안녕하세요 라드온입니다.

6월 28일이니 한달 전이네요. 

귀여운 이름의 오피스텔 오피앙 물건이 잔금미납으로

다시 경매에 나왔다고 소개드렸었습니다.

사건번호 2018타경 514011 물건번호 1, 2임의경매로

분석은 관련글을 참고하시기 바랍니다.

이번 차수 낙찰 결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


물건소개(관련글 4, 5) - 낙찰(관련글_결과 4, 5) - 미납 - 재진행(관련글 1) - 결과


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관련글_결과

6. 시세조사


스토리가 좀 있는 물건이죠. 오피앙 307호와 308호 두개를 단독으로 4680만원으로 한분이 낙찰을 받았던 것입니다. 주변시세는 3800만원 가량되는 것으로 시세조사가 되었으니, 낙찰받고 가봤더니 아차했을 것입니다. 권리분석한 것에 낙찰결과가 나왔었습니다. 그 이후에 미납으로 다시 물건이 경매로 나온 것이죠. 그 결과가 나온 것입니다. 그러니까 두번째 경매 결과라고 이해하시면 됩니다.



미납된 물건은 위에서 보는 것처럼 입찰보증금이 기존 10%에서 20%로 올라갑니다. 한번 미납되었으니 아무나 들어오지말고 꼼꼼히 잘 확인해서 입찰하라는 의미죠. 어차피 내가 낸 금액으로 잔금이 치뤄지는 것이니 입찰보증금이 얼마나 되는지는 사실 크게 상관은 없습니다. 이 물건은 제 생각에는 아직 유효합니다. 3800만원대면 적당할 것 같습니다. 입찰기일이 2019년 07월 24일이네요. 시간이 넉넉하니 근처 갈일 만들어 다시한번 물건 들여다봐야겠습니다.


'시간이 넉넉하니 근처 갈일을...' 이렇게 써놓고는 찾아가보지를 못했습니다. 미납되었으니 매각물건명세서가 변동사항이 있는지 확인해봤더니 변동사항은 없습니다. 다른 서류도 변경된 것이 없습니다. 전에 살짝 소개해드렸던 쪼가리 방이라서, 매매뿐만 아니라 세입자 구하기도 쉽지않은 것 같습니다. 쪼가리방은 온전한 방 한개를 반을 쪼개서 두개의 호실로 만든 것입니다. 그러니까 가벽을 세워 방을 쪼개두었으니 방음도 잘 안될 것이고 여러모로 불편할 것입니다. 운서동 화평빌딩(오피스텔)도 마찬가지로 쪼가리방이였는데, 다시 경매로 나왔더군요. 이렇게 쪼개진 방은 수도요금, 전기요금, 가스요금도 하나의 지로 용지로 나와서 반으로 나눠야하고 아주 불편할 것 입니다. 저렴하다는 점을 적극 어필해야하는데 그게 잘 안될 것 같네요. 물건번호 1, 2(307호, 308호)두개다 유찰되었습니다. 한달 뒤 다시 입찰할텐데, 이번엔 예상낙찰가를  더 내려야할 것 같습니다. 두개를 하나로 봐야하니, 주변에 비슷한 물건 하나의 시세를 조사해서 반으로 나눈가격, 거기서 좀 더 빼면 되겠죠?!




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감사합니다.







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  2. MingGu footprint 2019.07.26 15:11 신고

    오피스텔 물건에 대한 분석 잘 봤습니다.
    좋은 공부가 되는거 같아요. ㅎㅎ
    감사합니다^^

  3. 까칠양파 2019.07.26 17:31 신고

    역시 욕심이 과하면 탈이 나는군요.
    경매에도 이 공식은 불변이네요.ㅎㅎ

  4. 담덕01 2019.07.26 18:17 신고

    앞에 내용을 봐야 이해가 될 글이네요. ^^;

  5. 뉴엣 2019.07.26 18:46 신고

    오늘도 잘 읽었습니다 ㅎㅎㅎ 장마인데 습도 조절 잘 하시고
    좋은 하루 보내세요~!

  6. 선연(善緣) 2019.07.26 21:11 신고

    뭐든 욕심히 과하면 안되죠.
    편안한 밤 보내시길 바랍니다.

  7. 물레방아토끼 2019.07.26 22:09 신고

    헠헠..잘보고갑니다!
    주말 잘보내셔요

  8. 핑구야 날자 2019.07.26 23:40 신고

    뭐든지 욕심을 버리면 선우도 덜 할 거 같은데 일상은 그렇지 않더라고요

  9. 우키키키12 2019.07.27 08:19 신고

    미납되면 금액이 올라가는군요.

  10. 욕망의 효블리 2019.07.27 08:27 신고

    정말 욕심이 과하면 체하는게 맞는것 같아요.
    주변 시세보다 높은 낙찰이라니 ㅜㅠ
    경매는 항상 돌다리고 두드려보고 진행해야 겠네요^^

  11. 둘리토비 2019.07.27 13:21 신고

    입찰보증금이라....
    다양한 부분을 고려해야 하는군요~

    왜 과유불급의 경우를 말씀하셨는지 알 것 같습니다~

  12. 작은흐름 2019.07.27 15:41 신고

    그렇군요. 욕심이 화를 부르는 것 같습니다;;;

  13. 제나  2019.07.27 16:43 신고

    10년전쯤에 방이 너무 작아서 이상했는데 이 글을 보고 궁금증이 풀렸네요. 저도 예전에 쪼가리방에 살았다는걸 지금 알게 되었어요 ㅎㅎ

  14. Chatterer 2019.07.27 18:41 신고

    미납으로 이렇게 물건이 다시 나오기도 하는군요...
    훔.. 여러 사정이 있겠지만 뭔가...
    이번건은 말씀해 주신거 처럼 낙찰가를 잘못 계산했겠네요..
    그런데 더큰 손해를 보지 않게 결국 보증금을 포기 하셨나 봐요..
    아.. 속이 조금 많이 아프셨을거 같네요

    보증금이 적다고 해도...생돈이 나가는데....
    훔.....
    좀더 면밀히 자세히 시세와 다른것을 봐야겠네요

    욕심이 화가 불러왔나봐요 에고..
    좋은 정보 재미있는 정보를 오늘도 알고 갔네요 ㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 눌러 드리고 다녀 갑니다

  15. onpc 2019.07.27 19:08 신고

    잘 보고 갑니다. 즐거운 주말 보내세요~

  16. 연예인 2019.07.27 21:53 신고

    좋은 밤 와서 공감 누르고갑니다~

  17. 인에이 2019.07.28 01:17 신고

    욕심이 과하면 체한다는 말이 와닿네요
    잘 보고 갑니다^^

  18. 잉여토기 2019.07.28 08:59 신고

    쪼개기한 쪼가리방이라 공과금 지로 용지도 하나로 나온다니 여기 입주하더라도 생활이 불편하겠네요.
    경매 입찰하더라도 이런 물건은 들어가지 않아야겠다는 생각이 드네요.

  19. 버블프라이스 2019.07.29 07:22 신고

    언제나 도움이 되는 경매 이야기 글 잘 읽고 갑니다^^

  20. 로안씨 2019.07.29 13:04 신고

    오늘도 부동산 경매에 대한 정보들로 나눔을 하시네요 ^^
    항상 열심히 하시는 모습 보기 좋습니다 ㅎㅎ

  21. 디프_ 2019.07.31 12:12 신고

    라미님 갑자기 궁금해졌는데 대형건설사에서 시공한 건축물이 추후 입주자들이 거주하면서 문제가 발생하면 전액 환불해주는 사례도 있나요?
    예를 들자면 물이 샌다던가 건물이 기울어있다던가 이런 생활적인 큰 불편함이요!

안녕하세요 라드온입니다.

한달전쯤, 입찰기일이 5월 14일이였던 

사건번호 2018타경 514011 물건번호 1, 2번 임의경매 물건 잔금 미납되었습니다.

한사람이 단독입찰로 물건 1, 2번 두개 다 낙찰받았던 것으로

너무 높게 잡은 것 같다고, 이러면 곤란할 것 같다고 말씀드렸었는데

낙찰자도 그리 생각한 것 같습니다.

다시 한번 들여다보면서 입찰을 고려해보는 건 어떨까해서 가져와봤습니다.

붉은 색으로 표시된 물건이니 참고하시기 바랍니다.


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6. 시세조사


매매가는 5500만원, 대로변쪽은 6000만원정도로 보입니다. 전세는 4000만원, 월세 200만원에 25만원으로 보입니다.


어제에 이어 소개를 드리고 있는데, 이 물건이 아닐수도 있지만 오피스텔은 구조만 보시면 됩니다. 하지만 모든 정황상 채무자 원씨의 물건인 것으로 보인다는 것입니다. 방내부 사진을 들여다보니 딱히 수리가 필요한 것도 안보입니다. 필요하다면 인테리어 소품이나 선반같은 것을 하나쯤 넣어주면 세입자에게 좋은 인상으로 이어져 빨리 구할 수 있지 않을까요?

현시세는 보증금 200만원에 20~25만원 정도되는 것으로 보입니다.

- 예상낙찰가 : 3829만원

- 제반비용 : 180만원

- 입찰기일 : 2019-05-14


제가 입찰한다면 3829만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 하지만 어제 소개드린대로 모든 퍼즐이 여기서 맞아들죠. 바로 같은 사람이 물건번호 1, 2에 같은 가격으로 들어왔습니다. 단독으로 1번, 2번 모두 낙찰받은 것입니다. 근데 문제는 너무 높은가격으로 단독으로 낙찰받은 것 입니다. '설마 이가격에 낙찰되겠어?'라고 같은 가격으로 두개적어냈고, 두개 다 단독으로 낙찰받은게 아닐까 싶습니다. 물건이 흠결이 있거나 나쁘거나하진 않지만 주변 공급과 수요를, 그리고 시세를 생각해본다면 낙찰받았지만 몹시 씁쓸할 수 밖에 없을 것 같습니다. 입찰보증금이 개당 350만원이니 포기하지않고 운영해야겠지만, 온전히 자기 자본으로 운영을 해야 돈이 남을 겁니다. 등기도 셀프등기하고 해서 최대한 비용을 아껴보는 방법을 찾아야할 것 같습니다. 단독입찰이, 아직 저는 한번도 경험해보지 못했습니다만 정말 짜릿하다고 합니다. 근데 최저가 부근에서 낙찰받아야 짜릿하지 이렇게 높은 금액으로 단독입찰이라니, 본전 생각이 너무날 것 같습니다. 이 물건의 경우, 최저가가 그러니까 경매시작가가 3528만원입니다. 3528만 100원을 써내도 낙찰되죠. 단독입찰이니 3529만원으로 적어서 내서 낙찰받으면 끝내주게 잘받은 것이죠. 1100만원 넘게 높게 받았으니, 그렇게 2개나 높게 받은 것입니다. 안타깝습니다.


위를 보시면 경매입찰보증금이 최저가의 10%입니다. 그러니까 이 경매에 참여하려면 최저 입찰금액 3528만원의 10%인 353만원을 입찰봉투에 넣고 입찰해야합니다. 위의 사례로 본다면 입찰봉투에는 입찰보증금 353만원의 현금과, 4680만원에 낙찰받겠다고 쓴 입찰표가 있는 것이죠. 묻는 분이 많이 있는데, 개찰하고나서 낮은 금액을 쓴 패찰한 사람들에게 바로 입찰보증금을 그자리에서 돌려줍니다. 앞으로 불러서 다 돌려주고 다음 사건의 개찰을 시작하는 것이죠. 

아무튼 당일에 김씨는 물건번호 1, 2번을 두개 동시에 낙찰받았습니다. 개당 입찰보증금이 353만원인데 미납하면, 입찰보증금은 몰수됩니다. 706만원이 날아간거죠. 현명한 선택인 것 같습니다. 제가 예상한 낙찰가가 3800만원입니다. 아마 이 수준이 맞을 것입니다. 낙찰가인 4680만원보다 900만원가량 적게 적어낸 것인데, 두개나 낙찰받았으니 2000만원가량 손해볼 바에는 700만원으로 손절치는 것이 맞는 것 같습니다. 아마 한동안 이분을 경매법정에서는 볼 수 없겠네요.



미납된 물건은 위에서 보는 것처럼 입찰보증금이 기존 10%에서 20%로 올라갑니다. 한번 미납되었으니 아무나 들어오지말고 꼼꼼히 잘 확인해서 입찰하라는 의미죠. 어차피 내가 금액으로 잔금이 치뤄지는 것이니 입찰보증금이 얼마나 되는지는 사실 크게 상관은 없습니다. 이 물건은 제 생각에는 아직 유효합니다. 3800만원대면 적당할 것 같습니다. 입찰기일이 2019년 07월 24일이네요. 시간이 넉넉하니 근처 갈일 만들어 다시한번 물건 들여다봐야겠습니다.



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  2. 디프_ 2019.06.28 11:58 신고

    요즘 다시 부동산이 핫해지고 있나보군요.. 뉴스에 종종 나오더라구요!ㅋㅋ

  3. 키리나 2019.06.28 12:36 신고

    미납된 물건은 입찰보증금이 두배로 뛰는군요. 좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  4. 욕망의 효블리 2019.06.28 13:53 신고

    헉 미납되면 입찰 보증금이 오르는군요 ㅜㅠ
    꼼꼼히 잘 입찰하는게 중요하다는걸 다시한번 확인하고 갑니다. 좋은 정보 감사합니다.

  5. 『방쌤』 2019.06.28 15:08 신고

    항상 그렇죠~
    과하면, 아니한만 못하다는,,,^^
    즐거운 금요일 보내세요.

  6. 북두협객 2019.06.28 16:14 신고

    라미드오니님 경매 이야기 보면서 경매에 대해 자연스레 많이 배우게 되네요~

  7. 신웅 2019.06.28 16:26 신고

    700만원의 보증금이 날라가다니...
    엄청 아깝네요 ㅎㅎ;;

  8. 핑구야 날자 2019.06.28 17:37 신고

    늘 뭐든지 욕심이 과하면 화를 부르더라구요~~ 불금보내세요

  9. 리뷰하는 마범 2019.06.28 17:38 신고

    좋은글 잘보고 갑니다 ㅎ 더우신데 몸 잘챙기세요 ㅎ 불금 잘보내세요 ㅎ

  10. 후미카와 2019.06.28 17:41 신고

    미납된 물건은 입찰보증금이 기존 10%에서 20%로 올라간다니.. 갈수록 부담감이 커지겠네요.

  11. 오렌지훈 2019.06.28 17:50 신고

    간석오피스텔 물건 잘 보고 갑니다.
    한주간 수고 많으셨네요^^
    공감 꾸욱~! 누르고 갑니다.
    좋은 주말되세요~

  12. MingGu footprint 2019.06.28 18:04 신고

    경매에서의 손절이군요.
    그래도 빠른 판단으로 손절을 했네요.
    경매 공부를 정말 많이 할 수 있는 것 같아요^^
    도움을 주셔서 감사합니다^^
    이제 주말이네요. ㅎㅎㅎ 여유롭게 즐기는 행복한 주말 보내세요^^

  13. H_A_N_S 2019.06.28 18:09 신고

    미납되는 경우도 있군요. 경매도 로또라 생각해서 포기하는 분이 있으시리란 생각을 미처 못 했답니다. 항상 경매 정보는 넘 유용합니다. 감사합니다ㅎㅎ

  14. 선블리쮸 2019.06.28 18:47 신고

    에고 ㅠㅠ 꼼꼼히 잘확인해서 입찰해야죠

  15. 원당컴 2019.06.28 21:27 신고

    경매는 어렵네요... 밑에서 받쳐주는 사람이 있었으면 아마 포기 안했을텐데... 단독입찰이라서 잘못 입찰했다는 생각을 다시 한번 해 본 것 같네요. 암튼 경매는 어렵고 어려운길인것 같아요.^^

  16. 애리놀다~♡ 2019.06.29 04:11 신고

    높은 가격으로 낙찰 받게 되면 머리 아픈 일들이 계속 생길 듯 한데...
    입찰가를 어느 선까지 정해놓고 그 이상은 하지 않는 게 좋은데 경매로 나온 물건이 좋은 것이였나 봐요.

  17. 청결원 2019.06.29 06:31 신고

    장마 비가 오지만 좋은 주말 보내세요~
    포스팅 잘 보고 가네요~

  18. 선연(善緣) 2019.06.29 06:47 신고

    경매 정보 잘 보고 갑니다. 행복한 하루 보내세요.

  19. sword 2019.06.29 07:08 신고

    제목 그대로네요 과하면 체하는법... ㄷㄷㄷㄷㄷ

  20. 인에이 2019.06.29 23:31 신고

    꼼꼼히 잘확인 해야 할 것 같아요!! 좋은 정보 잘 보고 갑니다!:)

  21. GeniusJW 2019.06.30 12:09 신고

    잘 보구 갑니다.
    잔금미납되셔서 속상하실 것 같아요~~ㅠ

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 514513 강제경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


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6. 시세조사


매매는 8000만원, 전세 7500만원, 월세는 보증금 500만원에 월30만원으로 조사됩니다.


바로 옆에 삼성전자 싱글들이 집을 많이 찾는다고 합니다. 거래량은 꾸준한 편이나 인근 2동탄지역에 공급물량 좀 있어 그리로 이동할 가능성이 있다고 하더군요. 전에도 말씀드렸지만, 오피스텔 사는 사람은 집에 애착을 갖지않고, 그냥 신축에 좋은 곳이면 이동할 가능성이 높습니다. 직장과 가깝고 저렴한 맛에...라고 한다면 불편없이 살기에 좋은 집이라고 생각됩니다. 하지만 전세권이 있는 세입자가 버티고 있으니, 7500만원이상으로 구매하게 되겠죠. 저렴하지 않습니다. 보증금 500에 30만원은 힘들고 200만원에 35만원으로 내놓으면 수요가 있을 것 같습니다. 

- 예상낙찰가 : -(유찰)
- 제반비용 : 297만원
- 입찰기일 : 2019-06-20


예상대로 유찰입니다. 다른 사람들도 저와 같이 7500만원으로 이 오피스텔을 운영하는 것은 비싸다고 생각한 것 같습니다. 다음회차인 8월에 감정가의 49%가 되어 다시 나오게 됩니다. 분명 저렴한 가격에 홀려서 낙찰받는 사람이 있을 수 있습니다만 낙찰받으면 보증금을 전액 변제해야합니다. 이 물건은 입지와 운영하기에 좋은 물건이긴 하지만 7500만원이나 되는 물건은 아닌 것 같습니다. 그리고 계속 해서 감가상각되는 물건이니, 권리분석 마무리글에서 소개해드린 것처럼 대략 6000만원~6500만원 수준에서 운영하면 좋지않을까 생각해봅니다. 이 일대가 오피스텔이 많아서, 6000만원대 물건이 나오면 그때 다시 소개드리겠습니다. 좋은 물건은 얼마든지 많으니까요.

유찰
다음입찰기일 : 2019.08.07



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  2. sword 2019.06.24 15:54 신고

    오..... 칠천만원대에 오피스텔 구입은 상당히 좋다고 생각했는데 유찰이라니...
    주변시세가 육천만원대 군요 역시 알아야 하는거였네요 ㄷㄷㄷ
    점점 시대가 전세보다는 월세로 가는 추세라 저만 좋게봤나봄니다 ^^

  3. 선블리쮸 2019.06.24 17:19 신고

    이 일대에 오피스텔이 많군요.

  4. 블랙IT 2019.06.24 17:41 신고

    오피스텔 경매 포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    좋은 하루 보내세요~!! ^^

  5. 핑구야 날자 2019.06.24 17:47 신고

    해당 지역에 거주하는 분들은 관심을 가져볼만 하겠네요

  6. 문moon 2019.06.24 18:06 신고

    그렇군요. 낙찰 받기가 쉽지않을것 같네요.
    좋은 하루 되세요~^^

  7. 작은흐름 2019.06.24 18:11 신고

    오늘도 좋은 내용 잘 보고 갑니다~^^

  8. ruirui 2019.06.24 19:29 신고

    결과가 궁금했는데, 유찰 되었네요..
    오늘도 포스팅 잘보고 갑니다~ 즐거운 저녁시간 되세요~^^

  9. 리뷰하는 마범 2019.06.24 19:45 신고

    오 ㅎ 유찰되엇네여 좋아요 꾸욱 누르고 갑니다 ㅎ

  10. S이야기 2019.06.24 20:19 신고

    2회 유찰됬군요!!
    가격도 비싸고 수익률도 생각보다 별로여서 유찰됬나봅니다 ㅠㅠㅠ

  11. ddoddok 2019.06.24 20:26 신고

    유찰되었군요. 사례를 많이 읽으면 뭔가 조금이라도 공통점을 알게 될 것 같네요~

  12. 오렌지훈 2019.06.24 20:28 신고

    능동 이매너스 결과
    잘 보고 갑니다^^
    좋은 저녁시간 되세요~
    공감하고 갑니다.

  13. 아이리스. 2019.06.24 22:35 신고

    결국 유찰되었군요..
    보증금 전액을 변제해야 하니
    꺼려하시는 분들이 많으실것 같네요..
    ㅇ피스텔에 사는 사람들은 집에 애착이 없다는 말씀에 공감합니다..
    울 아이들도 그렇거든요..ㅎㅎ

  14. 잉여토기 2019.06.24 22:38 신고

    유찰되어 조금더 싼 가격으로 다음회차 경매가 진행되겠네요.
    오피스텔 경매 감가상각도 생각하며 신중하게 생각하고 투찰해야하겠어요.

  15. H_A_N_S 2019.06.24 22:39 신고

    요즘 오피스텔을 너무 많이 지어서 향후 10년 후쯤엔 어떨런지 궁금해요. 정보 잘 보고 갑니다.

  16. 안부드려요.전 진짜 이제 도착해서 배고파서 오이하나 뜯고 있어요.
    편한 밥되세요~ㅎ

  17. 물레방아토끼 2019.06.24 23:06 신고

    저에게 전세도..먼...이야기 또르르륵 ㅜㅜ

  18. 둘리토비 2019.06.24 23:13 신고

    최근에 또 어떤 남자가 혼자사는 여성의 오피스텔앞에 침입을 했다고 하죠.
    "오피스텔" 예전에는 뭔가 고급지고 매력이 있어보였는데, 도시화의 또다른 후유증으로 비쳐지는 것 같아서.....

    보통 오피스텔 경매하면 개개인의 거주 목적인가요? 아니면 임대상권을 노리는 자들의 대상일까요?

  19. 방구석미슐랭 2019.06.24 23:18 신고

    라미드오니님은 이런 분야에 꾸준히 분석하시고 관심있어 하셔서 사는 데 손해는 보지 않으실 것 같아요~ :)
    실제적이고 실용적인 이런 지식들에 대한 능력이 부럽습니다~

  20. 애리놀다~♡ 2019.06.25 02:07 신고

    보증금 변제 여부가 실제 물건값을 결정하는 거니까 계산을 잘 하고 경매에 참여해야겠군요.

  21. 모모의 가사노동 2019.06.25 16:30 신고

    전세권을 보전해줘야하는 물건은 조심해야겠습니다.
    오늘도 배워갑니다.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 514513 강제경매 입니다.

이번에도 어떻게 고른게 강제경매입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



어제 이웃분의 댓글 중 '강제경매'라는 단어의 뒷맛이 좋지않다고 해주셨습니다. 물론 좋은 어감은 아닙니다. 법률용어로 '강제'를 검색해보면, '그 일을 하도록 명령하는 것'이라고 합니다. 개인(채권자)과 개인(채무자)간에 돈 관계를 해결하기 위해, 돈을 갚으라 명령하는 것을 강제 경매라고 보시면 됩니다. 돈을 빌린사람이 돈을 갚으라고 해도 갚지는 않지, 알아서 갚겠거니 했는데 계속 돈 없다면서 어디론가 놀러갔다온 사진이 SNS에 올라와있다던지, 멋진 자동차를 샀다던지....한다면, 돈을 빌려준 사람은 미칠 노릇이 되겠죠. 참다참다 도저히 안되겠다 싶을 때 꺼내는 카드가 강제 경매입니다. 채무자의 사정도, 그에 못지않게 채권자의 답답한 사정도 있을 것입니다. 이웃 여러분도 마찬가지시겠지만, 전 소중히 써주신 모든 댓글을 다 확인합니다. 댓글상 채권자가 너무 악하게 보이진 않나 살짝 염려(?)가 되었습니다. 
늘의 사건 물건은 어떤 사연인지 들여다보도록 하겠습니다.

1. 물건개요


- 주소 : 경기도 화성시 능동 1064-5, 이너매스 715호

- 용도 : 오피스텔(업무용)

- 감정가 : 79,000,000원

- 최저가 : 55,300,000원

- 면적 : 22.94㎡(46.82)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 1 / 1

- 세대수 : 141세대 / 1동

- 주차여부 : 0.97대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 동일 규모 오피스텔이 많음



이곳 상권에 딱 중심에 있습니다. 상가가 이 건물에 다 들어서 있는 것이죠. 여기보이는 건물은 다 오피스텔 건물입니다. 일전에 소개해드린 큰길에 있는 에스원 스마트빌, 퍼스트빌이 있고 푸르지오시티, 효성헤리움, 오디세이...다 오피스텔이죠. 바로 옆이 삼성전자가 있어 삼성전자에 근무하는 싱글이 많이 들어오겠죠.


2. 지역분석


- 교통 : 100m 이내 버스정류장, 다수

- 병원 : 200m 큰길, 휴먼시아 단지쪽

- 편의시설 : 건물내에도 풍부한 편

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역



방범시설이 잘되어 있을테지만 주변 다른 오피스텔보다는 취약합니다. 1층에서 3층까지가 상가 건물이라, 취객이 많이 돌아다니겠네요. 건물 내에 유흥주점, 술집이 있어 살기에는 불편한 점이 있을 것입니다. 술을 좋아라하는 저라면 어떨지는 모르겠지만 여성분이 홀로 살면 꼴사운(?) 일을 겪을 수도 있겠네요. 좀 더 자세히 찾아보니 경비가 24시간 상주하고 있고 CCTV를 모형이 아닌 실제로 설치해두어 방범쪽을 많이 신경썼다고는 합니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(백**)

- 전입일자 : 미상

- 확정일자 : 미상

- 배당요구 : 미상

- 전세권등기일 : 2016-12-19



이것이 경매서류중에 가장 중요한 서류인 매물서입니다. 이렇게 절대적인 권리가 있는 물건은 입찰자가 권리를 인수하게 되므로 이 매물서에 적게되어 있습니다. 대법원경매사이트에 다음의 사건번호로 검색해보시면 보다 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다. 이 서류는 경매물건에 대해 누구나 열람할 수 있습니다. 1983년생 백**씨가 회사를 차린 것이 아닌가 싶습니다. 개인 대 개인이 임대차계약을 맺으면서 전세권설정 등기를 하지는 않습니다. 전세권등기는 일반적으로 임대인의 인감증명, 인감도장이 있어야만 합니다. 그러니 임대인은 귀찮기도 하고, 나중에 혹시 모를 일에 대비해야하니 전세권등기를 잘 안내줍니다. 하지만 사업자가 임대를 할때는 전세권등기를 반드시 해야한다고 하더군요.(저도 정확히는 모릅니다만 제 소유부동산에 대기업을 임차인으로 둔 적이 있었는데 그때 그리 설명 들었습니다.)


4. 임장조사


- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



세입자가 법원이 보낸 서류를 모두 받았습니다. 세입자가 없으면, 이 문앞에 참 많은 우체국 스티커와 저와 같은 사람(?)이 쓴 포스트잇, 우편물이 붙어있었을 겁니다. 1층 로비에 우편함을 들여다봐도 아마 우편물이 있었을겁니다. 깨끗한 것으로 미뤄보아 세입자가 현재도 점유하고 있는지는 모르겠지만 수중에 두고 관리하고 있습니다.



사건물건과 동일한 층(3층, 사건물건은 7층)은 아닙니다. 방구조와 내부인테리어를 대략 확인하실 수 있습니다. 여기에 에어컨과 벽걸이TV가 있습니다. 화장실도 보통 이상으로 깨끗합니다. 피터팬에서 이너매스로 검색해보시면 물건 사진이 많이 있으니 참고하시기 바랍니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2008-12-09

 소유권이전 

 민**

 79,007,386원 

 2016-12-19 

 전세권 

 백** 

 75,000,000원

 존속기간 : 2016-12-19~2017-12-18 

 2017-06-08

 압류 

 분당세무서 

 - 

 2017-08-17 

 압류 

 성남시분당구 

 - 

 2017-11-08 

 가압류 

 신용보증기금 

 10,000,000원 

 2018-10-15 

 강제경매 

 신용보증기금 

 10,000,000원 

 2018-10-31 

 압류 

 삼성세무서 

 - 


전세권이 있는 물건입니다. 보증금을 무조건 지킬 수 있는 물건을 지배할 수 있는 막강한 권리를 갖고 있으므로 세입자 백씨는 낙찰자가에게 보증금을 전액 요구할 수 있습니다. 소유자 1968년생 민**씨는 판교 삼평동 봇들마을에 거주하고 있습니다. 평수확인은 못했지만 33평이 10억 정도하는 집입니다. 돈이 있는 사람일텐데, 1000만원 때문에 7900만원을 날리지는 않을 것 같습니다. 


6. 시세조사


매매는 8000만원, 전세 7500만원, 월세는 보증금 500만원에 월30만원으로 조사됩니다.


바로 옆에 삼성전자 싱글들이 집을 많이 찾는다고 합니다. 거래량은 꾸준한 편이나 인근 2동탄지역에 공급물량 좀 있어 그리로 이동할 가능성이 있다고 하더군요. 전에도 말씀드렸지만, 오피스텔 사는 사람은 집에 애착을 갖지않고, 그냥 신축에 좋은 곳이면 이동할 가능성이 높습니다. 직장과 가깝고 저렴한 맛에...라고 한다면 불편없이 살기에 좋은 집이라고 생각됩니다. 하지만 전세권이 있는 세입자가 버티고 있으니, 7500만원이상으로 구매하게 되겠죠. 저렴하지 않습니다. 보증금 500에 30만원은 힘들고 200만원에 35만원으로 내놓으면 수요가 있을 것 같습니다. 

- 예상낙찰가 : -(유찰)
- 제반비용 : 297만원
- 입찰기일 : 2019-06-19


마무리


이 물건은 6000~6500만원 정도에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 그리 되지는 않겠지만 말이죠. 이가격에 낙찰되면 매수인은 세입자에게 보증금을 물어줘야합니다. 그렇지않으면 소유권을 취득할 수 없습니다. 6500만원이면 대출 5260만원, 보증금 200만원을 제하면 내돈이 1000만원정도 있으면 매매할 수 있는 물건입니다. 월세가 35만원이니 이자 15만원제하고 매월 20만원가량 들어오니 좋은 물건일텐데...주변에 물건이 나오는지 잘 관찰하고 있어야겠습니다.



 


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. 호야호 2019.06.19 17:17 신고

    바로 옆에 삼성전자가 있다니 수요는 꾸준하게 있을 것 같군요~
    경매 물건 잘 보고 갑니다^^

  3. 아이리스. 2019.06.19 17:20 신고

    강제경매가 많이 나오는것 같네요..
    물건도 좋고 방구조와 인테리어도 깔끔하고..
    내돈 천만원이면 매매할 수 있는 물건이라니 낙찰이 관건이네요..^^

  4. 선블리쮸 2019.06.19 17:24 신고

    오늘도 꼼꼼한분석 잘읽고갑니다!

  5. 꿍스뿡이 2019.06.19 18:15 신고

    화성이라면 제 고향(오산)과 가까운곳이군요
    회사와 가깝고 싸고, 새집이고, 세입자가 애초에 집에대한 애착이 별로 없다는 부분은 공감이 갑니다.
    오피스텔에 거주하는 분들이 다들 그런듯 합니다 ㅎㅎ

    매일매일 임장을 다니시는건가요~? 꾸준하게 현장사진이 올라와서 꾸준함에 참으로 많은걸 배우고 갑니다 ㅎㅎ

    • 임장은 주로 주말이나 휴일에 몰아서 다니는편입니다.ㅎ예전에 찍어둔 사진을 활용하기도 하고요. 감사합니다.ㅎ

  6. 『방쌤』 2019.06.19 18:36 신고

    여긴 적당한 가격에 매물이 있으면 매력적이겠네요~
    이자 제외하고도 20 정도는 이익이 발생할 수 있는 건물이라 더 선호가 많을 것 같습니다.

  7. 맛난고구마 2019.06.19 18:40 신고

    결과나오면 공부할려고 열심히 읽었는데 대충만 알 것 같습니다.
    어~렵네요

    • 제가 입찰기일정보를 다른 물건과 착각했습니다.
      6/19 -> 6/20, 바로 오늘입니다.
      결과확인하여 포스팅하도록 하겠습니다.

  8. 리뷰하는 마범 2019.06.19 20:40 신고

    와 분석이 대단하시네요 ㅎ 방범까지 생각하시고 좋은정보 감사합니다 ㅎ

  9. 연예인 2019.06.19 20:46 신고

    글 잘 보고
    공감 누르고 갑니다
    좋은 밤 되세요~

  10. Deborah 2019.06.19 20:51 신고

    새로운 부동산의 동향을 보는 것 같아요. 한국 경제에 대해서 잘 몰랐던 부분도 있고요.

  11. Laddie 2019.06.19 22:45 신고

    내 돈 천만원에 월 20만원 수익이라고 말씀하시니 다르게 보이네요 ^^
    잘 보고 갑니다

    • 월 20이면 200만원(2개월정도는 운영비로 빼시면 됩니다.)입니다. 1000만원투자해서 이정도면 엄청난것이죠.ㅎ

  12. 둘리토비 2019.06.19 23:10 신고

    화성시 능동은 처음 들어보고 보게 되네요^^
    (거의 광진구 능동에 익숙하다 보니...저의 모교도 그곳이고)

  13. luvholic 2019.06.19 23:32 신고

    오피스텔은 특히 주변에 따라 이동할 여지가 많군요.
    건물 특성에 따른 분석을 잘 숙지해야겠습니다!
    편안한 밤 되세요~^^

  14. 오렌지훈 2019.06.19 23:53 신고

    능동 오피스텔 물건 잘보고 갑니다^^

  15. 인에이 2019.06.20 01:09 신고

    좋은 정보 잘 보고 갑니다:)

  16. Bliss :) 2019.06.20 03:08 신고

    그러네요 강제경매까지 하게 된 채무자의 사정은 딱하지만 채권자 입장에서는 기부나 봉사가 아닌 이상 타인에게 하염없이 기회와 시간을 줄 순 없죠 보기에 깔끔한데 얼마에 낙찰이 될지 궁금해지네요 즐거운 하루 되세요^^

  17. 애리놀다~♡ 2019.06.20 03:21 신고

    이런 경매물건의 소유주, 전세금 등등 관련 자료를 찾아보는 재미도 솔솔하겠어요.
    그런 정보를 바탕으로 좋은 물건 입찰하고 낙찰되면 재산도 증식되구요.

  18. PPT 2019.06.20 08:37

    잘보고갑니다~^^

  19. 널알려줘 2019.06.20 13:54 신고

    능동 이너매스 경매정보 잘보고갑니다

  20. 모모의 가사노동 2019.06.20 17:48 신고

    어떤 결과가 있을지 기대됩니다.
    오늘도 잘봤습니다

  21. 금강™ 2019.07.08 18:50 신고

    요즘 경매 관심이 많이 가네요. ♪♫♫ 설명해주셔서 감사드립니다.

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14115 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


매매가 9700만원, 전세 9000만원, 월세 2000만원에 40만원으로 조사됩니다.


물건이 깨끗하고 좋습니다. 관리비가 얼마나 나오는지 확인만 하면 바로 운영할 수 있을 좋은 물건일 것으로 보입니다. 인테리어 운영하시는 블로거분들 포스팅을 유심히 보셔서 아기자기한 소품 몇개로 분위기 내면, 세입자 금새 받을 수 있을 것이라 생각됩니다.
- 예상낙찰가 : 8156만원
- 제반비용 : 200만원
- 입찰기일 : 2019-05-22



제가 입찰한다면 8156만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 제가 낙찰받았겠네요. 1등과 800만원정도 차이로 패찰입니다. 차순위금액이 8751만원으로 최고가와 140만원 정도 차이납니다. 치열했네요. 13명정도가 들어온 것이니 보통수준의 인기있는 물건으로 보면 될 것 같습니다. 물건이 좋다보니 입지좋은 아파트 수준으로 낙찰되었습니다. 인천지역에서 89%면 높은 수준으로 낙찰된 것이죠. 제가 청라쪽과 송도쪽 대형 오피스텔쪽으로만 보다가 간만에 작은 사이즈를 보면서 차이가 많이 발생하지 않았나싶네요. 아마 13명중 8~9등정도 했겠다 싶습니다. 저렇게 높게 잡으면 수익이 나지않을텐데, 어떻게 운영할지 궁금하군요. 
이번에도 제이웃분께서 저보다 더 근접한 가격으로 적어내셨네요. 5~6등정도 하시지않으셨을까 싶네요. 하지만 권하지않았을 것입니다. 오피스텔은 취등록세가 아파트나 빌라와는 달리 높습니다. 8900만원으로 낙찰받아 운영하면, 7120만원 대출받아 월이자가 23만원입니다. 세입자받으면 17만원정도가 들어오는 좋은 물건이긴하지만, 역접근성이 인근의 물건(유승테라폴리스, 동원베네스트, 라츠)보다 많이 떨어지기때문에 세입자들에게 인기가 좀 덜할 것입니다. 그래서 제가 가격을 낮추었던 것이죠. 가격을 낮추어 월세나 보증금을 낮추지않으면 그닥 인기가 없을 것이라고 생각됩니다.  

최고가매수신청금액 88,999,000원(89%)
입찰 13명, 낙찰자 : 고**
차순위금액 87,510,000원
매각결정기일 : 2019.05.29



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감사합니다.







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  2. 절대강자! 2019.05.28 08:40 신고

    예상으로나마 이렇게 패찰을 겪다보면 어느순간에 감이 확 잡히실듯 합니다.
    그때를 위해서 홧팅입니다~~

  3. 드림 사랑 2019.05.28 10:34 신고

    덕분에 잘알아갑니다.

  4. 후미카와 2019.05.28 11:24 신고

    21층 좀 높기는 하네요. 그래도 잘 꾸미면 나쁜 거래는 아닌것 같아요. 입찰자 13명인데 큰 차이는 나지 않아 보입니다.

    • 이번에도 놀라운 통찰력에 권하지않을수없는 결과를 보여주셨네요ㅎ다만 한채운영이라면 가능할지몰라도 여러개운영하는사람입장이라면 저렇게 높은 금액은 자승자박이되겠죠ㅎ

  5. 디프_ 2019.05.28 12:06 신고

    라미드니오님 덕분에 매번 놀러와서 부동산 공부하고 가게 되네요 ㅋㅋㅋ

  6. ruirui 2019.05.28 12:27 신고

    경매 결과 잘 보고 갑니다~
    오늘도 즐거운 하루되세요~^^

  7. sword 2019.05.28 14:56 신고

    역시 오피스텔은 관리비가 상당해서...
    낙찰 받는다고 해도 쉽진 않군요 ㄷㄷㄷㄷㄷㄷ 생각할게 많은게 역시 경매인가봅니다
    그러니 전문가가 필요한거죠 ^^

  8. 신웅 2019.05.28 16:03 신고

    오늘도 잘보고 갑니다 ^^

  9. 청결원 2019.05.28 16:05 신고

    포스팅 잘 보고 가네요~
    오늘도 맑은 하루 보내세요~

  10. 선블리쮸 2019.05.28 17:24 신고

    인천논현동에있는 코아루파크군요~ ㅎㅎ

  11. 원당컴 2019.05.28 17:33 신고

    오피스텔은 잘 모르겠더라구요.^^ 오늘도 잘 보고 갑니다.

  12. 꿈꾸는 에카 2019.05.28 18:19 신고

    경매글 잘 보고 가요~~~

  13. 잉여토기 2019.05.28 18:58 신고

    논현동 코아루파크 결과를 이렇게 숫자로 보니 재밌네요.
    낙찰 받고 다시 팔거나 임대를 놓으면 수익도 나고 좋을 거 같아요.

  14. 핑구야 날자 2019.05.28 19:01 신고

    도심을 바라볼 수 있는 뷰가 아무래도 선택하는 기준이 될 수 있겠죠

  15. 행복사냥이 2019.05.28 20:19 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다.^^ 도움이 많이 됩니다.

  16. 제나  2019.05.28 21:40 신고

    싸면 좋은 줄 알았는데 취등록세까지 고려해야 하는 군요.
    정말 알면 알수록 더 알아야할것들이 나오네요.

  17. 연예인 2019.05.28 22:20 신고

    강남 논현이 시세가 이런줄 엄청 놀랐네여 ㅋㅋ
    공감 누르고 갑니다~

    • 강남 논현이 이가격이였으면,,,ㅎㄷㄷ
      의도하지않았는데 생각보다 많은 분들이 요 논현이란 단어에 관심을 갖고계시네요.ㅎ

  18. Deborah 2019.05.28 23:12 신고

    오늘도 경매관련을 잘 보고 갑니다. 새로운 것 같아요.

  19. TheK2017 2019.05.28 23:57 신고

    아. 그래도 같은 논현동이리 눈낄이 가네요.
    ^ㅇ^*

  20. 널알려줘 2019.05.29 10:20 신고

    논현동 코아루 경매결과 잘보고갑니다

  21. 모모의 가사노동 2019.06.20 19:36 신고

    취등록세가 다르군요.
    오늘도 좋은 정보 알아갑니다.

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