안녕하세요 라드온입니다.

매주 확인해야지했던 것이, 

한달만에 다시 확인하게 되었습니다.

뉴스의 부동산란을 보시면 요몇일 경매 관련 기사가 계속 실리더군요.

주의깊게 볼 필요가 있을 듯하여,

매매, 전세동향 이후에 포스팅에서 다뤄봐야겠습니다.

 

전국주택가격동향조사: 2019년 3월 2주 주간아파트 가격동향
매매가격 하락폭 유지, 전세가격 하락폭 축소

  • 한국감정원(원장 김학규)이 2019년 3월 2주(3.11일 기준) 전국주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.09% 하락, 전세가격은 0.10% 하락했다. 


1.주간 아파트 매매가격 동향

[전국 : -0.09%] 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 하락폭을 유지했다. 수도권(-0.08%→-0.09%)은 하락폭 확대, 서울(-0.11%→-0.10%)은 하락폭 축소, 지방(-0.09%→-0.09%)은 하락폭 유지(5대광역시(-0.04%→-0.05%), 8개도(-0.13%→-0.13%), 세종(-0.11%→-0.15%))됐다.

ㅇ 시도별로는 전남(0.04%), 대전(0.02%)은 상승, 충북(-0.21%), 충남(-0.19%), 전북(-0.17%), 세종(-0.15%), 경북(-0.14%), 울산(-0.13%), 강원(-0.11%) 등은 하락했다.

- 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(17→17개)은 유지, 보합 지역(18→15개)은 감소, 하락 지역(141→144개)은 증가했다.


[수도권 : -0.09%] 서울 0.10% 하락, 인천 0.01% 하락, 경기 0.10% 하락

ㅇ [서울 : -0.11%→ -0.10%] 대출규제, 세제강화 등 각종 하방요인에 따른 매수심리 위축으로 관망세 지속되는 가운데, 그간 상승 피로감 높은 단지와 신규 입주단지 인근 및 대단지 등을 중심으로 급매물 누적되며 18주 연속 하락세 지속

- (강북 14개구 : -0.08% → -0.08%) 은평구(-0.22%)는 신규 입주단지인근 매물 적체로 하락폭 확대, 용산(-0.15%)․성동구(-0.09%)는 대체로 보합세나 일부단지 급매물 누적되며 하락, 동대문구(-0.12%)는 신규단지 입주, 상승 피로감 등의 영향으로 구 전반적으로 하락세 지속

- (강남 11개구 : -0.15% → -0.12%) 강남(-0.20%)․서초(-0.17%)․송파구(-0.14%)는 단지별로 하락․보합 반복되는 가운데 구 외곽 위주로 하락세 지속, 동작구(-0.10%)는 상승폭 높았던 흑석․동작․상도동 위주로 하락, 영등포구(-0.03%)는 재건축 및 노후단지 위주로 하락

ㅇ [인천 : -0.03% → -0.01%] 하락폭 축소

- 중구(-0.11%)는 공급물량 해소되지 않으며 하락세 지속되고, 남동구(-0.01%)는 노후단지 위주로 하락 전환되었으나, 계양구(+0.14%)는 귤현․동양동 등 계양테크노밸리 인근 단지를 중심으로 상승

ㅇ [경기 : -0.07% → -0.10%] 하락폭 확대

- 부천시(+0.03%)는 서울 접근성이 양호한 지역 위주로 상승하였으나, 광명시(-0.63%)는 사업성 악화 우려, 급등 피로감 누적 등으로 재건축 단지 급매물 증가하며 하락폭 확대, 의왕(-0.30%)․화성(-0.14%)․평택시(-0.11%) 등은 신규공급 영향으로 하락세 지속


2.주간 아파트 전세가격 동향
[전국 : -0.10%] 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 대비하락폭이 축소됐다. 수도권(-0.13%→-0.13%)은 하락폭 유지, 서울(-0.15%→-0.12%)은 하락폭 축소, 지방(-0.08%→-0.08%)은 하락폭 유지(5대광역시(-0.05%→-0.04%), 8개도(-0.12%→-0.11%), 세종(-0.08%→-0.17%))됐다.
ㅇ 시도별로는 대구(0.03%), 전남(0.03%), 대전(0.01%)은 상승, 전북(-0.20%), 울산(-0.19%), 세종(-0.17%), 경남(-0.14%), 경기(-0.14%), 경북(-0.12%), 서울(-0.12%) 등은 하락했다.
- 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(20→25개) 및 하락지역(125→127개)은 증가, 보합 지역(31→24개)은 감소했다.

[수도권 : -0.13%] 서울 0.12% 하락, 인천 0.08% 하락, 경기 0.14% 하락
ㅇ [서울 : -0.15% → -0.12%] 경기를 비롯한 수도권 전반적인 입주물량 증가 영향으로 수요 분산되고 선호도 낮은 노후단지 매물 누적되며 하락세는 이어가나, 일부 대단지 신규입주 마무리되고 재건축 이주, 봄 이사철 수요 등으로 저가매물 소진되며 하락폭 축소
- (강북 14개구 : -0.12%) 대단지 신규입주 진행되는 성북구(-0.16%)와 인근 강북구(-0.35%)는 매물 증가로, 도봉(-0.16%)․노원구(-0.05%)는 인접 경기지역 신규아파트로의 수요 이동 및 노후단지 매물 적체로 하락하는 등 용산구(0.00%)를 제외한 모든 구에서 하락
- (강남 11개구 : -0.12%) 송파구(+0.02%)는 인근 전세가격 하락에 영향을 크게 미쳤던 헬리오시티가 입주 막바지로 매물 감소하고 재건축 이주 겹치며 상승 전환되고, 강남(-0.29%)․서초(-0.20%)․ 동작구(-0.13%) 등은 하락세 지속되나 하락폭은 축소
ㅇ [인천 : -0.08% → -0.08%] 하락폭 유지
- 연수(-0.13%)․중구(-0.11%)는 신규 입주물량 영향으로, 계양구(-0.11%)는 인접지역(가정지구 등)으로 수요 분산되며 하락세 지속되고, 남동구(-0.01%)는 매물적체로 하락 전환
ㅇ [경기 : -0.12% → -0.14%] 하락폭 확대
- (안산 단원구 : +0.07%) 신규 아파트 입주 마무리되는 가운데, 봄 이사철 수요로 거래증가하며 상승세 유지
- (의왕 : -1.14%) 대규모 신규 입주물량(장안지구․백운밸리)과 더불어 인근 지역 입주물량 증가로 호가 하락하고 급매물 출현하는 등 하락폭 확대

오늘은 볼일이 있어 간만에 의왕, 안양을 들렀습니다. 백운호수쪽으로 진입하여 효성해링턴플레이스 단지쪽에서 안양쪽으로 접근해봤습니다. 백운호수는 제가 외식을 즐기던 곳이였는데 상전벽해가 따로 없군요. 도로는 여전히 꾸불꾸불하지만 깨끗하게 포장공사가 되어 있었고 왕복 2차선에 간간히 3차선 정도였는데, 도로 확장공사도 되었더군요. 호수주변 둘렛길도 잘 정비해뒀습니다. 의왕은 이곳 외에도 청계산자락 입구쪽으로 푸르지오단지도 있고 신규 입주물량이 매우 많습니다. 이미 다 알고 계시겠지만 신규입주가 있으면 기존 단지는 그러니까 전세는 신규단지로 몰리기 때문에, 많이 빠집니다. 주말에 가족들과 드라이브 겸 부동산도 한번 둘러볼겸 언급된 가까운 시나 구로 다녀보시는 건 어떠실지 제안드려봅니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



  1. 미.야 2019.03.18 07:00 신고

    너무많이 급격하게 상승된 가격들이었어서... ㅜㅜ 뭔가 보는데 씁쓸하긴 하네여ㅠㅠ

  2. 그냥사이다 2019.03.18 07:29 신고

    라드온님 주말 잘 보내셨는지요? ㅎ
    좋은 정보 공유해주셔서 감사합니다 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ㅎ

  3. 드림 사랑 2019.03.18 08:47 신고

    덕분에 잘보고 갑니다
    급상승하니 어후 ㅠㅠ

  4. 로샤 2019.03.18 12:43 신고

    좋은 정보 공유 감사합니다!

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 9182 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/140


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이지만, 이 물건은 채광과 통풍, 뷰가 하나도 없는 답답한 물건으로 세입자 구하기가 쉽지 않은 물건입니다. 하지만 주변 빌라보다 사이즈가 큰 편이고, 1층인 점은 장점이라 할 수 있겠습니다. 저는 이 물건 입찰하지 않습니다. 제가 싫어하는 입지의 물건이고, 일단 제가 살고 싶은 마음이 들지 않기 때문에, 세입자에게 들어와서 살라고 권할 수 없을 물건을 낙찰받아 수리비 들여가면서 고생할 것이라 생각이 듭니다. 
- 예상낙찰가 : 5050만원  
- 제반비용 : 647만원(올수리)
- 입찰기일 : 2019-03-12

제가 입찰한다면 5050만원을 적어냈을겁니다. 낙찰이였겠네요. 4700만원 단독입찰이였습니다. 이렇게 딱 떨어지게는 잘 안써내는데, 아마 느낌보려고 입찰해본 것일지도 모르겠습니다. 저는 절대 입찰하지 않을 물건이지만, 얼마에 낙찰될까 궁금했는데 역시 인기가 없습니다. 한번이라도 가본 사람이라면 쉽사리 잡지 않았을 것이라 생각이 듭니다. 월세를 구하기 힘들어보였는데 어떻게 운영될지 한번 지켜보도록 해야겠습니다. 이 물건은 월요일에 가격예측을 했던 물건으로 화요일 물건 소개하고 수요일에 올리려고 준비하다 다~써놓은 글이 날아가서 오늘에서야 포스팅을 하게 되었네요. 제 입찰예상가에서 300만원을 빼보시면, 4750만원이네요. 이렇게 갭을 메꿔나가면 낙찰은 쉽게 받아집니다. 운영이 문제겠죠. 이 집은 수리하는데 돈이 많이 들어갈 것입니다.

최고가매수신청금액 47,000,000원(51.09%)
입찰 1명, 낙찰자 : 권**
매각결정기일 : 2019.03.19


입찰보증금 450만원을 버리진 않을 것 같습니다. 어떻게 해서든 운영하려고 할텐데, 수리비가 많이 들어갈 것으로 생각됩니다. 반드시 자기 자금 사정을 파악하고 있어야 리스크 헷지를 할 수 있습니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.15 06:46 신고

    오늘은 만수동 서울주택 결과 글 이군요?
    수리비가 많이 들어갈 것이라고 하셔서.. 좀 리스크 부담을 해야하는 그런 매물인가봐요? 덕분에 잘 읽고 갑니다^^

  2. 빗코 2019.03.15 15:03 신고

    저번 글에서 수리비가 300만원 정도가 아니었나 해서 가보니 650만원이네요. 2층 201호 물건 깨끗할 것 같다고 하신 것은 130만원 제반비용 얘기하셨으니 4배도 넘는군요. 한번 정도 더 유찰되는 것이 맞지 않았나 싶네요. 보증금 낸게 아까워서 어떻게 운영을 하긴 하겠지만... 쉽지 않겠네요. 그나마 이 집은 진성임차인(정확히 어떤 의미일까요??)이니 잘 얘기하면 재계약해서 적당히 운영하다가 1년 뒤에 시세보다 살짝 낮춰서라도 팔면 그래도 돈이 조금 되지 않을까 싶기도 하구요.
    1년뒤 부동산이 어떨진 모르겠습니다만... 그래도 이런 가격대가 크게 빠지진 않을테니 적어도 낙찰가+제반비용 정도는 건질 수 있지않을까요?? 결국 임차인에게 재계약 줄 경우에 잘하면 본전친다는 얘기를 길게 썼네요 ㅋㅋㅋㅋ
    라드온님 즐거운 주말 보내시기 바랍니다~~~

    • 사실 이물건은 많이 안좋아보이는 물건입니다. 단독입찰에 약간은 어설픈 가격입니다.ㅎ초보의 실수로 낙찰받은걸로 예상해봤습니다.

  3. TheK2017 2019.03.17 05:57 신고

    그런데 말입니다.. 란 말이 인상 깊었던 매물이었습니다. ^-^0*

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 21809 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.

월요일에 소개해드렸던 2018타경 9182 임의경매, 서울주택 3동

물건은 내일 포스팅에서 만나보시도록 하시죠.

다 써놨던 글을 뻘짓하다가 지워졌는데,

다시 쓰자니 엄두가 안나서요ㅠ


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/141


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이며 세입자가 선호하는 2층 물건입니다. 주변 빌라보다 사이즈가 크고, 방3개에 화장실 2개 구조에 올수리된 집은 큰 장점이라 할 수 있겠습니다. 이 물건은 입찰하여 운영하기에 좋은 물건입니다. 
- 예상낙찰가 : 5150만원  
- 제반비용 : 130만원
- 입찰기일 : 2019-03-13

제가 입찰한다면 5150만원을 적어냈을겁니다. 패찰이네요. 차순위금액보다도 20만원 적은 3등이였겠네요. 이 물건은 그 전날 옆동(3동) 물건이 너무 안좋았던터라 더 매력적으로 보였고, 여건만 되었다면 제가 입찰에 참여했을 듯한 물건입니다. 집도 좋아 보이고 수리비 없이 무혈 입성(?)이 가능해보이는, 게다가 세입자 구하기도 쉬울 것이라 생각되는 좋은 물건이였습니다. 
그런 점이 잘 반영된 착한 가격에 낙찰되었습니다. 이제 제가 예상하는 낙찰가보다 300만원정도를 더 낮추면 비슷한 시세가 나오는 것 같습니다. 제가 계산한 가격은 원래 5500만원정도로 300만원을 뺐던 가격인 5150만원으로 예상한 것이 였습니다. 다음 물건부터는 300만원이 낮춰진 가격을 적어보도록 하겠습니다. 이전에 말씀드렸던 것처럼, 빌라의 낙찰가가 그러니까 낙찰가율이 점점 더 낮아지고 있습니다. 그간 경매 공부만 해뒀었다면 이제 한번 도전해볼 시점이 다가오고 있는 것입니다. 

최고가매수신청금액 53,102,000원(55.9%)
입찰 11명, 낙찰자 : 황**
차순위금액 51,777,799원
매각결정기일 : 2019.03.20


최고가매수신고인이 150만원 정도 더 써서 낙찰이 되었습니다. 이정도도 나쁘지 않은 가격인 것 같긴합니다만 5200만원정도에 낙찰받아 운영하다가, 시세차액을 남기고 파는 것도 좋은 방법입니다. 1년이내 단기매매로 양도세가 크지만 세금내도 돈이 남으면 그게 남는 것이죠. 

경매, 배워두시면 참 좋습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 앞에 2019.03.14 05:36 신고

    좋은 정보이군요 님 글 읽으면서 공부많이 하고 있습니다

  2. 버블프라이스 2019.03.14 07:23 신고

    어제 만수동 서울주택4동의 결과이군요?
    경매를 배워두면 나중에 많은
    도움이 될 것 같습니다^^ 오늘도 좋은글 잘 읽고 공감누르고 갑니다.

  3. 그냥사이다 2019.03.14 07:31 신고

    사실 이 정도 차이는 유의미하다고 생각하지는 않습니다 ㅎ
    모두가 해당 물건의 운용방법이나 목적이 다를텐데, 투자에 대한 출발점이 다르다는 것을 감안하면
    이 정도 금액이면 적중률이 상당하다고 생각합니다 ㅎ
    오늘도 잘 보고 갑니다 ^^

  4. 적투 2019.03.14 13:00 신고

    좋은정보 항상 잘보고갑니다^^

  5. 영도나그네 2019.03.14 16:46 신고

    역시 경매는 흥미진진한 머니 게임
    같습니다.
    오늘도 좋은내용 잘보고 갑니다..

  6. 빗코 2019.03.15 14:56 신고

    재밌네요. 역시 물건이 조금 나아보이니 낙찰가도 조금 더 올라가는군요. 첫문단에 공부만 하지 말고 도전해볼 시점이라고 하는게 많이 와닿습니다. 그러나 저는 청약을 위해 조금 더 기다려보겠습니다 ㅋㅋ 개인적인 시간도 좀 나야할텐데 말이죠.. 경험차 시간될 때 법원가서 경매 진행되는거라도 한번 보고와야겠습니다.

만수종합시장, 방범창, 에어컨, 전세보증금, 철마사ㄴ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 21809 임의경매 입니다.

원래 오늘은 어제 소개드린 2018타경 9182 임의경매 물건에 대한 결과를

포스팅해야하지만, 같은 동 물건이 바로 다음날 진행예정이라

물건분석을 먼저 포스팅하겠습니다. 모레와 3일 뒤에는 

각각의 물건에 대한 경매결과를 포스팅하도록 하겠습니다.

같이 들여다보시죠.



어제 제가 소개해드렸던 물건입니다. 서울주택 3동 101호. 오늘 물건을 찾다보니 '똑같은 곳이구나' 하고 봤더니 옆동(4동)이 물건으로 나온 것을 발견했습니다. 파란색 동그라미는 어제 소개해드렸던 서울주택 3동이며 동그라미 위치가 바로 1층 입니다. 오늘 소개해드리는 물건은 그 바로 옆인 서울주택 4동이며 2층입니다. 큰 붉은 동그라미가 있는 곳이 바로 2층이죠. 물건을 같이 들여다 보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-306, 서울주택 2층 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 95,000,000원

- 최저가 : 46,550,000원

- 면적 : 49.89

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 5세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음



어제 소개해드렸던 3동과 비교해보니 정말 큼직하고 깨끗하고 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지



어제 소개해드렸던 3동(16-6번지)과 비교해보니 집이 큼직하고 깨끗하니, 아주 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동(16-8번지)은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(전**)

- 전입일자 : 2017-07-07

- 확정일자 : 2017-07-07

- 배당요구 : 2018-10-11

- 보증금 : 2700만원


임차인 전씨는 전입, 확정일자를 갖춘 소액임차인으로 전세보증금 2700만원 전액 배당받을 수 있습니다. 어제 보셨던 물건과 보증금에서도 차이가 500만원 정도나네요. 이름만으로는 여자분인 것 같습니다. 제 경험상 40대~50대 여자분이 혼자 살고 계셨다면 도배, 장판도 할 필요없이 깨끗하게 사셨을 것입니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



개황도에서 보시는 것처럼, 본 건물은 한층에 한개 호만 있습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-06-19

 소유권이전

 박**

 95,000,000원 

 2017-06-19 

 근저당권설정 

 영등포농업협동조합 

 75,600,000원 

 2018-07-27 

 압류 

 국민건강보험공단

 - 

 2018-07-31

 임의경매개시결정 

 영등포농업협동조합 

 - 

 2018-08-30

 가압류 

 예스자산대부 

 20,482,310원 


근저당권 이후 설정된 모든 권리는 소멸합니다. 1971년생, 전라북도 남원에 거주하는 이름만으론 여자분인 소유주 박**씨가 투자용으로 매매를 하였습니다. 전세보증금이 빤한 곳인데 어찌하여 투자를 한 것인지 이해가 안갑니다. 어제 소개해드린 물건을 보면 소유주가 업계약서를 써서 담보대출금을 많이 받은 것으로 생각되었는데 이 집은 시세정도로 매매된 것 같습니다. 매매하고 보름만에 세입자를 받았는데 한해를 못 넘기고 경매로 넘겨졌네요.


6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이며 세입자가 선호하는 2층 물건입니다. 주변 빌라보다 사이즈가 크고, 방3개에 화장실 2개 구조에 올수리된 집은 큰 장점이라 할 수 있겠습니다. 이 물건은 입찰하여 운영하기에 좋은 물건입니다. 
- 예상낙찰가 : 5150만원  
- 제반비용 : 130만원
- 입찰기일 : 2019-03-13


낙찰가 5150만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4120만원 정도 대출이 됩니다. 이자 13.7만원에 30년 만기로 원금 11.4만원. 월세 35 ~ 40만원 받을 수 있도록만 하면 15만원 남습니다.

보증금을 낮춰 원하는대로 수익률을 정하면 됩니다. 좋은 물건입니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



  1. 버블프라이스 2019.03.13 06:15 신고

    오늘은 만수동 서울주택4동 경매매물이군요?
    개황도에서 나온것처럼 한 층에 한 호만 있는것이 좀 특이하네요? 분석결과 좋은 매물이군요?
    카뱅의 적금 등 대출 분석처럼 정말 깔끔하게 분석을 잘해주셔서 매번 놀랍니다^^

  2. 그냥사이다 2019.03.13 07:37 신고

    좋은 물건 잘 보고 갑니다 ㅎ
    오늘도 즐거운 하루 되세요 ^^

  3. 쿵돌 2019.03.13 14:45 신고

    항상 잘 보고갑니다~^^

  4. 유하v 2019.03.13 16:16 신고

    옆 건물이랑 너무 붙어 있는것 같아 괜찮을지 모르겠네요

  5. 촉촉한칙촉 2019.03.13 18:12 신고

    오랜만에 들려서 인사 드리고 갑니다. 잘보고 잇습니다.

  6. TheK2017 2019.03.14 01:29 신고

    서울 주택이라? 서울?! 했더니 인천이군요. 역시 가격대가 부럽습니다.

  7. 빗코 2019.03.15 14:52 신고

    아무래도 채광도 그렇고 답답해보이는 것이 좀 그래보였는데, 수리여부에 따라 이 물건은 돈이 안 들어가니 좋은 물건이 되는군요. 이번에 분석해주신 것은 특히나 같이 붙어있기도 하고 지역도 비슷하고, 비교하기에 아주 좋은 것 같습니다. 낙찰가가 궁금해지네요.

공영주차장, 난개발지, 만수종합시장, 인천동부초등학교, 철마산, 향촌휴먼시아

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 9182 임의경매 입니다.

같이 들여다보시죠.



만수동도 제가 자주 다니는 곳 중 하나입니다. 아무래도 소형에 저렴한 물건을 찾다보니 빌라물건이 넘쳐나는 지역이 제가 주로 임장다니는 곳이 되었습니다. 만수동은 지난 포스팅에서 아남빌라, 대산빌라, 경인빌라 등등 참 많이 소개해드렸던 곳입니다. 지난 포스팅에서도 한번 찾아봐주시면 좋은 시간이 될 것 입니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-305, 서울주택 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 92,000,000원

- 최저가 : 45,080,000원

- 면적 : 47.61

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음



이전에 소개해드렸던 아남빌라 바로 옆입니다. 이런 무료 공영주차장이 아남빌라 골목쪽으로 들어가면 3~4개가 있습니다. 사람이 많이 살고 있음을 알 수 있습니다. 이번 사건물건인 서울주택은 건물과 건물, 건물...사면이 건물에 가려져 있습니다. 빌라가 엄청나게 많이 있습니다. 인천동부초등학교를 둘러싸고 빌라가 년식이 나눠진다고 했는데, 동부초의 상단쪽, 향촌휴먼시아 바로 밑쪽으로 1996년에 지어진 빌라촌에 위치하고 있습니다. 4동과는 주먹 한개정도(?)로 띄워져 있습니다. 채광과 통풍은 포기해야할 것 입니다. 


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지



지적도상으론 깨끗한 향촌휴먼시아가 가까워, 놀이터도, 단지내 편의시설도 이용하면 좋겠지만 높은 언덕입니다. 진입이 불가하여, 종합시장과 같은 편의시설을 이용하려면 인천동부초를 끼고 한참 돌아서 가야합니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(유**)

- 전입일자 : 2012-03-23

- 확정일자 : 2014-08-18

- 배당요구 : 2018-06-11

- 보증금 : 2200만원


전입일자와 확정일자가 다릅니다. 임차인 유씨는 2012년에 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않았는 것으로 생각됩니다. 2년 전세기간이 끝나고 전세를 갱신하면서 확정일자를 받은 것이 아닌가합니다. 뭐 큰 문제없이 살아오다, 집이 경매로 나온 것이라 문제는 없어보입니다만 이사를 하면 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것은 잊지 말고 하시기 바랍니다. 소중한 내 돈을 지키는 가장 쉽고 간편한 방법이니까요. 임차인 유씨는 소액임차인으로 보증금을 전액 배당받을 수 있습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 수리필요

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



임차인 유씨는 제 예상으론 진성임차인으로 2012년부터 쭈욱 살아온 사람인 것 같습니다. 2012년부터 살았으니 낙찰받으면 반드시 수리가 필요합니다. 수리비가 보수적으로도 300만원이상 잡힐 것입니다. 1996년 보존등기로 누수와 결로는 없을테지만 곰팡이는 반드시 확인해봐야합니다. 장판과 벽지를 바로 맡기면 곰팡이를 확인해도 그냥 그 위에 합지를 덧대어 발라버립니다. 낙찰이후는 벽지를 뜯어보고 곰팡이 제거 작업이후에 수리작업이 이루어져야합니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-03-21

 소유권이전

 이**

 100,000,000원 

 2012-03-21 

 근저당권설정 

 굴비골농업협동조합 

 78,000,000원 

 2018-04-05 

 임의경매개시결정 

 굴비골농업협동조합 

 - 

 2018-04-11

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 


'3. 점유자정보'상 전입일자와 확정일자가 달라서 약간 이상하다했더니, 등기부를 보니 이해가 됩니다. 2012년에 전입일자만 받았던 사람이 재갱신하여 2014년에는 확정일자를 받았나보다고 생각했었는데, 등기부를 보니 2014년 경매개시결정이 되었습니다. 당연히 세입자 유씨는 보증금을 돌려받기위해서 확정일자를 받은 것이고요. 근데 그 당시 경매는 취하되었고 지금까지 운영되었습니다.  


6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이지만, 이 물건은 채광과 통풍, 뷰가 하나도 없는 답답한 물건으로 세입자 구하기가 쉽지 않은 물건입니다. 하지만 주변 빌라보다 사이즈가 큰 편이고, 1층인 점은 장점이라 할 수 있겠습니다. 저는 이 물건 입찰하지 않습니다. 제가 싫어하는 입지의 물건이고, 일단 제가 살고 싶은 마음이 들지 않기 때문에, 세입자에게 들어와서 살라고 권할 수 없을 물건을 낙찰받아 수리비 들여가면서 고생할 것이라 생각이 듭니다. 
- 예상낙찰가 : 5050만원  
- 제반비용 : 647만원(올수리)
- 입찰기일 : 2019-03-12


낙찰가 5050만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4040만원 정도 대출이 됩니다. 이자 16만원에 30년 만기로 원금 11만원. 월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 3만원 남습니다.

그런데 말입니다. 이 물건은 수리비가 많이 들어갑니다. 돈이 안남습니다.

자금계획을 철저히 세워야합니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2019.03.12 07:31 신고

    잘 보고 갑니다 ^^
    전입과 확정일자가 다를 때는 이유를 확인할 필요가 있을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 좋은 하루 되세요 ㅎ

  2. 적투 2019.03.12 09:04 신고

    잘보고갑니다. 매번좋은정보감사합니다.^^

  3. 쿵돌 2019.03.12 13:35 신고

    잘보고갑니다~^^

  4. 동건참치 2019.03.12 19:19 신고

    정말 철저하시네요. ^^

  5. 모모의 가사노동 2019.03.12 20:10 신고

    경매물건을 간접으로 체험하는 것 같아 참 좋습니다.
    오늘도 잘봤습니다. ^^b

  6. 드림 사랑 2019.03.12 20:50 신고

    덕분에 잘보고 갑니다

  7. 근쨩 2019.03.12 22:36 신고

    오늘도 좋은 정보 감사합니다.! 잘읽었습니다.

  8. 버블프라이스 2019.03.13 06:12 신고

    오늘은 만수동 서울주택 경매 매물에 대해서 소개를 해주셧군요? 덕분에 매번 경매 매물을 고르는법에 대해서 공부를 하고갑니다.

  9. 빗코 2019.03.15 14:46 신고

    좋은 내용 감사합니다~ 저도 보면서 '아 적어도 내가 살 수 있는 집을 골라야겠다'라는 생각이 들었습니다.. 물론 이런 집에도 세입자가 있고 그런 것이지만... 임차인 구하기도 추후 관리에도 좀 어렵지 않을까 생각합니다. 라드온님 포스팅보면서 많이 배우지만, 저는 금액자체는 조금 크더라도 관리가 수월하고 수익률이 좋은 것이 낫겠다라는 생각을 하고 있습니다... 저번 포스팅에서 낙찰율이 좀 떨어지고 있다 하셨는데.. 이 물건도 궁금해지네요. 가장 최신 포스팅에 결과가 있는 것 같던데.. 기대됩니다 ㅋㅋ

낙찰가율, 소방도로, 예상입찰가, 올수리, 원리금균등상환, 중개수수료

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 505406 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/138


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08

제가 입찰한다면 4895만원을 적어냈을겁니다. 낙찰받았겠네요. 1등과 500만원 정도차이로 낙찰받는 것인데, 2등으로 신고된 사람의 낙찰가가 1등과 근소한 것으로 미뤄보아 제가 너무 높게 잡은 것 같습니다. 눈치가 빠르신 분들은 이제 슬슬 감이 오실 것 같습니다. 혹시 눈치채신 분이 계신지 궁금하네요. 
이곳은 제가 물건을 운영하고 있는 빌라가 위치하고 있어서 잘 알고 있는 지역입니다. 소방도로의 빌라면 6000만원정도 시세인데, 4층임을 감안하여 5500만원정도로 예상됩니다. 역시 입찰자의 수를 봐도 비인기를 실감하실 수 있으실겁니다. 하지만 낙찰된 가격을 보면, 그보다 많이 낮습니다. 느낌이 오시는지요?
빌라의 낙찰가율이 내려가고 있는 것 같습니다. 이번주와 다음주 물건도 계속해서 빌라쪽으로 살펴봐야할 것 같습니다. 빌라가 저렴하여, 돈을 조금 들이고서도 쏠쏠한 재미를 보실 수 있습니다. 여러분도 잘~검토해보시면 좋을 것 같습니다. 

최고가매수신청금액 43,200,000원(56.1%)
입찰 5명, 낙찰자 : 허**
차순위금액 42,700,000원
매각결정기일 : 2019.03.15


이렇게 낙찰되면, 대출금이 3450만원정도 나옵니다. 여기에 세입자를 500만원에 30만원으로 구하시면 종잣돈 400만원(다시 들여다보니 500만원 정도겠네요.)을 투자하여, 1년 거치 30년 원리금상환하면 부담없이 운영하실 수 있습니다. 이자가 11.5만원에 원금 9.5만원입니다. 1년간 운영하다가 중간에 단기매매해도 쏠쏠합니다. 참고하시기 바랍니다. 역시 돈 버는 이야기가 재미있네요. 당분간은 빌라만 집중적으로 조명하도록 하겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.11 05:51 신고

    오, 주안동 신원빌라_결과 글 이군요? 소방도로가 있기 하지만 경매 낙찰을 받아 세입자를 들이면 소소한 용돈벌이를 할 수 있겟군요? 오늘도 빠짐없는 명 포스트 입니다^^
    미세먼지로부터 해방된 맑은 한 주 보내시길 바래요

  2. 그냥사이다 2019.03.11 09:00 신고

    앞으로 빌라에 대한 이야기를 해주신다니 더 기대가 됩니다 ㅎ
    저는 빌라는 사실 감이 잘 안오더라구요 ㅎ

    오늘도 즐거운 한 주 시작하세요~ ㅎ

  3. 빗코 2019.03.11 23:19 신고

    ㅋㅋ 감 안옵니다. 무튼 주변에 빌라 운영하고 계시는군요. 빌라 운영하시면 세입자와 트러블은 거의 없으신가요? 저는 경험이 없다보니 이런게 제일 걱정되긴 합니다. 차치하고 일단 시작하는게 우선이긴 하지만요...
    제 기준으로는 월 9만원에 입찰받기는 시간 대비 효율이 좋게 생각되진 않습니다만... 첫술에 배부를 수 있나요.. 오히려 이런 빌라가 제가 시작해야할 첫 걸음 같기도 하고 여러가지 생각이 드네요. 오늘도 잘 보고 갑니다~~

  4. 최 율 2019.03.12 00:20 신고

    오 ㅎㅎ 좋은 정보 감사합니당 ㅎㅎ 읽으면 읽을수록 재미있네요^^

  5. 모모의 가사노동 2019.03.12 23:26 신고

    돈버는 얘기는 역시 재미지는군요. ㅎㅎ
    잘보고갑니다.

신기시장, 신동아아파트, 인천지법, 주안역, 차량10부제, 학익여고

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505406 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.



이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다.
제가 전에 팁으로 하나 알려드렸던 것인데 기억이 나실지 모르겠습니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 지나가면서 몇번이나 봤던 곳인데 이제서야 조우하게 되었습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 4층 402호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 37,730,000원(감정가의 49%, 2회 유찰)

- 면적 : 37.86(약13평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1(추가로 다용도실 있음)

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 가능하지만 어려움

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님)

- 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재



양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사진처럼 남향이라 빛이 잘 듭니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있지만 주변건물의 높이가 낮아, 빛이 잘 들고, 통풍도 잘 될 것으로 보입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.


2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스)

- 학교 : 학익여고

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장

- 녹지 : 녹색마을쉼터

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



신기시장사거리 방향으로 쭈욱 올라가면 주안역이 나옵니다. 반대쪽으로 조금 내려가면 바로 문학IC가 나와서 제2경인고속도로를 탈 수 있습니다. 신기시장쪽 버스정류장을 가면 서울, 경기권역을 운행하는 광역버스를 이용할 수도 있습니다. 학익여고를 끼고 있는 신동아아파트 단지가 나오는데 8단지까지 있는 대단지아파트가 있어 유동인구도 많고 다양한 편의시설이 많이 있습니다. 학익여고쪽의 도로는 오르막 경사가 제법 높은편입니다. 이번 사건물건부터 경사가 서서히 시작됩니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(허**)

- 전입일자 : 2017-02-10

- 확정일자 : 2017-02-10

- 배당요구 : 2018-05-04

- 보증금 : 2000만원(소액임차인, 전액배당)


전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



전경 사진(맨 위 사진)을 보면 반짝반짝 깨끗한 화이트샤시가 보입니다. 보존등기가 1996년으로 올수리가 된 물건으로 보입니다. 그 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 다용도실은 아마 보일러가 떡~하니 있을 겁니다. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-01-23

 소유권이전 

 이**

 75,000,000원 

 2017-01-23 

 근저당권설정 

 인천수협 

 58,800,000원 

 2017-12-23 

 가압류 

 서울보증보험 

 19,888,000원 

 2018-02-13 

 가압류 

 신한카드 

 14,064,911원 

 2018-04-17 

 임의경매개시결정 

 인천수협 

 47,861,877원 

 2018-06-15 

 가압류 

 하나은행  

 26,718,057원 


빌라를 담보로 대출을 받을 때, 은행에서는 담보에 대한 보증보험에 가입을 합니다. 빌라물건에 대한 권리분석을 보시면, 근저당권이 설정되어 있는 것은 대부분 가압류로 **보증보험이 따라나오는데 이게 바로 그 이유입니다. 부산에 사는 이**씨(1978년생)가 투자목적으로 산 것인지 왜샀는지는 잘모르겠습니다만, 다달이 나가는 이자+원금 30만원 부담됐었나 봅니다. 처음부터 전세가 아니라 월세를 받아서 운영했어야하는데 조바심이 나서였는지, 전세로 받았습니다. 1년도 채 안되는 시점에 운영이 꼬였습니다. 


6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08


낙찰가 4900만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로

4000만원 정도 대출이 됩니다.

이자 13만원에 30년 만기로 원금 11만원.

월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 6만원이 남습니다.

자기자본은 500만원정도?

경매로도 소소하게 용돈 벌이할 수 있습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.03.08 06:51 신고

    오늘은 주안동 신원빌라 권리분석을 해주셧군요? 결론은 용돈 벌이를 할 수 있다 이군요?
    분석글 잘 읽고 갑니다^^

  2. 버블프라이스 2019.03.08 07:00 신고

    여유 돈만 되면 ㅠ 대출 받지 않고 이런 투자를 해봤으면 소원이 없겟습니다.. 세입자 받아서 고정 수익 짭짤할 것 같습니다

  3. 로샤 2019.03.08 10:10 신고

    오늘도 잘보고 갑니다!

  4. 성짱 2019.03.08 10:13 신고

    신원빌라 어디서 들어본것같더니 저희동네에도 똑같은빌라있어여ㅋㅋㅋ

    • 빌라는 워낙에 많아서, 같은 이름이 많이 있지요. 신원빌라, 전국으로 검색해보시면 더 많이 나올거예요.ㅎ

  5. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.08 11:45 신고

    잘보고갑니다!

  6. 도미 2019.03.08 12:36 신고

    공부에도움많이됩니다^^

  7. 쿵돌 2019.03.08 12:53 신고

    잘보고갑니다~

  8. 날먹사 2019.03.08 13:29 신고

    잘 보고 갑니다!

  9. luvholic 2019.03.08 14:00 신고

    대출을 잘 이용해서 투자를 하면
    적은 비용으로도 소소한 수익을 올릴 수 있겠네요~^^
    맑은 금요일입니다!
    좋은 기운으로 가득하길 바랄게요~

    • 맞습니다. 대출을 잘이용하여 4채만 잘 운영하면, 원리금떼고도 고정적으로 60~80만원, 많게는 100만원까지도 만들어낼 수 있죠.ㅎ

  10. 그냥사이다 2019.03.08 15:29 신고

    느낌상으로는 며칠만에 뵙는 것 같습니다 ㅎ
    생업이 갑자기 미친듯이 바빠져서 어제는 거의 블로그 구경을 못했네요.
    오늘은 그나마 미세먼지가 좋습니다 ㅎ
    즐거운 주말 보내세요 ^^

    • 반갑습니다. 사이다님,
      저도 회사일, 집안일이 몰려서 좀 바쁘네요. 아직 아이들 기상전인 지금에나 좀 볼수있네요.ㅠ

  11. 영도나그네 2019.03.08 15:52 신고

    햐!
    정말 꼼꼼한 경매물건 분석이군요..
    적은 자금으로 한번 경매를해보면
    수익이 날것 같기도 하구요..
    덕분에 잘보고 갑니다..

    • 대출을 부정적으로만 보지 않고,
      잘 이용하여 나만의 무기로 만들어 낸다면
      정말 좋은 무기가 되어 나에게 돈을 벌어다주게 되는 것 같습니다.
      휴일 잘보내시기 바랍니다.

  12. 동건참치 2019.03.08 21:13 신고

    정보 감사합니다.

  13. 드림 사랑 2019.03.09 08:21 신고

    덕분에 잘보고 갑니다.

  14. 적투 2019.03.09 09:19 신고

    언제나 정보잘보고갑니다

  15. 빗코 2019.03.09 12:09 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 임장조사는 실제 입찰은 안하실 땐 밖에서만 보시는거죠?
    중개소 팁도 적어주시고 잘 살펴볼 수록 알찬 내용이 많네요^^

    • 아, 예전 포스팅에서 소개드리긴 했는데 개인사정이 있어 올여름까지 정도는 임장을 못나갈 것 같습니다. 그래서 제가 손바닥처럼 꿰차고 있는(?) 까지는 아니래도 잘~아는 지역쪽만 찾아올리고 있습니다. 세입자 면담까지 마치면 제 입찰예상가는 좀 많이 예리해집니다.ㅎ

  16. 모피우스 2019.03.09 15:45 신고

    괜찮은 제안인데요...^^

    행복한 주말되세요

  17. TRLT 2019.03.09 16:45 신고

    오랜만에 들립니다. 라미드니오니님의 글만 꾸준히 읽어도 실력이 늘 것 같네요.
    자주 들리겠습니다.

  18. 제나™ 2019.03.10 16:55 신고

    가격대가 낮아서 괜찮아 보이네요. 소소한 용돈이라도 수익이 나온다면
    괜찮은 투자가 될 수 있겠어요.

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.03.10 21:59 신고

    분석 너무 재밋어요 ㅎㅎㅎ 올라오는 것마다 공부삼아 잘보구있어요^^

  20. @산들바람 2019.03.11 23:03 신고

    오늘의 경매물건소식
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요

경매법정, 경매적기, 낙찰가율, 매매동향, 보증금, 임대사업자, 잔금납부, 지지옥션

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 2016년 기사를 소개할까합니다.

왜 다 지나간 기사를 다시 들춰보는거냐고 반문하실지 모르겠습니다.

자, 제가 왜 한달마다 매매동향을 확인하는지, 

왜 2주로 매매동향 주기를 수정했는지, 

그 이유가 오늘 이 포스팅에서 정리가 되지않을까요?

어떤 뉴스였는지 같이 들여다보시죠.


제가 마구잡이로 메일에 오려다 붙여두는 뉴스라, 출처가 따로 없는데 '한국경제'에 실린 글이였습니다. 이점 양해부탁드립니다. 
저는 곧 경매 적기가 오고 있다고 생각하고 있습니다. 이미 경매의 적기라고 하면 역시나 경제가 많이 힘들때일 것입니다. 2016년 02월, 그러니 3년이 지난 지금 그때와 비슷한 많은 시그널이 잡히고 있습니다. 한달에 한번 포스팅하던 것을 2주에 한번으로 주기를 더 많이 늘린 것도 바로 이 때문이 였습니다. 부동산 물건의 매매가, 전세가가 하락하게되면 기존 임대사업자가 보유하고 있는 물건들이 경매로 나오게 됩니다. 경매물건이 많아지면 더 좋은 물건만 찾게 될테니 낙찰가율이 점점 낮아지겠죠? 제가 결과를 올리는 물건들의 낙찰가율도 잘 염두해서 봐주시면 경매를 즐기시는데 더 재미있는 방법이 되지 않을까 생각해봅니다. 경매를 잘 배워두시면 이럴 때 좋은 집, 잡으실 수 있을 것이라 생각합니다.

입찰 경쟁 줄어든 조정기…입찰자 수·시세 살펴 응찰가 산정
경락대출도 '원금+이자' 상환 …잔금 낼 능력 꼼꼼히 따져봐야

부동산 전업투자자인 H씨는 이달 법원 경매시장에서 서울에 있는 전용면적 59㎡ 아파트를 3억원에 낙찰받았다. 시세보다 4000만원 낮은 가격이다. 공급과잉 논란, 주택담보대출규제 강화 등으로 부동산시장이 위축되자 입찰에 나서는 투자자들이 확 줄었기에 가능했다. 경매 전문가들은 시장이 착 가라앉은 지금이 경매 투자를 하기에 가장 좋은 때라고 입을 모았다. 입찰 경쟁률 하락으로 일반 물건이든 특수 물건이든 가릴 것 없이 시세보다 많이 저렴하게 살 수 있게 됐기 때문이다. 


“경매 적기 왔다” 

작년 10월까지만 해도 경매시장에서 중소형 아파트는 시세 수준에 낙찰됐다. 심지어 유치권 신고 등으로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 특수 물건조차도 적정가치보다 높은 가격에 팔렸다. 부동산시장이 활황세를 보이자 미래 가격 상승을 염두에 두고 투자자들이 공격적으로 입찰가격을 써낸 결과다. 상황이 이렇다 보니 경매 고수들조차 “더 이상 경매시장에 먹을 게 없다”며 입찰을 포기했다. 

올 들어서 경매 고수들이 다시 활동을 시작했다. 시장 분위기에 일희일비하면서 경매 낙찰가를 터무니없이 높이는 초보 투자자들이 시장에서 자취를 감췄기 때문이다. 

경매 전문 로펌인 법무법인 열린의 정충진 변호사는 “법원 경매 물건도 일반 물건과 마찬가지로 주택담보대출 규제를 똑같이 받는 만큼 현금을 많이 보유한 투자자들에게 특히 유리한 환경이 만들어졌다”고 말했다.

다만 경매 물건이 많이 줄었다는 점은 여전히 문제다. 지난달 경매진행 건수는 모두 1만1730건으로 경매 통계를 작성한 이래 네 번째로 적었다. 초저금리로 이자 부담이 줄어들자 경매로 나오는 물건이 2년 전부터 급감했다. 이런 추세는 올해도 계속될 것으로 전문가들은 예상했다.


응찰가 산정 신중해야 

이달 초 경기 의정부지방법원 고양지원에선 1등 입찰가격과 2등 입찰가격이 5억원이나 차이가 나는 사례가 발생했다. 한 상가 건물 입찰에 1등은 22억원, 2등은 17억원을 써낸 것이다. 낙찰자는 입찰가격만 잘 써냈다면 5억원을 아낄 수 있었던 셈이다. 

최근 들어 1등과 2등의 격차가 1억원 이상 난 물건은 부지기수다. 단독 응찰인데도 최저응찰가격보다 수천만원씩 더 써내는 이들도 심심찮게 등장하고 있다. 이 같은 일이 벌어지는 것은 입찰자들이 아직 시장 분위기 변화에 적응하지 못한 탓이다. 경매시장이 뜨거웠던 작년에 패찰을 많이 경험한 탓에 조바심을 내면서 높은 가격을 써내는 응찰자들이 많은 것이다.

강은현 EH경매연구소 대표는 “지금은 경매시장이 과열기에서 조정기로 넘어가는 과도기여서 어이없는 낙찰가격이 많이 나오는 때”라며 “경매법정에 나온 투자자 숫자, 시세 추이 등을 잘 살펴 충분히 수익이 날 수 있는 수준으로 소신 있게 응찰가를 산정해야 한다”고 말했다. 강은 지지옥션 실장도 “매도 시점 시세까지 감안해서 낙찰받아야 하는 만큼 중개업소에 나와 있는 일반 매물이 많거나 향후 시세 예측이 어려우면 보수적으로 입찰가격을 산정해야 한다”고 말했다. 


자금 조달 계획 철저히 세워야 

작년 말 경기 지역에서 공장을 낙찰받은 A씨는 최근 잔금 납부를 포기했다. 보증금 1억2000만원은 고스란히 날렸다. 대출을 받아 잔금을 납부하려 했지만 금융회사들이 대출금액을 낙찰가의 50% 이하로 낮췄기 때문이다. 전반적으로 금융회사들이 부동산 담보대출 요건을 강화하면서 대출을 원하는 만큼 받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 응찰자들이 자금 조달 계획을 철저히 세워야 하는 이유다. 

주택을 낙찰받으려는 이들은 더욱 그렇다. 정부는 수도권에서 이달부터 원칙적으로 대출받을 때부터 원금과 이자를 나눠 갚도록 하고 있다. 작년까지만 해도 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚았지만 앞으로는 이런 거치식 대출이 원칙적으로 어렵다. 경매시장도 예외는 아니다. 부동산 전문인 법무법인 효현의 김재권 변호사는 “1금융권이 경락잔금 대출에 대해서도 비거치식을 요구하자 낙찰자들이 2금융권으로 이동하고 있다”며 “낙찰을 받기 전에 미리 금융회사를 찾아가 대출 가능금액을 알아봐야 한다”고 강조했다.


오피스텔·상가 반사이익 기대 

주택 담보대출 요건이 까다로워짐에 따라 오피스텔 상가 등 수익형 부동산이 반사이익을 받을 것으로 경매 전문가들은 예상했다. 정부의 대출규제는 주택에만 적용되는 까닭이다. 게다가 부동산시장 조정기에는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 게 일반적이다. 투자자들이 시세 차익보다는 현금 수익을 추구하는 시기여서다. 

다만 수익형 부동산에 대한 대출에도 한도가 있다. 최근 들어선 낙찰가격의 50~60% 수준만 대출해주는 곳이 많다.

이서복 건국대 부동산대학원 교수는 “수익형 부동산에 응찰할 때는 기대 수익률을 먼저 산정한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 좋다”며 “지역 상권, 공실, 임대료 등을 철저히 확인해야 한다”고 강조했다.


경락잔금대출 

경매는 일반적인 매매와 달리 낙찰 때 10~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다. 이때 자금이 부족해 잔금 조달이 힘든 낙찰자를 위해 시중은행이나 제2금융권 등에서 낙찰받은 물건을 담보로 대출을 해 주는데 이를 경락잔금대출이라 한다. 


어떠신가요? 저는 3년 전의 기사인데, 지금의 기사라고 해도 언뜻보면 고개를 끄떡였을 것이라 했을 것 같네요. 제가 포스팅하고 있는 경매물건 분석에서 오피스텔은 제가 보수적으로 잡는 이유도 역시 여기에 잘 정리가 되어있습니다. 기사에서 특히나 강조하고 있는 자금계획을 철지히 세우라고 되어있는데, 지금은 좀 더 계획을 잘 세워야합니다. 831부동산 대책에서 강화된 대출규제로 대출도 잘 안될뿐 아니라, 개인의 상환 능력(연봉, 부동산 소유정도, 대출 정도 등)에 따라 대출을 해주기때문에 철저히 하지 않으면 큰 곤란을 겪게 됩니다. 

온고지신(溫故知新)이라 하였습니다. 지나간 일련의 사건을 연구해두고, 지금에 적용할 수 있으면 참 좋지않을까 생각해봤습니다. 하루 잘 보내시기 바랍니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 로샤 2019.03.07 14:45 신고

    오늘도 알찬 정보글 감사합니다

  2. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.07 14:52 신고

    오늘도 좋은글 감사합니다

  3. 빗코 2019.03.07 14:55 신고

    멋진 내용이네요. 저도 비슷한 생각을 갖고 경매를 공부하고 있습니다. 총알도 많이 쟁여놔야할텐데 말이죠 ㅎㅎ;;
    단지 올해까지는 청약때문에 기회가 된다면 오피스텔을 보려고 했는데.. 가급적이면 라드온님의 포스팅을 열심히 보다가 주택으로 시작하는 편이 괜찮겠다.. 라는 생각드는 포스팅이었습니다.
    매번 유익한 내용 감사합니다.

    • 임장이 좀 많이 어렵고 힘드실텐데, 오피스텔로 시작해보시는 것도 괜찮습니다. 오피스텔 세입자는 대부분 명도가 쉽습니다.

    • 빗코 2019.03.07 20:21 신고

      좋은 조언 감사드립니다~

  4. 학점켈리 2019.03.07 15:00 신고

    항상 좋은정보 감사합니다 ㅎㅎ

  5. 성짱 2019.03.07 15:12 신고

    경매낙찰받기위해 대출을 받으려고해도 받기가 참 쉽지않네여 . 덕분에 좋은정고가져가요ㅎㅎ

  6. 쿵돌 2019.03.07 15:14 신고

    잘보고갑니다~^^

  7. 도미 2019.03.07 15:58 신고

    항상 잘보고있습니다!

  8. 적투 2019.03.07 18:40 신고

    투자할 돈이 없어서 매번 보고만갑니다. ㅠㅠ

  9. FIM 2019.03.07 18:49 신고

    좋은 글 잘보고갑니다^^

  10. Anchou 2019.03.07 21:49 신고

    이런 동향 파악도 좋은 정보인 것 같아요!
    대출보다 현재 보유 자금으로 투자할 수 있는 물건이 있다면 좋겠네요.

  11. 날먹사 2019.03.07 22:19 신고

    좋은 정보 감사합니다^^

  12. *저녁노을* 2019.03.08 04:21 신고

    노을이도 눈으로만 보고 갑니다.ㅎㅎㅎ

  13. 버블프라이스 2019.03.08 06:46 신고

    온고지신(溫故知新)이 적절한 것같습니다. 멋진 말씀입니다^^ ‘지나간 일련의 사건을 연구해두고, 지금에 적용하다’ 추가로 831 대책 사건에 대해서도 몰랐던 내용을 알고 갑니다^^

예상낙찰가, 예상입찰가, 입찰기일

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2016타경 20529 임의경매 결과입니다.

제 예상과는 달리 높은 가격에 매각되었습니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/135


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가는 7000만원 정도, 전세는 2500~3000만원, 월세는 500만원에 40만원인 것으로 조사됩니다.

인천기계공고 인근의 빌라를 소개해드린 적이 있는데, 그 곳과 비슷한 느낌입니다. 주안초등학교를 빌라들이 감싸고 있습니다. 가보시면 주변이 아주 잘 정돈되어 있고 깨끗, 한산합니다. 빌라보다는 다가구주택, 연립주택이 많습니다. 작은 규모의 슈퍼가 종종 보이고 상가도 잘 보이지 않습니다. 대로변으로 가야지만 상가를 만날 수 있고, 살기에 아주 좋습니다. 이 물건은 버스정류장까지 접근성도 좋고, 평지라 마음에 듭니다. 다만 방이 넓은데 주변 건물에 가려져 낮에도 어둡습니다. 이는 곧 곳곳에 곰팡이도 있을 것이고, 퀘퀘한 냄새도 집에 날 것 입니다. 그리고 소유주가 죽고, 계속 빈채로 있었기에 집안은 어떨지 약간 두렵습니다.
- 예상낙찰가 : 5662만원
- 제반비용 : 1090만원(수리비 500만원 이상, 짐처리 200만원)
- 입찰기일 : 2019-03-05 

제가 입찰한다면 5662만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 이건 물건분석이 부족했던 모양입니다. 주변시세보다 감평가인 1.1억원이 많이 높다고 생각했었습니다. 제가 조사한 시세가인 7550만원에 입지를 반영한 가중치를 계산하여 산출한 것이였는데, 조사한 시세가 엇나간 것 같습니다. 그리고 평형이 크지만 북향이고 항상 그늘져 있어 개보수할 곳이 많을 것이라고 판단하여 수리비용이 많이 들고, 운영하기 전까지 비용이 많이 들어갈 것이기에 입찰을 고려하지 않으며, 청소하는 것도 두렵다...고 했었는데 그게 아닌 모양입니다. 총 13명 입찰에 2등과의 차이가 30만원차이로 이겼네요. 경매를 즐기는 사람들이 7000만원 이상 물건으로 봤다는 것인데, 이 물건은 제가 좀 더 지켜보면서 어떻게 진행되는지 관찰해봐야겠습니다. 2019년 3월 12일이 매각결정일이니 그때까지 한번 기다려보죠.

최고가매수신청금액 75,851,000원(68.96%)
입찰 13명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 75,570,000원
매각결정기일 : 2019.03.12



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.06 07:25 신고

    아, 어제 분석해주신 주안동 소망빌라_매물의 결과 이군요? 예상이랑 빗나갓지만 최종 매각 결정일 결과가 궁금하네요.

  2. 로샤 2019.03.06 09:40 신고

    항상 글 잘보고 있습니다!

  3. 성짱 2019.03.06 09:43 신고

    항상 예상 낙찰가까지 적어주시니 제가 알아보기가 쉬워지네요ㅎㅎ

  4. 날먹사 2019.03.06 09:49 신고

    경매라는 자칫 생소한 주제지만 이해하기 쉽게 써주셨네용^^

  5. 적투 2019.03.06 09:53 신고

    경매물건이 엄청 많군요.. 요즘 빌라가 수익성이 많이 떨어진다는데 그래서 안나가나봐요

    • 제생각에는 오히려 빌라쪽이 더 나은것같습니다. 시세가 정해지지 않기때문이죠. 아파트나 오피스텔은 시세라는게 있어 시장에서 개입할수있는데 빌라쪽은 딱 정해진 시세가 없기때문에 싸게 잡으면 그만큼많이 남길수있습니다.

  6. 도미킴 2019.03.06 12:10 신고

    공부해도 끝이없는 경매
    많은도움되고있어요

  7. 쿵돌 2019.03.06 13:01 신고

    잘보고갑니다~^^

  8. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.06 13:07 신고

    잘보고갑니다

  9. 빗코 2019.03.06 18:42 신고

    흠 신기하네요. 라드온님의 예상입찰가도 제반비용 생각하면 괜찮은 가격일까 싶었습니다. 저야 조사한 것도 없고 포스팅만 봤지만요.
    주변시세가 조사금액보다 높은 모양입니다. 월차임 금액이 포스팅 내용대로라면 수익률은 좋게 생각되지만요. 일단 시세라는게 있으니... 13명이나 입찰했으니 매각일에 잔금을 안 치룰 일은 적지않을까요..? 사람이 안 산지 꽤 되어보이는데 신기하네요...

    • 네 제 판단으론 7500만원이면, 제반비용까지 들이면 8~9000만원정도 나올텐데...이러면 이자비용 지불하고나면 주머니에 한푼도 안들어올것으로 보입니다.

  10. 학점켈리 2019.03.06 22:05 신고

    볼때마다 항상 새로운 점 알고 갑니다 감사해요

  11. 홍형2 2019.03.07 08:49 신고

    생소한 분야라 관심이가네요 ㅎㅎ 자주놀러오겠습니다

  12. Bliss :) 2019.03.07 10:35 신고

    임의 경매 결과가 나왔군요 예상보다 금액이 높게 나왔네요 2등과 30만 원 차이..ㅎㄷㄷ 경쟁이 치열하군요 최종매각 어떻게 나올지 궁금해집니다 미세먼지 유의하시고 즐거운 하루 되세요!

남부초, 물받이, 방범창, 삼천리, 상속, 시민공원역, 용일사거리, 주안초, 한전, 화이트샤시

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2016타경 20529 임의경매 입니다.

2019년인 지금 3년전 사건의 물건이 나온 것입니다.

무슨 사연이 있길래 3년이나 묵혔다가 

이제서야 나왔는지 궁금합니다.

사건 물건 같이 들여다보시죠.



건물 방향과 주변 건물로 가려져, 전반적으로 어둡습니다. 물받이와 방범창, 화이트샤시가 시공되어 있는 집...이였으면 좋겠지만 사건 물건은 그 바로 옆입니다. 샤시가 오래된 것입니다. 약간 높은 1층이라 도둑이 들기 쉬운데, 방범창도 없습니다. 그도 그럴 것이 소유주가 1960년 초반 생으로, 혼자서 살았습니다. 수리가 전혀 안되어 있는 집이라고 생각하고 보면 되겠네요. 함께 보시죠. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1417-56, 소망빌라 1동 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 110,000,000원

- 최저가 : 53,900,000원

- 면적 : 52.67(16평)

- 건축연도 : 2000년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 9세대/1동(2동)

- 주차여부 : 주변 주차 가능

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 주변 다가구주택이 많음



2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 학교 : 주안초, 남부초

- 병원 : 500m 용일사거리

- 편의시설 : 부족, 소형 슈퍼

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



주안초등학교 윗쪽으로 한 블럭정도 올라가면 서울, 경기권역으로 다니는 버스정류장이 있고 상가가 많이 들어서 있습니다. 집 근처 버스정류장을 이용하면 15분정도면 닿는 인천2호선 시민공원역이 있습니다. 500m 가량 떨어져 있는 용일사거리 주변으로 가면 상권과 편의시설이 갖추어져 있습니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


전기계량기가 철거되어 있습니다. 그렇다는 건 도시가스와 수도쪽도 끊겨있을 겁니다. 이경우  미납관리비를 반드시 확인해야합니다. 한전과 삼천리도시가스, 상하수도 공사쪽에 문의를 해보아 미납관리비를 확인해야합니다. 또는 이런 소규모 빌라는 관리비를 일괄 수납하는 총무 또는 방장 아주머니가 계십니다. 그분을 찾아내면 자세한 이야기를 들을 수 있을 겁니다. 2016년 10월 소유주 망 신**씨의 사망시점부터 지금까지 집이 빈채로 있었을 것으로 보입니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물에 가려져 있음)

- 샤시 : 보수필요

- 싱크대 : 보수필요

- 화장실 보수 : 보수필요

- 도배장판 : 보수필요

- 누수/결로 : 확인필요


시간이 3년 전으로 멈춰있을 겁니다. 볕이라도, 바람이라도 잘 드는 곳이면 괜찮을텐데...건물방향이 북향인데다, 건물들에 가려져서 볕도 잘 안듭니다. 사람 손 안 닿은채로 3년정도 지났으니 해충이 많이 들었을 것이고, 그 내부는 말도 못할 것 입니다. 샤시도 오래된 것으로 집안이 수리되었을리는 만무합니다. 올수리로 접근해야할 것이며, 확인하에 열쇠수리공을 불러 문을 따서, 내부 물건을 처리해야 할 것 같습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2004-07-02

 소유권이전 

 신**

 

 2015-09-25

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 73,920,000원 

 2016-05-19

 가압류

 경기신용보증재단  

 17,650,857원 

 2016-06-02 

 임의경매개시결정 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 

 2016-10-12  

 소유권이전 

 상속 

 


2016년 10월 12일 경, 소유주 신**씨가 사망한 것으로 보입니다. 부동산의 소유권이전은 상속인 경우에는 별도 등기없이 자동으로 등기됩니다. 소유주는 혼자 살아왔고, 4명의 형제에게 재산이 상속됩니다. 2016년 사건인데 최근에 다시 나온 것으로 아무래도 상속에 대한 법적처리 기간이 소요된 것으로 보입니다. 등기사항전부등록증을 보면 상속 관련 업무가 2018년 5월 초순정도에 모두 정리된 것으로 나오며, 그 이후로 경매개시결정에 따른 경매가 진행되고 있는 것으로 보입니다. 


6. 시세조사

매매가는 7000만원 정도, 전세는 2500~3000만원, 월세는 500만원에 40만원인 것으로 조사됩니다.


인천기계공고 인근의 빌라를 소개해드린 적이 있는데, 그 곳과 비슷한 느낌입니다. 주안초등학교를 빌라들이 감싸고 있습니다. 가보시면 주변이 아주 잘 정돈되어 있고 깨끗, 한산합니다. 빌라보다는 다가구주택, 연립주택이 많습니다. 작은 규모의 슈퍼가 종종 보이고 상가도 잘 보이지 않습니다. 대로변으로 가야지만 상가를 만날 수 있고, 살기에 아주 좋습니다. 이 물건은 버스정류장까지 접근성도 좋고, 평지라 마음에 듭니다. 다만 방이 넓은데 주변 건물에 가려져 낮에도 어둡습니다. 이는 곧 곳곳에 곰팡이도 있을 것이고, 퀘퀘한 냄새도 집에 날 것 입니다. 그리고 소유주가 죽고, 계속 빈채로 있었기에 집안은 어떨지 약간 두렵습니다.
- 예상낙찰가 : 5662만원
- 제반비용 : 1090만원(수리비 500만원 이상, 짐처리 200만원)
- 입찰기일 : 2019-03-05  

저는 낙찰받으면 청소업체를 안부르고 

집상태도 확인할 겸, 돈도 아낄겸 제가 직접합니다. 

처음에는 몇푼된다고, 사람부르지...이랬는데 

제 성에 차게 일을 해주지도 않기도 하고, 

별거 아닌거 같은데 돈을 많이 받아간다고 생각했었습니다.

근데 진짜~진짜 힘듭니다.

그분들이 그냥 대충 돈 받아가는게 아니죠.

하지만 시간이 지날수록, 경험을 하면 할수록

청소를 하면서 집상태를 확인하는 것이

내 소중한 자산이 되어감을 느낍니다.

하지만 이집은 좀 많이~ 힘들 것 같습니다.

깨끗하게만 정리하고 수리되면,

1층 평지 빌라이니 인기는 좋을 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 공수래공수거 2019.03.05 06:54 신고

    상속인들이 신경을 안 썼나 보군요.
    채무 갚고 나면 돌아올게 없다 생각한 모양입니다.

  2. 그냥사이다 2019.03.05 07:36 신고

    볕이 안드는게 좀 흠이긴 하지만, 말씀하신대로 잘 정리하고 꾸미면 무난하게 임차인을 구할 수 있을 것 같아 보이긴 합니다 ^^
    오늘도 행복한 하루 되세요~ ㅎ

    • 네 맞습니다. 인천은 평지쪽 빌라에 1층이면 세입자가 잘구해집니다. 공인중개사무소에서도 빌라 임대인이라고 하면 가장 먼저 묻는것이 층수이기도 합니다.

  3. *저녁노을* 2019.03.05 08:07 신고

    에고...상속도 포기했나 보군요

  4. 수원푸른맘 2019.03.05 09:22 신고

    청소까지 직접하신다니 정말 부지런하시네요.
    대단하십니다ㅎㅎ

    • 이렇게 포스팅하시고, 이웃방문하여 댓글 달아주시는 분들이 부지런하시죠. 저는 아직 부지런함에 도달하려면 좀 더 노력해야하나봅니다.ㅎ

  5. 적투 2019.03.05 10:41 신고

    이런 정보들은 어디서 얻으시는걸까요??

    • 등기부와 매물서, 현황보고서 등 경매사건물건 보고자료를 토대로, 제 경험과 임장이 어우러지면...음 미숙하지만 보이게되더군요.ㅎ

  6. 로샤 2019.03.05 10:50 신고

    좋은 정보 감사합니다!

  7. 도미킴 2019.03.05 12:09 신고

    매번들어오게되네요
    점점공부되는듯!

  8. 귀요미디지 2019.03.05 14:44 신고

    주안동 빌라 물건을 소개해주셨네요 ~
    관심있으신 분들에게 좋은 정보가 될거 같아요 ^^

  9. 쿵돌 2019.03.05 15:59 신고

    잘보고갑니다~^^

  10. 제나™ 2019.03.05 16:48 신고

    보기에도 별로 확 끌리는 물건은 아닌것으로 보이네요.
    관리를 많이 필요로 하는 거 같아요~

  11. 빗코 2019.03.05 17:47 신고

    청소를 직접 하신다니 대단하시네요. 그래도 입주청소하시는 분들이 전문적이기도 하고 일을 잘하는 것 같았는데요. 이사할 때만 써보긴 했습니다만...
    제반비용이 확실히 많이 들어가겠지만 그만큼 입찰율이나 경쟁은 적지 않을까 싶습니다. 라드온님 입찰 생각하고 계시는지 궁금하네요.
    결과 포스팅도 기대하겠습니다.

  12. 성짱 2019.03.05 18:44 신고

    오늘도 경매관련 글 잘 읽고 갑니다^^

  13. 유하v 2019.03.05 19:45 신고

    꼼꼼하게 신경써야 할 것들이 많네요...

  14. 버블프라이스 2019.03.05 20:22 신고

    3년 묵힌 매물이 나온거군요?
    주안동 소망빌라 매물은 볕이 안드는게 흠이지만 잘 관리하기에 따라 좋을것 같습니다^^

  15. 날먹사 2019.03.05 20:25 신고

    글 잘 읽고 갑니다... ^^

  16. peterjun 2019.03.05 22:59 신고

    괜히 안쓰러운 느낌이 드네요...
    어쩐지 외로운 마지막이었을 것 같아서요.. ㅠ
    이런 모든 것들을 다 살펴보시니 많은 공부를 하시네요.

  17. 『방쌤』 2019.03.06 04:33 신고

    에고,, 재산가치가 느껴지지 않으니,,
    상속인도 손을 쓰지 않는군요.

1234···11

+ Recent posts

티스토리 툴바