송도푸르지오월드마크




안녕하세요, 라드온입니다. 경매블로거면서 오래 간만에 경매 물건을 소개드리게되었습니다. 지난해 12월에 소개드렸던 물건은 아직 대부분 진행중입니다. 역시 대항력이 있는 물건들이다보니 낙찰되지 않는데, 결과가 나오면 업데이트 소식을 공지사항에 게시하겠습니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 8780 임의경매 입니다. 송도 오피스텔 물건으로 역시 깨끗하고 좋은 물건입니다. 헌데 오늘 소개해드릴 물건은 이전에 소개드린 것과는 많이 다릅니다. 외국인 세입자가 점유하고 있는 왠지 어려울 것 같은 물건입니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 22-21, 송도푸르지오월드마크7단지 701동 306호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 243,000,000원 - 최저가 : 170,100,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 69.007㎡(약20평) - 건축연도 : 2010년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 56세대/1동 - 주차여부 : 2.1대 - 건물방향 : 남동향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 푸르지오, 힐스테이트 오피스텔 단지

지난번에 소개해드렸던 롯데캐슬 캠퍼스타운오피스텔이나 포스코 더샵 퍼스트월드처럼 연예인이 살고 있는 집을 촬영할 때 주로 나오는 집구조를 갖고 있는 그런 물건입니다. 방 2개에 넓은 거실이 있는 아주 잘 꾸며진 집입니다. 건축연도는 2010년으로 제법됩니다만, 2017년에 세입자가 들어온 것으로 미뤄보아 크게 손볼 곳없이 바로 운영 가능할 것이라고 생각되는 집입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 50m 버스정류장 - 학교 : 신정초등학교, 채드윅송도국제학교 - 병원 : 300m 이내 - 편의시설 : 보통, 1블럭 떨어진 하버뷰 아파트 단지 방면 - 녹지 : 보통, 바로 주변에 센트럴파크가 있음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보







- 점유자 : 삼성바이오로직스(A씨)

- 전입일자 : 2017-08-14 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 220,000,000원 - 기타 : 대항력없는 세입자로 보증금 일부 배당받음, 외국인 점유중


삼성바이오로직스 본사가 송도에 있습니다. 이 삼성바이오로직스에 근무하는 여성 외국인 근로자 A씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현황보고서상 회사에서 자산관리자에 의해 관리되고 있는 것으로 보입니다. 전에 말씀드렸지만 기업의 숙소 이용을 위한 계약에는 주택임대차보호법이 적용되지 않기때문에 대부분 기업에서는 전세권설정을 하여 보증금을 보호합니다. 헌데, 이번 사례에서는 전세권설정이 되어 있지않습니다. 확정일자도 늦어 보증금을 전액 배당받지 못합니다. 이런 경우는 매물서에 아무것도 기록되지않는게 보통인데, 매물서상에 임차인 정보가 기록되어 있습니다. 외국인의 경우 확정일자가 없더라도 외국인등록일자라는 것이 따로 있습니다. 세입자의 권리부분 확인하는데 주력해야할 물건입니다. 현황보고서를 들여다보시면 집행관이 방문하여 세입자를 대면한 부분이 나옵니다. '현장에서 외국인 여자를 만났는바, 말이 통하는 성명 나이불상의 여자를 전화로 연결해서 확인한 내용은 1. 본건물의 소유자는 이**이고, 2.본 건물은 회사의 사택으로 이**와 계약하여 외국인이 거주하고 있다.3.회사자산관리담당자가 집행관의 업무폰으로 연락하겠다고 하여 기다려도 연락이 오지 않음. 4.현장에서 만난 외국인 여자는 집행관이 임차인의 권리신고에 관한 안내문을 전달하려 해도 말이 통하지 않고 막무가내로 화를 내 전달할 수가 없었음'이라고 기술하며, 회사자산관리담당자의 휴대폰 번호를 기재해두었습니다. 해당 번호로 전화하여 관련 내용을 물어보면 답해줄 수도 있을 것 같습니다.


4. 로드뷰




지도나 로드뷰로만 접하시면, 그냥 높다란 빌딩숲만 보입니다. 송도로 진입하는 주요 출입도로 부근으로는 상가가 있습니다. 메인도로인 만큼 상권도 좋고 오피스텔, 아파트 단지도 많습니다만 한꺼풀만 벗겨보면 대규모 상업시설이 입주예정인채로 오래도록 비어있는 땅이 보입니다. 항공뷰를 보시면 화살표가 있는 곳이 오늘의 물건 푸르지오월드마크 7단지 701동 물건입니다. 한블럭만 뒤쪽으로 가보면 광활한(?) 공터가 나옵니다. 상업시설 부지가 공터로 흉물스럽게 있어 주변 아파트시세가 송도의 다른 곳에 비해 낮습니다. 그렇다는 말은 이곳이 개발된다면 시세가 오를 수도 있다는 뜻이되겠지요? 발전의 여지가 있는 것으로 생각합니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2011-02-10

 소유권이전 

 이**

 - 

 2011-02-10 

 근저당권설정 

 신한은행 

 60,000,000원 

 2019-03-22 

 임의경매개시 

 신한은행

 52,233,312원 

 2019-11-04

 압류 

 연수구(인천광역시) 

 - 

권리가 아주 깨끗한 물건입니다. 채무자 이씨는 2011년에 신한은행에 돈을 빌려서 오피스텔을 매매했습니다. 7년간 문제없이 잘 운영해오다가 이자를 제때 못 갚았습니다. 현재 이씨는 제가 일전에 소개해드렸던 송도 내에서 학군이 제일 좋고, 매매가도 높은 웰카운티단지에 거주중입니다. 자산이 있는 사람이 임대인이였는데, 뭔가 잘 안풀린 모양입니다. 

6. 시세조사




건물내 제일 큰 평형입니다. 세대수가 4세대로 너무 적어서 매물로 확인이 어렵습니다. '피터팬의 좋은집구하기'에서도 중간 평형만 보이고 큰 평형으로 소개된 물건은 찾을 수 없었습니다. 가장 많은 중간 사이즈 투룸이 네이버부동산과, 피터팬의 좋은집 구하기에 매물로 올라와있는 것이 확인 됩니다. 실거래가로 확인해보니 제일 작은 사이즈 물건이 2019년 05월에 1.25억원에 전세 거래된 집이 있습니다. 대형 평형은 2016년에 1.9억에 전세로 거래된 내역이 확인됩니다. 기업이 숙소로 쓴다고 넉넉히(?) 2.20억원에 전세 거래한 것이네요. 매매는 2.20억원, 전세는 1.80억원, 월세는 1000만원에 90만원으로 조사됩니다. 정확한 가격은 인근 공인중개사무소에서 확인해보면 될텐데, 인터넷에 소개된 가격만으로는 넉넉히 봐도 2.20억원이 안될 것으로 생각합니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



좋은 가격에 낙찰된 것처럼 보입니다만, 차순위 금액쯤까지 내려야하지 않나 싶은 생각이 듭니다. 실거래가 급매로 거래된 가격이 3500만원이라면, 그것도 인기있는 2층 집입니다. 


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 공수래공수거 2020.01.03 08:42 신고

    새해 건강하시고 좋은 소식 계속 올려 주시기 바랍니다
    복 많이 받으세요^^

  2. 멜로요우 2020.01.03 08:56 신고

    새해 복 많이 받으시고요~ 올해는 부동산 경기가 좀 나아졌으면 하는 바램 입니다.

  3. 가족바라기 2020.01.03 10:50 신고

    오피스텔 경매 정보 잘보고갑니다
    새해복 많이 받으세요

  4. 파아란기쁨 2020.01.03 11:37 신고

    송도의 오피스텔을 소개해 주셨네요.
    주변에 삼성바이오로직스가 있어서 임대도 잘 될것 같네요.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    새해 복 많이 받으세요.

  5. Laddie 2020.01.05 12:22 신고

    송도푸르지오월드마크에는 맛집들도 많아서 좋아하는 곳 이랍니다 😄

  6. 2020.01.06 06:07

    비밀댓글입니다

  7. 북두협객 2020.01.06 13:34 신고

    프루지오 오피스텔 수익이 좋은 매물이었네요
    경매 이야기 잘 보았습니다. 좋은 하루 되세요^^

연수동 중심상권, 연수프라자





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 508334 임의경매 입니다. 연수동은 매우 깨끗합니다. 가보시면 도로에 가로수도 많고 건물도 깨끗합니다. 도로도 잘 닦여있습니다. 저는 연수역 바로 옆으로 연수 푸르지오 오피스텔 물건에 몇차례 임장을 다녀온 적이 있어 살기 좋은 곳이구나 했었는데, 중심상권의 딱 중심쪽 입지좋은 연수프라자 오피스텔이 매물로 나왔더군요. 위치도 좋고 년식도 괜찮은 수익형 부동산이다 단박에 생각이 들었습니다. 어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 연수동 597-4, 연수프라자 618호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 87,000,000원 - 최저가 : 42,630,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 25.44㎡(약8평) - 건축연도 : 2002년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 39세대/1동 - 주차여부 : 가능(지하주차장 있음) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 오피스텔 다수, 아파트대단지 주변

흔한 7~8평형 사이즈의 오피스텔입니다. 이렇게 7~8평 오피스텔은 가장 흔한 형태로 어느지역이든 상관없이 방구조를 살펴보시면 됩니다. 지금 이 연수프라자 오피스텔 물건은 정사각형이 아니라 길쭉한 사각형 형태입니다. 약간 통로같은 느낌의 구조입니다. 다년간(?) 오피스텔, 원룸, 고시텔을 경험해본 제게는 익숙한 구조이긴 하지만 제가 싫어하는 구조입니다. 건물의 뒷쪽에 그러니까 지하주차장 진입로 위쪽에 위치한 방입니다. 건물에 가려지지 않고, 창도 나있으니 생활하기 답답한 느낌은 안듭니다. 괜찮은 방입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 50m 버스정류장, 450m 연수역 - 학교 : 한오름대안학교, 청량초등학교 - 병원 : 건물내 상가 - 편의시설 : 우수, 건물내 상가 - 녹지 : 보통, 주변 가로수 풍부, 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 지적도상 번화가 중심



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(포스코건설)


세입자로 누가 들어와있는지는 안나와있습니다. 아마 포스코건설이 전세권설정 계약하면서 직원이 살았을 것입니다. 주택임대차보호법상 기업은 임차인으로 안봅니다. 그래서 기업에서 임직원에게 숙소를 제공하고자 전세나 월세 계약을 할때 이렇게 전세권설정을 합니다. 집이 비어있을 것이라고 생각합니다. 깨끗한 집으로 바로 운영이 가능할테지만, 전세보증금이 8000만원이나 있습니다. 이 물건은 거르시고 이 연수프라자 물건이 다음에 나오면 한번 노려보면 좋을 듯합니다.


4. 로드뷰



번화가 중심입니다. 연수프라자는 번화가 입구쪽으로 오피스텔로 좋은 위치입니다. 8층에 골프연습장, 1층부터 5층까지 식당과 PC방 등 아주 혼자 살기에는 제 개인적으로 보기에는 딱 좋은 그런 곳입니다. 맞은편에는 큰 주차장과 오피스텔이 하나 더 있습니다. 이 오피스텔은 연수프라자 오피스텔보다는 사이즈가 조금 더 큰 듯하며 가격대는 9000만원정도로 매물이 올라와 있습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-09-27

 소유권이전 

 김**

 98,900,000원 

 2015-11-10 

 전세권(전부)

 포스코건설

 80,000,000원 

 2019-04-23 

 임의경매개시 

 포스코건설

 80,000,000원 


포스코건설에서 임직원 숙소로 임대를 했다가 임대인이 전세금을 반환하지 못해서 경매로 나온 것으로 보입니다. 전세권설정 종료기간이 2017.11.09 그러니까 전세권 설정일로부터 2년이였는데 그로부터 2년이 지났네요. 임대인의 집주소(지도의 링크가 열리지않아 대략 주소만 기재하겠습니다. 경기도 고양시 덕양구 고골길)를 따라가보니 재산이 매우 많은 사람인 것으로 보이는데 전세 보증금 8000만원을 돌려줄 돈이 없을만치 상황이 안좋은 모양이네요.

6. 시세조사


매매는 8000~8500만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 45만원으로 조사됩니다. 매매가는 근저당 가격을 역산하여 계산하였습니다. 집 내부를 잘 찍어놓은 것이 두집이나 있어 가지고 와봤습니다. 2018년 07월에 직거래로 나온 물건입니다. 당시에는 500만원에 45만원 월세로 매물이 올라와있습니다. 에어컨, 세탁기, 냉장고, 전자레인지, 인덕션, TV 다 갖춰져있습니다.





아래의 물건은 임대인이 도배하고 조명을 밝은 것으로 바꾼듯 합니다. 2019년 03월에 거래가 된 것인데, 마찬가지로 500만원에 45만원으로 임대되었습니다. 이렇게 같은 집이라해도 조명과 도배만으로도 완전 새집으로 보일 수 있습니다. 이케아에서 소품 몇개 사서 가져다놓으면 세입자에게 어필할 수 있을 것입니다.



1인 침대는 아마 임대인이 자비로 들여놓은 것 같습니다. '피터팬의 좋은방 구하기'에 비용을 내고 물건을 내놓으면 월 1만원으로 노출을 잘 시켜줍니다. 저는 두어번 사용해보았는데, 그냥 조바심내지말고 무료 물건 내놓기로 해두어도 거래가 됩니다.






이곳은 6, 7층이 오피스텔로 보입니다. 8층에는 골프연습장이 있습니다. 앞건물도 비슷한 크기라 시야를 가리거나 하지않아 적당하고 좋습니다. 혼자 살기에 좋은 오피스텔입니다. 다만 관리비가 월평균 10만원으로 높은편입니다. 세입자 입장에서는 월세 45만원에 10만원 관리비이기 때문에, 월세를 55만원으로 계산할테니까 말이죠. 이점을 염두에 두기만 하면 이 물건 운영은 어렵지않을 것입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 후미카와 2019.12.18 13:50 신고

    구조 보니 각 방에 창문은 하나씩 있을것 같네요. 진짜 좁은 방같아요.

  2. 가족바라기 2019.12.18 16:09 신고

    경매물건 잘보고 갑니다
    즐거운 오후되세요^^

  3. 파아란기쁨 2019.12.18 23:38 신고

    위치는 좋은것 같은데 전세권 설정이 되어 있군요.
    잘 보고 갑니다.

  4. 버블프라이스 2019.12.19 05:07 신고

    오늘은 연수동 중심상권, 연수프라자 매물 권리분석을 해주셧군요?
    덕분에 잘 읽고 갑니다^^

  5. 공수래공수거 2019.12.19 06:50 신고

    혼자 살기 딱 좋은 집이로군요^^

송도롯데캐슬캠퍼스타운





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 512654 강제경매 입니다. 제3경인고속도로를 타고 인천공항쪽으로 달리고 있다보면 저 멀리서부터 초고층 아파트들이 보이기 시작합니다. 제일 먼저 맞이하는 것은 우측으로 논현동의 아파트단지이고, 좀 더 달리다보면 좌측으로 초고층 아파트 단지가 나타나는데 바로 오늘 소개드릴 보이는 것이 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운입니다. 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 아파트단지와 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 오피스텔이 함께 붙어있습니다. 청라동에서도 소개드렸는데, 롯데캐슬은 아파트와 오피스텔을 이렇게 붙여놓더군요. 아무튼 오늘 소개해드릴 물건은 송도 롯데캐슬 캠퍼스타운 오피스텔을 소개드려볼까 합니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 149, 롯데캐슬캠퍼스타운 202동 1142호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 163,000,000원 - 최저가 : 114,100,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 34.684㎡(약9평) - 건축연도 : 2016년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 1835세대/2동 - 주차여부 : 2.17대 - 건물방향 : 북동향 - 외관노후 : 우수 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 롯데캐슬 아파트 대단지

송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔 내에서는 제일 큰 평형입니다. 46층의 초고층 오피스텔인데, 11층입니다. 보증금이 이렇게 높다면 저는 한 20층 정도에 자리잡지 않았을까 싶은데, 고층은 손사래를 치는 분들도 계시니 취향에 맡겨야겠습니다. 건물방향이 단지 안쪽으로 꺾여있는 북동향으로 볕이 잘 안듭니다. 난방비가 다른 집에 비해 좀 더 나올 수 있을 것 입니다. 그렇지만 2016년에 지어진 최신의 오피스텔이니 이부분도 어느정도 신경을 썼을 것 같긴합니다. 저층으로는 상가가 아주 잘 갖춰져있는 좋은 물건입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 단지내 버스정류장, 단지내 캠퍼스타운역 - 학교 : 송원초등학교, 박문여자고등학교, 연세대학교 등 다수 - 병원 : 단지내 상가 - 편의시설 : 풍부, 단지내 상가(롯데몰) - 녹지 : 풍부, 단지내 우수, 주변 공원 다수 - 지역 호재/악재 : 바로 옆쪽으로 송도아메리카타운2차, GTX-B노선




3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(유**)

- 전입일자 : 2017-06-30 - 확정일자 : 2017-06-30 - 보증금 : 1.5억원 - 특이사항 : 대항력있는 임차인, 경매신청인(임차권등기)


세입자 유**씨가 점유하고 있습니다. 아마 현재는 다른 곳으로 전입해있지않을까 예상되는데, 주택임차권등기는 주로 다른 곳으로 이사하여 전입신고가 필요한 경우, 현재 살고 있는 집의 권리순위를 보존하기 위해서 사용됩니다. 현재 거주중이면서 불안한 마음에 등기한 것일 수도 있을 것 같긴합니다. 자신의 보증금을 지키기위해 해야할 일은 똑똑하게 잘하고 있습니다. 낙찰받았다가는 세입자의 전세보증금을 모두 물어줘야합니다. 송도롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔이 많이 나오고 있습니다. 다른 물건을 보는게 좋을 듯합니다.


4. 로드뷰





첫번째 사진에서 지하주차장 뒤편으로 멀리 보이는 고층아파트는 송도롯데캐슬캠퍼스타운 아파트입니다. 오션뷰, 이곳에서는 하버뷰라고 하는데, 아무튼 멋진 뷰를 자랑하는 곳입니다. 사건 물건은 202동으로 큰 상가를 끼고 있습니다. 길쭉하게 높은 아파트 옆으로 나즈막하게 붙어있는 건물이 상가건물입니다. 가까이서 보면, 이렇게 사진으로보면 그닥 높다는 느낌이 안드는데, 한블럭 정도 떨어져서 이곳을 바라보면 '진짜 길쭉길쭉 높구나' 싶습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-09-13

 소유권이전 

 김**

 - 

 2017-12-22 

 근저당권설정 

 지성파이낸스대부

 225,000,000원 

 2018-09-10 

 주택임차권등기

 유**

 150,000,000원 

 2018-11-20

 가압류 

 리얼코리아펀딩대부 

 100,000,000원 

 2019-06-19 

 강제경매개시 

 서울보증보험 

 150,000,000원 

 2019-07-05

 가압류 

 하나은행 

 20,969,435원 


세입자 1990년생 유씨가 잘 대처했습니다. 전입일자와 확정일자를 갖춘 대항력있는 임차인이라 시간이 지나 경매로 나올때를 기다려도 상관없지만 다른 곳으로 이사를 가 전입신고를 해야해서 순서 보존을 위해 임차권등기를 했고, 이 임차권등기를 통해 강제경매개시한 사건입니다. 

6. 시세조사




매매는 1.59~1.65억원, 전세는 1.40~1.50억원, 월세는 5000만원에 35만원으로 조사됩니다. 실거래가상에서는 1.65억도 보이고, 1.50억도 보이는데 현재 올라온 매물로 가격을 확인해보니 대략 1.40~1.50억원 대 인것으로 보입니다.




평면도에서와 같이 단지안쪽으로 보고 있는 방향이 그닥 좋은 물건은 아닙니다. 아래의 사진은 남서향으로 바깥쪽을 보고 있는 물건으로 동일 평형입니다. 방 사이즈와 구성이 이리되어있다고 보시면 되겠습니다. 





최근에 공실로 올라온 매물이 있기에 다음부동산에서 내부를 찍은 사진을 가져와봤습니다. 수납공간이 크고 좋은 것 같습니다. 두번째 사진을 보면 송도 아메리카타운과 전에 소개해드린 해모로 월드뷰가 보입니다. 저곳도 매우 높은 건물입니다만, 이렇게 롯데캐슬 높은층에서 찍어두니 그리 높아보이지 않습니다. 전자레인지, TV, 침대정도가 있으면 불편없이 살수 있을 텐데, 제가 집주인이라면, TV, 전자레인지, 침대, 에어후라이어 등의 가전까지 넉넉히 사다두고 풀옵션이라고 안내하면서 세입자를 구할 것 같네요. 좋은 집입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일이후 기재



집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 후미카와 2019.12.05 15:02 신고

    집 수리비까지 생각해야 한다면 꽤.. 들겠네요

    • 집수리가 필요없을것같습니다. 임차인이있어 문젠데 동일한 물건이 많이 올라와있습니다. 좋은물건입니다.

  2. H_A_N_S 2019.12.05 17:28 신고

    권리관계를 잘 이해하고 덤벼야지 자칫하면 덤터기 쓰겠네요. 향이 조금 아쉬워도 구조는 잘 빠졌네요ㅎㅎ

  3. Laddie 2019.12.05 20:48 신고

    살고싶은 멋진 송도 오피스텔 물건이네요 😄

  4. 오렌지훈 2019.12.05 22:05 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  5. 키리나 2019.12.05 22:40 신고

    임차인이 잘 대처를 했군요. 별로 안좋은 물건 같은데 라미드니오니님께서 다시 좋은 물건이라고 해서 헛깔리네요. 잘 보고 갑니다.

    • 건물이 좋으니, 다른 매물이 나오면 한번 입찰해봐도 좋겠다고 한 이야기였습니다. 이사건번호 물건은 입찰하면안되지만요

  6. 버블프라이스 2019.12.06 05:48 신고

    오늘은 송도롯데캐슬캠퍼스타운 매물 분석을 해주셧군요?
    덕분에 잘 보고 갑니다^^
    영하권 날씨로 상당히 춥습니다. 건강 유의하시길 바래요-

  7. 공수래공수거 2019.12.06 07:26 신고

    대항력있는 임차인이 있으니 그 부분 잘 고려해야겠네요^^

  8. 부자미소 2019.12.08 06:09 신고

    대항력있네요~~ 오피스텔은 소자본으로 투자하기좋은상품인데말예요~~
    잘보고갑니다^^

권리신고는 꼭 할 것, 향남읍 다인블루빌





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 6804 임의경매 입니다. 전에 한차례 소개드렸었던 물건입니다. 아니죠, 미납되어서 한차례 더 소개 드렸었으니까 두번 소개드렸던 물건입니다. 이번에 소개해드리는 물건은 넓직한 크기지만 밖을 볼 수 있는 창이 그리 크지않은, 그래서 위치가 썩 좋지는 않은 물건입니다. 어찌되었던 임차하여 이사를 하게되면 반드시 전입신고와 확정일자는 꼭 꼭 받아둬야한다고 수차례 강조해드렸습니다. 몇번을 강조해도 모자람이 없죠. 거기에 추가로 살고있던 집이 경매로 나오게된다면, 법원에서 오는 우편물을 잘 확인해서 시키는대로 준비해야합니다. 전입, 확정일이 있어 대항력이 있다하더라도 배당요구를 배당요구기일내에 하지 않으면 배당을 받지 못합니다. 이 물건의 세입자는 배당요구 자체를 하지 않았습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 경기도 화성시 향남읍 구문천리 927-9, 다인블루빌 1207호

- 용도 : 오피스텔 - 감정가 : 99,000,000원 - 최저가 : 48,510,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 45.06㎡(약15평) - 건축연도 : 2009년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 89세대/1동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 동향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 신축아파트 대단지, 주변 신축 오피스텔 다수 완공 예정

주변이 계속 개발되고, 상가도 입점되고 있는 것이 이전부터 사거리에 한 귀퉁이, 제일 높은 건물로 랜드마크가 되어있을테니 수요가 있으리라 봅니다. 향남제약단지가 있으니 이주변 상권만 살아난다면 충분히 인기있을 물건입니다.


2. 지역분석



- 교통 : 20m 버스정류장 - 편의시설 : 보통, 도시개발이 많이 진행되었고 상가들이 많이 입점함 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 건물 내 노래방, 노래빠 입주, 2층 상가 공실로 보임




3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(함**) - 전입일자 : 2017-07-11 - 확정일자 : 미상 - 배당요구일 : 없음

- 보증금 : 미상


전입세대열람원을 확인해보면 2017년 07월에 함**씨가 전입한 것으로 나옵니다만, 매각물건명세서와 현황보고서상 별도의 권리신고를 하지않았습니다. 전입일자가 어차피 다른 권리보다 빠르지는 않고, 보증금이 클테지만 권리신고를 안한 것은 이해가 되지 않습니다. 이정도 평수의 물건은 보증금이 제법 될 것입니다.



4. 로드뷰




첫번째 사진에서처럼 건물내 불룩 튀어나온 부분이 바로 주차타워입니다. 그 주차타워와 맞닿아있는 호실입니다. 엘리베이터의 시끄러운 기계음이 들리지는 않을 것입니다만 창문이 좀 작을 것입니다. 지난번에도 소개드렸지만 이곳은 하루가 다르게 개발되고 있습니다. 신축 아파트 대단지와 오피스텔은 입주를 했고, 주변 공실상가도 부분적으로 영업을 시작했습니다. 이 일대에서 가장 높은 건물로 오랫동안 자리를 지켜 랜드마크입니다. 수요가 있으리라 봅니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2011-07-07

 소유권이전 

 최**

 - 

 2011-07-07 

 근저당권설정 

 노원새마을금고 

 123,500,000원 

 2013-09-02 

 소유권이전 

 김** 

 150,000,000원 

 2019-04-02

 임의경매개시 

 노원새마을금고  

 96,180,600원 

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔에는 갖가지 권리가 많이 설켜있는데, 이 물건의 경우 아주 깨끗합니다. 서울의 좋은 동네에 사는 최**씨가 사서 2년 운영하고 바로 팔아버렸습니다. 근저당설정 금액을 역으로 계산해보면 9500만원인데 대략 1.1억정도에 사지 않았을까 예상되네요. 2년만에 4000만원정도 차액보고 대출도 그대로 인계했습니다. 기가막히네요. 돈은 이렇게 벌어야죠.


6. 시세조사


매매는 5500~6000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다. 작은 방이 하나 딸려 있는 흔한 구조입니다. 대부분 머릿속으로 그려내실 수 있는 그런 구조의 오피스텔입니다. 최근에 거래된 내역을 보니 5500만원, 작년에는 6000만원으로 거래된 것이 나옵니다. 이정도 가격이니, 유찰될 수 밖에 없었을 것입니다. 최저가가 4850만원인데 한차례 더 유찰되어 입찰하면 괜찮지 않겠나 싶습니다.





7. 낙찰결과



지난 봄에 소개해드렸던 다인블루빌의 작은 사이즈 물건이 있었습니다. 이물건의 반만한 사이즈였는데, 3800만원에 낙찰되었으니 저였더라면 한차례 유찰을 기다렸다가 5500만원 정도 써내지않았을까 싶습니다. 급매시세가 5800만원도 보이는데, 6500만원으로 낙찰받았다는 것은 조금 과하게 낙찰받은 것이지 않을까 싶습니다. 

1등 금액으로 계산해보면 6510만원에 대출 5200만원, 세입자를 500만원에 30만원으로 받는다고 가정하겠습니다.

투자비는 800만원, 월 이자 15만원 제하고 15만원의 현금이 들어올 수 있습니다. 주변 상권이 커지고 있으니 수요는 꾸준할 것이라 봅니다만 좀 비싸게 낙찰받은게 아닌가 싶습니다.


최고가매수신청금액 65,100,000원(65.76%)

입찰 6명, 낙찰자 : 윤**

차순위금액 60,600,000원

매각결정기일 : 2019.10.31


★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 버블프라이스 2019.10.24 06:51 신고

    오늘은 향남읍 다인블루빌 매물 권리분석글을 잘 읽고 갑니다.
    기분좋은 목요일 되세요-

  2. 공수래공수거 2019.10.24 08:25 신고

    전세 입주하면 권리신고는 필수이겠죠,,
    전주인 부동산 귀재네요..

  3. 후미카와 2019.10.24 11:57 신고

    라미님이 기가막히다는 표현을 쓴걸 보면 ㅋ 차액으로 돈벌이가된다는기 쏙쏙 들어옵니다

  4. 오렌지훈 2019.10.24 17:42 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

안녕하세요 라드온입니다.

6월 28일이니 한달 전이네요. 

귀여운 이름의 오피스텔 오피앙 물건이 잔금미납으로

다시 경매에 나왔다고 소개드렸었습니다.

사건번호 2018타경 514011 물건번호 1, 2임의경매로

분석은 관련글을 참고하시기 바랍니다.

이번 차수 낙찰 결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


물건소개(관련글 4, 5) - 낙찰(관련글_결과 4, 5) - 미납 - 재진행(관련글 1) - 결과


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


스토리가 좀 있는 물건이죠. 오피앙 307호와 308호 두개를 단독으로 4680만원으로 한분이 낙찰을 받았던 것입니다. 주변시세는 3800만원 가량되는 것으로 시세조사가 되었으니, 낙찰받고 가봤더니 아차했을 것입니다. 권리분석한 것에 낙찰결과가 나왔었습니다. 그 이후에 미납으로 다시 물건이 경매로 나온 것이죠. 그 결과가 나온 것입니다. 그러니까 두번째 경매 결과라고 이해하시면 됩니다.



미납된 물건은 위에서 보는 것처럼 입찰보증금이 기존 10%에서 20%로 올라갑니다. 한번 미납되었으니 아무나 들어오지말고 꼼꼼히 잘 확인해서 입찰하라는 의미죠. 어차피 내가 낸 금액으로 잔금이 치뤄지는 것이니 입찰보증금이 얼마나 되는지는 사실 크게 상관은 없습니다. 이 물건은 제 생각에는 아직 유효합니다. 3800만원대면 적당할 것 같습니다. 입찰기일이 2019년 07월 24일이네요. 시간이 넉넉하니 근처 갈일 만들어 다시한번 물건 들여다봐야겠습니다.


'시간이 넉넉하니 근처 갈일을...' 이렇게 써놓고는 찾아가보지를 못했습니다. 미납되었으니 매각물건명세서가 변동사항이 있는지 확인해봤더니 변동사항은 없습니다. 다른 서류도 변경된 것이 없습니다. 전에 살짝 소개해드렸던 쪼가리 방이라서, 매매뿐만 아니라 세입자 구하기도 쉽지않은 것 같습니다. 쪼가리방은 온전한 방 한개를 반을 쪼개서 두개의 호실로 만든 것입니다. 그러니까 가벽을 세워 방을 쪼개두었으니 방음도 잘 안될 것이고 여러모로 불편할 것입니다. 운서동 화평빌딩(오피스텔)도 마찬가지로 쪼가리방이였는데, 다시 경매로 나왔더군요. 이렇게 쪼개진 방은 수도요금, 전기요금, 가스요금도 하나의 지로 용지로 나와서 반으로 나눠야하고 아주 불편할 것 입니다. 저렴하다는 점을 적극 어필해야하는데 그게 잘 안될 것 같네요. 물건번호 1, 2(307호, 308호)두개다 유찰되었습니다. 한달 뒤 다시 입찰할텐데, 이번엔 예상낙찰가를  더 내려야할 것 같습니다. 두개를 하나로 봐야하니, 주변에 비슷한 물건 하나의 시세를 조사해서 반으로 나눈가격, 거기서 좀 더 빼면 되겠죠?!




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.







  1. 이전 댓글 더보기
  2. MingGu footprint 2019.07.26 15:11 신고

    오피스텔 물건에 대한 분석 잘 봤습니다.
    좋은 공부가 되는거 같아요. ㅎㅎ
    감사합니다^^

  3. 까칠양파 2019.07.26 17:31 신고

    역시 욕심이 과하면 탈이 나는군요.
    경매에도 이 공식은 불변이네요.ㅎㅎ

  4. 담덕01 2019.07.26 18:17 신고

    앞에 내용을 봐야 이해가 될 글이네요. ^^;

  5. 뉴엣 2019.07.26 18:46 신고

    오늘도 잘 읽었습니다 ㅎㅎㅎ 장마인데 습도 조절 잘 하시고
    좋은 하루 보내세요~!

  6. 선연(善緣) 2019.07.26 21:11 신고

    뭐든 욕심히 과하면 안되죠.
    편안한 밤 보내시길 바랍니다.

  7. 물레방아토끼 2019.07.26 22:09 신고

    헠헠..잘보고갑니다!
    주말 잘보내셔요

  8. 핑구야 날자 2019.07.26 23:40 신고

    뭐든지 욕심을 버리면 선우도 덜 할 거 같은데 일상은 그렇지 않더라고요

  9. 우키키키12 2019.07.27 08:19 신고

    미납되면 금액이 올라가는군요.

  10. 욕망의 효블리 2019.07.27 08:27 신고

    정말 욕심이 과하면 체하는게 맞는것 같아요.
    주변 시세보다 높은 낙찰이라니 ㅜㅠ
    경매는 항상 돌다리고 두드려보고 진행해야 겠네요^^

  11. 둘리토비 2019.07.27 13:21 신고

    입찰보증금이라....
    다양한 부분을 고려해야 하는군요~

    왜 과유불급의 경우를 말씀하셨는지 알 것 같습니다~

  12. 작은흐름 2019.07.27 15:41 신고

    그렇군요. 욕심이 화를 부르는 것 같습니다;;;

  13. 제나  2019.07.27 16:43 신고

    10년전쯤에 방이 너무 작아서 이상했는데 이 글을 보고 궁금증이 풀렸네요. 저도 예전에 쪼가리방에 살았다는걸 지금 알게 되었어요 ㅎㅎ

  14. Chatterer 2019.07.27 18:41 신고

    미납으로 이렇게 물건이 다시 나오기도 하는군요...
    훔.. 여러 사정이 있겠지만 뭔가...
    이번건은 말씀해 주신거 처럼 낙찰가를 잘못 계산했겠네요..
    그런데 더큰 손해를 보지 않게 결국 보증금을 포기 하셨나 봐요..
    아.. 속이 조금 많이 아프셨을거 같네요

    보증금이 적다고 해도...생돈이 나가는데....
    훔.....
    좀더 면밀히 자세히 시세와 다른것을 봐야겠네요

    욕심이 화가 불러왔나봐요 에고..
    좋은 정보 재미있는 정보를 오늘도 알고 갔네요 ㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 눌러 드리고 다녀 갑니다

  15. onpc 2019.07.27 19:08 신고

    잘 보고 갑니다. 즐거운 주말 보내세요~

  16. 좋은 밤 와서 공감 누르고갑니다~

  17. 인에이 2019.07.28 01:17 신고

    욕심이 과하면 체한다는 말이 와닿네요
    잘 보고 갑니다^^

  18. 잉여토기 2019.07.28 08:59 신고

    쪼개기한 쪼가리방이라 공과금 지로 용지도 하나로 나온다니 여기 입주하더라도 생활이 불편하겠네요.
    경매 입찰하더라도 이런 물건은 들어가지 않아야겠다는 생각이 드네요.

  19. 버블프라이스 2019.07.29 07:22 신고

    언제나 도움이 되는 경매 이야기 글 잘 읽고 갑니다^^

  20. 로안씨 2019.07.29 13:04 신고

    오늘도 부동산 경매에 대한 정보들로 나눔을 하시네요 ^^
    항상 열심히 하시는 모습 보기 좋습니다 ㅎㅎ

  21. 디프_ 2019.07.31 12:12 신고

    라미님 갑자기 궁금해졌는데 대형건설사에서 시공한 건축물이 추후 입주자들이 거주하면서 문제가 발생하면 전액 환불해주는 사례도 있나요?
    예를 들자면 물이 샌다던가 건물이 기울어있다던가 이런 생활적인 큰 불편함이요!

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