송도 랜드마크는?, 송도 더샵 퍼스트월드





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 513046 임의경매 입니다. 각 지역마다, 대표되는 부동산이 있습니다. 작은 동네로 치면 동네에서 제일 큰집이나 특이한 집, 가장 비싼 집, 오래된 집 등이 되겠죠. 그 주변이라면 누구나라도 알수 있는, 그런 건물을 랜드마크라고 부릅니다. 오늘 소개드릴 물건이 바로 송도에서 그런 의미를 갖는 아파트라고 할 수 있을 것입니다. 송도가 잘 찍혀져있는 사진속에는 이 아파트가 항상 등장하죠. 그리 좋은 멋진 아파트가 무슨 사연으로 경매에 나왔는지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요





- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 4-1, 송도더샵퍼스트월드 4동 204호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 511,000,000원 - 최저가 : 357,700,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 125.967㎡(48평) - 건축연도 : 2009년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 1596세대/6동 - 주차여부 : 2.03대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 하버뷰, 풍림대단지

65층의 초고층 아파트입니다. 역시나 이런 고층아파트는 15층 이상은 가줘야 뷰가 좋을 것입니다. 다른 아파트단지에 비해 동간 간격이 아주 멀어서 10층이하에서도 좋은 뷰가 있긴하지만 높은 층이 가격만봐도 확실히 높은 가격에 거래되고 있습니다. 실거래가상 15층 이하는 5.50억이하로, 그 이상은 6.00억원 가까이로 거래되고 있는 것으로 보입니다. 48평의 큰 평수인데, 방은 3개입니다. 2009년에 보존등기가 된 물건으로 집수리가 어느정도 필요할 것으로 생각합니다.


2. 지역분석



- 교통 : 50m 버스정류장(단지내 5곳) - 학교 : 먼우금초등학교 - 병원 : 단지내 상가 - 편의시설 : 우수, 단지상가와 중심상가 - 녹지 : 풍부, 단지 조경도 훌륭하고 앞뒤로 센트럴파크와 해돋이공원이 위치함 - 지역 호재/악재 : GTX-B노선 시작점(컨벤시아)



3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(이**) - 전입일자 : 2016-11-14 - 확정일자 : 2016-11-14 - 배당요구일 : 2019-07-10

- 보증금 : 2000만원, 월 120만원


세입자 이**씨가 점유하고 있습니다. 2016년에 전입일자, 확정일자를 받은 소액임차인으로 배당요구하여 배당받으면 명도하기 수월할 것이라고 예상됩니다. 호텔 정문같은 느낌의 출입문이네요. 현관문에는 법원의 권리신고 안내문이 부착되어있습니다.


4. 로드뷰




송도 더샵퍼스트월드로 검색해보시면, 참 많은 다양한 정보를 얻으실 수 있으실 것 입니다. 송도 신도시 초창기에 지어진 높은 건물로 컨벤시아센터(포스코타워)와 함께 송도의 랜드마크가 된지 오래된 아파트라 보시면 될 것 같습니다. 송도 이미지 검색을 해보셨을 때 멋진 야경을 자랑하는 4개~5개의 기둥이 보일텐데 바로 이 아파트와 포스코타워라 보시면 됩니다. 집주변으로도 상가건물이 잘 들어서 있습니다. 앞, 뒤로 송도의 센트럴파크해돋이공원이 들어서 있습니다. 사진은 동관인데 서관쪽에서 바로 보이는 건물이 바로 4동입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2013-05-13

 소유권이전 

 정**

 2012타경76548 

 2013-05-13 

 근저당권설정 

 한국주택금융공사

 558,000,000원 

 2019-03-08 

 가압류 

 우학정

 310,000,000원 

 2019-06-05

 가압류 

 오케이저축은행 

 10,755,162원 

 2019-06-24 

 임의경매개시 

 한국주택금융공사 

 471,489,480원 

2013년 05월에 현 소유주 정씨가 임의경매로 낙찰받은 물건을 지금까지 잘 운영해오다가 경매로 나온 물건입니다. 소유주 정씨의 주소를 따라가보면, 오래된 빌라에 살고 있습니다. 경매로 저렴하게 낙찰받았는지 여부는 확인을 해봐야겠지만, 어떻게 낙찰받아 운영해왔는지 좀 의아하긴 합니다. 보존등기가 1984년인 빌라이긴 합니다만, 투자인지 직접 사는지는 정확히 모르겠네요. 아무튼 현재 경매 물건은 낙찰받으면 그만인 권리가 아주 깨끗한 물건입니다.

6. 시세조사



매매는 5.80~6.00억원, 전세는 3.50~4.00억원, 월세는 2000만원에 130~150만원으로 조사됩니다. 실거래가는 5.8~6.0억원대로 보이는데, 현재 인기를 반영하듯 매물로 나온 물건의 호가는 6.50억까지 다양하게 있습니다. 좀 과하기 올려놓은 느낌이 많이 듭니다. 이쪽은 상가가 있는쪽으로 조용한 곳을 찾는 장년층보다는 학원가도 가깝고, 상가가 어느정도 있는 것을 선호하는 저와 비슷한 나이대 사람들이 좋아하지않을까 생각합니다.





VR뷰는 소개드리는 물건보다 작은 44평 물건의 방안을 보여주고 있습니다. 해당 물건의 방안을 둘러보면 더 좋겠지만 대충 '이정도 느낌의 집이구나' 이해하시면 좋을 것 같습니다. 매물로 올라온 저층 물건이 5.10억원으로 올라와 있는데, 이보다 저렴하게 낙찰받으면 좋을 것 같다는 생각입니다. 저층 물건이니 팔때도 고려를 해서 낙찰을 받아야할 것 입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재


최고가매수신청금액에 취등록세, 집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 오렌지훈 2019.12.02 20:02 신고

    송도 더샵퍼스트월드~
    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 한주보내세요~

  2. 파아란기쁨 2019.12.02 22:19 신고

    65층 아파트라니 정말 멋지네요.
    이런 아파트에서 한번 살아 보고 싶네요.

  3. 버블프라이스 2019.12.03 07:09 신고

    송도동 더샵퍼스트월드 매물을 분석해주셧군요?
    65층 아파트라니 정말 저런 집에는 언제 살아보나 싶기도 하면서
    돈 열심히 모아서 살아봐야겟어요 ㅎㅎ

  4. 공수래공수거 2019.12.03 09:12 신고

    돈있으면 투자 할만 하겠다 생각이 듭니다.

  5. 북두협객 2019.12.03 11:28 신고

    이미 낙찰이 끝난 물건이군요. 물건이 상당히 좋게 보입니다~

신혼시절 선망의 아파트, 평촌동 초원2차대림




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 4193 강제경매 입니다. 오늘 소개할 물건은 안양시 동안구, 그러니까 평촌이라고 불리우는 곳에서 중심부쪽입니다. 평촌신도시 중심부에는 안양시청이 있고 그 앞쪽으로 중앙공원이 자리잡고 있습니다. 시청을 기준으로 공원의 오른쪽을 보면 학원이 밀집해있는 학원가로 어린이도서관, 초중고등학교가 많이 있는 경기권에서도 학군이 제법 좋다고 소문난 곳이죠. 신혼을 이 평촌에서 보낸 제게는 선망하던 아파트단지가 있는 곳입니다. 제가 살았던 곳은 안양시청 뒷편으로 있는 한가람단지로 평수가 작은 아파트단지였었더랬죠. 이 중앙공원을 끼고 있는 초원, 향촌, 목련 단지는 33평 이상의 물건이 몰려있는 곳이 였기 때문에 '나중에는 꼭 저리로 가야지' 했던 것이 남하에 남하를 거쳐 수원까지 내려가버렸네요. 아무튼, 무슨 사연으로 경매에 나오게 되었는지, 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요





- 소재지 : 경기도 안양시 동안구 평촌동 898-2, 초원아파트 212동 801호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 682,000,000원 - 최저가 : 436,480,000원(감정가의 64%, 2회 유찰) - 면적 : 84.92㎡(약33평) - 건축연도 : 1993년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 1035세대/12동 - 주차여부 : 0.77대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 아파트 대단지

평촌학원가가 있는 학군 좋은, 아이들키우기 좋은 물건이 나왔습니다. 학원가와 바로 붙어있는 향촌마을이지만 이 초원마을도 그리 멀다는 느낌까지는 아닙니다. 연식은 오래되었지만 이부근은 대부분 1993년에 지어진 아파트이기때문에 낡았다는 느낌은 전혀 들지않습니다. 관리도 매우 잘되어 있어 해마다 외벽도 잘 관리되어 있습니다. 집행관의 현장임장 사진을 보면 2018년에 촬영되었는데 외벽이 붉은 색인 것을 볼 수 있습니다. 이 사진은 2019년 07월 사진으로 외벽이 초록색으로 바뀌어있습니다. 깔끔하고 아이키우기 좋은 단지라 평촌살 당시 몇번이나 옮겨볼까 했던 단지라 더 반갑네요.


2. 지역분석



- 교통 : 150m 버스정류장, 700m 평촌역 - 학교 : 귀인초등학교, 동안초등학교, 백영고등학교, 동안고등학교 - 병원 : 아파트상가 개인병원, 400m 한림대병원 - 편의시설 : 우수, 단지 상가, 이마트, 농수산도매시장 - 녹지 : 풍부, 단지내 조경, 주변 공원많음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(신**) - 전입일자 : 2016-05-31 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 4.2억

- 특이사항 : 대항력 있음, 배당요구 하지않음


세입자 신**씨가 점유하고 있습니다. 2016년에 보증금 4.2억에 이사해서 현재까지 살고 있는 것으로 보입니다. 집행관의 현장보고서상 임차인을 만난 것으로 확인되며, 신씨에게 권리신고 및 배당요구 신청을 요구했으나, 자신이 최선순위 권리자로 대항력이 있으며, 권리신고 및 배당요구를 하지않겠다고 하였습니다. 대항력이 있으므로 배당요구없이 계약기간대로 살고 나올때 보증금도 모두 돌려받을 수 있습니다. 아마 경매에 대해서 보통이상으로 잘 알고 있는 분으로 보입니다. 


4. 로드뷰





평촌은 이렇게 단지의 도로마다 육교로 연결되어 있습니다. 육교 밑쪽으로 아파트 단지 상가가 늘어서있으며, 그 부근이 바로 버스정류장이죠. 평촌은 아파트단지마다 대부분 이렇게 되어 있다고 보시면 됩니다. 초원마을 정문과 후문에 단지상가가 있는 모습입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2004-06-18

 소유권이전 

 서**

 - 

 2017-04-05 

 가압류 

 서울보증보험 

 797,303,677원 

 2017-08-21 

 가압류 

 농협은행

 100,000,000원 

 2018-07-26

 가압류 

 농협은행 

 46,360,787원 

 2018-11-05 

 강제경매개시 

 서울보증보험  

 493,843,581원 

서울보증보험에 5억원가량의 채권이 있습니다. 2017년 가압류를 권원으로 강제경매개시가 되었습니다. 권리상으로는 낙찰받으면 그만입니다만, 대항력있는 임차인이 계속 살 것이라고 하니 낙찰받게되면 강제로 2년이상은 묶히게 되는 꼴입니다. 다른 좋은 물건을 찾아보는 것이 낫겠습니다. 

6. 시세조사




매매는 6.30~6.40억원, 전세는 4.50~4.80억원, 월세는 3.00억원에 80만원으로 조사됩니다. 부동산 규제가 발표될 시점즈음해서 6.00억원가량으로 떨어졌다가 최근에 다시 6.50억원 정도로 올라온 모습입니다. 아래의 실내가 깨끗하게 리모델링된 집은 2019년 05월에 인테리어된 집으로 소개되고 있습니다. 블랙앤 화이트로 꾸며놨는데 집안에서도 필라테스를 할 수 있도록 인테리어된 인상적인 집입니다. 보다 많은 현장의 사진은 업체블로그상에서 확인해보실 수 있습니다. 오래된 아파트이다보니 초원2차대림 33평인테리어로 검색해보시면 참 다양한 데모사진이 많으니 참고하시면 될 것 같습니다.





최근에 거래된 14층 물건이 6.49억원에 거래되었는데, 가격상 수리된 집으로 보입니다. 집수리 안된 물건은 대략 6.2~6.3억원에 거래되는 것으로 보이니 집수리비 3000만원 가량 염두에 두면 되겠네요. 물론 이물건은 대항력이 있는 물건이니 입찰조차 시도하면 안됩니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



최고가매수신청금액에 취등록세, 집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 후미카와 2019.11.29 13:55 신고

    낙찰받게되면 강제로 2년이상은 묶히게 되는 꼴
    이것도 지옥 물건인가요

  2. 북두협객 2019.11.29 13:59 신고

    대항력 있는 물건은 그냥 걸러야지요^^
    오늘도 한수 잘 배웠습니다~

  3. Laddie 2019.11.29 20:48 신고

    서울은 아니지만
    그래도 위치가 괜찮아보이네요 😄

  4. 원당컴 2019.11.29 22:10 신고

    대항력이 있다고 하면 1천만원에 낙찰 받아도 세입자 나갈때 4.2억원은 돌려 줘야 하는거죠?
    경매는 어려운것 같아요.

  5. 오렌지훈 2019.11.30 11:04 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 주말보내세요~

  6. 잘 보고 공감 누르고갑니다~

  7. 잉여토기 2019.12.01 12:51 신고

    편의시설 가깝고 대중교통 출퇴근 하기 좋고 학교도 근처에 많아 살기는 좋아보이는데 대항력이 있어 경매 참여하긴 꺼려지는 물건이네요.

  8. 베짱이 2019.12.01 13:54 신고

    평촌... 일단 입지가 안양과 과천 사이라... 교통도 좋고
    가격이 꽤 되지만... 인근 거주자로 정말.. 괜찮네요.

  9. 버블프라이스 2019.12.02 08:10 신고

    오늘은 '평촌동 초원2차대림' 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 경매 공부를 잘 하고 갑니다.
    따뜻한 한 주 보내시길 바래요

  10. 공수래공수거 2019.12.02 08:33 신고

    대항력있는 세입자가 게속 그것도 2년이나 산다면 낙찰 받으면
    안 되겠네요..ㅎ

  11. 멜로요우 2019.12.02 08:57 신고

    대항력이있는 거는 거르는게 좋을거같네요.ㅋ 잘보고 갑니다.~

  12. 경매초보 2019.12.24 17:12

    혹시 문의드려도 될까요? 실거주 입장에서는 접근해도 되는 물건인가요? 저도 평촌에 살고 있어 관심이 있는 물건이라서요.

    • 3, 5번에 언급해두었듯이, 현 임차인에게 대항력이있습니다. 낙찰받으시면 안되는 물건입니다.현재도 계속 유찰되고있습니다. 동안구는 모니터링지역이라 추가대출이 많이 나오지않을것입니다. 이점을 염두에 두시면 좋을것같습니다. 평촌은 좋은 물건이 자주나옵니다. 다른 더좋은 물건을 찾아보시는것을 권해드립니다.

천당밑에 분당? 야탑동 탑마을





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 51213 임의경매 입니다. 천당 밑에 분당이라는 우스갯소리가 있는 바로 분당에 위치한 물건입니다. 시외버스터미널이 있어 제가 자주 지나다니는 곳이였는데, 언제 이만큼이나 가격이 올랐는지...후덜덜하네요. 참 메인사진은 오늘 물건과 상관없습니다. 분당신도시로 저작권 없는 무료이미지로 검색된 수내동 아파트단지 사진입니다. 메인사진은 저작권 없는 무료이미지로 해당글과 관련된 사진을 찾아 올려두는 것입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다. 오늘의 물건은 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 경기도 성남시 분당구 야탑동 511, 탑마을 302동 6층 605호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 865,000,000원 - 최저가 : 605,500,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 131.4㎡(약39.7평) - 건축연도 : 1993년 - 방개수 : 4/2 - 세대수 : 582세대/10동 - 주차여부 : 1.53대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 야탑역으로부터 아파트단지 시작점

근 40평 아파트입니다. 저는 신혼을 평촌에서 보냈습니다. 매우 작은 집에서 시작했었는데, 가끔 이왕 시작할거 분당에서 시작했으면 좀 더 좋았을텐데...하는 생각을 종종합니다. 처가가 대구라 아내를 만나러 내려갈때는 보통 야탑역에서 대구로 내려가는 고속버스를 이용했었더랬죠. 출퇴근도 분당이 훨씬 나았을텐데, 왜 계속 평촌에 있었을까 싶은 생각이 듭니다. 같은 시점 분당에 집을 사뒀으면 아마 시세차액을 엄청봤을 것입니다. 제 운이 아니었나보다 싶습니다. 물론 학군좋고, 인프라 좋은 분당에서 나오지는 못했겠지만 말이죠. 집도 입지도 가격도 좋은 모두 좋아보이는 물건입니다. 93년에 지어졌으니 당연히 여러곳 손을 봐야할테지만 좋은 집입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 100m 버스정류장, 300m 야탑역 - 학교 : 하탑초등학교 - 병원 : 300m 야탑역 - 편의시설 : 풍부, 야탑역 부근 - 녹지 : 풍부, 단지내 녹지 - 지역 호재/악재 : 1기 신도시로 보존등기가 25년 이상됨



3. 점유자정보



- 점유자 : 세입자(홍**) - 전입일자 : 2014-08-19 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 미상


세입자 홍**씨가 가족세대와 함께 점유하고 있습니다. 집행관이 면담한 것으로 나옵니다. 권리신고와 배당요구할 것을 안내해주었다고 표기되어 있는데 배당신청도 권리요구도 하지않았습니다. 입찰보증금이 큰 물건으로 보증금 및 점유자에 대한 상세 내용을 반드시 확인해봐야 할 것입니다.


4. 로드뷰






1기 신도시는 느낌이 거의 비슷합니다. 부천을 가도 안양, 고양을 가봐도 다 비슷한 구조로 되어 있습니다. 계획도시인 만큼 도로정비도 잘되어 있고 이정표만 잘 봐도 길을 찾을 수 있게 되어있습니다. 공원 조성에 단지마다 조경도 굉장히 잘되어 있습니다. 단지내 장터가 열리는 것도 비슷하네요.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-03-25

 소유권이전(증여) 

 이**

 - 

 2016-02-05 

 근저당권설정 

 중소기업은행

 300,000,000원 

 2016-02-11 

 가압류

 도**

 130,000,000원 

 2017-01-25

 근저당권설정 

 이** 

 240,000,000원 

 2017-12-05 

 근저당권설정 

 홍** 

 75,000,000원

 2018-01-04 

 근저당권설정 

 정** 

 250,000,000원 

 2018-03-09 

 강제경매개시 

 도** 

 130,000,000원 

 2018-11-01 

 가압류 

 삼성카드 

 13,124,872원 

 2019-06-13

 임의경매개시 

 중소기업은행 

 253,860,302원 

근저당이 많습니다. 잘 보시면 압류가 하나도 없습니다. 세금은 꼬박꼬박 내고 있는 것이고, 가압류도 삼성카드의 1300만원이 2018년 11월에 한건 있습니다. 집값이 계속 올라서 근저당권을 추가로 설정가능했던 것인지, 지인들을 상대로 근저당을 설정한 것인지 파악이 어렵습니다. 또한 근저당권자들의 주소가 김해, 서울, 성남 등 일관되지 않아 추리가 어렵습니다. 이러면 소설쓰기가 어렵죠. 어쨌건 2018-03 도**씨에 의해 강제경매로 나왔고 낙찰받으면 배당에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 

6. 시세조사




매매는 10.5~12.0억원, 전세는 6.0억원, 월세는 4.0억원에 70만원으로 조사됩니다. 하지만 실거래가로 들여다보면 가격차이가 좀 나는 것 같습니다. 근래 이 부근 부동산 뉴스에 올랐다는 이야기를 들은 것 같지않은데, 10%이상 오른 가격으로 호가가 형성되어 있는 것 같습니다. 서울부동산이 오르면서 따라 올랐나 싶기도 하네요. 8.5억대로 낙찰받으면 좋을 것 같습니다.



방구조는 대략 다음과 같은 모양으로 되어 있으니 리모델링을 계획을 세워보시면 좋을 것입니다. 인터넷으로 야탑동 탑3단지 인테리어로 검색해보시면 다양한 데모를 확인해보실 수 있을 것입니다. 제 지인분께서 이정도 크기 집을 매매하셔서 리모델링 잘~하셔서 월세를 받고 계신데, 이 방법도 괜찮은 방법이라 생각듭니다.


7. 낙찰결과



확실히 인근에 뭔가 호재가 있는 것 같습니다. 이리 높은 금액에 낙찰될지는 몰랐습니다. 실거래가상으로 9월과 10월 각각 1, 2층이 8.90억원에 거래되었는데, 저층이 이수준이라면 급매가 적용해서 대략 8.50억부근이면 좋은 가격이라고 생각했었는데, 입찰자들은 그리 생각하지 않았나봅니다. 1억원이나 더 높은 금액에서 낙찰되었습니다. 차순위금액도 9.35억인 것으로 보아 이 가격대로 가격이 형성되어 있는 것 같습니다.


최고가매수신청금액 949,999,999원(109.83%)
입찰 14명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 935,000,000원
매각결정기일 : 2019.12.09

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  1. 이음 2019.11.26 10:12 신고

    우앙 역시 분당인가요.... 가격이 으마으마.... ;ㅁ;)/
    지방민은 꿈쩍 놀라고 갑니닷...ㅋ

  2. 후미카와 2019.11.26 10:21 신고

    평범한 아파트 단지 분위기네요. 위치도 좋고 빛이 잘 드는 집이라 경쟁이 치열할듯

  3. 즐거운 우리집 2019.11.26 13:03 신고

    가격이 정말... 쌔네요 ^^;;

  4. 파아란기쁨 2019.11.26 19:18 신고

    오늘은 천당 아래 분당 물건을 소개해 주셨네요. 아직은 멀기만 한 천당 아래네요..ㅎ

  5. 오렌지훈 2019.11.26 19:36 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  6. Laddie 2019.11.26 20:56 신고

    분당에 안살아봐서 잘 모르겠지만
    천당밑에 분당이라는 말을 한 번 체험해보고 싶네요 😄

  7. 부자미소 2019.11.27 01:20 신고

    분당에 저정도면 괜찮은것 같은데요?
    근데, 배당신청을 하지 않은 이유가...
    권리분석을 제대로 해봐야 될 문제네요.
    나중에 뒤통수 안맞으려면.
    그치만, 그 부분이 문제될게 없으면 시도해볼만한 물건인것 같습니다.ㅋ

  8. 버블프라이스 2019.11.27 06:19 신고

    오늘은 야탑통 탑마을 매물을 권리분석 해주셧군요?
    경매매물을 보는법을 오늘도 공부를 잘하고 갑니다^^
    날이 참 춥습니다. 건강유의하시길 바래요-

  9. 공수래공수거 2019.11.27 06:43 신고

    천당밑이 아니고 위로 사료됩니다 ㅋ
    화중지병입니다.

  10. 여강여호 2019.11.27 09:30 신고

    지방에서는 상상할 수 없는....ㅎㅎ
    잘 보고 갑니다.

빌라아닌 빌라같은, 주안동 청도밸리





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 10240 임의경매 입니다. 제가 어렸을 적에도 베이비부머세대 어른들께서는 우리세대를 보시며 '잘먹어서 그런지 아이들이 덩치가 많이 크다'라고 느끼셨던 것으로 기억합니다. 이제는 저도 그 비슷한 느낌을 느끼고 있습니다. 요새 아이들은 제가 어렸을적보다 덩치가 더 크다는 느낌입니다. 교복을 입고 무리지어 담배피우고 있는 아이들을 만났는데 그냥 휴대폰 화면만 보고 스윽 지나갔습니다. 한소리했어야하는데 그리 안되더군요. 집 주변에 고등학교가 없어서 그런 무리를 만나는 일은 거의 없긴 한데, 만일 오늘 소개물건처럼 주변에 고등학교가 가까이 있다면, 고딩들 메인 흡연지역이라면 어떨까 생각이 들었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 631-6, 청도밸리아파트 3층 303호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 81,000,000원 - 최저가 : 39,690,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 35.94㎡(약13평) - 건축연도 : 2002년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 13세대/1동 - 주차여부 : 가능(건물내 6대 가능, 주변 주차 어려움) - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 비슷한 소규모아파트 단지 다수

인천기계공업고등학교 주변으로 빌라와 주택이 엄청나게 많이 들어서있습니다. 이번에 소개드리는 청도밸리는 인천기계공고정문을 기준으로 오른편(도화IC쪽)에 위치하고 있습니다. 제가 인천지법에서부터 학익동-용현동-주안동 코스로 걸어서 임장하고 집(시민공원역 부근 광역버스)으로 돌아갈 때 이곳을 지납니다. 물론 인천기계공고 왼편쪽으로 더 많이 다니긴합니다. 그곳이 연식이 오래된 빌라가 더 많이 들어서 있어 보다 저렴하기 때문이죠. 이주변으로는 이정도 규모의 다세대주택과 다가구주택이 많이 들어서있습니다.


2. 지역분석



- 교통 : 150m 버스정류장 - 학교 : 인천기계공업고등학교 - 병원 : 300m 이내 제일시장 사거리 부근 - 편의시설 : 부족, 주변 중규모 마트 - 녹지 : 부족, 많이 답답하다는 느낌 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(박**) - 전입일자 : 2015-02-10 - 확정일자 : 2015-02-10 - 보증금 : 2000만원/월15만원


세입자 박**씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서에는 세입자 박씨와 면담했고, 전입세대열람을 확인한 결과 전입일자와 확정일자를 갖춘 임차인으로 확인되었다고 기록되어있습니다. 세입자를 직접 만나보면 가장 좋겠지만, 명도가 수월하지 않을까 예상됩니다. 계약 당시 월세로 살고 있었습니다. 2000/15만원으로 살고 있는데, 현수준을 그대로 유지하는 것도 좋지만 보증금을 낮추고 월세를 높여 기존 세입자를 다시 세입자로 받아도 좋을 듯 합니다. 500/35~40만원으로 받으면 되겠네요.


4. 로드뷰




첫번째 사진은 인천기계공고 담벼락쪽에서 청도밸리로 들어가는 골목 입구입니다. 이 골목으로 쭈욱 올라가면 마트가 하나 나오는데, 이 골목으로 담배를 피우려고 기웃거리는 아이들이 자주 보일 것입니다. 이 골목이 건물 주차장이 있고 약간은 은엄폐(?)할 수 있지 그 옆 골목쪽은 단독주택이라 숨어들어갈 곳이 없습니다. 덩치도 작고, 쫄보인 저는 덩치가 큰 아이들 무리가 있으면 훈계는 커녕 쳐다보지도 못할 것입니다. 제 블로그 이웃중에 한분이 실제 이런 일을 겪으셔서 아주 짜증이 났다고 하시더군요.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2005-09-01

 소유권이전 

 신**

 - 

 2014-12-01 

 근저당권설정 

 삼성화재해상보험

 54,600,000원 

 2019-04-04 

 임의경매개시 

 삼성화재해상보험

 41,765,185원 


이전에 경매를 한번 치르고, 현 소유주 신씨에게로 왔는 물건입니다. 신씨는 다른 아파트에 거주하고 있습니다. 세입자를 받아 잘 운영하다가 경매로 나온 물건입니다. 권리가 깨끗한 물건으로 낙찰받아 잘 꾸기만 하면 됩니다.

6. 시세조사



건축물의 구조상의 아파트이나 실상은 빌라나 마찬가지입니다. 세대수도 13세대 밖에 안되는 작은 집이라 매매가 조사는 주변 공인중개사무소를 돌아다니며 대략적인 가격을 예측해볼 수 밖에 없습니다. 대략적으로 조사된 매매가는 6500~7000만원, 월세는 500만원에 35만원(1000/30, 2000/20)으로 조사됩니다. 채광이 별로 안좋습니다. 조명을 하루죙일 켜놔도 전깃세 얼마 안나올 LED로 다 바꾸고, 화장실, 주방 약간씩만 개보수하면 되지않을까 싶습니다.


7. 낙찰결과



최고가매수신고인 김씨는 짜릿한 경험을 했을 것입니다. 차순위와 60만원 가량 차이나게 낙찰받았습니다. 손이 부들부들 떨렸을 것입니다. 제가 가장 근소하게 낙찰받았던 것이 70만원이였는데, 정말 기분이 좋습니다. 아마 김씨도 그렇지 않았을까 싶네요. 경락잔금대출 4650만원, 세입자를 500만원에 35만원으로 받으면 종잣돈이 600만원 투자되는 것이라고 보시면 되겠습니다. 직장인은 통상 3.5%를 금리를 적용받으니 월 13.6만원의 이자를 제하면 월 21만원가량의 수입이 되는 것이죠. 시세차액은 덤입니다. 


최고가매수신청금액 58,300,000원(71.98%)
입찰 10명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 52,770,000원
매각결정기일 : 2019.12.04

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 버블프라이스 2019.11.22 06:44 신고

    주안동 청도밸리 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 오늘도 도움이 되는 글을 잘 읽고 꾹 누르고 갑니다.
    따뜻한 금요일 되세요-

  2. 공수래공수거 2019.11.22 07:40 신고

    세입자가 월세를 저렴하게 있는것 같군요.
    반 전세 같은 느낌입니다.
    낙찰 받아볼만 하겠습니다.

  3. 북두협객 2019.11.22 07:43 신고

    요즘 애들 무섭습니다 잘못 건드리면 낭패;;
    경매 물건은 좋아보이네요~

  4. 후미카와 2019.11.22 10:15 신고

    채광이 안좋아 하루죙일 LED ㅋ 이해가 가는 글입니다. ^^

  5. 멜로요우 2019.11.22 13:05 신고

    경매물건은 괜찮아보이네요. 그치만 엘베가 없어서 좀 아쉽긴합니다.ㅜ 물건들 나르기가 쉽지 않더라고요.ㅠ

  6. Deborah 2019.11.22 18:06 신고

    정성을 다해서 작성하신글 공감합니다. 공감을 눌러 드려요. 행복한 주말 맞이 하세요.

  7. 경미나라 2019.11.22 20:05

    매번 좋은 글 감사드립니다.
    혹시 라드온님은 법인으로 진행하시는지 궁금합니다

  8. 파아란기쁨 2019.11.22 22:26 신고

    13세대 밖에 안되는 아파트가 있네요...
    잘 보고 갑니다.

  9. sword 2019.11.23 16:35 신고

    인천기계공고 저도 아는데인데... 고등학생들에 대한 우려는 보면서 생각했는데
    그대로 기재해주셨네요 ㅎㅎㅎ 반드시 알아야할 사항이죠 ㄷㄷㄷㄷ

  10. 잉여토기 2019.11.24 00:20 신고

    13세대라 아파트라고 보기도 애매하군요.
    고등학생들이 무리지어 다니는 뒷골목쪽에 위치한 매물인가 봐요.

초중고, 대학교까지 모두, 송도동 해모로월드뷰





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 23802 임의경매 입니다. 요근래 송도쪽 실거주 아파트를 찾아보고 있습니다. 송도 물건을 찾아보고, 임장다녀보고 하면서 '와 동네 정말 좋다'고 참 많이 생각합니다. 송도에 살고 계신 선배님들이 송도는 한번 들어오면 너무 좋아서 못빠져나간다는 이야기를 들으면서 다른데서 안살아봐서 그렇겠거니 했었는데 진짜 여러모로 좋은 것 같습니다. 오늘 소개해드릴 물건은 인천 1호선 캠퍼스타운역 인근 아파트 물건입니다. 이름에서 느껴지는 분위기처럼 대학교가 모여있는 곳이죠. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 157, 송도해모로월드뷰 301동 1303호
- 용도 : 아파트 - 감정가 : 477,000,000원 - 최저가 : 477,000,000원(감정가의 100%, 신건) - 면적 : 84.978㎡(33평, C type) - 건축연도 : 2012년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 638대/5동 - 주차여부 : 1.54대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 아메리칸타운1, 2 단지, 롯데캐슬캠퍼스타운, 롯데캐슬

제3경인고속도로를 타고 쭈욱 올라가다보면 송도를 만날 수 있습니다. 송도에서 제일 먼저 맞이하는 마천루가 송도캐슬해모로, 롯데캐슬, 롯데캐슬캠퍼스타운입니다. 멀리서 봐도 잘 보이는, 운전하고 지나면서 보니 우와,,,싶습니다. 롯데캐슬캠퍼스타운 바로 뒷편이 아메리칸타운, 한블럭 옆이 바로 오늘의 물건, 해모로 월드뷰입니다. 그러니까 지하철을 끼고 있는 메인도로에서 한블럭 들어간 곳에 위치하고 있습니다. 당연히 메인도로에 있는 롯데캐슬캠퍼스타운과 아메리칸타운에 비해 가격이 떨어질 것입니다. 하지만 2013년(2012.12)에 지어진 물건으로 깨끗하고, 생활권 안에 모든 편의가 잘갖춰진 좋은 물건입니다. 현재 송도는 33평 신축물건이 10억원을 넘어서고 있습니다. 계속 오르고 있더군요. 이물건이 감정평가되었을땐 GTX 호재가 반영되기전입니다. 얼마에 낙찰될지 기대되네요.


2. 지역분석



- 교통 : 단지옆으로 2곳의 정류장 - 학교 : 송원초등학교, 박문여자고등학교, 박문중학교, 연세대학교, 조지메이슨대, 뉴욕주립대 - 병원 : 단지부근 - 편의시설 : 우수, 홈플러스, 현대프리미엄아울렛 등 - 녹지 : 풍부, 단지내 조경, 단지앞 근린공원 - 지역 호재/악재 : 아메리칸타운 2차 공사중


송도동에 있는 물건은 대부분 인프라가 잘 갖춰져있습니다. 아파트단지가 몰려있는 곳에는 초, 중, 고등학교가 모여있고, 대형마트, 백화점, 아울렛이 갖춰져있습니다. 대부분 걸어서 갈 수 있는 곳에 잘 갖춰져있다고 보시면 됩니다. 이번 사건물건은 사진상 주황색라인이 그어진 오른쪽편이 바로 3호 라인입니다. 단지뷰이지만 남향으로 볕이 아주 잘드는 물건입니다.



3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(김**)


세입자 김**씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서를 보면 세입자의 아내를 면담한 내용이 나옵니다. 세입자 세대가 점유하고 있으며, 보증금과 계약기간에 대해서는 알려줄 수 없다고 표기되어있는데 세입자가 입찰하고자 하는 것일 수도 있겠다는 생각이 드네요. 세입자가 대항력이 있는지 여부를 파악해야 입찰가를 산정할 수 있을텐데, 세입자는 알려줄 생각이 없는 것 같습니다. 세입자가 대항력이 없다면 상관없는데, 대항력이 있는 엄청난 보증금을 떠안게 된다면 상상만으로도 끔찍합니다. 반드시 세입자를 만나 계약내용을 확인하던지, 계약한 공인중개소를 찾아 계약내용을 확인해야만 합니다.


4. 로드뷰


뱀이 똬리를 틀어 올라가는 모양(?)의 해모로 로고가 그려져있는 동이 바로 사건물건이 있는 301동입니다. 사진상으로 보이는 면은 1, 2호라인이고 단지 안쪽으로 보고 있는 면이 3, 4호 라인입니다. 주변은 아메리카타운2차가 지어지고 있고, 공터가 있는데 이부분은 펜스로 가림막을 해두었습니다. 지금 이렇게만 보시면 이집도 충분히 멋지고 좋아보이실테지만, 직접가서 보신다면 주위에 더 삐까뻔적, 으리으리한 멋진 집이 많아서 상대적으로 좀 안좋다싶으실 것입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2013-04-05

 소유권이전 

 이**

 - 

 2013-04-05 

 근저당권설정 

 농협자산관리회사 

 184,800,000원 

 2019-03-07 

 가압류 

 신한카드 

 25,862,596원 

 2019-08-07

 임의경매개시 

 농협자산관리회사 

 132,321,238원 


이렇게 가격대가 좀 되는 아파트는 근저당도 많이 설정되고, 좀 지저분하기 마련인데 매우 깨끗한 등기부입니다. 1965년생 부천시 중동에 사는 이씨가 매매해서 여지껏 잘 운영했는데 경매로 나왔습니다. 이씨의 집을 쫓아가보니 1기 신도시 중동에 소형평형에서 살고 있습니다. 이 송도물건은 투자용으로 구매하여 운영한 것으로 보입니다.

6. 시세조사



송도 물건은 지금 계속 오름세인 것으로 확인됩니다. 2019.09 이전에 거래된 금액이 대략 4.7~4.9억원인 것으로 보입니다. 아래를 보시면 현재 매매가로 나온 것입니다. 물론 호가이니 실제로는 얼마에 거래가 될지 확인해봐야겠지만, 전반적으로 오름세에 있습니다. 송도의 깊숙한 안쪽, 전에 소개해드렸던 마스터뷰있는 위쪽으로 내년 입주를 목표로 엄청나게 지어지고 있습니다. 1.5만세대가 입주 예정이라고 하는데 이 신축아파트 33평형이 8.0~9.0억에 거래되고 있으며, 가장 위치 좋은 곳이 10.0억에 거래되고 있다고 합니다. 



매매로 올라온 C type을 보면 대략 5.2~5.5억원, 전세는 2.5~3.0억원, 월세는 3000만원에 115~120만원으로 조사됩니다. 아래는 동일 타입의 물건으로 다음 부동산 VR(링크가 깨지는데 다음 부동산에서 해모로월드뷰 검색/매물보기 하시면 됩니다.)에 올라온 물건입니다. 아이가 사는 집으로 아주 잘 꾸며놓았습니다.






수리할 것도 없이, 약간의 하자만 확인하여 손보면 될테고, 조명도 필요없이 그냥 도매만 하면 바로 들어가서 살 수 있을 것이라고 예상됩니다.


7. 낙찰결과



단독입찰입니다. 이러면 본전 생각이 나는데, 200만원 차이니 이정도는 어쩔 수 없죠. 좋은 집을 잘 샀다고 만족하는 수밖에요. 저는 조금 더 높은 가격에 낙찰될 것이라고 예상했는데, 아무래도 송도 아파트물건이지만 신건이라 사람들의 관심이 좀 적지 않았나 싶네요. 감정가에 쪼금 더 붙여서, 아주 쬐금 더 붙여서 낙찰받아갔네요. 현재 거래가보다 조금 싸게 산것으로 보이지만, 와 싸게 잘샀네...이런 느낌까진 아닌 것 같습니다. 아무튼 부럽네요.


최고가매수신청금액 478,999,000원(100.42%)
입찰 1명, 낙찰자 : 김**
매각결정기일 : 2019.12.06

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 후미카와 2019.11.20 13:35 신고

    오억 가까이 되겠네요. 다들 살기 좋다고 반하는 지역이라면.. 인기도 많을텐데.
    도배만 해도 될정도의 좋은 물건이라면 더더욱.

  2. 이음 2019.11.20 17:47 신고

    첫 사진보고 우와아아아, 했는데 해당 물건은 아니었네요! 후후후,
    송도 처음 생길때 정말, 멋진 신도시 그런 이미지였는데 지금은 어떨지 궁금해졌어요 ㅎㅎㅎ

  3. Laddie 2019.11.20 20:35 신고

    인천 송도에 살고 싶은 1人입니다 😄
    내부를 보니 깔끔하고 괜찮아 보이네요

  4. 파아란기쁨 2019.11.20 21:20 신고

    해모로라는 이름 자체가 너무 멋져 보이네요.
    송도에서 이런 아파트에 살아 보고 싶은 생각은 들어요.^^

  5. 오렌지훈 2019.11.20 22:25 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  6. 버블프라이스 2019.11.21 05:43 신고

    송도동 해모로월드뷰은 여아를 키우시는 부모님들에게 아주 좋은 매물일 것 같습니다.
    초,중,고가 모여잇네요? ^^
    오늘도 유익한 글을 잘 읽고 꾹 누르고 갑니다.
    즐거운 목요일 되세요-

  7. 공수래공수거 2019.11.21 06:16 신고

    41% 정도에 낙찰된 모양이군요..
    세입자가 낙찰 받은건가요? 아닌것 같기도 하고.

    • 취소선은 낙찰된게아니고, 이전에써놓은포맷을 그대로가져다둔것입니다. 낙찰기일이후에 낙찰가를 업데이트하여 적어둡니다.

  8. 부자미소 2019.11.21 10:55 신고

    인천에선 송도만한곳이 없다 봅니다.
    근데 금액대도 괜찮고,
    집상태도 괜찮아서 시도해볼만할듯하네요~
    권리분석상 하자만 없다면 최고일듯하네요^^

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