱 막혀버리더군요.

근저당설정 금액이 어처구니없이 낮아서,

취하겠구나 싶어서 물건을 더 조사해볼 필요가 없음을 느꼈습니다.

정말 좋은 물건인 것 같습니다. 

한참지나고 확인해봤던 내용이지만, 역시나 취하된 물건입니다.

산은캐피탈에서 취하서를 제출했는데, 경매계에서 무잉여로 취하서 제출을 권고했을 겁니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 빡런 2019.02.08 07:10 신고

    포스팅 잘 봤습니다~

  2. 그냥사이다 2019.02.08 07:34 신고

    연휴가 지나고 금새 금요일입니다 ^^

    이번에는 채권금액이 적어서 취하된 경매 물건이네요 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^
    다만, 제가 알고 있는 무잉여 케이스와는 좀 다른 것 같아 시간 될 때 찬찬히 좀 다시 보겠습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

    • 잘 알고 계시는 것처럼, 무잉여는 후순위채권자가 경매신청하였는데 선순위채권자에게 매각대금이 모두 배당되어 경매신청자, 후순위채권자가 배당을 전혀 받지못할 경우, 법원에서 경매를 취소시키는 것입니다. 산은캐피탈에서 경매 진행했으나 삼성생명에 모두 배당되니 법원 경매계에서 취하를 권고했을 것입니다. 사건을 조회해보시면 취하서가 접수된 것이 나옵니다.ㅎ하루 잘보내시기 바랍니다.

  3. 2019.02.08 07:35

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.08 07:42

      비밀댓글입니다

  4. 공수래공수거 2019.02.08 08:39 신고

    실수요를 위해서는 좋겠군요^^

  5. 로안씨 2019.02.08 09:10 신고

    최저가라해도 아직은 저에게 많이 부담되는
    금액이네요 ㅎㅎ 라미드니오니님이 제공해주는 정보 잘 보면서 배워야겠네요 ^^

  6. 작은흐름 2019.02.08 15:06 신고

    오오 경매가 취하되는 경우도 있군요. 이런 부분도 잘 알아봐야겠어요. 잘 보고 갑니다~^^

  7. 호원이 2019.02.08 17:37 신고

    그래도좋은곳이라 금액이 계속올라가나보네요ㅎ저런곳에서 살고싶다는 생각만 커지네여

    • 직장인보다는 가족들이 살기 좋은 곳인 것 같습니다. 아직까진. 교통이 좋아진다고하니 더 좋아지지않을까 싶네요.

  8. 모피우스 2019.02.08 17:47 신고

    좋은 분에게 인도되었으면 합니다.

  9. 모모의 가사노동 2019.02.08 18:59 신고

    포스팅 잘봤습니다.
    좋은하루되세요~

  10. 모빌리티$ 2019.02.08 20:31 신고

    어느 정도가 낙찰가 인지 궁금하네요.

    • 아파트는 대략 감정가의 90%정도에 낙찰이되는데, 입지에 따라 95%, 심지어 100%를 초과하는 경우도 많이 있습니다.

    • 모빌리티$ 2019.02.08 20:55 신고

      80%대로는 낙찰받기 어렵나요?

    • 단지규모가 300세대 넘어가는 중규모 이상 아파트는 거의 90%대에서 낙찰됩니다. 나홀로 또는 소규모 아파트, 입지가 많이 떨어지는 아파트, 대형 평수 아파트가 한 80~85% 정도로 받을 수 있습니다.

    • 모빌리티$ 2019.02.08 21:16 신고

      답변감사합니다.

  11. 빗코 2019.02.08 21:10 신고

    라드온님 구정 연휴는 잘 보내셨는지요 ㅎ
    보고서를 많이 작성해두시고 포스팅에는 그 내용을 푸시나봅니다 ㅎㅎ 지도상으로는 gtx노선 예정지는 확 눈에 띄게는 안 보이는데 꽤 근처인가봅니다.
    앞으로 동탄1에 물건이 많이 나올거라고 하셨는데 포스팅에 있는 키워드 따로 정리해둬야겠네요 ㅎㅎ
    인천 거주하시는 걸로 생각했는데 동탄출퇴근도 고려하고 계시는군요. 문득 지금 사시는 집은 전세이신지, 자가이신지 궁금하네요. 포스팅 내용보면 큰 평수 주거용으로 보신다고 하셨는데... 더 넓히기 위함이겠죠? ㅎㅎ
    맘에 드는 물건 빠른 시일내 낙찰받으시길 바라겠습니다^^

    • 아 빗코님도 새해 복 많이 받으시고 가정에 평온 가득하길 기원합니다.
      지금까지는(그러니까 이번주까지겠네요.) 제가 과거에 낙찰받았던 것 위주로 임장다니면서 정리해뒀던걸 올린 것이고, 차주부터는 진행중인 물건 위주로 올리려고 합니다.ㅎ
      저는 직장생활시작하면서 대출을 많이 활용했습니다. 최대로 담보대출받아 레버리지 활용을 하고 있습니다.

    • 빗코 2019.02.08 23:01 신고

      헐.. 진행중 물건이라니 기대가 많이 되네요. 포스팅 수준이 있으니.. 저도 입찰해볼까 행복한 고민이 벌써 듭니다 ㅎㅎ
      "직장생활 시작하면서" 라는 표현은.. 이전에도 경매는 어느정도 하셨는데 대출을 많이 활용하시게 된건가요..? 놀랍습니다...

    • 아 오해가 섞였는데요. 직장생활하면서부터 집을 샀다는 말입니다. 시드머니가 없어서 대출을 최대한으로 받아 그것을 많이 이용해서 이것저것 해왔다는 말이죠.

  12. 버블프라이스 2019.02.09 16:53 신고

    솔빛마을 경남아너스빌 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^

  13. 청결원 2019.02.10 06:44 신고

    주말 휴일 잘 보내시고
    포스팅 잘 보고 갑니다~

래미안, 범물역, 범물우방미진, 복명초, 수성구, 신화에덴, 아이파크, 앞산순환로, 앞산터널, 힐스테이트

안녕하세요 라드온입니다.


찾아주시는 모두 새해 복 많이 받으시기 바랍니다.


오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 101775 임의경매 입니다.

대구에서 살고 있는 형을 대신해서 집을 찾아보다가 

제 레이더에 잡힌 것이죠.

어떤 사연을 갖고 있는 물건인지 같이 들여다보시죠.


대구에서 학생들을 가르치고 있는 형님이 집을 알아보고 있었습니다. 오랜기간 유학생활로 준비해둔 돈이 없긴 하지만, 안정적인 직장이니 대출을 받아서 매매할 것을 강권했죠. 하나밖에 없는 형인데 어떻게 해서든 돕고 싶었습니다. 
하지만 저는 사자와 같은 식성을 갖고 있는 남아를 3명 키우고 있는 빠듯한 상황이라 금전적으로는 도움줄 수 있는 길이 없고, '쏠쏠한(?) 정보라도 준비해서 드리면 마음이라도 받아주시겠지?'라는 생각으로 실거주 위주의 물건을 찾아보자고 마음먹고, 물건을 검색해봤습니다. 
조건을 대구광역시 아파트로 검색하면, 북구와 칠곡쪽이 많이 나옵니다. 그곳은 형님의 요구사항(지하철 라인 인근, 앞산터널 이용 용이)과 맞지않아 제외하고, 다시 범위를 좁혀 수성구쪽으만 들여다보면, 아파트가 대략 10개정도 나옵니다. 투자가 아닌 실거주로 평수를 좀 올려서 검색하니 물건이 없다고 나오네요. 한동안 관심을 갖고 지켜보다 나왔던 물건입니다. 
2억정도에 낙찰받아 올수리해서 살면 좋은 집이겠다 생각이 들었습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 대구광역시 수성구 범물동 670 범물우방미진아파트 102동 805호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 270,000,000원

- 최저가 : 189,000,000원

- 면적 : 84.9(25.7평)

- 건축연도 : 2000년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 661세대/9개동

- 주차여부 : 1.2대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 범물역 인근 아파트대단지 형성



요구사항이 모두 만족됩니다. 차를 타고, 단지밖으로 나와 도로를 따라 조금만 내려가면 화살표 방면으로 앞산순환로를 탈 수 있는 길이나오고, 거리는 제법되지만 역세권이라고 할 만 합니다. 집도 깨끗하고 중규모 이상의 아파트 단지로 대부분 만족스럽습니다. 합격점을 줄만하니, 좀 더 자세히 들여다보도록 하겠습니다. 정면에 보이는 동이 물건지인 102동입니다.


2. 지역분석

- 교통 : 150m 이내 버스정류장, 500m 이내 3호선 용지역

- 학교 : 범물중, 범일초, 복명초

- 병원 : 범물역 인근 번화가

- 편의시설 : 범물역 인근 번화가 풍부

- 녹지 : 등산로 입구, 공원 풍부

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음



돋보기 끼고 보면 단점이 아닌 것이 어디있겠냐만은 역시, 자세히 들여다보니 안보이던 것이 보입니다. 입지만 보면 정말 좋은 입지이지만, 각각의 거리가 애매하게 떨어져있습니다. 그림상 작은 원은 반경 250m, 큰원은 반경 400m입니다. 
약간의 경사가 있는 곳으로 400m이지만 막상 걸어보면 1km를 걷는 느낌이 들겠죠. 마을버스를 타고 이길을 걷자니 돈이 아깝다는 생각이 분명히 들겁니다. 그렇다고 하루 일과를 마치고 노곤한 몸으로 집으로 걸어가려면 가깝지않은 거리죠. 이 물건이 나왔을 때, 지도상 범물역을 끼고 있는 범물신화에덴아파트가 같이 나왔었습니다. 감정평가금액은 비슷한 것으로 확인하여 이상하다했더니, 다시 자세히 들여다 봤더니 신화에덴은 22평, 우방미진은 지금 이 물건 33평이였습니다. 확실히 내눈에 좋아보이면, 남의 눈에도 좋게 보이나 봅니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


대구, 경북지역에선 우방 브랜드를 높게 쳐줍니다. 자이, 푸르지오, 아이파크, 힐스테이트, 래미안 등의 브랜드가 잘 없고, 지방브랜드가 지역민심을 더 잘 반영하기 때문이 아닐까 생각합니다. 우방브랜드가 한참 잘나가던 2000년대 지어진 아파트로 지하철 3호선과 앞선순환로가 뚫려 교통 좋은 멋진 입지의 아파트라고 소개를 했을 것입니다. 하지만, 근 20년이 지난 지금의 시점에서보면 지하철과는 걷기엔 약간 멀고, 버스타자니 약간 아깝다는 생각이 들 정도의 거리에 있습니다. 버스정류장은 아파트단지 입구까지 걸어야만 해서 버스비가 더 아깝다는 생각이 많이 듭니다. 배정받는 복명초등학교와의 거리도 애매한 정도입니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2000-03-08

 소유권이전

 이**

 -  

 2007-10-10 

 소유권이전(상속) 

 조** 외 2인 

 조A 30%, 조a, b 20%

 - 

 2015-11-25

 근저당권설정 

 서대구농업협동조합 

 256,200,000원 

 2016-09-12 

 근저당권설정 

 넥스젠파이낸스대부 

 52,000,000원 

 2016-12-20 

 조A 지분 가압류 

 삼성카드주식회사 

 24,376,332원 

 2017-04-11 

 임의경매개시결정 

 넥스젠파이낸스대부 

 - 

 2017-06-05 

 조a 지분 가압류 

 제이비우리캐피탈 

15,225,406원 


2000년 03월 소유주 이**씨는 남편과 2명의 아들과 함께 아파트 지분을 모두 나눕니다. 국토부실거래가 이력이 2006년부터 있어서, 정확한 가격은 확인이 안되지만 계속 오르고 있습니다. 2006년 시점에 가격이 1.8억인데, 아마도 2000년 시점에는 1.5억 부근이 아닐까 합니다. 아파트를 상속했는데, 자식들에게 20%씩 나눠준것이 보입니다. 1.5억이면 각각 3000만원으로 증여세가 없게 설계한 것이 아닌가 생각됩니다. 근저당을 잡았다가 말소한 흔적이 많이 보입니다. 자식 조a, 조b가 각각 85년생, 88년생입니다. 2013년에 학교 입학을 위해서 근저당 잡혔다가 말소하고, 누군가의 지분으로 또 근저당, 말소...이런식으로 여러번 잡혀있었는 데 결국 2015년 11월에 잡힌 근저당으로 경매에 들어가게 됩니다. 안타깝습니다. 


6. 시세조사

매매가는 2.6억, 전세 2억, 월세 1억에 40만원정도인 것으로 조사됩니다.

그래도 집값은 조금씩이지만 계속해서 오르는 모습을 보입니다. 분양가는 1.5억정도 였을 것 같은데, 18년동안 조금씩 아주 조금씩 약진해서 지금은 2.7억원에 거래되는 것으로 보입니다.

좋은 학세권, 숲세권, 역세권의 입지를 애매하게 잡은 것이죠.

조금만 더 아래쪽으로 내려왔다면

집값은 아마 지금 가격의 1.5배정도는 오르지 않았을까 생각해봅니다.

저라면 최저가 수준으로 잡을 수는 없겠지만,

투자 효율을 생각한다면 최저가로 잡을 수 있으면

입찰, 아니면 투자를 보류할 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. pennpenn 2019.02.07 07:08 신고

    경매 정보 잘 보고 갑니다.
    입춘과 설 명절 연휴도 지났습니다.
    새로운 마음으로 목요일을 시작하세요.

  2. 봉리브르 2019.02.07 07:08 신고

    올려주신 포스팅 잘 읽고 갑니다.
    활기찬 하루 시작하세요^^

  3. 빗코 2019.02.07 07:53 신고

    형님분은 낙찰을 받으셨나요? ㅎ 사실 돋보기로 보면 아쉬운 점이라고 하셨는데 저정도면 확실히 역세권은 맞는 것 같습니다.
    물론 경사가 있는 점은 조금 아쉬울 수 있겠습니다만.. 말씀하신대로 다 맘에 드는 물건은 저가낙찰이 또 쉽지 않겠죠..
    대구 수성구도 매매가가 많이 올랐다는 얘기를 들어서 저당시에 낙찰받으셨다면 집값이 올라 기분 좋으셨을텐데요 ㅎㅎ
    라드온님. 오늘도 즐거운 하루 되시기 바랍니다 ^^

    • 경매로 집을 사고 싶지않다고하여, 그냥 일반매매로 집을 구입했습니다. 수성구쪽이 많이 오른것은 여기 범물, 범어, 황금동쪽이라기 보다는 의료단지로 신매, 시지쪽이 많이 올랐다고 하네요. 하루 잘보내시기 바랍니다.

  4. 그냥사이다 2019.02.07 08:09 신고

    라드온님 설 잘 쇠셨는지요? ㅎ

    좋은 포스팅 잘 봤습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되시기 바랍니다 ^^

    • 안녕하세요 사이다님,
      덕분에 즐거운 명절이였습니다.
      사이다님, 가정에 평온이 가득하길 기원하겠습니다. 하루 잘보내시기 바랍니다.

  5. kangdante 2019.02.07 08:16 신고

    2%부족할 때가
    언제나 찜찜하기도 하지요
    경매정보 잘보고 갑니다.. ^^

  6. 공수래공수거 2019.02.07 08:18 신고

    이런경우 조 a와 b의 지분도 같이 경매가 되는건가요?
    조a와 b가 경매에 참가하면 어떻게 됩니까?

    • 설명절 잘보내셨는지요?
      1) 네 맞습니다. 이 사건은 지분으로 경매에 나온것이 아니라 집 전체가 경매로 나온 것입니다. 부부가 공동명의로 등기를 쳤다가 이혼하고 나서, 재산분할하거나, 한사람이 망했을때, 지분경매가 진행됩니다.
      2) 이해관계자(채무자)로 낙찰받는다고 해도 매각허가가 나지않을 것 입니다. 더구나 조a는 가압류상태로 재산이없는 듯합니다.

  7. 절대강자! 2019.02.07 09:16 신고

    형님을 생각하는 라미드니오니님의 마음이 느껴집니다. ㅎㅎ
    형님이 낙찰을 받으셨다면 엄청 좋아하실듯...
    좋은 정보 잘 보고 갑니다~~

  8. _sunny 2019.02.07 14:19 신고

    애매하면 쉽게 결정하기도 찜찜하더라구요ㅠ.ㅠ
    오늘도 잘 봤습니다~ 늦었지만 새해 복 많이 받으세요!

  9. 후미카와 2019.02.07 15:00 신고

    이렇게 충실하게 조사해주셧으니 형님이 든든하시겠습니다. 가족분들 모두 행복한 한해 되시길 ^^

  10. 블로기룸 2019.02.07 16:31 신고

    아아 벌써 2월이라니 ㅠ 즐거운 하루되세요!

  11. 선블리쮸 2019.02.07 16:58 신고

    뭔가부족하고 찜찜할때는 보류하는게 좋은거같아요 ㅎ

  12. 콘룡 2019.02.07 18:23 신고

    잘 보고 갑니다~~~
    전국 어디든 좋은 정보주시는 라미드니오니님 =)

  13. 버블프라이스 2019.02.07 18:46 신고

    오늘은 범물우방미진아파트 매물이군요? 무언가 부족한데는 다 이유가 있는것 같습니다^^ 덕분에ㅡ잘보고 갑니다

  14. TheK2017 2019.02.07 21:45 신고

    잘 봤습니다. 덕분에 오늘도 임장없이 좋은 정보 잘 얻어 갑니다.

  15. luvholic 2019.02.07 23:13 신고

    조건들에 비해 가격이 쎈 편인 것 같은 느낌이 듭니다.^^
    전문가의 시선에서 개별 물건들을 리뷰해주셔서
    늘 도움됩니다~~^^

  16. 모빌리티$ 2019.02.08 20:38 신고

    저도 이제 슬슬 집을 알아보고 싶네요..

  17. 청결원 2019.02.10 06:44 신고

    주말 휴일 잘 보내시고
    포스팅 잘 보고 갑니다~

lh공사, 금호강, 내용증명, 도시계획, 우체국, 주공아파트, 집배원, 특별송달, 휴먼시아

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 17665 임의경매 입니다.

경상북도 영천 망정주공1단지로 그 인근이 망정주공 단지로 

세대수가 제법되는 큰 단지입니다.

경매하시는 분중 아니 부동산 투자를 하시는 분들은

지방 투자할 때, 주공단지를 눈여겨봅니다.

어떤 사연인지 같이 들여다보시죠.



사실 영천은 제가 딱 한번 가보았습니다. 다른 지역 임장가다가 지나가보기만 하고, 목적을 두고 영천을 가본 적은 없습니다.
아니, 가장 친한 친구가 영천에서 잠깐 살아서 한번 놀러가 본 적이 있는 것 같은데, 기억이 가물가물하네요. 정말 작은 도시구나 했던 기억입니다. 이전 포스팅에서 이웃분께서 제가 어떻게 물건을 찾는지에 대해서 궁금하다고 말씀을 하셨는데, 싼 물건을 찾는 것이죠. 

저렴한 지방 물건을 검색할 때 다음과 같이 설정합니다. 
감정평가액을 1억원 이하, 주거용 물건, 아파트로 설정하고 전국으로 검색하면, 대략 2~300개의 물건이 나오는데 거기서 LH공사에서 만드는 휴먼시아 아파트를 주로 찾아보다가 마음에 들면 자세히 들여다봅니다. 휴먼시아는 수도권에서나 비싸지 지방으로 내려가 시세를 보면 수도권의 30~40년된 쓰러져가는 빌라 가격 정도 입니다. 그러니 가격만 보고 물건을 잡으면 곤란합니다. 휴먼시아 아파트는 도시계획의 척도가 되는 주요거점에 지어집니다. 당장은 뭔가 비어있는 것이 버려져 있는 것처럼 보여도, 나중에 재개발되거나 역이 생긴다거나 하는 엄청난 호재를 갖죠. 진흙 속에 진주를 찾기입니다. 저와 같은 초보는 단기 투자로 그런 진주를 찾을 능력은 없지만, 저렴한 휴먼시아 아파트를 싸게 사서, 월세 또는 전세로 길~게 장기적으로 운영하며 보유하다가 적당한 시점에 멋진 가격으로 팔 수 있는 능력은 만들어 낼 수 있을 것 같습니다. 저 뿐만 아니라 여러분도 말이죠. 
이번 휴먼시아 물건을 들여다보면서, 어떻게 운영할지 생각해보시는 시간을 가져보시기 바랍니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 영천시 망정동 129 영천망정1단지 주공아파트 102동 1802호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 70,000,000원

- 최저가 : 49,000,000원

- 면적 : 49.96(15평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 327세대/3동

- 주차여부 : 0.56대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 주공2, 3, 4 단지 외 아파트단지 형성됨



2. 지역분석

- 교통 : 단지입구 버스정류장

- 학교 : 영천고

- 병원 : 단지입구

- 편의시설 : 아파트 대단지로 인근 편의시설 다수

- 녹지 : 200m 이내 금호강변

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음



화살표 방향으로 진입하면 단지로 들어갈 수 있습니다. 화살표 바로 옆은 작은 규모의 아파트 상가가 있고, 횡단보도를 건너면 규모가 큰 상가와 새야사시장이 위치하고 있습니다. 단지에서 저녁먹고 슬슬 산책할 겸 장볼 겸 겸사겸사 걸어나오면 바로 시장과 상가가 있는 개인적으로 제가 좋아하는 입지입니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



그림상 방범창이 설치되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 최근에 한 것은 아니지만, 그리 오래된 것도 아닌 깨끗한 방범창입니다. 대부분의 사람들은 방범창을 할 때 그냥 방범창만 하지않습니다. 샤시를 교체하고 방범창을 하는게 자연스럽겠죠? 샤시가 오래된 것이 아닐 가능성이 높습니다. 샤시는 집수리에서 돈이 가장 많이 드는 부분입니다. 양도세에서 샤시수리비는 공제할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 아무리 그래도 샤시교체는 잘 생각해보셔야 합니다. 무척 비쌉니다. 300만원에서 많게는 500만원까지 드니까 참고하시기 바랍니다.

문앞에는 집배원 법원의 등기서류를 가지고 왔다가 아무도 없어서, 붙여둔 스티커입니다. 법원에서 보내는 특별송달은 3번까지 오게 되어있는데, 스티커를 잘보면, 맨위에 연속 3번 방문한 스티커가 보이고, 그외에도 두어번 가령 우체국 집배원이 왔다갔다는 스티커가 붙어있습니다. 저 스티커 두개는 어디에서 보냈는지, 확인을 해봐야합니다. 내용증명이나 특별송달같이 우체국(정부)이 보증하는 서류 전달은 저렴하지 않습니다. 장당 2500원정도 잡으시면 됩니다. 아내에게 부탁했더니 프린트 설정을 잘못하여 아무 글자도 없는 종이 포함해서 3장을 보내본적이 있는데 7160원 결제한 적이 있죠. 옆길로 샛는데 아무튼 저렇게 스티커를 붙여뒀다는 건 반드시 어디서 어떤 목적으로 보낸 것인지 확인해보셔야합니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2002-08-27

 소유권이전 

 강**

 53,000,000원 

 2016-11-01

 근저당권설정 

 농협은행 

 61,058,000원 

 2017-11-16 

 가압류 

 농협은행 

 6,536,640원 

 2017-12-12  

 임의경매개시결정 

 농협은행

 -  


6. 시세조사

매매가는 6300만원, 전세가는 4500만원, 월세는 300만원에 30만원인 것으로 확인됩니다.


매매가는 6300만원 정도로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 5500만원, 5800만원으로 거래된 내역이 보이는데, 이는 급매라기보다는 집수리를 한번도 안한 집이지 않을까 싶습니다. 지방의 경우 집수리를 올수리로 하는 경우가 적고, 화장실과 주방쪽 수리 약간에 도배장판을 한다고 합니다. 그러면 대충 500만원 정도 듭니다. 전세가는 4500만원, 월세는 300만원에 30만원인 것으로 확인됩니다.


주공아파트는 장기보유시 유리한 점이 많습니다.

보존등기가 1997년으로 연식도 그렇게 오래되지않아,

재개발을 기대하기에는 너무나 장기보유가 될 물건이지만

꾸준히 월, 전세만 받쳐준다면 장기보유로 가져갈 만한 물건입니다.

대충대충 계산해봐도 월세로 받으면 이자를 제하고도 20만원이 발생합니다. 게다가 주공아파트는 도시계획의 근간이 되므로

개발시 시세가 오를 가능성이 높습니다.

인근에 4단지만 있는 줄 알았는데 5단지까지 있는 것으로 확인했습니다.

적금든다 생각하고 사두면

좋은 수익을 줄 것 같은 그런 물건인 것 같습니다. 



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 이전 댓글 더보기
  2. 로안씨 2019.02.02 23:26 신고

    확실히 매매 가격은 저렴하지만 연도수가 오래 되었네요 ^^
    그치만 리모델링해서 돈이 있다면 노후에 지내기도 좋을 것 같아요
    노후에 살지는 좋을 것 같네요 ㅎㅎ

  3. 큐리오시티 2019.02.02 23:41 신고

    좋은정보 잘 보고갑니다 ^^
    설 연휴 잘보내세요

  4. GeniusJW 2019.02.03 01:53 신고

    여기 위치가 참 좋아 보입니다.ㅋ

  5. *저녁노을* 2019.02.03 06:09 신고

    잘 보고 가요.

    즐거운 명절 보내세요^^

  6. 버블프라이스 2019.02.03 06:48 신고

    오늘은 망정주공1단지아파트 매물이군요?
    가격도 착하고 더 큰 수익이 기대됩니다^^ 꼼꼼한 분석 너무 잘 봤습니다.
    온가족이 함께하는 따뜻한 설날 명절 보내시길 바래요 라드온님

  7. kangdante 2019.02.03 08:41 신고

    좋은 경매물건이 나온 듯하네요
    관심있는 분들에게는 기회겠어요.. ^^

  8. 빗코 2019.02.03 09:03 신고

    지방 물건 중에서도 월세수입이 꾸준히 나오는 것도 있으신가보군요. 지방은 아무래도 거리가 있어 관리도 힘들거 같고 걱정이 앞서네요. 그래도 시간이 된다면 지역을 넓히는 것이 중요한 것 같습니다.
    구정 즐겁게 보내시기 바랍니다 ^^

  9. 공수래공수거 2019.02.03 11:27 신고

    농협대출만 있는 모양이군요.
    주변 월세 수요가 있는지 확인해 보는것도 좋을듯 합니다.^^

  10. 그냥사이다 2019.02.03 22:17 신고

    설 연휴 안전하게 즐겁게 가족분들과 행복한 시간 보내시기 바랍니다 ^^
    새해 복 많이 받으세요 ㅎㅎ
    인사차 다녀갑니다~ ㅎ

  11. H_A_N_S 2019.02.04 00:28 신고

    이번에는 아파트인데 생각보다 가격이 정말 저렴하네요. 제가 개입할 물건이 아님에도 읽으면서 초집중하게 돼요ㅎㅎ 새해 복 많이 받으세요.

  12. 글쓰는 엔지니어 2019.02.04 02:37 신고

    재밋는 분석 감사해요 ㅎㅎㅎㅎ 부동산 공부에 넘 도움되네요 ㅎㅎ

  13. 청결원 2019.02.04 08:35 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다~
    새해 복 많이 받으시고 연휴 잘 보내세요~

  14. 잉여토기 2019.02.04 11:22 신고

    주공아파트의 위치가 도시계획의 주요지점이라 가격 상승 기대해볼 수 있군요.
    덕분에 많이 배우네요.

  15. 施兒 2019.02.04 16:29 신고

    오늘은 까치 까치 설날
    즐거운 설 연휴 되세용

  16. TheK2017 2019.02.04 20:18 신고

    우왓! 이번에는 멀리 갔다 오셨네요. 새해 복 많이 받으세요!

  17. CoolYong 2019.02.04 23:40 신고

    답방이 늦었네요. ^^
    명절연휴 잘 보내시고, 새해 복 많이 받으세요. ^^

  18. 블랙IT 2019.02.04 23:49 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.^^
    편안하고 즐거운 명절 보내고 계시기 바래요!

  19. 까칠양파 2019.02.06 13:21 신고

    벌써 연휴의 마지막날이네요.
    연휴동안 먹고 놀기만 했더니, 오늘은 좀 어렵네요.
    역시 공부는 꾸준히 해야 하나봐요.ㅎㅎ

  20. 모모의 가사노동 2019.02.06 14:18 신고

    정보 잘보고갑니다.
    좋은하루되세요

  21. peterjun 2019.02.06 23:15 신고

    자세히 알려주시니 정말 배워보려고 하는 분들께도 여러모로 도움이 될 것 같아요.
    명절 잘 보내셨나요? ^^
    연휴 마무리 잘 하세요~~~ ㅎㅎ

2금융권, 남동초, 논공중, 달성공단, 달성군, 유가면, 저축은행, 캐피탈, 평광현대, 휴먼시아

안녕하세요 라드온입니다

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 32838 임의경매 입니다.

한눈에 봐도 깔끔하게 잘 관리된 아파트네요. 

무슨 사연이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

대구광역시 옆에 달성군이라는 곳이 있는데, 

그 곳엔 규모가 큰 달성공단이라는 산업단지가 있습니다.

앞선 글에서도 소개했지만 역시 산업단지가 있는 곳은 좋은 투자처가 됩니다.

안정적으로 돈을 버는 근로자가 있기 때문이죠.

초록색으로 포인트를 준,

깨끗하고 잘 정돈된 아파트입니다. 



1. 물건개요

- 소재지 : 대구광역시 달성군 논공읍 남리 573-2외 1필지 평광아파트 503동 605호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 65,000,000원

- 최저가 : 31,850,000원

- 면적 : 59.92(18평)

- 건축연도 : 1991년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 396세대/8동(현대단지로 동일 규모 1단지 ~ 4단지까지 있음)

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호(관리실, 관리사무소 별도)

- 인근공급량 : 저층 아파트, 다가구주택


옛날아파트를 가보면 '4'를 유독 싫어하는데,

이 아파트에는 504동이 없습니다.

네, 맞습니다. xx4호도 없죠.

모친께서 유가면에 살고 계셔서 뵈러가기 전에 

잠깐 들러서 이것저것 둘러봤죠.

아이들이 하도 떼를 써서 휴대폰을 주고 오는 바람에 사진을

많이 찍지를 못했었네요.



2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내, 보통 자가용이 있음

- 학교 : 남동초, 논공중

- 편의시설 : 읍내 인근으로 편의시설 풍부

- 병원 : 읍내

- 공원 : 시골, 뒷산

- 지역 호재/악재 : 인근 유가면 신축아파트, 5000세대 이상 규모 휴먼시아단지 입주


공단에는 인건비가 비싸서,

어느 순간부터 외국인 노동자가 많이 보이기 시작하더니

동네사람의 1/3정도가 외국인노동자가 있는 곳이 되었습니다.

주변에 엄청난 규모의 신축아파트가 들어서 점점 더 사람은 줄어들고 있습니다.

당연히 집값이 떨어지겠죠.

싸다고 무조건 잡으시면 큰일납니다.

반드시 기억하시기 바랍니다



3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(김**)


소유주 김**씨는 1980년생으로, 

아마 공단 근로자가 아닌 다른 업을 가진 사람이 아닐까 생각이됩니다. 

직장 근로자는 은행권에서 대출이 수월하게 잘됩니다. 

월급여를 통해 안정적인 생활을 하기 때문에, 

은행권에서 돈을 빌려줍니다. 

그런데 한참 돈을 많이 벌 나이임에도 고려저축은행, 

케이비캐피탈과 같은 2금융권을 사용하고 있습니다. 

이자도 높고, 대출금도 그리 크지않을텐데 2금융권을 사용하고 있다는 것은 

보통의 직장근로자가 아니지않겠냐는 예측을 할 수 있게 합니다. 

공동담보로 잡혀있는 것은 가족 또는 친인척의 집인 것으로 보이는 데 안타깝습니다.

2금융권에서 빚독촉 압박이 상당하다고 합니다. 

소유주는 엄청난 스트레스에 시달렸을 것이고, 

집을 보는 것만으로 질색을 할 정도 자기 자신의 집을 무서워하고 있을 겁니다. 

명도는 어렵지않게 할 수 있을텐데, 

지쳐있는 그에게 이사비 명목으로 20~30만원을 건내면 

명도는 수월히 마무리될 것으로 사료됩니다.  


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호(옛날 샤시)

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


오래된 아파트임에도 건물외벽의 청결상태라던지,

페인트칠 상태도 매우 양호합니다.

이렇게 저층 아파트는 관리가 제대로 되어있는걸 잘 못봤었는데,

관리가 매우 잘되어있습니다.

아파트입구에 관리실과 관리사무소도 있어

아무래도 관리가 잘 되는 것으로 보입니다.

또한, 대략 400세대가 되는 단지가 총 4단지로 구성되어 있더군요.

옛날 아파트치고 이렇게 규모가 큰 집은 처음입니다.

2~3층의 물건이면, 깔끔하고 멋지게 리모델링하여

세입자를 받으면 참 좋은 물건이겠다 싶긴하지만, 역시 꼭대기층은 무리입니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-08-27

 소유권이전 

 김**

 53,000,000원 

 

 2015-06-12 

 근저당권설정

 고려저축은행 

 241,800,000원 

 공동담보 

 2017-05-19 

 가압류 

 케이비캐피탈 

 6,708,786원 

  

 2017-11-15 

 임의경매개시결정 

 고려저축은행 

 - 

 


6. 시세조사

조사된 시세는 매매가 4500만원, 전세 2500~3000만원, 월세는 300만원에 25만원 월차임을 받을 수 있는 것으로 확인되었습니다.


논공읍은 달성공단의 근로자 수요가 꾸준히 있는 곳입니다.

하지만 2013년부터 현풍면과 유가면에 아파트대단지가 들어서,

사람들이 계속 빠져나가고 있습니다.

달성군의 인구변동추세를 보면 확실히 알 수 있습니다.

달성군 홈페이지에서 인구추계를 선택하면 월별,

지역별 통계를 확인할 수 있습니다.

달성군의 인구는 크게 늘지도 줄지도 않았지만,

면과 면간 이동을 보면 논공읍에서 많이 빠져나가서

유가면으로 사람들이 유입되는 것을 볼 수 있습니다.

이 물건은 오로지 공단 젊은 근로자만을

세입자로 받을 수 있는 물건입니다.

엘베레이터가 없는 6층 물건으로 무릎 관절에 무리가 오기때문에,

나이가 많은 노년층은 들어올 수 없는 물건입니다.

싸다고 덥썩 잡았다간, 처치 곤란을 경험할 수 있습니다.

달성쪽에 커뮤니티를 잘 찾아보면,

이 평광현대 4차 아파트에 대한 정보를 자세히 볼 수도 있습니다.

이 곳 물건은 저층으로만 권하고 싶습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 이전 댓글 더보기
  2. kangdante 2019.01.30 08:30 신고

    경매물건도
    싼게 비지떡인 경우가 많나 봅니다
    잘 보고 갑니다.. ^^

  3. 공수래공수거 2019.01.30 08:33 신고

    공단이 활성화 되면 좋은데 요즘은 자동차 경기가 안 좋습니다.
    델파이는 어이 되고 있나 모르겠네요..

  4. 우키키키12 2019.01.30 09:48 신고

    경매 전문가 이시군요~

  5. 꿈꾸는 에카 2019.01.30 10:04 신고

    역시 집같은 경우는 가격이 너무 비싸다보니 하나하나 꼼꼼하게 알아보는게 중요할 것 같아요~

  6. 빗코 2019.01.30 10:44 신고

    주변에 대단지 들어오는 것은 월세받을 곳 낙찰 입장에서는 악재로 생각해야겠죠..?
    일단 시세자체도 좋은 편은 아닌가보네요.
    오늘은 라드온님이 자동차업계 다니시는 정보도 하나 얻고가네요 ㅎㅎ

  7. 푸키푸키 2019.01.30 12:40 신고

    ㅎㅎㅎ 라미드님 놀러왔습니다~ 좋은하루보내세ㅇㅕ

  8. 제나™ 2019.01.30 17:25 신고

    깔끔한 아파트네요 말씀하신대로 저층을 선택한다면 괜찮아 보입니다. 잘보고 가요 공감 꾸욱~

  9. 코루미 2019.01.30 17:55 신고

    잘 보고 갑니다! 역시 부동산은 꼼꼼하게 체크해야 ㅎㅎ

  10. 버섯공주 2019.01.30 22:35 신고

    전문가 견해에 감탄하고 갑니다 :)

  11. 콘룡 2019.01.30 23:36 신고

    역시 이번에도 전문가의 분석 크!!!
    잘보고 갑니다 =)

  12. TheK2017 2019.01.30 23:43 신고

    잘 보고 갑니다. 이제 곧 설날이네요.
    새해 복 많이 받으세요. ^ㅇ^*

  13. 글쓰는 엔지니어 2019.01.31 00:51 신고

    완전 자세한 분석이네요 ㅎㅎㅎㅎ 잘 배우고가요 감사해요! ㅎㅎ

  14. 버블프라이스 2019.01.31 06:53 신고

    역시 전문가이십니다^^ 싸다고 덥석 물면 안되겟군요? 논공읍 평광아파트 매물 분석글 잘 읽고 갑니다

  15. 신웅 2019.01.31 07:12 신고

    친구가 논공에 있을때 자주 갔었는데
    전국적으로 지역 특성을 잘 아시네요
    공감 꾹 하고 갑니다 ^^

  16. Schale 2019.01.31 09:11 신고

    덥석이라는 표현이 가슴에 와 닿습니다. 좋은 글 잘 보고 갑니다

  17. 블로기룸 2019.01.31 09:12 신고

    사연이 있는 아파트라... 은근히 재밌네요 포스팅이 ㅋㅋㅋ

  18. 영도나그네 2019.01.31 15:31 신고

    이런 경매정보를 통해서 저렴한 주택을
    구입할수 있을것 같습니다.
    덕분에 좋은 정보 잘보고 갑니다..

  19. ddoddok 2019.02.01 10:56 신고

    제목이 훅 들어오네요. 2월 첫날, 활기 가득한 하루 보내세요~

  20. 담덕01 2019.02.01 10:59 신고

    경매에 대해 너무 몰라서 다른건 모르겠지만
    아파는 연식에 비해 외관은 정말 깔끔하네요. ^^;
    이런 경매 물건은 내부는 미리 볼 수가 없는 건가요?

  21. 이음 2019.02.03 20:06 신고

    와아, 저런 디테일한 분석까지 +_+

kb부동산시세, 감정평가서, 공동담보, 물건번호, 사설경매사이트, 현황조사서

안녕하세요 라드온입니다.

큰아이 졸업식이라고 말씀드렸더니, 다들 초등학교 졸업이라고 생각해주신 듯한데,

유치원 졸업식이였습니다. 

제 기억으론 유치원에서는 졸업식이란 단어를 쓰지 않았던 것 같은데, 병설유치원이라 그런 것인지 

정확히는 모르겠지만, 큰아이는 졸업식, 작은 아이는 수료식이라 부르더군요.

여러 축하의 말씀, 감사합니다. 


오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6192 물건번호 1 임의경매 입니다.

공동담보 물건으로 물건번호 1번 물건을 들여다보겠습니다. 

유료경매사이트마다 안내방식이 다른데, 

사건번호 뒤에 물번(1), 물번(2)...이렇게 표기되어 있습니다. 

다가구주택이나, 호텔, 오피스텔 등 소유주 한명에 여러 물건이 나오는 경우에 볼 수 있습니다.

어떤 사연이 있는지 함께 들여다 보시도록 하겠습니다.


한눈에 보셔도 아시겠지만, 화이트샤시 시공이 되어 있습니다.

올수리가 되었다는 것으로 보셔도 무방합니다.

아래쪽, 그러니까 202호 방향쪽을 보면 오래된 샤시가 보이실 겁니다.

2층 라인이 201호쪽 빼고는 다 샤시 수리가 안되어 있습니다.

이렇게 올수리가 된 집은 기타 수리비가 거의 안들어갑니다.

심지어는 도배, 장판을 안해도 될 가능성도 높습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 용흥동 622-3외 1필지 영진아파트 제다동 제4층 제401

- 용도 : 아파트

- 면적 : 50.94(약 15평)

- 건축연도 : 1982년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다가구주택 밀집지역으로 수요 충분


2. 지역분석

- 교통 : 150m 반경 버스정류장

- 학교 : 남부초, 죽도초

- 병원 : 150m 반경 메인도로 내 밀집

- 편의시설 : 큰길가에 음식점, 상가 등 편의시설 다수

- 공원: 인근 녹지 없음

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음


예전엔 녹지나 공원이 뭐가 그렇게 중요해?

라고 생각한 적이 있었습니다.

편의시설만 잘 갖춰지면 불편할 것이 없다라고 생각했었는데,

지금 살고있는 집 주변은 재개발로 인해 황무지입니다.

고층이라 뷰가 괜찮은 편인데, 황무지를 보고 있자니 적적함을 넘어서, 우울한 마음마저 듭니다.

공원이나 녹지가 있으면 마음에 위안이 되는 것이 심리적인 무엇인가가 있는 것인지,

비전문가인 저는 모르겠지만...빌딩만 덩그라니 있는 뷰나,

제가 살고 있는 곳처럼 재개발지의 공사현장이 내려다보이는 뷰는 정말 적막합니다.

그래서 저는 집에 가짜 나무를 하나 가져다두었습니다.

철마다 가짜 꽃이지만 꼽고 분위기도 내보기도 합니다. 한결 낫습니다.

돈을 조금 들여서 홈쇼핑에서 방송하는 화분 예닐곱여개도 사봤습니다만,

귀차니즘이 밀려와, 쉽게 죽지않는다고 광고하던 그 식물도 다 죽어 없고,

선인장 비슷한 녀석만 아직 살아남아있습니다.

이 지적도를 보다보니, 답답함이 밀려듭니다.

풀 한포기 없어보이는 저 곳에서 살아가기 힘들겁니다.

다가구주택 밀집지역이나 아마 집집마다

작은 텃밭과 화단을 만들어 가꾸며 살아갈 것이라 생각합니다.

집을 보실때는 반드시 주변에 녹지가 조금이라도 있는 곳을 찾으시기 바랍니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 점유자 없음


물건의 감정평가서와 현황조사서를 들여다보니, 

서울에 거주하시는 함**씨가 물건번호(1) 401호와 물건번호(2) 403호를 

매매해서 투자한 것으로 보입니다.

KB부동산 시세를 들여다보니 

2014년 당시는 포항시 부동산 가격이 급격히 오르던 시기로 보이더군요. 

어깨정도쯤에 물건을 두개를 구입한 것이죠. 

전월세가 들어와, 회전율이 높아졌다면 

이자를 제하고도 얼마의 월세가 손에 쥐어지고 

머리부근에서 팔았다면 시세차액도 쏠쏠했을 겁니다.

하지만, 두어번의 큰 지진과 부동산 급락을 경험하면서 

전세입자도 없이 비워진채로 여기까지 온 것으로 보입니다.

집이 오래도록 비어있는 상태라면, 반드시 집 내부를 보셔야합니다. 

전에도 말씀드린바와 같이 각종 해충과 쥐가 둥지를 텄을 수도 있기때문입니다.

아무리 깨끗한 집이라해도, 세스코나 사람을 피해서 빈곳으로 들어옵니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕 잘듦

- 샤시 : 깨끗

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 깨끗

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음


화이트샤시 시공되어 있고,

건물 외벽이 깨끗하게 잘 관리되어 있는 것으로 보아

함**씨가 매매후, 전월세 목적으로 올수리를 한 것으로 보입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-10-22

 소유권이전

 함**

 120,000,000원 

 

 2014-10-22

 근저당권설정 

 동대구농업협동조합 

 87,600,000원 

  

 2015-02-06 

 근저당권설정 

 박** 외 1인 

 80,000,000원

 공동담보 403호



6. 시세조사

시세 조사 안됨

아파트로 분류하여 검색된 물건이라 시세조사를 해봐야지 했더니,

물건 조회가 영진맨션으로 나옵니다.

저가의 다세대주택은 실거래가가 등록되지않고

인근 공인중개사무소에 의해 대부분 가격이 결정됩니다.

지역이 멀어, 임장을 다녀보지는 못했지만,

등기사항전부증명서에 기록된 매매가 1.2억은 업계약으로 생각됩니다.


외형상 물건은 매우 깨끗하고 올수리가 되어 있는 좋은 물건으로 보입니다.

하지만 시세가 얼마인지 정확히 임장을 통해,

확인하는 과정을 거친 후 낙찰을 받아야 필승을 거둘 수 있으리라 생각됩니다.

감정가가 9500만원에 2회 유찰되어 4655만원(49%)이 최저가입니다.

4층 물건으로, 가격이 더 낮지않으면 입찰하지 않을 물건으로 보입니다. 글을 써두고 '보호'상태로 뒀었습니다.

금일 확인해보니, 5299만원으로 56%선으로 어느분께서 낙찰받으셨네요.

2등이 4880만원. 2등과도 400만원이 차이가 나는데, 과연 잘 받은 물건일지요?



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 수원푸른맘 2019.01.20 09:21 신고

    초록을 보고 산다는게 참 중요하죠^^
    오늘도 좋은 포스팅 잘 봤습니다~
    즐거운 주말 보내세요^^

  2. 모빌리티$ 2019.01.20 09:42 신고

    주거환경에 녹지가 필수네요.
    좋은정보감사합니다.
    즐거운하루되세요

  3. 치킨요정. 2019.01.20 10:22 신고

    상당히 전문적이고 디테일한 정보네요. 좋은정보 감사드립니다

  4. 제나™ 2019.01.20 15:15 신고

    식물이 인간에게 좋은 영향력을 주는건 알고 있었는데, 주거에도 대단히 중요하군요.
    다행히 저희 동네는 녹지가 많이 보여서 안심이네요

  5. 모피우스 2019.01.20 21:03 신고

    매물이 좋아서 금방 나갈 것 같은 예감이 듭니다.

  6. 둘리토비 2019.01.20 22:14 신고

    지적도를 보니 정말 녹지가 없네요.
    여러가지 여건과 흡수할 수 있는 다양한 사항들이 그려되었겠지만,
    저에게는 그리 매력적이지 않습니다. 녹지가 없다는 것이 좀 치명적인 것 같습니다/

  7. 못내밍 2019.01.20 22:25 신고

    와 식물의효율이 진짜좋고 집에 대한 새로운정보를 얻어갑니답ㅎㅎㅎ

  8. peterjun 2019.01.20 23:02 신고

    녹지는 정말 중요한 것 같아요.
    저에게는 아주 중요한 우선순위네요. ㅎㅎ
    제가 살 곳이라면 말이죠. ^^

  9. 호원이 2019.01.21 01:47 신고

    봐도 깨끗해보이고 볕잘들어와보이는데 녹지 공원 등도 중요한 요소군요..

  10. 버블프라이스 2019.01.21 06:27 신고

    항상 빠짐 없는 매물 분석이십니다. 주거환경에 녹지가 필수군요^^ 오늘도 포스트 잘 읽고 갑니다

  11. 빗코 2019.01.23 11:31 신고

    지방에서 월세받을 수 있는 물건을 찾는게 쉬운 일일지 저로서는 의문이 듭니다. 거리도 있어서 관리도 힘들구요. 일단 저는 수도권으로 한정지어 생각하려고 하는데, 라드온님은 지방도 지역분석하여 투자가 가능한 부분으로 생각하시는 건지요..??

kb시세, 근저당권이전, 근질권, 꿈에그린, 논현역, 담합, 배곧신도시, 어진마을, 월곶신도시

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 17992 임의경매 입니다.

제 슬하에는 씩씩하고 넘치는 힘을 주체 못하는 남자아이가 세명입니다.

아이들과 놀다가보면, 오히려 더 흥분해서 날뛰는 저까지 포함하면 남자아이가 총 4명이죠.

그래서 실거주를 목적으로 집을 찾다보면 평수가 큰 아파트를 주로 찾게 됩니다.

실거주 목적으로 알아보던 중, 전용면적 50평이 넘는 큰 평수의 아파트가 3억초반에 나온 물건이 보입니다.

어떤 사연의 물건인지 함께 알아보도록 하겠습니다.


실거주로 눈여겨보고 있던 아파트인데, 

제가 서울로 출퇴근하기가 너무 힘들 것으로 판단되어 생각만하다 말았는 물건입니다.

두어달 전쯤에도 같은 동의 물건이 올라와있었습니다. 

606동에 6층이였는데, 그 물건이 몹시 사고 싶다고 생각하고 있었고 아내와 이야기를 나눌때, 

한 3.8억에 낙찰받으면, 잘 받은 택되겠다고 했었더랬습니다. 

전용 면적이 149.618(약 45.3평)으로 공급으로 치면 한 50평짜리 물건입니다. 

이렇게 큰 평수는 우선 매매가 잘안됩니다. 

근데 서울로의 접근성도 매우 떨어지고 

다리 하나 건너에 시흥시에서 밀고 있는 배곧신도시, 월곶신도시 입주물량이 어마어마하게 쏟아지고 있어서, 

분양가가 6억에서 시작해서 현재는 4.6억까지 내려와 있습니다. 


오늘 낙찰된 가격을 보니 제가 원했던 가격까지 내려와 있는 것을 확인했습니다. 

3.81억. 2등이 3.79억을 써냈네요. 

매매가가 큰 아파트의 경우는 200만원 차이로 낙찰되었다고 하면, 

정말 근소한 차이라고 할 수 있습니다. 

시세가 그정도가 된다는 것이죠. 

저 인근 소래포구 주변은 한화건설이 꽉 잡고 있습니다. 

꿈에그린, 에코메트로 대단지가 들어서있는데, 

계속 가격이 하락하는 것 같은데, 눈여겨 볼 만 한 것 같습니다.

 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 제606동 제20층 제2002호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 463,000,000원

- 최저가 : 324,100,000원

- 면적 : 149.618(약 45.3평)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 5/2

- 세대수 : 982세대/13동

- 주차여부 : 1.72대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음(지하주차장연결)

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 에코메트로 외 다수



2. 지역분석

- 교통 : 단지 내 버스 운행, 단지옆 인천 2호선 논현역

- 학교 : 동방중, 은봉초, 남동고 등 다수

- 병원 : 논현역 인근

- 공원 : 단지내 공원시설 갖춤

- 편의시설 : 논현역 인근 번화가

- 지역 호재/악재 : 배곧, 월곶 신도시 대규모 입주, 논현역 건너편 힐스테이트 입주


그림의 지도처럼 인천논현역 바로 밑쪽으로 고잔동이 있는데, 

에코메트로 단지외에 새로 지은 힐스테이트 단지와 

다리 건너에 있는 월곶신도시와 배곧신도시의 신축 아파트 대단지 물건이 있습니다. 

기존 논현동 아파트에 살고 있던 인구가 신축 아파트로 흘러들어간다고 보시면 맞습니다.

논현동 바로 옆이 남동공단이라는 큰 산업단지가 있는데, 

아무리 환경 개선, 이미지 개선이 되었다고 하지만 막상가보면 삭막하고 

큰 트럭이 다니는 아주 위험해보이는 곳입니다. 

외국인 노동자도 많이 있고, 우범 지역처럼 보여질 수 있는 곳입니다.



지적도를 좀 더 확대해서보면 다음과 같습니다.

어진마을은 남동공단에서 약간 벗어난 곳입니다. 

논현동 저 일대를 가보면 물론 시각적인 효과때문이겠지만, 

공기가 자체가 다르다는 느낌입니다.

가격하락의 요인중 하나가 아닐까 합니다.

하지만 어진마을 내에서, 가장 평수가 큰 동이며 역과 가장 가까운 동이라

사람들이 선호하는 동입니다.

바로 중문이 있는 곳이라 편의시설을 이용할 수 있습니다.





3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 매우 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호(시트지 작업 필요)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 해야함

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2009-02-13

 소유권이전 

 정**

 500,000,000원 

 

 2014-11-05 

 근저당권설정 

 에이치케이저축은행 

 374,400,000원 

 허** 설정, 정** 처로 사료됨 

 2014-11-05 

 근저당권설정

 에이치케이저축은행 

 132,600,000원

 허** 설정 

 2016-12-19

 가압류 

 순천농업협동조합 

 134,143,336원 

 

 2017-02-14

 가압류 

 삼성카드 주식회사 

 26,795,686원 

 

 2018-06-21

 임의경매개시결정 

 에큐온저축은행 

 - 

 


등기부 을구상 근질권, 근저당권 이전 등 매우 복잡해보이지만, 

결국 낙찰자의 입장에서 보아야 할 것은 온전한 순위번호만 확인하면 됩니다.

위의 표는 근저당권이란 채권을 다시 질권이라는 채권의 근저당을 잡는 근질권도 있고 

금융회사간 근저당권리를 넘기는 근저당권 이전도 보이지만 

결국에 우리는 에이치케이저축은행의 근저당권만 확인하면 되겠습니다.

등기부를 해석하실 때는 이렇게 갑구, 을구의 내역을 보고 

시간의 순으로 나열해서 들여다보면 쉽게 권리 관계를 파악하실 수 있습니다.

 

6. 시세조사

조사된 시세는 매매는 약 4.4억정도로 보이지만, 담합 비스무리하게 올린 가격으로 보이고 최근에 실제 거래된 가격을 보니, 4.1억정도에 두어차례 거래된 것을 확인했습니다. 전세는 3.2억에 형성되어 있음을 확인하였습니다.


앞선 글에서도 소개했던 것처럼, 

아파트의 경우 그것도 유명 브랜드의 대규모 아파트의 경우는 시세에서부터, 

관리비, 방향, 구조까지 모든 정보를 확인할 수 있습니다. 

제 경우에는 시세 동향 파악을 위해 KB부동산 시세를 

먼저 확인하여 시세가 하락하는 것인지, 상승하는 것인지 확인합니다. 

그리고 나서 네이버부동산으로 집구조, 관리비, 커뮤니티 게시글, 매물(급매)을 훑어보고, 

로드뷰, 스트리트뷰를 이용해 단지를 몇차례 모의 주행해봅니다.

이것이 바로 손품이죠. 

발품이 아니라면 손품을 확실하게 해두셔야 입찰하셔도 불안한 일이 없습니다. 

가능한 한 임장을 해야하지만 

그렇지 못할 경우는 꼭 다양한 방법으로 손품을 팔아 임장을 대신하시기 바랍니다.






큰 평수에 살 계획이여서, 눈여겨 보던 아파트입니다.

계속해서 집값이 하락하고 있는 어느 시점엔가 하락을 멈추고

다시 어느정도 오르지 않을까 생각됩니다.

지하철 초역세권에 번화가 바로 옆단지라 모든 편의시설을 다 갖고 있기때문입니다.

또한 초, 중학교도 가까이에 붙어 있어 모든 면에서 좋은 집이라는 생각이 들었습니다.

제 계획은 3.8억에 낙찰받으면, 2500만원을 들여 특올수리하고,

1000만원 정도를 멋진 가전제품으로 집을 채워야지...이였습니다.

시세가 약 4.3억일거라 집수리비를 들여도 시세차액이 있을 것이라고 판단했기때문이죠.

그런데 예상과 달리 집값이 더 밑으로 내려가고 있는 것 같아서 좀 더 지켜봐야겠습니다.

2주 뒤에 또 한차례 물건이 나오니까 그때 낙찰가를 확인해봐야겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 이전 댓글 더보기
  2. 흥 넘치는 소지니 2019.01.15 21:13 신고

    포스팅 잘 보구 가요!! 좋은 정보 감사합니다~
    남은 하루도 좋은 시간 되세요!

  3. 럭키사이다 2019.01.15 21:14 신고

    서울 논현동인줄 알고 저도 깜짝놀랐습니다.^^
    경매참 돈만있으면 하고 싶습니다.

    • 안녕하세요 럭키님
      사실 경매하시는 분중에는 자기돈으로 하시는 분은 거의 없습니다. 이미 잘 알고계시겠지만 레버리지 투자라하여, 담보대출을 받아, 그 이자보다 월세를 더 많이 받는 것으로 시작을 하죠. 도전해보시는 것을 추천드립니다.

  4. H_A_N_S 2019.01.15 21:26 신고

    인천에도 논현동이 있었군요. 경매의 사연은 그게 무엇이든 슬픈 사연이겠지요ㅠ

    • 얼마전에 동탄에 아파트50채가 경매로 한꺼번에 나온일이 있었습니다. 갭투자자가 자신의 손해를 세입자에 넘기기위해서, 직접 경매에 넘긴 것이죠. 이렇게 악의적으로 경매를 이용하여 어마어마한 차액을 남기는 일도 있습니다.ㅎ

  5. @산들바람 2019.01.15 21:29 신고

    오늘의 경매물건
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요!!

  6. 행복사냥이 2019.01.15 21:52 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다. 아직은 어려운 것 같아요.^^

  7. taeshik.kim 2019.01.15 22:46 신고

    자주 들리면서 흔적 남기겠습니다 ^^^

  8. 청춘일기 2019.01.15 23:35 신고

    이야~ 꼼꼼하게 되게 잘 체크하시네요. 이런것도 있구나 하면서 봤네요+_+
    남자애들이 셋이나 된다니 집안이 북적북적하겠어요 큰집도 필요할 듯.
    좋은 매물 잘 낚아채시길(?) 바랍니다 ^^ ㅎㅎ

    • 안녕하세요 청춘일기님,
      발에 안닿는 장난감이 없다,,,정도로 봐주시면 되겠네요.ㅠ
      응원해주셔서 감사합니다.ㅎ

  9. 카멜리온 2019.01.15 23:43 신고

    논현동이고 논현역이라고 해서 깜짝 놀랐네요
    인천이었군요~
    부동산은 잘 모르지만 이렇게 정보로 분석해주시는 걸 보니 나중에 저에게도 도움이 될 것 같습니다.
    저도 이제... 결혼하고 제 집 장만을 해야하는 나이가 되었는지라 ㅠㅠ

  10. 아이리스. 2019.01.15 23:58 신고

    아들 오피스텔 하나 보러 다니는것도 힘들던데..
    경매로 집을 구매하시려면 얼마나 힘들까.. 먼저 생각이 듭니다..
    시세 잘 확인하셔서 원하시는 집 구매하세요~^^

    • 안녕하세요 아이리스님,
      아드님 방구하러 다니셨군요.
      지역이 어딘지는 모르겠지만, 전월세로 들어가는 것말고 매매(임대사업자등록)하셔서, 아드님이 집을 사서 나가더라도 계속 운영하신다면 소소한 수입까지 가능할 것입니다.

  11. 둘리토비 2019.01.16 00:36 신고

    논현동은 정확히 인천 논현동인지 서울 강남구 논현동인지
    처음부터 구분이 되어야 겠죠. 많은 부동산 업체에서 이것을 처음부터 그리 분명하게 언급하지 않는 것 같다는 느낌이 드는건 왜일까요?

  12. GeniusJW 2019.01.16 01:02 신고

    정말 가격이...ㅋㅋ
    잘 보구 갑니다.

  13. 블랙IT 2019.01.16 02:33 신고

    아파트 위치가 괜찮아 보이네요~
    가격은 잘 볼줄 모르지만 저렴한 것 같습니다. ^^
    포스팅 잘 보고 갑니다~
    좋은 하루 보내세요!

  14. Block Assembler 2019.01.16 05:54 신고

    포스팅 잘 읽고갑니다!! 감사합니다 :)

  15. 자국 2019.01.16 11:49 신고

    와 평수에 비해 가격이 저렴하네요. 비례해서 비싼게 아니였군요!

  16. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:56 신고

    개인적으로 이 물건은 공단 위치가 조..금 아쉽습니다
    조..금 멀리 떨어져 있다면 더 좋지 않나라는 개인적인 의견 남겨봅니다 ㅎㅎ

  17. 버블프라이스 2019.01.17 10:53 신고

    오늘도 좋은 매물 정보를 잘 보고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

  18. 모피우스 2019.01.17 13:36 신고

    방향이 좀 아쉽습니다.

  19. 먹탱이 2019.01.17 16:09 신고

    오우....경매 좀 배우려다가 바로 포기했었는데^^;; 정말 발품도 팔아야하고요.... 저도 매매상관 않고 큰집이 좋더라구요.

  20. 신웅 2019.01.17 23:44 신고

    50평이라니!!! 서울인줄 알았는데 인천이네요 ㅎㅎ

  21. 블로기룸 2019.01.21 14:53 신고

    아드님이 셋이라니... 저도 하나있는입장에서 대단하시네요 ㅋㅋㅋㅋ

관리비, 미분양, 시티병원, 장례식주차장, 장성동, 전세보증금, 주상복합, 푸르지오

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6178 임의경매 입니다.

이 물건은 제가 검색하는 아파트 조건(전국, 소형 아파트, 2억 이하)에 걸려져 나온 물건입니다. 

포항은 제가 직접 임장가기도, 입찰하러 가기도 힘듭니다. 

그래서 최대한 인터넷으로 검색해보고, 정 궁금한 점이 있으면 저와 절친한 지인분에게 직접 가봐달라고 부탁합니다.

물론 입찰도 부탁할 수 있는 분이죠. 

대리 입찰과 대리 임장이 가능할 듯하여 지방임에도 분석을 해보았습니다.

어떤 사연이 있는 물건인지 함께 보시도록 하겠습니다.


빌라와 달리, 오피스텔과 아파트는 부동산중개업소에서 

반드시 실거래가에 대한 정보를 공개해야 하는 것인지, 정확한 정보 확인이 가능합니다.

그래서 중개업자가 올리는 정보, 국토부에서 올리는 정보, KB 부동산에서 올리는 정보만으로도 

전국 어느 지역의 아파트, 오피스텔이라도 시세확인이 가능합니다. 

저는 주로 네이버부동산을 이용하는데, 

최근에 업데이트한 뒤로는 시인성이 좀 떨어지긴 하지만, 

원하는 정보는 바로 바로 확인이 가능합니다.

시세, 수요 등도 지역 공인중개사무소에 문의할 필요도 없이 

네이버부동산에서 다 확인 가능하니, 

메뉴하나 하나 검색해보시면서 부동산을 보시는 눈을 키우시면 좋을 것 같습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1493-1 삼우펠리스 제2층 제202호

- 용도 : 아파트(주상복합)

- 면적 : 84.9491(25.7평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 19세대/1동

- 주차여부 : 1.21대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 대단지 아파트 인근, 빌라, 원룸촌


주변을 둘러보니 아파트대단지 인근입니다.

이런 곳의 경우, 대단지 입주민이 상업시설로 오가는 경우가 많습니다.

지도상 낮은 건물들이 많이 몰려있는데 상가주택 밀집지역으로 상권이 형성된 곳이 아닐까 생각됩니다.

감정평가서 상 사진으로 보니 아직 상권이 형성되지않았고,

건축중인 건물 사진이 찍혀있는 것도 확인됩니다.

아직 밤에 다니기에는 좀 위험한 지역이겠군요.





2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 버스정류장

- 학교 : 장흥중, 장성고

- 병원 : 시티병원(종합)

- 공원 : 실내테니스장, 풋살구장 등 다양

- 지역 호재/악재 : 장례식장 앞, 인근 푸르지오 대단지 입주예정


사진에 이런 불미스러운(?) 것이 보이다니, 감정평가사가 열심히 일하시는 분이군요.

노란색 간판이 보입니다.

부동산 투자시 반드시 피해야할 간판중 하나입니다.

장례식장 주차장이네요.

인근에 시티병원이 보이는데, 아마 그 병원 장례식장 주차장이 아닐까 싶습니다.

게다가 2020년 1월에 입주가 예정된 푸르지오단지가 1000세대 정도 되보이는 대규모단지 입니다.

이렇게 대단지 아파트 입주예정지는 투자를 피하시는 게 좋습니다.


지난 물건이라, 오늘 다시 결과를 보니 2명이 입찰하여, 1.3억정도에 낙찰이 되었습니다.

실거주자가 아니라면, 미납이 발생하지 않을까 조심스레 예측해봅니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


소유자 점유물건은 약간의 이사비만 주면 명도가 쉽게 됩니다. 

더구나 소유주가 점유하고 있는 물건이 아니기에 

이 물건은 명도 난이도 제로라고 보면 됩니다.

운영이 문제인 물건이라고 보시면 됩니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 별도 도배 장판 필요없음, 우수

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-07-10

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2015-10-23 

 근저당권설정 

 포항용흥새마을금고 

 150,800,000원 

 

 2016-03-10 

 근저당권설정 

 김** 

 39,000,000원 

 

 2017-05-17

 압류 

 국민건강보험공단 

 -  

 

 2017-08-31 

 압류 

 포항시 

 - 

 

 2017-10-18 

 임의경매개시결정

 포항용흥새마을금고  

 - 

 


등기부상 소유주 최**씨는 청하면 화두길에 사는 걸로 나옵니다. 

어떤 분인지는 모르겠지만, 여성분이고 투자목적으로 집을 매매했고

근 6개월이 지난 시점에 김**씨에게 3900만원 근저당권을 설정할 정도 자금사정이 안좋아집니다. 

압류로 나오는 국민건강보험공단과 포항시는 각각 채 오십만원도 안나올 세금인데, 

세금을 연체할 정도로 자금 사정이 안좋아진 것을 볼 수 있습니다. 

보존등기가 2015년으로 건물을 지은지 얼마안되는 

완전 새건물이라고 해도 무방한 좋은 물건이지만, 

세입자가 없어 전세보증금을 다 내주고 자금사정이 급격히 나빠진게 아닌가 싶은 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 1.7억, 전월세 거래없음으로 조사되었습니다.


시세는 조사될 것도 없이 거래가 없습니다.

포항지역은 공인중개사무소가 실거래가를 올리지않는다고 가정을 해도

이건 말이 안될 정도로 거래가 없는 것으로 보입니다.

네이버 부동산 실거래가를 검색해보니 권리분석상에서

언급한대로 2015년에 매매거래 이후로 전세, 월세가 안보입니다.

투자목적으로 약간(?)무리해서 1.8억에 매매를 한 부동산이 미분양에,

그나마 분양된 집에도 세입자가 안들어온 것입니다.

거래엔 매매만이 보이는데, 매매가로 1.8억이 적당한 것으로 보이는데 거래가 될지는 지켜볼 일입니다.


아파트라고 하기엔 세대수가 너무 적으면서

관리비가 많이 나오는 편인 주상복합은 인기있는 물건은 아닙니다.

실거주, 투자, 단기매매 모든 목적에 적합하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





  1. 이전 댓글 더보기
  2. luvholic 2019.01.14 18:12 신고

    투자할때 고려해야할 사항이 많군요.
    주상복합 여부와 위치를 상세하게 고려해야겠네요 ^^

  3. 열혈까꿍 2019.01.14 18:20 신고

    역시 푸르지오 입주예정이라 투자 목적은 좀 그렇군요..

  4. 휴식같은 친구 2019.01.14 18:20 신고

    세대수가 적은 나홀로 아파트 같은 경우엔 인기가 없나보군요.
    잘 보고 갑니다.

  5. 행복사냥이 2019.01.14 19:56 신고

    몰랐던 부분을 알고 갑니다.^^

  6. _sunny 2019.01.14 20:32 신고

    보면 볼수록 신기한 것 같아요~ 열심히 공부해야겠어요!

  7. 자국 2019.01.14 21:21 신고

    경매는 저랑 먼이야기로 느꼈었는데, 글을 잘 쓰셔서 이해하기 좋았어요^^

  8. 블랙IT 2019.01.14 21:51 신고

    15년도 지어진 건물이라면 거의 새걸로 봐도 되겠네요 ㅎㅎ
    잘 보고 갑니다. ^^

  9. 블로기룸 2019.01.14 21:53 신고

    정보 감사합니당~

  10. 둘리토비 2019.01.14 22:37 신고

    "주상복합단지"에 대한 관점은 익히 듣고 알고 있었습니다.
    여기 포스팅을 자세히보니 굉장히 복잡합니다. 이리저리 따지고 꼼꼼하게 보아야 할 것이 많군요

  11. 죽풍 2019.01.14 22:47 신고

    도심에 장례식장이 있다니 썩 좋아 보이지 않는 부동산인거 같습니다.
    그래도 꼭 필요한 사람이 나타나겠지요.
    알찬 정보 잘 보고 갑니다.

  12. PinkWink 2019.01.14 23:13 신고

    미세먼지 조심하세요~~~^^

  13. 빗코 2019.01.14 23:46 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다~ 저는 아직 첫발도 떼지않았습니다만.. 임장이 불가능한 지방은 일단 생각도 안하고 있습니다. 포스팅에서 언급한 부분들을 금새 까먹을 것 같긴 합니다만... 일단 주복인데 주변에 대단지라면 조심해야 정도를 오늘은 기억해보도록 하겠습니다 ㅎ

  14. 호원이 2019.01.15 00:33 신고

    와..생각보다 하나하나 꼼꼼히 봐야되는군여..

  15. M의하루 2019.01.15 01:51 신고

    잘보고갑니다~ 좋은하루되세요~

  16. 施兒 2019.01.15 01:54 신고

    잘보고 갑니다
    오늘도 미세먼지가 많다고 하니
    건강 관리 잘하세용

  17. 2019.01.15 03:53

    비밀댓글입니다

  18. 제나™ 2019.01.15 11:11 신고

    경매에 대한 정보들을 매일매일 볼 수 있어서 너무 유익한거 같아요.
    투자할때 조심해야 할 것까지 알수 있어서 좋네요.
    라미드님의 포스팅 오늘도 잘 보고 갑니다.

  19. 핑구야 날자 2019.01.15 17:52 신고

    56평이 너무 저렴한데요~~ 역시 위치 차이는 있겠죠. 잘 보고 갑니다.

  20. 청결원 2019.01.15 18:44 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘 하루도 수고 고생 하셨어요~

  21. GeniusJW 2019.01.16 01:07 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    아무래도 장례식장 인근은 조금 꺼려질 것 같아요.

12

+ Recent posts

티스토리 툴바