안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14238 (1) 임의경매 입니다.

동탄에서 수원 영통으로 넘어오는 길이 있습니다. 

그 주변을 신동탄이라고 합니다. 

1동탄, 2동탄에 이어, 동탄의 인기를 그대로 이어 받고자함인지 신동탄이라고 하더군요.

2동탄은 아직도 공사가 한참이라 집값도 저렴하고 인프라가 갖춰진 1동탄쪽을 모니터링하고 있었는데,

저렴한 오피스텔이 나온 것을 확인하였습니다.

어떤 사연을 갖는 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.


앞선 빌라글에서도 설명을 드렸었지만, 이 물건은 물건번호 1번입니다. 

입찰표에는 사건번호와 물건번호를 적게 되어있습니다.

채무자가 물건 두개를 쥐고 있는데 두개 다 채권자가 같은 경우 

이렇게 하나의 사건번호에 물건번호만 나뉘어지는 것입니다. 

능동을 지나면 논밭이나오고 한 10분가량을 달리면 영통이 나오죠. 

화성과 수원의 경계면이라고 생각하시면 쉽습니다. 

이곳에 오피스텔이 있는지는 사실 몰랐습니다. 

1 동탄의 중심인 반송동쪽에는 여럿 있는 것을 아는데, 

능동이라...수요가 있을까 생각이 들었습니다. 

물건을 한번 들여다보기로 하죠. 



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 제2층 제202호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 53,900,000원

- 면적 : 19.142(약5.8평)

- 건축연도 : 2012년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 28세대(아파트단지 128세대)

- 주차여부 : 1.39대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 여러 단지 있음, 작은 산업단지 끼고 있음


동탄이라고 더 잘 알려진 곳입니다. 

최근 GTX A노선 확장과 동인선(동탄-인덕원) 확정되었는데, 

그중 동인선의 시작점이 바로 1 동탄의 외곽지, 능동입니다. 

능동역은 아래 지적도상, 능동초 바로 옆 이지더원이라는 아파트에 세워진다고 합니다. 

집값이 약간 오르긴했지만, 동탄내에서는 비인기지역입니다. 

능동에 위치한 아파트는 대부분 공공임대로 생활형편이 어려운 사람이 많이 거주하고, 

외곽에 있다보니 인프라가 많이 부족합니다. 




2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)


앞선 설명대로 입지가 빠지다보니, 

그리고 공공임대 아파트로 민간분양도 있지만 

사람들이 선호하지 않아서인지 집값이 싼편입니다. 

그래서 월세나 전세로 오피스텔에서 살 바에는, 

대출을 좀 끼고 집을 사는게 더 나을 것이라는 생각이 들었죠.

부근에 삼성전자 반도체사업부와 한림성심병원, 이마트도 있긴하지만,,,

좀 의아한 생각이 들지만 한낱 잔챙이인 제눈에 안보이는 무언가가 있겠죠. 

아래는 물건의 바로 뒷편 상권입니다. 




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음)


소유주는 용인시 보라동에 거주하는 사람으로, 

투자목적으로 오피스텔 2개를 매매하였고 

월세를 주고 운영하다가 담보대출이자가 밀려서 경매에 내놓게 된 것으로 보입니다. 

방 2개중 하나는 세입자가 있는 상태로(바로 옆호실, 203호) 

보증금 100만원에 30만원으로 월세를 받고 있습니다. 

매매로 근저당이 1.8억이 넘는 금액에 대한 이자로 30만원가지고는 턱도 없이 부족했을 것이다. 

방 2곳에서 30만원씩 60만원을 받았다고 하더라도 

1.8억원에 대한 이자를 3.5%로 잡으면 53만원인데, 

첫째 금리가 오르고 있고, 둘째 방하나가 공실이 났습니다. 

아마 못버티고 경매로 나온 것 같습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두운 편

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


오피스텔 세입자들은 주로 안정적인 직장에 급여가 

어느정도 이상으로 높은 젊은 사람이 많습니다. 

월 차임이 아무리 높더라도, 교통이 좋고 음식배달이 간편하고, 

바로 주변에 편의점 및 편의시설을 갖추고 있는 

그런 메인상권 주변에 있는 오피스텔을 선호합니다. 

지적도상 상권이 있기는 하지만 상권이라고 말하기 무색할 정도로 규모가 작은 곳이라 

오피스텔 공급도 얼마 없을 것이라고 생각했는데, 

잠자는 방인 것인지 그 주변에 오피스텔이 엄청나게 있었습니다. 

가전제품과 가구도 다 갖춰진 풀옵션의 오피스텔에 사는 세입자들은 

방안에 햇볕이 많이 들어올 필요도 없고, 

해가 있을 때 집에 들어가지 않습니다. 

해가 뜨는 시점에 집에 들어가는 경우는 있을 수 있겠죠.ㅎ

그래서 채광정도, 창의 방향, 크기는 그렇게 많이 따지는 지표가 아닙니다. 

그러므로 오피스텔 투자시에는 건물 옆이라고, 

아예 제외하거나 가격을 낮게 책정하는 그런 우를 범할 수 있는데, 

오피스텔의 입지, 위치를 따져보는 것이 더 도움이 됩니다. 

이점 참고하시기 바랍니다.



 



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-11-28

 소유권이전 

 고**

 105,701,000원 

 

 2012-11-28

 근저당권설정 

 주식회사 우리은행 

 62,400,000원 

 

 2015-06-18

 근저당권설정 

 주식회사 우리은행

 120,000,000원 

 

 2018-07-04

 임의경매개시결정 

 주식회사 우리은행 

 - 

 



6. 시세조사

본 오피스텔의 거래가 없는 것으로 조사됩니다.

바로 옆, 같은 해에 지어진 거의 약간 작은 규모의 오피스텔의 매매가가 8000만원, 전세가 7500만원, 150만원 45만원로 확인하였다.


공인중개사를 통해 거래가 되었다면 오피스텔의 경우,

실거래가내역서가 작성되는데 거래내역이 잘 보이지않습니다.

2012년 당시 분양가는 1.05억으로 조사되었고,

거래가는 다음해에 1.2억에 거래된 것이 보입니다.

이렇게 오피스텔임에도 물건이 없어,

시세 조사가 힘든 경우는 반드시 임장을 가봐야만 합니다.

소중한 내돈, 귀찮다고 확인하지 않았다간 지옥행으로 갈지 모른다.


처음부터 좋은 물건이 아니라고 생각했었는데,

투자를 기피할 정도로 실망스러운 물건은 아닌 것으로 생각됩니다.

하지만, 바로 옆 동탄아르젠 오피스텔, 푸르지오 오피스텔이

꾸준히 경매물건으로 나오고 있고 그리 높지않은 가격에 낙찰되었습니다.

공급이 너무 많아,

기존 세입자를 신축 오피스텔에 다 빼앗기고 공실로 되지않았나 싶습니다.

상권이 매우 작아 자는 방으로 쓰이는 오피스텔인 것으로 판단됩니다.

매매가에 비해 월 차임이 그닥 높지않아 투자용으로 매력적인 물건은 아닌 것으로 보입니다. 



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. kangdante 2019.01.16 08:02 신고

    오피스텔 경매물건 잘 보고 갑니다
    경매에 관심있.는 분들에게는 유용한 정보같아요.. ^^

  3. 수원푸른맘 2019.01.16 10:04 신고

    차로 이동하면서 보기에는 능동도 깨끗해보이긴하던데 어떤가요? 날씨가 많이 차네요 건강조심하세요^^

    • 맞습니다. 깨끗하고 좋습니다. 다만 동탄이 속한 동네 중에서 가장 변두리이고, 공공임대라는 인식때문에 사람들이 약간 꺼려합니다.

  4. 로하이 2019.01.16 11:06 신고

    방문하고 갑니다~ 오늘도 행복하세요~

  5. IT넘버원 2019.01.16 11:20 신고

    감기 조심하세요.

  6. Essen. 2019.01.16 12:36 신고

    경매 전문가 시군요
    저는 전혀 모르는 분야라 호감을 갖고 흥미롭게 읽었네요
    좋은지식 감사합니다

  7. 작은흐름 2019.01.16 12:46 신고

    와! 이렇게 올려주시는 정보 꾸준히 보다보면 언젠가 까막눈이 떠질 날이 올까요?ㅎㅎ 그날이 오길 기대해보며 오늘도 잘 보고 갑니다~^^

  8. 빗코 2019.01.16 15:32 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 그래도 쉽게 써주시려고 노력하는 것인지 실제 물건들을 보면서 0.1이라도 눈이 키워지는 느낌이 듭니다. 지금까지는 느낌뿐이겠지만.. 그래도 이런 기분이라도 들 수 있어서 좋네요 ㅎㅎㅎ

  9. 꼬마별사탕 2019.01.16 16:17 신고

    경매물건들에는 다 그들만의 사연이 있는거군요..
    일반주택이나 아파트보단 오피스텔은 잘 가깝게 와닿지 않는데,
    투자의 개념으로 바라본다면 괜찮아 보입니다.

    • 네 맞습니다.
      오피스텔은 수익형 부동산이라, 사실 젊은 분들에겐 잘 다가오지않는 물건입니다. 하지만 적당한 수준에서 구입하여 운영한다면 수입이 좋습니다.

  10. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:52 신고

    동탄2신도시가 본격적으로 들어오면서 동탄1신도시의 가격이 많이 내려갔다고 들었습니다.
    사진으로만 보면 상권이라고 불릴만한 곳은 보이지 않네요.

    그나저나 와... 오피스텔과 오피스텔간의 간격이... 심각하게 좁은데... 저게 허가가 났으니 저렇게 지었겠죠?;;;

    • 네 저곳에 저렇게 닭장처럼 오피스텔이 지어져있더라고요. 이곳은 많이 외곽쪽이라 상권이라할만하지 않고 전형적인 잠자는 방입니다.ㅎ

  11. 미.야 2019.01.16 17:50 신고

    오호 동탄이라니 가까워서 더 관심잇게 잘 읽구 갑니다^^

  12. 까칠양파 2019.01.16 17:51 신고

    오늘도 잘 배우고, 공부하고 갑니다.ㅎㅎ

  13. 호원이 2019.01.16 17:58 신고

    오호..오늘도 재밌게 써주셔서 잘읽었어용

  14. Chatterer 2019.01.16 20:14 신고

    훔....개인적으로..
    부동산에서 눈팅으로만 보고 하는데....
    부동산에 잘 알지 못하는 부동산 어린이라 생각해주세요

    저만큼 경매에 나올정도고,
    원래 가지고 있는 원래 주인이 경매에 나오기 전에
    팔려고 하지 않았을까 하는 궁금증이 있네요
    이건 모든 경매에 해당 되지 않을까 하는데....
    경매 물건이 거의 이렇지 않을까 궁금해요

    그리고 신축이 많다고 하면 구축은 찬밥일텐데
    거기에 구축의 시세를 모를 정도로 거래량이 없다면
    라미드님 말씀대로 매력적이지 않을텐데
    참여를 하는 사람이 있는지 궁금하네요

    나중에 한번 매력적인 물건이 어떤건지
    강의부탁드려요 ㅎㅎㅎㅎ

    공감꾹~~~ 다른것도 꾹~~~ 누르고 다녀 갑니다

  15. 줌마토깽 2019.01.16 20:34 신고

    정보잘봤어요
    좋은저녁시간되세요~~

  16. luvholic 2019.01.16 21:30 신고

    채광이 좋지 않다고 해서
    바로 수익이 없을것이라고 단정해서는 안되겠네요.^^
    오피스텔 투자를 나중에 하기 위해서라도
    조금씩 배워두겠습니다 :)

  17. peterjun 2019.01.17 00:01 신고

    와.... .빠듯한데 공실이 되어버리니
    결국 저리되는군요.
    아는 게 힘이네요. ㅎㅎ

  18. Deborah 2019.01.17 06:48 신고

    꼼꼼히 분석한 자료가 많은 도움을 받을 분들 계실것 같아요. 좋은포스팅이네요.

  19. 루크레치아83 2019.01.17 09:50 신고

    경매 전문가시군요!!!!
    저는 진짜 모르는 분야인데, 배우면 좋겠다는 생각은 예전부터 하고 있었지만..
    자본금의 압박이 ^^;;
    종종 와서 많이 배우고 가겠습니다!

  20. 절대강자! 2019.01.17 10:39 신고

    부동산과 경매에 관한 좋은 정보를 잘 보고 갑니다.
    덕분에 많은 관심이 생길듯 합니다.

  21. 버블프라이스 2019.01.17 10:54 신고

    오늘도 잘 배우고 공부하고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 17992 임의경매 입니다.

제 슬하에는 씩씩하고 넘치는 힘을 주체 못하는 남자아이가 세명입니다.

아이들과 놀다가보면, 오히려 더 흥분해서 날뛰는 저까지 포함하면 남자아이가 총 4명이죠.

그래서 실거주를 목적으로 집을 찾다보면 평수가 큰 아파트를 주로 찾게 됩니다.

실거주 목적으로 알아보던 중, 전용면적 50평이 넘는 큰 평수의 아파트가 3억초반에 나온 물건이 보입니다.

어떤 사연의 물건인지 함께 알아보도록 하겠습니다.


실거주로 눈여겨보고 있던 아파트인데, 

제가 서울로 출퇴근하기가 너무 힘들 것으로 판단되어 생각만하다 말았는 물건입니다.

두어달 전쯤에도 같은 동의 물건이 올라와있었습니다. 

606동에 6층이였는데, 그 물건이 몹시 사고 싶다고 생각하고 있었고 아내와 이야기를 나눌때, 

한 3.8억에 낙찰받으면, 잘 받은 택되겠다고 했었더랬습니다. 

전용 면적이 149.618(약 45.3평)으로 공급으로 치면 한 50평짜리 물건입니다. 

이렇게 큰 평수는 우선 매매가 잘안됩니다. 

근데 서울로의 접근성도 매우 떨어지고 

다리 하나 건너에 시흥시에서 밀고 있는 배곧신도시, 월곶신도시 입주물량이 어마어마하게 쏟아지고 있어서, 

분양가가 6억에서 시작해서 현재는 4.6억까지 내려와 있습니다. 


오늘 낙찰된 가격을 보니 제가 원했던 가격까지 내려와 있는 것을 확인했습니다. 

3.81억. 2등이 3.79억을 써냈네요. 

매매가가 큰 아파트의 경우는 200만원 차이로 낙찰되었다고 하면, 

정말 근소한 차이라고 할 수 있습니다. 

시세가 그정도가 된다는 것이죠. 

저 인근 소래포구 주변은 한화건설이 꽉 잡고 있습니다. 

꿈에그린, 에코메트로 대단지가 들어서있는데, 

계속 가격이 하락하는 것 같은데, 눈여겨 볼 만 한 것 같습니다.

 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 634-1 어진마을한화꿈에그린 제606동 제20층 제2002호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 463,000,000원

- 최저가 : 324,100,000원

- 면적 : 149.618(약 45.3평)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 5/2

- 세대수 : 982세대/13동

- 주차여부 : 1.72대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음(지하주차장연결)

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 에코메트로 외 다수



2. 지역분석

- 교통 : 단지 내 버스 운행, 단지옆 인천 2호선 논현역

- 학교 : 동방중, 은봉초, 남동고 등 다수

- 병원 : 논현역 인근

- 공원 : 단지내 공원시설 갖춤

- 편의시설 : 논현역 인근 번화가

- 지역 호재/악재 : 배곧, 월곶 신도시 대규모 입주, 논현역 건너편 힐스테이트 입주


그림의 지도처럼 인천논현역 바로 밑쪽으로 고잔동이 있는데, 

에코메트로 단지외에 새로 지은 힐스테이트 단지와 

다리 건너에 있는 월곶신도시와 배곧신도시의 신축 아파트 대단지 물건이 있습니다. 

기존 논현동 아파트에 살고 있던 인구가 신축 아파트로 흘러들어간다고 보시면 맞습니다.

논현동 바로 옆이 남동공단이라는 큰 산업단지가 있는데, 

아무리 환경 개선, 이미지 개선이 되었다고 하지만 막상가보면 삭막하고 

큰 트럭이 다니는 아주 위험해보이는 곳입니다. 

외국인 노동자도 많이 있고, 우범 지역처럼 보여질 수 있는 곳입니다.



지적도를 좀 더 확대해서보면 다음과 같습니다.

어진마을은 남동공단에서 약간 벗어난 곳입니다. 

논현동 저 일대를 가보면 물론 시각적인 효과때문이겠지만, 

공기가 자체가 다르다는 느낌입니다.

가격하락의 요인중 하나가 아닐까 합니다.

하지만 어진마을 내에서, 가장 평수가 큰 동이며 역과 가장 가까운 동이라

사람들이 선호하는 동입니다.

바로 중문이 있는 곳이라 편의시설을 이용할 수 있습니다.





3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


4. 임장조사

- 채광/조명 : 매우 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호(시트지 작업 필요)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 해야함

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2009-02-13

 소유권이전 

 정**

 500,000,000원 

 

 2014-11-05 

 근저당권설정 

 에이치케이저축은행 

 374,400,000원 

 허** 설정, 정** 처로 사료됨 

 2014-11-05 

 근저당권설정

 에이치케이저축은행 

 132,600,000원

 허** 설정 

 2016-12-19

 가압류 

 순천농업협동조합 

 134,143,336원 

 

 2017-02-14

 가압류 

 삼성카드 주식회사 

 26,795,686원 

 

 2018-06-21

 임의경매개시결정 

 에큐온저축은행 

 - 

 


등기부 을구상 근질권, 근저당권 이전 등 매우 복잡해보이지만, 

결국 낙찰자의 입장에서 보아야 할 것은 온전한 순위번호만 확인하면 됩니다.

위의 표는 근저당권이란 채권을 다시 질권이라는 채권의 근저당을 잡는 근질권도 있고 

금융회사간 근저당권리를 넘기는 근저당권 이전도 보이지만 

결국에 우리는 에이치케이저축은행의 근저당권만 확인하면 되겠습니다.

등기부를 해석하실 때는 이렇게 갑구, 을구의 내역을 보고 

시간의 순으로 나열해서 들여다보면 쉽게 권리 관계를 파악하실 수 있습니다.

 

6. 시세조사

조사된 시세는 매매는 약 4.4억정도로 보이지만, 담합 비스무리하게 올린 가격으로 보이고 최근에 실제 거래된 가격을 보니, 4.1억정도에 두어차례 거래된 것을 확인했습니다. 전세는 3.2억에 형성되어 있음을 확인하였습니다.


앞선 글에서도 소개했던 것처럼, 

아파트의 경우 그것도 유명 브랜드의 대규모 아파트의 경우는 시세에서부터, 

관리비, 방향, 구조까지 모든 정보를 확인할 수 있습니다. 

제 경우에는 시세 동향 파악을 위해 KB부동산 시세를 

먼저 확인하여 시세가 하락하는 것인지, 상승하는 것인지 확인합니다. 

그리고 나서 네이버부동산으로 집구조, 관리비, 커뮤니티 게시글, 매물(급매)을 훑어보고, 

로드뷰, 스트리트뷰를 이용해 단지를 몇차례 모의 주행해봅니다.

이것이 바로 손품이죠. 

발품이 아니라면 손품을 확실하게 해두셔야 입찰하셔도 불안한 일이 없습니다. 

가능한 한 임장을 해야하지만 

그렇지 못할 경우는 꼭 다양한 방법으로 손품을 팔아 임장을 대신하시기 바랍니다.






큰 평수에 살 계획이여서, 눈여겨 보던 아파트입니다.

계속해서 집값이 하락하고 있는 어느 시점엔가 하락을 멈추고

다시 어느정도 오르지 않을까 생각됩니다.

지하철 초역세권에 번화가 바로 옆단지라 모든 편의시설을 다 갖고 있기때문입니다.

또한 초, 중학교도 가까이에 붙어 있어 모든 면에서 좋은 집이라는 생각이 들었습니다.

제 계획은 3.8억에 낙찰받으면, 2500만원을 들여 특올수리하고,

1000만원 정도를 멋진 가전제품으로 집을 채워야지...이였습니다.

시세가 약 4.3억일거라 집수리비를 들여도 시세차액이 있을 것이라고 판단했기때문이죠.

그런데 예상과 달리 집값이 더 밑으로 내려가고 있는 것 같아서 좀 더 지켜봐야겠습니다.

2주 뒤에 또 한차례 물건이 나오니까 그때 낙찰가를 확인해봐야겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 쁘리더머 2019.01.15 20:34 신고

    와 평수가 정말 어마어마하네요 !! 가격에 비해서 정말 크군요 !

    • 맞습니다. 저 부근은 대형평수가 많은데, 집값은 저렴한 편입니다. 살기좋은 곳인데, 서울접근성이 좀 많이 떨어지긴합니다.

  3. 백프로♬ 2019.01.15 20:36 신고

    정보도 좋은 정보지만 남자아이가 셋이라니 정말 대단하시네요. 하나키우면서 블로그 쓰기도 이렇게 힘든데...
    잘 보고 갑니다~!

    • 안녕하세요 백프로님,
      포스팅하고 있으면 키보드에 하나, 의자 뒤에 하나, 책상밑에 하나씩 맡아서 절 공략하죠.

  4. 네오 트로이즈 2019.01.15 20:58 신고

    지나가다 보면 공기 자체가 다른 동네가 있더군요^^

  5. 달도시 2019.01.15 20:59 신고

    유용한 정보 잘보고 갑니다!! 부동산쪽도 귀 기울이고 꾸준히 공부해야되는데 많이 어렵네요ㅠㅠ

    • 안녕하세요 달도시님,
      소중한 내돈을 지킨다생각하시며, 조금씩이라도 공부하시는 것이 좋다고 생각합니다.

  6. 흥 넘치는 소지니 2019.01.15 21:13 신고

    포스팅 잘 보구 가요!! 좋은 정보 감사합니다~
    남은 하루도 좋은 시간 되세요!

  7. 럭키사이다 2019.01.15 21:14 신고

    서울 논현동인줄 알고 저도 깜짝놀랐습니다.^^
    경매참 돈만있으면 하고 싶습니다.

    • 안녕하세요 럭키님
      사실 경매하시는 분중에는 자기돈으로 하시는 분은 거의 없습니다. 이미 잘 알고계시겠지만 레버리지 투자라하여, 담보대출을 받아, 그 이자보다 월세를 더 많이 받는 것으로 시작을 하죠. 도전해보시는 것을 추천드립니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.15 21:26 신고

    인천에도 논현동이 있었군요. 경매의 사연은 그게 무엇이든 슬픈 사연이겠지요ㅠ

    • 얼마전에 동탄에 아파트50채가 경매로 한꺼번에 나온일이 있었습니다. 갭투자자가 자신의 손해를 세입자에 넘기기위해서, 직접 경매에 넘긴 것이죠. 이렇게 악의적으로 경매를 이용하여 어마어마한 차액을 남기는 일도 있습니다.ㅎ

  9. @산들바람 2019.01.15 21:29 신고

    오늘의 경매물건
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요!!

  10. 행복사냥이 2019.01.15 21:52 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다. 아직은 어려운 것 같아요.^^

  11. taeshik.kim 2019.01.15 22:46 신고

    자주 들리면서 흔적 남기겠습니다 ^^^

  12. 청춘일기 2019.01.15 23:35 신고

    이야~ 꼼꼼하게 되게 잘 체크하시네요. 이런것도 있구나 하면서 봤네요+_+
    남자애들이 셋이나 된다니 집안이 북적북적하겠어요 큰집도 필요할 듯.
    좋은 매물 잘 낚아채시길(?) 바랍니다 ^^ ㅎㅎ

    • 안녕하세요 청춘일기님,
      발에 안닿는 장난감이 없다,,,정도로 봐주시면 되겠네요.ㅠ
      응원해주셔서 감사합니다.ㅎ

  13. 카멜리온 2019.01.15 23:43 신고

    논현동이고 논현역이라고 해서 깜짝 놀랐네요
    인천이었군요~
    부동산은 잘 모르지만 이렇게 정보로 분석해주시는 걸 보니 나중에 저에게도 도움이 될 것 같습니다.
    저도 이제... 결혼하고 제 집 장만을 해야하는 나이가 되었는지라 ㅠㅠ

  14. 아이리스. 2019.01.15 23:58 신고

    아들 오피스텔 하나 보러 다니는것도 힘들던데..
    경매로 집을 구매하시려면 얼마나 힘들까.. 먼저 생각이 듭니다..
    시세 잘 확인하셔서 원하시는 집 구매하세요~^^

    • 안녕하세요 아이리스님,
      아드님 방구하러 다니셨군요.
      지역이 어딘지는 모르겠지만, 전월세로 들어가는 것말고 매매(임대사업자등록)하셔서, 아드님이 집을 사서 나가더라도 계속 운영하신다면 소소한 수입까지 가능할 것입니다.

  15. 둘리토비 2019.01.16 00:36 신고

    논현동은 정확히 인천 논현동인지 서울 강남구 논현동인지
    처음부터 구분이 되어야 겠죠. 많은 부동산 업체에서 이것을 처음부터 그리 분명하게 언급하지 않는 것 같다는 느낌이 드는건 왜일까요?

  16. GeniusJW 2019.01.16 01:02 신고

    정말 가격이...ㅋㅋ
    잘 보구 갑니다.

  17. 블랙IT 2019.01.16 02:33 신고

    아파트 위치가 괜찮아 보이네요~
    가격은 잘 볼줄 모르지만 저렴한 것 같습니다. ^^
    포스팅 잘 보고 갑니다~
    좋은 하루 보내세요!

  18. Block Assembler 2019.01.16 05:54 신고

    포스팅 잘 읽고갑니다!! 감사합니다 :)

  19. 자국 2019.01.16 11:49 신고

    와 평수에 비해 가격이 저렴하네요. 비례해서 비싼게 아니였군요!

  20. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:56 신고

    개인적으로 이 물건은 공단 위치가 조..금 아쉽습니다
    조..금 멀리 떨어져 있다면 더 좋지 않나라는 개인적인 의견 남겨봅니다 ㅎㅎ

  21. 버블프라이스 2019.01.17 10:53 신고

    오늘도 좋은 매물 정보를 잘 보고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6178 임의경매 입니다.

이 물건은 제가 검색하는 아파트 조건(전국, 소형 아파트, 2억 이하)에 걸려져 나온 물건입니다. 

포항은 제가 직접 임장가기도, 입찰하러 가기도 힘듭니다. 

그래서 최대한 인터넷으로 검색해보고, 정 궁금한 점이 있으면 저와 절친한 지인분에게 직접 가봐달라고 부탁합니다.

물론 입찰도 부탁할 수 있는 분이죠. 

대리 입찰과 대리 임장이 가능할 듯하여 지방임에도 분석을 해보았습니다.

어떤 사연이 있는 물건인지 함께 보시도록 하겠습니다.


빌라와 달리, 오피스텔과 아파트는 부동산중개업소에서 

반드시 실거래가에 대한 정보를 공개해야 하는 것인지, 정확한 정보 확인이 가능합니다.

그래서 중개업자가 올리는 정보, 국토부에서 올리는 정보, KB 부동산에서 올리는 정보만으로도 

전국 어느 지역의 아파트, 오피스텔이라도 시세확인이 가능합니다. 

저는 주로 네이버부동산을 이용하는데, 

최근에 업데이트한 뒤로는 시인성이 좀 떨어지긴 하지만, 

원하는 정보는 바로 바로 확인이 가능합니다.

시세, 수요 등도 지역 공인중개사무소에 문의할 필요도 없이 

네이버부동산에서 다 확인 가능하니, 

메뉴하나 하나 검색해보시면서 부동산을 보시는 눈을 키우시면 좋을 것 같습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 장성동 1493-1 삼우펠리스 제2층 제202호

- 용도 : 아파트(주상복합)

- 면적 : 84.9491(25.7평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 19세대/1동

- 주차여부 : 1.21대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 대단지 아파트 인근, 빌라, 원룸촌


주변을 둘러보니 아파트대단지 인근입니다.

이런 곳의 경우, 대단지 입주민이 상업시설로 오가는 경우가 많습니다.

지도상 낮은 건물들이 많이 몰려있는데 상가주택 밀집지역으로 상권이 형성된 곳이 아닐까 생각됩니다.

감정평가서 상 사진으로 보니 아직 상권이 형성되지않았고,

건축중인 건물 사진이 찍혀있는 것도 확인됩니다.

아직 밤에 다니기에는 좀 위험한 지역이겠군요.





2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 버스정류장

- 학교 : 장흥중, 장성고

- 병원 : 시티병원(종합)

- 공원 : 실내테니스장, 풋살구장 등 다양

- 지역 호재/악재 : 장례식장 앞, 인근 푸르지오 대단지 입주예정


사진에 이런 불미스러운(?) 것이 보이다니, 감정평가사가 열심히 일하시는 분이군요.

노란색 간판이 보입니다.

부동산 투자시 반드시 피해야할 간판중 하나입니다.

장례식장 주차장이네요.

인근에 시티병원이 보이는데, 아마 그 병원 장례식장 주차장이 아닐까 싶습니다.

게다가 2020년 1월에 입주가 예정된 푸르지오단지가 1000세대 정도 되보이는 대규모단지 입니다.

이렇게 대단지 아파트 입주예정지는 투자를 피하시는 게 좋습니다.


지난 물건이라, 오늘 다시 결과를 보니 2명이 입찰하여, 1.3억정도에 낙찰이 되었습니다.

실거주자가 아니라면, 미납이 발생하지 않을까 조심스레 예측해봅니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


소유자 점유물건은 약간의 이사비만 주면 명도가 쉽게 됩니다. 

더구나 소유주가 점유하고 있는 물건이 아니기에 

이 물건은 명도 난이도 제로라고 보면 됩니다.

운영이 문제인 물건이라고 보시면 됩니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 별도 도배 장판 필요없음, 우수

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-07-10

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2015-10-23 

 근저당권설정 

 포항용흥새마을금고 

 150,800,000원 

 

 2016-03-10 

 근저당권설정 

 김** 

 39,000,000원 

 

 2017-05-17

 압류 

 국민건강보험공단 

 -  

 

 2017-08-31 

 압류 

 포항시 

 - 

 

 2017-10-18 

 임의경매개시결정

 포항용흥새마을금고  

 - 

 


등기부상 소유주 최**씨는 청하면 화두길에 사는 걸로 나옵니다. 

어떤 분인지는 모르겠지만, 여성분이고 투자목적으로 집을 매매했고

근 6개월이 지난 시점에 김**씨에게 3900만원 근저당권을 설정할 정도 자금사정이 안좋아집니다. 

압류로 나오는 국민건강보험공단과 포항시는 각각 채 오십만원도 안나올 세금인데, 

세금을 연체할 정도로 자금 사정이 안좋아진 것을 볼 수 있습니다. 

보존등기가 2015년으로 건물을 지은지 얼마안되는 

완전 새건물이라고 해도 무방한 좋은 물건이지만, 

세입자가 없어 전세보증금을 다 내주고 자금사정이 급격히 나빠진게 아닌가 싶은 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 1.7억, 전월세 거래없음으로 조사되었습니다.


시세는 조사될 것도 없이 거래가 없습니다.

포항지역은 공인중개사무소가 실거래가를 올리지않는다고 가정을 해도

이건 말이 안될 정도로 거래가 없는 것으로 보입니다.

네이버 부동산 실거래가를 검색해보니 권리분석상에서

언급한대로 2015년에 매매거래 이후로 전세, 월세가 안보입니다.

투자목적으로 약간(?)무리해서 1.8억에 매매를 한 부동산이 미분양에,

그나마 분양된 집에도 세입자가 안들어온 것입니다.

거래엔 매매만이 보이는데, 매매가로 1.8억이 적당한 것으로 보이는데 거래가 될지는 지켜볼 일입니다.


아파트라고 하기엔 세대수가 너무 적으면서

관리비가 많이 나오는 편인 주상복합은 인기있는 물건은 아닙니다.

실거주, 투자, 단기매매 모든 목적에 적합하지 않은 물건이라고 할 수 있습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. luvholic 2019.01.14 18:12 신고

    투자할때 고려해야할 사항이 많군요.
    주상복합 여부와 위치를 상세하게 고려해야겠네요 ^^

  3. 열혈까꿍 2019.01.14 18:20 신고

    역시 푸르지오 입주예정이라 투자 목적은 좀 그렇군요..

  4. 휴식같은 친구 2019.01.14 18:20 신고

    세대수가 적은 나홀로 아파트 같은 경우엔 인기가 없나보군요.
    잘 보고 갑니다.

  5. 행복사냥이 2019.01.14 19:56 신고

    몰랐던 부분을 알고 갑니다.^^

  6. _sunny 2019.01.14 20:32 신고

    보면 볼수록 신기한 것 같아요~ 열심히 공부해야겠어요!

  7. 자국 2019.01.14 21:21 신고

    경매는 저랑 먼이야기로 느꼈었는데, 글을 잘 쓰셔서 이해하기 좋았어요^^

  8. 블랙IT 2019.01.14 21:51 신고

    15년도 지어진 건물이라면 거의 새걸로 봐도 되겠네요 ㅎㅎ
    잘 보고 갑니다. ^^

  9. 블로기룸 2019.01.14 21:53 신고

    정보 감사합니당~

  10. 둘리토비 2019.01.14 22:37 신고

    "주상복합단지"에 대한 관점은 익히 듣고 알고 있었습니다.
    여기 포스팅을 자세히보니 굉장히 복잡합니다. 이리저리 따지고 꼼꼼하게 보아야 할 것이 많군요

  11. 죽풍 2019.01.14 22:47 신고

    도심에 장례식장이 있다니 썩 좋아 보이지 않는 부동산인거 같습니다.
    그래도 꼭 필요한 사람이 나타나겠지요.
    알찬 정보 잘 보고 갑니다.

  12. PinkWink 2019.01.14 23:13 신고

    미세먼지 조심하세요~~~^^

  13. 빗코 2019.01.14 23:46 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다~ 저는 아직 첫발도 떼지않았습니다만.. 임장이 불가능한 지방은 일단 생각도 안하고 있습니다. 포스팅에서 언급한 부분들을 금새 까먹을 것 같긴 합니다만... 일단 주복인데 주변에 대단지라면 조심해야 정도를 오늘은 기억해보도록 하겠습니다 ㅎ

  14. 호원이 2019.01.15 00:33 신고

    와..생각보다 하나하나 꼼꼼히 봐야되는군여..

  15. M의하루 2019.01.15 01:51 신고

    잘보고갑니다~ 좋은하루되세요~

  16. 施兒 2019.01.15 01:54 신고

    잘보고 갑니다
    오늘도 미세먼지가 많다고 하니
    건강 관리 잘하세용

  17. 2019.01.15 03:53

    비밀댓글입니다

  18. 꼬마별사탕 2019.01.15 11:11 신고

    경매에 대한 정보들을 매일매일 볼 수 있어서 너무 유익한거 같아요.
    투자할때 조심해야 할 것까지 알수 있어서 좋네요.
    라미드님의 포스팅 오늘도 잘 보고 갑니다.

  19. 핑구야 날자 2019.01.15 17:52 신고

    56평이 너무 저렴한데요~~ 역시 위치 차이는 있겠죠. 잘 보고 갑니다.

  20. 청결원 2019.01.15 18:44 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘 하루도 수고 고생 하셨어요~

  21. GeniusJW 2019.01.16 01:07 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    아무래도 장례식장 인근은 조금 꺼려질 것 같아요.

경매기일연기, 구획정비, 대부업체, 등기부등본, 미추홀구, 소방도로, 숭의오거리, 저축은행

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 33287 임의경매 입니다.

무슨 사연을 담고 있는 물건인지 함께 지켜보도록 하시죠.

남동구청이 최근에 미추홀구로 이름을 바꿨는데 바로 이 미추홀구청 뒷편에 위치한 물건입니다.

제가 임장간 날은 비가 억수같이 많이 온날이였는데, 

도로에 접어들어섰더니,집 배치도 깔끔한 것이 구획이 된 곳은 어디를 가든 깨끗하구나 싶었습니다.

더구나 소방도로에 인접한 2층 빌라는 최고의 위치라고 할 수 있겠습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 숭의동 183-30 삼성아트빌2차 제에이동 제2층 제201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 45.82(약 14평)

- 건축연도 : 2001년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 주차가능

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 구획정비되어있음

- 인근공급량 : 주변 신축 빌라 다수, 삼성아트빌 7차까지 확인됨


제가 임장간 날은 장마날이라 정말 비가 많이 내렸었습니다.

비가 너무 많이 와서 우산을 뚫고 비가 뚝뚝 떨어질 정도로 많이 내린 날이였습니다.

천둥, 번개도 치고, 정신없었죠.

동네는 정말 깨끗하고 구획정리도 잘되어 있어 주차도 용이한 곳입니다.

다만 가로등이 적고, 분위기가 좀 어두침침했습니다.

아마 비가 억수같이 오는 가로등 적은 곳이라 더 그런 느낌이 들지않았나 생각됩니다.



2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 다수(제물포역 인근)

- 편의시설 : 숭의오거리 인근 편의, 상업시설 다수

- 학교: 주변 학교 많음

- 병원: 숭의로터리 인근 다수

- 지역 호재/악재 : 개발이 많이 진행중


큰 사거리가 있습니다.

이 사거리에 커다란 신축 건물과

맞은편에도 오피스텔로 보이는 큰 건물이 새로 짓고 있는 것을 확인했습니다.

비가 많이 내려서 사람들이 많이 보이지않았고,

가로등이 없어 어두컴컴해서 뭔가 개발이 이뤄지는 건가 하는 느낌이 들었었습니다.

미추홀구청과 인접해있는데,

인접한 곳은 미추홀구청에서 부속건물들이 있는 곳인데,

쓰레기도 여기저기 버려져있고 지저분한 모습이였습니다.

붉은 색으로 표기한 버스정류장에서 버스를 타면

2~3정거장을 지나면 제물포역입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자(강**), 노모와 함께 거주

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


소유주가 점유하는 물건으로 대항력, 배당에 대한 조사가 별도로 필요없습니다.

소유주 강**씨는 40대 중반의 나이인데, 노모와 두분이서 살고 있었습니다.

제가 방문했을 때는 소유주는 회사에 갔었고, 노모 혼자 계셨습니다.

양해를 구하고, 집안으로 들어가서 사진을 모두 찍었죠.

장마라 신발, 양말, 바지까지 다 젖었는데 걸레와 수건을 주셨었죠.

소유주와 이렇게 이야기를 나누기는 쉽지않습니다.

소유주 모친께서는 집수리한 내역과 비용도 상세히 설명해주셨고 주변 시세까지도 말씀해주셨죠.

나올때는 소유주의 연락처까지 알려주면서 자세한 내용은 아들과 통화하라고 하시더군요.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕 잘들어옴

- 샤시 : 깨끗(빗물받이 있음)

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 수리됨

- 도배장판 : 깨끗

- 누수/결로 : 없음


찾아간 날은 장마라 날이 어두워 집 전체가 어두웠습니다.

하지만 창문의 크기, 위치만으로 짐작해보아도 햇볕이 어마어마하게 들어오는 집이였습니다.

집수리도 최근에 끝낸 것으로 확인했고, 한눈에도 정말 깨끗했습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2001-11-24

 소유권이전 

 강**

  -

 

 2014-09-19

 근저당권설정 

 예가람저축은행 

 71,500,000원

 

 2015-05-26

 근저당권설정 

 광주스마일대부 

 7,800,000원 

 

 2017-11-01 

 임의경매개시 

 예가람저축은행 

 - 

 


등기사항전부증명서(이하 등기부)에 보면 취소선이 엄청나게 많이 있습니다. 

소유주가 집을 이용하여 담보설정하고, 말소하고 그런 이력 많이 있다는 것입니다.

등기부에는 그 집의 이력이 고스란히 담겨있다. 

강**씨가 소유권이전을 한뒤로, 계속해서 제2, 제3 금융권에 집으로 담보설정한 이력이 나오는데

시중은행이나 카드사, 보험사 대출을 이용하지 못한 것으로 보아 

신용도가 매우 낮은 상태에서 집을 구매한 것입니다. 

저축은행에서 고금리 이자에 시달리다 연체가 이뤄졌을 것이고, 

더이상의 대출이 되지않자 3금융권 대부업체에 돈을 빌리게 된 것으로 보입니다.

열심히 일해서 번 돈이 계속 늘어나는 이자로 지불된 것이다. 

등기부에는 대부업체에서 벗어나기위해, 

노력한 흔적이 보이고 집을 지키려는 의지가 나타나있습니다. 

하지만 2회 유찰에서 채권자인 예가람저축은행이 경매기일을 계속해서 연기하고 있었습니다. 

왜인지는 좀 더 조사해봐야겠지만, 강**씨는 더이상 집을 지킬 수 없을 것이 분명합니다. 

대부업체에서 빌린 돈의 이자가 엄청나게 불어나있을 것입니다. 

최근 예가람저축은행에서 또한번 경매기일연기를 했습니다. 

아직도 경매가 진행중인 것으로 나오는데, 안타깝습니다.



6. 시세조사

주변시세는 매매 7500만원, 월세 500만원에 40만원이였습니다.

이자를 제하고도 월 20만원이상의 수익이 가능한 물건으로 판단됩니다.



집이 몹시 깨끗하고 잘 정돈되어 있습니다.
리모델링도 올수리급으로 되어 있었습니다.

심지어 도배와 장판도 필요없을 정도로 깨끗했다.

이 물건은 낙찰받아서 바로 이전 집주인에게 전세로 살다가 되살 것을 제의하면 될 것이다.

두어번 입찰해보았으나,

매번 입찰기일연기로 더이상 관심을 갖고있지는 않지만 좋은 물건이라고 할 수 있습니다.

※ 본 물건은 2018.12.20 경매취하되었습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. DY-매거진 2019.01.13 17:37 신고

    잘 보고 갑니다.
    편안한 주말 저녁시간 보내세요^^*

  3. 핑구야 날자 2019.01.13 18:28 신고

    거주 목적으로 정말 괜찮은 곳을 소개해 주셨거든요

    • 안녕하세요 핑구님,
      저정도면 1, 2인이 머물기 좋은 소형투자 물건으로 생각하시면 맞습니다. 가격대도 1억원 미만으로 월세를 40~45정도로 설계하시면, 이자제하고 현금이 들어오죠. 원리금균등으로 한다고해도 아마 돈이 10만원이상 발생될 것입니다.

  4. 모피우스 2019.01.13 22:48 신고

    집 주인의 안타깝게 느껴집니다. 좋은 분 만나서 집이 더욱 빛났으면 좋겠습니다.

  5. peterjun 2019.01.13 22:51 신고

    경매에 대한 이야기가 참 재미있네요.
    그 과정에 많은 이야기들이 담겨 있어요.

    • 안녕하세요 피터준님,
      세례명을 쓰시는 것인지도 모르겠다는 생각이 불현듯드네요. 그 이야기들은 등기부를 읽으면서 제가 만들어내는 것입니다. 맞는 이야기도, 사실과 다른 이야기도 있지만 경험을 쌓아가면서 사실과 점점 가까워지고 있는 것으로 생각됩니다. 소설에서 설명으로 더 발전시켜나가도록 하겠습니다.ㅎ

  6. 프라우지니 2019.01.14 00:39 신고

    경매전에 이루어져야 하는 일들을 보면 참 어렵게 느껴집니다.^^;

    • 안녕하세요 프라우지니님,
      사실 처음이 어렵지, 조금 더 보시면 어려운건 없습니다. 관심을 갖으시면 쉽게 느껴지실 겝니다.

  7. 호원이 2019.01.14 01:01 신고

    정보감사합니다:)

  8. 공수래공수거 2019.01.14 05:18 신고

    고금리가 어떨때는 서민들을 많이 괴롭힙니다.

    • 한편으론, 왜 채무자는 고금리를 이용할 수 밖에 없는 상황이였을까라고 생각해봤습니다. 콩심은데 콩이 날 수 밖에 없지않을까라고 말이죠.

  9. 봉리브르 2019.01.14 07:38 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다.
    새로운 한 주 기분좋게 시작하세요^^

  10. IT넘버원 2019.01.14 08:01 신고

    경매하시는군요.
    즐거운 한주 보내세요.

  11. 버블프라이스 2019.01.14 08:04 신고

    숭의동 삼성아트빌 경매 이야기 과정들을 풀어주셔서 더 이해하기가 쉽네요^^ 잘보고 갑니다

  12. 꼬마별사탕 2019.01.14 12:04 신고

    경매물건들중에 의외로 좋은 매물들이 아주 많더라구요.
    저렴한 가격에 구할수 있는 것 잘 고르면 정말 좋을 거 같아요.
    라미드님 이번 한주도 활기차게 시작하시고
    건강 유의하시길 바랍니다.

  13. 2019.01.14 12:24

    비밀댓글입니다

    • 2019.01.16 12:36

      비밀댓글입니다

  14. 꿍스뿡이 2019.01.14 12:36 신고

    사연이 많은 집인거 같습니다.
    집주인분께서 어떻게든 집을 지키려고 한 모습들을 글에서 느낄 수 있었습니다.

    • 안녕하세요 꿍스뿡이님,
      정확히 보셨습니다.
      결국 지켜낸 것인지, 경매는 취하되었습니다.채무자가 빚을 다 갚아도 채권자가 그냥 취하를 안하는 경우가 있는데, 잘 마무리가 된 것 같습니다.

  15. 동건참치 2019.01.14 13:46 신고

    가격이 비교적 싸네요.

  16. 블랙IT 2019.01.14 21:52 신고

    공감 누르고 가요 ^^
    오늘 하루도 알차고 좋은 시간 보내시기 바래요~

  17. 빗코 2019.01.14 23:49 신고

    말씀하신대로 소유주가 열심히 사시는 분 같네요. 사람의 사정을 하나씩 듣다보면 참 이런 일이 쉽지 않을 것 같은데 라드온님은 그런 점은 어떻게 하시는지 궁금하기도 합니다..

    • 제가 소유주분과 대화를 나누지는 못했습니다. 다만 소유주분의 모친과 이야기를 나누었는데, 자세한 사정이야기는 아들(소유주)과 나누라며 연락처를 주시기에 통화를 시도했으나 회의중 문자를 두어차례주시는 것이 통화가 불편하신것같아 통화하진 않았습니다. 들어줄건 들어주고 취할건 취해야겠죠. 정해진 건 없는 것 같습니다.

  18. 블로기룸 2019.01.15 08:33 신고

    투자하고 싶어지네요... 주머니만 두둑하다면 공부해서 ㅠㅠ
    미세먼지가 오늘도 한강건너오는데 앞이 안보이더라구요. 마스크 꼭 끼세요~

    • 사무실에서 창밖을 보면 롯데타워가 보여야하는데, 어제는 보이질 않더군요. 다행이 오늘은 맑아서 잘보이는데 날씨가 많이 추운건 함정이네요..ㅠ

  19. program(m)er 2019.01.15 20:30 신고

    사서 집주인에게 돌려주고 싶네오

    • 안녕하세요 프로그래머님,
      여유가 되면 그리하는 것도 좋지만,
      생면부지의 사람에게 집사서 주는 건 좀 힘들지 않을까요?!ㅎ

  20. 코집사 2019.01.15 22:35 신고

    잘보고 갑니다!
    좋은 하루 보내세요!

  21. program(m)er 2019.01.16 12:47 신고

    맞습니다 여유가 있으면,... 국가가 그리해줬으면 좋을텐데... 어찌되었던 이렇게 발전된 시대에 살고 대한민국 땅에 살면서 어떤 인생을 살았던 노부모와 살집 하나 없다는 것은 민주주의의 큰 결점이네요. 공산주의와 체재 싸움에서는 이겼지만 이상향은 아닌 듯 합니다. 정보는 정말 잘 보고 있어요. 여러 생각이 드네요.

간석동, 구월동, 독정이로, 등기사항전부증명서, 비선호지역, 인천경매, 자이아파트, 채권최고액, 해충

안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 호원이 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. 취미생활라이프 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

KB부동산, 광역급행철도, 국토부, 대법원경매, 등기소, 연금형부동산, 연말정산, 온비드, 위택스, 주택실거래가, 천지인, 피터팬, 홈택스

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 경매 뿐만 아니라, 부동산 관련 거래시에 유용한 사이트를 정리해보고자 합니다.

그야말로 정보 범람의 시대입니다.

인터넷에서 검색을 통해, 총도 만들 수 있고 탱크도 만들 수 있다고 합니다.

스마트폰이 갓 보급되기 시작했을 때는 그냥 그럴 수 있겠다고 막연히만 생각했었는데,

요새는 유투브와 같은 동영상 매체의 활성화로 정말 마음만 먹는다면 탱크 만들 수 있겠다 싶더군요.

물론 그러려면 하고자하는 목표를 이룰 수 있도록 꼭 필요한 정보를 담고 있는 곳을 알아야겠죠.

예를 들면 경매를, 부동산을 거래하려면, 

거시적인 관점에서 국가의 주관부서인 국토부의 정책방향에 대해 확인할 필요가 있습니다.

아래의 사이트는 주기적으로 방문하셔서 업로드되는 최신 뉴스를 기억하실 필요가 있습니다.




1. 국토교통부 http://www.molit.go.kr 

국토해양부 홈페이지에서는 내집마련을 위해 또는 부동산 투자를 위해 물건의 정확한 가치와 세금 등을 알아내고, 아파트 실거래가 및 개별 공지시가, 단독주택 가격 및 공동주택가격에 대해서 확인해보셔야 합니다. 국토해양부 홈페이지는 이 때 부동산 관련 유용한 사이트입니다.


(링크참조)

주택 실거래가

토지이용규제 정보서비스

수도권 광역급행철도


2. 연금형부동산연구소 https://cafe.naver.com/gameheaven77

수익형 부동산에 관하여 실전에 필요한 정보와 부동산투자 지침서를 무료로 다운받을 수 있고 부동산투자관련 세미나등에 참여할 수 있습니다.

저는 책을 읽다 카페에 가입하게 되었는데, 가입시 실명과 휴대폰 번호를 입력해야만 합니다. 연부연에서 연락이 많이 옵니다.

활동을 한다고 댓글이라도 달면 그 댓글보고 메일, 휴대폰으로 상가, 오피스텔 투자 관련 광고가 많이 오는 것이 단점이지만 유용한 정보를 많이 득할 수 있습니다.


부동산투자 샘플북 무료 다운받기

부동산투자 무료 동영상 강의

부동산 투자 노하우 세미나


3. KB부동산 리브온 http://nland.kbstar.com

KB부동산시세는 아파트 및 주상복합, 오피스텔의 부동산 시세를 제공하며 은행 및 부동산의 대출 기준정보로 많이 이용하고 있으므로 반드시 체크해봐야 합니다.


부동산 시세

부동산 관련 각종 통계


4. 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr

집에서 손쉽게 등기열람 및 발급을 실시간으로 받을 수 있고 등기신청 및 등기신청사건 처리현황 조회가 가능합니다.


등기열람/발급 

등기관련 양식 자료

 

5. 대법원경매정보 http://www.courtauction.go.kr

법원경매물건에 대한 각종 정보를 확인할 수 있습니다. 유료경매 사이트도 많지만 실제 투자를 위해서는 대법원 경매정보 홈페이지에서 물건을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 경매에 관해서 모든 정보가 잘 정리되어 있고 각종양식도 무료로 다운받으실 수 있습니다. 모든 메뉴를 한번씩 눌러보시고 들어가보실 필요가 있는 곳입니다. 경매를 하신다면 말이죠. 회원가입을 하시면 사건검색, 관심사건으로 등록하여 모니터링할 수 있으니 꼭 회원가입하여 이용하시기 바랍니다.


경매물건조회 



6. 국세청 홈택스 http://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스 홈페이지를 접속하시면 부동산 관련정보를 쉽게 얻을 수 있는데, 국세청 홈택스 서비스 중 '생활세금'을 클릭하면 양도세 등 세금자동계산 프로그램이 있어 정말 유용합니다. 곧 있을 연말정산간소화 서비스는 바로 다음주에 오픈입니다. 1/15


증명 발급 

홈텍스 자료실


7. 위택스 http://www.wetax.go.kr

지방세(취등록세, 자동차세 등)를 인터넷에서 납부할 수 있는 사이트입니다. 과세내역확인및 납부, 체납확인 등 각종 조회서비스 등도 있어 유용합니다.

별도 메뉴 선택이 필요없이 그냥 사이트 들어가시면 됩니다.



8. 공매정보 http://www.onbid.co.kr

국가기관에서 압류, 국가, 금융기관 자산 매각 등등 공매에 관해 검색할 수 있는 사이트입니다. 부동산뿐만 아니라 동산도 있습니다.

(최근에 안전자산을 찾는 심리때문에 금값이 많이 올랐습니다. Gold Bar 1kg짜리가 올라와 공매된 것을 보았죠. 입찰했더라면 좋았을 텐데...)

경매보다 입찰자가 적기 때문에, 낙찰받을 확율은 높지만 평균적인 감정평가금액이 높은 것은 감안하여 입찰하시면 됩니다.


9. 천지인실전경매 http://cafe.daum.net/cheonjiinauction

경매, 부동산 관련 최신의 다양한 뉴스와 정보 등을 얻을 수 있습니다. 소규모 그룹 저자 직강과 추천 등 경매에 관한 모든 사항을 얻을 수 있어 유용합니다. 경매를 하신다면 한번 둘러보실 것을 추천드립니다.


10. 피터팬의 좋은방 구하기 https://www.peterpanz.com

물건의 시세파악, 낙찰물건 정리를 위해서는 반드시 이 사이트를 이용하시게 될 겁니다. 앱에서 업로드하면 네이버 카페로 자동 업로드가 되도록 되어 있습니다. 저는 피터팬카페에서 물건을 올리는 방법을 주로 사용합니다. 직방과 다방, 집토스 등 다양한 어플이 존재하는데 저는 이 사이트만 이용하는 편입니다.




이외에도 당연히 더 많고 다양한 정보를 제공하는 사이트가 존재합니다. 

하지만 제가 주로 보는 사이트, 일주일에 한번 정도는 확인하는 것 중 대중적인(?)

것으로만 링크를 걸어두었습니다. 참고해주시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 유하v 2019.01.10 20:19 신고

    경매를 알아보고 있다면 꼭 기억해둬야겠군요!

  3. 모모의 가사노동 2019.01.10 20:48 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~

  4. 행복사냥이 2019.01.10 21:27 신고

    고급 정보 감사합니다. ^^ 오늘도 도움 받고 갑니다.

  5. 미.야 2019.01.10 22:24 신고

    와.. 잘보고갑니다!
    요즘 부동산 공부해보고 싶다고 생각했는데
    자주 들를게요^^

  6. ddoddok 2019.01.10 22:46 신고

    경매, 부동산 전혀 모르는 세상인데... 아는 것은 홈텍스 뿐이에요. 다른 것도 알게 되는 날이 오겠죠?

    • 네, 후일이되시면 꼭 알아두셔야할 정보들이죠. 중개사무소에서 건내는 서류는 다 제가 링크걸어놓은 사이트에서 가지고 온답니다.ㅎ

  7. M. Cassandra 2019.01.10 23:23 신고

    제 주변에도 경매에 관심이 있어서 공부를 정말 열심히 하더라구요. 잘은 모르지만 이곳에도 커다란 가치가 있는 것은 어렴풋이 알겠네요 ㅎㅎㅎ

  8. _sunny 2019.01.10 23:27 신고

    아 부동산은 정말 너무 어려워요ㅜㅜ 그런데 피터팬 카페가 보이니 괜히 반갑네요 ㅋㅋㅋㅋ

    • 피터팬카페를 이용하시는 군요. 중개수수료없이 안전하게 이용할 수 있어서 제가 주로 사용합니다. 잘이용해보시면 좋은 점이 많습니다.ㅎ

  9. 둘리토비 2019.01.10 23:47 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    몆몆 부분은 메모해 놓았습니다~ㅎ

  10. peterjun 2019.01.11 00:05 신고

    이 정도는 필수 사이트겠지요?
    꽤 다양한 사이트들이 있네요.
    좋은 정보 감사합니다. ^^

  11. M의하루 2019.01.11 00:52 신고

    좋은정보잘보고갑니다~

  12. 새얀이 2019.01.11 01:26 신고

    좋은 정보 감사합니다! 저도 한 때 관심있던 분야라서 더 집중해서 읽었네요ㅎㅎ

    • 반갑습니다. 새얀이님
      굳이 경매가 아니라도 부동산 매매거래나 전월세거래시에도 반드시 필요한 정보이니 사이트 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

  13. 버블프라이스 2019.01.11 09:50 신고

    이런 꿀팁정보 너무 좋습니다.
    공유해주신 부동산, 경매시 유용한 사이트 들
    즐겨찾기 해뒀습니다 ^^

  14. 자국 2019.01.11 10:09 신고

    안뇽하세요 ㅎㅎㅎ
    경매정보까지... 정보가 넘치네요

  15. kukuki 2019.01.11 16:11 신고

    답변왔습니다!
    자주 놀러올게요~

  16. 다한(dahan) 2019.01.11 19:41 신고

    부동산 관련해서 많은 자료 찾을수 있겠네요! 감사합니다~

  17. 청춘일기 2019.01.11 22:33 신고

    답방왔어요~ 부동산 관련 블로그를 운영하시는군요.
    잘 모르는 어려운 얘기가 많네요^^; ㅎㅎ
    그래도 미리미리 공부하면 언젠가 도움이 되겠죠?^^

  18. socialstory 2019.01.12 10:55 신고

    좋은정보 감사합니다. 천천히 살펴봐야겠네요~^^
    부동산은 알아야할게 너무 많네요~ 초보분들에게 많은 도움이 될것 같습니다.

  19. 콘룡 2019.01.12 11:46 신고

    정말 유용한 정보에요 !!! 사실 정보 모아놓는게 세상 제일 힘든 일인데말이죠...
    그리고 저는 잘 모르는 분야에 대해 잘 아는 분들 보면 신기해요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

  20. 시간여행자의고백 2019.01.15 20:11 신고

    좋은 정보 감사해요~사실 부동산 경매 책만 몇권 읽어보고 실천은 아직도 못해봤네요~자주 들를게요~

  21. Walkingsol 2019.01.15 21:28 신고

    경매를 전문으로 다루시나봐요! 저도 이참에 관심을 좀 가져볼까봐요ㅎㅎ
    경매에 대해 궁금한 것은 여기로 들어오면 되겠네요^^ 잘 보고 갑니다.

가산금, 세금, 자동차세, 재산세, 절세, 종합부동산세, 직장근로자, 할인혜택

안녕하세요 라드온입니다.

저는 직장근로자입니다. 

저와 같이 급여를 다달이 받아 생활하는 사람은 고정적으로 나가는 돈이 있고, 

일회성으로 나가는 돈이 있습니다. 

피해야할 지출이죠. 

벌어오는 돈은 항상, 매년 같은데 나가는 돈은 점점 커지죠.

부자의 반열은 아니라도 즐겁게 재미나게 사려면 첫번째 들어오는 돈을 늘리거나, 

두번째 나가는 돈을 잡아서 관리를 하면서 줄여나가야겠죠. 

첫번째 들어오는 돈을 늘리기위해서 경매를 택한 거죠. 

다행이 조금씩 늘어나고 있는게 눈에 보이네요.

오늘 다룰 내용이 바로 두번째인 나가는 돈을 줄이는 방법중 하나인 절세입니다.

'세금 그거 얼마하겠어?'라고 생각하실 수 있겠지만, 

저와 같이 경매를 즐기시는 분들에겐 꼭 필요합니다.

내야할 세금의 종류가 많기도 하고, 세금의 금액도 어마어마하거든요.

기사를 검색하다가 절세 관련 내용을 발견하여 내용의 일부를 발췌하였습니다.

찬찬히 읽어보시기 바랍니다.


재산세 6월1일 기준 주의, 잔금일 따라 과세여부 결정
자동차세 30일까지 납부, 하반기분 미리 내면 할인혜택

집을 사거나 팔 계획이 있는 사람에게 6월은 중요한 달이다. 잔금을 어느 날짜에 주고 받느냐에 따라 재산세 과세 여부가 결정되기 때문이다. 재산세는 종합부동산세의 과세 기준도 되기 때문에 고가주택을 거래할 계획이라면 더욱 주의가 필요하다. 

자동차 소유자도 6월에는 세금을 피하기 어렵다. 상반기분 자동차세를 납부해야 하는데 자칫 기한을 넘기면 가산금을 낼 수도 있다. 반면 하반기분 자동차세까지 미리 내면 세액의 일부를 할인받을 수 있다.  


◇ 집 계약할 때 '6월1일' 기억하라

집을 계약하고 잔금 날짜를 정할 때는 6월1일을 반드시 기억해야 한다. 이날을 기준으로 그해 주택분 재산세를 과세하기 때문이다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠서 관할 지방자치단체에 납부한다. 

집을 5월31일이나 6월1일에 판다면 그해 재산세를 내지 않는다. 6월1일을 기준으로 집주인이 다른 사람으로 바뀐 상태니까 재산세 과세대상에서 벗어나는 것이다. 

반대로 집을 사는 사람은 6월2일이나 6월3일에 거래해야 재산세를 내지 않는다. 6월1일까지는 집주인이 아니었기 때문이다. 부동산 취득의 기준일은 잔금 지급일과 등기일 중 이른 날짜가 적용된다. 매수자가 잔금을 6월1일에 치르고 6월2일에 등기를 하더라도 재산세를 내야 한다. 

재산세 과세기준일은 12월에 납부하는 종합부동산세 과세대상을 정할 때도 똑같이 적용하기 때문에 고가주택 보유자도 거래 날짜에 주의해야 한다. 종부세는 1주택자의 경우 공시가격 9억원을 넘으면 과세하며 2주택 이상 소유한 다주택자는 공시가격 합계가 6억원만 초과해도 과세 대상이 된다. 


◇ 6월30일까지 자동차세 납부

6월 중순에는 자동차세 고지서가 나온다. 상반기분에 대한 자동차세를 내야 하는데 납부기한은 6월16일부터 30일까지다. 납부기한을 넘기면 3%의 가산금이 붙고 계속해서 체납하면 한 달이 지날 때마다 1.2%의 중가산금이 추가된다. 

하반기분 자동차세는 12월에 납부하지만 6월 말까지 미리 납부하면 세액의 5%를 할인받을 수 있다. 예를 들어 1년 자동차세가 40만원인 경우 6월에 상·하반기 세액을 모두 낸다면 2만원 할인받은 38만원에 납세 의무를 끝낼 수 있다. 

자동차세를 미리 내는 연납 제도는 1월과 3월, 6월, 9월에 이용할 수 있다. 1월에 상·하반기 세액을 모두 내면 10%를 할인받고 3월에 2~4분기 세액을 미리 내면 7.5%를 절감할 수 있다. 6월과 9월에는 각각 5%와 2.5%의 할인율이 적용된다. 


※비즈니스와치 기사를 참고하여 작성했습니다.

이미 많은 분들이 알고 계실 미세먼지팁일 수 있지만 모르고 계셨던 분들께는
약간이나마 소금이되는 글이 아닐까 생각해봅니다.
집계약때, 6월 1일을 맞추는게 오히려 힘들것이고, 
자동차세 연납할인이 저렴하다는 건 알지만 커서 일시불이 힘들다는 것이 문제죠.
여기에 추가로 제가 신용카드로 할인을 받는 것인데요,
연납이 할부로 가능하고, 재산세를 일시불로 결제하면 캐시백해주는 카드가 있습니다.
제경우는 BC카드인데요, 곧 자동차세 연납시즌이 옵니다.
카드 할인 내역, 캐시백 내역 잘 확인해보시고 이왕쓰는 돈 조금이라도 줄여보시도록 하시죠!


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 빡런 2019.01.09 22:19 신고

    좋은 정보 감사합니다~

  3. luvholic 2019.01.09 23:28 신고

    6월은 자동차세, 재산세 등 세금을 잘 챙겨야 하는 달이군요.^^
    덕분에 미리 대비하고 갑니다~

    • 각종 세금이 나오는날이죠. 생각지도 못한 큰돈이 나가기때문에 미리 미리 대비하시면 도움이 되실겁니다.ㅎ

  4. IT넘버원 2019.01.10 01:52 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    오늘도 좋은 하루 되세요.^^

  5. *저녁노을* 2019.01.10 06:03 신고

    잘 알아둬야겠네요.

    오늘도 행복하세요^^

  6. 블랙IT 2019.01.10 06:38 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강조심하시고 좋은 하루 보내세요 ^^

  7. 드림 사랑 2019.01.10 07:13 신고

    덕분에 좋은 정보 알아갑니다.

  8. pennpenn 2019.01.10 07:16 신고

    일상생활의 유익한 정보네요.

    오늘하루도 즐겁게 보내시고
    늘 행복하세요.

  9. 봉리브르 2019.01.10 07:24 신고

    미리 잘 알아둬야겠네요.
    잘 보고 갑니다..^^

  10. 선연(善緣) 2019.01.10 07:50 신고

    잘 알아두면 도움이 많이 되겠네요.

  11. 치킨요정. 2019.01.10 08:09 신고

    안녕하세요~ 상당히 전문적인 글이 많네요 ㅎㅎ 자주 들르겠습니다^^

  12. 보여주는남자 2019.01.10 08:33 신고

    구독자 한명추가요 ㅎ

  13. 자국 2019.01.10 09:30 신고

    어머 절세하는 방법이 이런게 있었네요!
    정말 유용한 정보예요.
    나가는 돈을 잘 막아야 돈을 모으겠네요^^

  14. 낭만ii고양이 2019.01.10 10:32 신고

    오호~ 저곧이사가는데 저한대 딱필요한 좋은정보네요~ 잘보고갑니다^^

  15. Stack 2019.01.10 10:53 신고

    잘보고갑니다 유용한글이네요

  16. 신웅 2019.01.10 11:35 신고

    좋은 정보 잘보고 갑니다 ^^
    근데 재산이 없네요 ㅠㅠ

  17. 부동산청년 2019.01.10 16:55 신고

    절세는 선택이 아닌 필수죠!

  18. 모모의 가사노동 2019.01.10 21:16 신고

    유익한 정보 잘봤습니다. ^^

  19. 빗코 2019.01.11 13:36 신고

    아직 경매 첫발도 못 뗐는데 참.. 부럽습니다 ㅎ 그런데 포스팅에서 경매를 즐기신다는 표현이 멋지게 느껴집니다. 수입을 늘리기 위해하는 거지만 "즐긴다". 멋지네요!!

  20. 주니장30 2019.01.11 23:28 신고

    좋은벙보 감사합니다 ㅎㅎㅎ 전혀몰랐었는데 이런 것도 있었네요

  21. 행동버섯 2019.01.15 21:51 신고

    좋은 정보 감사합니다!!

kb시세, 논공초, 달성공단, 북동중, 산업단지, 삼주아파트, 현풍

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6013 임의경매 입니다.

달성군에 위치한 달성산업단지입니다. 논공로에 있어 논공산단이라고도 합니다.

산업단지인근에는 수요가 풍부한 아파트단지가 있기 마련입니다.

어떤 사연이 있는지 알아보도로 하겠습니다.


대구에서 창원쪽으로 한참 내려가다보면, 달성군이라는 곳이 나옵니다. 

달성공단이라고 불리는 산업단지가 있는 곳인데, 

이는 다른 말로 "수요가 풍부한 부동산 임대사업자에겐 좋은 투자처가 될 수 있는 장소다"라고 할 수 있겠습니다. 

주변 아파트 단지를 조사해보니, 공단이 들어선 것은 1980년 말 정도로 보입니다. 

아파트 단지들이 대부분 1990~1993년식 아파트였습니다. 

무슨 이유인지 고도제한이 있을 필요가 없는 지역인데 고층 아파트보다는 저층 아파트 위주로 지어져있습니다.

대구에 가보면 동대구 인근에 공군비행장과 민항기가 대구공항이 있긴한데,

이곳 달성과는 거리가 있을 뿐 아니라, 

비행기항로가 아닌지 달성쪽에서는 비행기를 구경하지 못했었습니다.

이건 좀 더 찾아봐야 알수 있을 것 같습니다.

아래 사진은 오늘 소개 물건 단지 입구입니다. 

오래된 아파트임에도 아주 깨끗한 것을 볼 수 있네요.



1. 물건개요

- 소재지 : 대구광역시 달성군 논공읍 남리 224 삼주아파트 제103동 제1층 제105호

- 용도 : 아파트

- 면적 : 43.83(약13평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 324세대/5동

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 없음

- 인근공급량 : 인근 달성 공단에서 유입되는 수요가 꾸준함


엘리베이터가 없는 아파트는 빌라와 마찬가지로 저층이 오히려 인기가 많습니다.

수요층이 넓어지기 때문입니다. 고층은 고령자들이 무릎아프다고 아예 보지 않습니다.

젊은 사람중에도 아무리 싸다해도 계단으로 짐올리는 수고 때문에 안보는 사람이 많죠.

그래도 1층은 약간 꺼리는데 방범문제도 있고, 사람들이 지나가다 들여다보는게 싫기때문이죠.

옛날 아파트를 가면 저렇게 향나무로 1층을 약간 가려주는게 많이 보이는데 오늘 물건도 마찬가지로

향나무가 베란다쪽을 덮어주고 있습니다.

매우 깨끗하게 잘 관리된 아파트입니다.




2. 지역분석

- 교통 : 버스 정류장

- 학교 : 논공초, 북동중, 북동초

- 편의시설 : 읍내 인근으로 다수

- 병원 : 읍내 인근 다수

- 공원 : 배산임수 지역임

- 지역 호재/악재 : 달성공단 인원 현풍으로 전입


단지입구쪽에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

단지 끝에 논공초, 북동중이 있어 학세권입니다.

앞쪽으로도 북동초가 있습니다.

500m정도 걸어가면 읍내가 나옵니다.

바로 옆, 청구, 성원아파트가 있는데 그 길을 따라 상권이 잡혀서 큰길까지 상권이 있습니다.

마트도 인근이니 마세권, 편세권도 다 갖고 있죠.

바로 뒷쪽은 등산로 입구로 숲세권, 좋은 장점을 많이 갖고 있는 아파트가 되겠습니다.

풍수지리적으로도, 뒤쪽은 산이고 앞쪽은 용호천이라는 개천이 흐르고 있습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자 점유


4. 임장조사

- 채광/조명 : 남향

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 확인 불가

- 화장실 보수 : 확인 불가

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


오래된 샤시입니다. 문을 열면 '끼이익~~'소리가 나는 오래된 샤시입니다.

주변을 보니 동일한 샤시가 보이는게 집수리가 안되었을 것입니다.

1층이면, 방범창에 샤시시공이 되어야 세입자를 받을 수 있을 것으로 보입니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-03-13

 소유권이전 

 최**

 62,000,000원 

 

 2015-06-12 

 근저당권설정 

 보현사신용협동조합 

 55,000,000원 

 

 2016-11-25 

 가압류 

 논공농업협동조합 

 33,746,301원 

 

 2017-08-29 

 임의경매개시 

 보현사신용협동조합 

 - 

 

 2017-08-30 

 가압류 

 와이케이대부 

 3,451,016원 

 


6. 시세조사

매매가 3900만원, 전세는 2000만원 수준입니다.

월세는 금액이 작아, 그 주변에서는 집값이 싸기에 전세로 거래가 되는 것으로 확인되었습니다.


직접 다녀보지 못하는 지방의 경우, 아파트와 오피스텔로 투자를 한정해야합니다.

빌라나 다가구주택 등 이해관계가 많이 얽혀있는 물건은 직접 방문해서 물건을 보기도 해야하고,

세입자를 만나 어떤 사람인지 어떠한 성향을 갖고있는지 등을

확인해둬야 명도에서도 우위를 잡을 수 있기 때문입니다.

물론 낙찰자가 계약관계에서 을의 지위가 아니라 갑의 지위이긴하지만 말이죠.

직접 가보지 못하는 아파트의 경우, 다방면, 다각도로 시세조사와 수요조사를 해야합니다.

KB부동산시세, 네이버 부동산 시세, 달성군청 인구 증감률 확인등을 통해 보다 세밀한 조사를 하도록 해야합니다.


로드뷰와 스트리트뷰로 몇번이나 들여다 봤는지 모를 정도로 들여다 보았던 물건이였습니다. 

동네가 깨끗하고 수요도 풍부, 편의시설도 지척에 있고 바로 옆이 초등학교와 중학교, 

산을 둘러싸고 있는 양지바른 곳에 위치한 멋진 아파트였기 때문이였기 때문입니다. 

입찰을 결정하고 임장을 가야지하고는 급작스럽게 생긴 가족행사로 입찰하지 못했지만, 

좋은 물건임이 틀림없습니다. 

1990년에 지은 아파트임에도 관리가 잘되어 매우 깨끗하고 

게다가 1층이라, 방범창만 잘해두면 전, 월세는 문제없는 아파트이다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 문moon 2019.01.08 09:41 신고

    경매에 대해서도 알아두면 쓸모가 있겠지요? ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. GeniusJW 2019.01.08 10:56 신고

    경매 아파트네요,
    잘 보구 갑니다.

  4. 버블프라이스 2019.01.08 11:13 신고

    상세한 분석글 잘 읽고 갑니다^^
    좋은 화요일 보내시길 바래요

  5. 못내밍 2019.01.08 11:35 신고

    경매는 진짜 어려운것 같아요ㅠ 이참에 알아두면 좋을것 같아요ㅎㅎ

  6. 꿍스뿡이 2019.01.08 12:05 신고

    부동산경매쪽의 글을 주로 올리시는군요ㅎ
    직접발로 뛰시며 임장을 하시는거 같습니다.
    앞으로 관심가지고 지켜보도록 하겠습니다 ^^

  7. 지노아빠 2019.01.08 13:17 신고

    경매정보 잘 보고 갑니다.

  8. 담덕01 2019.01.08 14:43 신고

    13평에 3,900만원 아파트도 있군요.
    지방이고 오래된 아파트라 확실히...
    주변에서 보던 아파트하고는 많이 다르네요. ^^;

  9. 잉여토기 2019.01.08 17:10 신고

    학교, 편의점, 마트 등도 다 가까워 살기 좋겠어요.

  10. M의하루 2019.01.08 19:11 신고

    잘보고갑니다~

  11. 까칠양파 2019.01.08 19:14 신고

    꼼꼼함이 필수일 거 같아요.ㅎㅎㅎ

    • 아무래도 꼼꼼함은 필요한 것 같습니다. 제가 덜렁되는 편이라 법원 직원분께 준비서류 부족으로 빠꾸(?)를 여러번 당했었죠.ㅎ

  12. 촉촉한칙촉 2019.01.08 20:09 신고

    경매가 주식시장보다 더 어려운것 같아요. 잘보고 갑니당

  13. CoolYong 2019.01.08 20:16 신고

    경매로 나온 건물들도 잘만하면 헐값에 살수 있다고 들었는데 ㅎㅎ
    달성공단 근처에서 근무하시는 분들은 이참에 좋은집 장만 하는것도 나쁘진 않겠는걸요?^^

  14. @산들바람 2019.01.08 22:16 신고

    경매는 평소 관심밖이었는데
    관심가져볼만 하네요
    잘보고 갑니다.!!

  15. 블랙IT 2019.01.09 00:03 신고

    잘 보고 갑니다.~
    오늘은 날씨가 살짝 더 추웠던거 같아요~
    건강조심하시고 편안한 밤 되시기 바랍니다.~

  16. ruirui 2019.01.09 01:55 신고

    경매 정보 잘 배워갑니다 ~^^

  17. Anchou 2019.01.09 03:03 신고

    내부 확인이 안되니 올수리할 경우의 수를 두고 봐야겠네요.
    외관은 깨끗한 것이 건물 자체에서 관리를 잘하는 곳인가 봅니다.
    친절한 권리분석 조금씩 잘배워갑니다.^^

  18. 청결원 2019.01.09 13:28 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    날이 많이 추워졌네요 건강 잘 챙기시고 좋은 하루 보내세요~

  19. 모빌리티$ 2019.01.09 14:43 신고

    돈있으면 좋겠네요.

  20. 핑구야 날자 2019.01.09 18:56 신고

    괜찮는 풍수를 가지고 있으니 거주 목적을 우선으로 한다면 더할 나위가 없겠어요

  21. H_A_N_S 2019.01.10 19:44 신고

    저는 가끔 빌딩이 통으로 넘어가 손바뀜을 하는 걸 보거나 대형 평수 고급 아파트가 경매에 넘어가는 걸 보면 가끔 왜 그들은 저 좋은 재산을 못 지키나 싶을 때가 있어요. 다들 사연이 다양하겠지요?

    • 등기부를 들여다보고 있으면, 참으로 다양한 사연들이 많이 나오죠. 대형평수고급아파트도 곧 포스팅되니 자주 방문해주세요ㅎ

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 33430 임의경매 입니다.

만수동에 위치한 물건입니다. 

어떤 사연이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

만수동은 엄청난 규모의 주공단지가 있습니다.

제가 그때 확인한게 7단지였는데, 지금 찾아보니 11단지가 넘네요. 

1단지가 대략 1천세대가 넘을텐데 어마어마한 크기죠?!

잘 정리된 그 휴먼시아 주공단지를 지나면, 새로지은 깨끗한 주공, 향촌휴먼시아가 나옵니다. 

인천이 내려다보이는 곳에 위치한 이 향촌 휴먼시아 오른편으로 보면 그러니까 산의 아랫쪽이죠. 

빌라촌이 펼쳐집니다. 

인천 동부초등학교를 빌라들이 둘러싸고 있는데, 

재밌는 점은 동부초등학교 앞쪽에 위치한 빌라는 1980년대에 지어진 빌라들이고 

양옆으로 자리잡고 있는 빌라들은 1995~6년에 지어진 빌라들이더군요. 

간혹 새로지은 빌라도 보이긴한대, 

동간 거리가 너무나 촘촘해서 방안 창에서 팔을 뻗으면, 옆 빌라 닿을 수 있을 정도입니다. 

이 빌라촌을 지나 바로 옆쪽에는 간석동으로 넘어가는 언덕이 있는데 여기에도 엄청나게 높고, 

규모가 큰 블루밍아파트 대단지가 있더군요. 

동부초등학교 주변으로 빌라가 감싸고 외곽에 큰 아파트 단지가 있는 구좁니다.

난개발지로 개발 가능성이 없다고 보여지는 장소로 

은행들에서도 대출을 꺼리는 장소라고 하니 참고하시고 경매를 즐기시면 좋을 것 같습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 111-131 아남빌라 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 39.11(약 12평)

- 건축연도 : 1996년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 주차가능(추가로 인근 공영주차 2곳)

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 깨끗함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 송촌휴먼시아 대단지옆

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역, 수요가 항상있음



2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 종점

- 편의시설 : 500m정도 만수종합시장

- 학교 : 동부초

- 병원 : 만수종합시장 네거리 밀집

- 공원 : 철마산 인근

- 지역 호재/악재 : 아파트대단지 인근으로 인프라 좋음, 난개발지




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2016-06-07

- 확정일자 : 2016-06-07

- 배당요구 : 2017-12-21

- 보증금 : 2500만원


말소기준이후 전세로 들어온 세입자로 대항력없지만, 전입일자,

확정일자를 갖춘 소액임차인으로 보증금 전액을 배당받습니다.

명도에 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 동향, 소방도로 옆 건물이라 밝

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 수리되어 깨끗

- 도배장판 : 다시해야함

- 누수/결로 : 없음


세입자가 혼자사는 40대 중후반 아저씨입니다. 

애연가로 집에서 담배를 많이 피우시는 것을 확인했습니다.

이런 추측이 가능한 건, 단지 바로 담배피웠을 때 나는 담배냄새뿐만이 아니라 뿌리깊은(?) 냄새가 났기 때문입니다.

벽지에도 약간 노르스름한 흔적이 나는게 집에서 엄청나게 피우시는 것으로 확인했습니다.

이야기를 나눠보니, 현조건 그대로 또는 원하면 200~300정도 올려서 전세라면

계속 살고 싶다고 집구경 온 제게 하소연을 하시더군요.

건물이 깨끗하고, 집안도 올수리를 한 흔적이 남아 있어 

입찰했으나 아쉽게도 패찰했었더랬죠.

임장이 두려운 건 사실입니다. 

하지만 막상 임장을 가보면, 맞이해주시는(?) 분들이 간혹 계십니다. 

물론 제가 권리관계가 깨끗하거나, 전액배당을 받으시는 분, 

미배당금이 발생하면 제가 이사비를 지급할 수 있을 정도의 물건만 잡아서 그런지 모르겠지만...

이런 분들이 제법 많고 그렇습니다.

임장은 피하시지마시고, 꼭 한번 부딪혀보시기 바랍니다.

방문 당시, 세입자는 이사를 하려고 짐을 모두 싸둔 상태였습니다. 명도난이도는 제로입니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-05-19

 소유권이전 

 노**

 73,500,000원 

 

 2016-05-19 

 근저당설정

 스탠다드차타드은행 

 58,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-07-21 

 가압류 

 하나카드 

 9,849,386원 

 

 2017-08-16 

 가압류 

 우리카드 

 79,075,955원 

 

 2017-09-14 

 가압류 

 한국씨티은행 

 85,085,341원 

 

 2017-09-21 

 압류

 마산세무서 

 - 

 국세 

 2017-10-31 

 가압류 

 산은캐피탈 

 48,437,164원 

 

 2017-11-01

 임의경매개시 

 한국주택금융공사 

 -   


카드가 이렇게 무섭습니다. 

하나카드가 가압류들어오자, 소유주는 우리카드로 돌려막기를 했고, 

한달이 지나 다시 씨티카드로 돌려막기하고 결국 경매로 재산을 내주게 됩니다. 

뭐 카드때문에 망한 것이라고 할 수는 없지만 

저렇게 바로 바로 가압류들어오는 카드사를 보면서 다시한번 경각심이 생기는 것은 어쩔수 없네요.


6. 시세조사

상담받아 본 결과, 매매가 6500만원, 전세 2500~2700만원, 월세 500/30만원으로 형성되어 있었습니다.


주변시세를 조사할 때는 공인중개소에 반드시 들어가서, 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

쇼윈도에 가격 정보가 나와있는데, 굳이 반기지도 않는데 왜 들어가냐...가 제 이전의 생각이였습니다.

절대 그렇지않습니다.

거짓말을 해가며 연기를 하는 한이 있더라도 반드시 들어가서

꼭 상담을 받아서 대략적인 가격이라도 파악할 필요가 있습니다.

물론 달갑게 받아주지않는 분들도 있습니다.

하지만 소중한 우리의 돈을 지키지위해서,

대상물건지에 위치한 공인중개사무소에 최소 3곳 이상 들러 시세를 확인하기 바랍니다.

물건과 비슷한 조건의 물건의 시세를 확인할 수 있습니다.




올수리가 되어있는 집으로 도배와 장판만 하면 되지않을까 생각됩니다. 

도배와 장판도 깨끗해서 할 필요없을 정도 깨끗했는데, 담배찌든 냄새가 너무 많이 났습니다. 

세입자가 계속 살고 싶다는 의사를 내비쳤는데, 월세로 제안하여 낙찰받으면 참 좋은 물건이지 않을까 했었습니다.

임장때 방문하여 몇차례나 월세를 제안했으나 월세는 안된다고는 했지만...



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 절대강자! 2019.01.07 09:27 신고

    경매에 대한 좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    즐거운 한주가 되시길 바랍니다~~

  3. 까칠양파 2019.01.07 16:20 신고

    정말 무섭네요.
    돌려막기... 저도 한때 잠깐 해봤는데, 지금은 절대 안합니다.ㅎㅎ

  4. 선블리쮸 2019.01.07 17:08 신고

    ㅠㅠ 솔직한글 잘읽고갑니다~ 슬프네요

  5. 이음 2019.01.07 17:43 신고

    카드가 이렇게 무섭죠... ㅠㅠ 카드=남의돈 이라는걸 꼭 알아야 해요... 큽...

  6. 영도나그네 2019.01.07 17:49 신고

    평소 카드 관리를 잘해야 할것
    같습니다..
    본의 아니게 이렇게 경매에 넘어가는
    경우가 허다 하기도 하구요..
    덕분에 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  7. 작은흐름 2019.01.07 18:09 신고

    와.. 카드 진짜 잘 관리해야겠어요ㅜㅜ

  8. 청결원 2019.01.07 18:45 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다~
    한주 시작 잘 하세요~

  9. ruirui 2019.01.07 18:55 신고

    카드 돌려 막기 ,, 참 무섭네요..
    좋은 글 잘 보고갑니다~

  10. 행복사냥이 2019.01.07 19:38 신고

    무서운 돌려막기 입니다. 잘 알고 갑니다.ㅎ

  11. _sunny 2019.01.07 20:09 신고

    돌려막기 무섭네요ㅜㅜ 해본적도 없지만, 다시 봐도 무서운거 같아요

  12. peterjun 2019.01.07 21:56 신고

    경매에 대해서 많이 아시는군요.
    카드돌려막기..... 가족들 때문에 참 힘든 시절이 있었네요. ㅎㅎ

  13. 블랙IT 2019.01.08 00:16 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다. ^^
    건강한 한 주 보내시기 바래요!!

  14. M의하루 2019.01.08 00:21 신고

    잘보고갑니다~

  15. IT넘버원 2019.01.08 00:33 신고

    에고 안타깝고 무섭기도 하네요.
    잘 해결되시기 바랍니다.

    • 걱정해주셔서 감사합니다.
      다만 제가 경험담은 아니고, 등기부를 보면서 물건 낙찰받기 위해 분석한것입니다.

  16. 둘리토비 2019.01.08 00:38 신고

    씁쓸한 과정으로 이런 결과가 양산 되었네요.
    아마 경매매물로 나온 부동산 가운데 이런 케이스가 적지 않을 듯......

    자가주택(아파트)에서 살고 있는데,
    금융에 관한 것은 정말 신경쓰고 있어요. 카드 이런 것은 더욱 조심하게 되죠~

    • 저도 좋은말로 레버리지투자를, 나쁘게 부채가 많은편인데 실수로 카드값을 한번 연체했다가 지옥을 경험했었죠. 카드, 정말 얄짤없더라고요ㅎ

  17. 럭키사이다 2019.01.08 00:39 신고

    경매 포스팅은 처음보는데
    안타깝네요. ㅠㅠㅎㅎ
    잘 해결되면 좋겠어요.

  18. 블로기룸 2019.01.08 08:29 신고

    저런거 고쳐서 팔아서 부자되는것도 오래전 얘길까요?ㅋㅋ

    • 말씀하신것처럼 부자가 되는건 예전이고, 지금은 약간의 시세차액과 약간의 월세가 다입니다.
      빌라는 약 1000~1500만원정도의 시세차액을 보는데, 양도세, 집수리등 비용제하면 채당 500만원정도가 차액으로 볼수있습니다. 재개발호재등이있어야 좀 크게 볼수있겠죠?

  19. 버블프라이스 2019.01.08 11:12 신고

    카드돌려막기
    정말.. 안타깝기도 하고 무섭네요

  20. GeniusJW 2019.01.08 20:02 신고

    구입하시는 분에게는 좋은 일인데,
    경매당하시는 분은 씁쓸한 일일 것 같아요.;; ㅋㅋ

    • 맞습니다. 하지만 눈덩이처럼 불어난 채무를 모두 탕감해주니 채무자, 채권자에게도 좋은 일이라 할 수있겠죠ㅎ

  21. 유튜브김오이 2019.01.09 22:30 신고

    라미드니오니님은 중개사이신가요?

권리분석, 명도, 반지하, 빌라촌, 상속, 숙지산, 외국인, 화서동, 화서시장

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 29124 임의경매 입니다.

늘 인천쪽만 들여다보다가 간만에 수원 물건이 눈에 띄였습니다.

어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시도록 하겠습니다.


저는 경매 물건을 검색할 때, 주로 인천을 검색합니다.

인천지역 부동산은 전반적으로 저렴한 편이고, 그래서 인지 수요는 풍부한 편입니다.

시중에 나와있는 대부분의 경매선배님들의 책을 읽어보면 그 시작은 인천이 많습니다.  

아니 구도심이 있는 지역이 많습니다.

인천지역 물건을 두어차례 검색해보다가 도저히 적당한 물건을 찾을 수 없어, 

인천과 마찬가지로 역사가 깊은 수원을 지나쳐선 안되겠구나 했었죠.

인천, 수원을 비롯한 역사깊은(?) 도시에는 다음과 같은 특징이 있는데, 

도시구획이 되어 인프라가 갖춰지고 주거단지가 생성되는 것이 아닌, 집짓고 살다보니 사람이 많아지고, 

사람이 많아지니 그에 맞는 시장이 생기고, 도로가 생기고, 학교가 생기고....

이런식으로 어찌어찌하다보니라며 생겨나는 지역인 것이죠. 

한때는 음...그러니까 1970년대? 1980년 당시에는 멋진 건물로 사람을 맞이했을 빌라며, 소형 아파트였을테죠.

이런 구도심, 역사가 깊은 도시의 빌라를 찾아보면 가격이 저렴합니다. 

수원에도 빌라가 많이 있지만 인천에 비해 가격이 저렴하지않고, 보증금, 월차임이 높은편입니다. 

위치와 주변환경이 좋다싶으면 웬만한 소형아파트 가격이 훌쩍 넘어가버리죠. 

그래서 수원에서 빌라가 나오면 반지하물건을 주로 검색해서 물건을 분석합니다.

마침 화서동에 반지하가 나와 다녀와봤습니다. 


 

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 수원시 팔달구 화서동 39-27 삼신빌라 가동 제지하층 제102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 51.43(약 16평)

- 건축연도 : 1991년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/1동(2동)

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 구획정비됨, 가로등마다 CCTV

- 인근공급량 : 물건지 주변 빌라 밀집





2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내

- 편의 : 화서문로터리인근 다수

- 학교 : 화서초, 화양초 등 다수

- 병원 : 화서문로터리인근 다수

- 공원 : 화성, 장안문공원, 대단지아파트 공원

- 지역 호재/악재 : 별도 조사된 바 없음


지적도처럼 화서동은 빌라촌이 많이 있었습니다. 

그래도 도로는 깔끔하게 구획되어 있더군요. 

인근의 화서시장에는 베트남, 중국식품점 등 다문화가정에 먹거리를 제공하는 곳도 많습니다. 

그만큼 외국인이 많이 보입니다. 

골목이 많이 있고, 숙지산을 깍아서 주택들이 들어오는 바람이 이곳의 경사도 만만치 않습니다. 

붉은 원은 광역버스 정류장입니다. 

팔달구의 메인 도로로 서울(사당) 진입이 수월합니다.

집주변 작은 원과 선은 각각 마을버스정류장과 노선입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(강**)

- 전입일자 : 2017-11-27

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 400,000원

세입자의 이름이 **웅으로 입니다.

중국동포일 수 있겠다는 생각도 듭니다.

그 주변에 중국식품점과 양꼬치식당 등 매우 많고, 중국동포도 많습니다.

**웅으로 끝나는 이름의 친구도 많긴한데, 이상하리 만치 촉이 중국동포를 가르키네요.

만일 중국동포분일 경우, 설명해주는 것이 쉽지않을 것 같네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 서향, 어두움

- 샤시 : 보수 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


바로 옆집과도 비교가 됩니다.

옆집은 화이트샤시에 미관상으로 깔끔하게 막이를 해두었습니다.

그에 반해 대상물건은 샤시시공이 안되어 있고, 얇은 철판과 팔레트로 막아 놓았더군요.

집관리가 안된채로 세입자를 받은 것으로 보입니다.

소유주가 고령인 경우에는 자신의 살림챙기기도 바쁠텐데,

투자 물건을 챙기긴 힘들겁니다.

세입자를 받기위해선 수리가 반드시 필요한 집입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2011-10-26

 소유권이전 

 이**, 김**

 63,000,000원 

 공동명의 

 2011-10-26

 근저당권설정 

 주식회사하나은행 

 36,000,000원 

 

 2017-07-20

 가압류(이** 지분)

 삼성카드주식회사 

 15,206,285원 

 

 2017-09-05 

 가압류(이** 지분) 

 하나카드주식회사 

 10,282,298원 

 

 2017-10-27 

 가압류(이** 지분)

 주식회사하나은행 

 6,926,197원 

 

 2018-01-12

 상속(김** 지분) 

 최** 3남매 

 -

 지분의 1/2, 3남매에 1/6 

 2018-02-02

 임의경매개시 

 주식회사하나은행 

 - 

 


권리분석중 종종 만나게되는 상속물건은 잘 안봐집니다. 

본 물건의 경우, 소유권자만 벌써 5명이 넘는다. 

등기사항전부증명서 상의 내용만으로 유추해봤을때, 

1939년생 김**씨는 1952년생 이**씨와 재혼하면서 공동명의로 본 빌라를 구입하여 살고있었습니다. 

이**씨는 2017년 07월부터 경제상황이 악화되어, 카드로 돌려막기하면서 버티고 있다. 

그와중에 김**씨는 자신이 갖고있는 마지막 재산인 지분을 자식들에게 상속합니다. 

금액으로는 각 상속자에게 천만원이 약간 넘는 금액을 상속한 셈이다. 

하지만 확인한 바에 따르면, 상속받은 최** 외 2남매는 고급아파트에 살고 있었다. 

아마 김**씨는 최모씨와 결혼해서 살다가 최모씨와 이혼해서 힘들게 살아가고 있었던 것으로 보입니다. 

그렇게 자신이 갖고 있던 지분의 반을 자식들에게 주고, 

나머지 반은 지금 함께 살고 있는 이**에게 주지 않았을까 생각이됩니다. 

시간이 흘러 2018년 02월에 버티고 버티다가 결국 임의경매로 나온 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 7500만원, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원으로 확인되었습니다.


인근 공인중개사무소를 대여섯군데를 들러(소유권자가 많아 매력이 떨어져 중개사무소 안으로 들어가진 않음), 

물건 소개하는 쇼윈도우를 찬찬히 살펴보면서 해당 평형과 위치, 반지하 등등을 고려하면서 

시세를 확인한 결과, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원이였습니다. 

매도가도 7500만원 이상 받을 수 있을 것으로 확인되었다. 

인천지역에 비해 반지하, 고경사에 위치한 집임에도 불구하고 높은 보증금과 월차임을 받을 수 있음으로 확인했습니다. 

소유권자가 많아서 등기사항전부증명서를 보고부터 관심이 급격히 떨어지면서,
임장가서 자세한 내용을 확인하지 못했습니다.

상속받은 소유권자는 고급아파트에 사는 것으로 봐서,

명도에 어려움은 없을 것이라 예상됩니다.

명도만 수월히 된다면 수익률이 좋습니다.

스트리트맵으로 확인해보니 샤시를 교체해야하는데, 이점까지 생각한다면, 투자를 망설이게 됩니다.


※ 이전에 소개해드렸었는데, 포맷도 제대로 안갖춰지고, 모자른 점이 많아 글을 재구성하여 다시 정리하고 있습니다.

당분간은 기존의, 정리되지 않은 글을 다시 정리해야겠습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 휴식같은 친구 2019.01.05 12:32 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 주말 보내세요.

  2. 도시남자 2019.01.05 14:26 신고

    와 아직은 빌라같은건 어려워서 잘 접근 못하고 있는데
    대단하시네욤

  3. 행복사냥이 2019.01.05 15:07 신고

    잘 보고 갑니다. 어려운 내용입니다.ㅎ

  4. 작은흐름 2019.01.05 16:21 신고

    어렵지만 필요한 분들께 유용한 정보일 것 같아요! 잘 보고 갑니다~

    • 제 생각을 많이 담다보니, 글이 어려울수있지만 생각보다는 간단해요. 방문하셔서 보시다보면 자연스럽게 몸에 익으실거예요

  5. 까칠양파 2019.01.05 16:33 신고

    모르는 분야라서, 반복해서 읽어야겠네요.
    춥지만, 주말 잘 보내세요.ㅎㅎ

    • 반복해서 읽지마시고 그냥 쓰윽 한번봐주시면됩니다.나중에 집을 사실때에도 눈 여겨봐야할 안목이생기실거예요ㅎ

  6. KcPlanner 2019.01.05 19:43 신고

    너무 좋은 내용이네요 자주 놀러오겠습니다.!

  7. 가래라컴퍼니 2019.01.05 20:01 신고

    저는 역시 봐도 권리 분석을 잘 못하겠어요 알아 두면 좋은 건데 쉽지가 않네요
    주변에 중국 분들도 많으면 중국 분들이 많이 있으면 중국분들이 월세로 들어 오는 분들도 많이 있겠어요
    시세도 잘 나오니 그점은 만족스러워 보이내요^^

  8. 잉여토기 2019.01.05 23:48 신고

    꼼꼼하게 분석해주셨네요.
    학교나 교통, 편의시설은 가까이 다 있어서 좋지만, 집 보수가 필요해 보이는 집이네요.

    • 집수리비가 많이 나오는집이죠. 샤시시공이들어가기 때문이죠. 수리만 잘된다면, 이자 제하고 30만원정도 나오는 멋진 물건이죠

  9. M의하루 2019.01.06 00:39 신고

    잘보고갑니다~

  10. kangdante 2019.01.06 08:13 신고

    요즘 집값이 조금 안정세라고는 하나
    언쩨 또 폭등할지 궁금하네요..
    잘 보고 갑니다

  11. TheK2017 2019.01.06 10:20 신고

    우왓! 경매에 관한 글은 처음이라 낯설지만 궁금해서 읽어봤습니다.
    새해 복 많이 받으시고 추천하고 링크 걸어 놓았으니 가끔 놀러오겠습니다. ^0^*

  12. 공수래공수거 2019.01.06 11:11 신고

    상속받은 소유권자가 많은 물건이로군요.
    쉽지 않겠습니다.

  13. CoolYong 2019.01.06 20:06 신고

    요즘 경매물건이 많이 나온다고는 들었는데
    미리미리 시세와, 여건들을 파악하고 있다면 꽤 괜찮은 방법이군요
    근데 물건지 치곤 전문가가 아니라면 상당히 어려운것 같네용 ㅠ

    • 이전엔 다른 돈벌이쪽 분석을 해봤었는데, 제성향에는 경매가 잘맞는것같습니다. 조금 공부해보시면 용돈 벌이정도는 쉽습니다.

  14. 버섯공주 2019.01.06 21:59 신고

    잘 보고 갑니다! ^^

  15. 촉촉한칙촉 2019.01.07 10:45 신고

    좋은 글인것 같습니다. 저도 부동산에 관심을 갖고 잇는데 한번 배워봐야 될것 같습니다.

  16. peterjun 2019.01.07 23:40 신고

    작던 크던 잘 알고 분석하는 게 중요한 것 같네요.
    세세하게 보면서 분석을 잘 하시는 것 같아요. ^^

  17. 블랙IT 2019.01.08 00:20 신고

    좋은 정보네요 ^^
    포스팅 공감하고 잘 보고 갑니다.
    편안한 하루 보내시기 바래요!

  18. 버블프라이스 2019.01.08 11:10 신고

    꼼꼼하게 분석해주셔서 나중에 집을 알아볼때 도움이 될 것 같습니다

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