안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 9182 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/140


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이지만, 이 물건은 채광과 통풍, 뷰가 하나도 없는 답답한 물건으로 세입자 구하기가 쉽지 않은 물건입니다. 하지만 주변 빌라보다 사이즈가 큰 편이고, 1층인 점은 장점이라 할 수 있겠습니다. 저는 이 물건 입찰하지 않습니다. 제가 싫어하는 입지의 물건이고, 일단 제가 살고 싶은 마음이 들지 않기 때문에, 세입자에게 들어와서 살라고 권할 수 없을 물건을 낙찰받아 수리비 들여가면서 고생할 것이라 생각이 듭니다. 
- 예상낙찰가 : 5050만원  
- 제반비용 : 647만원(올수리)
- 입찰기일 : 2019-03-12

제가 입찰한다면 5050만원을 적어냈을겁니다. 낙찰이였겠네요. 4700만원 단독입찰이였습니다. 이렇게 딱 떨어지게는 잘 안써내는데, 아마 느낌보려고 입찰해본 것일지도 모르겠습니다. 저는 절대 입찰하지 않을 물건이지만, 얼마에 낙찰될까 궁금했는데 역시 인기가 없습니다. 한번이라도 가본 사람이라면 쉽사리 잡지 않았을 것이라 생각이 듭니다. 월세를 구하기 힘들어보였는데 어떻게 운영될지 한번 지켜보도록 해야겠습니다. 이 물건은 월요일에 가격예측을 했던 물건으로 화요일 물건 소개하고 수요일에 올리려고 준비하다 다~써놓은 글이 날아가서 오늘에서야 포스팅을 하게 되었네요. 제 입찰예상가에서 300만원을 빼보시면, 4750만원이네요. 이렇게 갭을 메꿔나가면 낙찰은 쉽게 받아집니다. 운영이 문제겠죠. 이 집은 수리하는데 돈이 많이 들어갈 것입니다.

최고가매수신청금액 47,000,000원(51.09%)
입찰 1명, 낙찰자 : 권**
매각결정기일 : 2019.03.19


입찰보증금 450만원을 버리진 않을 것 같습니다. 어떻게 해서든 운영하려고 할텐데, 수리비가 많이 들어갈 것으로 생각됩니다. 반드시 자기 자금 사정을 파악하고 있어야 리스크 헷지를 할 수 있습니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.15 06:46 신고

    오늘은 만수동 서울주택 결과 글 이군요?
    수리비가 많이 들어갈 것이라고 하셔서.. 좀 리스크 부담을 해야하는 그런 매물인가봐요? 덕분에 잘 읽고 갑니다^^

  2. 빗코 2019.03.15 15:03 신고

    저번 글에서 수리비가 300만원 정도가 아니었나 해서 가보니 650만원이네요. 2층 201호 물건 깨끗할 것 같다고 하신 것은 130만원 제반비용 얘기하셨으니 4배도 넘는군요. 한번 정도 더 유찰되는 것이 맞지 않았나 싶네요. 보증금 낸게 아까워서 어떻게 운영을 하긴 하겠지만... 쉽지 않겠네요. 그나마 이 집은 진성임차인(정확히 어떤 의미일까요??)이니 잘 얘기하면 재계약해서 적당히 운영하다가 1년 뒤에 시세보다 살짝 낮춰서라도 팔면 그래도 돈이 조금 되지 않을까 싶기도 하구요.
    1년뒤 부동산이 어떨진 모르겠습니다만... 그래도 이런 가격대가 크게 빠지진 않을테니 적어도 낙찰가+제반비용 정도는 건질 수 있지않을까요?? 결국 임차인에게 재계약 줄 경우에 잘하면 본전친다는 얘기를 길게 썼네요 ㅋㅋㅋㅋ
    라드온님 즐거운 주말 보내시기 바랍니다~~~

    • 사실 이물건은 많이 안좋아보이는 물건입니다. 단독입찰에 약간은 어설픈 가격입니다.ㅎ초보의 실수로 낙찰받은걸로 예상해봤습니다.

  3. TheK2017 2019.03.17 05:57 신고

    그런데 말입니다.. 란 말이 인상 깊었던 매물이었습니다. ^-^0*

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 21809 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.

월요일에 소개해드렸던 2018타경 9182 임의경매, 서울주택 3동

물건은 내일 포스팅에서 만나보시도록 하시죠.

다 써놨던 글을 뻘짓하다가 지워졌는데,

다시 쓰자니 엄두가 안나서요ㅠ


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/141


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이며 세입자가 선호하는 2층 물건입니다. 주변 빌라보다 사이즈가 크고, 방3개에 화장실 2개 구조에 올수리된 집은 큰 장점이라 할 수 있겠습니다. 이 물건은 입찰하여 운영하기에 좋은 물건입니다. 
- 예상낙찰가 : 5150만원  
- 제반비용 : 130만원
- 입찰기일 : 2019-03-13

제가 입찰한다면 5150만원을 적어냈을겁니다. 패찰이네요. 차순위금액보다도 20만원 적은 3등이였겠네요. 이 물건은 그 전날 옆동(3동) 물건이 너무 안좋았던터라 더 매력적으로 보였고, 여건만 되었다면 제가 입찰에 참여했을 듯한 물건입니다. 집도 좋아 보이고 수리비 없이 무혈 입성(?)이 가능해보이는, 게다가 세입자 구하기도 쉬울 것이라 생각되는 좋은 물건이였습니다. 
그런 점이 잘 반영된 착한 가격에 낙찰되었습니다. 이제 제가 예상하는 낙찰가보다 300만원정도를 더 낮추면 비슷한 시세가 나오는 것 같습니다. 제가 계산한 가격은 원래 5500만원정도로 300만원을 뺐던 가격인 5150만원으로 예상한 것이 였습니다. 다음 물건부터는 300만원이 낮춰진 가격을 적어보도록 하겠습니다. 이전에 말씀드렸던 것처럼, 빌라의 낙찰가가 그러니까 낙찰가율이 점점 더 낮아지고 있습니다. 그간 경매 공부만 해뒀었다면 이제 한번 도전해볼 시점이 다가오고 있는 것입니다. 

최고가매수신청금액 53,102,000원(55.9%)
입찰 11명, 낙찰자 : 황**
차순위금액 51,777,799원
매각결정기일 : 2019.03.20


최고가매수신고인이 150만원 정도 더 써서 낙찰이 되었습니다. 이정도도 나쁘지 않은 가격인 것 같긴합니다만 5200만원정도에 낙찰받아 운영하다가, 시세차액을 남기고 파는 것도 좋은 방법입니다. 1년이내 단기매매로 양도세가 크지만 세금내도 돈이 남으면 그게 남는 것이죠. 

경매, 배워두시면 참 좋습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 앞에 2019.03.14 05:36 신고

    좋은 정보이군요 님 글 읽으면서 공부많이 하고 있습니다

  2. 버블프라이스 2019.03.14 07:23 신고

    어제 만수동 서울주택4동의 결과이군요?
    경매를 배워두면 나중에 많은
    도움이 될 것 같습니다^^ 오늘도 좋은글 잘 읽고 공감누르고 갑니다.

  3. 그냥사이다 2019.03.14 07:31 신고

    사실 이 정도 차이는 유의미하다고 생각하지는 않습니다 ㅎ
    모두가 해당 물건의 운용방법이나 목적이 다를텐데, 투자에 대한 출발점이 다르다는 것을 감안하면
    이 정도 금액이면 적중률이 상당하다고 생각합니다 ㅎ
    오늘도 잘 보고 갑니다 ^^

  4. 적투 2019.03.14 13:00 신고

    좋은정보 항상 잘보고갑니다^^

  5. 영도나그네 2019.03.14 16:46 신고

    역시 경매는 흥미진진한 머니 게임
    같습니다.
    오늘도 좋은내용 잘보고 갑니다..

  6. 빗코 2019.03.15 14:56 신고

    재밌네요. 역시 물건이 조금 나아보이니 낙찰가도 조금 더 올라가는군요. 첫문단에 공부만 하지 말고 도전해볼 시점이라고 하는게 많이 와닿습니다. 그러나 저는 청약을 위해 조금 더 기다려보겠습니다 ㅋㅋ 개인적인 시간도 좀 나야할텐데 말이죠.. 경험차 시간될 때 법원가서 경매 진행되는거라도 한번 보고와야겠습니다.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 21809 임의경매 입니다.

원래 오늘은 어제 소개드린 2018타경 9182 임의경매 물건에 대한 결과를

포스팅해야하지만, 같은 동 물건이 바로 다음날 진행예정이라

물건분석을 먼저 포스팅하겠습니다. 모레와 3일 뒤에는 

각각의 물건에 대한 경매결과를 포스팅하도록 하겠습니다.

같이 들여다보시죠.



어제 제가 소개해드렸던 물건입니다. 서울주택 3동 101호. 오늘 물건을 찾다보니 '똑같은 곳이구나' 하고 봤더니 옆동(4동)이 물건으로 나온 것을 발견했습니다. 파란색 동그라미는 어제 소개해드렸던 서울주택 3동이며 동그라미 위치가 바로 1층 입니다. 오늘 소개해드리는 물건은 그 바로 옆인 서울주택 4동이며 2층입니다. 큰 붉은 동그라미가 있는 곳이 바로 2층이죠. 물건을 같이 들여다 보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-306, 서울주택 2층 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 95,000,000원

- 최저가 : 46,550,000원

- 면적 : 49.89

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 5세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음



어제 소개해드렸던 3동과 비교해보니 정말 큼직하고 깨끗하고 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지



어제 소개해드렸던 3동(16-6번지)과 비교해보니 집이 큼직하고 깨끗하니, 아주 좋습니다. 이번 물건인 서울주택 4동(16-8번지)은 3동과 마찬가지로 건물과 건물사이에 가려져 있지만 한개의 층에 호수가 한개입니다. 채광과 통풍은 역시나 안좋지만 어제의 3동 보다는 답답하다는 느낌이 적습니다. 세입자가 가장 선호하는 2층이고, 깨끗한 샤시에 방범창까지 시공되어 있습니다. 이러면 집수리가 다~되어 있는 집으로 보시면 됩니다. 에어컨도 설치되어 있는데 세입자가 설치한 것인지는 확인해봐야겠네요. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(전**)

- 전입일자 : 2017-07-07

- 확정일자 : 2017-07-07

- 배당요구 : 2018-10-11

- 보증금 : 2700만원


임차인 전씨는 전입, 확정일자를 갖춘 소액임차인으로 전세보증금 2700만원 전액 배당받을 수 있습니다. 어제 보셨던 물건과 보증금에서도 차이가 500만원 정도나네요. 이름만으로는 여자분인 것 같습니다. 제 경험상 40대~50대 여자분이 혼자 살고 계셨다면 도배, 장판도 할 필요없이 깨끗하게 사셨을 것입니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



개황도에서 보시는 것처럼, 본 건물은 한층에 한개 호만 있습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-06-19

 소유권이전

 박**

 95,000,000원 

 2017-06-19 

 근저당권설정 

 영등포농업협동조합 

 75,600,000원 

 2018-07-27 

 압류 

 국민건강보험공단

 - 

 2018-07-31

 임의경매개시결정 

 영등포농업협동조합 

 - 

 2018-08-30

 가압류 

 예스자산대부 

 20,482,310원 


근저당권 이후 설정된 모든 권리는 소멸합니다. 1971년생, 전라북도 남원에 거주하는 이름만으론 여자분인 소유주 박**씨가 투자용으로 매매를 하였습니다. 전세보증금이 빤한 곳인데 어찌하여 투자를 한 것인지 이해가 안갑니다. 어제 소개해드린 물건을 보면 소유주가 업계약서를 써서 담보대출금을 많이 받은 것으로 생각되었는데 이 집은 시세정도로 매매된 것 같습니다. 매매하고 보름만에 세입자를 받았는데 한해를 못 넘기고 경매로 넘겨졌네요.


6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이며 세입자가 선호하는 2층 물건입니다. 주변 빌라보다 사이즈가 크고, 방3개에 화장실 2개 구조에 올수리된 집은 큰 장점이라 할 수 있겠습니다. 이 물건은 입찰하여 운영하기에 좋은 물건입니다. 
- 예상낙찰가 : 5150만원  
- 제반비용 : 130만원
- 입찰기일 : 2019-03-13


낙찰가 5150만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4120만원 정도 대출이 됩니다. 이자 13.7만원에 30년 만기로 원금 11.4만원. 월세 35 ~ 40만원 받을 수 있도록만 하면 15만원 남습니다.

보증금을 낮춰 원하는대로 수익률을 정하면 됩니다. 좋은 물건입니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



  1. 버블프라이스 2019.03.13 06:15 신고

    오늘은 만수동 서울주택4동 경매매물이군요?
    개황도에서 나온것처럼 한 층에 한 호만 있는것이 좀 특이하네요? 분석결과 좋은 매물이군요?
    카뱅의 적금 등 대출 분석처럼 정말 깔끔하게 분석을 잘해주셔서 매번 놀랍니다^^

  2. 그냥사이다 2019.03.13 07:37 신고

    좋은 물건 잘 보고 갑니다 ㅎ
    오늘도 즐거운 하루 되세요 ^^

  3. 쿵돌 2019.03.13 14:45 신고

    항상 잘 보고갑니다~^^

  4. 유하v 2019.03.13 16:16 신고

    옆 건물이랑 너무 붙어 있는것 같아 괜찮을지 모르겠네요

  5. 촉촉한칙촉 2019.03.13 18:12 신고

    오랜만에 들려서 인사 드리고 갑니다. 잘보고 잇습니다.

  6. TheK2017 2019.03.14 01:29 신고

    서울 주택이라? 서울?! 했더니 인천이군요. 역시 가격대가 부럽습니다.

  7. 빗코 2019.03.15 14:52 신고

    아무래도 채광도 그렇고 답답해보이는 것이 좀 그래보였는데, 수리여부에 따라 이 물건은 돈이 안 들어가니 좋은 물건이 되는군요. 이번에 분석해주신 것은 특히나 같이 붙어있기도 하고 지역도 비슷하고, 비교하기에 아주 좋은 것 같습니다. 낙찰가가 궁금해지네요.

공영주차장, 난개발지, 만수종합시장, 인천동부초등학교, 철마산, 향촌휴먼시아

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 9182 임의경매 입니다.

같이 들여다보시죠.



만수동도 제가 자주 다니는 곳 중 하나입니다. 아무래도 소형에 저렴한 물건을 찾다보니 빌라물건이 넘쳐나는 지역이 제가 주로 임장다니는 곳이 되었습니다. 만수동은 지난 포스팅에서 아남빌라, 대산빌라, 경인빌라 등등 참 많이 소개해드렸던 곳입니다. 지난 포스팅에서도 한번 찾아봐주시면 좋은 시간이 될 것 입니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 109-305, 서울주택 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 92,000,000원

- 최저가 : 45,080,000원

- 면적 : 47.61

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대(5개동)

- 주차여부 : 가능(무료공영주차장 및 공터)

- 건물방향 : 건물에 가려짐

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택이 많음



이전에 소개해드렸던 아남빌라 바로 옆입니다. 이런 무료 공영주차장이 아남빌라 골목쪽으로 들어가면 3~4개가 있습니다. 사람이 많이 살고 있음을 알 수 있습니다. 이번 사건물건인 서울주택은 건물과 건물, 건물...사면이 건물에 가려져 있습니다. 빌라가 엄청나게 많이 있습니다. 인천동부초등학교를 둘러싸고 빌라가 년식이 나눠진다고 했는데, 동부초의 상단쪽, 향촌휴먼시아 바로 밑쪽으로 1996년에 지어진 빌라촌에 위치하고 있습니다. 4동과는 주먹 한개정도(?)로 띄워져 있습니다. 채광과 통풍은 포기해야할 것 입니다. 


2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(마을버스 종점)

- 학교 : 동부초

- 병원 : 500m 정도 만수종합시장 네거리

- 편의시설 : 만수종합시장

- 녹지 : 철마산 입구 인근

- 지역 호재/악재 : 난개발지



지적도상으론 깨끗한 향촌휴먼시아가 가까워, 놀이터도, 단지내 편의시설도 이용하면 좋겠지만 높은 언덕입니다. 진입이 불가하여, 종합시장과 같은 편의시설을 이용하려면 인천동부초를 끼고 한참 돌아서 가야합니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(유**)

- 전입일자 : 2012-03-23

- 확정일자 : 2014-08-18

- 배당요구 : 2018-06-11

- 보증금 : 2200만원


전입일자와 확정일자가 다릅니다. 임차인 유씨는 2012년에 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않았는 것으로 생각됩니다. 2년 전세기간이 끝나고 전세를 갱신하면서 확정일자를 받은 것이 아닌가합니다. 뭐 큰 문제없이 살아오다, 집이 경매로 나온 것이라 문제는 없어보입니다만 이사를 하면 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것은 잊지 말고 하시기 바랍니다. 소중한 내 돈을 지키는 가장 쉽고 간편한 방법이니까요. 임차인 유씨는 소액임차인으로 보증금을 전액 배당받을 수 있습니다. 


4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 수리필요

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음



임차인 유씨는 제 예상으론 진성임차인으로 2012년부터 쭈욱 살아온 사람인 것 같습니다. 2012년부터 살았으니 낙찰받으면 반드시 수리가 필요합니다. 수리비가 보수적으로도 300만원이상 잡힐 것입니다. 1996년 보존등기로 누수와 결로는 없을테지만 곰팡이는 반드시 확인해봐야합니다. 장판과 벽지를 바로 맡기면 곰팡이를 확인해도 그냥 그 위에 합지를 덧대어 발라버립니다. 낙찰이후는 벽지를 뜯어보고 곰팡이 제거 작업이후에 수리작업이 이루어져야합니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-03-21

 소유권이전

 이**

 100,000,000원 

 2012-03-21 

 근저당권설정 

 굴비골농업협동조합 

 78,000,000원 

 2018-04-05 

 임의경매개시결정 

 굴비골농업협동조합 

 - 

 2018-04-11

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 


'3. 점유자정보'상 전입일자와 확정일자가 달라서 약간 이상하다했더니, 등기부를 보니 이해가 됩니다. 2012년에 전입일자만 받았던 사람이 재갱신하여 2014년에는 확정일자를 받았나보다고 생각했었는데, 등기부를 보니 2014년 경매개시결정이 되었습니다. 당연히 세입자 유씨는 보증금을 돌려받기위해서 확정일자를 받은 것이고요. 근데 그 당시 경매는 취하되었고 지금까지 운영되었습니다.  


6. 시세조사

매매시세는 6500만원, 전세 2000~2500만원, 월세 500만원에 30만원정도로 조사됩니다.


주변시세는 6500만원이지만, 이 물건은 채광과 통풍, 뷰가 하나도 없는 답답한 물건으로 세입자 구하기가 쉽지 않은 물건입니다. 하지만 주변 빌라보다 사이즈가 큰 편이고, 1층인 점은 장점이라 할 수 있겠습니다. 저는 이 물건 입찰하지 않습니다. 제가 싫어하는 입지의 물건이고, 일단 제가 살고 싶은 마음이 들지 않기 때문에, 세입자에게 들어와서 살라고 권할 수 없을 물건을 낙찰받아 수리비 들여가면서 고생할 것이라 생각이 듭니다. 
- 예상낙찰가 : 5050만원  
- 제반비용 : 647만원(올수리)
- 입찰기일 : 2019-03-12


낙찰가 5050만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로 4040만원 정도 대출이 됩니다. 이자 16만원에 30년 만기로 원금 11만원. 월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 3만원 남습니다.

그런데 말입니다. 이 물건은 수리비가 많이 들어갑니다. 돈이 안남습니다.

자금계획을 철저히 세워야합니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 그냥사이다 2019.03.12 07:31 신고

    잘 보고 갑니다 ^^
    전입과 확정일자가 다를 때는 이유를 확인할 필요가 있을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 좋은 하루 되세요 ㅎ

  2. 적투 2019.03.12 09:04 신고

    잘보고갑니다. 매번좋은정보감사합니다.^^

  3. 쿵돌 2019.03.12 13:35 신고

    잘보고갑니다~^^

  4. 동건참치 2019.03.12 19:19 신고

    정말 철저하시네요. ^^

  5. 모모의 가사노동 2019.03.12 20:10 신고

    경매물건을 간접으로 체험하는 것 같아 참 좋습니다.
    오늘도 잘봤습니다. ^^b

  6. 드림 사랑 2019.03.12 20:50 신고

    덕분에 잘보고 갑니다

  7. 근쨩 2019.03.12 22:36 신고

    오늘도 좋은 정보 감사합니다.! 잘읽었습니다.

  8. 버블프라이스 2019.03.13 06:12 신고

    오늘은 만수동 서울주택 경매 매물에 대해서 소개를 해주셧군요? 덕분에 매번 경매 매물을 고르는법에 대해서 공부를 하고갑니다.

  9. 빗코 2019.03.15 14:46 신고

    좋은 내용 감사합니다~ 저도 보면서 '아 적어도 내가 살 수 있는 집을 골라야겠다'라는 생각이 들었습니다.. 물론 이런 집에도 세입자가 있고 그런 것이지만... 임차인 구하기도 추후 관리에도 좀 어렵지 않을까 생각합니다. 라드온님 포스팅보면서 많이 배우지만, 저는 금액자체는 조금 크더라도 관리가 수월하고 수익률이 좋은 것이 낫겠다라는 생각을 하고 있습니다... 저번 포스팅에서 낙찰율이 좀 떨어지고 있다 하셨는데.. 이 물건도 궁금해지네요. 가장 최신 포스팅에 결과가 있는 것 같던데.. 기대됩니다 ㅋㅋ

낙찰가율, 소방도로, 예상입찰가, 올수리, 원리금균등상환, 중개수수료

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 505406 임의경매 결과입니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/138


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08

제가 입찰한다면 4895만원을 적어냈을겁니다. 낙찰받았겠네요. 1등과 500만원 정도차이로 낙찰받는 것인데, 2등으로 신고된 사람의 낙찰가가 1등과 근소한 것으로 미뤄보아 제가 너무 높게 잡은 것 같습니다. 눈치가 빠르신 분들은 이제 슬슬 감이 오실 것 같습니다. 혹시 눈치채신 분이 계신지 궁금하네요. 
이곳은 제가 물건을 운영하고 있는 빌라가 위치하고 있어서 잘 알고 있는 지역입니다. 소방도로의 빌라면 6000만원정도 시세인데, 4층임을 감안하여 5500만원정도로 예상됩니다. 역시 입찰자의 수를 봐도 비인기를 실감하실 수 있으실겁니다. 하지만 낙찰된 가격을 보면, 그보다 많이 낮습니다. 느낌이 오시는지요?
빌라의 낙찰가율이 내려가고 있는 것 같습니다. 이번주와 다음주 물건도 계속해서 빌라쪽으로 살펴봐야할 것 같습니다. 빌라가 저렴하여, 돈을 조금 들이고서도 쏠쏠한 재미를 보실 수 있습니다. 여러분도 잘~검토해보시면 좋을 것 같습니다. 

최고가매수신청금액 43,200,000원(56.1%)
입찰 5명, 낙찰자 : 허**
차순위금액 42,700,000원
매각결정기일 : 2019.03.15


이렇게 낙찰되면, 대출금이 3450만원정도 나옵니다. 여기에 세입자를 500만원에 30만원으로 구하시면 종잣돈 400만원(다시 들여다보니 500만원 정도겠네요.)을 투자하여, 1년 거치 30년 원리금상환하면 부담없이 운영하실 수 있습니다. 이자가 11.5만원에 원금 9.5만원입니다. 1년간 운영하다가 중간에 단기매매해도 쏠쏠합니다. 참고하시기 바랍니다. 역시 돈 버는 이야기가 재미있네요. 당분간은 빌라만 집중적으로 조명하도록 하겠습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.11 05:51 신고

    오, 주안동 신원빌라_결과 글 이군요? 소방도로가 있기 하지만 경매 낙찰을 받아 세입자를 들이면 소소한 용돈벌이를 할 수 있겟군요? 오늘도 빠짐없는 명 포스트 입니다^^
    미세먼지로부터 해방된 맑은 한 주 보내시길 바래요

  2. 그냥사이다 2019.03.11 09:00 신고

    앞으로 빌라에 대한 이야기를 해주신다니 더 기대가 됩니다 ㅎ
    저는 빌라는 사실 감이 잘 안오더라구요 ㅎ

    오늘도 즐거운 한 주 시작하세요~ ㅎ

  3. 빗코 2019.03.11 23:19 신고

    ㅋㅋ 감 안옵니다. 무튼 주변에 빌라 운영하고 계시는군요. 빌라 운영하시면 세입자와 트러블은 거의 없으신가요? 저는 경험이 없다보니 이런게 제일 걱정되긴 합니다. 차치하고 일단 시작하는게 우선이긴 하지만요...
    제 기준으로는 월 9만원에 입찰받기는 시간 대비 효율이 좋게 생각되진 않습니다만... 첫술에 배부를 수 있나요.. 오히려 이런 빌라가 제가 시작해야할 첫 걸음 같기도 하고 여러가지 생각이 드네요. 오늘도 잘 보고 갑니다~~

  4. 최 율 2019.03.12 00:20 신고

    오 ㅎㅎ 좋은 정보 감사합니당 ㅎㅎ 읽으면 읽을수록 재미있네요^^

  5. 모모의 가사노동 2019.03.12 23:26 신고

    돈버는 얘기는 역시 재미지는군요. ㅎㅎ
    잘보고갑니다.

신기시장, 신동아아파트, 인천지법, 주안역, 차량10부제, 학익여고

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505406 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.



이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다.
제가 전에 팁으로 하나 알려드렸던 것인데 기억이 나실지 모르겠습니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 지나가면서 몇번이나 봤던 곳인데 이제서야 조우하게 되었습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 4층 402호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 37,730,000원(감정가의 49%, 2회 유찰)

- 면적 : 37.86(약13평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1(추가로 다용도실 있음)

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 가능하지만 어려움

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님)

- 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재



양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사진처럼 남향이라 빛이 잘 듭니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있지만 주변건물의 높이가 낮아, 빛이 잘 들고, 통풍도 잘 될 것으로 보입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.


2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스)

- 학교 : 학익여고

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장

- 녹지 : 녹색마을쉼터

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



신기시장사거리 방향으로 쭈욱 올라가면 주안역이 나옵니다. 반대쪽으로 조금 내려가면 바로 문학IC가 나와서 제2경인고속도로를 탈 수 있습니다. 신기시장쪽 버스정류장을 가면 서울, 경기권역을 운행하는 광역버스를 이용할 수도 있습니다. 학익여고를 끼고 있는 신동아아파트 단지가 나오는데 8단지까지 있는 대단지아파트가 있어 유동인구도 많고 다양한 편의시설이 많이 있습니다. 학익여고쪽의 도로는 오르막 경사가 제법 높은편입니다. 이번 사건물건부터 경사가 서서히 시작됩니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(허**)

- 전입일자 : 2017-02-10

- 확정일자 : 2017-02-10

- 배당요구 : 2018-05-04

- 보증금 : 2000만원(소액임차인, 전액배당)


전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음



전경 사진(맨 위 사진)을 보면 반짝반짝 깨끗한 화이트샤시가 보입니다. 보존등기가 1996년으로 올수리가 된 물건으로 보입니다. 그 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 다용도실은 아마 보일러가 떡~하니 있을 겁니다. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-01-23

 소유권이전 

 이**

 75,000,000원 

 2017-01-23 

 근저당권설정 

 인천수협 

 58,800,000원 

 2017-12-23 

 가압류 

 서울보증보험 

 19,888,000원 

 2018-02-13 

 가압류 

 신한카드 

 14,064,911원 

 2018-04-17 

 임의경매개시결정 

 인천수협 

 47,861,877원 

 2018-06-15 

 가압류 

 하나은행  

 26,718,057원 


빌라를 담보로 대출을 받을 때, 은행에서는 담보에 대한 보증보험에 가입을 합니다. 빌라물건에 대한 권리분석을 보시면, 근저당권이 설정되어 있는 것은 대부분 가압류로 **보증보험이 따라나오는데 이게 바로 그 이유입니다. 부산에 사는 이**씨(1978년생)가 투자목적으로 산 것인지 왜샀는지는 잘모르겠습니다만, 다달이 나가는 이자+원금 30만원 부담됐었나 봅니다. 처음부터 전세가 아니라 월세를 받아서 운영했어야하는데 조바심이 나서였는지, 전세로 받았습니다. 1년도 채 안되는 시점에 운영이 꼬였습니다. 


6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.
- 예상낙찰가 : 4895만원
- 제반비용 : 253만원
- 입찰기일 : 2019-03-08


낙찰가 4900만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로

4000만원 정도 대출이 됩니다.

이자 13만원에 30년 만기로 원금 11만원.

월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 6만원이 남습니다.

자기자본은 500만원정도?

경매로도 소소하게 용돈 벌이할 수 있습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 버블프라이스 2019.03.08 06:51 신고

    오늘은 주안동 신원빌라 권리분석을 해주셧군요? 결론은 용돈 벌이를 할 수 있다 이군요?
    분석글 잘 읽고 갑니다^^

  2. 버블프라이스 2019.03.08 07:00 신고

    여유 돈만 되면 ㅠ 대출 받지 않고 이런 투자를 해봤으면 소원이 없겟습니다.. 세입자 받아서 고정 수익 짭짤할 것 같습니다

  3. 로샤 2019.03.08 10:10 신고

    오늘도 잘보고 갑니다!

  4. 성짱 2019.03.08 10:13 신고

    신원빌라 어디서 들어본것같더니 저희동네에도 똑같은빌라있어여ㅋㅋㅋ

    • 빌라는 워낙에 많아서, 같은 이름이 많이 있지요. 신원빌라, 전국으로 검색해보시면 더 많이 나올거예요.ㅎ

  5. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.08 11:45 신고

    잘보고갑니다!

  6. 도미 2019.03.08 12:36 신고

    공부에도움많이됩니다^^

  7. 쿵돌 2019.03.08 12:53 신고

    잘보고갑니다~

  8. 날먹사 2019.03.08 13:29 신고

    잘 보고 갑니다!

  9. luvholic 2019.03.08 14:00 신고

    대출을 잘 이용해서 투자를 하면
    적은 비용으로도 소소한 수익을 올릴 수 있겠네요~^^
    맑은 금요일입니다!
    좋은 기운으로 가득하길 바랄게요~

    • 맞습니다. 대출을 잘이용하여 4채만 잘 운영하면, 원리금떼고도 고정적으로 60~80만원, 많게는 100만원까지도 만들어낼 수 있죠.ㅎ

  10. 그냥사이다 2019.03.08 15:29 신고

    느낌상으로는 며칠만에 뵙는 것 같습니다 ㅎ
    생업이 갑자기 미친듯이 바빠져서 어제는 거의 블로그 구경을 못했네요.
    오늘은 그나마 미세먼지가 좋습니다 ㅎ
    즐거운 주말 보내세요 ^^

    • 반갑습니다. 사이다님,
      저도 회사일, 집안일이 몰려서 좀 바쁘네요. 아직 아이들 기상전인 지금에나 좀 볼수있네요.ㅠ

  11. 영도나그네 2019.03.08 15:52 신고

    햐!
    정말 꼼꼼한 경매물건 분석이군요..
    적은 자금으로 한번 경매를해보면
    수익이 날것 같기도 하구요..
    덕분에 잘보고 갑니다..

    • 대출을 부정적으로만 보지 않고,
      잘 이용하여 나만의 무기로 만들어 낸다면
      정말 좋은 무기가 되어 나에게 돈을 벌어다주게 되는 것 같습니다.
      휴일 잘보내시기 바랍니다.

  12. 동건참치 2019.03.08 21:13 신고

    정보 감사합니다.

  13. 드림 사랑 2019.03.09 08:21 신고

    덕분에 잘보고 갑니다.

  14. 적투 2019.03.09 09:19 신고

    언제나 정보잘보고갑니다

  15. 빗코 2019.03.09 12:09 신고

    좋은 내용 잘 보고 갑니다. 임장조사는 실제 입찰은 안하실 땐 밖에서만 보시는거죠?
    중개소 팁도 적어주시고 잘 살펴볼 수록 알찬 내용이 많네요^^

    • 아, 예전 포스팅에서 소개드리긴 했는데 개인사정이 있어 올여름까지 정도는 임장을 못나갈 것 같습니다. 그래서 제가 손바닥처럼 꿰차고 있는(?) 까지는 아니래도 잘~아는 지역쪽만 찾아올리고 있습니다. 세입자 면담까지 마치면 제 입찰예상가는 좀 많이 예리해집니다.ㅎ

  16. 모피우스 2019.03.09 15:45 신고

    괜찮은 제안인데요...^^

    행복한 주말되세요

  17. TRLT 2019.03.09 16:45 신고

    오랜만에 들립니다. 라미드니오니님의 글만 꾸준히 읽어도 실력이 늘 것 같네요.
    자주 들리겠습니다.

  18. 제나™ 2019.03.10 16:55 신고

    가격대가 낮아서 괜찮아 보이네요. 소소한 용돈이라도 수익이 나온다면
    괜찮은 투자가 될 수 있겠어요.

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.03.10 21:59 신고

    분석 너무 재밋어요 ㅎㅎㅎ 올라오는 것마다 공부삼아 잘보구있어요^^

  20. @산들바람 2019.03.11 23:03 신고

    오늘의 경매물건소식
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요

예상낙찰가, 예상입찰가, 입찰기일

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2016타경 20529 임의경매 결과입니다.

제 예상과는 달리 높은 가격에 매각되었습니다.

결과가 어떻게 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]


https://ramideunioni.tistory.com/135


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매가는 7000만원 정도, 전세는 2500~3000만원, 월세는 500만원에 40만원인 것으로 조사됩니다.

인천기계공고 인근의 빌라를 소개해드린 적이 있는데, 그 곳과 비슷한 느낌입니다. 주안초등학교를 빌라들이 감싸고 있습니다. 가보시면 주변이 아주 잘 정돈되어 있고 깨끗, 한산합니다. 빌라보다는 다가구주택, 연립주택이 많습니다. 작은 규모의 슈퍼가 종종 보이고 상가도 잘 보이지 않습니다. 대로변으로 가야지만 상가를 만날 수 있고, 살기에 아주 좋습니다. 이 물건은 버스정류장까지 접근성도 좋고, 평지라 마음에 듭니다. 다만 방이 넓은데 주변 건물에 가려져 낮에도 어둡습니다. 이는 곧 곳곳에 곰팡이도 있을 것이고, 퀘퀘한 냄새도 집에 날 것 입니다. 그리고 소유주가 죽고, 계속 빈채로 있었기에 집안은 어떨지 약간 두렵습니다.
- 예상낙찰가 : 5662만원
- 제반비용 : 1090만원(수리비 500만원 이상, 짐처리 200만원)
- 입찰기일 : 2019-03-05 

제가 입찰한다면 5662만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 이건 물건분석이 부족했던 모양입니다. 주변시세보다 감평가인 1.1억원이 많이 높다고 생각했었습니다. 제가 조사한 시세가인 7550만원에 입지를 반영한 가중치를 계산하여 산출한 것이였는데, 조사한 시세가 엇나간 것 같습니다. 그리고 평형이 크지만 북향이고 항상 그늘져 있어 개보수할 곳이 많을 것이라고 판단하여 수리비용이 많이 들고, 운영하기 전까지 비용이 많이 들어갈 것이기에 입찰을 고려하지 않으며, 청소하는 것도 두렵다...고 했었는데 그게 아닌 모양입니다. 총 13명 입찰에 2등과의 차이가 30만원차이로 이겼네요. 경매를 즐기는 사람들이 7000만원 이상 물건으로 봤다는 것인데, 이 물건은 제가 좀 더 지켜보면서 어떻게 진행되는지 관찰해봐야겠습니다. 2019년 3월 12일이 매각결정일이니 그때까지 한번 기다려보죠.

최고가매수신청금액 75,851,000원(68.96%)
입찰 13명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 75,570,000원
매각결정기일 : 2019.03.12



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




  1. 버블프라이스 2019.03.06 07:25 신고

    아, 어제 분석해주신 주안동 소망빌라_매물의 결과 이군요? 예상이랑 빗나갓지만 최종 매각 결정일 결과가 궁금하네요.

  2. 로샤 2019.03.06 09:40 신고

    항상 글 잘보고 있습니다!

  3. 성짱 2019.03.06 09:43 신고

    항상 예상 낙찰가까지 적어주시니 제가 알아보기가 쉬워지네요ㅎㅎ

  4. 날먹사 2019.03.06 09:49 신고

    경매라는 자칫 생소한 주제지만 이해하기 쉽게 써주셨네용^^

  5. 적투 2019.03.06 09:53 신고

    경매물건이 엄청 많군요.. 요즘 빌라가 수익성이 많이 떨어진다는데 그래서 안나가나봐요

    • 제생각에는 오히려 빌라쪽이 더 나은것같습니다. 시세가 정해지지 않기때문이죠. 아파트나 오피스텔은 시세라는게 있어 시장에서 개입할수있는데 빌라쪽은 딱 정해진 시세가 없기때문에 싸게 잡으면 그만큼많이 남길수있습니다.

  6. 도미킴 2019.03.06 12:10 신고

    공부해도 끝이없는 경매
    많은도움되고있어요

  7. 쿵돌 2019.03.06 13:01 신고

    잘보고갑니다~^^

  8. 츄츄미니슈프림리뷰 2019.03.06 13:07 신고

    잘보고갑니다

  9. 빗코 2019.03.06 18:42 신고

    흠 신기하네요. 라드온님의 예상입찰가도 제반비용 생각하면 괜찮은 가격일까 싶었습니다. 저야 조사한 것도 없고 포스팅만 봤지만요.
    주변시세가 조사금액보다 높은 모양입니다. 월차임 금액이 포스팅 내용대로라면 수익률은 좋게 생각되지만요. 일단 시세라는게 있으니... 13명이나 입찰했으니 매각일에 잔금을 안 치룰 일은 적지않을까요..? 사람이 안 산지 꽤 되어보이는데 신기하네요...

    • 네 제 판단으론 7500만원이면, 제반비용까지 들이면 8~9000만원정도 나올텐데...이러면 이자비용 지불하고나면 주머니에 한푼도 안들어올것으로 보입니다.

  10. 학점켈리 2019.03.06 22:05 신고

    볼때마다 항상 새로운 점 알고 갑니다 감사해요

  11. 홍형2 2019.03.07 08:49 신고

    생소한 분야라 관심이가네요 ㅎㅎ 자주놀러오겠습니다

  12. Bliss :) 2019.03.07 10:35 신고

    임의 경매 결과가 나왔군요 예상보다 금액이 높게 나왔네요 2등과 30만 원 차이..ㅎㄷㄷ 경쟁이 치열하군요 최종매각 어떻게 나올지 궁금해집니다 미세먼지 유의하시고 즐거운 하루 되세요!

남부초, 물받이, 방범창, 삼천리, 상속, 시민공원역, 용일사거리, 주안초, 한전, 화이트샤시

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2016타경 20529 임의경매 입니다.

2019년인 지금 3년전 사건의 물건이 나온 것입니다.

무슨 사연이 있길래 3년이나 묵혔다가 

이제서야 나왔는지 궁금합니다.

사건 물건 같이 들여다보시죠.



건물 방향과 주변 건물로 가려져, 전반적으로 어둡습니다. 물받이와 방범창, 화이트샤시가 시공되어 있는 집...이였으면 좋겠지만 사건 물건은 그 바로 옆입니다. 샤시가 오래된 것입니다. 약간 높은 1층이라 도둑이 들기 쉬운데, 방범창도 없습니다. 그도 그럴 것이 소유주가 1960년 초반 생으로, 혼자서 살았습니다. 수리가 전혀 안되어 있는 집이라고 생각하고 보면 되겠네요. 함께 보시죠. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1417-56, 소망빌라 1동 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 110,000,000원

- 최저가 : 53,900,000원

- 면적 : 52.67(16평)

- 건축연도 : 2000년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 9세대/1동(2동)

- 주차여부 : 주변 주차 가능

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 주변 다가구주택이 많음



2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 학교 : 주안초, 남부초

- 병원 : 500m 용일사거리

- 편의시설 : 부족, 소형 슈퍼

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



주안초등학교 윗쪽으로 한 블럭정도 올라가면 서울, 경기권역으로 다니는 버스정류장이 있고 상가가 많이 들어서 있습니다. 집 근처 버스정류장을 이용하면 15분정도면 닿는 인천2호선 시민공원역이 있습니다. 500m 가량 떨어져 있는 용일사거리 주변으로 가면 상권과 편의시설이 갖추어져 있습니다.


3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자


전기계량기가 철거되어 있습니다. 그렇다는 건 도시가스와 수도쪽도 끊겨있을 겁니다. 이경우  미납관리비를 반드시 확인해야합니다. 한전과 삼천리도시가스, 상하수도 공사쪽에 문의를 해보아 미납관리비를 확인해야합니다. 또는 이런 소규모 빌라는 관리비를 일괄 수납하는 총무 또는 방장 아주머니가 계십니다. 그분을 찾아내면 자세한 이야기를 들을 수 있을 겁니다. 2016년 10월 소유주 망 신**씨의 사망시점부터 지금까지 집이 빈채로 있었을 것으로 보입니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물에 가려져 있음)

- 샤시 : 보수필요

- 싱크대 : 보수필요

- 화장실 보수 : 보수필요

- 도배장판 : 보수필요

- 누수/결로 : 확인필요


시간이 3년 전으로 멈춰있을 겁니다. 볕이라도, 바람이라도 잘 드는 곳이면 괜찮을텐데...건물방향이 북향인데다, 건물들에 가려져서 볕도 잘 안듭니다. 사람 손 안 닿은채로 3년정도 지났으니 해충이 많이 들었을 것이고, 그 내부는 말도 못할 것 입니다. 샤시도 오래된 것으로 집안이 수리되었을리는 만무합니다. 올수리로 접근해야할 것이며, 확인하에 열쇠수리공을 불러 문을 따서, 내부 물건을 처리해야 할 것 같습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2004-07-02

 소유권이전 

 신**

 

 2015-09-25

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 73,920,000원 

 2016-05-19

 가압류

 경기신용보증재단  

 17,650,857원 

 2016-06-02 

 임의경매개시결정 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 

 2016-10-12  

 소유권이전 

 상속 

 


2016년 10월 12일 경, 소유주 신**씨가 사망한 것으로 보입니다. 부동산의 소유권이전은 상속인 경우에는 별도 등기없이 자동으로 등기됩니다. 소유주는 혼자 살아왔고, 4명의 형제에게 재산이 상속됩니다. 2016년 사건인데 최근에 다시 나온 것으로 아무래도 상속에 대한 법적처리 기간이 소요된 것으로 보입니다. 등기사항전부등록증을 보면 상속 관련 업무가 2018년 5월 초순정도에 모두 정리된 것으로 나오며, 그 이후로 경매개시결정에 따른 경매가 진행되고 있는 것으로 보입니다. 


6. 시세조사

매매가는 7000만원 정도, 전세는 2500~3000만원, 월세는 500만원에 40만원인 것으로 조사됩니다.


인천기계공고 인근의 빌라를 소개해드린 적이 있는데, 그 곳과 비슷한 느낌입니다. 주안초등학교를 빌라들이 감싸고 있습니다. 가보시면 주변이 아주 잘 정돈되어 있고 깨끗, 한산합니다. 빌라보다는 다가구주택, 연립주택이 많습니다. 작은 규모의 슈퍼가 종종 보이고 상가도 잘 보이지 않습니다. 대로변으로 가야지만 상가를 만날 수 있고, 살기에 아주 좋습니다. 이 물건은 버스정류장까지 접근성도 좋고, 평지라 마음에 듭니다. 다만 방이 넓은데 주변 건물에 가려져 낮에도 어둡습니다. 이는 곧 곳곳에 곰팡이도 있을 것이고, 퀘퀘한 냄새도 집에 날 것 입니다. 그리고 소유주가 죽고, 계속 빈채로 있었기에 집안은 어떨지 약간 두렵습니다.
- 예상낙찰가 : 5662만원
- 제반비용 : 1090만원(수리비 500만원 이상, 짐처리 200만원)
- 입찰기일 : 2019-03-05  

저는 낙찰받으면 청소업체를 안부르고 

집상태도 확인할 겸, 돈도 아낄겸 제가 직접합니다. 

처음에는 몇푼된다고, 사람부르지...이랬는데 

제 성에 차게 일을 해주지도 않기도 하고, 

별거 아닌거 같은데 돈을 많이 받아간다고 생각했었습니다.

근데 진짜~진짜 힘듭니다.

그분들이 그냥 대충 돈 받아가는게 아니죠.

하지만 시간이 지날수록, 경험을 하면 할수록

청소를 하면서 집상태를 확인하는 것이

내 소중한 자산이 되어감을 느낍니다.

하지만 이집은 좀 많이~ 힘들 것 같습니다.

깨끗하게만 정리하고 수리되면,

1층 평지 빌라이니 인기는 좋을 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 공수래공수거 2019.03.05 06:54 신고

    상속인들이 신경을 안 썼나 보군요.
    채무 갚고 나면 돌아올게 없다 생각한 모양입니다.

  2. 그냥사이다 2019.03.05 07:36 신고

    볕이 안드는게 좀 흠이긴 하지만, 말씀하신대로 잘 정리하고 꾸미면 무난하게 임차인을 구할 수 있을 것 같아 보이긴 합니다 ^^
    오늘도 행복한 하루 되세요~ ㅎ

    • 네 맞습니다. 인천은 평지쪽 빌라에 1층이면 세입자가 잘구해집니다. 공인중개사무소에서도 빌라 임대인이라고 하면 가장 먼저 묻는것이 층수이기도 합니다.

  3. *저녁노을* 2019.03.05 08:07 신고

    에고...상속도 포기했나 보군요

  4. 수원푸른맘 2019.03.05 09:22 신고

    청소까지 직접하신다니 정말 부지런하시네요.
    대단하십니다ㅎㅎ

    • 이렇게 포스팅하시고, 이웃방문하여 댓글 달아주시는 분들이 부지런하시죠. 저는 아직 부지런함에 도달하려면 좀 더 노력해야하나봅니다.ㅎ

  5. 적투 2019.03.05 10:41 신고

    이런 정보들은 어디서 얻으시는걸까요??

    • 등기부와 매물서, 현황보고서 등 경매사건물건 보고자료를 토대로, 제 경험과 임장이 어우러지면...음 미숙하지만 보이게되더군요.ㅎ

  6. 로샤 2019.03.05 10:50 신고

    좋은 정보 감사합니다!

  7. 도미킴 2019.03.05 12:09 신고

    매번들어오게되네요
    점점공부되는듯!

  8. 귀요미디지 2019.03.05 14:44 신고

    주안동 빌라 물건을 소개해주셨네요 ~
    관심있으신 분들에게 좋은 정보가 될거 같아요 ^^

  9. 쿵돌 2019.03.05 15:59 신고

    잘보고갑니다~^^

  10. 제나™ 2019.03.05 16:48 신고

    보기에도 별로 확 끌리는 물건은 아닌것으로 보이네요.
    관리를 많이 필요로 하는 거 같아요~

  11. 빗코 2019.03.05 17:47 신고

    청소를 직접 하신다니 대단하시네요. 그래도 입주청소하시는 분들이 전문적이기도 하고 일을 잘하는 것 같았는데요. 이사할 때만 써보긴 했습니다만...
    제반비용이 확실히 많이 들어가겠지만 그만큼 입찰율이나 경쟁은 적지 않을까 싶습니다. 라드온님 입찰 생각하고 계시는지 궁금하네요.
    결과 포스팅도 기대하겠습니다.

  12. 성짱 2019.03.05 18:44 신고

    오늘도 경매관련 글 잘 읽고 갑니다^^

  13. 유하v 2019.03.05 19:45 신고

    꼼꼼하게 신경써야 할 것들이 많네요...

  14. 버블프라이스 2019.03.05 20:22 신고

    3년 묵힌 매물이 나온거군요?
    주안동 소망빌라 매물은 볕이 안드는게 흠이지만 잘 관리하기에 따라 좋을것 같습니다^^

  15. 날먹사 2019.03.05 20:25 신고

    글 잘 읽고 갑니다... ^^

  16. peterjun 2019.03.05 22:59 신고

    괜히 안쓰러운 느낌이 드네요...
    어쩐지 외로운 마지막이었을 것 같아서요.. ㅠ
    이런 모든 것들을 다 살펴보시니 많은 공부를 하시네요.

  17. 『방쌤』 2019.03.06 04:33 신고

    에고,, 재산가치가 느껴지지 않으니,,
    상속인도 손을 쓰지 않는군요.

낙찰가, 예상입찰가, 입찰결과

안녕하세요 라드온입니다.

앞선 포스팅에서 언급한대로 결과를 적어두려고 합니다.

이전 포스팅한 것을 그냥 수정으로 짤막하게 결과를 적으려고 했는데,

아무래도 지나간 글을 찾아보는 것보다 

그냥 별도로 적어두면 보시기 편하실 것이라고판단했습니다

그럼 입찰 결과는 어떻게 되었을지 같이 들여다보시죠.


[권리분석 글보기]

이전에 에스원스마트빌 오피스텔에 대해서 '낙찰후 추적'이란 글로 쫓아봤었는데, 지금부터의 글은 추적까지 가려면 적어도 2~3달이 지난 시점부터 가능하므로, 추적까진 안하고 그냥 최고가가 얼마인지(흔히 아시는 용어로 낙찰받은 금액이 얼마인지...)에 대해서만 짚어보겠습니다. 그리고 운영하면서 이웃님들의 고견을 반영하여 방향을 결정하도록 해야겠네요.

제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사
매매는 1.30~1.35억, 전세 7000만원 이상, 월세 2000만원에 40만원정도로 조사됩니다.
빌라 시세는 딱히 정해진 것이 없습니다. 인근 공인중개사의 느낌적인 느낌? 이 느낌이 그 주변 빌라 시세를 좌지우지 합니다. 에이 그런게 어딨어...라고 생각하실텐데, 오늘 집에 가실때 아무 공인중개사무소 한 두어 곳 들러서 주변의 똑같은 빌라의 시세를 물어보시면 아실겝니다. 적게는 100~200만원정도, 많게는 2000만원넘게도 차이가 날 겁니다. 뭐 말은 주변의 시세에 인기정도(?), 수리정도에 따라 집값이 메겨지기 때문에 같을 수 없다...뭐 그렇게 말씀하실겁니다. 그렇기 때문에 빌라를 매매하실 때는 정말 연기를 해가면서 공인중개소에 들어가야합니다. 투자자, 매도자, 매수자 이렇게 연기를 하면서 중개소에 들어가 시세파악하는 노력을 해야 적어도 눈탱이 맞지 않고 살 수 있습니다. 조사한 시세는 실제 거래되는 기계공고 주변 빌라 3곳의 평균을 잡아 적은 것입니다. 
- 입찰예상가 : 9170만원
- 제반비용 : 750만원

제가 입찰한다면 9170만원을 적어냈겠죠. 오늘 12시부터 심장이 또 콩닥콩닥 뛰더니, 결과를 까봤더니 빗나갔네요. 제가 좀 쉬긴 쉬었나봅니다. 그래도 한참 잘 맞출때는 100만원 안쪽으로, 어떤 물건은 진짜 기가막히게 십만원 안쪽도 여러차례 있었는데 말이죠. 9390만원으로 220만원차로 패찰이네요. 차순위와도 200만원 차이가 나네요. 다시 예리하게 갈고 갈아야겠습니다.

최고가매수신청금액 93,942,000원(61.4%)
입찰 9명, 낙찰자 : 인천 최**
차순위금액 93,790,000원
매각결정기일 : 2019.02.21

몇차례 더 연습해보면, 다시 감을 찾을 수 있겠죠? 다음주 입찰물건을 얼른 섭외해봐야겠습니다. 하루 잘 보내시기 바랍니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.



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  2. 굉장히 실력자로 보이십니다! 멋지세요. 저도 언능 배우고 또 배워야할텐데 걱정이 앞서네요 ㅎㅎ

  3. 베짱이 2019.02.15 14:35 신고

    요즘 전세가격이 들썩이는데 경매시장은 어떤지 궁금하네요. 아무래도 매물이 늘어나겠죠?

  4. 작은흐름 2019.02.15 15:01 신고

    우와 귀한 정보 이렇게 알려주셔서 감사합니다. 오늘도 잘 보고 갑니다~^^

  5. H_A_N_S 2019.02.15 15:45 신고

    낙찰가 맞추는 즐거움도 꽤 짜릿할 거 같아요. 조금 빗나가셨지만 정확히 맞추실 때도 많으시겠죠. 좋은 경매 정보 항상 관심있게 보고 갑니다. 즐거운 주말 보내세요ㅎㅎ

  6. 큐리오시티 2019.02.15 16:42 신고

    포스팅 잘보고갑니다^^

  7. 학점켈리 2019.02.15 16:49 신고

    오 .. 저두 이쪽으론 무지하지만 많이 배워 갑니다 ㅎㅎ

  8. 선블리쮸 2019.02.15 17:00 신고

    오 입찰물건 옛날에는 엄청잘 맞추셨나봐요 ㅎㅎ
    그래도 200만원차이면은 많이 안나는거 같습니다!

  9. 제나™ 2019.02.15 17:19 신고

    입찰에도 연습과 꾸준한 감이 필요하네요. 좋은 정보 잘 보고 갑니다 즐거운 주말 되세요

  10. 드림 사랑 2019.02.15 17:39 신고

    덕분에 공부하고 갑니다.

  11. 참교육 2019.02.15 18:54 신고

    잘 보고 갑니다...^^

  12. 모모의 가사노동 2019.02.15 19:08 신고

    이런식으로 감을 살려서 실전을 대비하면 좋겠네요.
    잘보고갑니다.
    주말잘보내세요.

  13. 좋은정보 잘 보고갑니다 ㅎㅎ

  14. 아이리스. 2019.02.15 20:22 신고

    입찰가 적어낼 때 정말 심장이 쫄깃할 것 같아요~
    이번에는 실패하셨지만 다시 감을 찾으실 수 있으실거에요~^^

  15. 로안씨 2019.02.15 22:14 신고

    오늘도 좋은 정보 감사드립니다. ^^
    행복한 하루 마무리 잘 하시고
    내일부터 주말이니 행복한 주말을 보내시기 바랍니다.

    • 2019.02.15 22:15

      비밀댓글입니다

  16. Schale 2019.02.15 22:27 신고

    정말 아깝네요. 부지런히 벌어서 나중에 라미드오니님께 신세 한번 져야 겠습니다.
    좋은 글 잘보고 갑니다.

  17. GeniusJW 2019.02.15 22:46 신고

    빌라 시세는 참 저렴하네요~~ㅎㅎ
    나중에 여윳돈이 생기거든,
    경매로 집을 하나 더 장만해야겠어요~~

  18. 블랙IT 2019.02.16 00:05 신고

    오늘도 자세한 포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다~
    주말 따듯하게 잘 보내시기 바래요!! ^^ ㅎㅎ

  19. Chatterer 2019.02.16 02:24 신고

    ㅎㅎㅎ 뱃만 단위까지만
    맞춰도 대단한거 아닌가요?
    분석하는것도 쉽지 않은데
    거기에 분석한것을 바탕으로
    가격을 책정한다는 것도
    결코 쉬워보이지 않은데..

    그런데 십만단위 까지요?
    우선 대단하신다는 존경의 눈빛으로
    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀갑니다

  20. 글쓰는 엔지니어 2019.02.16 03:00 신고

    대단해요 ㅎㅎㅎㅎ 넘 열심시하시는 모습이 존경스럽네요 ㅎㅎㅎ

  21. *저녁노을* 2019.02.16 06:54 신고

    잘 보고 가요.
    즐거운 주말 되세요^^

권리분석, 부동산시세, 수봉산, 용일초, 인천기계공고, 인천지법, 콩나물국밥

안녕하세요 라드온입니다.

이제까지는 제가 입찰했던 물건 위주로 작성했었습니다.

지금부터는 입찰가능한 물건들을 주로 다뤄보려고 합니다.

개인적인 사정이 있어,

당분간은 임장은 못할 것 같습니다만 최대한 입찰자의 

입장으로 작성해보려 합니다.

역시 임장이 없으니 권리분석과 시세가 주된 글이 되겠네요.

많이 부족하더라도 참고해주시기 바랍니다.

오늘 이후 포스팅글에는 낙찰결과도 표기해둘 계획입니다.

물론 포스팅되고, 결과는 나중에 쓰여질테지만요.


오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505291 임의경매 입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



저는 인천 주거용 물건에 주로 입찰합니다. 그러다보니 인천을 많이 가는 편입니다. 그래서 이웃분중에 제가 인천에 사는 걸로 아셨다는 분도 계시더군요. 재작년과 작년에 입찰하려고 연차를 냈었죠. 인천지법은 학익동에 있습니다. 입찰하고 그 앞 콩나물국밥집에서 국밥 한 그릇먹고, 소화를 시킬겸 다음 입찰 물건에 대해 임장을 합니다. 경로는 역시 학익동, 용현1, 2, 4동 훑고 주안2, 4동쪽으로 나옵니다. 이렇게 임장때는 버스를 타지않고 걸으면서 주변의 편의시설, 녹지, 시세 등을 조사하죠. 이러면 저녁 대충 7시 정도가 됩니다. 오전 10시부터 오후 7시까지, 이런 중노동도 없긴 합니다. 그래도 한번 해보시면 재미있습니다. 물건조사한다고 지도를 열고 보다보니까 바로 알겠더군요. 제가 이전에 한번 지났던 곳이였습니다. 그때의 기억을 더듬으며 함께 물건 안을 들여다보시도록 하시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 645-12, 삼성골드빌 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 153,000,000원

- 최저가 : 74,970,000원(49%)

- 면적 : 64.68㎡

- 건축연도 : 2009년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 가능, 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 주택가 소방도로로 양호

- 인근공급량 : 다가구, 다세대주택 밀집



다세대, 다가구주택 밀집 지역으로 아주 깨끗하고 조용한 곳입니다. 이렇게 소방도로쪽에는 다가구, 다세대주택이 위치하고 있고 안쪽에는 단독주택이 자리 잡고 있습니다. 주변에는 상가도 거의 없습니다. 근데 이 물건은 바로 옆에 슈퍼가 있어서 편리하겠네요. 기계공고가 바로 옆인데, 껄렁껄렁 되는 녀석들이 골목 골목에서 담배 피우는 모습을 많이 보겠네요.


2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장

- 학교 : 인천기계공고, 용일초

- 병원 : 300m 큰길 상권

- 편의시설 : 300m 로터리

- 녹지 : 부족(기계공고 주변 녹지 약간 있음)

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



기계공고 앞쪽으로 가면 도로를 따라, 작은 상가들이 있습니다. 버스정류장도 여기, 기계공고앞쪽을 이용해야합니다. 용일초등학교에서 사거리쪽으로 조금 내려오면 용남시장이 있는데, 말이 시장이지 가보면, 시장이라기보다는 상가들이 조금 많은 일반 길같은 느낌이 들더군요. 이 로터리 부근에 편의시설이 모여 있습니다. 


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(민**)

- 전입일자 : 2018-03-30

- 확정일자 : 2018-03-30

- 배당요구 : 2018-05-15

- 보증금 : 3000만원


날벼락도 이런 날벼락이 없겠습니다. 전입하고 10일이 지났네요. 소유주 최씨가 보증금을 받아서라도 어떻게 해보려고 한 것 같습니다. 들어온 지 한달도 안됐는데, 집행관 찾아오고 경매하시는 분들이 찾아와서 이것저것 묻고 했겠네요. 다행이 소액임차인의 지위로 보증금 전액 배당받습니다. 아마 집에 오만정이 다 떨어진 상태가 아닐까 합니다. 임차인은 배당받으면 바로 나갈 물건일 것으로 사료됩니다. 명도 난이도가 없다고 봐도 무방할 것 같습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호(옆건물에 가려져 있음에도 간격이 넓음)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음




임장을 가보질 못해서 건물의 상태만으로 추정치를 기입해두겠습니다. 


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-03-09

 소유권이전 

 양**

 145,000,000원 

 2016-03-09 

 근저당 

 인천수협  

 126,000,000원 

 2016-09-27 

 소유권이전

 최** 

 145,000,000원 

 2017-11-15 

 가압류 

 서울신용보증재단 

 46,800,000원 

 2017-12-08 

 가압류 

 농협중앙회 

 109,392,382원 

 2018-04-13 

 임의경매개시 

 인천수협 

 107,827,481원 

 2018-04-27 

 압류 

 용인세무서 

 - 

 2018-05-21

 가압류 

 중소기업진흥공단 

 143,298,474원 


충남에 살고 있는 양**씨가 투자 목적으로 인천수협에서 근저당 설정하여 집을 구매했습니다. 채권최고액이 1.26억이니 대략 1억을 빌린 것이네요. 4500만원을 투자하여 월세를 받으려고 했었는 것 같습니다. 6개월이 지난 시점에 안양에 거주하는 최**씨에게 근저당 설정된채로 집을 팔았습니다. 아마 세입자도 있었을테죠. 최씨가 자금사정이 나빠졌는지 가압류가 들어옵니다. 등기부 쫓아 최씨의 거주지를 찾아보니 안양 호계동의 4.5억 가량하는 집에서 살고 있고, 1975년생으로 직장생활을 하고 있다면 돈을 많이 벌고 있을텐데, 뭔가 문제가 생겼나보네요. 이전 집주인 양씨가 맞이한 세입자의 전세기간이 끝나고 새 세입자 민**씨를 3월 30일에 받았을 것이고, 보증금으로 급한 불을 꺼보자하지 않았을까 싶네요.
말소기준권리는 2016-03-09에 설정된 근저당권입니다. 이후 권리는 모두 소멸됩니다.


6. 시세조사

매매는 1.30~1.35억, 전세 7000만원 이상, 월세 2000만원에 40만원정도로 조사됩니다.


빌라 시세는 딱히 정해진 것이 없습니다. 인근 공인중개사의 느낌적인 느낌? 이 느낌이 그 주변 빌라 시세를 좌지우지 합니다. 에이 그런게 어딨어...라고 생각하실텐데, 오늘 집에 가실때 아무 공인중개사무소 한 두어 곳 들러서 주변의 똑같은 빌라의 시세를 물어보시면 아실겝니다. 적게는 100~200만원정도, 많게는 2000만원넘게도 차이가 날 겁니다. 뭐 말은 주변의 시세에 인기정도(?), 수리정도에 따라 집값이 메겨지기 때문에 같을 수 없다...뭐 그렇게 말씀하실겁니다. 그렇기 때문에 빌라를 매매하실 때는 정말 연기를 해가면서 공인중개소에 들어가야합니다. 투자자, 매도자, 매수자 이렇게 연기를 하면서 중개소에 들어가 시세파악하는 노력을 해야 적어도 눈탱이 맞지 않고 살 수 있습니다. 조사한 시세는 실제 거래되는 기계공고 주변 빌라 3곳의 평균을 잡아 적은 것입니다. 
- 입찰예상가 : 9170만원
- 제반비용 : 750만원

주안동은 인천에서도 번화가란 느낌이 드는데,

이곳은 번화가랑은 거리가 멉니다.

조용하고 약간은 어두운 편이라,

저녁에는 사람이 많이 다니지도 않더군요.

주변 다가구, 다세대가 많이 있지만

이렇게 사이즈가 큰집보다는 방 2개짜리 집이 많습니다.

입지가 좋으며 집이 큰 장점이 있어 수요층이 높습니다.

낙찰받아 단기매매, 월세 운영하면 좋을 것 같습니다.

돈이 넉넉하면 매매하여 전세해도 훌륭할 것 같습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 문moon 2019.02.13 10:21 신고

    경매물건 둘러보는 일도 보통일이 아니네요.
    덕분에 배웁니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  3. 휴식같은 친구 2019.02.13 10:55 신고

    경매만 받으면 비교적 쉬운 물건인듯 하네요.
    공감누르고 갑니다.

  4. 경매에 나온 집들은 안타까운 사연이 많은 집들인 거죠? ㅡ.ㅡ;; 경매에 관심이 조금 있는데, 차근차근 보면서 공부를 좀 해 봐야겠네요`!

  5. 14일, 그러니까 내일이 입찰인 물건입니다.
    어떻게되는지 지켜보고, 결과 공유드리겠습니다.

    감사합니다.

  6. Chatterer 2019.02.13 12:53 신고

    눈에 확실히 들어오는 분석 감사해요요
    어떻게 분석을 하는지 어떤것을 봐야 하는지
    공부가 절로 되는거 같아요 ㅎㅎㅎ
    빌라의 시세가 주변 중계사무소에서 만든다는것은
    처음 알게 된거 같아요

    최근에 시어머니 가게를 넘길려고 하시다가
    중계사분의 권리금이며 다른 장난질에 화가 나셔서
    구매자와 직거래를 하셨다고 들었는데 그들의 횡포(!?)에
    놀라움이 다시 고개를 들었어요

    가계의 대부분의 자산인 부동산을 그들이 정한다라...
    훔.. 가족일도 그렇고 이번일도 그렇고
    포스팅중에 그것이 화~악 눈에 들었네요 ㅎㅎㅎ

    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    • 저런, 곤란한 일을 겪으셨었군요.
      잘 해결됐다니 다행입니다만, 역시 조금이라도 알고 있으면 막무가내로 당할일은 없을 것 같습니다.

  7. 모모의 가사노동 2019.02.13 13:54 신고

    아고... 등기부도 보지않고 집을 계약했나봅니다. 우째 이런일이....
    경매이야기 잘 보고갑니다. 좋은하루되세요.

  8. 빗코 2019.02.13 14:28 신고

    빌라시세는 동일한 물건에 대해 물어보는데 각 중개사무소에 다른 역할을 하면서 물어보는건가요?
    시세가 제각각이라 하셨으니 동일 물건에 대해 물어봐야할 것 같은데 말이죠.. 권리관계가 깔끔한 편이라 괜찮게 생각되네요.
    임장을 오후 내내 돌아다니신다 하셔서 정말 놀랍습니다. 그래도 하루 휴가 내면 정말 알차게 보내시겠습니다.
    인천은 주거용이라 하셨지만 주거로 임차줄 수 있는 월세물건을 말씀하시는거죠?? 저도 용기내 보고 싶어집니다 ㅎㅎ

    • 주거용은 그냥 대형 평수로 보고 있고 지역은 크게 따지지 않습니다. 인천은 투자지역으로만 접근했었는데, 물건이 조금 생기면서 관리가 힘들어 인천의 대형평수도 괜찮겠다고 생각하게 된 것이죠. 꼭 한번만 해보시길 권해드리고 싶네요.

  9. 히티틀러 2019.02.13 16:03 신고

    저도 인천 쪽을 자주 소개해주셔서 인천에 사시는 분인 줄 알았어요.
    빌라시세는 딱히 정해지지 않고, 공인중개사에 따라 가격이 몇백에서 몇 천까지 달라질 수 있다는 사실은 처음 알았어요.
    여러 군데를 들러보고, 연기력이 좀 필요하군요.
    좋은 정보 알아갑니다^^

    • 그러시군요. 결국에는 인천으로 가게 될 것 같은 생각이 들긴한데, 아쉽게도 아직까지는 그냥 인천을 많이 다니는 사람이네요. 특히나 빌라가 많은 인천 구시가지는 가격차이가 많이 나니까 글에서 안내드린 것처럼 약간의 연기도 해볼필요가 있지않나싶습니다. 소중한 내돈, 내집이니까요..

  10. 선블리쮸 2019.02.13 16:47 신고

    아 기계공고쪽이랑 가깝군요! 번화가랑 멀긴하죠~

    • 제가 거기서 한참돌다, 광역버스가 있는 곳까지 가느라 힘들었었죠. 물건이 많아서 이것만 보고, 저것만 보고 가자고 하다가 말이죠.

  11. 제나™ 2019.02.13 20:20 신고

    전세나 월세 물건으로 괜찮아 보이네요. 좋은 정보 잘 보고 갑니다. 좋은 저녁 되세요

  12. 아이리스. 2019.02.13 21:55 신고

    저도 인천 사시는줄 알았습니다..ㅎㅎ
    건물은 깔끔하고 좋네요..
    임차인이 정말 깜짝 놀랬겠어요
    저도 이번에는 아이들 오피스텔 계약하고
    바로 확정일자 받아놓았습니다..

  13. 유하v 2019.02.13 22:51 신고

    위치는 나쁘지 않은것 같은데 그래도 꼼꼼히 잘 알아봐야겠네요!

  14. GeniusJW 2019.02.13 23:25 신고

    와 정말 넓어보여요~ㅋㅋ

  15. 꾸꾸까깍 2019.02.13 23:27 신고

    좋은글보고갑니다^^

  16. 로안씨 2019.02.13 23:39 신고

    정말로 빌라로 거래하는 것은
    조심해야겠습니다.
    저희 장모님도 빌라가 안팔려서
    힘들어하시는데 말입니다. ㅜㅜ

  17. 블랙IT 2019.02.14 00:34 신고

    도면까지 있어 상당히 내용 보기가 좋네요~
    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다~ 수고하세요~

  18. 청결원 2019.02.14 06:52 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 즐거운 하루 보내세요~

  19. 행복사냥이 2019.02.14 19:00 신고

    많이 배우고 있어요. 정말 재미있어 집니다.^^

  20. 2019.02.14 19:02

    비밀댓글입니다

    • 2019.02.14 23:24

      비밀댓글입니다

  21. Anchou 2019.02.15 02:14 신고

    권리분석 오늘도 흥미롭게 잘봤습니다.^^
    시간 내셔서 이렇게 직접 발로 뛰시는 분 앞에서는 장사 없겠네요!
    안그래도 인터넷 부동산을 통해 매물들을 보고 있는데
    같은 매물들도 부동산에 따라 1000~2000만원정도씩, 또는 몇백만원씩 차이가 나더라구요.

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