안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14238 (1) 임의경매 입니다.

동탄에서 수원 영통으로 넘어오는 길이 있습니다. 

그 주변을 신동탄이라고 합니다. 

1동탄, 2동탄에 이어, 동탄의 인기를 그대로 이어 받고자함인지 신동탄이라고 하더군요.

2동탄은 아직도 공사가 한참이라 집값도 저렴하고 인프라가 갖춰진 1동탄쪽을 모니터링하고 있었는데,

저렴한 오피스텔이 나온 것을 확인하였습니다.

어떤 사연을 갖는 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.


앞선 빌라글에서도 설명을 드렸었지만, 이 물건은 물건번호 1번입니다. 

입찰표에는 사건번호와 물건번호를 적게 되어있습니다.

채무자가 물건 두개를 쥐고 있는데 두개 다 채권자가 같은 경우 

이렇게 하나의 사건번호에 물건번호만 나뉘어지는 것입니다. 

능동을 지나면 논밭이나오고 한 10분가량을 달리면 영통이 나오죠. 

화성과 수원의 경계면이라고 생각하시면 쉽습니다. 

이곳에 오피스텔이 있는지는 사실 몰랐습니다. 

1 동탄의 중심인 반송동쪽에는 여럿 있는 것을 아는데, 

능동이라...수요가 있을까 생각이 들었습니다. 

물건을 한번 들여다보기로 하죠. 



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 제2층 제202호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 53,900,000원

- 면적 : 19.142(약5.8평)

- 건축연도 : 2012년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 28세대(아파트단지 128세대)

- 주차여부 : 1.39대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 여러 단지 있음, 작은 산업단지 끼고 있음


동탄이라고 더 잘 알려진 곳입니다. 

최근 GTX A노선 확장과 동인선(동탄-인덕원) 확정되었는데, 

그중 동인선의 시작점이 바로 1 동탄의 외곽지, 능동입니다. 

능동역은 아래 지적도상, 능동초 바로 옆 이지더원이라는 아파트에 세워진다고 합니다. 

집값이 약간 오르긴했지만, 동탄내에서는 비인기지역입니다. 

능동에 위치한 아파트는 대부분 공공임대로 생활형편이 어려운 사람이 많이 거주하고, 

외곽에 있다보니 인프라가 많이 부족합니다. 




2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)


앞선 설명대로 입지가 빠지다보니, 

그리고 공공임대 아파트로 민간분양도 있지만 

사람들이 선호하지 않아서인지 집값이 싼편입니다. 

그래서 월세나 전세로 오피스텔에서 살 바에는, 

대출을 좀 끼고 집을 사는게 더 나을 것이라는 생각이 들었죠.

부근에 삼성전자 반도체사업부와 한림성심병원, 이마트도 있긴하지만,,,

좀 의아한 생각이 들지만 한낱 잔챙이인 제눈에 안보이는 무언가가 있겠죠. 

아래는 물건의 바로 뒷편 상권입니다. 




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음)


소유주는 용인시 보라동에 거주하는 사람으로, 

투자목적으로 오피스텔 2개를 매매하였고 

월세를 주고 운영하다가 담보대출이자가 밀려서 경매에 내놓게 된 것으로 보입니다. 

방 2개중 하나는 세입자가 있는 상태로(바로 옆호실, 203호) 

보증금 100만원에 30만원으로 월세를 받고 있습니다. 

매매로 근저당이 1.8억이 넘는 금액에 대한 이자로 30만원가지고는 턱도 없이 부족했을 것이다. 

방 2곳에서 30만원씩 60만원을 받았다고 하더라도 

1.8억원에 대한 이자를 3.5%로 잡으면 53만원인데, 

첫째 금리가 오르고 있고, 둘째 방하나가 공실이 났습니다. 

아마 못버티고 경매로 나온 것 같습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두운 편

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음


오피스텔 세입자들은 주로 안정적인 직장에 급여가 

어느정도 이상으로 높은 젊은 사람이 많습니다. 

월 차임이 아무리 높더라도, 교통이 좋고 음식배달이 간편하고, 

바로 주변에 편의점 및 편의시설을 갖추고 있는 

그런 메인상권 주변에 있는 오피스텔을 선호합니다. 

지적도상 상권이 있기는 하지만 상권이라고 말하기 무색할 정도로 규모가 작은 곳이라 

오피스텔 공급도 얼마 없을 것이라고 생각했는데, 

잠자는 방인 것인지 그 주변에 오피스텔이 엄청나게 있었습니다. 

가전제품과 가구도 다 갖춰진 풀옵션의 오피스텔에 사는 세입자들은 

방안에 햇볕이 많이 들어올 필요도 없고, 

해가 있을 때 집에 들어가지 않습니다. 

해가 뜨는 시점에 집에 들어가는 경우는 있을 수 있겠죠.ㅎ

그래서 채광정도, 창의 방향, 크기는 그렇게 많이 따지는 지표가 아닙니다. 

그러므로 오피스텔 투자시에는 건물 옆이라고, 

아예 제외하거나 가격을 낮게 책정하는 그런 우를 범할 수 있는데, 

오피스텔의 입지, 위치를 따져보는 것이 더 도움이 됩니다. 

이점 참고하시기 바랍니다.



 



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-11-28

 소유권이전 

 고**

 105,701,000원 

 

 2012-11-28

 근저당권설정 

 주식회사 우리은행 

 62,400,000원 

 

 2015-06-18

 근저당권설정 

 주식회사 우리은행

 120,000,000원 

 

 2018-07-04

 임의경매개시결정 

 주식회사 우리은행 

 - 

 



6. 시세조사

본 오피스텔의 거래가 없는 것으로 조사됩니다.

바로 옆, 같은 해에 지어진 거의 약간 작은 규모의 오피스텔의 매매가가 8000만원, 전세가 7500만원, 150만원 45만원로 확인하였다.


공인중개사를 통해 거래가 되었다면 오피스텔의 경우,

실거래가내역서가 작성되는데 거래내역이 잘 보이지않습니다.

2012년 당시 분양가는 1.05억으로 조사되었고,

거래가는 다음해에 1.2억에 거래된 것이 보입니다.

이렇게 오피스텔임에도 물건이 없어,

시세 조사가 힘든 경우는 반드시 임장을 가봐야만 합니다.

소중한 내돈, 귀찮다고 확인하지 않았다간 지옥행으로 갈지 모른다.


처음부터 좋은 물건이 아니라고 생각했었는데,

투자를 기피할 정도로 실망스러운 물건은 아닌 것으로 생각됩니다.

하지만, 바로 옆 동탄아르젠 오피스텔, 푸르지오 오피스텔이

꾸준히 경매물건으로 나오고 있고 그리 높지않은 가격에 낙찰되었습니다.

공급이 너무 많아,

기존 세입자를 신축 오피스텔에 다 빼앗기고 공실로 되지않았나 싶습니다.

상권이 매우 작아 자는 방으로 쓰이는 오피스텔인 것으로 판단됩니다.

매매가에 비해 월 차임이 그닥 높지않아 투자용으로 매력적인 물건은 아닌 것으로 보입니다. 



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 수원푸른맘 2019.01.16 10:04 신고

    차로 이동하면서 보기에는 능동도 깨끗해보이긴하던데 어떤가요? 날씨가 많이 차네요 건강조심하세요^^

    • 맞습니다. 깨끗하고 좋습니다. 다만 동탄이 속한 동네 중에서 가장 변두리이고, 공공임대라는 인식때문에 사람들이 약간 꺼려합니다.

  3. 로하이 2019.01.16 11:06 신고

    방문하고 갑니다~ 오늘도 행복하세요~

  4. IT넘버원 2019.01.16 11:20 신고

    감기 조심하세요.

  5. Essen. 2019.01.16 12:36 신고

    경매 전문가 시군요
    저는 전혀 모르는 분야라 호감을 갖고 흥미롭게 읽었네요
    좋은지식 감사합니다

  6. 작은흐름 2019.01.16 12:46 신고

    와! 이렇게 올려주시는 정보 꾸준히 보다보면 언젠가 까막눈이 떠질 날이 올까요?ㅎㅎ 그날이 오길 기대해보며 오늘도 잘 보고 갑니다~^^

  7. 빗코 2019.01.16 15:32 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 그래도 쉽게 써주시려고 노력하는 것인지 실제 물건들을 보면서 0.1이라도 눈이 키워지는 느낌이 듭니다. 지금까지는 느낌뿐이겠지만.. 그래도 이런 기분이라도 들 수 있어서 좋네요 ㅎㅎㅎ

  8. 꼬마별사탕 2019.01.16 16:17 신고

    경매물건들에는 다 그들만의 사연이 있는거군요..
    일반주택이나 아파트보단 오피스텔은 잘 가깝게 와닿지 않는데,
    투자의 개념으로 바라본다면 괜찮아 보입니다.

    • 네 맞습니다.
      오피스텔은 수익형 부동산이라, 사실 젊은 분들에겐 잘 다가오지않는 물건입니다. 하지만 적당한 수준에서 구입하여 운영한다면 수입이 좋습니다.

  9. 꿍스뿡이 2019.01.16 16:52 신고

    동탄2신도시가 본격적으로 들어오면서 동탄1신도시의 가격이 많이 내려갔다고 들었습니다.
    사진으로만 보면 상권이라고 불릴만한 곳은 보이지 않네요.

    그나저나 와... 오피스텔과 오피스텔간의 간격이... 심각하게 좁은데... 저게 허가가 났으니 저렇게 지었겠죠?;;;

    • 네 저곳에 저렇게 닭장처럼 오피스텔이 지어져있더라고요. 이곳은 많이 외곽쪽이라 상권이라할만하지 않고 전형적인 잠자는 방입니다.ㅎ

  10. 미.야 2019.01.16 17:50 신고

    오호 동탄이라니 가까워서 더 관심잇게 잘 읽구 갑니다^^

  11. 까칠양파 2019.01.16 17:51 신고

    오늘도 잘 배우고, 공부하고 갑니다.ㅎㅎ

  12. 호원이 2019.01.16 17:58 신고

    오호..오늘도 재밌게 써주셔서 잘읽었어용

  13. Chatterer 2019.01.16 20:14 신고

    훔....개인적으로..
    부동산에서 눈팅으로만 보고 하는데....
    부동산에 잘 알지 못하는 부동산 어린이라 생각해주세요

    저만큼 경매에 나올정도고,
    원래 가지고 있는 원래 주인이 경매에 나오기 전에
    팔려고 하지 않았을까 하는 궁금증이 있네요
    이건 모든 경매에 해당 되지 않을까 하는데....
    경매 물건이 거의 이렇지 않을까 궁금해요

    그리고 신축이 많다고 하면 구축은 찬밥일텐데
    거기에 구축의 시세를 모를 정도로 거래량이 없다면
    라미드님 말씀대로 매력적이지 않을텐데
    참여를 하는 사람이 있는지 궁금하네요

    나중에 한번 매력적인 물건이 어떤건지
    강의부탁드려요 ㅎㅎㅎㅎ

    공감꾹~~~ 다른것도 꾹~~~ 누르고 다녀 갑니다

  14. 줌마토깽 2019.01.16 20:34 신고

    정보잘봤어요
    좋은저녁시간되세요~~

  15. luvholic 2019.01.16 21:30 신고

    채광이 좋지 않다고 해서
    바로 수익이 없을것이라고 단정해서는 안되겠네요.^^
    오피스텔 투자를 나중에 하기 위해서라도
    조금씩 배워두겠습니다 :)

  16. peterjun 2019.01.17 00:01 신고

    와.... .빠듯한데 공실이 되어버리니
    결국 저리되는군요.
    아는 게 힘이네요. ㅎㅎ

  17. Deborah 2019.01.17 06:48 신고

    꼼꼼히 분석한 자료가 많은 도움을 받을 분들 계실것 같아요. 좋은포스팅이네요.

  18. 루크레치아83 2019.01.17 09:50 신고

    경매 전문가시군요!!!!
    저는 진짜 모르는 분야인데, 배우면 좋겠다는 생각은 예전부터 하고 있었지만..
    자본금의 압박이 ^^;;
    종종 와서 많이 배우고 가겠습니다!

  19. 절대강자! 2019.01.17 10:39 신고

    부동산과 경매에 관한 좋은 정보를 잘 보고 갑니다.
    덕분에 많은 관심이 생길듯 합니다.

  20. 버블프라이스 2019.01.17 10:54 신고

    오늘도 잘 배우고 공부하고 갑니다^^
    좋은 목요일 보내시길 바래요

  21. 모빌리티$ 2019.01.17 11:41 신고

    세금분석도 좀부탁드려요

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 24235(2) 임의경매 입니다.

수지 신봉동은 자이아파트가 어마어마하게 들어서 있습니다. 

1단지에서 5단지가 넘게 있는데, 버스노선으로도 거리가 엄청난데 규모가 짐작이 가실지 모르겠습니다.

대충 눈대중으로 세어보니 5000세대 정도되네요. 

이곳은 수지에서 외곽으로 광교산쪽에 붙어있는 곳입니다.

교통편이 좋은 지역이 아닌데 오피스텔이 있습니다.

위치는 생뚱맞지만, 정확히 분석만 된다면 성공적이 투자로 가져갈 수 있을 것 같습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


※ 약 반년 전, 물건입니다. 제가 블로그를 시작하기 한참 전, 물건으로 현재 어떻게 되었는지도 확인해보겠습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 제102동 308호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 121,000,000원

- 최저가 : 84,700,000원

- 면적 : 31(8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 265세대 / 4동

- 주차여부 : 0.75대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 주변 고가 아파트단지로 오피스텔 수요가 있음






2. 지역분석

- 교통 : 5m 이내 버스정류장, 버스로 15분정도에 수지구청역

- 학교 : 홍천, 신일, 신봉초

- 병원 : 상가건물내

- 편의시설 : 상가건물내

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 1층 중대형 마트 유치권 설정


신봉동 자이아파트 1단지로 들어가는 입구입니다.

버스정류장에서 내리면 바로 웰스톤시티오피스텔 상가가 나옵니다.

역시 2015년에 지어져 건물도 깨끗하고 편의시설도 잘 갖춰진 멋진 집입니다.

2000세대의 진입로입니다.

버스정류장에서 내려서 집으로 가려면 이 상가를 지나가야 가장 빨리 집으로 갈 수 있습니다.

이렇게 좋은 물건이라니...라며 지하주차장을 확인하고 올라오는 길에서 뭔가 이상한 걸 느끼게 됩니다.

건물이 전반적으로 어둡다는 느낌?

이상하다는 느낌은 1층에서 확실히 이유를 알게되었습니다.

1층의 대부분을 차지하는 커다란 마트가 유치권을 설정해서 유치권행사를 하고 있었습니다.

이렇게 좋은 물건이 유찰되는데는 역시 다 이유가 있었습니다.

위치도 시설도 정말 좋습니다.

총 4층의 낮은 건물 4개동으로 구성되어있고 현관CCTV 등 보안도 철저한데,

유치권 관련 업무로 관리가 안되고 있다고 엘리베이터에 안내문이 있더군요. 

덕분에 물건지까지 무혈입성(?)했습니다.







3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(조**)

- 전입일자 : 2017-07-31

- 확정일자 : 2017-07-31

- 배당요구 : 2017-10-11

- 보증금 : 20,000,000원

- 차임 : 400,000원


임차인 조**씨는 몸이 불편한 사람이였습니다.

임장을 갔을 때 문앞에 휠체어가 있는 것을 확인했습니다.

휠체어 바퀴가 너무 깨끗해서 거동 자체가 힘든 분인가 생각했었습니다.

초인종을 누르지 못하고, 바로 옆에 물건번호 1번 307호를 보고 있는데 308호 문이 열리면서

약간 나이(40대 후반 ~ 50대 초반)가 있어보이는 남자분이 다리를 절면서 나오는 것을 확인했습니다.

얼굴은 말끔해보였고, 삶에 찌든 얼굴이 아닌걸로 미뤄보아 명도가 힘들지 않을 것이란 확신이 들었습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


집이 정말 깨끗합니다.

처음에 보안이 철저히 잘되어 있어 오피스텔 내부로 진입이 불가할 것이라고 생각하였습니다.

비슷한 연도에 지어진 오피스텔을 다녀봤을 때 문이 열리는 곳이 한곳도 없었습니다.

그래서 주변을 주로 다녀봤습니다.

쓰레기분리수거하는 곳도 비가와도 분리수거가 되도록 지붕이 설치되어 있었습니다.

자전거거치대, 무인택배함 등 편의장치도 잘 갖춰져있었습니다.

1층을 집중적으로 돌면서 샤시상태, 싱크대를 먼발치에서나마 들여다 보면서 깨끗함을 확인할 수 있었습니다.






5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-06-11

 소유권이전

 박**

 

 

 2015-06-11

 근저당권설정 

 도드람양돈협동조합

 90,000,000원 

 

 2015-06-11

 근저당권설정 

 주식회사아시아건설 

 23,483,200원 

 

 2017-09-26 

 임의경매개시결정 

 도드람양돈협동조합 

 

 


소유자 박**씨는 채당 500만원도 안되는 금액을 투자해서 물건번호 1, 2, 각각 307호 308를 매매했습니다.

뭐 확실한 위치이기도 하고 좋은 인기 있는 물건이라고 생각했기에 무리를 한 것까진 이해가 되는데, 

세입자도 적절히 잘 받았는데 어떤 연유로 경매로 나오게 되었는지가 궁금했습니다.

307호도 같은 금액으로 세입자를 받아 잘 운영되는 것으로 확인됩니다.



6. 시세조사

매매가 11500만원, 전세가 9500만원, 월세는 2000만원에 40만원이 가능한 것으로 조사되었습니다.



9200만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.


깨끗하고 시설좋은, 주차대수는 0.75대로 조사되는데 임장시 확인해보니 유치권행사중이라서인지

주차장이 많이 비어있고 차간 간격도 넓직하고 좋습니다.


정말 좋은 물건입니다.



▶ 실제로 제가 9240만원에 입찰했다가 패찰했던 물건으로 아쉬움이 많이 남은 물건입니다.


입찰자 10명, 낙찰자 대리인 (주)시종(이름만 들어봐도 심부름업체인 것을 알겠네요), 최고가 97,790,000원(80.82%)에 낙찰되었습니다.

제기억으로 제가 한 4등정도 였었는데, 당시에는 과연 저 가격이면 남겨먹을 것이 있는지 의문이 들었습니다.

최근에 GTX-A노선과 각종 이슈들이 있었고, 공매 물건으로도 올라온 것이 있길래 간만에 시세조사를 하러 들어갔다가 1.1억에 거래되는 것이 확인되었습니다.

남의 떡이 커보이는 법인가봅니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 호원이 2018.12.22 18:53 신고

    좋은 정보 감사합니다.

  2. 호원이님 반갑습니다. 찾아주셔서감사합니다.

  3. 그냥사이다 2018.12.26 08:31 신고

    생생한 경매이야기 잘 봤습니다 ㅎ
    요새는 거의 80% 선에서 낙찰된다고 하더라구요 ㅎ
    그럼 솔직히 큰 돈 안될 것 같습니다 ㅎ
    1.1억에 매매되는데, 98백에 낙찰받으면 남긴 할까요? ㅎ

    그리고 궁금한게 있는데요,
    이렇게 실제 경매번호 올려서 필터링 없이 포스팅하는게 문제가 없을까요? ㅎ
    저는 걱정이 되서 못하겠더라구요 ㅎ

    • 안녕하세요 그냥사이다님,
      조언감사합니다. 실명을 거론하지않고, 경매사이트에 있는 정보를 그대로 활용하기에 문제될점은 없다고 생각하고있습니다.

    • 그냥사이다 2018.12.26 09:25 신고

      저도 뭐 큰 문제가 있을까 싶긴한데, 잘 몰라서 주저하게 되더라구요 ㅎ
      하긴 다른 블로그봐도 경매번호로 포스팅 하긴 하더라구요 ㅎ

      오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 366 임의경매 입니다.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 향남읍 구문천리 927-9 다인블루빌 제1동 제15층 제1504호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 면적 : 28.49(8.6평)

- 건축연도 : 2009년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 89세대/1동

- 주차여부 : 가능(도로가 주차도 가능)

- 건물방향 :

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 향남제약단지 근로자, 인근 주거시설 부족




2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 편의시설 : 부족(향남읍에서 번화가로 보이나 편의시설이 거의 없음)

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 건물 내 술집, 노래방, 노래빠 입주, 2층 상가는 비어있는 것으로 보임



오피스텔은 아래의 도면과 같이 주거용이 아니라 업무용인 경우에는 저렇게 표기되기도 합니다.


이는 세입자에 따라 달라집니다.

주거용으로 세입자를 받으면 주거용이 되고, 업무용으로 받으면 업무용으로 표기됩니다.


소유자 안**씨가 업무용으로 세입자를 뒀을 가능성을 염두해볼 수 있겠습니다.





3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자(전입세대 없음으로 조사됨)



점유자가 별도로 없습니다. 

세입자가 있으면서 권리신고를 안한 경우일 수도 있으나, 보증금을 받아야할 입장에서 권리신고를 안할리는 만무합니다. 


소유자 안**씨는 서울시 양천구에 집이 있는 것으로 확인됩니다. 

그렇다면 소유자가 사무실로 사용했거나, 전세입자를 받았을 것입니다. 


여러차례 초인종을 눌러보고, 문을 두드려봐도 아무런 기척이 없었습니다만 점유자가 누구인지 반드시 확인이 필요합니다. 



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



향남면 제약단지에서 제일 높은 건물이라 보시면 됩니다.

계속 쏟아지는 햇볕과 뻥 뚫린 멋진 뷰가 펼쳐집니다.


문을 두드려봤는데 인기척이 없어 복도창쪽을 봤는데 전망은 좋습니다.

밤에는 야경이 펼쳐지면 좋겠지만, 아마 밤에 지나가는 차량에서의 불빛 외에는 볼 수 없겠죠?


아래 사진과 같이 건물에서 제일 작은 사이즈 입니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-05-30

 소유권이전 

 안**

 108,851,600원 

 

 2012-05-30

 근저당권설정 

 수원지구원예농업협동조합

 65,000,000원 

 

 2018-01-08

 임의경매개시결정 

 수원지구원예농업협동조합 

 - 

 

등기부상으로 권리관계에 특이사항없이 아주 깨끗한 물건입니다. 



6. 시세조사

동일 사이즈의 호수는 거래된 이력이 확인되지 않습니다. 단, 그보다 큰 평형 큰 사이즈가 거래되는 내역이 확인되었습니다.

매매가 1.3억원, 전세가는 확인 안되며, 월세는 500만원에 40만원으로 매물이 올라와있는 것으로 확인됩니다.

하지만 거래가 활발하지 않고, 실거래가 조회가 안되므로 면밀한 조사가 필요합니다.

인근에 공인중개사무소는 1층에 한곳이 있습니다. 개인간의 매매나 전월세 거래를 확인해봐야 합니다.




싸고 비싸고를 떠나 임차인만 구할 수만 있다면 수익형부동산은 투자해볼 만 합니다. 


하지만 2~3차례 가본 결과, 세입자를 구하기가 쉽지 않을 것으로 판단됩니다. 


또한 약간 찜찜하다고 생각한 것은 2층 상가가 비어있는 것으로 보이며, 노래연습장, 노래빠가 입주해있는 것으로 확인했습니다. 

또 1층에는 술집이 있었습니다. 

향남제약단지쪽으로 수요가 있을 것이라 판단되어 투자를 고려하다가 말았습니다.


제가 보지 못한 수익이있을지는 잘 모르겠지만, 이 물건을 비롯해 경매에 나온 같은 건물 다른 호수 물건들도 모두 낙찰되었습니다. 

낙찰가율은 70% 미만으로 저렴하게는 낙찰받았지만 세입자를 어떻게 받을 수 있을지는 연구를 해봐야할 것입니다.






여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  


굴다리오거리, 부동산소액투자, 부흥오거리, 신축오피스텔, 주거형오피스텔, 주택담보대출, 주택임대사업자


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 10816 임의경매 입니다.


수익형부동산의 대명사 오피스텔입니다. 

그중 신축 오피스텔은 부동산소액투자가 가능합니다. 

2억이하의 물건이면 월세로도 가능하지만 비싼 물건의 경우에도 위치가 좋고 인기가 많은 지역은 전세비율을 높여 전세 보증금으로 세입자를 받으면 됩니다. 

하지만 역시 오피스텔은 취등록세가 4.6%로 매우 높습니다. 

그래서 주택임대사업자로 등록하여 오피스텔을 구매하게되면 취등록세를 면제받을 수 있습니다. 

물론 4년동안은 보유를 해야겠지만 말이죠. 

아무리 싸게 싸게 산다고해도 결국엔 내 돈이 2~3천만원이 들어갑니다. 

하지만 경매로 낙찰을 받는다면 이야기가 틀려지죠. 앞선 실제사례에서처럼 계산을 해보시기 바랍니다. 

참 좋은 물건입니다. 

근데 무슨일로 여기까지 오게되었는지, 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 장제로 100, 1동 12층 1206호(부평동, 스위트홈)

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 면적 : 64.52(19평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 108세대/1동

- 주차여부 : 0.8대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 장제로(왕복7차선) 양옆으로 오피스텔 밀집 지역




2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 700m 이내 부평역

- 학교 : 부흥초

- 병원 : 큰길

- 편의시설 : 부흥오거리, 시장로터리, 굴다리오거리

- 녹지 : 부흥공원

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근(부평핵심상권)


이전에 말씀드렸듯이 오피스텔은 교통이 좋고 편의시설이 잘 갖춘 곳이여야만 합니다.

일반 주거용 부동산과는 달리 학교나 공원, 채광등이 사실 크게 영향을 받지않습니다.

아래의 호별배치도에서 처럼 이 물건은 동향입니다.

저녁즈음을 제외하고는 빛이 엄청나게 잘 들겠네요.

가까이에 부흥공원과 부흥초도 있는 주거용으로 손색없는 멋진 오피스텔입니다.

다만 부평역까지의 거리가 그리 가깝지는 않습니다.

비싼 오피스텔에 살면서 근처에 지하철이 없다면, 메리트가 떨어진다고 생각됩니다.



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(손**)

- 전입일자 : 2016-02-12

- 확정일자 : 2016-02-12

- 배당요구 : 2018-06-22

- 보증금 : 30,000,000원

- 차임 : 550,000원


전액 배당받는 임차인입니다. 

성향에 따라 다르겠지만 일반적으로 이런 경우는 명도에 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

제가 이전에 낙찰받았던 빌라도 전액배당 임차인이 있었는데, 심지어 임대차 계약기간도 다 지나서 무임으로 살고 있었음에도 

제가 낙찰자라는 이유는 제게 이사비를 요구하는 어처구니 없는 일이 있었죠. 

소위 점유자와 낙찰자간의 기싸움이죠. 

막무가내로 이사비를 요구하면서, 집 제대로 받고 싶지않냐고 슬쩍(?) 협박도 섞어가면서 이사비를 요구하는데, 단호히 잘라 말해줘야합니다.

지옥을 보고 싶지않으면, 집 깨끗하게 비우고 나오라고 말이죠. 

제게는 명도확인서라는 무기가 있기때문에 전액배당 받는 세입자는 제 앞에서는 작아져야하는데 잘 모르면 용감하다고 막가파분이 한분씩 계십니다. 

첫 기싸움에서 기가 눌리면, 계속 끌려다니게 되어있습니다. 

단호히! 단호히 안되는 건 안된다고 말해줘야합니다. 



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수(동향)

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


    



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-04-10

 소유권이전 

 김**

 -

  

 2015-04-10

 근저당권설정 

 주식회사신한은행

 135,600,000원 

 

 2018-04-12

 임의경매개시결정 

 주식회사신한은행 

 - 

 



등기부도 깨끗하고 간결합니다. 소유자 김**씨가 투자목적으로 오피스텔을 구매했습니다. 

딱 저 시점 2015년이 금리가 싸서 주택담보대출이 피크를 칠때입니다. 

소유자 김**씨는 1990년생으로 어린 친구인데, 의식이 깨어있는 친구이긴 하네요. 

결론이 좋게 끝나진 않았지만, 분명 기회가 오면 성공할 사람일 겁니다.

근 3년동안 월세를 잘 받아오다가, 2018년 4월에 경매개시가 되었습니다. 

차임이 55만원이면 이자떼고도 제법 남을텐데, 무리하게 여러 개 투자했다가 잘못된 것인지 이유가 궁금하네요. 



6. 시세조사

매매가 1.73억원, 전세 1.5억원, 월세 3000만원에 55만원으로 실거래가가 확인됩니다만,

세대수가 많은 오피스텔임에도 실거래가가 많이 올라와있지않습니다.

중개사무소에 2~3군데 들러서 시세조사를 철저히 할 필요가 있습니다.




오피스텔은 감가상각이 많이 되는 물건입니다.

시간이 지나면 지날수록 가치가 많이 빠진다는 것이죠.

그래서 최대한 담보대출 비중을 낮추고, 월세를 그대로 받는 것이 제일 좋습니다.

수익형 오피스텔은 자기 돈을 갖춘 사람들이 주로 하는 물건입니다.

하지만, 적당히 무리해서 전세 세입자 받아놓고 매년 조금씩 돈을 모아서 온전히 내것으로 만들어 월세를 받으면 얼마나 멋진가요?

전 그렇게 받으려고 꾸준히 오피스텔 물건을 눈여겨보고 있습니다.

이 물건 참 멋지다해서 입찰했었는데, 아쉽게 아주 아쉽게 패찰한 물건입니다.







여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 예지마마 2018.12.12 07:52 신고

    안녕하세요. 제 블로그에 답변 주셔서 감사합니다.
    경매에 관심이 높은데..아직 초보라..ㅋㅋ 라미드니오니님 블로그 즐겨찾기해서 자주 놀러 올게요^^

  2. 네, 블로그 하단에 친구하기버튼눌러주면 됩니다.저도 자주놀러가겠습니다.

권리신고, 리마즈, 명도, 부흥오거리, 분양사무실, 세입자, 수익형부동산, 주택임대사업자, 취등록세

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 10779 임의경매 입니다.

옆에 낮고 오래된 물건과 나란히 사진에 찍혀있습니다. 

못생긴 아이와 보통의 외모를 가진 아이가 함께 사진을 찍으면, 보통이라고 생각했던 아이가 더 돋보이게 되는데 

감정평사가께서 그걸 노리고 찍으신 것인지, 오래된 건물과 함께 사진에 담겨있습니다. 


2년 전 지어진 건물로 사진만 봐도 새건물 티가 많이 납니다. 

수리비가 전혀안들어간다고 생각하고 그렇게 아껴지는 수리비 일부를 임차인에게 건내며, 협상을 하면 쉽게 인도 받을 수 있을 것 입니다. 

월차임도 크고, 거의 새것과 같은 이 오피스텔, 과연 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 제604호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 155,000,000원

- 최저가 : 108,500,000원

- 면적 : 58.72(18평)

- 건축연도 : 2016년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 36세대

- 주차여부 : 0.72대

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 오피스텔 밀집지역



아파트는 외벽쪽은 난방을 계속 켜둬야한다고 안좋다고 말씀드렸었지만, 오피스텔은 크게 상관없습니다.

604호는 리마즈 오피스텔에서도 제일 큰 물건이라고 보시면 되겠습니다.




2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장, 600m 부평시장역

- 병원 : 10m 이내 큰길가

- 편의시설 : 부흥오거리 핵심상권

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(오**)

- 전입일자 : 2017-10-10

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 실거래가에서도 확인 안됨



임차인이 권리신고를 하지않은 물건입니다. 이런 물건은 낙찰을 받아도 문제입니다.

임차인이 전화를 안받을 겁니다. 찾아서 문을 두들겨도 아무 기별이 없을테죠. 반드시 보증금에 대해서 조사가 이루어져야합니다.


기간으로 미뤄보아 월세를 준 것으로 파악됩니다.

월세로 거래한 내역을 찾아보니, 2016년 9월에 거래된 다수의 물건이 2000만원에 65만원으로 확인됩니다.

6층은 안보이는데, 분양사무실에서 바로 계약해버리면 이렇게 누락되어 안보이기도 합니다.


임차인 오**씨는 두번째 세입자가 아닐까 생각됩니다.

세입자를 반드시 만나보고, 보증금에 대해서 권리신고에 대해서 안내해줄 필요가 있습니다.

그럼, 세입자를 우리편으로 만들 수도 있습니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음


부흥오거리 핵심상권, 오피스텔촌입니다.

2016년에 지은 건물로 깨끗한 물건으로 부평동은 오피스텔 수요가 많은 곳입니다.

낙찰받아, 월세를 내놓아도 물건이 금방 금방 나가는 수요 높은 곳이므로 세입자 명도를 빠르게 처리하여, 세를 놓는다면 좋을 것 같습니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-23

 소유권이전 

 최**

 - 

 

 2016-08-23 

 근저당권설정 

 농협은행주식회사 

 174,000,000원 

 

 2018-02-08

 가압류 

 서울보증보험주식회사 

 13,139,130원 

 

 2018-04-12 

 임의경매개시결정 

 농협은행주식회사 

 - 

 



소유권보존등기가 2016년 7월로, 건축하고 바로 최**(1979년생, 여성분으로 추정됨)매매로 소유권을 이전했습니다. 

40살초반으로 애들은 초등학생이나 중학생정도 될텐데, 저처럼 학원비라도 마련하자는 생각으로 오피스텔을 매매한 것이 아닌가 추정해봅니다. 

오피스텔의 경우, 주로 주택임대사업자 등록하여 취등록세를 면제받는게 보통인데, 바로 구매를 했네요. 

임대사업자로 등록하면 취등록세가 면제되는 대신 4년이상 보유해야합니다. 

그렇지않으면 면제받았던 세금을 게워내야하니 신축 오피스텔을 매매하실 때 참고하시기 바랍니다.



6. 시세조사

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔이라, 역시나 매매나 전세 거래는 안보이고, 월세만 보입니다.

월세는 2000만원에 65만원받을 수 있는 것으로 확인됩니다.


1억 2천만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.


보증금 2000만원 제하고, 담보대출로 1억원을 빌려 월 40만원씩 이자로 주고도 25만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.


저렴하게 받을 수 있으면 더 저렴하게 받아서, 시세차액까지 볼 수 있으면 더 좋을 겁니다만 오피스텔은 시세차액이 잘 안나오니 참고하시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 2018.12.07 04:39

    비밀댓글입니다

    • 2018.12.07 05:05

      비밀댓글입니다

광교, 대법원경매사이트, 명도저항, 배당금, 본오동, 사건검색, 상록수역, 수지, 숲세권, 스세권, 역세권, 임대사업자, 청라, 편세권

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

거무튀튀한 무미건조하고 획일화된 느낌을 주는 외형을 주는 오피스텔입니다.

요며칠을 계속해서 청라, 광교, 수지쪽 오피스텔, 원룸쪽을 들여다보다가 이곳에 왔더니...쩝...

'그래도 저렴하니까'라고 위안하며 함께 물건을 들여다보기로 하시죠.



1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 안산시 상록구 상록수로 16, 3층346호(본오동, 우남센스빌)

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 45,000,000원

- 최저가 : 31,500,000원

- 면적 : 17.28(5평)

- 건축연도 : 2003년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 163세대/1동

- 주차여부 : 0.34대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 유사 규모 대우마이홈



1층 식당가와 마트, 약국, 커피샵이 입점되어 있고 2층에는 제법 규모가 큰 치과, 병원이 들어와있습니다.

안정적인 수익이 나는 건물로, 건물주가 관리를 잘하고 있을 것이라고 예상됩니다.

입점상가는 163세대 오피스텔에 거주자라는 고객이 있는 좋은 상권을 갖춘 것이라 할 수 있습니다.




2. 지역분석

- 교통 : 400m 상록수역

- 병원 : 건물내

- 편의시설 : 건물내, 인근 번화가

- 녹지 : 바로 앞 공원

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근, 외국인근로자 많음



지하철 4호선 상록수역에서 하차해, 앞(1, 3번 출구)이든 뒤(2, 4번 출구)로든 출구로 나오면 주차장,

공터쪽에는 동남아계 외국인이 무리지어 있습니다.


한눈에 봐도 선량(?)해보이지 않은 그룹입니다.

담배를 피우면서 침을 뱉고 있는데, 전에 말씀드린 것처럼 새가슴(?)인 전 땅만 보고 걷습니다.


아래의 지도에서도 볼 수 있듯이 상록수역 주변은 상권이 발달한 지역으로 오피스텔의 입지로 좋은 지역입니다.


상권 뒤로는 아파트 대단지가 있고, 그 인원의 소비를 만족시켜줄 만한 큰 규모입니다.

이 곳에 사는 사람은 지하철에서 내려 상업지역을 거쳐 집으로 들어가게 되어있습니다.


소비를 부르는 구조입니다. 돈이 모일 수 없는 곳이죠.


뭐 오피스텔 임대사업자입장에서는 아주 입지좋은 곳의 물건입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(장**)

- 전입일자 : 2014-03-25

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 200,000원


대항력이 없기도 합니다만, 권리신고를 하지않은 임차인입니다.

이 경우, 명도저항이 심하죠. 명도난이도로 하면 중상(中上)정도 입니다.


권리신고 안함으로서 500만원이 사라지는 경우이기때문입니다.

3400만원이하 소액임차인의 경우, 배당요구를 하면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

다만, 임차인이 무지하여 권리신고를 하지않는 경우 법원이 알아서 '너는 돈이 없는 임차인이니까 내가 먼저 배당금을 떼어둘께'라고 절대 말하지 않죠.


임차인 장**씨는 경매절차가 진행되면서 배당금에 대해 알게 될 것이고, 보증금이 사라진다는 걸 나중에서야 알게 될 겁니다.


낙찰자에게 보증금을 달라고 명도저항할 겁니다.

물론 낙찰자는 그런 요구를 수용해야할 하등의 이유도 없습니다.


세입자만 잘 해결된다면 좋은 물건이겠네요.





오피스텔은 입지만 좋으면 방향이든, 구조든, 채광이든 크게 상관없다고 말씀드렸었습니다.

사용자가 주로 밤에 들어오기때문이죠.

하지만 이왕 사는데, 방향도 좋고 채광도 잘되면 좋겠죠?

346호는 그림처럼 녹지가 보이는 뷰로 예상됩니다. 현장에 가서 꼭 확인해야할 부분이네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 화장실 보수 : 부분 수리

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


1, 2층 근린 시설의 규모가 제법 크네요. 1층에 마트로 보이는 점포가 보였는데 이마트에브리데이 편의점이였네요.

편세권, 역세권, 스세권(물론 스벅은 아닙니다만...), 작은 규모지만 녹지도 있는 숲세권도 가져갈 수 있는 물건인 듯합니다.

2층 중간 어딘가에 도사(?)님이 계시네요.

빌라물건을 보다보면, 도사가 세입자로 있는 물건이 간혹나오는데, 바로 관심물건에서 제외시켜버립니다.

그들을 이겨낼 자신도 없고, 가장 큰 이유는 무섭습니다.

왠지 귀신이 꼬일 것 같은? 이 건물 중심에 도사님(?) 간판은 마이너스요인이지 않을까 생각해봅니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2010-03-26

 소유권이전

 김**

 - 

 임의경매로 인한 매각 

 2010-03-26

 근저당권설정

 금천새마을금고

 43,400,000원

 

 2018-04-10

 임의경매개시결정 

 금천새마을금고 

 - 

 


2010년 김**씨가 임의경매로 이 물건을 사셨네요. 

당시에 얼마에 낙찰받았는지는 대법원경매사이트에서 사건검색으로 확인해보시면 되겠습니다. 

잔금을 치른다고 바로 근저당을 받았으니, 근저당금액으로 낙찰가를 유추해볼 수도 있겠네요. 

당시는 낙찰가의 90%까지 잔금대출이 됩니다. 

대략 4800만원정도에 낙찰받았을 것으로 추정되네요. 

8년동안 이자를 제하고 월 8~10만원씩은 가져가실 수 있었을 겁니다. 

이렇게 재미를 보신 분은 손을 못떼고 계속했을 텐데, 대출규제와 금리인상이라는 시류를 잘못 짚어서 많은 부동산에서 나오는 이자를 감당하지 못하고 물건이 하나씩 하나씩 경매로 나오는 것일까요? 알 수 없네요. 이름을 기억해뒀다가 안산지역 물건 검색시 확인해봐야겠습니다.


6. 시세조사

사이즈가 중상정도 되는 크기입니다.

타입이 많이 있네요.

39A타입이고, 매매가 4500만원, 전세 1800만원정도(저렴한 오피스텔은 전세가 거의없습니다.), 월세300만원에 25~30만원입니다.



수요가 어떤지는 현장분위기를 좀더 살펴야할 것 같습니다.

임차인도 꼭 만나봐야할 것이고요.

입찰기일이 지났으니 진행상황을 한번 검색해보셔도 좋겠습니다.


낙찰받고 미납했을 가능성도 있습니다.

명도저항이 심할 것으로 저는 예상됩니다.


위치가 좋고 수요, 편의시설도 잘 갖춰졌으니 3400만원 정도에 낙찰받아, 운영하시면 이자 제하고, 월 15만원정도로 설계할 수 있을 것 같습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


1동탄, 도시계획, 반송동, 석우동, 센트럴시티, 센트럴파크, 순위관계, 전세권자, 지적도

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

앞선 글에서 1동탄물건을 소개해드린 적이 있습니다. 능동이란 곳으로 화성 동탄과 수원 영통의 경계인 곳에 위치한 곳으로 1동탄의 끝물에 있다고 말씀드리면서 반송동이나 석우동이 선호지역이라고 말씀드렸었습니다. 사실 석우동도 그리 좋은 위치는 아니지만, 반송동에 애매하게 걸쳐져있는 대략 4000세대 예당마을이 있어 좋다고 말씀드렸지만, 1동탄에선 역시 반송동이죠. 오늘 소개해드리는 물건이 바로 반송동에 위치한 물건입니다. 1동탄의 지도를 보면, 반원 형태로 도시계획이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 누구나 예상할 수 있듯이 반원의 안쪽, 그러니까 반송동이 가장 좋은 위치라고 보시면 됩니다. 

반송동의 중앙으로 센트럴파크와 개천이 있습니다. 그 주위로 아파트 대단지와 그에 맞는 상업지역이 형성되어 있습니다. 그러니까 반원의 가장 안쪽 핵심상권이 있는 곳에 오늘 소개 물건이 있습니다. 함께 둘러보시도록 하죠. 






1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 제17층 제1712호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 186,000,000원

- 최저가 : 130,200,000원

- 면적 : 38.192(11.55평)

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 2/1(중문있어 침실있는 구조)

- 세대수 : 270세대

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드 오피스텔 밀집 상업지역


네이버나 다음 맵에서는 지적도를 지원해줍니다. 지적도는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 따위를 나타내기 위하여 국가에서 만든 평면지도인데, 붉은 색은 상업지역, 노란색은 주거지역입니다. 그외 녹지와 전/답, 개발제한구역 등 다양한 표시와 내용이 있지만, 자세한 건 나중에 차차 보기로 하고, 우리가 필요한 주거지역과 상업지역을 보도록 하죠. 본 물건이 위치한 곳을 보면 빠알갛습니다. 로드뷰로 주변을 살펴보면 아주 크고 깨끗한 상권임을 보실 수 있습니다. 오피스텔에 대해선 지난 글에서 설명한 것처럼, 교통, 편의시설의 중심에 있어야만 됩니다.



2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 편의시설 : 핵심상권 중심

- 지역 호재/악재 : 2동탄 역세권 인근 신축 오피스텔 입주, 능동역


2동탄 역세권 신축 오피스텔이 신축되어 분양/입주를 하고 있지만 아직 상권이 갖춰지지 않아, 단기간 내 그곳으로 수요를 빼앗기진 않을테지만 아무래도 서울 출퇴근 인구의 유입될 2동탄 인근 오피스텔쪽으로 옮겨갈 가능성이 높다고 생각합니다. 오피스텔을 찾는 사람은 교통, 편의시설 등을 찾는다고 말씀드렸는데 첫째가 역시 교통입니다. 교통이 좋은 곳이 아무래도 편의시설이 따라오기 마련이죠. 하지만 저렴한 가격으로 잡는다면 좋은 물건임에는 틀림이 없습니다. 



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(최**, 전세권자)

- 전입일자 : 2011-12-26

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 90,000,000원


임차인 최**씨는 전세권을 설정하고 전입하였습니다. 보증금 9000만원이 있는데 배당요구가 없어 의아해했는데, 임의경매개시를 했습니다. 이 경우, 경매권원은 전세권입니다. 전세권으로 임의경매개시요청을 하였으므로, 저당권과 같은 효력을 지니게 됩니다. 이는 별도의 배당요구가 없더라도 배당을 해달라는 요구로 법원은 받아들여, 배당을 하게 됩니다. 



4. 임장조사

- 채광/조명 : 빛잘듦(앞건물에 햇볕이 가려짐)

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-02-03

 소유권이전 

 김**

 

 

 2012-02-03

 근저당권설정 

 수지신용협동조합 

 117,000,000원 

 

 2012-02-03

 전세권설정 

 최** 

 90,000,000원 

 업무용건물의 전부 

 2015-08-31

 압류 

 동부세무과 

 - 

 화성시 

 2016-08-19

 근저당권설정 

 포도주류유한회사

 50,000,000원 

 

 2017-02-27

 임의경매개시결정

 최** 

  

 

 2017-11-23

 임의경매개시결정

 수지신용협동조합  

 

 


배당을 위해 순위관계를 따져봐야합니다. 전세권자 최**, 근저당권자 수지신용협동조합이 모두 같은 날에 등기를 했습니다. 아무래도 근저당권설정이 등기순위가 빠릅니다. 수지신용협동조합이 배당 우선순위가 높습니다. 보증금 전액을 보전하지 못한 세입자의 강한 저항이 있을 것으로 생각됩니다.


6. 시세조사

매매가는 1.85억원, 전세가는 1.8억원, 월세 1000만원에 70만원 정도로 거래되고 있는 것으로 조사되었습니다.

전세가가 거의 매매가에 육박하는 물건입니다. 낙찰받으면 플러스피 투자되는 물건입니다.


7. 총 평

명도 난이도가 높은 어려운 물건입니다. 물건의 입지도 좋고, 수익이 좋은 물건이지만, 아무리 좋더라도 내가 사용하기 어렵고 스트레스 받는다면 그것은 좋은 물건이 아니죠. 더 좋은, 스트레스없이 쉽게 가져올 수 있는 물건은 넘쳐납니다. 이 물건은 세부 조사도 많이 필요해보이는 난이도 중의 물건입니다.


공공청사, 롯데캐슬, 에일린의뜰, 엑슬루타워, 청라봄, 청라신도시, 커넬로, 힐스테이트

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 38343 임의경매 입니다.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 경서동 956-3 청라봄빌딩 제3층 제306호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 110,000,000원

- 최저가 : 77,000,000원

- 면적 : 21.83(약 6.8평)

- 건축연도 : 2017년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 208세대

- 주차여부 : 180대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 커넬로에 흐르는 호수를 따라 핵심상권 및 오피스텔 다수





2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 서울방향 광역버스, 공항철도(전반적으로 불편)

- 편의시설: 핵심상권, 홈플러스, 롯데마트 근거리, 1층 이마트에브리데이

- 녹지: 각 호실 테라스에 잔디밭 확인

- 지역 호재/악재 : 레이크뷰, 공공청사부지 바로 옆, 에일린의뜰 대단지 2018년 11월 입주 예정


신축 아파트, 대규모 오피스텔 입주가 예정되어 있어, 아직 주변이 정돈되지 않은 느낌이 약간 들긴합니다. 하지만 바로 옆 대규모 공공시설과 청사 입주예정지로 본 물건의 수요가 높을 것을 생각되었습니다. 최근에 물건의 낙찰결과를 확인하러 들어갔다 알았습니다. 에일린의 뜰이 오피스텔이더군요. 아파트라 생각했었는데, 다음부터 좀더 꼼꼼히 봐야겠습니다. 청라봄에서 청라신도시를 빠져나가는 지점에도 힐스테이트가 엄청나게 지어올리고 있었는데, 그것도 역시 오피스텔입니다. 인천항에서 청라로 들어오는 오면 높디높은 건물이 보이는데 그게 엑슬루타워와 롯데캐슬입니다. 이것 두개도 역시 오피스텔입니다. 아파트도 많긴하지만 오피스텔이 엄청나게 많이 있습니다. 그것도 초고층 오피스텔말이죠. 커넬로의 개천을 따라 건축된 오피스텔은 층이 낮은 대신, 각종 편의시설과 가깝고 평형도 작아 투자용으로는 아무래도 커넬로 인근 물건들이 좋은 것 같습니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(주**, 점유자는 주**의 아들 하**)

- 전입일자 : 2017-05-30

- 확정일자 : -

- 배당요구 : 2018-03-06

- 보증금 : 2500만원

- 차임 : 25만원


전세권이 설정되어있는 물건입니다. 소유주 정**씨는 1988년생이네요. 젊은 사람이 돈이 어디있어 집을 샀겠냐면서, 공인중개사가 세입자 주**에게 전세권설정할 것을 권했겠죠. 맞습니다. 정**씨는 본 물건을 1.02억에 사서, 9360만원 근저당을 설정했습니다. 대략 2500~3000만원 들여서 집을 산 것이죠. 7개월이 지난 시점이네요. 전세권을 설정하지 않았다면 세입자 주**씨는 보증금을 전액 배당받지 못했을 것입니다. 참 다행이네요.

점유자는 세입자 주**의 아들로 하**씨로 현황조사되어있습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 최고

- 샤시 : 좋음

- 싱크대 : 좋음

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


제가 임장다녀본 곳 중에서 가장 최신식의, 좋은 입지의 물건이 아닐까 생각됩니다. 청라는 예전에 그러니까 기억을 더듬어보니 대략 7년쯤이겠네요. 제가 그분께 직접 말씀드리진 않았지만, 제가 롤모델로 생각하고 있는 분과 함께 출장차 와본 적이 있는 곳입니다. 당시 출장지에 담당자도 굉장히 젠틀했고, 스마트했다는 기억이 납니다. 그런데 청라로 들어오는 길에 대한 기억은 매우 안좋게 남아있습니다. 가정동이란 오래된 동네의 끝머리가 청라였는데, 당시 쓰레기매립지와 소각장이 있던 곳이였죠. 일부는 허물어져있고, 살려달라는 붉은 글씨의 현수막들, 깨진 유리창...그곳을 지나면서 뭔 난리가 나고있나보구나 했는데 그게 지금의 청라신도시였던 것이죠. 그당시는 구시가지를 지나서 청라에 당도했는데, 지금은 인천북항을 지나 청라로 입성해봤습니다. 차로 한참을 달려, 집채만한 트럭과 트레일러을 피하고 피해, 컨테이너 숲을 지나면 흡사 사막의 오아시스를 만나는 것 같은 느낌이 듭니다. 하늘을 찌를 것 같은 마천루의 아파트들이 즐비한 멋진 도시가 나타나죠. 

색다른 좋은 경험이 였습니다. 인천에 가실 일이 있다면 시간을 내서라도 한번 경험해보시기 바랍니다. 



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2017-05-08

 소유권이전 

 정**

 102,905,400원 

 

 2017-05-08 

 근저당권설정 

 동양생명보험주식회사 

 93,600,000원 

 

 2017-05-30 

 전세권설정 

 주** 

 25,000,000원 

 차임 250,000원 

 2017-12-14 

 임의경매개시 

 동양생명보험주식회사 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 1.02억원, 전세는 없고, 월세는 500만원에 차임 50만원정도로 형성되어 있습니다.






7. 총 평

꼼꼼히 손품도 팔고, 임장가서 전체를 둘러보았습니다. 저는 임장을 가면 점유자를 만나보자 주의이기때문에 들어가려고 해보았죠. 역시 최신 오피스텔이라 보안이 너무나도 철저하네요. 못들어가고 밖에서 배회하다가 마침 들어가는 분이 계셔서 자연스럽게 통화하는 척하면서 스윽 들어갔죠. 해당 호실에가서 벨을 누르고, 노크를 해봤지만 영~기척이 없었습니다. 이 오피스텔은 호실마다 테라스가 있고 자전거 거치대가 있었습니다. 테라스는 선베드 하나를 펼쳐놓고 티테이블을 하나 갖다둬도 될 정도로 넓더군요. 해당층만 누릴 수 있는 것인지는 모르겠지만 정말 혼자라면 살고 싶어지는 그런 집이였습니다. 입찰을 하려고 분석도 마치고, 입찰보증금도 준비가 끝났습니다. 이제 고~해야지 했더니, 잊고있었던 물건 잔금치르는 게 생각이나더군요.

네, 맞습니다. 아쉬움을 뒤로하고 입찰을 포기했죠. 이 물건도 남양도시인만큼 아쉬움이 많이 남는 물건입니다.

낙찰결과) 1.05억정도로 낙찰되었습니다. 제가 입찰했더라도 보기좋게 떨어졌겠네요.(전 당시 입찰가를 9700만원으로 적어낼 생각이였습니다.)


광역버스, 레버리지, 오피스텔, 전세권자, 핵심상권, 현대자동차, 화성시청, 확정일자

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 1307 (1) 임의경매 입니다.

이전에 소개해드린 사건과 같이 물건번호가 있습니다. 물건번호가 있을 경우, 입찰표에 반드시 물건번호를 기재해야합니다.

물건번호가 있는 사건에 입찰하려 입찰표를 작성했는데, 물건번호가 적혀있지 않으면 개찰하면서 집행관이 부릅니다.

"OOO씨, 사건번호 OOOO타경 OOOOO 물건번호 미기재로 무효처리하겠습니다. 보증금 받아가세요"

이런 경우는 참 양반입니다. 왜냐하면 자주 나오는 실수이고 그럴 수 있다라고 생각하기 때문입니다. 물건번호가 여러 개인 사건보다 물건번호 없는 사건이 많기 때문입니다. 참고로 물건번호가 없는 경우는 공란으로 두어도 됩니다. 

이렇게 물건번호가 있는 사건은 주로 오피스텔에서 자주 보입니다. 오피스텔이 바로 대표적인 수익형 부동산중 하나이기 때문이죠. 레버리지를 극대화할 수 있는 투자로, 이자를 제하고도 돈이 많이 남는 것이죠. 거의 신축급이며, 수요도 높고, 월세시세도 좋은 이 물건에 대해 알아보도록 하시죠.




1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 남양읍 남양리 2075-9외 2필지 남양도시인오피스텔 제2층 제212호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 109,000,000원

- 최저가 : 53,410,000원

- 면적 : 25.88(약 8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 119세대

- 주차여부 : 0.68대

- 건물방향 : 북서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 입구 경비실, CCTV

- 인근공급량 : 화성시청인근 핵심상권지역내 물건임, 오피스텔 밀집지역


이렇게 깨끗하고 보안이 잘되어 있는 오피스텔은 임차인을 만나기가 힘듭니다. 이 물건은 엘레베이터 입구에 경비실이 있어, 출입이 통제되고 있었습니다. 마침 배달하시는 분이 들어가기에 스리슬쩍 따라 들어가버렸습니다. 각 층에는 CCTV가 있어 경비실에서 관리가 가능한데, 최대한 눈에 안거슬리게 자연스럽게 집에 들어가는 마냥, 친구만나러가는 마냥 212호를 가서 임차인을 만났죠.

안된다고 생각하면 안되는 것이고, 된다고 생각하면 어떻게 해서든 방법이 나오기 마련입니다.

임차인 송**씨를 만나 이런 저런 이야길 주고 받으면서, 이 물건에 반드시 입찰해야겠다고 마음 먹었습니다. 20대 초반으로 보이는 임차인은 계속 살고 싶어했고, 하나 덧붙여 저처럼 방문한 사람이 없었다고 이야길 해주었습니다.

첫째, 임차인이 계약의사가 있으므로 도배, 중개수수료 등의 비용이 들지않고 세입자가 없는 동안 마음고생도 필요없습니다.

둘째, 같이 나온 사건의 물건번호 (2)는 감정평가서에서 나온 것처럼 층(416호)이 높다고 감정평가액을 높게 잡았습니다. 하지만 1번 물건이 빛도 잘들어오고 답답한 느낌이 안들었습니다. (2) 물건은 옆건물이 코앞에 있어 답답하기도 하고, 창을 열수도 없게끔 붙어있었더군요.

저처럼 임장을 오지않고서는 도저히 알 수 없는 정보죠. 손품으로 대부분 다 확인했다고 생각했었는데, 역시나 임장에서 많은 걸 배울 수 있습니다.

구조가 뻔한 오피스텔인데, 아직 멀었나봅니다.

셋째, 의문의 전세권이였습니다.(하단 권리분석 참고하시기 바랍니다.)



2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 서울 운행 광역버스 이용 가능

- 편의시설 : 핵심상권

- 지역 호재/악재 : 화성시청인근 개발로 수요가 높음, 신축오피스텔 다수 확인됨


토요일 2시에 임장을 갔었는데, 주차도 어지럽게 되어있고 주변 상점도 모두 운영하지않는 것으로 확인되었습니다. 둘러보니 제법 규모가 큰 GS25가 있기에 팩 아이스커피를 얼음컵에 넣어 먹는 것을 만들면서 인상좋아 보이는 여성 점주분께 이것저것 여쭈어봤습니다. 마침 도시인 투자자더군요. 쏠쏠한 정보를 많이 얻었습니다. 주변 신축은 대부분 원룸이고 주차장이 갖춰진 곳이 없다는 것과 시청인근이 개발된다는 점, 현대차기숙사 인원이 소비하러오는 곳인데, 평일과 저녁시간이 분빈다는 것이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2017-05-08

- 확정일자 : 2018-01-10

- 배당요구 : 2018-03-26

- 보증금 : 3,000,000원

- 차임 : 420,000원


확정일자는 귀찮아서 안받았다가, 낌새(?)가 이상해서 연초에 받았었다고 합니다. 소액임차인으로 전액 배당 받습니다.

월 차임이 높은 편입니다. 7500~8000만으로 낙찰을 받으면 이자를 제하고도 대략 20만원정도 남겠다는 계산이였습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-02-29

 소유권이전 

 은**

 99,603,000원 

 

 2016-02-29

 근저당권설정

 화성한마음신용협동조합 

 84,084,000원 

  

 2016-03-23

 전세권설정 

 에스엘주식회사 

 5,000,000원 

 

 2017-12-06

 가압류 

 신용보증재단중앙회 

 3,975,300원 

 

 2018-01-17 

 임의경매개시결정 

 화성한마음신용협동조합 

 - 

 


임의경매개시가 2018-01-17입니다. 임차인 송**씨가 확정일자를 받은 시점이 2018-01-10인데, 소유주 은**씨가 미리 알려준 것이 아닌가 생각합니다.

임의경매개시가 되고나서 확정일자를 받았다면 임차인 송**씨는 보증금을 돌려받지 못했겠죠. 그리고 특이점은 전세권입니다. 전세기간도 지났는데, 처음에는 임차인 송**씨가 에스엘 직원인 것으로 생각했었는데, 면담시 확인한 바로는 회사는 나갔고, 자기는 자기 돈내고 들어왔다는 것이였습니다.

전세권은 의미가 없는 말소 되어야했던 권리인데, 말소되지 않고 남아있었던 것입니다.


6. 시세조사

조사된 시세는 매매 8500만원(급매 8200만원), 전세 없음, 월세 500만원에 40만원으로 확인되었습니다.


7. 총 평

월차임이 높은 물건이라 투자금 대비 수익률이 높을 것이라 판단하여, 입찰하였습니다. 모든 우주의 좋은 기운(?)이 제게 꼭 낙찰 받아...라고 하는 것 같아 나름 높은 금액으로 입찰했었는데, 열 몇명이 입찰했고, 그중 10등에도 못들었으니...완전 패배, 완패중에서도 완패였습니다.

다음엔 칼을 좀 더 날카롭게 갈아 기회가 오면 한방에 스윽~ 할 수 있도록 실력을 키워야겠습니다. 별도의 제반 비용이 들어가지 않는 제 기준에선 매우 좋은 물건이라고 할 수 있습니다.


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