안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14115 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


매매가 9700만원, 전세 9000만원, 월세 2000만원에 40만원으로 조사됩니다.


물건이 깨끗하고 좋습니다. 관리비가 얼마나 나오는지 확인만 하면 바로 운영할 수 있을 좋은 물건일 것으로 보입니다. 인테리어 운영하시는 블로거분들 포스팅을 유심히 보셔서 아기자기한 소품 몇개로 분위기 내면, 세입자 금새 받을 수 있을 것이라 생각됩니다.
- 예상낙찰가 : 8156만원
- 제반비용 : 200만원
- 입찰기일 : 2019-05-22



제가 입찰한다면 8156만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 제가 낙찰받았겠네요. 1등과 800만원정도 차이로 패찰입니다. 차순위금액이 8751만원으로 최고가와 140만원 정도 차이납니다. 치열했네요. 13명정도가 들어온 것이니 보통수준의 인기있는 물건으로 보면 될 것 같습니다. 물건이 좋다보니 입지좋은 아파트 수준으로 낙찰되었습니다. 인천지역에서 89%면 높은 수준으로 낙찰된 것이죠. 제가 청라쪽과 송도쪽 대형 오피스텔쪽으로만 보다가 간만에 작은 사이즈를 보면서 차이가 많이 발생하지 않았나싶네요. 아마 13명중 8~9등정도 했겠다 싶습니다. 저렇게 높게 잡으면 수익이 나지않을텐데, 어떻게 운영할지 궁금하군요. 
이번에도 제이웃분께서 저보다 더 근접한 가격으로 적어내셨네요. 5~6등정도 하시지않으셨을까 싶네요. 하지만 권하지않았을 것입니다. 오피스텔은 취등록세가 아파트나 빌라와는 달리 높습니다. 8900만원으로 낙찰받아 운영하면, 7120만원 대출받아 월이자가 23만원입니다. 세입자받으면 17만원정도가 들어오는 좋은 물건이긴하지만, 역접근성이 인근의 물건(유승테라폴리스, 동원베네스트, 라츠)보다 많이 떨어지기때문에 세입자들에게 인기가 좀 덜할 것입니다. 그래서 제가 가격을 낮추었던 것이죠. 가격을 낮추어 월세나 보증금을 낮추지않으면 그닥 인기가 없을 것이라고 생각됩니다.  

최고가매수신청금액 88,999,000원(89%)
입찰 13명, 낙찰자 : 고**
차순위금액 87,510,000원
매각결정기일 : 2019.05.29



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  2. 휴식같은 친구 2019.05.28 08:39 신고

    결과군요.
    잘 보고 갑니다.

  3. 절대강자! 2019.05.28 08:40 신고

    예상으로나마 이렇게 패찰을 겪다보면 어느순간에 감이 확 잡히실듯 합니다.
    그때를 위해서 홧팅입니다~~

  4. 드림 사랑 2019.05.28 10:34 신고

    덕분에 잘알아갑니다.

  5. 후미카와 2019.05.28 11:24 신고

    21층 좀 높기는 하네요. 그래도 잘 꾸미면 나쁜 거래는 아닌것 같아요. 입찰자 13명인데 큰 차이는 나지 않아 보입니다.

    • 이번에도 놀라운 통찰력에 권하지않을수없는 결과를 보여주셨네요ㅎ다만 한채운영이라면 가능할지몰라도 여러개운영하는사람입장이라면 저렇게 높은 금액은 자승자박이되겠죠ㅎ

  6. 디프_ 2019.05.28 12:06 신고

    라미드니오님 덕분에 매번 놀러와서 부동산 공부하고 가게 되네요 ㅋㅋㅋ

  7. ruirui 2019.05.28 12:27 신고

    경매 결과 잘 보고 갑니다~
    오늘도 즐거운 하루되세요~^^

  8. sword 2019.05.28 14:56 신고

    역시 오피스텔은 관리비가 상당해서...
    낙찰 받는다고 해도 쉽진 않군요 ㄷㄷㄷㄷㄷㄷ 생각할게 많은게 역시 경매인가봅니다
    그러니 전문가가 필요한거죠 ^^

  9. 신웅 2019.05.28 16:03 신고

    오늘도 잘보고 갑니다 ^^

  10. 청결원 2019.05.28 16:05 신고

    포스팅 잘 보고 가네요~
    오늘도 맑은 하루 보내세요~

  11. 선블리쮸 2019.05.28 17:24 신고

    인천논현동에있는 코아루파크군요~ ㅎㅎ

  12. 원당컴 2019.05.28 17:33 신고

    오피스텔은 잘 모르겠더라구요.^^ 오늘도 잘 보고 갑니다.

  13. 꿈꾸는 에카 2019.05.28 18:19 신고

    경매글 잘 보고 가요~~~

  14. 잉여토기 2019.05.28 18:58 신고

    논현동 코아루파크 결과를 이렇게 숫자로 보니 재밌네요.
    낙찰 받고 다시 팔거나 임대를 놓으면 수익도 나고 좋을 거 같아요.

  15. 핑구야 날자 2019.05.28 19:01 신고

    도심을 바라볼 수 있는 뷰가 아무래도 선택하는 기준이 될 수 있겠죠

  16. 행복사냥이 2019.05.28 20:19 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다.^^ 도움이 많이 됩니다.

  17. 제나  2019.05.28 21:40 신고

    싸면 좋은 줄 알았는데 취등록세까지 고려해야 하는 군요.
    정말 알면 알수록 더 알아야할것들이 나오네요.

  18. 연예인 2019.05.28 22:20 신고

    강남 논현이 시세가 이런줄 엄청 놀랐네여 ㅋㅋ
    공감 누르고 갑니다~

    • 강남 논현이 이가격이였으면,,,ㅎㄷㄷ
      의도하지않았는데 생각보다 많은 분들이 요 논현이란 단어에 관심을 갖고계시네요.ㅎ

  19. Deborah 2019.05.28 23:12 신고

    오늘도 경매관련을 잘 보고 갑니다. 새로운 것 같아요.

  20. TheK2017 2019.05.28 23:57 신고

    아. 그래도 같은 논현동이리 눈낄이 가네요.
    ^ㅇ^*

  21. 널알려줘 2019.05.29 10:20 신고

    논현동 코아루 경매결과 잘보고갑니다

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14115 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


본 물건의 거래 내역은 확인되는 것이 없습니다. 주변시세로 확인해보면, 대략적으로 창가쪽 호실이 감정가 시세일 것으로 보입니다. 매매 4000만원, 월세 300만원 25만원으로 예상됩니다.


이 물건은 건물안쪽의 안쪽으로 할인이 들어가야 할 것입니다. 매매 3500만원에 월세 100만원에 25만원일 것으로 생각됩니다. 3회차에서 한번 유찰되었는데 유찰의 이유가 무엇일지 현장조사가 필요할 것으로 보입니다. 우선 매물서상에 미납사유가 안보입니다. 그렇다면 권리상 하자가 없다는 것인데 무엇 때문에 150만원의 입찰보증금을 포기했는지 확인해보고 접근하면 좋을 것 같습니다. 비고란에 장기간 공실이였다는 것으로 나오는데...이 관리비 연체를 반드시 확인해볼 필요가 있겠네요.
- 예상입찰가 : 1218만원
- 제반비용 : 50만원
- 입찰기일 : 2019-05-22


제가 입찰한다면 1218만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 2등 차이도 이상하고, 이전 차수에 최고가매수신고금액보다도 훨씬 큽니다. 사실 천만원 정도선이면 괜찮아보인다 싶었는 물건이데 왜이렇게 높은 금액으로 낙찰이되었을까 생각해보았습니다. 아무리 생각해봐도 이해가되지 않아 다시 최고가매수신고인을 들여다봅니다. 
'아~그랬구나'
모든 퍼즐이 맞춰집니다. 이런말이 있죠. '쇼하고 앉아 있네' 
강제경매 채권자가 최고가매수신고인이며 차순위매수신고인이 되었던 것으로 보입니다. 제가 법정에 가보지않아 차순위자의 이름은 확인해보지 못했지만, 금액만으로 미뤄보면 아마 1등이 2등 이름에도 나올 것입니다.ㅋ
그렇다면 왜 하필 최고매수신고금액을 2700만원으로 높게 잡았을까요? 바로 은행에서 나오는 담보금액기준은 낙찰가가 기준이 되기때문입니다. 은행이 바보가 아니기때문에 시세조사가 될텐데, 2700만원이면 직접가서 확인하지않는 이상 적당한 수준이라고 판단하게 될 겁니다. 왜냐면 법원의 명령으로 작성한 감정평가서 금액이 4000만원이니, 충분히 합리적인 가격이라고 생각하겠죠? 강제경매를 신청한 장**씨가 신고한 채권금액은 1000만원입니다. 지난 권리분석에서와 같이 대략적으로 배당을 생각해보면 법원경매비용 200만원가량이 빠지고, 자기가 배당받게 됩니다. 배당으로 자신의 채권금액은 모두 회수할 수 있을텐데, 그리하지않고 높은 금액으로 낙찰받았습니다. 2700만원으로 낙찰받으면, 담보대출이 2160만원이 나옵니다. 채권금액 1000만원 회수하고, 1160만원이 추가로 나오겠죠? 오피스텔이 빈집이 아니라 세입자만 잘 구하면 앉은자리에서 벌써 1160만원을 번 것이라고 볼 수 있겠네요. 세입자를 구하지않고 저 가격이 벌써 주변시세보다 많이 싼 가격이니 저 금액으로 바로 내놔도 아마 팔리겠죠? 한....2000만원에 내놔도 팔리지 않을까 싶네요.

최고가매수신청금액 27,000,000원(61.36%)
입찰 2명, 낙찰자 : 장**
차순위금액 16,500,000원
매각결정기일 : 2019.05.29



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  2. TheK2017 2019.05.27 15:03 신고

    그래서 사람들이 경매 경매 하는군요.
    제 친구도 강남에서 부동산 하는데 한 번은 부동산 협회에서 하는 경매 수업을 꾸준히 듣고 오더군요.
    발품을 팔고 (물론 고생도 하지만) 생각보다 좋은 기회가 생길 수도 있겠네요.

  3. onpc 2019.05.27 17:41 신고

    잘 보고 갑니다. 즐거운 한 주 되세요~^^

  4. 까칠양파 2019.05.27 18:04 신고

    낙찰가가 생각보다 높네요.
    경매도 때론 눈치싸움일 거 같아요.ㅎㅎ

  5. 널알려줘 2019.05.27 18:15 신고

    화평빌딩 경매결과 잘보고갑니다

  6. 작은흐름 2019.05.27 18:18 신고

    헐 이런 일도 있군요! 잘 모르고 덜컥 사면 곤란해질 수 있겠어요;;;

  7. Deborah 2019.05.27 19:08 신고

    경매도 잘 하면 큰 이익을 볼 수가 있을것 같은데요. 기회를 잘 잡아야 할 것 같다는 생각이 드네요.

  8. 제나  2019.05.27 19:37 신고

    정말 경매에는 생각할게 많고 여러가지 방법들이 동원되는군요.

  9. 문moon 2019.05.27 20:26 신고

    ㅎㅎ 요건 잘 이해가 안되는군요.
    편안한 밤 되세요~^^

    • 돈을 빌려준사람(채권자)이 돈받으려고 채무자의 재산을 경매에 내놓은 것 입니다. 한편 아무도 안사가서, 자기가 받을돈보다 작은 금액에 낙찰될 것 같으니까 그냥 자기가 미리 엄청 큰 금액으로 낙찰을 받아버린것입니다.

  10. 로안씨 2019.05.27 20:43 신고

    경매 이야기는 잘 모르지만 그래도 매일 읽으면서
    경매소식을 접하고 갑니다 ^^
    오늘도 좋은 정보 감사드립니다 ㅎㅎ

    • 돈이 많으면 좋은집을 사면 되지만 적은돈으로 제태크나 집을 마련할때는 좋은 수단이 아닐까 생각합니다.

  11. M84 2019.05.27 20:58 신고

    경매는 정말 심오해요

  12. 행복사냥이 2019.05.27 21:44 신고

    왠지 잘만하면 좋을 것 같아요. 잘 보고 갑니다.^^

  13. @산들바람 2019.05.27 21:58 신고

    오늘도 경매소식
    잘보고갑니다.
    편안한밤 되세요

  14. 유하v 2019.05.27 22:08 신고

    이야.. 앉아서 돈버는게 이런건가요...?ㅎㅎ

  15. Chatterer 2019.05.27 22:28 신고

    이전에 유심하게 보았던 글이 결과가 바로 보여서 앞뒤 가리지 않고
    우선 스크롤을 내려서 읽어 본거 같아요 ㅎㅎㅎ

    이전에 말씀해주신대로 이전에 운서동 화평빌딩으로
    구글에서 검색도 해보고 해보았는데 특별히 문제가 있는건 없는거 같은데
    (제가 말씀드린거는 사건사고가 있는 장소로 의심을 했었거든요)
    ^^ 부동산을 잘알지 못합니다 ㅎㅎㅎㅎㅎ

    그런데 저는 왜 4차때 낙찰이 되었는데 왜 포기를 했을까하는 궁금증은
    안풀리네요 ㅎㅎㅎㅎ
    그리고 생긴지 5년이나 되었는데..문의 비닐을 뜯지 않았을까요??
    그냥 지어 놓고 세입자 조차 받지 않았다라는 생각이 드는데...
    훔.... 그냥 궁금해 지네요 ㅎㅎㅎ

    부동산에도 페이퍼 행정의 폐단이 느껴지네요 ㅎㅎㅎ
    적당한 금액으로 낙찰받고 적당히 대출받고
    대출을 받으면 대출의 근저당 잡히고
    그 근저당 때문에 다시 경매에 나올꺼 같네요

    하여간 궁금증만 남기고
    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    • 매각불허가는 물건의 하자만이 아니라 다양한 이유가있을수있습니다. 가장 많이 접했던건 대출이 안되어서였는데 이건 물건값이 1800만원으로, 대출때문아니고 자격이없는 사람이 낙찰받은것일수있습니다. 채무자, 채무자의 친지 등은 낙찰받을수없습니다.

  16. 오피스텔 가격이 생각보다 저렴하네요? 경매에 관심 좀 가져봐야 하는가;;

    • 요리를 재미나게 잘하셔서 업이 없으시다면 작은상가 낙찰받아 고급레스토랑 운영하셔도 좋지않을까합니다

  17. 편한 밥되세요.
    늦게 퇴근해서 이제 안부드립니다.

  18. 꿍스뿡이 2019.05.28 00:05 신고

    오옷!! ㅇㅅㅇ
    오늘은 양식이 눈에 띄는군요요~~ ㅎㅎㅎ
    아이고~ 기뻐랏 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
    이맛에 블로그 하는거 같아유~ ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

    PS. 혹시 부동산 지역분석?(ex) 지역분석 - 경기도 광명편) 이런거는 올리실 생각이 없으신가유~? ㅎㅎ
    이번에 지인으로부터 시흥에 아파트 분양나온거 있는데 분양을 받아도 되는 타이밍인가.. 아닌가..
    고민이 되더라구유 ㅠㅠ 이럴때 먼저 생각난게 라드온님이라는건 안비밀 입니다 ㅇㅅㅇ ㅎㅎ

    • 양식의 간지가 하늘을 찌르죠ㅎ
      감사히 잘쓰고있습니다. 가격에대해선, 쓰윽 훑을수있도록 한번 정리해보는 시간을 갖도록하겠습니다.

  19. ruirui 2019.05.28 01:56 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다~
    편안한 밤 되세요~^^

  20. 버블프라이스 2019.05.28 05:36 신고

    운서동 화평빌딩_결과글이군요?
    오늘도 잘 읽고 공감누르고 갑니다^^

  21. 문희 티켓 2019.05.29 14:11 신고

    잘보고갑니다 다음에 재블러그도 와주세요!!

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 22215 임의경매 입니다.

멋들어진 마천루의 오피스텔입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


어제(05.19) 물에 잠겼던 상진빌라도 볼겸, 물건 나온 것 몇개 확인해보고 싶어서 임장을 다녀왔습니다. 제일 가보고 싶었던 곳은 영종도쪽이였는데, 통행료 압박 때문에 한두개 보려고 가기는 힘들 것 같아 그냥 논현동으로 방향을 틀었습니다. 한눈에 봐도 멋진 오피스텔 21층 물건이 나와있기에 찾아가봤습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천 남동구 논현동 637-2 코아루파크 에이동 2102호 

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 100,000,000

- 최저가 : 70,000,000원

- 면적 : 30.01㎡

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 337세대

- 주차여부 : 1.04대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 주변 오피스텔 다수



원룸치고는 사이즈가 큰데, 생각하고 평면도를 봤더니 침실이 하나 있고 거실이 있는 구조입니다. 제목이 '나혼자산다'인가요? 연예인 사는 것 나오는 것 말이죠. 거기에 나오는 침실이 하나있고 거실 있는 집이 자주보이던데, 딱 그런 느낌의 구조입니다. 지하 5층까지 주차장이 있고, 1층에 카페베네와 편의시설이 있습니다. 혼자살기에 멋진 집인 듯 합니다.


2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장, 200m 호구포역

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근, 1층 상가는 비어있음



번화한 곳입니다. 한참 걸어봤는데, 식당도 많고 편의시설이 다양하게 있었습니다. 얼마전에 큰길 건너 유승테라폴리스 오피스텔과 동원베네스트 타워오피스텔도 물건으로 나왔었는데 진작와서 볼 걸 그랬나 싶을 정도로 깨끗하고 물건이 좋더군요. 



이 건물의 1층 상가는 듬성듬성 비어있었습니다. 월세가 비싼건지 식당이었던 몇곳이 문을 닫았더군요. 제가 현장을 사진찍으며 돌아다니고 있었는데, 젊은 부부가 저와 똑같이 사진찍으며 돌고 있더군요. 느낌으로는 1층 상가를 보고 있는 것 같았는데, 상가 경매로 나왔을 수도 있겠다 싶더군요.


사진은 코아루파크 B동에서 나와서 바로 앞쪽입니다. 윗쪽에 보이는게 수인선 호구포역인데 역으로 바로 진입할 수 없습니다. 지적도상 이마트에브리데이쪽 골목으로 나가서 큰 교차로를 건너야 지하철을 이용할 수 있습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(권**)

- 전입일자 : 2016-12-26

- 확정일자 : 2016-12-26

- 배당요구 : 2018-10-12

- 보증금 : 2700만원, 월 25만원


2016년 12월에 임대차계약을 했고, 전입일자, 확정일자까지 잘 받아 보증금 전액을 모두 배당받을 수 있습니다. 보증금도 2700만원으로 2016년 당시 인천지역 소액임차인 보호 금액까지로 해서 들어왔네요. 임차권등기가 보입니다. 나가고 싶은데 못나갔나보네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음





예전에는 이렇게 심하지는 않았는데 높은 곳에 올라가면 오금이 저립니다. 가자마자 택배기사님이 나오길래 혹시나해서 막 뛰어가 문을 잡으려고 봤더니 문이 열려있더군요. 현관에는 경비실이 있는데, 휴일이라 그런지 B동에만 관리인이 있었습니다. 물건이 있는 A동은 문이 열려있어 쉽게 입성할 수 있었습니다. 21층으로 올라 엘리베이터를 내리자마 흡연실이 보이더군요. 난간이 높지 않던데 좀 위험해보이더군요. 


바로 뒷편으로 보면 2104호가 있고, 오른편쪽으로 꺾으면 2102호가 나옵니다.



현장조사서에는 임차인을 만나지 못했다고 나오면서 안내서를 붙여놓았다고 되어있었습니다. 문이 깨끗하다는 것은 임차인이 있다는 이야기입니다. 1층 로비의 우편함을 보니 권**씨로 온 우편물이 있는 것을 확인했고, 우편물이 많이 쌓여있지 않은 것으로 보아 임차인이 있습니다. 벨을 한 두어번 눌러보고 노크를 했는데, 아무런 인기척이 없기에 그냥 나왔습니다. 이름으로 보아 젊은 여자분인 것 같은데, 아마 있어도 안나왔겠죠.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-02-24

 소유권이전

 홍*

 임의경매로 인한 매각 

 2014-02-24 

 근저당권설정

 동양생명 

 113,100,000원 

 2017-11-29 

 가압류 

 제이비우리캐피탈 

 14,547,508원 

 2018-01-26 

 주택임차권 

 권** 

 27,000,000원 

 2018-08-06

 임의경매개시결정 

 동양생명 

 - 

 2019-03-11 

 가압류 

 국* 

 42,100,000원  


2014년 채무자 홍*(1984년생)씨가 시세파악이 제대로 안된 상태로 본 물건을 낙찰받았던 것으로 보입니다. 근저당권 설정하여 아마 이자만 내다가, 원리금 균등으로 전환되면서 문제가 되지 않았나 싶은 생각이 듭니다. 17년 12월이 권**씨 계약만기일입니다. 11월에 가압류가 들어간 만큼 자금사정이 좋지않았을테고, 보증금을 지급하지 못하게되니 권**씨는 보증금을 보호하기 위해서 주택임차권등기를 했습니다. 전액 배당되는 소액임차인으로 낙찰받으면 금방 나갈 명도난이도 제로의 물건이겠네요.


6. 시세조사

매매가 9700만원, 전세 9000만원, 월세 2000만원에 40만원으로 조사됩니다.


물건이 깨끗하고 좋습니다. 관리비가 얼마나 나오는지 확인만 하면 바로 운영할 수 있을 좋은 물건일 것으로 보입니다. 인테리어 운영하시는 블로거분들 포스팅을 유심히 보셔서 아기자기한 소품 몇개로 분위기 내면, 세입자 금새 받을 수 있을 것이라 생각됩니다.
- 예상낙찰가 : 8156만원
- 제반비용 : 200만원
- 입찰기일 : 2019-05-22


8156만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.


보증금 2000만원 제하고, 담보대출로 6500만원을 빌려 월 40만원씩 이자로 주고도 21만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.


전망도 아주 좋고, 주변 편의시설도 만족스러울 물건입니다.



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  2. 제나  2019.05.21 16:05 신고

    진짜 들어가 살고싶은 곳이네요.
    투자가치도 괜찮아 보이는 물건이네요.

    • 이건 운영하다가, 나중에 아이에게 물려줘도 괜찮지않을까 생각해봤습니다. 근데 서울접근성이 많이떨어져서 인천거주자에게 권할만합니다.

  3. S이야기 2019.05.21 16:10 신고

    좋은 오피스텔경매 건이네요
    가격도 8156만원이고, 월 40만원이면 5.88%이의 수익을 낼 수있네요
    은행보다 2배정도 더 받을수 있네요!! 생각보다 탐나네요 ^^

    • 8156만원은 제가 예상한 낙찰가이고, 22일 입찰이후 결과가 포스팅되니 참고하시기 바랍니다.

      수익계산을 해보셨는데 8156만원에낙찰된다면 계산하는 방식이 약간 달라집니다.

      담보대출이 낙찰가의 80% 6525만원이 나옵니다. 세입자를 받으면 보증금이 2000만원, 곧 내돈 한푼 안들이고 집을 산 것이 되는 것입니다. 오히려 400만원가량(6525+2000=8525) 이 그냥 손에 들어오는것이죠. 내돈이 안들어갔으니 무한대 수익이죠.ㅎ

      게다가 6525만원에 대한 이자를 4%로 잡으면 월22만원이자를 내고도 월18만원이 남습니다.

  4. 선블리쮸 2019.05.21 17:20 신고

    인천논현동으로오셨군요~ㅎㅎ
    집근처라 사진으로보니까 신기하네여

    • 오늘 물건도 그렇지만 내일물건은 오히려 저보다 더 잘아시는 물건이실수도 있겠네요. 신영지웰물건도 보고왔는터라...한번 정리해볼까합니다.ㅎ

  5. 까칠양파 2019.05.21 18:02 신고

    역시 전망 좋고 주변 시설이 좋은 곳은 가격이 비싸네요.ㅎㅎ

    • 깨끗한 빌라수준의 가격이긴합니다.
      이곳을 남동공단을 지나서 가야하는데...남동공단 지나온 그날 양파님이 떡볶이집을 소개해주셔서 아쉬웠습니다.ㅋ

  6. 작은흐름 2019.05.21 18:23 신고

    와 이런 정보는 대체 어떻게 알아보시는 걸까요? 정말 대단하세요!

    • 작은흐름님의 아이들에 대한 관심과 사랑을 두고 대단하다...라고 하는것이죠.ㅎ
      미천한 깨알 조사였습니다.

  7. 연예인 2019.05.21 19:09 신고

    전망이 끝내주네요.
    여건이 좋은 아파트가 값도 싸면 최고인데.. 안타깝네여

  8. 낭만ii고양이 2019.05.21 20:55 신고

    논현동은 잘사는곳이라고 들었어요~ 집이깨끗하고 괜잖네요~ 좋은저녁되세요~^

  9. [바가지] 2019.05.21 21:19 신고

    잘 보고 갑니다 ^^

  10. luvholic 2019.05.21 22:18 신고

    번화가와 가깝고 조건도 괜찮은 곳이군요 ^^
    혼자 사는 입주자가 점점 많아질 것 같네요~ㅎㅎ
    상쾌한 저녁 보내세요~

  11. 유하v 2019.05.21 22:20 신고

    도심이라 위치도 좋고 뷰도 아주 좋네요 ㅎ

  12. peterjun 2019.05.21 23:38 신고

    읽다보니 정말 좋은 물건인 것 같네요.
    위치도 좋고요. ^^

  13. 안에 구조 한 번 보고 싶었는데 아쉽네요 ~ㅎㅎㅎㅎ

    제가 살고 싶은 번화가~ 좁지만 오피스텔에서도 한 번 살아보고 싶어요! ㅎㅎ

  14. 널알려줘 2019.05.22 03:14 신고

    이번 물건은
    건물이 깨꿋해보이고 좋네요

  15. 호원이 2019.05.22 11:43 신고

    높이 상당하네요ㅎㅎ2011년 건축이라..흠..더 오래보이는 느낌은 있긴한데..

  16. 자국 2019.05.22 17:51 신고

    평수도 좋고 위치도 괜찮아서 눈길이 가네요~!

  17. 로안씨 2019.05.22 22:04 신고

    오늘도 좋은 경매 이야기 감사드립니다. ^^
    많은 사람들에게 도움이 될 것입니다 ㅎㅎ
    오늘 하루도 잘 마무리하시기 바랍니다

  18. 널알려줘 2019.05.23 15:10 신고

    논현동 코아루파크 경매정보 잘 보고갑니다

  19. 모모의 가사노동 2019.05.25 12:39 신고

    좋은물건이네요.
    잘봤습니다.

  20. 버블프라이스 2019.05.28 05:32 신고

    논현동 코아루파크 매물은 전망도 좋고, 시설까지 좋은 수익성 매물이군요?

  21. 문희 티켓 2019.05.29 14:32 신고

    잘보고갑니다 다음에 재블러그도 와주세요!!

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 

사건번호 2018타경 18124 강제경매 입니다.

강제경매는 주로 은행이 아닌 개인이 

빌려준 돈 못받아서 나오는 경매로 보시면 됩니다.

3회차에 미납으로 다시 나온 물건입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



사거리의 한 부분에 있는 그러니까 랜드마크라고 할 수 있는 곳입니다. 병원건물입니다. 전체가 병원이 들어선 것으로 보입니다. 병원은 한번 들어오면 오래도록 그자리를 지킵니다. 건물주에게는 아주 좋은 세입자이죠. 병원은 약국을 또 데리고 들어오죠. 오피스텔은 맨꼭대기층인데, 아마도 다른 점포가 있다가 11년에 오피스텔로 리모델링을 한 것이 아닌가싶습니다. 2011년부터 비어있었다고 하기에는 근 7년간 비어있을 것 같지는 않고 뭔가 일이 있었지않나 생각해봅니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천 중구 운서동 2795-1 화평빌딩 7층 737호 

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 44,000,000

- 최저가 : 10,564,000원(4회 유찰, 감정가의 24%)

- 면적 : 11.97㎡

- 건축연도 : 2011년(건물은 2004년)

- 방개수 : 1 / 1(복층)

- 세대수 : 38세대로 확인됨

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 동일 규모 빌딩 상층은 다 오피스텔로 공급 많음



이 뒷편으로 보이는 건물이 모두 오피스텔이 있는 건물입니다. 수요가 얼마나 많은지는 모르겠지만, 한눈에 봐도 오피스텔이 많은 곳입니다. 상가건물로 1층에 수협은행이 있고, 병원이 가득 들어찬 아주 좋은 입지의 물건으로 보입니다. 그런데 5층 부터는 비어있는게 보입니다. 뭔가 있는 것 같은데 찬찬히 살펴봐야겠습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장, 300m 운서역

- 학교 : 공항초

- 병원 : 건물내

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 번화가 중심



큰길 하나 건너, 규모가 큰 롯데마트가 있습니다. 이 건물 뒷편으로가 번화가 입니다. 주변 아파트단지에서 소비하기 위해서는 이쪽으로 옵니다. 운서역과도 5분거리에 있어 교통도 편리하고 입지면에서는 굉장히 좋습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자



비어있는 공실로 오래동안 있었습니다. 문의 비닐도 뜯어내지않은 새것 그대로의 문입니다. 이곳은 사건번호말고 그냥 일반 검색으로도, 살짝 검색 해보니 상습적으로 경매에 나온 곳이더군요. '운서동 화평빌딩 7층'으로 검색을 해보면 경매물건 소개하는 블로그가 다수 확인됩니다. 이번 사건번호 말고 예전 사건 2012, 2014년 등 다수가 확인됩니다. 등기부를 확인하면서 다시 짚어보도록 하겠습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물 중간)

- 샤시 : 없음

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음



평면도에서 보는 것처럼, 매우 답답한 곳입니다. 건물의 중간입니다. 게다가 중간중에서도 중간이라 미로처럼 736호쪽으로 한번 더 들어갑니다. 공황장애나 폐소공포증이 있는 분은 아마 못들어갈 것 입니다. 잠만 자는 방이 될지라도 저는 답답한 느낌이 심해 들어가 살 생각이 안들것 같긴합니다.



어떤 느낌의 물건일지 궁금해서 내부 사진이 있는 것을 찾아보았습니다.

이 사진은 2016년에 월세로 올라온 물건으로 창이 있는 바깥쪽 물건입니다. 호실은 안나오는데 대충 위치가 710호쪽인 것 같습니다. 당시 월세는 300만원에 30만원으로 운영되고 있었습니다. 아래의 사진을 보시면 느낌이 오실지 모르겠네요. 뭔가 길쭉한 느낌이 들죠? 복층으로 다락방에서 잠을 자야할 것 입니다. 앞서 소개드렸던 간석오거리 오피앙보다 더 좁은 느낌이며, 날림공사 느낌이 납니다.



싱크대는 약간 넉넉한 사이즈입니다. 에어컨은 안보이지만 있을 것이지만, 복층이라 선풍기를 틀어야 좀 더 시원하겠죠?




이불 아랫쪽으로 올라오는 계단이 있고 바로 옆쪽에는 작은 붙박이장이 있는 것으로 보입니다. 간석오거리에 오피앙에서도 보셨듯이 이 물건도 쪼개진 방입니다. 2010년까지 이 물건이 있던 자리는 사무실로 사용되었습니다. '한국토지주택공사 청라영종직할사업단'에서 사용을 한 것으로 조사됩니다. 사업단이 철수하고부터 건물주는 주변에서 오피스텔 사업이 잘되는 것을 보고 오피스텔로 갈아탄 것으로 생각됩니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2013-08-30

 소유권이전

 태정주식회사

 임의경매로 인한 매각 

 2018-06-22 

 강제경매개시결정 

 장** 

 - 


이 물건은 3번정도 경매에 나왔는 물건이네요. 2번째 경매에서 영광군에 위치한 태정주식회사라는 곳에서 낙찰받은 것으로 확인됩니다. 무슨 회사인가 검색해보니 숙박업을 하는 곳인 것 같습니다. 태정모텔, 태정호텔이 나오는데, 이 물건이 위치한 운서역 주변이 호텔이 엄청나게 많은 걸로 미뤄보아 파견근무를 위해 직원 숙소용 이런 것으로 준비하지 않았나하는 생각이 듭니다. 강제경매를 신청한 장**씨도 주소지가 영광입니다. 아마 태정에서 일하다가 돈을 못받은 것이 아닐까 생각됩니다.


6. 시세조사

본 물건의 거래 내역은 확인되는 것이 없습니다. 주변시세로 확인해보면, 대략적으로 창가쪽 호실이 감정가 시세일 것으로 보입니다. 매매 4000만원, 월세 300만원 25만원으로 예상됩니다.


이 물건은 건물안쪽의 안쪽으로 할인이 들어가야 할 것입니다. 매매 3500만원에 월세 100만원에 25만원일 것으로 생각됩니다. 3회차에서 한번 유찰되었는데 유찰의 이유가 무엇일지 현장조사가 필요할 것으로 보입니다. 우선 매물서상에 미납사유가 안보입니다. 그렇다면 권리상 하자가 없다는 것인데 무엇 때문에 150만원의 입찰보증금을 포기했는지 확인해보고 접근하면 좋을 것 같습니다. 비고란에 장기간 공실이였다는 것으로 나오는데...이 관리비 연체를 반드시 확인해볼 필요가 있겠네요.
- 예상입찰가 : 1218만원
- 제반비용 : 50만원
- 입찰기일 : 2019-05-22


1200만원이면, 한번 해볼만하네...하고 그냥 들어가면 곤란합니다.


오피스텔로 2011년에 변경했는데, 문짝 스티커가 벗겨지지도 않았다는 것은 뭔가 무시무시한 것이 도사리고 있을 수 있다는 것이죠.

3회차에 1870만원에 낙찰받고 미납했는데 미납사유를 알아내고

낙찰받아야 합니다.




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  2. 후미카와 2019.05.20 09:50 신고

    창이 없는 방이라 꽤 답답할거고, 환기가 안돼면 습기나 팡이 같은 문제가 생길것도 같네요.
    괜찮은 건물인데 7년이나 안나간다니.. 그게 더 궁금합니다.

    • 좀 궁금해서 어제 임장가는겸해서 들러야지했는데 비도오고, 통행료도 후덜덜해서 말았죠. 아마, 송사로 여러차례 휘말려서 그럴수있을것같습니다. 세입자가 들어온 흔적은 안보이고, 여러차례 경매된것만보입니다ㅎ

  3. Chatterer 2019.05.20 12:51 신고

    구미가 당기면서 무서운곳이군요
    가격을 보면 참 다가 가고 싶은데
    잔금을 치르지 않았다고 보니
    뭔가 문제가 있어 보이고

    그 문제가 가시화 되질 않아 있어서
    더욱 무서워 보이는 걸까요??
    함부로 손대면 큰일날 아이처럼
    보이는건.. 왜일까요??

    ㅎㅎㅎㅎ 문에 붙은 필름조차
    떨어지지 않은집이라 더욱
    그런거 같기도 하고...
    나중에 후기가 정말 궁금해지기도 하네요

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 눌러 드리고 다녀 갑니다

  4. 널알려줘 2019.05.20 12:53 신고

    운서동 화평빌딩 경매정보 잘보고갑니다^^

  5. 청결원 2019.05.20 16:35 신고

    일주인 한주 시작 잘 하세요~
    포스팅 잘 보고 가네요~

  6. 모모의 가사노동 2019.05.20 16:44 신고

    싼맛에 해볼만 할듯합니다. ㅎ

  7. 선블리쮸 2019.05.20 18:54 신고

    오늘도 잘보고갑니다 월요병이겨내시고 힘내세요!!

  8. 꿍스뿡이 2019.05.20 19:51 신고

    저도 언뜻보면 공황장애 걱정만 없다면 좋아보이는데 말이죠 ㅇㅅㅇ
    흠.. 저라면(사연도 안보고) 덥썩 들어갔을거 같네용ㅇㅅㅇ;;

    ps. 양식은 어찌 잘 받아보셨는지요?

  9. 원당컴 2019.05.20 22:05 신고

    경매는 두려워서 정말 보면서도 겁이 나네요.^^ 잘 보고 갑니다.

  10. 쏙앤필 2019.05.20 22:48 신고

    무슨이유인지 궁금하네요 싸다고 덥썩 사면 큰일 나겠군요 ㅎㅎ

  11. 아이리스. 2019.05.20 22:49 신고

    상습적으로 경매에 나온 물건이라니
    사연이 있어 보이네요
    섣불리 투자하면 안될것 같아 보이기도 하구요..

  12. 제나  2019.05.20 23:35 신고

    별로 살고싶지는 않은 느낌인데요.
    그나저나 저 빌딩 건물주는 정말 든든하겠어요. 부럽습니다.

    • 답답한 느낌이죠. 제가 학교다닐때 학기중간에 긱사에서 나오게되어 급하게 방구할때 이런 방에서 잠깐 살아본적이 있는데 저는 못살겠더군요,ㅠ

  13. 와 저 좋은 입지에 그 오랜 기간 동안을 공실이라니;;;; 제가 다 아깝네요.

    • 오피스텔만 보면 위치가 좋아서 홍보만되면 좋을것 같은데, 방의 위치가 문제라...
      방문해주셔서 감사합니다.

  14. ruirui 2019.05.21 00:52 신고

    문의 스티커도 그대로고~,,
    음,, 이유가 있겠죠? 이럴수록 더욱 조심해야할 것 같아요~
    오늘도 포스팅 잘보고 갑니다~ 편안한 밤 되세요~^^

    • 방문해주셔서 감사합니다.
      필히 이유가 있을텐데, 권리하자를 표기하는 매물서에는 내용이 없는걸로 보아 물건자체의 문제가 아닐까 합니다.

  15. IT세레스 2019.05.21 04:07 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 한 주 되세요.^^

  16. 2019.05.21 04:09

    비밀댓글입니다

    • 네 일단 저는 관리비가 눈에 걸리더군요. 오피스텔은 평균관리비가 높은편이라 이정도 평형이라도 5~6만원정도 나올겁니다. 이게 연체가 많이 되어 있지않을까 생각됩니다.

  17. 행복사냥이 2019.05.21 05:47 신고

    역시 대단하세요. ㅎ 오늘도 잘 배우고 갑니다.

  18. GeniusJW 2019.05.21 11:24 신고

    건물 안쪽에 있는 곳이라,,,
    좀 많이 안좋을 것 같아요;;

  19. garam_林 2019.05.21 14:51 신고

    경매는 저도 어려워서 엄두를 못 내는 상황이죠~
    위의 포스팅을 보니 더더욱 꺼려지는 걸요.^^;;

  20. 로안씨 2019.05.22 22:05 신고

    요즘 너무 바쁘다보니 자주 방문 못했습니다 ^^
    ㅅ간이 날때 마다 자주 방문하겠습니다 ^^
    그래도 매일 방문해주셔서 감사합니다 ㅎㅎ

  21. 버블프라이스 2019.05.28 05:30 신고

    운서동 화평빌딩 정말 싸다고 사면 큰일
    나겟군요? 꼼꼼하게 검토가 필요할 것 같습니다.

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 514011 물번1 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]

https://ramideunioni.tistory.com/169


[물번2 결과 다시보기]

https://ramideunioni.tistory.com/193


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매가는 5500만원, 대로변쪽은 6000만원정도로 보입니다. 전세는 4000만원, 월세 200만원에 25만원으로 보입니다.


어제에 이어 소개를 드리고 있는데, 이 물건이 아닐수도 있지만 오피스텔은 구조만 보시면 됩니다. 하지만 모든 정황상 채무자 원씨의 물건인 것으로 보인다는 것입니다. 방내부 사진을 들여다보니 딱히 수리가 필요한 것도 안보입니다. 필요하다면 인테리어 소품이나 선반같은 것을 하나쯤 넣어주면 세입자에게 좋은 인상으로 이어져 빨리 구할 수 있지 않을까요?

현시세는 보증금 200만원에 20~25만원 정도되는 것으로 보입니다.

- 예상낙찰가 : 3829만원

- 제반비용 : 180만원

- 입찰기일 : 2019-05-14


제가 입찰한다면 3829만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 하지만 어제 소개드린대로 모든 퍼즐이 여기서 맞아들죠. 바로 같은 사람이 물건번호 1, 2에 같은 가격으로 들어왔습니다. 단독으로 1번, 2번 모두 낙찰받은 것입니다. 근데 문제는 너무 높은가격으로 단독으로 낙찰받은 것 입니다. '설마 이가격에 낙찰되겠어?'라고 같은 가격으로 두개적어냈고, 두개 다 단독으로 낙찰받은게 아닐까 싶습니다. 물건이 흠결이 있거나 나쁘거나하진 않지만 주변 공급과 수요를, 그리고 시세를 생각해본다면 낙찰받았지만 몹시 씁쓸할 수 밖에 없을 것 같습니다. 입찰보증금이 개당 350만원이니 포기하지않고 운영해야겠지만, 온전히 자기 자본으로 운영을 해야 돈이 남을 겁니다. 등기도 셀프등기하고 해서 최대한 비용을 아껴보는 방법을 찾아야할 것 같습니다. 단독입찰이, 아직 저는 한번도 경험해보지 못했습니다만 정말 짜릿하다고 합니다. 근데 최저가 부근에서 낙찰받아야 짜릿하지 이렇게 높은 금액으로 단독입찰이라니, 본전 생각이 너무날 것 같습니다. 이 물건의 경우, 최저가가 그러니까 경매시작가가 3528만원입니다. 3528만 100원을 써내도 낙찰되죠. 단독입찰이니 3529만원으로 적어서 내서 낙찰받으면 끝내주게 잘받은 것이죠. 1100만원 넘게 높게 받았으니, 그렇게 2개나 높게 받은 것입니다. 안타깝습니다. 

최고가매수신청금액 46,801,500원(65%)
입찰 1명, 낙찰자 : 김**
매각결정기일 : 2019.05.21



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  2. 이음 2019.05.17 09:40 신고

    시장 막바지에 떨이로 하나 남은거 집어왔는데 왠지 바가지 쓴 기분일까요 ㅎㅅㅎ

  3. 문moon 2019.05.17 10:50 신고

    그렇군요.높게 낙찰받은 사람은 좀 그렇겠습니다.
    그것도 2개씩이나..
    오늘도 좋은 하루 되세요~^^

  4. 북두협객 2019.05.17 11:13 신고

    무려 2개를 입찰해서 각각 1100만원 높게 낙찰받으셨네요
    아이고 저분은 속 쓰리시겠습니다

  5. 디프_ 2019.05.17 14:14 신고

    아직 이 포스팅을 온전히 이해하기에 제 지식이 부족하네요 ㅋㅋ 대충은 알겠지만요..ㅋㅋㅋ
    이런것도 재테크가 가능할까요

  6. 『방쌤』 2019.05.17 14:29 신고

    그래도 시세보다는 저렴하게,,,구입하셨으니,,,^^
    앞으로 좋은 일 있으셨으면 좋겠네요.ㅎ

    즐거운 금요일 보내세요~~

  7. IT세레스 2019.05.17 15:16 신고

    좋은일 있으시기 바래요.^^

  8. 원당컴 2019.05.17 15:22 신고

    허걱.. .정말 높게 낙찰 되었네요.
    1명 낙찰에 이 가격이라니 낙찰 받으시고도 속상 하실 수 있겠네요.

  9. 낭만ii고양이 2019.05.17 17:02 신고

    고가에 낙찰받아서 마음이 아프시겠군요 ㅜ~ 즐거운 주말 보내세요~

  10. 신웅 2019.05.17 17:15 신고

    둘다 단독입찰이라니 좀 낮거 입찰해도 되었을텐데 아쉽네요 ㅎㅎ

  11. 널알려줘 2019.05.17 17:24 신고

    포스팅잘보고갑니다
    즐거운 주말되세요^^

  12. 선블리쮸 2019.05.17 17:27 신고

    오늘도잘보고갑니다 :)
    금요일이네요~~ 주말에는비가온다고하니 우산꼭챙기세요 ~

  13. 유하v 2019.05.17 17:40 신고

    100원만 더 높게 적어 냈어도 낙찰받을 수 있는것을 1100만원이나 높은 가격에 낙찰받았다니 뼈아플것 같습니다ㅜㅜ

  14. 행복사냥이 2019.05.17 18:32 신고

    간접적이지만 좋은 경험 하고 갑니다.^^

  15. 핑구야 날자 2019.05.17 18:39 신고

    경매는 가격에 대한 메리트가 제일 인 듯 해요. 오늘도 잘 배우고 갑니다.

  16. 꿈꾸는 에카 2019.05.17 20:54 신고

    경매는 어려운 것 같아요ㅠ

  17. TheK2017 2019.05.17 20:57 신고

    아. 이런 경우가.
    오늘도 경매에 대해 배우고 갑니다.
    감사합니다.

  18. @산들바람 2019.05.17 21:43 신고

    경매 쉬울것같으면서도 알면 알수록
    어려운게 경매일듯 하네요

  19. 히티틀러 2019.05.17 23:40 신고

    꼭 낙찰받기 위해서 저렇게 고가로 쓴 걸까요, 아니면 단순 실수...?
    경매의 눈치싸움은 참 어마어마한 거 같아요.
    라미드니오니님의 블로그를 통해 어설프게나마 간접체험합니다.

  20. 코리아배낭여행 2019.05.18 11:45 신고

    공감 꾹 누르고 다녀갑니다.
    행복한 하루되세요.

  21. 버블프라이스 2019.05.28 05:28 신고

    간석오피앙오피스텔2_결과 글이군요?
    오늘도 포스트를 잘 읽고 공부하고 갑니다^^

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