안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 '누구나 쉽게 할 수 있는 ~' 시리즈, 등기촉탁신청서 작성 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

등기촉탁신청은 아직 저 역시 하지 않아본 것으로, 안해본 것을 쓰자니 

낯 부끄럽기도 하고 맛깔나게 실패와 꿀팁(?)도 드릴 수 없을 것입니다.

하지만, 이제까지 안해봤다고 미뤘던 것을 막상 직접해보니, 별거 아니더라고요.

등기촉탁은 어떻게 하는 것이고, 필요한 서류는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.




등기촉탁은 등기해달라고 등기소 공무원에게 말하는 것입니다.

등기하는 부동산에 대한 정보가 있어야 하고, 무엇을 등기하는 지에 대한 작성 등등이 필요할 것입니다.

대법원경매사이트에 가서 '낙찰에 의한 소유권이전 촉탁신청'양식을 다운받습니다.

양식은 아래와 같으며, 작성은 역시나 간단한 인적사항이 기록됩니다.

서류 작성은 이게 다입니다.

법무사분께, 변호사분께 작성대행료 명목으로 주는 돈이 바로 이겁니다.




모를때는 몰라도 알고나니, 어지간해서는 직접해야겠구나 싶더군요.

첨부서류 작성부분이 기다리고 있습니다. 앞서도 말씀드렸듯이 등기촉탁은 아직 안해보았습니다.

하지만, 사무직에서 근무하는 직장인들이면 100% 작성할 수 있습니다.

회사 양식에 맞춰 작성하는 서류들을 작성하는 것처럼, 법원 서류도 똑같습니다.

팀장님이나 실장님께 쭈뼛쭈뼛 거리면서 작성한 서류 결재를 받는 것처럼,

경매계장에게 제출하거나 그곳 직원에게 작성한 서류를 제출하는 것입니다.

저는 이 등기촉탁말고 다른 서류를 작성하여, 경매계에 들고 간 적이 몇 차례있습니다.

아무래도 어설프다보니, 첨부서류를 잘못 가지고 가서 빠꾸(?)를 당했죠.

틀리면, 모자른 점이 있으면 친절히 전화도 주면서 '이거 빠졌으니, 보충해서 가져다 주세요' 이렇게 말이죠.

전혀 어렵지 않습니다.


첨부서류중 상단의 4개의 서류는 등기소나 주민센터에서 신청하면되고, 

나머지 두개는 잔금을 납부하면 법원에서 발급해주는 서류입니다.




저는 경매 외에도 여러가지 돈버는 실험(?)을 하고 있어서 수중에 돈이 없습니다.

그리하여 등기촉탁을 할 기회는 없었습니다만, 여러분께서는 꼭 한번은 직접 등기촉탁신청을 해보셨으면 합니다.

라드온이 응원하고, 도울 수 있는 부분은 돕도록 할테니 말이죠.

저도 늪(?)에서 빠져나오게 되면, 제가 직접 전과정을 해볼 계획입니다.

이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





  1. 그냥사이다 2019.01.02 07:50 신고

    라드온님 19년 새해는 잘 시작하셨는지요?
    뭐 전부 본인이 경험한 것만 포스팅하라는 법은 없으니까 낯뜨거워 하시지 않으셔도 될 것 같습니다 ㅎ

    돈버는 실험이라는게 참 궁금하군요 ㅎ
    왠지 저와 나이대가 비슷하지 않을까 라는 생각이 듭니다 ㅎ (참고로 저는 30대 중반입니다 ㅎ )

    올 한해도 잘 부탁드립니다 ㅎ

    • 안녕하세요 사이다님,
      사이다님도 새해 복많이 받으시기 바랍니다. 저도 비슷한 연배일 것이라고 생각했었습니다. 제가 약간 더 많은 것 같네요.
      저는 마흔줄입니다.

      올 한해, 좋은 일만 가득하시길 바랍니다.
      저도 좋은 일들만 가득했으면 좋겠네요.

    • 그냥사이다 2019.01.02 11:00 신고

      아 그러시군요 ㅎ 형님이시네요 ㅎ
      요즘 본격적으로 경매에 대한 포스팅을 하다보니, 예전엔느 꿰뚫고 있다고 자부했던 특수물건에 대한 권리분석을 다 까먹었더라구요 ㅎ
      다시 하나씩 이해하려는데, 새삼 어렵습니다 ㅎㅎ
      저도 임장이나 케이스 스터디를 하고 싶은데 라드온님의 포스팅을 잘 참고하겠습니다 ^^
      어쨋든 19년도 대박 나시길 기원합니다 ㅎㅎ

  2. 예지마마 2019.01.02 11:54 신고

    라미드니오님, 새해 복 많이 받으세요^
    늘 좋은 정보 감사드려며 올해도 잘 부탁 합니다. 감사합니당..

  3. 라디오키즈 2019.01.02 16:18 신고

    경매라니...@_@ 누구나 해도 저는 쉽게할 수 없을 것 같지만, 막연하게 관심은 갖고 있던 분야인데 종종 보러와야겠네요.ㅎ
    새해 복 많이 받으세요~~

  4. 버블프라이스 2019.01.03 04:21 신고

    등기촉탁신청서 작성법 몰랐는데요 라미드니오니 님 덕분에 배우고 갑니다^^
    오늘도 화이팅 입니다

  5. 공수래공수거 2019.01.03 08:40 신고

    처음 해 보는건 어디든 보고 배울수 있는게 필요합니다^^

  6. 선블리쮸 2019.01.03 16:42 신고

    학군이밀집되어있어서 좋네요^^!

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 등기부에 나오는 권리사항을 확인하는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

사실 그 누군가부터 시작된 것인지 잘 모르지만 이름이 거창하게 권리분석이지, 

그냥 등기사항전부등록증에 나와 있는 항목에 대해 한번 더 꼼꼼히 확인하는 정도입니다.


어떻게 하면 쉽게 부동산의 권리 사항에 대해서 확인하는 지에 대해 간단히 알아보겠습니다.





 부동산의 등기사항전부등록증은 쉽게 생각하시면 우리가 갖고 있는 주민등록과 비슷하다고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

등기사항에 대한 전부를 등록해놓은 증서입니다.

등기사항전부등록증에 대해서는 나중에 한번 자세히 들여다보는 시간을 갖는 것도 좋겠네요.

가까운 시일내로 포스팅하도록 하겠습니다.


제가 포스팅하는 권리분석을 보면 5장이 바로 등기사항전부등록증(이하 등기부)에 나온 권리를 시간의 순으로 나열한 것입니다.

이 등기부는 등기소에서 신청할 수 있고, 소정의 금액을 지불하면 어느 물건이나 등기부 확인이 가능합니다.

저는 사설경매사이트를 사용하고 있어서 등기소에서 등기부를 별도로 출력하여 확인하는 일은 잘 없습니다만,

권리분석하다보면, 경매취하의 촉이 오는 물건이 있습니다.

그런 물건에 대해서는 매각기일 하루, 이틀 전에 등기부를 출력해서 확인해봅니다. 


사설경매사이트에서 사건번호를 검색해보면,

해당물건의 등기부, 감정평가서, 사진, 지적도, 송달내역, 매각물건명세서, 현황보고서 등이 기본적으로 제공됩니다.

등기부의 출력날짜가 경매개시결정일에 근접해 있기때문에 취하 또는 권리변동이 있을 수 있습니다. 

이를 대비하기 위해서 취하 또는 권리변동이 예상되는 물건이 있을 때는 다시한번 확인하는 차원에서 매각기일 1~2일 전에 다시 확인해보는 것이죠.


취하 또는 권리변동에 대해서는 사건물건에 따라 많이 다르겠지만

주로 제가 당하는(?) 취하 건은 역시나 강제경매이고, 경매신청자의 권리가 후순위이거나 권리 금액이 적을 때입니다.

보다 자세한 내용은 사건물건이 나오면 다시 설명드리도록 하겠습니다.

이제까지는 취하 물건의 경우는 자료를 보관하지않아서 남아있는 것이 없네요.


등기부의 각 세부항목에 대해서도 다음에 알려드려야겠네요.

포스팅할 것이 이렇게나 많다니, 큰일이네요.


아래의 예시 물건으로 등기부를 들여다보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/11/29 - [권 리 분 석/오피스텔] - [오피스텔경매]2018타경14238_능동_에스원스마트빌





등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

표제부는 건물의 현황에 대한 내용을, 갑구는 소유권과 관련된 내용을, 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 내용을 담습니다.

제가 주로 분석하는 집합건물, 즉 여러사람이 살고있는 아파트, 오피스텔, 다세대주택(빌라)와 

같은 형태의 주거공간은 각 호마다 소유자가 있습니다.

아래와 같이 오피스텔 전체에 대한 현황을 작성하는 표제부가 있고, 각 호에 해당하는 부분(전유부분)에 대한 표제부가 따로 있습니다.


 


지하3층에 지상 12층의 건물이며, 각 층의 전체 크기에 대한 현황이 작성됩니다.

아래의 표제부는 전유부분에 대한 현황이 작성됩니다. 

전체 부분에서 엘리베이터, 복도, 계단과 같은 공용부분을 뺀 사용자가 사용하는 공간에 대한 현황이죠.

이 표제부에서는 사실 확인해야할 부분이 크기라던지, 몇 호인지 정도를 확인하면 됩니다. 



권리분석이라고 말하는 부분이 바로 이곳부터 입니다. 갑구와 을구입니다.

앞서 말씀드린대로 소유권에 대한 권리 관계 따라 갑구와 을구로 나뉘는데, 

소유권에 제재를 가하거나 소유권을 말소시키거나 하는 권리는 갑구에 작성됩니다.

해당부동산에 소유권 이외의 권리가 을구에 작성됩니다.

소유권을 어찌하는 것이 아닌, 부동산을 어찌하겠다는 권리들이죠.

민법의 세부 법에대한 지식이 약간 필요하지만, 그 자세한 내용보다는 어떻게 보는지만 설명을 드리도록 하겠습니다.

1순위 소유권 보존은 태어남을 의미합니다. 이 오피스텔은 2012년 10월 8일에 태어났네요

2순위 소유권이전은 부동산을 매매한 것입니다. 1.05억에 거래되었습니다.

순위번호 2-1, 2-2는 2순위 권리자의 신상이 변동될때 주로 쓰이는 것으로 최상단 2순위만 기억하시면 됩니다. 

3순위는 임의경매개시를 한 우리은행입니다.

소유권을 넘기는 경매를 하기때문에 경매개시결정은 역시 갑구에 표기됩니다.




소유권이외의 권리가 바로 을구에 작성됩니다.

초보자들이 주로 다루는 일반 경매물건의 대략 70% 이상이 금융권의 근저당권입니다.

소유권을 담보하는 것이 아닌, 부동산 자체를 담보로 하는 권리이기에 을구에 작성됩니다.

1순위 근저당권은 부동산을 매매하여 취득하는 시점에 설정되었습니다.

2순위 근저당권은 같은 건물 다른 호의 물건과 함께 근저당권을 설정했네요. 




이와 같이 시간의 흐름에 따라 작성하는 것이 아니라, 소유권의 권리관계에 따른 등기작성이기에 

권리분석이 필요합니다. 

제 관점에서 분석이라 말하기 뭐하다고 할 정도로 간단하다고 말씀드렸던 것이 바로 이런 이유입니다.

갑구, 을구의 내용을 시간의 흐름으로 다시 정렬하여 들여다보는 것이 바로 권리분석이기때문입니다.

물론 제가 다루는 물건들이 권리관계가 분명한, 아주 쉬운 물건이기에 그렇지만 말이죠.

(법정지상권, 유치권, 가처분 등 특수물건에 대해서는 당연히 돈이고 소유권이고 간에 얽키고 설켜있어 아주 복잡합니다.) 


결국 이렇게 간단히 요약할 수 있습니다. 시간의 흐름으로 말이죠.

여기에, 세입자가 있으면 세입자의 날짜도 포함해서 작성을 해도 좋겠습니다.


2012-11-28 근저당권을 권원으로 경매개시가 되었고, 

근저당권을 보호하기 위해 이후에 설정된 권리는 근저당권을 모두 충족시켜야지만 권리를 주장할 수 있습니다.



 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-11-28

 소유권이전

 고**

 105,701,000원 

 

 2012-11-28

 근저당권설정 

 주식회사우리은행 

 62,400,000원 

 

 2015-06-18

 근저당권설정 

 주식회사우리은행 

 120,000,000원 

 

 2018-07-04

 임의경매개시결정 

 주식회사우리은행 

 -  



악필이라 부끄럽지만, 저는 항상 이렇게 노트에 끄적이면서 퀵으로 작성해 봅니다.

뭔가 잡아도 되겠다 싶으면, 그때부터 자세히...파고들어가게 됩니다.

여러분도 등기부를 보면서 이렇게 작성해보시면 권리관계가 한눈에 들어옵니다.



이상 라드온이였습니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2018.12.28 07:37 신고

    오 멋진 포스팅입니다 ㅎ
    저도 비슷한 걸 며칠 전에 올렸는데요, 권리분석이 생각보다 별 거 없는데 저도 처음 권리분석이 제일 부담스럽더라구요 ㅎ
    지금은 많이 좋아졌지만요 ㅎ
    분석이라는 단어가 사람들에게 어렵게 보이게 하는것 같습니다 ㅎ

  2. 안녕하세요 그냥사이다님,
    안그래도 사이다님의 포스팅을 보았습니다. 사이다님의 글을 읽다보면 제가 포스팅을 못하겠더라고요ㅠ그냥 가볍게 봐주시기바랍니다.

안녕하세요 라드온입니다.

낙찰을 받아서 잔금을 다 치루고나면, 낙찰자가 법원에서의 더 이상 무언가를 할 필요가 없습니다.

모든 절차가 끝난 것 입니다. 잔금을 다 치르고 나면, 별도로 등기소에 가서 등기를 할 필요없습니다.

잔금 납부 영수증을 받자마자 바로 건물에 대한 소유권이전이 완료됩니다.

소유권 취득과 동시에 기존에 점유자는 점유를 풀고, 소유자에게 부동산을 인도해주어야합니다

부동산 인도가 정상적으로 이루어졌을 때, 이를 확인해주기 위한 서류가 있습니다.

바로 명도확인서입니다. 명도확인서 작성법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/12/19 - [경매 상식/서식] - 누구나할 수 있는 부동산 인도 명령서 작성법





매각기일에 최고가매수신고인으로 신고되면 일주일동안 법원에서는 매각허가를 내리기위해 

최고가매수신고인이 적법한 인물인지에 대해 조사합니다.

사건물건의 이해관계인인지 아닌지, 법적으로 문제가 되는 사람이 아닌지 등등을 말이죠.


매각허가가 내려지고 다시 일주일의 유예기간을 두고 매각결정을 내립니다.

이 기간동안 사건에 대해 법원이 수집한 모든 서류를 열람할 수 있게 됩니다.


모든 서류를 열람하여 낙찰받은 물건에 대한 모든 하자, 결함에 대해서 확인하고 만일 문제가 있다면 매각허가에 이의를 제기하여

매각을 취소할 수 있습니다.


해당 서류작성법에 대해서는 다음시간에 다루기로 하겠습니다.


다시 본론으로 돌아가 매각결정이 내려지면 최고가매수신고인에게 '당신이 사겠다고 한 금액을 모두 다 지불하세요'라고 안내해주는

매각대금지급일을 안내해줍니다.


대금지급일 내로 잔금을 모두 지급하면 법원에서는 아래와 같이 매각대금완납증명원이라는 서류를 보내줍니다.





법원에서 우체국 특별송달로 본인이 직접 받을 3번까지, 전달해줍니다.

이러한 서류는 언제든 받으면 기분이 좋죠.


이 서류를 받으면 건물의 소유자가 저란 말이죠. 

이 시점부터는 낙찰자로서 법원에서의 절차는 모두 끝난상태라고 보시면 됩니다.


하지만 기존 점유자와 이해관계자들은 아직 절차가 남아있습니다.

낙찰대금을 각 이해관계자가 나눠갖는 배당이라는 절차이지요.


이전 소유자에게는 거의 배당이 되지않으니 낙찰자와 연관된 배당받는 이는 주로 세입자가 됩니다.

전세, 월세 보증금이 배당되어야 할 것입니다.


낙찰자가 갑이되는 시점이죠. 원래부터도 낙찰자는 갑의 지위이지만, 이때부터는 점유자가 배당을 받기위해 계속해서 연락을 하게되어있습니다.

배당을 위해선 필요한 서류가 바로 낙찰자의 명도확인서입니다.




'경매로 낙찰받은 집을 기존 점유자에게 인도받았으니, 

기존 점유자가 내가 낸 낙찰대금으로 배당받을 수 있도록 해주세요'라고 하는 명도확인서가 있습니다. 

위 서류에 매수인에 매수인의 이름이 쓰이고 도장란에 인감이 찍힙니다.

인감증명서를 함께 제출해야지만 배당에 참여할 수 있게됩니다.


이 명도확인서는 경매에 이해도가 낮은 세입자를 상대로 할때도 매우 유용합니다.

저는 세입자와 통화해보고 법에 대한 지식과 이해도가 낮다고 판단될 때는 이 명도확인서를 출력하여 절차를 설명해주면서 

명도 계획을 문의하곤 합니다.

여러분께서도 잘 활용해보시면 좋을 것 같습니다.


이상 라드온이였습니다.

  

여기서 소개하는 모든 서식은 대법원경매사이트에서 제공하는 양식입니다.

편의를 제공하기 위해서 파일을 업로드해두었으니 참고하시기 바랍니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 그냥사이다 2018.12.27 07:35 신고

    멋지십니다 ㅎ
    여태껏 몇 번 낙찰 받으셨으니 여쭈어보면 실례가 될까요?
    저는 직장인이라 참여하기가 여간 어려운게 아니네요 ㅎ

    • 안녕하세요 사이다님,
      저역시 직장인이라 입찰이 쉽지않습니다. 아내에게 입찰을 부탁하고있습니다.^^b
      지방물건은 운좋게 원하는지역에 믿을만한 지인이있어 부탁하고있습니다.
      공매를 제외하고 1년에 대략 10회이상은 입찰하고있습니다.

    • 그냥사이다 2018.12.27 08:57 신고

      와 아내찬스를 쓰시는군요 ㅎ
      뭐 내가 하나 아내가 하나 차이는 없죠 ㅎ
      부럽습니다 ㅎ
      저는 주로 지분 쪽을 선호하는데, 시간이 없어서 참 눈팅만 할 때가 많네요 ㅎ
      오늘도 행복하세요 ^^

  2. 켜요 2019.01.15 20:27 신고

    유용한 정보 감사합니다~

점유자, 천지인, 첫대면, 첫인상, 호구

안녕하세요 라드온입니다.

낙찰후 점유자를 대면하는 것은 역시 어려운 일입니다. 

처음 만나는 것인 만큼, 만반의 준비를 하여 대면해야할텐데 어떻게 준비하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.


경매를 처음접하시는 초보자분들이 가장 힘들고 어렵게 생각하는것은 역시나 기존 세입자 또는 소유자(채무자)를 만나는 것 일겁니다.

저 역시, 점유자를 만나는 것이 아직도 떨리고 힘든게 사실입니다.

하지만 지금까지 많은 점유자를 만나면서 느낀 점은 첫인상의 중요성입니다. 

뭐 많다고해봤자 대략 열 댓명정도? 아니다 좀 더 되는 것 같은데,,,하나같이 첫인상을 잘 심어주면 이야기 풀어가기가 쉽지않나 싶습니다.

2~3차례 연습하여 방식을 달리해보기도 했지만, 친절하고 상냥하게 첫 단추를 채우는 것이 가장 좋고, 쉽게 대화가 된 것 같습니다.

그래서 지금도 제가 한수접고 들어가는 것처럼, 점유자한테 친절한 인상을 심어주기 위해서 노력합니다.





그런데 이렇게 한수를 접고 들어가는 이미지를 심어주면, 으레 사람을 호구로 알기 쉽상입니다.

뭐, 제가 그렇게 유도하는 것이죠. 가능한 한 최대한 친절하고 상냥하게 대합니다. 

점유자가 남자면 사장님, 여자면 선생님, 세입자인 경우에는 어린 친구들도 간혹 있는데 선생님으로 호칭합니다.

그러면 대부분의 점유자는 거만해지면서 자기 이야기를 풀어냅니다. 

어찌어찌하여 이리되었고, 여차저차하게 되어 경매에 나오게 되었다고 묻지않은 이야기도 다 꺼내죠.

'자기는 이사비를 주면 빨리 나갈 것이며, 안주면 최대한 시간을 끌어 골치아프게 해줄 것이다.'  

이렇게 으름장을 놓기도하고, '이 날씨에 집이 어디있냐' 눈물로 호소하기도 합니다.

사정이 없는 사람이 어디있겠습니까? 결국 내가 피해를 보면 다 들어줄 수 있는 것이지만, 우리의 소중한 돈을 그렇게 쓸 수는 없지않겠습니까?





낙찰받은 우리에게 절대 '을'인 이전 점유자에게 친절하고 상냥하게 대하시면서도, 

얼토당토 않는 금전적인 요구를 할 때 어떻게 대처를 하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.


아래의 글은 제가 재미나게 읽은 '천지인'이란 경매의 대가이신 분이 자신의 카페에 칼럼으로 작성한 글 중 일부를 발췌해온 것 입니다.

'천지인의 실전경매'이라는 다음카페를 운영하고 계시고, '나는 경매로 노숙자에서 억대연봉자가되었다'란 책의 저자입니다.

책을 한번 읽어보시고 카페에 가입하여 활동하시면, 오프라인 만남도 가질 수 있는 기회를 많이 제공해주시니 참고하시기 바랍니다.

 



결론은 언제 부동산을 비워줄것이냐, 이거 아닌가요?

그것 때문에 이사비가 얼마니, 강제집행이 어쩌구 저쩌구~~

그래서 통상 처음 만나보면 난 낙찰자이고, 그래서 당신은 집을 비워줘야하니까...

민사집행법이 어떻고 등등 유식한척 장황하게 설명해 보지만 牛耳讀經(소귀에경읽기)이다.

다음에 만나도 역시 낙찰자 말을 듣는둥 마는둥 귓등으로 듣는 겁니다!

아마 사실은 귓등으로 듣고 싶을 겁니다.

그리고, 보통 낙찰자들은 자기가 하고싶은 말만 준비를 해 갑니다.(초보)


상대가 어찌 말할지 생각해보고 그 말에 반박할 말도 준비를 하셔야 하는데

대체로 그럽니다.


점유자가 아는것도 많고, 장난이 아닙니다. 너무 많이 알고 있어요!

그도 그럴것이 경매를 당하면 일자무식자라도 공인중개사, 아는지인들을 통해 법무사,변호사

사무실을 들락거리며 오만소리 다 들었거든요.

그러니 어설프고 시원찮은 초보경매인 빰 칩니다!

경매당하는 판에 조금이라도 더 받으려고 떼법도 불사할겁니다.

오늘은 낙찰받고 처음 점유자를 만나러 갈때의 노하우를 알려드릴까 합니다!


처음 만나서 한번에 해결할수 있다, 단번에 해결하려는 마음부터 접으세요.

그러면 여유가 생깁니다. 그런일 드물고 없다고 보면 됩니다.

 

다음부터는 아래자료를 출력해서 찾아갑니다.


"안녕하세요! 이 부동산을 낙찰받은 0 0 0입니다. 많이 힘 드셨지요?"

"경매에 대해서 많이 들으셨으니,많은 설명 드리지 않겠습니다!"


(자료를 내밀면서.....)


"이거 점유자 유의사항인데요 한번 읽어봐 주세요."

"몇일 후 다시 들리도록 하겠습니다."


통상 점유자에게 아무리 민사집행법이 어쩌구 설명해도 간단한 서류하나 보다 못하더라구요,

점유자는 꼼꼼하게 읽어 봅니다.

그리고 혹시나해서 자기 주변에 아는 사람이라고 판단되는 사람에게 물어봅니다.

주변 부동산 중개업소에 많이 물어봅니다.

그래봤자 답은 이말 다 맞네요. 뭐 그럴 것입니다.

서류드리고 며칠 후 찾아가면 그래도 기본적인 부분은 설명하지 않아도 됩니다.


물론 낙찰자는 아래 첨부서류의 내용을 숙지하고 있어야지요.




너무나 주옥같은 예시입니다. 

진짜 점유자를 만나면 뭘 이렇게 잘알지? 할 정도로 뭔가 술술 잘 나옵니다.

이때 당황하지 말고, 아래의 첨부 파일을 출력한 것을 내밀면 됩니다. 

글에서도 나오듯이 반드시 내용은 복기과정을 한두번 거쳐서 모두 숙지해두시기 바랍니다.



[ 출처 및 파일 다운로드 ]


부동산경매_점유자_유의사항.hwp






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

부동산인도명령, 이해관계자, 인적사항, 작성대행료

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 부동산인도명령신청서 작성에 대해 알아볼까 합니다.


대법원경매사이트에 들어가보시면 법원에서 발행하는 모든 서류, 법원에서 취급하는 모든 서류 양식이 있습니다.

물론 기일입찰표, 입찰봉투 양식도 있습니다.

하루에 하나만 입찰한다면 그리 어려울 것없이 자신의 주소와 이름정도 쓰는 것은 일이 아닙니다.




하지만, 입찰기일에 하필이면 마음에 드는 물건이 여러 개 나올수도 있는 것 아니겠습니까?

늘 펜을 쥐는 사람이 아니다보니, 칸에 맞춰쓰는 것도 여간 힘든 일이 아닙니다.

제가 최고로 많이 해본건, 두개입니다. 입찰보증금이 필요하기때문에 2개이상 해보진 않았습니다만 

개찰시 법정안을 보면, 3개, 4개에 입찰하는 사람도 많습니다.


그때마다 항시 드는 생각이 이거 A4용지에 출력해서 그냥 내 도장만 찍어도 될까였는데, 아직 법원에 물어보지 못했습니다.

나중에 확인하게되면 이글에 업데이트해드리도록 하겠습니다.


이야기가 옆길로 세었네요. 


물건을 낙찰받아 잔금을 치를때, 저처럼 소액으로 하는 사람은 해당사항 없겠지만


자기자본으로 경매를 하는 사람에겐 유용할 수 있습니다.


은행에 돈을 빌려 잔금을 치르게되면 법무사나 변호사를 통해서만 은행이 돈을 지급합니다.

등기를 칠때, 그들이 작성하는 김에 요 부동산인도명령신청서도 같이 써줍니다.

내용을 들여다보면 진짜 보잘것 없는데, 이거 작성해준다고 '작성대행료 : 40,000원' 이런 영수증을 받게됩니다.

피가 거꾸로 솟죠.

이정도는 법원양식을 다운받아서 직접 작성하셔야합니다.

작성하여, 해당 경매계에 제출하면 모자란 부분은 직원분이 다시 알려줍니다. 

한번만 작성하여 직접해보시면 정말 간단한 합니다. 자기자본으로 투자하시는 분은 꼭 집적 작성하시기 바랍니다.





거창한 이름에 비해 참 보잘 것 없습니다.


양식을 다운 받아 각 이해당사자 '인적사항'만 작성하면 됩니다.


라드온이라고 표기되어 있는 부분만 작성하여 해당 부동산 목록을 출력해서 경매계에 제출하면 끝!!


사람들은 쉽고 간단하지만, 안해본 것이라고 못해본 것이라고 그냥 지나쳐버리기 쉬운데 꼭 직접하시기 바랍니다.

잘못 제출하거나, 다른 서류가 첨부되면 제출처에서 바로 확인해서 알려줍니다.

걱정마시고 셀프로 작성하셔서, 재밌게 경매를 즐기시면 되겠습니다.


이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



기일입찰표, 보증금봉투, 위임장, 인감증명, 인천지방법원, 입찰보증금, 입찰봉투, 입찰함

안녕하세요 라드온입니다.


오늘을 입찰 당일, 입찰함에 넣을 입찰봉투에 대해 알아보고자 합니다.

처음에는 낯설기도 하고, 왠지 딱딱한 분위기에 괜히 긴장이 됩니다.

전에 말씀드린 것처럼 이런 분위기에 휩쓸리면, 평소에는 정말 이런 실수를 하는 사람이 있을까하는 실수를 자기가 하고 있는 모습을 보게 됩니다.

이런 실수를 미연에 방지하는 것은 역시나 법원에서 입찰서류를 많이 들고와서 다 써가면 문제될 일이 없습니다. 

괜히 당일에 법원에 사람이 없으니, 단독이겠다 싶어서 급하게 다시 쓰다가 실수가 많이 생깁니다.

입찰보증금 몰수로 실수를 되돌릴 수 없습니다. 


입찰봉투는 겉봉투, 기일입찰표, 보증금봉투를 작성하면됩니다.

실수가 끼어들지 않게 꼼꼼히, 차근차근 작성해야합니다. 특히나 금액은 꼭, 꼭, 꼭 확인해야합니다.






▶ 입찰봉투 구성


1. 입찰봉투

2. 기일입찰표

3. 매수신청보증금봉투

4. 위임장(대리입찰시)

5. 인감증명(대리입찰시)


이렇게 구성되어있습니다.



  




1. 입찰봉투


양식은 각 법원마다 약간씩 다릅니다. 

하지만 전체적인 구성은 비슷하니 참고하시기 바랍니다.


대리입찰시에도 방법은 동일하니 본인 입찰을 기준으로 작성하겠습니다.


제출서류를 모두 담아 제출자란에 이름을 적고, '접는선' 부분을 접어서 스테이플러 찍어서 입찰함으로 가져가면 됩니다.

그럼 집행관이 받아서 집행관 인에 서명을 하고, 절취선 상단부를 건냅니다. 패찰시 보증금반환에 사용되는 수취증으로 경매가 끝날때까지 잘 보관합니다.


도장찍는 (인)에는 인감도장이 필요없습니다. 

경매입찰용 막도장 하나 파서 사용하시면 됩니다. 

집행관에게 미리 양해를 구하면 서명이나 지장을 찍는 것도 용인해주긴 하지만, 법원 앞 도장 집에서 하나 파시면 편합니다.

5000원에 대략 2분정도면 기계가 찌잉찌잉~하더니 금새 만들어서 줍니다.





2. 기일입찰표


사실 너무나 간단합니다. 입찰기일은 입찰한 당일을 쓰시면 됩니다.

흰색부분은 입찰자의 신상입니다. 

중요한 건 역시, 돈을 쓰는 부분이겠죠?

연두색의 입찰보증금란에서 실수는 잘 없습니다. 있는 그대로 쓰기때문에 오기입되는 경우를 아직 한번도 못봤습니다. 

입찰보증금을 적게 내서 무효처리되는 것은 몇번 봤습니다만 입찰보증금을 잘못 적은 걸 보진 못했습니다.


파란색, 그러니까 사건 물건을 얼마에 사겠다고 생각한 금액을 적는 란인데, 앞서도 말씀드렸지만 

적다보면 자꾸 욕심이 섞입니다. 


'아 오늘 사람이 적은데...좀 덜 적을까?'


'어? 오늘 사람이 제법 많네, 이 물건에 다 들어오는거 아니야? 좀 더 적어야하나?'


이러다보면 실수가 나옵니다. 진짜 어이없는 실수들 말이죠.

최근에는 7억짜리 물건에 '0'하나 더 적어, 72억에 최고가매수신고한 사례를 만났었습니다. 

보증금이 6000만원이 넘는 금액이였는데, 몰수입니다. 피 같은 돈이 한순간의 실수로 공중분해되는 것이죠.

'정말 바보 아니야?'라고 생각마시기 바랍니다. 분위기에 휩쓸리는 것입니다.

반드시 확인, 확인, 확인을 하셔야합니다.




3. 보증금봉투


매수신청보증금봉투입니다. 

사건번호와 물건번호를 기입합니다. 물건번호가 없는 경우에는 그냥 공란으로 두어도 좋지만, 1번이라고 표기해도 상관없습니다.

물건번호가 있는 경우는, 채무자 A가 한 건물에 두개 이상 물건을 가지고 있다가 경매에 나오는 경우 그렇게 물건번호가 붙여집니다.

투자용 물건인 오피스텔에 이렇게 물건번호가 나오는 경우가 많습니다.

제출자를 적고, 보증금을 넣으면 됩니다. 

보증금을 넣을 때는 빠른 진행을 위해, 보증금을 딱 맞춰 한장의 자기앞수표로 발급받는 것이 좋습니다.

패찰하면, 바로 은행에 가서 입금하면 잃어버릴 일도 없고 여러모로 편합니다.






오늘은 입찰봉투 작성법에 대해 알아보았습니다.

경매 어렵지않아요~

우리 함께 즐겨 보아요~~






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 호원이 2018.12.15 20:03 신고

    정보 감사합니다^^

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