안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 503431물번4 임의경매 결과입니다.

결과 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/133


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매, 전세거래가 잘 보이지 않습니다. 월세만 확인되는데 500만원 50만원으로 확인됩니다.


거래되는 모든 방이 제일 작은 사이즈(500만원에 40만원)를 제외하고 모두 보증금 500에 50만원으로 운영이 가능합니다. 본 물건은 오피스텔에서 가장 큰 방에 위치도 좋습니다. 다만, 난방비를 포함한 관리비는 많이 나올 것 같습니다. 문제는 가장임차인인데, 명도에 어려움이 있을 겁니다. 민, 형법에 대해서도 어느정도 알고 있을 가능성이 높습니다. 인도명령으로 점유자를 빼내면 되는데, 버티면서 이사비를 얻어내려고 할 겁니다. 이점만 잘 숙지하시면 재밌게 즐기실 수 있겠습니다.
- 예상낙찰가 : 12285만원(13650만원정도에 낙찰되지 않을까 예상해봅니다.) 
- 제반비용 : 860만원(명도 외 기타 100만원?)
- 입찰기일 : 2019-02-28

제가 입찰한다면 12285만원을 적어냈을겁니다. 낙찰되었겠네요. 입지와 월수익률이 그닥 좋지않지만 제가 입찰했다면 낙찰입니다. 제가 보수적으로 계산하여 입찰가를 산정했다고 생각했는데 아무래도 다른 분들은 명도의 어려움으로 더 보수적으로 생각한 것이 아닐까 예상해봅니다. 13650만원은 오피스텔 입지와 수요, 월차임으로 적정가격이 90%정도였고, 여기에 명도의 어려움이 예상되어 예비비와 제 수익쪽으로 계산한 가격이 12285만원이였습니다. 22명이 입찰해 저보다 700만원가량 낮은 가격으로 낙찰받은 것은 명도의 어려움을 더 크게 보고 있었지않았나 생각되네요. 나머지 물건번호 1, 2, 3번의 결과도 함께 올려드립니다.

최고가매수신청금액 115,380,000원(76.92%)
입찰 22명, 낙찰자 : 윤**
차순위금액 112,510,000원
매각결정기일 : 2019.03.07


방크기가 가장 큰 4번보다 2, 3번 가격이 높아서 이상하다 생각했는데, 2, 3번은 각각 하나의 방을 두개로 쪼개놓았습니다. 가장임차인이 없는 물번 1, 2, 3번은 대략 88%대에서 낙찰되었습니다. 낙찰받고자한다면 91%로 적어냈다면 낙찰되었겠죠? 물건이 낙찰되는게 보이자 채무자가 물번4에 가장임차인으로 가족이나 친지를 심어두고, 버티기를 합니다. 물번4은 정말싸게 잘 낙찰받아진 것 같습니다. 





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  2. 수원푸른맘 2019.03.04 12:34 신고

    경매가 운빨도 있나보네요.
    입찰이 많이 들어온것 같은데 싸게 낙찰받았네요^^;

  3. 로샤 2019.03.04 12:46 신고

    경매에 대해서 알아보고싶어지네요 호

  4. 쿵돌 2019.03.04 13:25 신고

    잘보고갑니당~^^

  5. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.04 15:05 신고

    잘보고갑니다!

  6. 근황공개 2019.03.04 15:58 신고

    잘보고 공감 누르고 갑니다!

  7. 성짱 2019.03.04 16:01 신고

    오늘도 좋은정보 얻어갑니다. 항상 글보다보면 경매에 관심이 가지네여ㅎㅎ

  8. 공수래공수거 2019.03.04 16:26 신고

    낙찰이 되는 근접 가격을 맟추는게 참 어려울듯 합니다..

  9. 제나™ 2019.03.04 18:01 신고

    경매절차와 정보에 대해서 많이 알게 되었습니다.
    오늘 하루도 즐겁게 보내세요

  10. 선블리쮸 2019.03.04 18:34 신고

    글잘읽고갑니다
    미세먼지가정말심하네요 ㅠㅠ
    목감기조심하셔요~

  11. 작은흐름 2019.03.04 18:47 신고

    오늘도 좋은 정보 잘 보고 갑니다!

  12. 버블프라이스 2019.03.04 19:17 신고

    삼산동 삼산노블시티프라자 분석하신 결과 이군요? 항상 경매 이야기는 흥미롭습니다^^ 나중에 저도 경매 등에 참여할 수도 있을것 같아 잘 읽고 갑니다.

  13. 화들짝 2019.03.04 19:42 신고

    경매 관련 정보 잘 보고 갑니다. ^^

  14. luvholic 2019.03.04 20:24 신고

    지난번 물건을 보고 낙찰가가 궁금했는데
    심지어 더 적은 가격이 나왔군요..!
    세밀한 분석과 사후 결과까지 잘 보고 가요~
    기쁨이 가득한 3월 보내세요^^

  15. 평강줌마 2019.03.04 22:21 신고

    경매는 모르는 것이 많은 영역이네요. 그래도 포스팅으로 읽으니 너무 재미있어요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

  16. manwon 2019.03.04 22:32 신고

    오늘도 경매 공부
    쪼끔~ 하고 갑니다~

  17. GeniusJW 2019.03.04 22:43 신고

    잘 보구 갑니다.

  18. Chatterer 2019.03.04 23:24 신고

    이야 매번 놀랍지만 상권 분석이며
    예상 낙찰가를 생각하시는게 놀라움만 있는거 같아요
    분석력에 다시한번 놀라게 되는거 같아요
    명도에도 저는 제가 낙찰받는다 생각하면
    한순만 나오는데 예상비용까지 뽑아 내시는거 보면은
    존경 스러워요 ㅎㅎㅎㅎ

    나중에 여유가 된다면 한번 꼭 해보고 싶네요
    ㅎㅎㅎ 덕분에 많이 배우고 갑니다
    상가를 구매할려면 앞에서 사람들이 다니는거를 확인해 보고
    얼마나 들어가는지 확인하라고 배웠는데
    오피스텔은 어떻게 하나 궁금하기도 하네요

    공감꾹~ 다른것도 꾹~~ 누르고 다녀 갑니다

    • 상권 분석에대해 알고계시는군요. 상가는 제게 아직은 먼 분야라고 생각하고 있어서요. 상가물건쪽으로도 관심을 가져봐야겠습니다.ㅎ

  19. veneto 2019.03.04 23:54 신고

    이런거 보면 참 신기합니다 ㅎㅎ
    정말 전문가시네요!

  20. 블랙IT 2019.03.05 02:13 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다. ^^
    오늘도 건강하고 좋은 하루 보내시기 바랍니다!!

  21. 글쓰는 엔지니어 2019.03.05 03:34 신고

    와 이걸 알아내시다니 ㅎㅎㅎ 넘 대단해요 ㅎㅎㅎ

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 503431 물번4 임의경매 입니다.

빌라물건을 찾고 있는데, 적당한 가격의 

매력있는 물건이 안보이네요.

굴포천역 인근 번화가에 위치한 오피스텔입니다.

안정적인 수익이 가능한 입지 좋은 오피스텔로 보이네요.

어떤 사연을 갖는 물건인지 함께 들여다보시도록 하겠습니다.



이 물건은 물건번호 4번입니다. 입찰표에는 사건번호와 물건번호를 적게 되어있습니다. 채무자가 물건 4개를 쥐고 있는데 4개 다 채권자가 같은 경우 이렇게 하나의 사건번호에 물건번호만 나뉘어지는 것입니다. 소유자 김**씨가 4채를 각각 월 45만원으로 월세를 주고 있었습니다. 이자를 떼고 봐도 대략 150만원 정도 벌어들이지 않았나 생각됩니다. 보증금은요? 아마 다른 물건을 샀거나, 주식이나 다른 재테크 수단에 넣어 운영하지 않았을까 싶습니다. 물건을 한번 들여다보기로 하죠. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 삼산동 463-2, 삼산노블시티프라자 8층 806호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 150,000,000원

- 최저가 : 73,500,000원

- 면적 : 38.567㎡(약11평, 제일 큰방)

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 33세대

- 주차여부 : 0.88대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 랜드마크 오피스텔(대형평형) 있음, 번화가



굴포천역 8번 출구로 나와서 사람들이 북적이는 곳으로 따라가면 주차장을 지나 바로 보이는 건물입니다. 1층~3층까진 상가 건물(3층은 반은 PC방으로 사용되고, 나머지는 공실로 보입니다.)이고, 그 위로 오피스텔이 위치하고 있습니다. 식당, 커피숍, PC방이 다 건물에 입주해있습니다. 혼자 살기에 아주 좋은 그런 위치입니다.  


2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수, 100m이내 굴포천역

- 병원 : 50m 이내

- 공원 : 100m 이내 굴포공원, 무지개공원

- 편의시설 : 핵심 상권

- 지역 호재/악재 : 주변 술집, 유흥업소 다수



딱 1기 신도시쪽의 지하철 출구 모습입니다. 평촌역, 서현역 부근을 가보면 이 느낌이 그대로 느껴집니다. 역을 빠져나오면 바로 앞쪽은 식당과 술집이고, 그 한 블럭 뒤로 가보면 노래빠, 유흥업소가 많이 들어서 있습니다. 그 모습과 꼭 같습니다. 이 오피스텔에는 업소에서 근무(?) 하시는 여성분들이 많이 살고 있을 겁니다. 영업용으로 사용되고 있는 곳도 있을테고요. 반드시 임장가서 점유자와 면담해볼 필요가 있는 물건입니다. 눈대중으로 그냥 낙찰받았다간 곤란을 겪게 될 것 입니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(이**)

- 전입일자 : 2017-04-06

- 확정일자 : 2017-04-16

- 배당요구 : 2018-04-30

- 보증금 : 4000만원, 월차임 45만원


'보증금이 너무 쎈데?', '물건 1, 2, 3은 낙찰되었는데 이건 왜 낙찰되지 않았지?' 이 두가지 질문이 먼저 떠올랐습니다. 전입일자를 한번 들춰봅니다. 이상할 것이 없습니다. 확정일자를 한번 들춰봅니다. 2017년 4월 16일은 달력을 보니 일요일입니다. 공무원이 일요일에 근무라뇨? 당치도 않은 말이죠. 확정일자가 잘못되었습니다. 경매서류중 제일, 제일 중요한 서류인 매각물건명세서상 기타란을 들여다보니 이런 문구가 있습니다.
"이**:제출한 주민등록표(초본)에 따르면 전입일자는 2018.4.20.임."
느낌이 오시나요? 가장임차인일 가능성이 매우 높습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 반드시 확인 필요

- 누수/결로 : 없음





오피스텔 세입자들은 주로 안정적인 직장에 급여가 어느정도 이상으로 높은 젊은 사람이 많습니다. 월 차임이 아무리 높더라도, 교통이 좋고 음식배달이 간편하고, 바로 주변에 편의점 및 편의시설을 갖추고 있는 그런 메인상권 주변에 있는 오피스텔을 선호합니다. 지적도상 매우 활성화된 상권이 있습니다. 바로 옆이 술집과 유흥업소가 많이 있어서 그점이 약간 불안하다고 생각했습니다. 퇴폐업소(?)였는지, 술집에서 일하시는 분들이 사용하신 것인지 경매에 나온 오피스텔 임장을 가본 적이 있었는데, 몹시 지저분했습니다. 그런 곳은 깊숙히(?) 냄새가 베이니 도배, 장판만으로 안되기 때문에 가능한 피하셔야하죠. 사진의 방은 실제로 매물로 나와있는 중간사이즈 방으로, 본 물건은 이 방보다 더 큽니다. 

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-12-17

 소유권이전 

 공유자 김**, 문**

  

 2014-12-17

 소유권이전 

 김**(문** 배우자 사료) 

 158,057,406원 

 2014-12-17

 근저당권설정 

 중소기업은행 

 600,000,000원(공동담보) 

 2015-01-13 

 근저당권설정 

 김** 

 1,000,000,000원 

 2018-03-07

 임의경매개시결정 

 중소기업은행 

 


공유자 두분이서 건물을 지어올린 것으로 보입니다. 문**씨와 동일 주소에 거주하고 있는 현 소유자 김**은 문씨의 배우자로 보입니다. 분양되지 않은 방 4개를 문씨가 사들인 것으로 생각됩니다. 나이와 이름으로 유추해봤을 때 근저당권을 10억 설정한 김**씨는 장인이 아닐까 생각해봤습니다. 그렇게 생각한 이유는 2015년 3월에 주변 사진을 보면 2층, 3층 상가층이 비어있습니다. 아마 주거용 오피스텔도 4개호가 분양되지 않아 문씨, 더 정확히 문씨의 아내 김**가 사들인 것일 것으로 예상됩니다. 또한 문씨와 김씨가 살고있는 송도동 롯데캐슬의 시세는 5억 후반에서 6억정도로 담보를 10억으로 하긴 어려울 것 같으며, 이미 집을 담보로 여러차례 대출한 흔적이 보입니다. 10억원을 근저당설정한 사람은 김씨의 아버지, 문씨의 장인으로 보입니다.


6. 시세조사

매매, 전세거래가 잘 보이지 않습니다. 월세만 확인되는데 500만원 50만원으로 확인됩니다.



거래되는 모든 방이 제일 작은 사이즈(500만원에 40만원)를 제외하고 모두 보증금 500에 50만원으로 운영이 가능합니다. 본 물건은 오피스텔에서 가장 큰 방에 위치도 좋습니다. 다만, 난방비를 포함한 관리비는 많이 나올 것 같습니다. 문제는 가장임차인인데, 명도에 어려움이 있을 겁니다. 민, 형법에 대해서도 어느정도 알고 있을 가능성이 높습니다. 인도명령으로 점유자를 빼내면 되는데, 버티면서 이사비를 얻어내려고 할 겁니다. 이점만 잘 숙지하시면 재밌게 즐기실 수 있겠습니다.
- 예상낙찰가 : 12285만원(13650만원정도에 낙찰되지 않을까 예상해봅니다.) 
- 제반비용 : 860만원(명도 외 기타 100만원?)
- 입찰기일 : 2019-02-28



삼산동에는 오피스텔이 잘 보이지않습니다.

가격을 비교해봐야하는데, 비교대상이 보이지 않아

중개사무소를 많이 들러 시세확인을 해야할 것으로 보입니다.

1.2억으로 낙찰받을 경우,

1억 대출, 이자(4%)만 33만원입니다.

30년 원금하면, 27만원으로 60만원이듭니다.

기본으로 드는 돈도 3000만원이 필요하네요.

저는 투자하지 않을 물건입니다.

투자시 반드시 자기 자금사정을 잘 고려하여 입찰해야합니다.



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  2. Anchou 2019.03.01 17:48 신고

    저런 꼼수도 쓰는군요!
    저는 드디어 검암동과 도화동쪽에 집 3군데를 봐두고 방문하기로 날을 잡았답니다. ㅎㅎㅎ
    얼른 자리 잡고 경매 더 배워서 투자 시장에 발 좀 담가보고 싶네요^^

  3. 최 율 2019.03.01 22:44 신고

    필요한 분들에게 유익한 정보가 될 것 같습니다 ㅎㅎ

  4. 경매에 관심 있는 분에게 좋은 정보네요`!

  5. sword 2019.03.02 05:58 신고

    돈이 워낙 없기 때문에 경매조차 꿈도 못꿔서
    초반에 관심좀 가졌다가 말았는데...

    글을 잘 쓰셔서 경매글이 아닌
    무슨 스릴러 소설읽는 (사람이 취향이 여기서 다 보이는;;;) 기분으로 읽었네요
    완전 잘 풀어주셔서 관심없는데 잼있게 읽었어요 +_+!!

  6. 청결원 2019.03.02 06:47 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    휴일 잘 보내세요~

  7. 평강줌마 2019.03.02 20:53 신고

    가장임차인은 처음 알았네요.
    이런 세심한 부분도 파악하시다니. 아직 저는 많이 멀었네요.

    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

  8. 2019.03.02 23:34

    비밀댓글입니다

  9. 핑구야 날자 2019.03.03 00:02 신고

    덕분에 구경 잘 하고 갑니다 즐거운 하루 보내세요

  10. 큐리오시티 2019.03.03 01:27 신고

    경매정보 잘보고갑니다^^

  11. 코리아배낭여행 2019.03.03 10:30 신고

    가장 임차인 새로 배우고 가네요.
    공감 꾹 누르고 다녀갑니다.
    행복한 하루되세요.

  12. @산들바람 2019.03.03 11:32 신고

    관심가져볼만한 정보
    오늘도 잘보고 갑니다.

  13. 여니하루 2019.03.03 13:12 신고

    경매하시는 분들에게 도움이 정말 많이 될것같은 포스팅이네요~ ^^
    저도 배워보고싶네요 ㅎㅎ 잘보고 갑니다 ^^

  14. _sunny 2019.03.03 13:34 신고

    포스팅 잘 보고 가요 한 주 마무리 잘 하셔요^^

  15. 후미카와 2019.03.03 15:07 신고

    여기는 넓고 깨끗해 보여요.
    조금씩 읽으며 공부하고 갑니다.

  16. 낭만ii고양이 2019.03.03 15:08 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~ 즐거운주말되세요~^^

  17. 핑구야 날자 2019.03.03 18:11 신고

    여건이 괜찮아서 인기가 많을 거 같네요 즐거운 주말 보내세요

  18. 참교육 2019.03.03 18:22 신고

    잘 보고 갑니다

  19. 로안씨 2019.03.03 23:06 신고

    정말로 깔끔한 오피스텔입니다. ㅎㅎ
    나중에라도 형편이 나아지면 라미드님의
    정보로 좋은 집을 구해야겠어요 ^^

  20. ruirui 2019.03.04 00:43 신고

    경매 정보 잘 배워갑니다~^^

  21. 먹탱이 2019.03.04 17:17 신고

    가장 임차인...... 낙찰받은자 입장에선...참 골치가 아플테고. 저쪽은 또 저쪽대로 한푼이라도 챙겨보려하고.. 참 양면의 경매이옵니다. 그래도 홧팅!!!

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2017타경 30431 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/130


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
주변이 오피스텔촌이지만, 사이즈가 크고 2015년에 지은 것이 검색됩니다. 매매가는 6200만원, 전세는 거래내역이 안보이고(큰사이즈 전세가률은 90~95%) , 월세는 1000만원에 30만원으로 보입니다.

방사이즈가 제일 작은 방입니다. 뷰도 많이 빠지는 것이 선호하는 크기와 뷰는 아닙니다. 세입자를 구하는데 힘들 수 있습니다. 이사비 지원, 한달치 월세 면제 등의 당근으로 세입자를 받으면 되겠습니다. 참 예상입찰가는 제가 입찰에 참여하게된다면...이라는 가정이 붙습니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가와는 차이가 큽니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가는 85~90% 정도입니다. 감정평가액 * 0.85 내지 0.9정도하면 됩니다. 여기서 몇십만원 붙이면 되는데 이리하면 저처럼 대출을 이용하여 투자하는 사람은 돈이 안남습니다. 참고하시기 바랍니다.
- 예상입찰가 : 5458만원(6300만원 정도에 낙찰되지 않을까 예상됩니다.)
- 제반비용 : 371만원
- 입찰기일 : 2019-02-25(오늘 ^^;)

제가 입찰한다면 5458만원을 적어냈을겁니다. 시장 입찰가로 6300만원정도라고 해뒀습니다만 정확한 금액은 87.777%로 6319만원이였습니다. 제가 간단하게 만든 낙찰가 산정 프로그램이 있어 그를 이용한 산출 가격입니다. 권리분석 데이터를 다 넣으면 가격이 계산되도록 만들어둔 것이 있죠. 오늘은 점심시간에도 정신이 없어서 짜릿함을 못 느낀채로 오후 2시가 지나고 확인을 했습니다. 역시 결과 확인의 쪼는 맛은 많이 지난 시간임에도 있습니다. 분석 글에 이웃분께서 문의하신 것처럼, 오피스텔은 제 예상입찰가와 낙찰가의 갭이 큽니다. 제 자금사정상 이 물건은 온전히 대출을 이용하여 운영해야하는데 6000만원 이상으로 낙찰받으면 원리금균등상환하게 되면 수중에 떨어지는 돈이 없을 겁니다. 자기 자본이 있어 대출없이 사는 것이라면 운영하여 수익을 내면 되지만 그렇지 않은 물건이라면 곤란을 겪게 될 수 있습니다. 이번 최고가매수신청금액을 보면 '999'로 세팅해뒀네요. 어떤 사람은 '777'로 세팅하는 사람도 있고, '333', '111'도 있죠. 아마 감정평가금액 7200만원에 평균낙찰가율을 찾아서, 곱한 값에 자기가 원하는 '999'를 적어넣은게 아닐까 싶네요. 

최고가매수신청금액 66,999,000원(93.05%)
입찰 9명, 낙찰자 : ?
차순위금액 63,660,000원
매각결정기일 : 2019.03.04
 

이번 입찰 결과에는 최고가매수신고인이 표기되어 있지 않습니다. 입찰이 끝나고 개찰할 때, 법원 안에는 명함을 나눠주던 아주머니들이 하나같이 모여듭니다. 이분들은 각 유료사이트에 소속된 분들로 현장에서 낙찰받는 사람의 이름과 낙찰금액을 실시간으로 사이트에 올리기위해 몰려듭니다. 처음에는 '뭘 저리도 열심히 적으실까?' 했었는데, 일을 하고 계신거였더라구요. 이번 물건은 낙찰받으신 분의 이름을 못들어서 적지 못한 것이죠. 오피스텔은 아직 낙찰가율이 85~90% 대를 유지하고 있습니다. 90% 대 물건은 입지가 좋은 물건이라고 보시면 됩니다. 이 물건은 아무리봐도 90% 물건은 아닐듯합니다. 



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감사합니다.




  1. 수원푸른맘 2019.02.26 08:08 신고

    예상하신것 보다 300이나 더 높네요.
    수익률이 낮아서 낙찰 받으신 분이 골치 아파질 수도 있겠어요.

  2. 성짱 2019.02.26 08:17 신고

    그렇군여. 예사롭지않네여~

  3. 그냥사이다 2019.02.26 08:17 신고

    입찰 예상치와도 400만원 정도 차이가 난 건가요? ㅎ
    93% 수준으로 사는 거면 급매 찾아봐도 더 싼게 있을 수도 있다는 생각이 듭니다.
    상세한 물건의 컨디션도 개런티 할 수 없는 상태에서 좀 과하게 낙찰 받은게 아닌가 싶습니다 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ㅎ

  4. 잉여토기 2019.02.26 08:22 신고

    낙찰되는 순간부터 낙찰자와 낙찰금액을 실시간으로 적는 분들이 계시는군요.

  5. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.02.26 12:14 신고

    강남인데 생각보다 비싸지 않네요!

  6. 쿵돌 2019.02.26 13:36 신고

    잘 보고갑니다~^^

  7. 빗코 2019.02.26 13:46 신고

    90프로 산출가면 오피스텔 급매로도 구할 수 있으려나요.. 저도 일단은 오피스텔은 주택으로 안 잡힌다니 해보고 싶긴 한데 급매,경매 둘다 생각해봐야겠네요.
    그런데 급매하자니.. 너무 광범위해지는 거 같기도 하고요.
    부평역도 가깝고 시세 90프로정도도 괜찮다 생각했는데 라드온님은 90프로 넘길 정도는 아니다... 라고 보시는군요 ㅎ

    • 네 아직 입지좋읏 오피스텔낙찰율은 85~90%를 유지하고있습니다. 이물건이 90%보다는 좀빠지는물건이란 생각이입니다. 굴다리오거리뷰의 7평짜리물건이 90%이상물건이라고생각했죠.

    • 빗코 2019.02.27 17:53 신고

      동일한 건물의 7평짜리 뷰가 다른 물건이 있었나보군요.. 이 물건도 굴다리오거리를 끼고 있는 것으로 생각되긴하는데요 ㅎ;

  8. 세미니아빠 2019.02.26 16:19 신고

    잘봤습니다^^

  9. Anchou 2019.02.26 17:46 신고

    경매는 현장에서 저렇게 발표하는 맛이 있네요!
    괜찮은 오피스텔 물건이 90% 정도라면 이건 대출 받아서 투자하기엔
    조금 무리가 있겠어요.

  10. 유하v 2019.02.26 17:56 신고

    경매는 신중하게 잘 알아보고 접근해야 할 것 같습니다

  11. 근쨩 2019.02.26 20:42 신고

    경기도 시흥 쪽정보도 한번 올려주셨으면 좋겠습니다,

    • 제기억으로는 고양이랑 시흥은 부천지원이었던걸로 기억하는데, 제검색필터에 잘안걸러지더군요. 다음에 한번 검색해보도록하겠습니다.

  12. 로샤 2019.02.26 22:51 신고

    좋은 정보 감사합니다!

  13. 버블프라이스 2019.02.27 19:24 신고

    오늘은 부평동 힘찬헤리움 오피스텔 결과글 이군요?
    단서를 달아주셔서 해당 매물을 고려중이신분들은 참고 후 결정하면 좋을것 같습니다^^

굴다리오거리, 랜드마크, 힘찬건축, 힘찬병원, 힘찬빌딩

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 30431 임의경매 입니다.

요새 부쩍 오피스텔 물건이 많이 보입니다.

대표적인 수익형(투자형) 부동산이라고 말씀드렸었습니다.

금리인상으로 인해 쏟아져나오는 물건으로도 볼 수 있겠습니다.

사건물건 같이 들여다보시죠.



어느지역이든 마찬가지겠지만 '~삼거리, ~로터리, ~오거리'는 사람, 차가 많이 다니는 곳으로 그 지역의 랜드마크가 되죠. 이번 물건은 굴다리오거리에 한 지점을 차지하고 있는 물건입니다. 한쪽편은 또 힘찬빌딩, 힘찬병원이, 그 위쪽으로 힘찬헤리움2차가 있습니다. 힘찬시리즈라고 할 수 있겠네요. 곧 힘찬헤리움2차 물건도 나오겠죠? 그럼 그때가서 힘찬시리즈를 한번 돌아볼 수 있을 것 같습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 505-2,외 2필지, 헤리움 8층 816호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 72,000,000원

- 최저가 : 50,400,000원(1회유찰, 70%)

- 면적 : 11.74

- 건축연도 : 2013년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 176세대

- 주차여부 : 0.42대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 우수

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔촌



2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장, 500m 부평역

- 병원 : 굴다리오거리

- 편의시설 : 굴다리오거리

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근



한눈에도 얼마나 큰 곳인지 느낌이 오실 겁니다. 롯데시네마 부근의 시장로터리와 굴다리오거리 이 부분을 지적도로 설정해두고 보시면 뻘~겋습니다. 굴다리오거리쪽은 오피스텔과 아파트 등 주거공간과 편의상가 밀집해있습니다. 시장로터리쪽은 소비쪽(화장품, 옷가게, 술집, 음식점) 상가들이 많이 들어서 있습니다. 이번 물건 힘찬 헤리움은 굴다리오거리의 한 축을 차지하고 있습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(이**)

- 전입일자 : 2017-03-24

- 확정일자 : 2017-04-03

- 배당요구 : 2017-11-02

- 보증금 : 2500만원, 20만원


배당요구를 한 소액임차인 입니다. 대항력은 없지만 소액임차인이라는 지위로 보증금을 전액 배당 받을 수 있습니다. 보증금 2500만원에 월차임 20만원으로, 500만원에 40만원으로도 세를 받을 수 있는 물건이겠네요. 자신의 자금사정으로 고려해서 보증금을 낮추고 월차임을 높이는 방법도 고려해보시면 좋습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


건물이 북향입니다. 물건은 뒤쪽을 보고 있는데, 뜻밖에 이득이네요. 빛이 엄청나게 쏟아져 들어오는 것이 보입니다. 하지만 야경이랄 만한 것이 보이진 않겠네요. 전에도 말씀드렸지만 오피스텔에 살고 있는 사람들은 주로 저녁에 들어올테니, 야경이 잘드는 앞쪽을 선호하겠습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2013-09-06

 소유권이전 

 이**

  

 2013-09-06

 근저당권설정 

 국민은행 

 52,560,000원 

 2017-08-28 

 가압류 

 서울신용보증재단 

 8,780,000원 

 2017-09-29

 임의경매개시결정 

 국민은행 

 - 

 2017-11-06 

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 


깨끗한 물건입니다. 서울에 거주하는 이**씨가 매매하여 월세로 운영하다 이자의 연체로 경매에 나온 물건입니다. 2017년 물건으로 중간에 경매 연기를 한두번 한 것 같습니다. 


6. 시세조사

주변이 오피스텔촌이지만, 사이즈가 크고 2015년에 지은 것이 검색됩니다. 매매가는 6200만원, 전세는 거래내역이 안보이고(큰사이즈 전세가률은 90~95%) , 월세는 1000만원에 30만원으로 보입니다.


방사이즈가 제일 작은 방입니다. 뷰도 많이 빠지는 것이 선호하는 크기와 뷰는 아닙니다. 세입자를 구하는데 힘들 수 있습니다. 이사비 지원, 한달치 월세 면제 등의 당근으로 세입자를 받으면 되겠습니다. 참 예상입찰가는 제가 입찰에 참여하게된다면...이라는 가정이 붙습니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가와는 차이가 큽니다. 오피스텔의 시장평균낙찰가는 85~90% 정도입니다. 감정평가액 * 0.85 내지 0.9정도하면 됩니다. 여기서 몇십만원 붙이면 되는데 이리하면 저처럼 대출을 이용하여 투자하는 사람은 돈이 안남습니다. 참고하시기 바랍니다.
- 예상입찰가 : 5458만원(6300만원 정도에 낙찰되지 않을까 예상됩니다.)
- 제반비용 : 371만원
- 입찰기일 : 2019-02-25(오늘 ^^;)

예상입찰가는 제가 입찰하려는 금액입니다.

예상입찰가로 낙찰을 받아 운영해야 이자, 원금떼고 돈이 좀 남습니다.

높게 잡으면, 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다.

현 세입자는 이름만으로는 여자분으로 사료되어, 도배 장판 외에 큰수리는 안들어갈 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2019.02.25 07:50 신고

    라드온님이 생각하시는 예상입찰가와 실제 낙찰가는 차이가 꽤 크네요 ㅎ
    실제 가치보다 고평가 될 거라고 예상하시는가 봅니다 ㅎ

    세입자도 알고 했을지 모르고 했을지 알 순 없지만, 소액임차인제도를 이용해서 본인의 돈을 지키는 걸 보면 아는게 힘인 것 같습니다 ㅎ

    오늘도 행복하세요 ^^

    • 네 잘아시는 것처럼, 공인중개소에서 물건을 소개해줄때 근저당이 설정되어 있으면 전세 또는 월세 계약하기전에 반드시 이러한 사실을 알리고 보증금을 보호되도록 계약을 맺습니다. 안그러면 세입자가 공인중개사 멱살잡이하러 가겠죠.ㅎ이전에 소개해드린 것처럼 오피스텔 물건은 내부구조확인이 간단하여 초보도 쉽게 입찰합니다. 초보자분들이 주로 시세분석과 임장없이 주변 낙찰가율로 많이 낙찰받습니다. 그래서 제 예상입찰가와 낙찰가간에 괴리가 생길수밖에 없습니다.ㅠ

  2. 쿵돌 2019.02.25 08:08 신고

    저도 돈 많이 벌어서 저런 건물 가지고싶네요 ㅜㅜ

    • 돈이 많이 없어도 낙찰받으실수있습니다. 제가 주로 낙찰받으려는 물건들은 자기자본(seed money)가 1000만원정도 들어가는 물건들입니다.ㅎ뜻이있는 곳에 길이 있는 법이죠.ㅎ

  3. 성짱 2019.02.25 08:09 신고

    돈많이벌어서 내집마련 얼른 하고싶네요 ! 항상 글 잘읽고 있습니다~

  4. 버블프라이스 2019.02.25 09:12 신고

    오늘은 부평동 힘찬헤리움 오피스텔 매물 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^ 즐거운 한 주 보내시길 바래요

  5. 공수래공수거 2019.02.25 09:24 신고

    요즘 입찰도 눈치 작전이 많은듯 합니다..

  6. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.02.25 10:35 신고

    좋은글 감사합니다

  7. 동건참치 2019.02.25 14:29 신고

    와... 정말 신기하네요. ^^

  8. Anchou 2019.02.25 17:48 신고

    투자용 오피스텔로는 야경이 좋은 곳도 팁이겠네요!
    항상 배우고 갑니다.
    (아직 투자용 보기엔 뱁새인 형편이지만요^^;)

  9. 수원푸른맘 2019.02.25 19:22 신고

    투자용으로 낙찰받으려니 고려해야할 것이 많군요.

  10. 빗코 2019.02.25 19:28 신고

    악 아쉽습니다. 이번에 유찰되진 않을 거 같은데요. 입찰 한번 해보고 싶은 물건이네요. 오피스텔인데 역에서 가까우니 일단 수요는 충분할 것 같네요. 가능성은 없어보이지만... 유찰되면 주말에 임장이라도 가봐야겠습니다..
    결과 포스팅도 기대하겠습니다!!

    • 오늘 결과가 나온 물건입니다.
      낙찰되었고, 이에 대한 글을 쓰고 있는 중이죠.ㅎ
      낙찰예상가로 나왔네요. 결과 포스팅에서 확인해주시면 좋겠습니다.ㅎ

  11. 세미니아빠 2019.02.25 21:29 신고

    아 저두 낙찰한번 받아봤으면

  12. @산들바람 2019.02.25 21:44 신고

    임의경매!
    잘보고갑니다.

  13. 피티보이 2019.02.25 22:11 신고

    돈조금 모아서 한번 도전하겠습니다.!!!! 항상 유익한 정보 감사합니다

  14. 카고챠 2019.02.25 22:46 신고

    잘읽고갑니다 처음보다는 이해가 잘되네요!

  15. 드림 사랑 2019.02.25 22:52 신고

    덕분에 잘알아갑니다.

  16. 근쨩 2019.02.26 01:53 신고

    좋은 정보 감사합니다!! 어려운게 있으면 여쭤볼게요

감정가, 강제경매, 권리분석, 실거래가, 유찰, 조정지역, 피터팬

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 사건번호 2018타경 16408 강제경매 결과입니다.

예상대로 유찰되었습니다.

이렇게 유찰되면 한달 뒤에 최저가가 20~30% 낮아집니다.

분석에서 소개해드린 것처럼 1000만원 이하까지

계속 유찰될 듯 해보입니다.

같이 들여다보시죠.

[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/122


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가 1.15억, 전세 1억, 월세 1000만원에 40만원정도로 조사됩니다.
감정가가 제가 조사한 이전 물건 시점보다 더 하락한 것으로 조사됩니다. 사실 네이버 시세로는 약 천만원 정도 더 오른 1.30억원으로 조사가 되긴합니다만, 제가 실거래가로 판단하고 있는 피터팬에서는 1500만원에서 2000만원만이 빠진 가격으로 거래되는 것으로 확인됩니다. 전세가는 90% 정도에서 거래가 됩니다. 하지만 월세로 받으면 손해나거나 본전입니다. 운영비가 더 들 것으로 보이네요. 투자로 괜찮은 물건이였는데, 조정지역으로 묶이면서 매력도가 많이 낮아진 것으로 보입니다. 이전에는 저도 투자가 가능했던 지역이였는데, 저는 투자하고 싶어도 못하는 물건으로 변했죠. 제가 임장조사하는 시점에는 물건에 유치권도 있고, 제반사항이 안좋았는데 다 좋아지는 것으로 바뀌는 시점이였습니다. 근데 조정지역으로 묶이면서 되살아나려던 불이 꺼진 느낌입니다. 이 물건, 무조건하고 유찰될 것입니다. 500만원 이하로 낙찰받아도 문제가 있는 물건이니 낙찰에는 신중에 신중을 기해야합니다. 이런 물건은 강제 경매를 개시한 세입자에게 전화하여 낙찰자임을 밝히고 협조을 요청하면 잘~도와줍니다. 세입자분과 잘 협의하여 저가에 낙찰받을 수 있는 방법을 잘 검토해보시면 될 것입니다. 하지만 보증금이 9000만원. 많이 높은 편입니다. 

- 대항력있는 세입자의 보증금 9000만원이 있는 물건
- 당회차 입찰에서 유찰 예상  
- 500만원 이하로 낙찰될때까지 대기!!!(6회 유찰정도까지)
- 매각기일 : 2019-02-22

입찰하면 안되는 물건입니다. 사설경매사이트에서 이 물건을 조회해보면 붉은 색으로 위험을 알리고 있을 겁니다. 대항력은 누구에게나 주장할 수 있는 막강한 권리입니다. 세입자가 대항력을 가지려면 말소기준이 되는 권리보다 먼저 전입이 되어, 동사무소에 전입신고가 되어 있어야하고, 점유를 하고 있으면 자동으로 대항력이 생깁니다. 전입신고를 하러 간 자리에서 바로 확정일자까지 받아두면 소중한 내돈을 지켜낼 수 있습니다. 
이 사건처럼 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 지닌 세입자가 보증금을 돌려받지 못하자, 강제경매를 신청한 것입니다. 보증금 9000만원을 다 받을때까지는 나가지 않을 겁니다. 물론 내보낼 수도 없습니다. 1000만원에 낙찰받는다면 세입자는 자신이 돌려받지 못한 8000만원을 받기위해 낙찰받은 사람에게 찾아갈 것입니다. 낙찰 받았다가는 지옥을 경험해보게 될 물건입니다.


9차 정도가 되면, 사람들이 관심을 갖겠네요. 

처음 경매를 접하는 분들이 여기서 실수를 하게 됩니다. 단독으로 4~6차에서 '완전 싸네'하면서 뛰어드는 사람이 나옵니다. 이 물건은 9차 정도까지 유찰되어야,,,아니 그렇다고해도 돈이 안되는 물건 입니다. 권리분석 제대로 못해서 돈 날린다고 하는 물건이 바로 이런 물건입니다.  



이 물건은 제가 얼마까지 유찰되는지 모니터링하다가 공유드리도록 하겠습니다.

즐거운 주말 맞이하시기 바랍니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.02.23 06:47 신고

    권리분석을 잘못해서 돈날리는 매물이 본 글에 소개해주신 매물같은 경우이군요? 오늘은 결과를 공유해주셔서 잘 읽고 갑니다^^ 즐거운 주말 보내시길 바래요

  2. @산들바람 2019.02.23 08:54 신고

    경매에대해 관심이 가네요!
    잘보고 갑니다.
    주말 잘 보내세요!!

  3. 잡동사니 2019.02.23 10:40 신고

    물건 보는 눈이 있으신거 같아요.

  4. 성짱 2019.02.23 10:46 신고

    경매란게 참 어렵네요.. 약간 운이란것도 있어야될듯하네여

  5. 피티보이 2019.02.23 10:54 신고

    경매에 관심가지고 공부해야겠네요

  6. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.02.23 14:32 신고

    경매 참여해보고 싶지만 말만들어도 겁나네요

  7. 카고챠 2019.02.23 14:50 신고

    잘 읽고 갑니다!

  8. 빗코 2019.02.24 01:33 신고

    궁금해지는 물건입니다. 나중에 결과 공유해주실 때 유찰이 예상하신만큼 길게 가지 않는다면...
    누군가는 금전적으로 손해를 보는 상황이 나오게 되겠네요...
    즐거운 주말되세요~!!

    • 그런데 그런상황까지 가지않을테죠. 계속 모니터링하면서 어떻게 되는지 결과 확인해보도록 하겠습니다.ㅎ

  9. 쿵돌 2019.02.24 21:36 신고

    잘보고갑니다~^^

  10. 2019.02.25 00:10

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.25 19:16

      비밀댓글입니다

  11. 예지마마 2019.02.25 08:02 신고

    오랫만에 인사드립니다. 공부할수록 쉽지 않네요..ㅋㅋ

매각결정기일, 예상입찰가, 오피스텔, 임의경매, 입찰, 차순위금액, 최고가매수신고인

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14297물번1 임의경매 결과입니다.

제 예상이 엄청나게 빗나갔네요. 

어느부분에서 이렇게 가격차이가 많이 나게 되었는지 

짚어보고, 다음에는 갭을 메꿔야겠습니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/123


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
시세는 9500만원, 전세는 8500~9000만원, 월세 500만원에 40만원으로 형성되어있는 것으로 조사됩니다.

경매 투자자는 대부분 경락대출을 이용하여 부동산을 매매하기때문에 전세는 힘들지 모릅니다. 주변 전세가보다 저렴하게 내놓으면 세입자를 구할 수 있을지도 모릅니다. 하지만 그런 경우는 제 경험상 잘 없습니다. 요새는 똑똑한 세입자가 많기 때문이죠. 낙찰받아 월세로 운영하면 별도로 관리할 필요도 없이 월 40만원씩 입금되는 좋은 물건입니다. 저는 이런 물건을 쫓아다닙니다.
- 예상입찰가 : 6615만원
- 제반비용 : 590만원

제가 입찰한다면 6615만원을 적어냈을겁니다. 역시 입찰일에는 12시부터 심장이 또 콩닥콩닥 뜁니다. 법원이였다면 다리를 심하게 떨고 있었을 모습이 그려지네요. 결과를 까봤더니 '엥?' 할 정도 많이 빗나갔네요. 이건 아무리 쉬었다고 해도 용서가 안되는데...시세가 너무 많이, 그리고 급격히 오른 것 같아 물건번호 2번도 조회를 해보았습니다. 2번은 8400만원에 낙찰되었더군요. 입찰 인원도 15명이라는 건 뭔가 놓친게 있는 것 같습니다. 
이전에 에스원스마트빌 오피스텔 분석글 쓴 것을 토대로 시세를 분석했었는데, 여기서부터 꼬인 것 같습니다. 우선 방크기가 에스원스마트빌이 19.142(약5.8평)로 20.15인 지금의 물건이 좀 더 큽니다. 보존등기도 에스원스마트빌이 2012년, 이 물건이 2014년으로 더 최신의 것이며 위치도 좀 더 좋은 것이 가격에 반영된 것 같습니다. 
이전 에스원스마트빌이 80%로 단독입찰로 낙찰되었었는데, 2018년 12월 13일입니다. 근 두달사이 인근에 GTX-A 확정, 능동역(동인선) 이런 굵직굵직한 호재 발표(2018.12.27)가 있었는데 그로 인해 관심이 높아진 것 같습니다.

최고가매수신청금액 82,111,000원(91.23%)
입찰 20명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 81,900,100원
매각결정기일 : 2019.02.28


이건 가격차가 많이 나서, 확인 해본 2번 물건입니다.


다음에는 잘 맞춰보도록 더 열심히 조사해야겠습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 공수래공수거 2019.02.22 07:00 신고

    갭의 원인을 잘 분석하셔서 다음 입찰때 반영하시면 될듯 합니다..
    한번 실수는 병가지상사라 했습니다...ㅎ

  3. pennpenn 2019.02.22 07:11 신고

    입찰 정보 잘 보고 갑니다.

    벌써 금요일입니다.
    주말을 즐겁게 보내세요.

  4. 봉리브르 2019.02.22 07:26 신고

    오늘도 유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    여유로운 금요일 보내세요^^

  5. 청결원 2019.02.22 07:41 신고

    오늘도 즐거운 하루 보내시고
    포스팅 잘 보고 갑니다~

  6. kangdante 2019.02.22 07:48 신고

    경매정보를 확실히 알고 응찰하는 것도
    중요한 포인트인 것 같아요
    잘 보고 갑니다.. ^^

  7. 행복사냥이 2019.02.22 08:29 신고

    오늘도 꾹~ 하고 갑니다.^^

  8. 근쨩 2019.02.22 09:00 신고

    좋은 글이네요 다른 오피스텔정보도 알고 싶어요

  9. 신웅 2019.02.22 09:35 신고

    오늘도 잘보고 공감 등 꾸욱 하고 갑니다 ^^

  10. 절대강자! 2019.02.22 09:38 신고

    입찰에 떨어지면 조금은 기분이 상할듯도 합니다. ㅎㅎ
    다음엔 좋은결과 있으시길 바랍니다. 잘 보고 갑니다. 꾹

  11. 단순 눈치싸움으로 보이기도 쉬우나, 치밀한 분석이 반드시 필요한것 같아요.

  12. 빗코 2019.02.22 13:20 신고

    일단 할게 아니라서 입찰일은 확인해보지 않았는데 엄청 코앞이었군요... GTX노선에서 멀지 않다면 9000이하가 충분히 싸게 입찰받은 것 같기도 하고요.
    다만 오피스텔은 한번도 투자해본 적이 없다보니 초심자의 두려움이 있습니다. 시간이 지나며 공실률이 높아진단 얘기도 들어서 exit을 너무 길게 잡을 수 없을 것 같기도 하고요.
    어찌됐건 경매로 낮은 매매가로 잡을 수만 있으면 되는 것이겠죠.. 좋은 내용 감사합니다. 마음 다 잡고 갑니다 ㅋㅋ

    • 공실은 욕심탓이죠, 보증금을 낮추거나 월세를 조금만 낮춰도 방은 잘나갑니다. 8200만원이면 신용도가 높고 직장이며, 담보비율이 넉넉한 경우에 6500만원 대출이됩니다. 이자19만원에 1년후, 원금상환들어가면 5만원정도 남을겁니다.시세차액을 노리고 들어간것이지, 월세운영으로 힘들겁니다.

  13. 모모의 가사노동 2019.02.22 15:07 신고

    공부가 됩니다.
    오늘도 잘보고 갑니다. 좋은하루되세요~

  14. 쿵돌 2019.02.22 15:36 신고

    글 잘 보고 갑니다~^^

  15. 먹탱이 2019.02.22 16:59 신고

    두구두구 봤는데^^ 역시 쉽지 않습니다. 입찰은 정말이지....... 직딩일 때도 수의계약만 해봐서리. ㅋ 홧팅입니다~~~~~

  16. luvholic 2019.02.22 17:02 신고

    가격차가 나는 이유을 분석하고
    다음 번에 적용한다면 매번 나아지겠습니다~^^
    설명 정독하고 갑니다!ㅎㅎ

  17. 욜로리아 2019.02.22 17:11 신고

    정말 발표될때까지 많이 떨리셨겠어요~~
    아쉽지만 다음엔 꼭 좋은 결과 있으시길 바랍니다~~

  18. 성짱 2019.02.22 18:33 신고

    항상 글 잘일고 있습니다~~

  19. 제나™ 2019.02.22 19:07 신고

    이렇게 예상과 다른 입찰결과와 과정들을 올려주시는 것도 여러 방문자들에게 도움이 될 거 같아요^^

  20. 츄츄미니:슈프림리뷰 2019.02.23 14:26 신고

    항상 잘 보고 있습니다!

  21. H_A_N_S 2019.02.23 21:22 신고

    동탄에도 능동이 있군요. 예상가 계산하기도 쉽지 않을 거 같아요. 잘 보고 갑니다.즐거운 주말 보내세요ㅎㅎ

GTXA노선, 능동, 능동역, 수익형부동산, 신봉동, 오피스텔, 인천지법, 입찰물건

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 14297물번1 임의경매 입니다.

빌라물건을 찾아보고 싶어서 인천지법으로 검색했더니

제가 선호하지 않는 지역 물건만 검색되더군요.

이번 주간에 입찰물건을 찾다보니, 앞선 신봉동과 능동의 

오피스텔 물건이 발견되어 조사하게 되었습니다.

입찰을 해볼까 말까 계속 고민이 되는 물건이네요.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



얼마 전에, 대략 보름전쯤에 소개해드렸던 것 같은데요. 동탄의 끄트머리에 위치한 능동 마지막 부근에 오피스텔촌이 있다고 말씀드렸었죠. 에스원스마트빌이였죠. 그 에스원스마트빌 옆쪽으로 큰 교차로가 나오는데 그곳에 위치하고 있는 물건입니다. 편의시설이 좀 빠지는 잠자는 방으로 주로 사용될 곳이라고 말씀드렸던 곳으로 역시나 수익형 부동산이다 보니 소유주가 두개를 갖고 있던 물건이 함께 매물로 나왔습니다. 어떤 물건인지 함께 보도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 능동 1065-2, 동탄퍼스트빌스타 9층 에이927호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 90,000,000원

- 최저가 : 63,000,000원(1회 유찰, 70%)

- 면적 : 20.15(7평)

- 건축연도 : 2014년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 1052세대 / 2동

- 주차여부 : 0.71대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 오피스텔 단지 많음, 작은 상권있음



2. 지역분석

- 교통 : 버스 다수

- 병원 : 메타메디병원

- 공원 : 1동탄 메인도로 옆

- 편의시설 : 소형 상권

- 지역 호재/악재 : GTX A노선 능동역, 상권이 작음(잠자는 방)



로비를 지나 밖으로 나오면 바로 버스정류장이 있습니다. 건물내 CU도 있으며, B동으로 가면 상권의 중심입니다. 반경선으로 그어진 곳이 바로 중심상가쪽입니다. 반경으로 250m이내입니다. 250m면 겨울철에도 맨발로 슬리퍼신고 나가 다녀도 괜찮은 정도(물론 제 기준입니다ㅋㅋㅋ)의 거리입니다. 이지역에 초창기에 지어진 오피스텔로 나중에 지어진 앞쪽으로는 푸르지오시티오피스텔(붉은 동그라미인 물건 앞쪽), 뒤쪽으론 헤리움오피스텔에 끼여있습니다. 창은 많은데 밖을 내다보기는 좀 거시기하죠. 파란 동그라미는 이전 소개 물건인 에스원오피스텔입니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2015-02-27

- 확정일자 : 2015-02-27

- 배당요구 : 2018-09-14

- 보증금 : 500만원, 45만원


월세로 오래동안 살았네요. 2015.02부터 지금까지 살고 있습니다. 주변시세와 비슷한 500만원에 45만원으로 살고 계시네요. 대항력이 있는 세입자이지만 보증금이 500만원이고, 배당요구한 것으로 보아 집을 떠날 생각을 하고 있네요. 난이도없는 낙찰만 받으면 바로 운영할 수 있는 물건입니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 우수

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



이름으로 미뤄보아 현세입자인 분은 여자분일 것 같습니다. 여자분이 4년동안 쭈욱 살아온 집으로 별도의 수리없이 도배, 벽지만 깨끗하게 잘하면 바로 세놓을 수 있을 것이라 생각합니다. 가격이 관건이 될 것 같습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-01-30

 소유권이전 

 선운개발, 김**

 

 2015-03-19

 소유권이전

 홍**

 106,351,940원 

 2015-03-19

 근저당권설정 

 우리은행 

 81,360,000원 


권리관계가 아주 깨끗한 누구라도 알만한 물건입니다. 건물짓고 분양사무실에서 홍**씨가 분양을 받았고, 그 분양받은 집으로 현 세입자가 계약을 한 것이죠. 등기부가 없는데, 세입자의 전입신고, 확정일자가 어떻게 나왔을고 하니, 등기를 등록하는 동안에도 세입자는 집에 들어가서 살아야하니 등기소에서 '등기를 등록하고 있는 중이다'라는 서류를 발급해줍니다. 이 서류는 등기부와 동일한 효력을 갖는 서류로 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보입니다. 분양 당시 1.06억에 매입했는데 현 시세는 1.0억정도선에서 거래되고 있습니다.


6. 시세조사

시세는 9500만원, 전세는 8500~9000만원, 월세 500만원에 40만원으로 형성되어있는 것으로 조사됩니다.


경매 투자자는 대부분 경락대출을 이용하여 부동산을 매매하기때문에 전세는 힘들지 모릅니다. 주변 전세가보다 저렴하게 내놓으면 세입자를 구할 수 있을지도 모릅니다. 하지만 그런 경우는 제 경험상 잘 없습니다. 요새는 똑똑한 세입자가 많기 때문이죠. 낙찰받아 월세로 운영하면 별도로 관리할 필요도 없이 월 40만원씩 입금되는 좋은 물건입니다. 저는 이런 물건을 쫓아다닙니다.
- 예상입찰가 : 6615만원
- 제반비용 : 590만원


아직도 계속 고민중입니다.

저는 직장을 다니고 있어서 입찰을 위해서는 휴가를 내야하죠.

예전같으면 아내에게 부탁을 했었는데,

그도 여의치 않네요. 당일까지 가봐야겠지만,

입찰쪽으로 계속 마음이 가네요.

이 물건은 시세차익은 크게 기대하지 않고,

운영으로 방향을 잡으면 좋을 것 같습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 공수래공수거 2019.02.20 08:44 신고

    투잡 한다는게 만만치 않습니다.^^

    • 아내가 요새 몸이 안좋아 요양중이라 입찰가라고 등떠밀지를 못하겠더군요. 제가 가야하는데 그도 쉽지않고요.ㅠ
      말씀처럼 쉽지않습니다.

  3. 그냥사이다 2019.02.20 10:22 신고

    원래 오피스텔은 짓자마자 분양은 받는게 아니라고 하더라구요, 4,5년 쯤 되는 지난 시점이니 현 시세가 거품이 빠진 시가라고 보고
    말씀하신 가격대로 박찰 받는다면, 괜찮은 수익률이 나올 것 같습니다 ㅎ
    모쪼록 잘 결정하시길 바랍니다 ㅎ
    아자!

    • 그렇게 생각하시는분도 계시지만, 신축오피스텔의 취등록세가 어마어마합니다. 그래서 임대사업자로 등록하여 취등록세를 면제받기위해 신축만 사들이는 사람도 많이 있습니다.ㅎ깨끗한 14년생 오피스텔이 6000만원(월차임40만원)수준이면, 괜찮아보입니다.

  4. 빗코 2019.02.20 10:27 신고

    라드온님. 솔직히 올리셔도 포스팅보고 입찰자 없을 것 같아서 올리시나요??
    저는 일단 올해까진 청약 넣을거라 안 넣을 계획이긴한데요. 이 포스팅보면 임장가보고 낙찰한번 받아보고 싶어집니다 ㅋㅋ
    좋은 내용 감사드리고, 앞으로도 부디 실제 입찰가능한 물건 계속 올려주시길 간곡히 부탁드립니다 ㅎㅎ

    • 아직은 무주택이시군요. 오피스텔도 무주택으로 잡힙니다. 이점을 참고하셔서 규모가 있는 오피스텔을 매매하여 살고계시다가 청약당첨받으시는 것도 좋은 방법이죠. 제가까운지인이 이 방법으로 대박을 치는것을 봤었습니다.참고해보시기 바랍니다.
      누군가라도 제 입찰가격을 보시고 입찰하셔서 낙찰받으시면 좋죠.ㅎ제가 입찰한다면 얼마에 적을까 고민고민하여 적은 가격입니다. 실제 사용하셔도 무방하죠.ㅎ 단, 낙찰받으셔도 제가 애프터는 못해드리니 참고하세요ㅎ지원사격은 빵빵하게 해드리죠ㅎ

    • 빗코 2019.02.20 13:58 신고

      이렇게 쿨하게 생각하실 줄은 몰랐습니다. ㅎㅎ 오피스텔은 무주택으로 잡히는군요. 흠.. 오피스텔 매입은 굳이 미룰 이유도 없을 것 같습니다.
      감사합니다.

  5. 2019.02.20 10:30

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.20 13:02

      비밀댓글입니다

  6. 오피스텔 가격도 만만치 않군요....
    저는 언제쯤 제 집을 마련할까요...

  7. 성짱 2019.02.20 13:25 신고

    오피스텔에서 살아본적없는 1인입니다만, 열심히 돈많이벌어서 한번쯤은 살아보기엔 나쁘지않을것같네요~

    • 요즘 오피스텔은 가전도 엘지전자 풀패키지 렌탈을 갖추고 있는 곳이 많습니다. 싱글이시면, 신혼부부라면 살기좋습니다.
      월차임과 관리비는 좀쎄긴쎕니다.

  8. 쿠키 2019.02.20 14:02 신고

    좋은 정보 감사합니다.

  9. 후미카와 2019.02.20 16:10 신고

    아내분이 가셔도 좋지만 본인이 직접 보고 일을 진행하는게 미안한 마음 덜하고 보람있을것 같아요.^^ 휴가내는게 좀 많이 찔리지만요

    • 아내와 데이트하듯이 몇차례갔었죠. 낙찰받으면 맛있는 음식을 사주면서, 커피도 사주고 말이죠. 그렇게 대리로 두어번 낙찰도 받아왔는데 지금은 몸이 안좋아서 쉬고 있어서요. 이번 입찰은 일때문에 포기입니다.ㅎ다음에 더 좋은 기회가 있겠죠,ㅎ

  10. 미니츄츄 2019.02.20 16:14 신고

    언제 제 집을 마련할까욬ㅋㅋ

  11. 따스한 토끼 2019.02.20 16:24 신고

    우와 신기하네요.. 제가 사는 곳도 오피스텔인데
    예전에 건물 검색을 하니 경매 기록이 남아있더라구요 ㅎㅎ 신기하네요

    • 오피스텔은 수익형 물건이라 집주인이 한개만 갖고있기보다는 두세개 갖고있는 경우가 많습니다. 등기부를 한번 훑어보시고 전입신고, 확정일자를 받으면 좋겠습니다.ㅎ

  12. 제나™ 2019.02.20 20:14 신고

    경매에 대해 잘 모르지만, 그런 제가 봐도 좋아보이는 물건이네요.
    위치도 좋아보이고 투자가치가 있어 보입니다.

  13. luvholic 2019.02.20 20:20 신고

    동탄 외곽에 위치한 오피스텔을 분석해 주셨네요.^^
    권리분석과 시세 조사까지 전문적이면서도
    알기 쉽게 정리해 주셔서 감사합니다~ㅎㅎ

  14. rkgml2202 2019.02.20 20:27 신고

    이런 포스팅 쓰실때 수고많으셨습니다.

  15. 아이리스. 2019.02.20 20:28 신고

    아이들 오피스텔 주인들 보니
    능력만 된다면 오피스텔 하나 가지고 있어도 좋을것 같더라구요..

    • 네 오피스텔은 수익형이라서 시세차액을 크게 볼수는 없습니다. 하지만 대출을 끼어 1000만원정도 투자하면, 이자 떼고 30만원남습니다. 1개라도 운영해보신다면 새로운 경험을 하실 수 있습니다.ㅎ

  16. 2019.02.20 21:21

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.20 22:39

      비밀댓글입니다

  17. 드림 사랑 2019.02.20 21:50 신고

    덕분에 잘보고 갑니다

  18. 콘룡 2019.02.20 23:11 신고

    역시 좋은 정보입니다.

    글을 읽다보니....
    도대체 저는 언제 돈벌어서 집을 장만할 수 있을지;;;ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

  19. Bliss :) 2019.02.21 05:08 신고

    직장생활 하시면서 추가로 하시는 일이라 휴가를 내야 할 경우도 생기는군요. 직장과 별도로 전문적인 지식을 가지고 활동하시는게 대단하신 듯해요. 요즘 시세가 그래서 그런지 여기도 분양가보다 현시세가 낮네요. 오늘 하루도 활기차게 보내시길요!

  20. 쿠키 2019.02.21 10:15 신고

    고양시 파주지역도 정보 올려주세요^^

  21. 버블프라이스 2019.02.21 19:58 신고

    동탄퍼스트빌스타 9층 에이927호 매물이군요?
    여유 돈이 있으면 정말 참여해보고 싶네요^^ 권리분석을
    해주셔서 해당 매물에 관심이 있으신분들에게 많은 도움이 될 것 같습니다^^

내용증명, 수지구청, 신봉자이, 신봉초, 신일초, 아시아건설, 아시아신탁, 웰스톤시티, 홍천초

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 16408 강제경매 입니다.

이전에 한번 소개해드렸던 신봉동 웰스톤시티 물건입니다.

어떻게 변화되었는지 들여다보는 시간이 되겠네요. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


이전 소개에서 좋은 물건이라고 소개드렸었는데, 지금은 좀 이야기가 달라졌습니다. 조정지역으로 묶여있는 지역이라 잔금대출받기가 어렵겠네요. 물론 개인에 따라 틀리겠지만 제 기준에서는 낙찰받기 어려운 물건이 되어버렸습니다. 그 영향인지, 시세는 9000만원정도에 거래가 되는 것 같습니다. 주변 입지와 집의 구조, 형태, 모두 변한게 없겠죠? 좋은 물건 입니다. 좀 더 자세히 들여다 보도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴 104동 401호

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 118,000,000원

- 최저가 : 57,820,000원(2회 유찰, 감정가 49%)

- 면적 : 20.84(8평)

- 건축연도 : 2015년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 265세대 / 4동

- 주차여부 : 0.75대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 주변 고가 아파트단지로 오피스텔 수요가 있음



2. 지역분석

- 교통 : 5m 이내 버스정류장, 버스로 15분정도에 수지구청역

- 학교 : 홍천, 신일, 신봉초

- 병원 : 상가건물내

- 편의시설 : 상가건물내

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 1층 중대형 마트 유치권 설정


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2015-12-04

- 확정일자 : 2015-12-04

- 배당요구 : 2018-08-22

- 보증금 : 9000만원


계약기간이 2016-01-04 ~ 현재입니다. 보통 전세기간은 24개월로 2018-01-04에 계약기간이 끝났었네요. 1월부터 전세보증금을 돌려달라고 요구했는데, 차일피일 미뤘는 것으로 보입니다. 통상 경매개시결정까지 4~5개월이 걸리는 데, 7월말에 경매개시결정이 내려졌네요. 전세계약 완료 후, 내용증명이라던지 발빠르게 대응하지 않았나 생각됩니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음



여기는 이전 소개글처럼 좋은 집입니다. 다른 분들께서 쓰신 임장 후기를 몇개를 찾아 읽어봤습니다. 역시 개인적인 편차가 심하더군요. 제가 좋다고 판단한 부분을 단점이라고 적어두신 분도 여럿 계시더군요. 글쎄요. 무엇이 정답인지는 나중에 많이 나중에 가봐야알겠지만, 지금 당장은 제 판단이 맞다고 믿고 글을 이어나가겠습니다. 이 집은 물건 조사로는 입지, 여건이 좋은 집입니다. 기타 다른 요건들로 시세보다 좀 못하는 것 같습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-06-05

 소유권보존 

 아시아건설

 

 2015-07-24 

 소유권이전 

 아시아신탁 

 

 2016-01-25 

 소유권이전 

 아시아건설 

  

 2016-05-27 

 가압류 

 주택도시보증공사 

 185,822,620원 

 2016-09-29 

 근저당권설정  

 유성렌탈 

 98,800,000원 

 2017-02-09 

 압류 

 용인시 

  

 2017-06-02

 압류 

 국민건강보험공단 

 

 2017-10-31

 압류 

 용인세무서 

 

 2018-07-27

 강제경매개시결정 

 김**(세입자)  


이 웰스톤시티오피스텔은 아시아건설이 시공사입니다. 분양이 안된 집이였습니다. 시공사가 세입자를 바로 받았는 집입니다. 이전 소개에서도 말씀드렸듯이, 지하층에 유치권이 행사되고 대부분의 1층 상가도 공실이였습니다. 시공사가 자금난을 겪었을 것이 분명합니다. 다행히도 세입자는 보증금 9000만원으로 말소기준권리인 2016-05-27 가압류보다 앞서기때문에 전액 배당 받습니다. 말소기준권리보다 빠른 전입신고, 확정일자를 갖아 대항력이 있는 세입자이므로 낙찰가로 배당받는 금액이 적으면, 낙찰자에게 나머지 보증금을 요구할 수 있습니다. 반드시 3~4번 더 유찰되어, 500만원 정도에 낙찰받아야 되겠죠? 500만원에 낙찰받는다치더라도, 총 비용이 9500만원이 들어가는 것입니다. 일반 매매로 살 수도 있을 가격일 듯합니다.


6. 시세조사

매매가 1.15억, 전세 1억, 월세 1000만원에 40만원정도로 조사됩니다.


감정가가 제가 조사한 이전 물건 시점보다 더 하락한 것으로 조사됩니다. 사실 네이버 시세로는 약 천만원 정도 더 오른 1.30억원으로 조사가 되긴합니다만, 제가 실거래가로 판단하고 있는 피터팬에서는 1500만원에서 2000만원만이 빠진 가격으로 거래되는 것으로 확인됩니다. 전세가는 90% 정도에서 거래가 됩니다. 하지만 월세로 받으면 손해나거나 본전입니다. 운영비가 더 들 것으로 보이네요. 투자로 괜찮은 물건이였는데, 조정지역으로 묶이면서 매력도가 많이 낮아진 것으로 보입니다. 이전에는 저도 투자가 가능했던 지역이였는데, 저는 투자하고 싶어도 못하는 물건으로 변했죠. 제가 임장조사하는 시점에는 물건에 유치권도 있고, 제반사항이 안좋았는데 다 좋아지는 것으로 바뀌는 시점이였습니다. 근데 조정지역으로 묶이면서 되살아나려던 불이 꺼진 느낌입니다. 이 물건, 무조건하고 유찰될 것입니다. 500만원 이하로 낙찰받아도 문제가 있는 물건이니 낙찰에는 신중에 신중을 기해야합니다. 이런 물건은 강제 경매를 개시한 세입자에게 전화하여 낙찰자임을 밝히고 협조을 요청하면 잘~도와줍니다. 세입자분과 잘 협의하여 저가에 낙찰받을 수 있는 방법을 잘 검토해보시면 될 것입니다. 하지만 보증금이 9000만원. 많이 높은 편입니다.  

- 대항력있는 세입자의 보증금 9000만원이 있는 물건
- 당회차 입찰에서 유찰 예상  
- 500만원 이하로 낙찰될때까지 대기!!!(6회 유찰정도까지)
- 매각기일 : 2019-02-22


실수요자에겐 좋은 물건이라는 생각은 아직 유효하지만, 돈이 되는 물건은 아닐 것입니다. 제 판단으로는 조정지역으로 묶이지 않더라도 세입자 들이기 쉽지않을 물건인데, 산너머 산, 엎친데 덮친 격인 물건아닐까 합니다. 앞으로도 그냥 학습용으로만 둬야 할 물건이 될 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. kangdante 2019.02.18 08:21 신고

    경매물건 정보 잘보고 갑니다
    새로운 한주를 여유롭게 시작하세요.. ^.^

  3. _sunny 2019.02.18 09:39 신고

    오늘도 잘 보고 가요, 새로운 한 주 시작이니만큼 즐겁게 시작하시길 바래요!

  4. 절대강자! 2019.02.18 10:21 신고

    저도 그냥 학습용으로만 기억하겠습니다. ㅎㅎ
    공감은 기본으로 꾹합니다. 그리고 님처럼... 감사한 마음을 담아서 꾹!

    • 막상 등기부를 확인해보니, 학습용으로만 둬야겠더군요. 500만원까지 떨어질때까지 기다려야하는 물건입니다.ㅎ

  5. 수원푸른맘 2019.02.18 10:21 신고

    조정지역으로 묶이는 곳 중에서 실제로 사는 입장에서는 조금 의아하다고 생각이 드는 곳도 있더라구요.

    • 네, 금번 조정지역발표된 지역이 논쟁이 많더군요. 수원 팔달구, 용인 기흥구가 그 논쟁의 중심에 있던데, 어떻게 흘러가는지는 지켜봐야할 것 같습니다.

  6. 후미카와 2019.02.18 10:22 신고

    부지런한 라미님. ^^ 오늘도 공감 꾹하고 갑니다 ^^

  7. 성짱 2019.02.18 10:22 신고

    매일 올리시는글 잘 읽고있습니다^^

  8. 세입자의 경매신청이라.. 흠.. 역시 경매는 어려워요 ㅠㅠㅠ

  9. 학점켈리 2019.02.18 10:23 신고

    오늘 하루도 즐거운 하루 보내세요 유익한 글 잘 보고 갑니다 !

  10. 카고챠 2019.02.18 10:29 신고

    다녀갑니다!

  11. 빗코 2019.02.18 15:05 신고

    이번회차는 무조건 유찰일텐데 앞으로도 당분간 그렇겠네요. 그런데 좋은 물건이었는데 대출이 안나오니 투자용도로 별로인 것인가요..?
    아니면 매매가 대비 전세비율이 너무 높은게 문제일까요..? 일단 후자는 맞는 것 같긴하네요. 전세비율이 이렇게 높은 물건은 안 좋다고 봐야할런지요..?

    • 아뇨아뇨. 전세 비율이 높은 것은 임대인입장에서는 좋은 것이고요, 임차인도 그닥 부담감은 없습니다. 돌려받는 돈이기때문이죠. 대출이 안나온다는 것이 투자용으로 별로라는 것이죠. 돈이 있다면 매매하여 운영하면 좋은 물건입니다. 제가 투자를 못하기에 제기준에서 말씀드린 것입니다.ㅎ

  12. rkgml2202 2019.02.18 15:31 신고

    저한텐 아직 어려운 분야라 일단 댓글 쓰고 어느정도 읽고 갑니다;;

    • 반갑습니다. 자주 들러주십시오. 혹시나 궁금한 점은 댓글주시면 아는 범위내에서...최대한 검색도해서 답변 드릴 수 있도록 노력하겠습니다.ㅎ

  13. 선블리쮸 2019.02.18 17:18 신고

    월요일이 시작이네요~
    즐겁고 행복한 저녁보내시길 바랍니다 힘내세요!

  14. 제나™ 2019.02.18 18:10 신고

    건물자체는 깔끔하고 주거용으로 좋아보이는데, 돈이 되는 물건은 아니라니 공부가 더 필요하네요
    Jenna 에서 제나로 닉네임 바꾸었어요. 앞으로도 잘 부탁드려요^^

  15. 호원이 2019.02.18 18:42 신고

    그새 상황이 바뀌는군요..부동사는 정말..예측할 수가 없네요

  16. 작은흐름 2019.02.18 18:45 신고

    와 한가지만 알면 안되고 종합적으로 판단해야 하나봐요. 오늘도 잘 보고 갑니다~^^

  17. 근쨩 2019.02.18 19:44 신고

    좋은 정보네요! 부동사 더 공부해볼게요.

  18. 큐리오시티 2019.02.18 23:46 신고

    이번엔 오피스텔 정보 잘보고갑니다^^

  19. 2019.02.19 01:59

    비밀댓글입니다

  20. *저녁노을* 2019.02.19 06:19 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다.
    즐거운 보름날 되세요^^

  21. 버블프라이스 2019.02.21 19:54 신고

    신봉동 웰스톤시티 권리분석글이군요? 덕분에ㅡ잘 읽고 갑니다^^

1동탄, 도시계획, 반송동, 석우동, 센트럴시티, 센트럴파크, 순위관계, 전세권자, 지적도

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 28725 임의경매 입니다.

한눈에 봐도 최근에 지어진 최신의 빌딩인데, 

어떠한 사연이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

최근 경매뉴스에 항상 나오는 말많고 탈많은 지역이 바로 여기입니다.

부동산에 약간이라도 관심이 있으셨다면 들어보셨을 겁니다.

먼저, 동탄 아파트 40채 경매,

두번째, 동탄 아파트 300채 경매...

340채 전부 소유주는 같은 사람입니다. 부부였나? 그랬습니다.

첫번째는 임의경매, 두번째는 강제경매로 

경매 악용 사례로 남았죠.

해당물건이 나오면, 어떻게 임의와 강제로 

자기 피해를 최소화하고, 세입자에게 피해를 넘겼는지 알아보도록 하겠습니다.

중요한 점은 1동탄 물건이 곧 쏟아져나올 것이란 겁니다. 

이 동네쪽을 관심을 갖고 보시면 좋을 것 같습니다.


앞선 글에서 1동탄물건을 소개해드린 적이 있습니다. 

능동이란 곳으로 화성 동탄과 수원 영통의 경계인 곳에 위치한 곳으로

1동탄의 끝물에 있다고 말씀드리면서 

반송동이나 석우동이 선호지역이라고 말씀드렸었습니다. 

사실 석우동도 그리 좋은 위치는 아니지만, 

대략 4000세대 브랜드 아파트인 예당마을이 있어 좋다고 말씀드렸습니다. 

하지만 1동탄에선 역시 반송동입니다. 

오늘 소개해드리는 물건이 바로 반송동에 위치한 물건입니다. 

1동탄의 지도를 보면, 반원 형태로 도시계획이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 

누구나 예상할 수 있듯이 반원의 안쪽, 

반송동이 가장 좋은 위치라고 보시면 됩니다. 

반송동의 중앙으로 센트럴파크와 개천이 있습니다. 

그 주위로 아파트 대단지와 그에 맞는 상업지역이 형성되어 있습니다. 

그러니까 반원의 가장 안쪽 핵심상권이 있는 곳에 오늘 소개 물건이 있습니다. 




1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 제17층 제1712호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 186,000,000원

- 최저가 : 130,200,000원

- 면적 : 38.192(11.55평)

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 2/1(중문있어 침실있는 구조)

- 세대수 : 270세대

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 브랜드 오피스텔 밀집 상업지역


네이버나 다음 맵에서는 지적도를 지원해줍니다.

지적도는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 따위를 나타내기 위하여

국가에서 만든 평면지도인데,

붉은 색은 상업지역, 노란색은 주거지역입니다.

그외 녹지와 전/답, 개발제한구역 등 다양한 표시와 내용이 있지만,

자세한 건 나중에 차차 보기로 하고,

우리가 필요한 주거지역과 상업지역을 보도록 하죠.

본 물건이 위치한 곳을 보면 빠~알갛습니다.

로드뷰로 주변을 살펴보면 아주 크고 깨끗한 상권임을 보실 수 있습니다.

오피스텔에 대해선 지난 글에서 설명한 것처럼,

교통, 편의시설의 중심에 있어야만 됩니다.



2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 편의시설 : 핵심상권 중심

- 지역 호재/악재 : 2동탄 역세권 인근 신축 오피스텔 입주, 능동역


2동탄 역세권 신축 오피스텔이 신축되어 분양/입주를 하고 있지만 

아직 상권이 갖춰지지 않아, 단기간 내 그곳으로 수요를 빼앗기진 않을 것입니다. 

하지만 아무래도 서울 출퇴근 인구의 유입될 2동탄 인근 오피스텔쪽으로 

옮겨갈 가능성이 높다고 생각합니다. 

오피스텔을 찾는 사람은 교통, 편의시설 등을 찾는다고 말씀드렸는데 

첫째가 역시 교통입니다. 

교통이 좋은 곳이 아무래도 편의시설이 따라오기 마련이죠. 

하지만 저렴한 가격으로 잡는다면 좋은 물건임에는 틀림이 없습니다. 



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(최**, 전세권자)

- 전입일자 : 2011-12-26

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -

- 보증금 : 90,000,000원


임차인 최**씨는 전세권을 설정하고 전입하였습니다. 

보증금 9000만원이 있는데 배당요구가 없어 의아해했는데, 

임의경매개시를 했습니다. 

이 경우, 경매권원은 전세권입니다. 

전세권으로 임의경매개시요청을 하였으므로, 

저당권과 같은 효력을 지니게 됩니다. 

이는 별도의 배당요구가 없더라도 

배당을 해달라는 요구로 법원은 받아들여, 배당을 하게 됩니다. 



4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(앞건물에 햇볕이 가려짐)

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 우수

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2012-02-03

 소유권이전 

 김**

 

 

 2012-02-03

 근저당권설정 

 수지신용협동조합 

 117,000,000원 

 

 2012-02-03

 전세권설정 

 최** 

 90,000,000원 

 업무용건물의 전부 

 2015-08-31

 압류 

 동부세무과 

 - 

 화성시 

 2016-08-19

 근저당권설정 

 포도주류유한회사

 50,000,000원 

 

 2017-02-27

 임의경매개시결정

 최** 

  

 

 2017-11-23

 임의경매개시결정

 수지신용협동조합  

 

 


배당을 위해 순위관계를 따져봐야합니다. 

전세권자 최**, 근저당권자 수지신용협동조합이 모두 같은 날에 등기를 했습니다. 

아무래도 근저당권설정이 등기순위가 빠릅니다. 

수지신용협동조합이 배당 우선순위가 높습니다. 

보증금 전액을 보전하지 못한 세입자의 강한 저항이 있을 것으로 생각됩니다.


6. 시세조사

매매가는 1.85억원, 전세가는 1.8억원, 월세 1000만원에 70만원 정도로 거래되고 있는 것으로 조사되었습니다.

전세가가 거의 매매가에 육박하는 물건입니다.

낙찰받으면 플러스피 투자되는 물건입니다.


명도 난이도가 높은 어려운 물건입니다.

물건의 입지도 좋고, 수익이 좋은 물건이지만,

아무리 좋더라도 내가 사용하기 어렵고 스트레스 받는다면

그것은 좋은 물건이 아니죠.

더 좋은, 스트레스없이 쉽게 가져올 수 있는 물건은 넘쳐납니다.

이 물건은 세부 조사도 많이 필요해보이는 난이도 중의 물건입니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. 안녕하세요. 조위에 비슷하게 물어보셔서 답변을 드렸는데요. 근저당권이 선순위로 낙찰대금이 모두 배당됩니다. 그럼 전세비(보증금)9000만원이 한푼도 안남고 없어지는거죠. 집을 비워달라고 낙찰자가오면,,,곱게 보이지않을거고,,,전세금줄때까지 방 못뺀다,,,이렇게 되고,,,
    강제집행까지 갈수도있다 그렇기에 중이상이다라고 자평한것입니다.

  3. minm 2019.01.29 14:42 신고

    항상 잘보고 있습니다^^

  4. 施兒 2019.01.29 15:55 신고

    잘 보고 갑니다

  5. 제나™ 2019.01.29 16:07 신고

    매매가와 전세가가 비슷하다니 놀랍네요. 매체를 통해 몇번 접한 기억이 나긴 하는데, 이렇게 구체적인 것들이 있는 줄은 몰랐어요 ㅠ

  6. 선블리쮸 2019.01.29 17:20 신고

    오늘은 반송동이군요~
    꼼꼼하게 적어주신글 잘읽고갑니다 :)

  7. 유하v 2019.01.29 17:52 신고

    엉뚱하게 세입자들이 피해봤다니 참으로 안타깝습니다ㅜ

  8. 모모의 가사노동 2019.01.29 18:02 신고

    앞으로 경매가 더 많이 나올듯하네요.

  9. 작은흐름 2019.01.29 18:28 신고

    오늘도 좋은 정보 잘 보고 갑니다~^^

  10. 까칠양파 2019.01.29 19:22 신고

    매번 느끼는 거지만, 일타강사같아요.ㅎㅎ
    그래도 여전히 어렵네요.

  11. 모빌리티$ 2019.01.29 19:32 신고

    매매가 거의 잘 안일어난다고 하던데 경매는 좀 어떤가요?

    집구할때 많은 도움이 됩니다.

  12. 블로기룸 2019.01.29 20:41 신고

    알면 알수록 어려운 세계인가요?!

  13. @산들바람 2019.01.29 22:21 신고

    새로운경매
    오늘도 잘보고갑니다.

  14. 꿍스뿡이 2019.01.29 22:33 신고

    동탄 경매건은 저도 기억이 납니다 .
    40채 경매만 봤는데 300채도 있었군요..
    300채를 굴릴정도였다면 초짜는 아니라 생각이 됩니다.

    작성하신 글을 보며 느낀건 최근 동탄1신도시가 많이 죽어있고 2신도시의 유입이 끝날때까지는
    계속 죽어갈거 같은데.. 상황을 단순하게 보면 안되지만
    앞으로도 죽어가는 추세로 진행이 될거 같으신지요?

    • 온가족이 대략 400채정도를 갖고 있다고 하네요. 경매로 나온것이 340채이고요. 이 340채가 1동탄에서 나왔습니다. 제생각에는 1동탄쪽은 이번 동인선 발표와 GTX-A노선 연장발표에도 들썩임이 없는 것 같습니다. 현상유지내지 하락쪽이 아닐까 예상해봅니다. 신망포에 대단지 입주, 동탄2 입주물량이 그렇게 많은데 굳이 오래된집에서 살려하지 않을 것 같습니다.ㅎ

    • 꿍스뿡이 2019.01.29 23:23 신고

      그렇군요..
      지인이 동탄으로 이사를 가려고 하는거 같아 동탄1을 말리고 있는데 라드온님의 답변을 보고 더 힘이 됩니다.

      지인에게 이 소식을 좀 알려줘야겠습니다.

      감사합니다! ㅎㅎ

  15. 모피우스 2019.01.29 23:13 신고

    오늘도 매물 구경 잘 하고 갑니다.

    편안한 밤되세요

  16. H_A_N_S 2019.01.29 23:18 신고

    세상에...부부 사기단인가요? 동탄쪽에 지인이 살아서 가끔 전화로 부동산 얘기 나누는 중이라 관심있게 보고 갑니다ㅎㅎ

  17. 큐리오시티 2019.01.29 23:44 신고

    라미드님의 솔직담백한 정보에
    많이배우게되네요.
    동탄1 너무 불편하데요

  18. IT넘버원 2019.01.30 00:14 신고

    지난 일은 잊어주시고 오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.^^
    역시 경매는 매력적이군요.

  19. 청춘일기 2019.01.30 00:44 신고

    중간중간 어려운 용어가 있어서 이해안되는 부분도 있지만
    경매든 구매든 돈들고 뚝딱하는게 아니고 이렇게 분석하고 관찰하고+_+ 그래야 좋은 매물을 건질 수 있는거겠죠
    포털 맵에서 지적도를 볼 수 있다는건 처음알았네요. 좋은 정보 감사합니다 ㅎㅎ 좋은 매물도 건지실 수 있기를^^//

  20. 콘룡 2019.01.30 23:37 신고

    지난번 수원에 이어서 이번 동탄은 여자친구 동네여서 반가운 동이에요 ㅋㅋㅋㅋ

  21. Schale 2019.01.31 09:13 신고

    투기가 아닌 투자를 느끼게 해주는 글입니다. 너무 잘 보고 갑니다

공공청사, 롯데캐슬, 에일린의뜰, 엑슬루타워, 청라봄, 청라신도시, 커넬로, 힐스테이트

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 38343 임의경매 입니다.

지난 물건중에서 아쉬움이 많이 남는 물건중에 하나 입니다.

어떤 물건인지 함께 들여다 보도록 하겠습니다.


물건이 있는 3층에는 각호마다 테라스가 있습니다.

엘리베이터가 있는 공용공간에는 테라스 대신 자전거 주차장이 있고요.

제가 사진을 찍은 곳, 

바로 뒤에는 어마어마한 규모의 아파트 단지가 입주준비를 하고 있었습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 서구 경서동 956-3 청라봄빌딩 제3층 제306호

- 용도 : 오피스텔(주거)

- 감정가 : 110,000,000원

- 최저가 : 77,000,000원

- 면적 : 21.83(약 6.8평)

- 건축연도 : 2017년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 208세대

- 주차여부 : 180대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 커넬로에 흐르는 호수를 따라 핵심상권 및 오피스텔 다수


신축오피스텔이다 보니,

입구의 경비(?)가 삼엄해서 건물을 빙글빙글 돌면서 입구를 찾고 있었습니다.

봄 오피스텔의 간판인줄 알고 반겨서 가봤더니

봄 빌딩 인포메이션으로 2층 식당가를 올라가는 계단이더군요.




2. 지역분석

- 교통 : 50m이내 서울방향 광역버스, 공항철도(전반적으로 불편)

- 편의시설: 핵심상권, 홈플러스, 롯데마트 근거리, 1층 이마트에브리데이

- 녹지: 각 호실 테라스에 잔디밭 확인

- 지역 호재/악재 : 레이크뷰, 공공청사부지 바로 옆, 에일린의뜰 대단지 2018.11 입주 예정


신축 아파트, 대규모 오피스텔 입주가 예정되어 있어,

아직 주변이 정돈되지 않은 느낌이 약간 들긴합니다.

하지만 바로 옆 대규모 공공시설과 청사 입주예정지로

본 물건의 수요가 높을 것을 생각되었습니다.

최근에 물건의 낙찰결과를 확인하러 들어갔다 알았습니다.

바로 옆은 에일린의 뜰이 오피스텔이더군요.

아파트라 생각했었는데, 다음부터 좀더 꼼꼼히 봐야겠습니다.

청라봄에서 청라신도시를 빠져나가는 지점에도

힐스테이트가 엄청나게 지어올리고 있었는데, 그것도 역시 오피스텔입니다.

인천항에서 청라로 들어오는 오면 높디높은 건물이 보이는데

그게 엑슬루타워와 롯데캐슬입니다.

이것 두개도 역시 오피스텔입니다.

아파트도 많긴하지만 오피스텔이 엄청나게 많이 있습니다.

그것도 초고층 오피스텔말이죠.

커넬로의 개천을 따라 건축된 오피스텔은 층이 낮은 대신,

각종 편의시설과 가깝고 평형도 작아 투자용으로는

아무래도 커넬로 인근 물건들이 좋은 것 같습니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(주**, 점유자는 주**의 아들 하**)

- 전입일자 : 2017-05-30

- 확정일자 : -

- 배당요구 : 2018-03-06

- 보증금 : 2500만원

- 차임 : 25만원


전세권이 설정되어있는 물건입니다.

소유주 정**씨는 1988년생이네요.

젊은 사람이 돈이 어디있어 집을 샀겠냐면서,

공인중개사가 세입자 주**에게 전세권설정할 것을 권했겠죠.

맞습니다.

정**씨는 본 물건을 1.02억에 사서, 9360만원 근저당을 설정했습니다.

대략 2500~3000만원 들여서 집을 산 것이죠.

7개월이 지난 시점이네요.

전세권을 설정하지 않았다면 세입자 주**씨는 보증금을 전액 배당받지 못했을 것입니다.

참 다행이네요.

점유자는 세입자 주**의 아들로 하**씨로 현황조사되어있습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 최고

- 샤시 : 좋음

- 싱크대 : 좋음

- 화장실 보수 : 필요없음

- 도배장판 : 필요없음

- 누수/결로 : 없음


제가 임장다녀본 곳 중에서 가장 최신식의, 

좋은 입지의 물건이 아닐까 생각됩니다. 

청라는 예전에 그러니까 기억을 더듬어보니 대략 7년쯤이겠네요. 

제가 롤모델로 생각하고 있는 분과 함께 출장차 와본 적이 있는 곳입니다. 

당시 출장지에 담당자도 굉장히 젠틀했고, 

스마트했다는 기억이 납니다. 

그래서 좋은 기억으로 남아 있을 수도 있죠.ㅎ

그런데 청라로 들어오는 길에 대한 기억은 매우 안좋게 남아있습니다. 

가정동이란 오래된 동네의 끝머리가 청라였는데, 

당시 쓰레기매립지와 소각장이 있던 곳이였죠. 

일부는 허물어져있고, 살려달라는 붉은 글씨의 현수막들, 깨진 유리창...

그곳을 지나면서 뭔 난리가 나고있나보구나 했는데 

그게 지금의 청라신도시였던 것이죠. 

그당시는 구시가지를 지나서 청라에 당도했는데, 

지금은 인천북항을 지나 청라로 입성해봤습니다. 

차로 한참을 달려, 집채만한 트럭과 트레일러을 피하고 피해, 

컨테이너 숲을 지나면 흡사 사막의 오아시스를 만나는 것 같은 느낌이 듭니다. 

하늘을 찌를 것 같은 마천루의 아파트들이 즐비한 멋진 도시가 나타나죠. 

색다른 좋은 경험이 였습니다. 

인천에 가실 일이 있다면 시간을 내서라도 한번 경험해보시기 바랍니다. 






5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2017-05-08

 소유권이전 

 정**

 102,905,400원 

 

 2017-05-08 

 근저당권설정 

 동양생명보험주식회사 

 93,600,000원 

 

 2017-05-30 

 전세권설정 

 주** 

 25,000,000원 

 차임 250,000원 

 2017-12-14 

 임의경매개시 

 동양생명보험주식회사 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 1.02억원, 전세는 없고, 월세는 500만원에 차임 50만원정도로 형성되어 있습니다.


꼼꼼히 손품도 팔고, 임장가서 전체를 둘러보았습니다.

저는 임장을 가면 점유자를 만나보자

주의이기때문에 들어가려고 해보았죠.

역시 최신 오피스텔이라 보안이 너무나도 철저하네요.

못들어가고 밖에서 배회하다가 마침 들어가는 분이 계셔서

자연스럽게 통화하는 척하면서 스윽 들어갔죠.

해당 호실에가서 벨을 누르고, 노크를 해봤지만 영~기척이 없었습니다.

이 오피스텔은 호실마다 테라스가 있고 자전거 거치대가 있었습니다.

테라스는 선베드 하나를 펼쳐놓고

티테이블을 하나 갖다둬도 될 정도로 넓더군요.

해당층만 누릴 수 있는 것인지는 모르겠지만

정말 혼자라면 살고 싶어지는 그런 집이였습니다.

입찰을 하려고 분석도 마치고, 입찰보증금도 준비가 끝났습니다.

이제 고~해야지 했더니, 잊고있었던 물건 잔금치르는 게 생각이나더군요.

네, 맞습니다.

아쉬움을 뒤로하고 입찰을 포기했죠.

이 물건도 남양도시인만큼 아쉬움이 많이 남는 물건입니다.

낙찰결과) 1.05억정도로 낙찰되었습니다.

제가 입찰했더라도 보기좋게 떨어졌겠네요.

(전 당시 입찰가를 9700만원으로 적어낼 생각이였습니다.)



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 까칠양파 2019.01.27 11:30 신고

    열심히 배우고 갑니다.
    오늘 하루도 즐겁게 보내세요.ㅎㅎ

  2. ruirui 2019.01.27 12:41 신고

    저도 경매 정보 잘 배워갑니다 ~
    즐거운 주말되세요~^^

  3. 제나™ 2019.01.27 15:28 신고

    경매에 잘 모르는 제가 봐도 상당히 괜찮은 물건으로 보이네요. 잘 배웠습니다 좋은 하루 되세요

  4. 낭만ii고양이 2019.01.27 15:52 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~ 즐거운주말되세요~^^

  5. 버블프라이스 2019.01.27 18:18 신고

    청라봄오피스텔 매물 정보이군요?
    오늘도 꼼꼼한 분석 및 좋은 매물을
    공유해주셔서 잘 읽고 갑니다^^

  6. 모피우스 2019.01.27 19:49 신고

    잠시 들렸다 갑니다.

    편안한 시간되세요~

  7. H_A_N_S 2019.01.27 21:01 신고

    청라지역이라 더 관심있게 보고 갑니다. 전세권이 아니었음 큰일 날 뻔한 곳이네요. 오피스텔 보증금은 참 위험한 곳이 많은 거 같아요.

    • 청라에 관심이 있으시군요. 저도 실거주목적으로 집을 알아본다고 자주 방문해봤던 동네입니다. 오피스텔은 말씀처럼 보증금을 날리는 경우가 많기때문에 잘 살펴봐야합니다.

  8. 둘리토비 2019.01.27 21:37 신고

    청라는 너무 멀게 느껴져서 거의 관심이 없었던 지역입니다.
    나중에 여기 7호선도 연장된다고 하던데.......

    의정부 장암에서도 양주, 포천쪽으로 연장이 된다고 하고 정말 거리가 상당하겠네요...^^
    보여주신 사진으로는 굉장히 깔끔한 단지인 것 같습니다~^^

    • 네 맞습니다.
      검암지구쪽으로 7호선 연장선이 들어올예정이라고 하더군요. 청라로치면, 윗쪽이 되겠네요. 이 물건은 청라핵심상권인 커넬로에 있는 물건으로 좋은 물건 같습니다.
      월세도 잘들어올것 같고요.시세차액은 그 다음 문제고요...

  9. peterjun 2019.01.27 22:40 신고

    위치도 좋고, 물건도 좋았군요.
    ㅎㅎ
    이렇게 발로 많이 뛰시니 많은 걸 알고 계신 것 같아요. ^^

  10. 공수래공수거 2019.01.28 06:52 신고

    아쉬움이 잇었던 물건이로군요..
    아쉬움은 뒤로 하고 다시 좋은 물건을..ㅎ

  11. pennpenn 2019.01.28 07:13 신고

    경매 정보 잘 보고 갑니다.

    1월 마지막 주가 시작됩니다.
    월요일을 잘 보내세요.

  12. 봉리브르 2019.01.28 07:51 신고

    좋은 팁을 알려주셨네요.
    필요한 분들이 잘 활용할 수 있겠습니다..^^

  13. 빗코 2019.01.28 15:48 신고

    본인의 예상입찰가도 적어주시고 무척 유익하네요 ㅎㅎ 그런데 공항철도라 그런가요? 50미터 이내 교통시설이 그 정도면 좋은 편 같은데요.
    것보다 많은 공급이 좀 우려되네요. 지금은 어떤지도 궁금하네요 ㅎㅎ

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