미납의 이유? 청천동 황금빌라





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 26972 강제경매 입니다. 인천에서 부평구는 평지에 기업체도 많아서 주거용 물건이 부동산 경매로 나오면 인천의 다른 빌라 경매 물건보다는 다소 높은 가격에 낙찰이 되곤 합니다. 물건을 찾아보는데 이렇게 인기 있는(?) 부평구 청천동에 많이 유찰된 바로 오늘 사건 물건이 눈에 띄였습니다. 두차례나 낙찰자를 만났는데 두번 다 잔금 미납되었습니다. 부동산 경매에 입찰하기 위해서 입찰보증금(최저가의 10%, 미납시 최저가의 20%)을 내야 하는데, 잔금 미납이 발생하면 이 입찰보증금은 몰수됩니다. 이렇게 몰수된 금액이 두번이나 있다는 것이죠. 왜일까? 궁금해졌습니다. 사건 대표사진에 무당집을 알리는 깃발이 보입니다. 쫄보라서 무당 세입자는 만나볼 엄두가 나지않는다고 화면을 닫으려고 보니 무당 옆집이더군요. 그렇다면 위치 좋고, 가격 좋은...이정도면 해볼만 하지 않나 싶은 생각이 들었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 부평구 청천동 179-18, 황금빌라 1동 205호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 113,000,000원 - 최저가 : 27,131,000원(감정가의 24%, 4회 유찰) - 면적 : 64.47㎡(약22평) - 건축연도 : 1986년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 18세대/1동 - 주차여부 : 불가(식당가 인근으로 주차 어려움) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 산업단지 입구쪽, 청천푸르지오 주변

제가 좋아하는 위치의 물건입니다. 산업단지(?)라기는 뭐하지만, 작은 기업체들이 몰려있는 지역입니다. 공장 근로자의 수요가 괜찮을 것 같은 집입니다. 집을 잘 꾸며놓는다면 월세가 밀리지않을 젊은 공장 근로자인 세입자를 받을 수 있을 것 입니다. 세입자 입장에서도 직장과도 가깝고, 살기에도 불편이 없을만큼 주변 환경도 괜찮은 편입니다. 다만, 옆집인 206호가 천**란 무당집입니다. 이점이 좀 껄끄럽긴 합니다. 위치, 층수, 가격이 마음에 드는 좋은 물건인데, 이런 점이 좀 아쉽습니다.


2. 지역분석





- 교통 : 150m 버스정류장 - 학교 : 용마초등학교, 청천중학교 - 병원 : 풍부, 100m 이내 - 편의시설 : 풍부, 집앞 마트, 식당 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 기업체 입구, 유흥가 주변



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(조**) - 전입일자 : 2015-10-28 - 확정일자 : 미상 - 배당요구 : 없음 - 보증금 : 미상 - 특이사항 : 권리가 빠른 세입자가 있지만 권리신고가 없음, 대항력 있는 것으로 보임


세입자 조**씨가 점유하고 있습니다. 2015년 10월 전입하여 현재까지 점유하고 있는 것으로 보입니다. 집행관의 현장보고서상 점유자를 만나지 못해 전입세대열람원을 통해 확인한 사항을 기록해두었습니다. 아래의 등기부등본을 훑어보니 근저당권 설정도 없는 깨끗한 물건입니다. 소유주 1956년생 조씨가 매매를 하자마자 바로 세입자 조씨가 들어왔습니다. 소유주가 조씨, 세입자 조씨입니다. 둘다 이름만으로는 여자분일 것으로 보이며, 성이 같은 조씨이지만 자매같다는 느낌의 이름은 아닙니다. 하지만 친지일 수 있다는 점을 간과해서는 안될 것 입니다. 소유주 조씨는 이 황금빌라 인근 단독주택에 거주하고 있습니다. 아무튼 선순위인 임차인인 조씨는 권리신고를 하지 않았습니다만 대항력이 있는 것으로 보입니다. 2차례나 낙찰되었다가 잔금 미납되었습니다. 집상태도 그리 좋아보이지 않지만 그보다는 대항력있는 임차인이 있어 미납한 것이 아닐까 예상됩니다. 입찰을 고려한다면 반드시 세입자를 만나봐야할 것으로 생각됩니다.


4. 로드뷰



집의 위치만 보면 제 기준에선 좋습니다. 작지만 상권 가까이 있는, 큰길 옆에 위치하고 있습니다. 공장이 몰려 있는 곳 입구쪽이고, 식당가, 술집이 몰려있는 곳이라 조금 시끄러울 수는 있겠지만 이런 곳은 오피스텔이나 원룸이 위치하는 그런 곳입니다. 앞서도 말씀드렸지만 리모델링만 잘해둔다면 공장에 출근하는 젊은 세입자 구하기 쉬운 제 기준에서는 좋은 물건입니다. 집 바로 뒤로 마트도 있고, 식당, 기업체들이 몰려 있는 완전 제 스타일입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2015-10-26

 소유권이전 

 조**

 83,000,000원 

 2016-11-24 

 가압류

 인천지방검찰청

 136,577,000원 

 2018-09-19 

 강제경매개시 

 이**

 4,000,000원 


2016초기3238로 인천지검에 가압류가 설정되어 있습니다. 어떤 사건인지 대법원사이트에서 나의사건검색으로 검색해보면 될 것 같습니다. 다음에는 나의사건검색을 주제로 포스팅해봐야겠습니다. 흡수배당이 아닌 안분배당하는 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 저렴히 낙찰받으면 그만입니다만 계속해서 잔금미납이 발생하고 있는 것으로 보아 반드시 임차인을 만나보고, 입찰에 임해야 합니다. 소유주의 집주소를 따라가보면 유통회사가 하나 나타납니다. 아마 사업이 잘못된 것 같습니다.

6. 시세조사


매매는 7500~8000만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 40만원으로 조사됩니다. 딱 이집이다할만한 물건이 안보여서, 그주변으로 비슷한 가격대를 찾아봤는데 이정도로 보입니다. 신축급으로 나온 사이즈가 조금 작은 물건이 1.35억원으로 거래되고 있었습니다. 집은 사진상으로 봤을때 수리가 안되어 있습니다. 전체 수리한다는 생각으로 낙찰을 받아야할 것입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재


집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 북두협객 2019.12.13 13:38 신고

    옆집이 무당집이라도 굿한다고 시끄럽지만 않다면 상관 없을 거 같아요

  2. 파아란기쁨 2019.12.13 22:14 신고

    점유자의 대항력이 어느정도인지 궁금해 지네요.
    경매가는 시세에 비해 엄청 낮은 것 같은데...
    점유자가 높은 금액에 살고 있는것 같은데요.

  3. 버블프라이스 2019.12.14 05:50 신고

    청천동 황금빌라 매물 옆집이 무당집이군요..
    미신을 크게 믿지는 않지만, 정말 시끄럽지만 않으면 괜찮을것 같기도 합니다^^
    오늘도 좋은글을 잘 읽고 추천누르고 갑니다.
    웃는 주말 되세요-

도화역 주변 빌라, 도화동 로얄하우스





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 34096 물건번호 1번 임의경매 입니다. 물건번호 2번은 주안동의 빌라 물건으로 낙찰되었습니다. 이렇게 한명의 채무자에게 여러 개의 물건이 있는 경우 사건번호 하나에 물건번호가 붙습니다. 입찰표를 쓸 때 신경써야하죠. 도화역과 시민공원역, 2개의 역의 중간지점쯤 되는 것 같습니다. 모두 가깝지는 않습니다만 그렇다고 못갈정도로 멀지는 않습니다. 수봉산을 올랐다가 집으로 걸어가는 길이 주로 인천기계공고쪽이라 이곳까지는 올라와 본 적은 없습니다만 대충 짐작이 갑니다. 이전에 소개해드린 주안동 청도밸리와 비슷한 느낌의 새건물이라고 보시면 될 것 같습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4,외 1필지, 로얄하우스 202호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 131,000,000원 - 최저가 : 64,190,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 50.33㎡(약16평) - 건축연도 : 2012년 - 방개수 : 3/1 - 세대수 : 15세대/1동 - 주차여부 : 가능(건물내 8대 가량 주차 가능) - 건물방향 : 동향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 단독주택, 노후 다세대주택

처음에 현장보고서를 보고 여관이나 모텔인가 생각했습니다. 외벽색도 그렇고 생김도 왠지 네모 반듯한 것이 숙박시설같습니다. 오늘의 사건 물건은 2층 물건으로 세입자 구하기 좋은 물건입니다. 건물 정면으로 지하주차장 바로 위로 오른편에 있는 집입니다. 3호처럼 방범창이 있으면 더 좋겠지만, 샤시도 괜찮고 이정도면 좋습니다. 2012년에 지은 집으로 내부쪽만 손보면 될 듯 합니다. 주변에 녹지하나 없고, 상가가 없어 너무 삭막한 느낌입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 150m 버스정류장, 800m 도화역, 시민공원역 - 학교 : 도화초등학교, 인천기계공업고등학교 - 병원 : 500m 제일사거리 부근 - 편의시설 : 부족, 주변에 마트가 없음 - 녹지 : 부족, 답답한 느낌 - 지역 호재/악재 : 인천대로 옆, 소음방지벽



3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(황**) - 전입일자 : 2018-04-16 - 확정일자 : 2018-03-29 - 배당요구 : 2019-01-09 - 보증금 : 120,000,000원 - 기타 : 임차권등기자, 대항력있음


세입자 황**씨가 점유하고 있습니다. 황씨는 한국토지주택공사 선정 임차인으로 한국토지주택공사에서 황씨를 대신하여 주택임차권등기를 했고, 권리신고를 했습니다. 낙찰을 받아도 한국토지주택공사에 보증금 1.2억이 모두 변제되지않으면 낙찰자가 물어줘야하는 물건입니다. 낙찰받아선 곤란합니다.


4. 로드뷰




건물은 동향으로 아침을 제외하고는 볕이 그리 잘드는 것 같지는 않습니다. 건물의 외벽을 보면 깨끗한 편이지만 간판이 떨어져서 '로'자 붙어있어도 보수하지않는 것으로 보아 역시 관리주체는 없는 듯합니다. 주변은 상점에는 상점이 보이지 않습니다. 세번째 사진의 골목으로 꺾어서 안쪽으로 들어가면 제일시장사거리가 나오는데 그 부근까지는 나가야합니다. 그 주변에 버스정류장도 있습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2018-05-08

 소유권이전 

 이**

 130,000,000원 

 2018-06-21 

 근저당권설정 

 강기성

 130,000,000원 

 2018-12-20 

 임의경매개시 

 강기성

 280,000,000원 

 2019-02-14

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 

 2019-02-15 

 주택임차권

 한국토지주택공사 

 120,000,000원 

채무자 1955년생 이**씨는 구리시 수택동 반지하에 살고 있습니다. 그러면서 아래와 같이 2개의 빌라를 운영하고 있었습니다. 소개되고 있는 도화동 로얄하우스, 주안동 두손빌라. 살고있는 집보다 훨씬 더 좋은 두개의 물건을 운영했었다가 자금난 때문에 경매로 나왔습니다. 한눈에도 재산이 없어 보이는 소유주가 두개의 빌라을 갖고 있기에 대법원 경매로 낙찰을 받아 운영한 것이겠거니 생각했는데, 등기부등본상에는 일반 매매로 나옵니다. 대법원 경매로 동일한 사건번호로 나온 2018타경34096 물건번호 2번 두손빌라는 낙찰이 되었습니다. 이렇게 채무자가 운영하고 있는 물건이 한꺼번에 경매로 나오면, 물건번호가 주어집니다. 2018타경34096 물건번호 1번, 2번. 입찰봉투기입할 때 주의해야합니다.


6. 시세조사


매매는 1.35~1.40억원, 전세는 9000만원으로 조사됩니다. 가격대가 좀 있어서인지 이평형으로 월세는 안보입니다. 아래의 실내가 깨끗하게 정리된 집은 2011년에 지어진 물건으로 평형은 비슷한 것으로 보입니다. 전세로 9000만원에 올라와있는데, 사건물건도 비슷한 시점에 지어진 비슷한 크기의 건물이니 참고삼으시면 될 것 같습니다.





도배하고 주방, 화장실을 손보면 될 것입니다. 집만 보면 괜찮은데 주변이 너무 삭막하다는 점, 집까지 들어가는 골목이 제게는 매력적으로 다가오지는 않습니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재


집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 여강여호 2019.12.10 14:05 신고

    잘 보고 갑니다.

  2. 저희 동네라서 더 관심있게 봤네요 감사합니다!

  3. 오렌지훈 2019.12.10 20:43 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  4. 나우고 2019.12.10 21:38 신고

    잘 보고 갑니다~ 유용한 정보네요^^

  5. Laddie 2019.12.10 22:04 신고

    외관느낌이 빌라느낌하고는 조금 머네요 😄

  6. 버블프라이스 2019.12.11 04:54 신고

    오늘은 '도화동 로얄하우스' 매물을 분석해주셧군요?
    덕분에 잘 보고 갑니다^^
    미세먼지가 심한 날입니다. 건강 유의하시길 바래요-

  7. 공수래공수거 2019.12.11 07:00 신고

    낙찰 받아서는 곤란하겠군요..ㅋ

  8. 에스델 ♥ 2019.12.11 12:21 신고

    주변이 정말 삭막하네요.
    경매 정보 잘 보았습니다.^^

  9. 후미카와 2019.12.11 12:29 신고

    그래보여요.. 외관만 보면 여관이나 모텔 분위기 나네요

  10. 모피우스 2019.12.11 12:48 신고

    매물 구경 잘 하고 갑니다.

  11. Deborah 2019.12.11 19:12 신고

    오 그러고보니 벽지가 아주 세련됐네요.

  12. 부자미소 2019.12.11 21:56 신고

    오마이갓..ㅋ 이런건 저말 임장을 잘해야 할 것 같지요

  13. 파아란기쁨 2019.12.11 21:58 신고

    2012년 식인데 외관상으로는 꽤나 오래 된것 처럼 보이네요.
    잘 보고 갑니다.

  14. Anchou 2019.12.12 04:37 신고

    모텔인가 라고 하셔서 ㅋㅋ 현장 사진 보니
    정말 그렇네요!
    주변에 공원이라도 있으면 좋을텐데 아쉽습니다. ㅠㅠ

  15. Anchou 2019.12.12 04:37 신고

    모텔인가 라고 하셔서 ㅋㅋ 현장 사진 보니
    정말 그렇네요!
    주변에 공원이라도 있으면 좋을텐데 아쉽습니다. ㅠㅠ

진짜를 찾아라, 만수동 롯데맨션





안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 33956 임의경매 입니다. 빌라가 많기로는 둘째라하면 서러울 만수동입니다. 제가 한참 입찰할 때, 많이 다녔던 곳 중 한 곳이죠. 어딘가하고 들여다보니 버스정류장 종점이 있어 기억나는 곳이네요. 다른 물건에서도 마찬가지겠지만 특히나 빌라의 경우에는 발품이 참 중요합니다. 아파트나 오피스텔에 비해 정보가 적고, 거래되면 가격을 국토부 실거래가와 같은 곳에 고지하지 않아 가격을 파악하기 힘듭니다. 직접 돌아다녀보면 '어, 이런게 있었네', '헐~', '아~' 이런 추임새를 연발하게 됩니다. 직접가서 봐야만 보이는 것들이 있더군요. 이전에 소개드린 물건은 대부분 실제 임장(예를들어 상진빌라)을 다니며, 점유자를 만나 이야기를 나눠본 것을 적어, 보다 현장감(?)을 담으려고 해봤었는데 지금은 온라인상에서만 확인한 내용을 담고 있으니 참고하시기 바랍니다. 오늘 소개물건은 만수동 롯데맨션입니다. 만수동에만 롯데맨션이 12개가 보입니다. 오늘 물건은 어디에 숨어 있는지 같이 찾아보시죠. 

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 111-471, 롯데맨션 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 60,000,000원 - 최저가 : 29,400,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 31.98㎡(약11평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 10세대/1동 - 주차여부 : 불가, 주변 공영주차장, 길가에 주차 - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 양호(노인분들이 나와 앉아계심) - 인근공급량 : 다세대 빌라 밀집지역

싱글족 또는 2인 가구가 살기에는 적당한 크기의 물건입니다. 이 부근 다세대주택은 거의 대부분 1996년에 지어졌습니다. 하여, 세를 주고 있는 물건에 들어가보면 올수리가 되어있습니다. 아쉽게도 물건은 소방도로쪽으로 늘어선 롯데맨션이 아닙니다. 첫번째 사진의 이발소를 끼고 골목으로 들어서면 골목 중간쯤있습니다. 골목간 간격이 약간은 넓직해서 어둡다는 느낌은 아닙니다만 어두운 골목길을 지나 집으로 가는 것을 좋아하긴 힘들 것입니다. 다만 물건은 평지에 3층으로 괜찮습니다.


2. 지역분석




- 교통 : 50m 버스정류장 종점 - 학교 : 인천동부초등학교 - 병원 : 500m 햇빛마을벽산 단지 - 편의시설 : 보통, 종점부근, 햇빛마을쪽 - 녹지 : 보통, 만수산 등산로 입구쪽 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음


사진에서 보이는 롯데맨션이면 괜찮을텐데, 아쉽게도 골목의 안쪽에 자리잡고 있습니다. 골목에 딱 중간지점에 위치하고 있습니다. 만수동을 비롯하여 간석동, 구월동, 학의동, 용현동, 주안동 등 구도심 빌라 밀집지역에 가보면 이름이 같은 물건이 엄청나게 많습니다. 이럴때는 지번이나 도로명을 확인해서 물건을 확인해야합니다. 제가 네이버 지도, 다음 지도, 구글 지도, 3가지를 모두 쓴다고 말씀드렸었는데, 그 이유가 바로 여기에 있습니다. 지역마다 상세히 나오는 지도가 모두 다릅니다. 요근래 아파트 단지만 검색해볼때는 네이버지도가 상세히 확인가능했습니다. 평균이상으로 항상 최고의 지도를 제공하는 것은 역시 다음 지도입니다. 아래 링크의 3가지 지도로 이 물건의 로드뷰(지번으로 검색해야함)를 확인해보시기 바랍니다. 어떤 차이가 있는지 느껴지실 것입니다. 다음 로드뷰가 매우 짧은 거리로 움직여, 골목골목을 다 볼 수 있는 반면, 네이버, 구글은 골목을 뛰어넘을 겁니다.

(네이버 거리뷰, 다음 로드뷰, 구글 스트리트뷰)




3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(박**) - 전입일자 : 2017-07-11 - 확정일자 : 2017-07-05 - 보증금 : 6000만원


세입자 박**씨가 점유하고 있습니다. 2017년 전입일자와 확정일자를 받은 세입자로 말소기준이 되는 근저당권보다 우선 설정되어 있습니다. 대항력이 있는 세입자로 낙찰받았다가는 세입자 보증금을 물어줘야합니다. 권리신고한 내역을 보면 임차인 박씨는 인천도시공사가 선정한 입주자로 인천도시공사가 2019년 03월 11일 대신 배당요구를 했습니다. 보증금이 6000만원입니다. 절대 낙찰받아서는 안될 물건입니다.


4. 로드뷰




만수산등산로 진입하는 곳으로 마을버스 종점이 있습니다. 주변에 마트도 있고 커피숍, 작은 식당도 있습니다. 첫번째 사진을 보면 향촌휴먼시아의 높디높은 담벼락이 있습니다. 편의시설은 향촌휴먼시아쪽보다는 햇빛마을쪽으로 가면 이용이 더 편리합니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2018-02-02

 소유권이전 

 육**

 72,000,000원 

 2018-03-09 

 근저당권설정 

 동우당제약주식회사

 60,000,000원 

 2018-04-04

 소유권이전 

 김** 

 72,000,000원 

 2018-12-12 

 임의경매개시 

 동우당제약주식회사

 32,028,000원


등기부를 들여다보시면 재밌는 부분이 나옵니다. 2~3개월마다 소유권이전이 되고 있습니다. 소유권이전이 될때마다 집값이 500만원, 1200만원씩 뛰고 있습니다. 2017년 처음 거래된 건 5500만원인데 2018년 04월에 거래된건 1년만에 2000만원이 오른 것으로 표기되어 있습니다. 이전 소유주의 주소를 보면 인천사람이 하나도 없는데, 이점만 보아도 빌라가격을 가늠할 수 없음을 알 수 있습니다. 전액 세입자에 배당될테니 취하될 것입니다.

6. 시세조사


매매는 5500~6000만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다. 피터팬의 좋은집구하기와 직방에서 만수동 투룸 빌라로 검색해보시면 대략적인 시세확인이 가능합니다.



반지하 물건이지만, 풀옵션으로 등록되어 있는데, 이 수준으로 생각하고 공인중개소를 2~3군데 들러 가격을 확인해보면 될 것입니다.


7. 낙찰결과

낙찰기일 이후 기재



최고가매수신청금액에 취등록세, 집수리비까지 들이면 생각보다 돈이 더 필요할 것입니다.


최고가매수신청금액 32,500,000원(41.67%)
입찰 4명, 낙찰자 : 최**
차순위금액 25,900,000원
매각결정기일 : 2019.10.11

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  1. 후미카와 2019.11.27 15:10 신고

    생각보다 돈이 더 들거라는 자세한 지침까지 알려주셔서 이 물건 보시는 분들이 심사숙고 하시겠네요

  2. 오렌지훈 2019.11.27 20:39 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  3. 파아란기쁨 2019.11.27 22:08 신고

    경매는 정말 어려운것 같아요.
    잘 보고 갑니다.

  4. 2019.11.28 05:03

    비밀댓글입니다

  5. 공수래공수거 2019.11.28 08:29 신고

    감정가에 보증금 주고 입주해 있군요.
    게속 유찰이게네요.
    세입자가 인수하지 않는 이상...

인천대로 소음방지벽을 끼고 있는, 가좌동 신일빌라




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 10783 강제경매 입니다. 경매를 하면 다양한 상상으로 소설을 써볼 수 있습니다. 임장을 통해 정확한 사실 관계를 알아내는 게 가장 좋지만, 속이 썩을때로 썩은 소유주를 또는 세입자를 만난다는 것이 녹록치만은 않습니다. 그리하여 어쩔 수 없이 경매 서류로만으로 파악해야할 때도 생깁니다. 소유주의 매매가격, 임차인의 거치 등을 보면서 소설을 써보는 재미를 느껴보시기 바랍니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요




- 소재지 : 인천광역시 서구 가좌동 192-110, 신일빌라 4동 202호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 69,000,000원 - 최저가 : 33,810,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 33.38㎡(약13평) - 건축연도 : 1990년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 8세대/1동(10개동 확인됨) - 주차여부 : 가능하나 전세대 불가(대로변 주차가능) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 취약(1차선 일방통행로 지나 진입가능, 입구에 CCTV 있음) - 인근공급량 : 신일빌라 단지 구성되어있고, 주변 동일 규모 빌라 다수

전에 한번 소개드렸던 물건이 있는 곳입니다. 전에는 6동에 살고 있던 어느 인테리어 업체 납품업체 대표 물건이였는데, 이번에는 4동이 나왔습니다. 1990년대 지어진 빌라인데 아파트 단지처럼 규모가 제법 큽니다. 1개동에 8세대지만 10동까지 있어 총 80세대로 나홀로 아파트 크기정도 됩니다. 빌라지만 세대수가 있어 중개소에서 소개해주기 편한 물건입니다. 당연히 아파트보다는 거래가 적겠지만 주변 빌라보다는 거래가 잘될 가능성이 있습니다.


2. 지역분석




- 교통 : 200m 이내 버스정류장, 800m 인천가좌역 - 학교 : 건지초등학교 - 병원 : 200m 큰길 부근 - 편의시설 : 부족 - 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음


반경 500m 내에 학교, 공원, 병원, 마트, 지하철 등 모든 편의 시설이 다 있는 입지 좋은 곳으로 보입니다. 하지만 인천대로를 끼고 있는 곳으로, 빌라 진입을 위해서는 버스에서 내려서 200m 가량 되는 어두운 일방통행로를 지나와야하는데, 늦은 밤에 다니기에는 좀 무섭겠다 싶은 느낌입니다. 이런 곳은 여자세입자를 들이기 힘듭니다. 



3. 점유자정보





- 점유자 : 세입자(김**)


세입자 1968년생 김**씨가 점유하고 있습니다. 주변 다른 곳으로 이사를 가있는 상태입니다. 주소를 따라 가보니 신축 오피스텔로 전입한 것으로 확인됩니다. 등기부상 자신의 권리를 유지하기 위해서 임차권등기를 해두었고 이를 통해 2007년부터의 대항력을 그대로 유지할 수 있습니다. 현황조사된 내용을 보니, 현재 누군가 살고 있다고 되어있습니다. 반드시 점유자를 확인할 필요가 있습니다. 경매를 신청한 권리가 있는 세입자는 김씨입니다. 김씨는 다른 집에서 살고 있습니다. 소유주가 전세 세입자를 못구해, 무보증 단기 월세 세입자를 받으며 운영하고 있는 것일지도 모르겠네요.


4. 로드뷰



세입자가 2007년부터 살았던 집입니다. 집수리 흔적은 안보입니다. 에어컨은 설치되어 있지만 샤시를 보면 앞뒤로 전혀 안되어 있으며, 매우 오래된 샤시임이 한눈에도 보입니다. 이런 물건은 낙찰을 받는게 문제가 아니라 낙찰이후 어떻게 경비를 줄여 리모델링을 하고, 어떻게 세입자에게 홍보하여 빨리 세를 놓느냐가 관건이 될 것입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-07-19

 소유권이전 

 오**

 110,000,000원 

 2012-07-19 

 근저당권설정 

 일신종합전선

 100,000,000원 

 2014-03-11 

 압류 

 광명시

 -

 2014-05-16

 압류 

 제천시 

 - 

 2014-07-15 

 압류 

 시흥세무서 

 - 

 2016-06-29 

 주택임차권 

 김** 

 25,000,000원
 전입 2007-11-12
 확정 2009-12-14

 2019-04-08

 강제경매개시 

 김**

 27,000,000원 

세입자 김씨가 2016-06 이사를 가려고 계획했고 소유주로부터 전세보증금을 받으려고 했는데, 계속 못 받았습니다. 소유주는 세입자 들이면 주겠노라고 하면서 차일피일 미루었지만 세입자가 들어오지 않았습니다. 세입자 김씨는 자신이 다른 곳으로 전입하더라도 등기 순위를 보존하기 위해 주택임대차등기를 하였습니다. 현명한 것이죠. 세입자 김씨가 이사간 오피스텔의 보존등기를 확인해보지 않았지만 2016-06이겠지요? 소유주 오씨는 서울 미아동에서 조명사업을 하는 것으로 보입니다. 제법 규모가 커보이는 사업장을 소유하고 있는 것으로 나오는데, 사업이 원만하지 않았는지, 얼마되지 않는 금액인데 전세보증금을 내주지 않았네요.

6. 시세조사


매매는 5500만원, 월세는 300만원에 20만원으로 조사됩니다. 전세로는 전혀 거래가 없는 것으로 보입니다. 월세가 300만원에 20만원으로 보이는데, 저기서 보증금을 떼어버리고 30~40만원으로 올릴 수 있을 것입니다. 아무래도 소유주가 단기 무보증으로 월세를 받고 있을 것이라고 생각됩니다. 등기부상 매매거래된 금액이 높은 것으로 보이는데, 업계약서일 것입니다. 아무리 7년전 거래된 금액이라고는 하지만 이 집을 1억이라는 거금으로 거래하진 않을 것입니다. 5000만원짜리 집을 1억에 사는 것입니다. 매매계약서의 거래금액을 보고 근저당 설정하기 때문에 1억에 대해 70%인 7000만원이 대출되는 것이죠. 그럼...집값보다 더 많이 돈을 빌리게 되는 것이죠. 이런식으로 여러채를 사서 근저당 설정한다면? 그래서 임대하고는 다 경매로 처분하는 식이죠.



빌라 물건을 들여다보면 이렇게 업계약서로 계약된 것이 종종 발견됩니다. 시세확인이 중요한 이유이죠. 위 사진은 2019-10에 거래로 올라온 가좌동에 동일 평형 빌라 물건입니다. 딱 신일빌라가 보였다면 더 좋았겠지만, 느낌만 보시라고 가져와봤습니다. 이 구조와 거의 비슷할테니 어떻게 꾸미면 좋을지 고민해보시고 입찰하시면 되겠습니다. 보시면 샤시와 주방, 화장실이 작업된 것이 보이실 것입니다. 




이 물건은 4층 물건으로 5500만원으로 소개되고 있습니다. 인기있는 2층 물건이니, 이정도 수준으로 수리한다고 생각하고 입찰가를 산정해보시면 되겠습니다.


7. 낙찰결과



이전에 소개된 주안동 주안빌라 대비 위치도 입지도 좀 더 낫다고 생각했는데, 비슷한 가격에 낙찰되었습니다. 아무래도 가좌동보다는 주안동을 더 선호하기 때문인 것 같습니다. 이곳의 위치를 반영하듯이 2명의 입찰자가 있었고 인천에 사시는 장씨가 낙찰받았습니다. 2등과의 차이는 300만원 가량 차이가 납니다. 이러면 본전 생각이 계속날 수 밖에 없습니다. 저는 개인적으로 주안동 물건보다 이 물건이 훨씬 더 환금성면에서도 운영면에서도 좋을 것 같단 생각이듭니다. 


최고가매수신청금액 41,120,000원(59.59%)
입찰 2명, 낙찰자 : 장**
차순위금액 38,000,000원
매각결정기일 : 2019.11.27

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 파아란기쁨 2019.11.19 17:46 신고

    재개발을 노려 봐도 좋을것 같은 집인데요.^^
    잘 보고 갑니다.

  2. Laddie 2019.11.19 20:05 신고

    집 값이 너무 비싸다했더니 업계약서로군요 😄
    오늘도 잘 배웠습니다

  3. 오렌지훈 2019.11.19 21:10 신고

    경매관련 물건
    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  4. 버블프라이스 2019.11.20 06:12 신고

    오늘은 가좌동 신일빌라 매물을 분석해주셧군요?
    경매 견문을 넓히고 갑니다.
    따뜻한 수요일 보내시길 바래요-

  5. 공수래공수거 2019.11.20 07:18 신고

    요즘은 시세 확인하기가 쉬운데 에전은 그렇지 못했던것 같더라구요..

  6. Deborah 2019.11.20 11:03 신고

    아주 상세하게 적어 놓으셔서 대충 어떤 곳인지는 느낌이 옵니다. 세입자들이 그대로 살고 있었군요.
    이런 경우에는 낙찰자가 강제로 세입자를 나가게 할 수있나요?

  7. 가족바라기 2019.11.20 12:54 신고

    경매물건 잘보고 갑니다
    관심있는 분야라 배우고 갑니다^^

불통의 세입자, 주안동 주안빌라




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 8094 임의경매 입니다. 매매가 아닌 전세나 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 된다면, 어떻게 해야할까요? 내가 잘못한 것도 없는데, 시간이 해결해주겠지? 라고 생각하시는 분을 한번씩 만나게 됩니다. 낙찰받아 찾아가면 그때가서야 뭘해야하는지 어떻게 해야하는지 묻고, 해보려고 하는데 그때는 이미 버스가 출발한지 한참 지난...아주 난감한 상태인 것이죠. 오늘 소개드릴 물건의 세입자가 아무래도 이 경우에 해당할 것 같은데요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 643-2, 주안빌라 가동 301호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 69,000,000원 - 최저가 : 33,810,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 36.15㎡(약15평) - 건축연도 : 1991년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 26세대/2동 - 주차여부 : 가능(단지내 8대 가능) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 다세대, 다가구 주택 밀집지역

다소 작은 사이즈 13~14평 정도되는 물건입니다. 이정도 크기는 세사람이 살기에는 약간 작다란 느낌이 강하게 들고 두사람이 살기에 딱 좋을 그런 물건일 것 입니다. 주변에는 인천기계공업고등학교가 있고, 인천대로를 끼고 있습니다. 소음차단막은 설치가 되어있지만 그 일대를 걸어보시면 진동과 소음은 어찌할 수 없습니다. 바로 집앞으로 신축 빌라가 있어 젊은 세대는 이쪽으로 갈 것이고 고령자분들이 주로 들어와서 살지 않나 싶습니다. 바로 옆에는 규모가 좀 되는 어린이집이 있어 평일 낮시간에는 쉬긴 힘들 것입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 300m 버스정류장(인천기계공고 정문) - 학교 : 인천기계공업고등학교 - 병원 : 300m 이내 용일사거리 - 편의시설 : 보통, 용일사거리 부근 용남시장 - 녹지 : 부족, 답답한 느낌 - 지역 호재/악재 : 주변 신축빌라, 어린이집 바로 옆



3. 점유자정보




- 점유자 : 세입자(김**) - 전입일자 : 미상 - 확정일자 : 미상 - 보증금 : 미상


세입자 김**씨가 점유하고 있습니다. 집행관의 현장보고서를 보면 세입자를 면담한 것으로 나타납니다. 하지만 자신의 이름만 밝히고 아무런 이야기를 하지않았다고 나옵니다. 버티면 되는 것이라고 잘못 알고 계시는 것 같습니다. 집행관을 직접 만났으니 배당을 받기위해 권리신고를 통해 배당요구를 해야하며, 이에 필요한 제출 서류를 분명히 알려주었을 것입니다. 하지만 권리신고를 하지 않았습니다. 불통의 자세로 나오는 세입자, 명도가 매우 어려울 것으로 판단됩니다. 주변 시세로 전세 또는 월세로 들어왔다면 권리신고를 했더라면 소액임차인의 지위가 있었을 것 같은데, 이집은 낙찰받았다간 마음고생 엄청나게 할 것으로 보입니다.


4. 로드뷰




보존등기가 1991년으로 건물상태가 그리 좋아보이지 않습니다. 곳곳에 균열도 살짝살짝 보이고 관리되고 있다는 느낌이 들지 않습니다. 로드뷰만 봐도 1층을 제외한 전층이 개보수 흔적이 안보입니다. 세입자를 받으려고 한다면 샤시까지 개보수가 되어야할 것으로 보입니다. 전에도 몇차례 소개드렸던 인천기계공고 주변(삼성골드빌, 소망빌라)은 제가 주로 다니는 임장 경로중에 한 곳으로 매우 조용한 주택가입니다. 다만 인천대로를 끼고 있는 빌라는 소음차단벽이 설치되어 있어도 진동과 소음은 어찌할 수 없습니다. 또한 밤에 이곳 골목을 가 걸어보면 좀 무섭습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-01-05

 소유권이전 

 박**

 47,000,000원 

 2016-01-05 

 근저당권설정 

 남인천농협 

 38,400,000원 

 2016-02-22 

 소유권이전

 이**

 46,000,000원 

 2018-05-15

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 

 2018-05-25 

 압류 

 인천광역시동구 

 - 

 2019-03-18 

 임의경매개시 

 남인천농협 

 32,705,436원 

 2019-04-30 

 가압류 

 신한카드 

 5,302,800원 


2016.01에 박씨가 4700만원으로 근저당권 3200만원을 설정하여 매매하였습니다. 한달 뒤인 2016.02에 가정주부로 보이는 이**씨에게 100만원 내린 4600만원으로 넘겼습니다. 근저당을 그대로 인계해주었습니다. 한달만에 100만원을 빼서 남한테 준다뇨. 뭔가 사연이 있을 것 같습니다. 이 당시에는 이렇게 대출승계가 가능했습니다. 현재는 불가합니다. 이씨가 세입자를 받아 운영하면서 경매로 넘어온 경우입니다.

6. 시세조사


매매는 6500만원, 전세는 2500만원, 월세는 300만원에 30만원으로 조사됩니다. 아래의 집은 2019년 04월에 피터팬에 직거래로 나온 인근 빌라 물건입니다. 참고용으로 가져와 보았으니 참고하시기 바랍니다. 5500만원 전세로 매물이 올라와있는데, 가격이 쎄다 싶습니다. 대출을 끼고 있어 전세보증금을 저렇게 올렸을텐데, 저 가격에는 세입자를 구하기 힘들 것입니다.






이 주변이 빌라가 원채 많아서 '주안동 주안빌라'를 검색해보시면 참 많은 주안빌라가 나옵니다. 제가 찾고자하는 주안빌라가 아닌 주안동에 있는 빌라가 검색됩니다. 하여 동일한 집을 찾을 수는 없었습니다. 인터넷으로 세입자를 찾는 임대인은 젊은 사람일텐데, 젊은 사람이 취급하기에는 위치가 그리 좋아보이지는 않는 물건입니다. 하지만 주안초등학교, 인천기계공업고등학교 부근 빌라의 빌라를 찾아보았습니다. 이 물건을 기준으로 삼아서 낙찰, 리모델링 비용을 대략적으로 파악해보시기 바랍니다. 이 물건은 방3개에 올리모델링으로 소개되고 있으며, 매매6500만원에 전세5500만원으로 올라와있습니다. 저렴하게 낙찰받아서 350~500만원 들여 이정도로 수리해야 할 것입니다.


7. 낙찰결과



낙찰되었습니다. 가격대는 적당한 것 같습니다. 2등과의 금액차이가 100만원 안쪽으로 차이나는데, 아슬아슬하게 낙찰되었네요. 이정도로 입찰될 정도는 아니라고 봤는데, 7명이나 입찰했습니다. 아무쪼록 세입자와 협의가 잘되어, 집수리를 어느정도 해두고 세입자를 받으면 좋을 것 같습니다.


최고가매수신청금액 41,010,000원(59.43%)
입찰 7명, 낙찰자 : 신**
차순위금액 40,120,000원
매각결정기일 : 2019.11.25

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  1. Deborah 2019.11.15 13:57 신고

    내부는 깔끔하네요. 지역상도 별로 크게 나쁘지 않구요.

  2. 후미카와 2019.11.15 14:16 신고

    아는 언니가 전세집이 경매에 넘어갔다고 했을 때 잘 몰랐는데... 머리아픈일이 생기는군요

  3. 공감 누르고 갑니다!
    날이 추워요 감기 조심하시고 좋은 밤 되세요~

  4. 파아란기쁨 2019.11.15 22:17 신고

    오늘은 주안동 주안빌라 소개해 주셨네요.
    아무래도 세를 살면 대출을 낀 집은 조심해야 할것 같아요.
    잘 보고 갑니다.

  5. 오렌지훈 2019.11.15 22:53 신고

    손이 많이가는 빌라같습니다.
    전세전환률이 너무높네요
    좋은 주말 보내세요

  6. 아웃룩1000 2019.11.16 06:07 신고

    빌라경매에 관련정보 잘 보고 갑니다.

  7. 버블프라이스 2019.11.16 07:03 신고

    오늘은 주안동 주안빌라 매물을 분석해주셧군요?
    오늘도 도움이 되는글을 잘 읽고 꾹 누르고 갑니다.
    따뜻한 주말 보내시길 바래요-

  8. Anchou 2019.11.16 17:53 신고

    10월에 낙찰이 된건가요?
    에공... 저 세입자 문제를 어떻게 풀런지;;;

    • 낙찰된 것이 아닙니다.
      취소선되어있는 글은 나중에 제가 낙찰기일이후에 확인해보시면 결과업데이트가 되어있을거예요.

      왔다갔다 보기 힘들다는분들이 많아서 이렇게 포맷을 변경했습니다.ㅎ

  9. Laddie 2019.11.16 21:40 신고

    외관을 보니 정말 오래되었네요
    세입자때문에 고생할 것 같은 경매물건이네요 😄

  10. 청결원 2019.11.17 06:35 신고

    행복한 휴일 보내세요~
    포스팅 잘 보고 갑니다~

  11. sword 2019.11.17 13:28 신고

    버티면 된다... 라는 마인드 진짜 위험한데 진짜 그렇게 버티시는...ㄷㄷㄷㄷ

    위치가 소음으로 좋지도 않는데 굳이 버티실만한 사연이 있긴 있으시겠죠...ㄷㄷㄷ

  12. 잉여토기 2019.11.17 17:13 신고

    버티면 된다는 심지를 가진 세입자라면 낙찰 받더라도 명도 어려워 고생하겠어요.

  13. 공수래공수거 2019.11.18 09:23 신고

    권리신고를 부동산 중개업자가 잘 알려 줘야 합니다.
    세입자 입장에서는 정말 억울한 일이 생길수 있겠습니다.

    • 집행관이 권리신고에 대해 안내하러 갔는데도 자기 이름만 말하고 아무말도 안했다고 현황보고서에 기재되어있습니다.
      명도가 많이 어려울 것 입니다.

  14. 디프_ 2019.11.19 08:41 신고

    얼마전 뉴스를 접하고 궁금한 것이 하나 생겼는데 ㅋㅋ 라미드님은 대학가 오피스텔은 어떻게 생각하시나요!?
    근데 라드온님으로 이름이 바뀌신 것 같아요!

    • 처음부터 라드온으로 쓰긴했습니다ㅎ
      대학가는 오피스텔처럼 약간 고급으로가면 수익률이 떨어지고, 아래와 같이 고시텔, 원룸처럼 저렴한 물건 여러개로 가면 괜찮을 것 같습니다. 몰지각한 학생들이 간혹있어, 꼭 보증금을 받아 운영하면 좋습니다. 학교부근 오피스텔은 제 개인적으로는 비추입니다.

      https://ramideunioni.tistory.com/308

  15. 북두협객 2019.11.19 09:37 신고

    경매 물건에 대한 자세한 소개 감사드립니다~
    위 물건은 잘못건드리면 골치아프겠군요!

  16. 꿈꾸는 에카 2019.11.19 12:18 신고

    어린이집이 바로 앞에 있어서 많이 시끄러울 것 같네요. 주변에 중고등학교가 가까우면 아이들이 꼭 건물 뒷편에서 담배를 피더라구요. (제 신혼집이 신축빌라였는데 근처 중학교 아이들이 계속 담배를 피길래 경찰서에도 전화하고 학교에다가도 전화하고 아이 업고 나가보기도 하고 별 짓을 다 해봤네요...)

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