안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 33287 임의경매 입니다.

무슨 사연을 담고 있는 물건인지 함께 지켜보도록 하시죠.

남동구청이 최근에 미추홀구로 이름을 바꿨는데 바로 이 미추홀구청 뒷편에 위치한 물건입니다.

제가 임장간 날은 비가 억수같이 많이 온날이였는데, 

도로에 접어들어섰더니,집 배치도 깔끔한 것이 구획이 된 곳은 어디를 가든 깨끗하구나 싶었습니다.

더구나 소방도로에 인접한 2층 빌라는 최고의 위치라고 할 수 있겠습니다.



1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 숭의동 183-30 삼성아트빌2차 제에이동 제2층 제201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 45.82(약 14평)

- 건축연도 : 2001년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 주차가능

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 구획정비되어있음

- 인근공급량 : 주변 신축 빌라 다수, 삼성아트빌 7차까지 확인됨


제가 임장간 날은 장마날이라 정말 비가 많이 내렸었습니다.

비가 너무 많이 와서 우산을 뚫고 비가 뚝뚝 떨어질 정도로 많이 내린 날이였습니다.

천둥, 번개도 치고, 정신없었죠.

동네는 정말 깨끗하고 구획정리도 잘되어 있어 주차도 용이한 곳입니다.

다만 가로등이 적고, 분위기가 좀 어두침침했습니다.

아마 비가 억수같이 오는 가로등 적은 곳이라 더 그런 느낌이 들지않았나 생각됩니다.



2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 다수(제물포역 인근)

- 편의시설 : 숭의오거리 인근 편의, 상업시설 다수

- 학교: 주변 학교 많음

- 병원: 숭의로터리 인근 다수

- 지역 호재/악재 : 개발이 많이 진행중


큰 사거리가 있습니다.

이 사거리에 커다란 신축 건물과

맞은편에도 오피스텔로 보이는 큰 건물이 새로 짓고 있는 것을 확인했습니다.

비가 많이 내려서 사람들이 많이 보이지않았고,

가로등이 없어 어두컴컴해서 뭔가 개발이 이뤄지는 건가 하는 느낌이 들었었습니다.

미추홀구청과 인접해있는데,

인접한 곳은 미추홀구청에서 부속건물들이 있는 곳인데,

쓰레기도 여기저기 버려져있고 지저분한 모습이였습니다.

붉은 색으로 표기한 버스정류장에서 버스를 타면

2~3정거장을 지나면 제물포역입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자(강**), 노모와 함께 거주

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


소유주가 점유하는 물건으로 대항력, 배당에 대한 조사가 별도로 필요없습니다.

소유주 강**씨는 40대 중반의 나이인데, 노모와 두분이서 살고 있었습니다.

제가 방문했을 때는 소유주는 회사에 갔었고, 노모 혼자 계셨습니다.

양해를 구하고, 집안으로 들어가서 사진을 모두 찍었죠.

장마라 신발, 양말, 바지까지 다 젖었는데 걸레와 수건을 주셨었죠.

소유주와 이렇게 이야기를 나누기는 쉽지않습니다.

소유주 모친께서는 집수리한 내역과 비용도 상세히 설명해주셨고 주변 시세까지도 말씀해주셨죠.

나올때는 소유주의 연락처까지 알려주면서 자세한 내용은 아들과 통화하라고 하시더군요.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕 잘들어옴

- 샤시 : 깨끗(빗물받이 있음)

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 수리됨

- 도배장판 : 깨끗

- 누수/결로 : 없음


찾아간 날은 장마라 날이 어두워 집 전체가 어두웠습니다.

하지만 창문의 크기, 위치만으로 짐작해보아도 햇볕이 어마어마하게 들어오는 집이였습니다.

집수리도 최근에 끝낸 것으로 확인했고, 한눈에도 정말 깨끗했습니다.


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2001-11-24

 소유권이전 

 강**

  -

 

 2014-09-19

 근저당권설정 

 예가람저축은행 

 71,500,000원

 

 2015-05-26

 근저당권설정 

 광주스마일대부 

 7,800,000원 

 

 2017-11-01 

 임의경매개시 

 예가람저축은행 

 - 

 


등기사항전부증명서(이하 등기부)에 보면 취소선이 엄청나게 많이 있습니다. 

소유주가 집을 이용하여 담보설정하고, 말소하고 그런 이력 많이 있다는 것입니다.

등기부에는 그 집의 이력이 고스란히 담겨있다. 

강**씨가 소유권이전을 한뒤로, 계속해서 제2, 제3 금융권에 집으로 담보설정한 이력이 나오는데

시중은행이나 카드사, 보험사 대출을 이용하지 못한 것으로 보아 

신용도가 매우 낮은 상태에서 집을 구매한 것입니다. 

저축은행에서 고금리 이자에 시달리다 연체가 이뤄졌을 것이고, 

더이상의 대출이 되지않자 3금융권 대부업체에 돈을 빌리게 된 것으로 보입니다.

열심히 일해서 번 돈이 계속 늘어나는 이자로 지불된 것이다. 

등기부에는 대부업체에서 벗어나기위해, 

노력한 흔적이 보이고 집을 지키려는 의지가 나타나있습니다. 

하지만 2회 유찰에서 채권자인 예가람저축은행이 경매기일을 계속해서 연기하고 있었습니다. 

왜인지는 좀 더 조사해봐야겠지만, 강**씨는 더이상 집을 지킬 수 없을 것이 분명합니다. 

대부업체에서 빌린 돈의 이자가 엄청나게 불어나있을 것입니다. 

최근 예가람저축은행에서 또한번 경매기일연기를 했습니다. 

아직도 경매가 진행중인 것으로 나오는데, 안타깝습니다.



6. 시세조사

주변시세는 매매 7500만원, 월세 500만원에 40만원이였습니다.

이자를 제하고도 월 20만원이상의 수익이 가능한 물건으로 판단됩니다.



집이 몹시 깨끗하고 잘 정돈되어 있습니다.
리모델링도 올수리급으로 되어 있었습니다.

심지어 도배와 장판도 필요없을 정도로 깨끗했다.

이 물건은 낙찰받아서 바로 이전 집주인에게 전세로 살다가 되살 것을 제의하면 될 것이다.

두어번 입찰해보았으나,

매번 입찰기일연기로 더이상 관심을 갖고있지는 않지만 좋은 물건이라고 할 수 있습니다.

※ 본 물건은 2018.12.20 경매취하되었습니다.




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. DY-매거진 2019.01.13 17:37 신고

    잘 보고 갑니다.
    편안한 주말 저녁시간 보내세요^^*

  3. 핑구야 날자 2019.01.13 18:28 신고

    거주 목적으로 정말 괜찮은 곳을 소개해 주셨거든요

    • 안녕하세요 핑구님,
      저정도면 1, 2인이 머물기 좋은 소형투자 물건으로 생각하시면 맞습니다. 가격대도 1억원 미만으로 월세를 40~45정도로 설계하시면, 이자제하고 현금이 들어오죠. 원리금균등으로 한다고해도 아마 돈이 10만원이상 발생될 것입니다.

  4. 모피우스 2019.01.13 22:48 신고

    집 주인의 안타깝게 느껴집니다. 좋은 분 만나서 집이 더욱 빛났으면 좋겠습니다.

  5. peterjun 2019.01.13 22:51 신고

    경매에 대한 이야기가 참 재미있네요.
    그 과정에 많은 이야기들이 담겨 있어요.

    • 안녕하세요 피터준님,
      세례명을 쓰시는 것인지도 모르겠다는 생각이 불현듯드네요. 그 이야기들은 등기부를 읽으면서 제가 만들어내는 것입니다. 맞는 이야기도, 사실과 다른 이야기도 있지만 경험을 쌓아가면서 사실과 점점 가까워지고 있는 것으로 생각됩니다. 소설에서 설명으로 더 발전시켜나가도록 하겠습니다.ㅎ

  6. 프라우지니 2019.01.14 00:39 신고

    경매전에 이루어져야 하는 일들을 보면 참 어렵게 느껴집니다.^^;

    • 안녕하세요 프라우지니님,
      사실 처음이 어렵지, 조금 더 보시면 어려운건 없습니다. 관심을 갖으시면 쉽게 느껴지실 겝니다.

  7. 호원이 2019.01.14 01:01 신고

    정보감사합니다:)

  8. 공수래공수거 2019.01.14 05:18 신고

    고금리가 어떨때는 서민들을 많이 괴롭힙니다.

    • 한편으론, 왜 채무자는 고금리를 이용할 수 밖에 없는 상황이였을까라고 생각해봤습니다. 콩심은데 콩이 날 수 밖에 없지않을까라고 말이죠.

  9. 봉리브르 2019.01.14 07:38 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다.
    새로운 한 주 기분좋게 시작하세요^^

  10. IT넘버원 2019.01.14 08:01 신고

    경매하시는군요.
    즐거운 한주 보내세요.

  11. 버블프라이스 2019.01.14 08:04 신고

    숭의동 삼성아트빌 경매 이야기 과정들을 풀어주셔서 더 이해하기가 쉽네요^^ 잘보고 갑니다

  12. 꼬마별사탕 2019.01.14 12:04 신고

    경매물건들중에 의외로 좋은 매물들이 아주 많더라구요.
    저렴한 가격에 구할수 있는 것 잘 고르면 정말 좋을 거 같아요.
    라미드님 이번 한주도 활기차게 시작하시고
    건강 유의하시길 바랍니다.

  13. 2019.01.14 12:24

    비밀댓글입니다

    • 2019.01.16 12:36

      비밀댓글입니다

  14. 꿍스뿡이 2019.01.14 12:36 신고

    사연이 많은 집인거 같습니다.
    집주인분께서 어떻게든 집을 지키려고 한 모습들을 글에서 느낄 수 있었습니다.

    • 안녕하세요 꿍스뿡이님,
      정확히 보셨습니다.
      결국 지켜낸 것인지, 경매는 취하되었습니다.채무자가 빚을 다 갚아도 채권자가 그냥 취하를 안하는 경우가 있는데, 잘 마무리가 된 것 같습니다.

  15. 동건참치 2019.01.14 13:46 신고

    가격이 비교적 싸네요.

  16. 블랙IT 2019.01.14 21:52 신고

    공감 누르고 가요 ^^
    오늘 하루도 알차고 좋은 시간 보내시기 바래요~

  17. 빗코 2019.01.14 23:49 신고

    말씀하신대로 소유주가 열심히 사시는 분 같네요. 사람의 사정을 하나씩 듣다보면 참 이런 일이 쉽지 않을 것 같은데 라드온님은 그런 점은 어떻게 하시는지 궁금하기도 합니다..

    • 제가 소유주분과 대화를 나누지는 못했습니다. 다만 소유주분의 모친과 이야기를 나누었는데, 자세한 사정이야기는 아들(소유주)과 나누라며 연락처를 주시기에 통화를 시도했으나 회의중 문자를 두어차례주시는 것이 통화가 불편하신것같아 통화하진 않았습니다. 들어줄건 들어주고 취할건 취해야겠죠. 정해진 건 없는 것 같습니다.

  18. 블로기룸 2019.01.15 08:33 신고

    투자하고 싶어지네요... 주머니만 두둑하다면 공부해서 ㅠㅠ
    미세먼지가 오늘도 한강건너오는데 앞이 안보이더라구요. 마스크 꼭 끼세요~

    • 사무실에서 창밖을 보면 롯데타워가 보여야하는데, 어제는 보이질 않더군요. 다행이 오늘은 맑아서 잘보이는데 날씨가 많이 추운건 함정이네요..ㅠ

  19. program(m)er 2019.01.15 20:30 신고

    사서 집주인에게 돌려주고 싶네오

    • 안녕하세요 프로그래머님,
      여유가 되면 그리하는 것도 좋지만,
      생면부지의 사람에게 집사서 주는 건 좀 힘들지 않을까요?!ㅎ

  20. 코집사 2019.01.15 22:35 신고

    잘보고 갑니다!
    좋은 하루 보내세요!

  21. program(m)er 2019.01.16 12:47 신고

    맞습니다 여유가 있으면,... 국가가 그리해줬으면 좋을텐데... 어찌되었던 이렇게 발전된 시대에 살고 대한민국 땅에 살면서 어떤 인생을 살았던 노부모와 살집 하나 없다는 것은 민주주의의 큰 결점이네요. 공산주의와 체재 싸움에서는 이겼지만 이상향은 아닌 듯 합니다. 정보는 정말 잘 보고 있어요. 여러 생각이 드네요.

안녕하세요 라드온입니다.

저는 소형아파트와 빌라, 오피스텔에 입찰합니다. 

제가 리뷰하는 물건은 입찰했던 것으로, 입찰전 분석했던 내용입니다.

경매를 직접해보시고자 하시는 많은 분이 계신데, 조금이나마 도움이 되어보고자

저의 임장 및 분석 방법을 설명드리는 것으로 

경매 사건물건에 대해 아래의 방법으로 접근하시면 좀더 쉽게 접근하실 수 있으리라 생각합니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 35641 임의경매 입니다.

그럼 어떤 사연이 있는 물건인지 같이 들여다 보시죠.



제가 2012년도 즈음해서 집을 찾아보려고 이곳저곳 찾다가 찾아간 곳이 구월동입니다.

구월동에 대략 3000세대 정도 대규모 단지가 있는데 그곳으로 이사를 가볼까 하면서 왔었더랬죠. 

경사를 경험해보지 못한 제겐 약간 충격이였죠.

구월동 아파트단지의 경사를 보고 '아, 구월동은 아니다'라고 생각하게되었죠. 

그 바로 단지 바로 앞에 펼쳐지는 준경사의 아파트단지가 간석동 자이아파트였습니다. 

간석동은 구월동보다 약간 덜 경사지다고 생각하게되었던 것은 이때문이였죠. 

간석동에 대한 기억이 좋았던 탓에, 약간의 기대를 하면서 임장을 가봤고 뜨악해버리게 되었습니다. 

앞선 글에서 독정이로의 독이 정말 대단하다고 했었는데, 간석동 역시 만만치 않더군요. 


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-147 효진상아빌라 제나동 제3층 제301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 31.14(약 10평)

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/2동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 노후하지만 깨끗

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 건물간격이 매우 좁음(소리지르면 다 들림)

- 인근공급량 : 급경사지로 경사지 내 모두 빌라




2. 지역분석

- 교통: 250m 정도 버스 다수, 1km 정도 2호선 간석시장역

- 편의시설 : 간석시장 인근

- 병원 : 간석시장 인근

- 학교 : 약산초, 간석여중, 신영여고

- 지역 호재/악재 : 등산로 입구, 깨끗하며 볕이 잘듦


경사는 감히 독정이로에 비할대가 아니지만, 경사가 심하고 골목이 많이 좁습니다.

용현동의 고개와 만수동의 아주 조밀한 건물배치를 생각하시면 이해가 되시리라 생각됩니다.

빌라간 간격없이 아주 촘촘히 집이 지어져있어, 

집들이 전체적으로 어둡고 유쾌하지않은 냄새가 납니다.

대낮인데도 파리와 모기 많았고, 발라당 누워있는 엄지손가락보다 조금 더 커보이는 바퀴벌레를 많이 봤습니다.

또한, 골목 중간중간 작은 슈퍼도 없었습니다. 

집 주소만 갖고는 집 찾기도 어렵습니다.

임장 다녀본 곳중에서는 제일 힘들었고, 어려웠습니다.

나중에 대출중개인분께서 알려주신 은행권에서 선호하지 않는 인천지역에 

역시나 당당히 이름을 올린 곳으로 싸다고 낙찰받으시면 곤란하다고 할 수 있는 곳이였습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주(전**)

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


등기사항전부증명서을 보면 소유주 전**씨는 강제경매로 물건을 매각했고,

잔금대출을 실행하면서 이자가 발생하고 있었습니다.

그런데 전입을 하지않고 등촌동, 대동황토방 2차아파트에 그대로 살고 있는 것으로 나옵니다.

이는 세입자을 받아서 운영을 해왔다는 것이고, 언제부터 빈집이였는지?

아니면 지금도 세입자가 있는지 조사가 필요한 부분입니다.

매각물건명세서상 인수사항이 없는 것으로 보아 세입자는 없는 것으로 보이지만,

권리신고를 안한 전입, 확정일자가 없는 세입자가 있을 가능성이 충분히 있습니다.

그런데 수도, 가스가 끊겨있다고 나오는데, 끔찍한(?) 광경이 펼쳐져 있을 가능성이 농후합니다.

왜냐면 그곳엔 낮임에도 인간과 친화적인 해충(?)이 많았고, 수도가 끊겨있어 청소도 어려울 것입니다.

본 물건은 감정가 4600만원에 2회 유찰로 최저가 49%, 2254만원에 시작하는 물건입니다.

'반지하도 아닌데, 층수도 멋진 3층 볕 잘드는 물건이 2300만원에 살 수 있다고?'

라고 생각하고 접근했다가 생각지도 못한 지옥(?)을 경험하게 될지도 모르는 물건이란 생각이 듭니다.




4. 임장조사

- 채광/조명 : 채광좋음

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 도배장판 필요

- 누수/결로 : 없음

골목이 좁고 매우 복잡합니다.

로드뷰로는 동네입구까지만 유효합니다.

더이상 길찾기를 못합니다. 구글 스트리트뷰를 켜서 길을 확인합니다.

찾기가 힘듭니다. 골목도 복잡하고, 빌라가 엄청나게 많습니다.

옆에다 두고 그 인근을 여러번 돌았었죠. ㅎㄷㄷ

특이한 외벽이라 찾아냈었는데 그 주변이 다 이런 외벽이였습니다.

3층은 옆건물에 가려져 어둡습니다.

본 물건은 건물에 가리는 쪽이 아니라 등산로쪽이라 매우 밝습니다.

방범창이 있음을 확인했습니다만 세입자는 만나볼 수 없었습니다.



이런 경우, 저는 옆집이나 위아랫집에 찾아갑니다.

집을 보러왔는데, 사람이 없어서 그런데 집 좀 보여주실 수 있냐고 하면

대부분 그냥 '그러슈~'라고 해주십니다.

더구나 해당지역은 고령자분들이 많이 살고 계셔서 어지간하면 반겨주십니다.

본 물건의 윗집에 할아버지가 살고 계셨는데, 촬영해도 된다는 허락하에 

집을 구석구석 확인해봤습니다.

그릇이 화장실에 있길래 여쭤봤더니 주방에는 수압이 너무나 약하다고 합니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-07-30

 소유권이전(강제경매) 

 전**

 - 

 

 2014-07-30 

 근저당설정 

 신한은행 

 28,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-08-09

 가압류 

 롯데캐피탈 

 67,385,184원 

  

 2017-11-17 

 임의경매개시 

 신한은행 

 - 

 



6. 시세조사

매매가 4500만원, 전세 1800만원, 월세 100만원에 20만원 정도로 형성되어 있습니다.


도저히 매매가 될 가능성이 낮다고 판단되었고, 동네 분위기 많이 어두웠습니다. 

입찰을 포기했었습니다. 

누군가에게도 권하기 힘든 지역이였습니다.

싼맛에...라고 생각했다간 큰 코 다칠 가능성이 높습니다.

최소 비용으로 수리를 한다해도 300만원 이상 들 것입니다. 




여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 참교육 2019.01.12 00:04 신고

    처음 왔습니다.
    좋은 정보 자주 만날 수 있기를 기대합니다.

  3. Block Assembler 2019.01.12 00:51 신고

    방문주셔서 고맙습니다. 잘 보고 갑니다 :)

  4. 새얀이 2019.01.12 02:02 신고

    좋은 정보 감사합니다! 재밌네요ㅎㅎ

  5. Anchou 2019.01.12 04:37 신고

    헛...
    현장 실사가 필요한 이유네요! ㅠ0ㅠ

  6. 호원이 2019.01.12 05:41 신고

    아이고..ㄷㄷ

  7. M의하루 2019.01.12 09:34 신고

    잘보고갑니다~
    즐거운주말되세요~

  8. sotori 2019.01.12 10:53 신고

    좋은 정보 얻어갑니다.
    감사합니다^^

  9. *저녁노을* 2019.01.12 11:01 신고

    구경 잘 하고 갑니다.

    즐거운 주말 되세요^^

  10. 핑구야 날자 2019.01.12 13:01 신고

    색다른 빌라라서 한번더 보게 되는데오

  11. 부동산청년 2019.01.12 14:27 신고

    저도 부동산을 하는 사람으로서 경매에 손을 대보고 싶은데
    알아야 할 것도 많고 엄두가 안나더라구요..
    이 글을 봐도 정말 골아픈것 같습니다. 아직 내공이 부족한것 같네요 ㅠㅠ

  12. 낭만ii고양이 2019.01.12 16:27 신고

    역시 뭐나싼거는 다싼이유가있네요ㅜㅜ~ 좋은주말되세요

  13. 다딤이 2019.01.12 18:47 신고

    경매 권리분석 들어본 예긴데 철저하게 알아보는게 좋네요~~
    잘알고 갑니다.

  14. 강봥옵써 2019.01.12 19:11 신고

    부동산 공부가 많이 될거 같습니다.
    잘봤습니다..

  15. 취미생활라이프 2019.01.12 19:16 신고

    역시 부동산은 이렇게 발로 뛰어야되는 것 같아요.

  16. ddoddok 2019.01.12 19:20 신고

    근데 역시 어렵네요. 눈이 팽글팽글... 공부해도 쉽게 늘지 않을 듯. 부모님께 많은 것을 받고 싶으나 그도 안돼고. 일개미로 열심히 살아야 하는데. 노력이 부족한 생활인

    • 이렇게 꾸준히 포스팅하시고, 이웃방문해주시고 하는 것, 자체가 매우 열심히 사시는 것이죠. 휴일 잘 보내시기 바랍니다.

  17. 평강줌마 2019.01.12 21:40 신고

    경매에 대해사 무지한데 재미 있게 읽고 가네요. 경매는 저와 맞지 않지만 포스팅으로 조금은 알게 되었네요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

    • 안녕하세요 평강줌마님,
      상식수준에서 조금씩 봐두시면 나중에 도움이 되시리라 생각합니다.
      즐거운 휴일 되세요!

  18. _sunny 2019.01.13 00:11 신고

    역시 싼곳은 다 이유가 있나봅니다 ㅠ.ㅠ

  19. 청결원 2019.01.13 07:14 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    남은 주말 잘 보내세요~

  20. 모모의 가사노동 2019.01.14 20:04 신고

    재밌게 잘 봤어요 싸다고 덥썩물면 큰일나겠네요 ㅎㅎ 현장방문이 필수일듯합니다 ^^b

  21. 블랙IT 2019.01.14 21:53 신고

    건물 외벽이 아주 멋지네요~
    공감 누르고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요 ^^

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 33430 임의경매 입니다.

만수동에 위치한 물건입니다. 

어떤 사연이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

만수동은 엄청난 규모의 주공단지가 있습니다.

제가 그때 확인한게 7단지였는데, 지금 찾아보니 11단지가 넘네요. 

1단지가 대략 1천세대가 넘을텐데 어마어마한 크기죠?!

잘 정리된 그 휴먼시아 주공단지를 지나면, 새로지은 깨끗한 주공, 향촌휴먼시아가 나옵니다. 

인천이 내려다보이는 곳에 위치한 이 향촌 휴먼시아 오른편으로 보면 그러니까 산의 아랫쪽이죠. 

빌라촌이 펼쳐집니다. 

인천 동부초등학교를 빌라들이 둘러싸고 있는데, 

재밌는 점은 동부초등학교 앞쪽에 위치한 빌라는 1980년대에 지어진 빌라들이고 

양옆으로 자리잡고 있는 빌라들은 1995~6년에 지어진 빌라들이더군요. 

간혹 새로지은 빌라도 보이긴한대, 

동간 거리가 너무나 촘촘해서 방안 창에서 팔을 뻗으면, 옆 빌라 닿을 수 있을 정도입니다. 

이 빌라촌을 지나 바로 옆쪽에는 간석동으로 넘어가는 언덕이 있는데 여기에도 엄청나게 높고, 

규모가 큰 블루밍아파트 대단지가 있더군요. 

동부초등학교 주변으로 빌라가 감싸고 외곽에 큰 아파트 단지가 있는 구좁니다.

난개발지로 개발 가능성이 없다고 보여지는 장소로 

은행들에서도 대출을 꺼리는 장소라고 하니 참고하시고 경매를 즐기시면 좋을 것 같습니다.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 111-131 아남빌라 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 39.11(약 12평)

- 건축연도 : 1996년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 주차가능(추가로 인근 공영주차 2곳)

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 깨끗함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 송촌휴먼시아 대단지옆

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역, 수요가 항상있음



2. 지역분석

- 교통 : 20m이내 종점

- 편의시설 : 500m정도 만수종합시장

- 학교 : 동부초

- 병원 : 만수종합시장 네거리 밀집

- 공원 : 철마산 인근

- 지역 호재/악재 : 아파트대단지 인근으로 인프라 좋음, 난개발지




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2016-06-07

- 확정일자 : 2016-06-07

- 배당요구 : 2017-12-21

- 보증금 : 2500만원


말소기준이후 전세로 들어온 세입자로 대항력없지만, 전입일자,

확정일자를 갖춘 소액임차인으로 보증금 전액을 배당받습니다.

명도에 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 동향, 소방도로 옆 건물이라 밝

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 수리되어 깨끗

- 도배장판 : 다시해야함

- 누수/결로 : 없음


세입자가 혼자사는 40대 중후반 아저씨입니다. 

애연가로 집에서 담배를 많이 피우시는 것을 확인했습니다.

이런 추측이 가능한 건, 단지 바로 담배피웠을 때 나는 담배냄새뿐만이 아니라 뿌리깊은(?) 냄새가 났기 때문입니다.

벽지에도 약간 노르스름한 흔적이 나는게 집에서 엄청나게 피우시는 것으로 확인했습니다.

이야기를 나눠보니, 현조건 그대로 또는 원하면 200~300정도 올려서 전세라면

계속 살고 싶다고 집구경 온 제게 하소연을 하시더군요.

건물이 깨끗하고, 집안도 올수리를 한 흔적이 남아 있어 

입찰했으나 아쉽게도 패찰했었더랬죠.

임장이 두려운 건 사실입니다. 

하지만 막상 임장을 가보면, 맞이해주시는(?) 분들이 간혹 계십니다. 

물론 제가 권리관계가 깨끗하거나, 전액배당을 받으시는 분, 

미배당금이 발생하면 제가 이사비를 지급할 수 있을 정도의 물건만 잡아서 그런지 모르겠지만...

이런 분들이 제법 많고 그렇습니다.

임장은 피하시지마시고, 꼭 한번 부딪혀보시기 바랍니다.

방문 당시, 세입자는 이사를 하려고 짐을 모두 싸둔 상태였습니다. 명도난이도는 제로입니다.





5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-05-19

 소유권이전 

 노**

 73,500,000원 

 

 2016-05-19 

 근저당설정

 스탠다드차타드은행 

 58,800,000원 

 채권최고액 120%

 2017-07-21 

 가압류 

 하나카드 

 9,849,386원 

 

 2017-08-16 

 가압류 

 우리카드 

 79,075,955원 

 

 2017-09-14 

 가압류 

 한국씨티은행 

 85,085,341원 

 

 2017-09-21 

 압류

 마산세무서 

 - 

 국세 

 2017-10-31 

 가압류 

 산은캐피탈 

 48,437,164원 

 

 2017-11-01

 임의경매개시 

 한국주택금융공사 

 -   


카드가 이렇게 무섭습니다. 

하나카드가 가압류들어오자, 소유주는 우리카드로 돌려막기를 했고, 

한달이 지나 다시 씨티카드로 돌려막기하고 결국 경매로 재산을 내주게 됩니다. 

뭐 카드때문에 망한 것이라고 할 수는 없지만 

저렇게 바로 바로 가압류들어오는 카드사를 보면서 다시한번 경각심이 생기는 것은 어쩔수 없네요.


6. 시세조사

상담받아 본 결과, 매매가 6500만원, 전세 2500~2700만원, 월세 500/30만원으로 형성되어 있었습니다.


주변시세를 조사할 때는 공인중개소에 반드시 들어가서, 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

쇼윈도에 가격 정보가 나와있는데, 굳이 반기지도 않는데 왜 들어가냐...가 제 이전의 생각이였습니다.

절대 그렇지않습니다.

거짓말을 해가며 연기를 하는 한이 있더라도 반드시 들어가서

꼭 상담을 받아서 대략적인 가격이라도 파악할 필요가 있습니다.

물론 달갑게 받아주지않는 분들도 있습니다.

하지만 소중한 우리의 돈을 지키지위해서,

대상물건지에 위치한 공인중개사무소에 최소 3곳 이상 들러 시세를 확인하기 바랍니다.

물건과 비슷한 조건의 물건의 시세를 확인할 수 있습니다.




올수리가 되어있는 집으로 도배와 장판만 하면 되지않을까 생각됩니다. 

도배와 장판도 깨끗해서 할 필요없을 정도 깨끗했는데, 담배찌든 냄새가 너무 많이 났습니다. 

세입자가 계속 살고 싶다는 의사를 내비쳤는데, 월세로 제안하여 낙찰받으면 참 좋은 물건이지 않을까 했었습니다.

임장때 방문하여 몇차례나 월세를 제안했으나 월세는 안된다고는 했지만...



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. 절대강자! 2019.01.07 09:27 신고

    경매에 대한 좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    즐거운 한주가 되시길 바랍니다~~

  3. 까칠양파 2019.01.07 16:20 신고

    정말 무섭네요.
    돌려막기... 저도 한때 잠깐 해봤는데, 지금은 절대 안합니다.ㅎㅎ

  4. 선블리쮸 2019.01.07 17:08 신고

    ㅠㅠ 솔직한글 잘읽고갑니다~ 슬프네요

  5. 이음 2019.01.07 17:43 신고

    카드가 이렇게 무섭죠... ㅠㅠ 카드=남의돈 이라는걸 꼭 알아야 해요... 큽...

  6. 영도나그네 2019.01.07 17:49 신고

    평소 카드 관리를 잘해야 할것
    같습니다..
    본의 아니게 이렇게 경매에 넘어가는
    경우가 허다 하기도 하구요..
    덕분에 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  7. 작은흐름 2019.01.07 18:09 신고

    와.. 카드 진짜 잘 관리해야겠어요ㅜㅜ

  8. 청결원 2019.01.07 18:45 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다~
    한주 시작 잘 하세요~

  9. ruirui 2019.01.07 18:55 신고

    카드 돌려 막기 ,, 참 무섭네요..
    좋은 글 잘 보고갑니다~

  10. 행복사냥이 2019.01.07 19:38 신고

    무서운 돌려막기 입니다. 잘 알고 갑니다.ㅎ

  11. _sunny 2019.01.07 20:09 신고

    돌려막기 무섭네요ㅜㅜ 해본적도 없지만, 다시 봐도 무서운거 같아요

  12. peterjun 2019.01.07 21:56 신고

    경매에 대해서 많이 아시는군요.
    카드돌려막기..... 가족들 때문에 참 힘든 시절이 있었네요. ㅎㅎ

  13. 블랙IT 2019.01.08 00:16 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다. ^^
    건강한 한 주 보내시기 바래요!!

  14. M의하루 2019.01.08 00:21 신고

    잘보고갑니다~

  15. IT넘버원 2019.01.08 00:33 신고

    에고 안타깝고 무섭기도 하네요.
    잘 해결되시기 바랍니다.

    • 걱정해주셔서 감사합니다.
      다만 제가 경험담은 아니고, 등기부를 보면서 물건 낙찰받기 위해 분석한것입니다.

  16. 둘리토비 2019.01.08 00:38 신고

    씁쓸한 과정으로 이런 결과가 양산 되었네요.
    아마 경매매물로 나온 부동산 가운데 이런 케이스가 적지 않을 듯......

    자가주택(아파트)에서 살고 있는데,
    금융에 관한 것은 정말 신경쓰고 있어요. 카드 이런 것은 더욱 조심하게 되죠~

    • 저도 좋은말로 레버리지투자를, 나쁘게 부채가 많은편인데 실수로 카드값을 한번 연체했다가 지옥을 경험했었죠. 카드, 정말 얄짤없더라고요ㅎ

  17. 럭키사이다 2019.01.08 00:39 신고

    경매 포스팅은 처음보는데
    안타깝네요. ㅠㅠㅎㅎ
    잘 해결되면 좋겠어요.

  18. 블로기룸 2019.01.08 08:29 신고

    저런거 고쳐서 팔아서 부자되는것도 오래전 얘길까요?ㅋㅋ

    • 말씀하신것처럼 부자가 되는건 예전이고, 지금은 약간의 시세차액과 약간의 월세가 다입니다.
      빌라는 약 1000~1500만원정도의 시세차액을 보는데, 양도세, 집수리등 비용제하면 채당 500만원정도가 차액으로 볼수있습니다. 재개발호재등이있어야 좀 크게 볼수있겠죠?

  19. 버블프라이스 2019.01.08 11:12 신고

    카드돌려막기
    정말.. 안타깝기도 하고 무섭네요

  20. GeniusJW 2019.01.08 20:02 신고

    구입하시는 분에게는 좋은 일인데,
    경매당하시는 분은 씁쓸한 일일 것 같아요.;; ㅋㅋ

    • 맞습니다. 하지만 눈덩이처럼 불어난 채무를 모두 탕감해주니 채무자, 채권자에게도 좋은 일이라 할 수있겠죠ㅎ

  21. 유튜브김오이 2019.01.09 22:30 신고

    라미드니오니님은 중개사이신가요?

권리분석, 명도, 반지하, 빌라촌, 상속, 숙지산, 외국인, 화서동, 화서시장

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 29124 임의경매 입니다.

늘 인천쪽만 들여다보다가 간만에 수원 물건이 눈에 띄였습니다.

어떤 사연의 물건인지 같이 들여다보시도록 하겠습니다.


저는 경매 물건을 검색할 때, 주로 인천을 검색합니다.

인천지역 부동산은 전반적으로 저렴한 편이고, 그래서 인지 수요는 풍부한 편입니다.

시중에 나와있는 대부분의 경매선배님들의 책을 읽어보면 그 시작은 인천이 많습니다.  

아니 구도심이 있는 지역이 많습니다.

인천지역 물건을 두어차례 검색해보다가 도저히 적당한 물건을 찾을 수 없어, 

인천과 마찬가지로 역사가 깊은 수원을 지나쳐선 안되겠구나 했었죠.

인천, 수원을 비롯한 역사깊은(?) 도시에는 다음과 같은 특징이 있는데, 

도시구획이 되어 인프라가 갖춰지고 주거단지가 생성되는 것이 아닌, 집짓고 살다보니 사람이 많아지고, 

사람이 많아지니 그에 맞는 시장이 생기고, 도로가 생기고, 학교가 생기고....

이런식으로 어찌어찌하다보니라며 생겨나는 지역인 것이죠. 

한때는 음...그러니까 1970년대? 1980년 당시에는 멋진 건물로 사람을 맞이했을 빌라며, 소형 아파트였을테죠.

이런 구도심, 역사가 깊은 도시의 빌라를 찾아보면 가격이 저렴합니다. 

수원에도 빌라가 많이 있지만 인천에 비해 가격이 저렴하지않고, 보증금, 월차임이 높은편입니다. 

위치와 주변환경이 좋다싶으면 웬만한 소형아파트 가격이 훌쩍 넘어가버리죠. 

그래서 수원에서 빌라가 나오면 반지하물건을 주로 검색해서 물건을 분석합니다.

마침 화서동에 반지하가 나와 다녀와봤습니다. 


 

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 수원시 팔달구 화서동 39-27 삼신빌라 가동 제지하층 제102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 51.43(약 16평)

- 건축연도 : 1991년도

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/1동(2동)

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 구획정비됨, 가로등마다 CCTV

- 인근공급량 : 물건지 주변 빌라 밀집





2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내

- 편의 : 화서문로터리인근 다수

- 학교 : 화서초, 화양초 등 다수

- 병원 : 화서문로터리인근 다수

- 공원 : 화성, 장안문공원, 대단지아파트 공원

- 지역 호재/악재 : 별도 조사된 바 없음


지적도처럼 화서동은 빌라촌이 많이 있었습니다. 

그래도 도로는 깔끔하게 구획되어 있더군요. 

인근의 화서시장에는 베트남, 중국식품점 등 다문화가정에 먹거리를 제공하는 곳도 많습니다. 

그만큼 외국인이 많이 보입니다. 

골목이 많이 있고, 숙지산을 깍아서 주택들이 들어오는 바람이 이곳의 경사도 만만치 않습니다. 

붉은 원은 광역버스 정류장입니다. 

팔달구의 메인 도로로 서울(사당) 진입이 수월합니다.

집주변 작은 원과 선은 각각 마을버스정류장과 노선입니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(강**)

- 전입일자 : 2017-11-27

- 확정일자 : 없음

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 5,000,000원

- 차임 : 400,000원

세입자의 이름이 **웅으로 입니다.

중국동포일 수 있겠다는 생각도 듭니다.

그 주변에 중국식품점과 양꼬치식당 등 매우 많고, 중국동포도 많습니다.

**웅으로 끝나는 이름의 친구도 많긴한데, 이상하리 만치 촉이 중국동포를 가르키네요.

만일 중국동포분일 경우, 설명해주는 것이 쉽지않을 것 같네요.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 서향, 어두움

- 샤시 : 보수 필요

- 싱크대 : 필요

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


바로 옆집과도 비교가 됩니다.

옆집은 화이트샤시에 미관상으로 깔끔하게 막이를 해두었습니다.

그에 반해 대상물건은 샤시시공이 안되어 있고, 얇은 철판과 팔레트로 막아 놓았더군요.

집관리가 안된채로 세입자를 받은 것으로 보입니다.

소유주가 고령인 경우에는 자신의 살림챙기기도 바쁠텐데,

투자 물건을 챙기긴 힘들겁니다.

세입자를 받기위해선 수리가 반드시 필요한 집입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2011-10-26

 소유권이전 

 이**, 김**

 63,000,000원 

 공동명의 

 2011-10-26

 근저당권설정 

 주식회사하나은행 

 36,000,000원 

 

 2017-07-20

 가압류(이** 지분)

 삼성카드주식회사 

 15,206,285원 

 

 2017-09-05 

 가압류(이** 지분) 

 하나카드주식회사 

 10,282,298원 

 

 2017-10-27 

 가압류(이** 지분)

 주식회사하나은행 

 6,926,197원 

 

 2018-01-12

 상속(김** 지분) 

 최** 3남매 

 -

 지분의 1/2, 3남매에 1/6 

 2018-02-02

 임의경매개시 

 주식회사하나은행 

 - 

 


권리분석중 종종 만나게되는 상속물건은 잘 안봐집니다. 

본 물건의 경우, 소유권자만 벌써 5명이 넘는다. 

등기사항전부증명서 상의 내용만으로 유추해봤을때, 

1939년생 김**씨는 1952년생 이**씨와 재혼하면서 공동명의로 본 빌라를 구입하여 살고있었습니다. 

이**씨는 2017년 07월부터 경제상황이 악화되어, 카드로 돌려막기하면서 버티고 있다. 

그와중에 김**씨는 자신이 갖고있는 마지막 재산인 지분을 자식들에게 상속합니다. 

금액으로는 각 상속자에게 천만원이 약간 넘는 금액을 상속한 셈이다. 

하지만 확인한 바에 따르면, 상속받은 최** 외 2남매는 고급아파트에 살고 있었다. 

아마 김**씨는 최모씨와 결혼해서 살다가 최모씨와 이혼해서 힘들게 살아가고 있었던 것으로 보입니다. 

그렇게 자신이 갖고 있던 지분의 반을 자식들에게 주고, 

나머지 반은 지금 함께 살고 있는 이**에게 주지 않았을까 생각이됩니다. 

시간이 흘러 2018년 02월에 버티고 버티다가 결국 임의경매로 나온 물건입니다.


6. 시세조사

매매가 7500만원, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원으로 확인되었습니다.


인근 공인중개사무소를 대여섯군데를 들러(소유권자가 많아 매력이 떨어져 중개사무소 안으로 들어가진 않음), 

물건 소개하는 쇼윈도우를 찬찬히 살펴보면서 해당 평형과 위치, 반지하 등등을 고려하면서 

시세를 확인한 결과, 전세 6500만원, 월세 500만원에 40만원이였습니다. 

매도가도 7500만원 이상 받을 수 있을 것으로 확인되었다. 

인천지역에 비해 반지하, 고경사에 위치한 집임에도 불구하고 높은 보증금과 월차임을 받을 수 있음으로 확인했습니다. 

소유권자가 많아서 등기사항전부증명서를 보고부터 관심이 급격히 떨어지면서,
임장가서 자세한 내용을 확인하지 못했습니다.

상속받은 소유권자는 고급아파트에 사는 것으로 봐서,

명도에 어려움은 없을 것이라 예상됩니다.

명도만 수월히 된다면 수익률이 좋습니다.

스트리트맵으로 확인해보니 샤시를 교체해야하는데, 이점까지 생각한다면, 투자를 망설이게 됩니다.


※ 이전에 소개해드렸었는데, 포맷도 제대로 안갖춰지고, 모자른 점이 많아 글을 재구성하여 다시 정리하고 있습니다.

당분간은 기존의, 정리되지 않은 글을 다시 정리해야겠습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 휴식같은 친구 2019.01.05 12:32 신고

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 주말 보내세요.

  2. 도시남자 2019.01.05 14:26 신고

    와 아직은 빌라같은건 어려워서 잘 접근 못하고 있는데
    대단하시네욤

  3. 행복사냥이 2019.01.05 15:07 신고

    잘 보고 갑니다. 어려운 내용입니다.ㅎ

  4. 작은흐름 2019.01.05 16:21 신고

    어렵지만 필요한 분들께 유용한 정보일 것 같아요! 잘 보고 갑니다~

    • 제 생각을 많이 담다보니, 글이 어려울수있지만 생각보다는 간단해요. 방문하셔서 보시다보면 자연스럽게 몸에 익으실거예요

  5. 까칠양파 2019.01.05 16:33 신고

    모르는 분야라서, 반복해서 읽어야겠네요.
    춥지만, 주말 잘 보내세요.ㅎㅎ

    • 반복해서 읽지마시고 그냥 쓰윽 한번봐주시면됩니다.나중에 집을 사실때에도 눈 여겨봐야할 안목이생기실거예요ㅎ

  6. KcPlanner 2019.01.05 19:43 신고

    너무 좋은 내용이네요 자주 놀러오겠습니다.!

  7. 가래라컴퍼니 2019.01.05 20:01 신고

    저는 역시 봐도 권리 분석을 잘 못하겠어요 알아 두면 좋은 건데 쉽지가 않네요
    주변에 중국 분들도 많으면 중국 분들이 많이 있으면 중국분들이 월세로 들어 오는 분들도 많이 있겠어요
    시세도 잘 나오니 그점은 만족스러워 보이내요^^

  8. 잉여토기 2019.01.05 23:48 신고

    꼼꼼하게 분석해주셨네요.
    학교나 교통, 편의시설은 가까이 다 있어서 좋지만, 집 보수가 필요해 보이는 집이네요.

    • 집수리비가 많이 나오는집이죠. 샤시시공이들어가기 때문이죠. 수리만 잘된다면, 이자 제하고 30만원정도 나오는 멋진 물건이죠

  9. M의하루 2019.01.06 00:39 신고

    잘보고갑니다~

  10. kangdante 2019.01.06 08:13 신고

    요즘 집값이 조금 안정세라고는 하나
    언쩨 또 폭등할지 궁금하네요..
    잘 보고 갑니다

  11. TheK2017 2019.01.06 10:20 신고

    우왓! 경매에 관한 글은 처음이라 낯설지만 궁금해서 읽어봤습니다.
    새해 복 많이 받으시고 추천하고 링크 걸어 놓았으니 가끔 놀러오겠습니다. ^0^*

  12. 공수래공수거 2019.01.06 11:11 신고

    상속받은 소유권자가 많은 물건이로군요.
    쉽지 않겠습니다.

  13. CoolYong 2019.01.06 20:06 신고

    요즘 경매물건이 많이 나온다고는 들었는데
    미리미리 시세와, 여건들을 파악하고 있다면 꽤 괜찮은 방법이군요
    근데 물건지 치곤 전문가가 아니라면 상당히 어려운것 같네용 ㅠ

    • 이전엔 다른 돈벌이쪽 분석을 해봤었는데, 제성향에는 경매가 잘맞는것같습니다. 조금 공부해보시면 용돈 벌이정도는 쉽습니다.

  14. 버섯공주 2019.01.06 21:59 신고

    잘 보고 갑니다! ^^

  15. 촉촉한칙촉 2019.01.07 10:45 신고

    좋은 글인것 같습니다. 저도 부동산에 관심을 갖고 잇는데 한번 배워봐야 될것 같습니다.

  16. peterjun 2019.01.07 23:40 신고

    작던 크던 잘 알고 분석하는 게 중요한 것 같네요.
    세세하게 보면서 분석을 잘 하시는 것 같아요. ^^

  17. 블랙IT 2019.01.08 00:20 신고

    좋은 정보네요 ^^
    포스팅 공감하고 잘 보고 갑니다.
    편안한 하루 보내시기 바래요!

  18. 버블프라이스 2019.01.08 11:10 신고

    꼼꼼하게 분석해주셔서 나중에 집을 알아볼때 도움이 될 것 같습니다

미추홀근린공원, 신기시장, 신동아아파트, 유찰, 전입일자, 주민등록, 주안3동, 주안7동, 확정일자

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 10659 임의경매 입니다.

주안 7동쪽은 제가 임장을 엄청나게 다닌 곳 중 한 곳입니다.

인천지법에 들러 주차할 때 주로 주안7동쪽 신동아 단지를 애용하기 때문입니다.

패찰하면, 다음의 성공을 위해 임장하는 곳이죠.

물건의 위치를 보고 바로 기억이 나더군요.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 856-55 신기마을 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 68,000,000원

- 최저가 : 33,320,000원

- 면적 : 31.795(9.6평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 좁은 골목길, 취약

- 인근공급량 : 다세대(빌라), 단독주택 밀집지역


2차례 유찰된 3300만원으로 최저가가 잡혀있습니다.

처음에는 너무 저렴한게 아닐까했는데, 면적이 많이 작은편입니다.

현장조사를 해보면 그 일대 빌라는 대부분 방3개에 화장실 하나인 구조입니다.

방은 3개지만, 방이 매우 작아서 리모델링으로 방을 하나로 틉니다.(방 2개 구조)

건축연도도 1996~1998년정도로 구조와 크기가 유사합니다.

근데 본 물건은 방크기가 주변에 비해 작은편입니다.

좁은 골목을 지나 들어서면 바로 있긴 한데, 골목이 가파르고 어둡습니다.

사진이 남아있는 줄 알았는데, 없었습니다.

다음 로드뷰, 네이버 맵에서도 찾을 수가 없어서 구글 스트리트뷰를 캡춰했습니다.

벽쪽에 붙어있어 잘 안보이지만, 붉은 벽돌로 된 구조는 동일합니다.




2. 지역분석

- 교통 : 100m내 광역, 간선

- 학교 : 연학초, 남부초

- 병원 : 100m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 도시정비계획


주안 3동, 7동에 빌라가 엄청나게 많습니다.

하지만 이 지역은 제가 너무나 많이 가본 곳이라 어디인지 바로 알 수 있는 지역입니다.

주안 3동 도시정비계획으로 주변 공인중개사무소에 가면 빌라 매입 광고가 많이 붙어있습니다.

주안3동은 비어있는 곳이라 남자인 제가 가도 밤에는 약간 으스스하다는 느낌이더군요.

7동쪽이 신기시장 부근에 붙어있는 빌라촌입니다.

본 물건은 3동(지도상 미추홀 근린공원 인근)에서 한 블럭 떨어진 7동쪽으로, 신기시장과 가까운 빌라입니다.

교통과 편의시설은 매우 좋은 편입니다. 

다만 녹지가 부족하고 학교는 가깝지만 3동의 비어있는 으스스한 곳을 지나야 갈 수 있습니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(송**)

- 전입일자 : 2016-02-22

- 확정일자 : 2016-02-22

- 배당요구 : 2017-05-26

- 보증금 : 1800만원(전세)


임차인 송**씨는 2016년 02월에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

세입자는 반드시 이사와 함께 전입일자와 확정일자를 받아야지만 보증금을 보호할 수 있습니다.

이사하여 주민등록을 함과 동시에 확정일자를 받을 수 있으니 잊지말고 꼭, 꼭, 꼭 해야겠습니다.

임차인 송**씨는 보증금 전체를 배당받고, 배당요구까지 마쳤으므로 명도 난이도는 제로에 가까운 물건입니다.

사실 명도는 사람의 성향이기때문에, 전액 배당받는다고 해도 까탈스러운 사람도 있긴하지만

전에 말씀드린 것처럼 낙찰자가 갑(甲)입니다.

편하게 경매 즐기시면 됩니다.






4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물간격 좁음)

- 샤시 : 양호(화이트샤시)

- 싱크대 : 양호(화이트)

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


골목이 가파르고 좁습니다. 겨울에 골목이 얼면 매우 조심해야 할 것 같습니다.

건물간 간격이 매우 촘촘합니다. 이전 분석 물건중 신광빌라가 있는데, 신광빌라와 마주보고 있습니다.

건물의 창이 모두 다른 건물에 가려지고 빛이 거의 안듭니다. 낮임에도 복도 계단에서 채광을 확인했을 때 어둡습니다.

방에서는 반드시 불을 켜고 생활을 해야할 것 입니다.

샤시를 확인해보니, 화이트샤시로 시공 당시 집 내부를 모두 고쳤을 것입니다.

화장실, 보일러쪽 괜찮을 것으로 판단됩니다.

빌라에서 가장 좋은 2층으로 방 크기는 작은 편이지만 별도 수리비가 안드는 물건 입니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2015-11-19

 소유권이전 

 이**

 60,000,000원 

 

 2015-11-19

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 47,880,000원 

 

 2016-03-23 

 압류 

 서울특별시노원구 

 - 

 

 2016-05-03 

 가압류 

 에이치케이저축은행 

 10,130,592원 

 

 2017-04-06 

 임의경매개시결정 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 

 


2015년 말 소유권을 취득한 이**씨는 투자목적으로 골목길을 지나서 진입해야하는 물건을 샀습니다.

월세를 받으려고 산 것으로 보입니다. 당연히 올수리급으로 수리를 해두었습니다.

샤시를 새로 한 흔적(화이트샤시)이 보입니다.

전에도 말씀드렸지만 샤시가 수리가 되면, 

거의 내부는 들여다 볼 필요없이 수리가 되었을 것이라고 생각하시면 거의 맞습니다.  

홍보가 안되었던 것인지, 날이 추워서인지 세입자를 2월이 지나서야 받게되었습니다.

3월부터는 자금사정이 나빠져서 노원구에서 압류, 5월에는 가압류 결국 임의 경매가 되었습니다.

근저당이 4800만원이면 이자를 3.5%정도로 잡으면 13만원정도인데, 

이를 내지 못할 정도로 자금사정이 나빠진 것이라고 볼 수 있습니다.



6. 시세조사

매매가는 5000만원정도로 확인되며, 전세는 1800만원, 월세 300만원에 20만원으로 조사되었습니다.


조사는 주로 주변 공인중개사무소에 방문하여 낙찰자임을 밝히고 적정수준을 확인합니다.

대략 5~6곳 정도 들려서 확인합니다. 가는 곳마다 들쭉 날쭉 가격을 말해주는데, 오차범위를 두고 들어보면 대략적인 가격수준이 나옵니다.

역시나 많이 들러서 확인하면 할수록 좋습니다. 어떤 경매 관련 서적에서는 임차인, 임대인, 낙찰자 이렇게 3가지 유형으로 접근해서 가격을 파악하면 좋으니 시도해보라고 하는데, 거짓말이 서툰 것인지 속이려 작정하고 들어갔다가도 대화를 나누다보면 낙찰자로 밝히게 됩니다.



감정평가금액이 높게 책정된 것이 아닌가하는 생각입니다.

빌라 전체가 어두운 편이고, 창은 있지만 답답한 느낌이 들겁니다.

수리가 잘되어 있는 것으로는 보이지만, 주변에 비해 방크기도 작고 추천하기 힘든 물건입니다.

3500 ~ 3800만원 수준으로 낙찰을 받아 운영하면 싼맛에 운영은 되겠지만,

그리 낮게 낙찰받도록 다른 분들이 가만 두지 않겠죠?





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


  1. 공수래공수거 2019.01.03 06:21 신고

    경매 전문가시로군요.
    자세하게 분석해 주셨습니다.^^

    • 안녕하세요 공.공님,
      전문가는 과한 말씀이시고, 관심이 많은, 일반인보다는 조금 더 알고있는 수준입니다. 전문가가 되기를 기원해주신다고 생각하고 정진하겠습니다ㅎ

  2. 그냥사이다 2019.01.03 08:27 신고

    잘 분석해주셨네요 ㅎ
    꼼꼼하게 포스팅 해주셔서 만약 입찰에 관심있으신 분은 도움을 크게 받을 것 같습니다 ㅎ
    오늘도 행복한 하루 되세요 ^^

    • 안녕하세요 사이다님,
      시작하는 누군가에게는 도움이될거라 생각하고있습니다. 하루 잘보내시기 바랍니다

  3. 핑구야 날자 2019.01.03 12:20 신고

    골목길이 참 정감이 있어 보입니다. 여성이 혼자 가기에는 무서운 세상이 되었지만 ~~ 경매에 대해 관심을 갖어 봅니다.

  4. 잉여토기 2019.01.03 12:29 신고

    꼼꼼하게 잘 분석해주셨네요.
    초등학교, 고등학교가 가까운 점이 강점이네요.

  5. 안녕하세요 잉여토기님,
    이곳은 학교는 가깝지만, 빈집구간을 지나야해서 아이들이 다니긴 힘듭니다. 신기시장이 엄청큰데 그곳과 가까워 좋은것같습니다. 즐거운하루보내세요ㅎ

  6. 까칠양파 2019.01.03 16:59 신고

    개인적으로 좋아하는 시장인데, 혼자 살기 좋은 빌라라... 당장 들어가고 싶네요.ㅎㅎ

  7. 버블프라이스 2019.01.04 09:33 신고

    라미드니오니 님 정리를 깔끔하게 해주셔서 보기가 좋네요^^ 좁은골목길이지만 가로등이 잘되어 있는것이 다행인 것 같습니다.

  8. H_A_N_S 2019.01.04 23:07 신고

    정말 경매 정보에 이렇게 세세한 설명은 처음 보네요. 공부하시는 분들에게도 큰 도움이 되겠어요. 잘 보고 갑니다. KT VIP시라 부러워요. 지금 규칙대로라면 저도 내년엔 드디어 VIP랍니다ㅎㅎ

  9. 핑구야 날자 2019.01.05 12:21 신고

    투자를 고민하고 있는 분들이 검토해보면 더 좋겠는데요

GS25, 경인여대, 레고블럭, 마세권, 병방시장, 역세권, 편세권


오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27985 임의경매 입니다.

레고블럭처럼 붉은 벽돌의 비슷한 모양의 빌라가 가득 들어찬 병방시장 입구 골목의 물건입니다.

그 인근에 가서 조흥빌라만 12개가 검색되더군요.

덕분에 임학동 구경 잘~~하게 만들어주었던, 땀을 비오듯흘리게 만들어주었던...물건이죠.


무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 계양구 임학동 252 조흥빌라 제1층 제102호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 36.72(12평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 우선주차구역(주차가능)

- 건물방향 : 북향(어두움)

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : GS25편의점 옆이라 밝음

- 인근공급량 : 구획정리가 되어 있는 빌라촌으로 전반적으로 깨끗하고 잘 관리됨




구획정리가 잘되어있습니다. 도로 양옆이 빌라로 들어차 있습니다.

사진상 계단이 보이는 붉은 벽돌 빌라가 본 사건 물건입니다.

북측으로 보고있는 창측 전부입니다.

이 도로가 경인여대에서 병방시장으로 쭈욱 이어집니다.

GS25를 끼고 좌측, 그러니까 북쪽으로 약간 경사진 길을 따라 오르면 2000년 즈음에 지어진 빌라가 나옵니다. 


사람들이 1층을 선호하지 않는 이유중에 하나가 바로 자기 집에 다 보인다는 것인데, 

2층 같은 1층으로 도로에서 집안이 안보입니다.


집 바로 앞에 규모가 큰 GS25가 있어 밤에도 매우 밝은 편이고 가로등이 집을 비추고 있습니다.

여대가 있어서인지 도로 곳곳에 CCTV가 보이고, 제가 주변을 몇바퀴도는 동안 순찰차가 두어번 정도 순회하는 것을 확인했습니다.

수상해보이는 저때문이였을지도 모르죠?






2. 지역분석

- 교통 : 10m 이내 버스정류장

- 학교 : 계산고, 안산초

- 병원 : 10m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 임학공원, 계양산 치유의 숲

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음

물건의 바로 옆에 작은 골목이 있습니다.

바로 위 사진에 파라솔이 있는 곳인데, 그곳으로 나가면 바로 번화가가 나옵니다.

버스정류장이 있어 임학역까지 간다면 이렇게 교통이 좋을 수는 없습니다.

GS25쪽 골목으로 들어가면 등산로가 나옵니다.

등산로를 따라 올라도 되고, 그 아래쪽으로 보이는 공영주차장쪽으로 가면 치유의 숲이라는 산책로가 잘 꾸며져있습니다.

또한 병방시장이 걸어서 5분거리라 더없이 편합니다.



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2018/12/10 - [권 리 분 석/아파트] - 병방시장 인근, 교통 좋은 깨끗한 나홀로 아파트, 샘앤샘 아파트








3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

소유자는 개를 키우고 있었습니다. 

문을 열어두고 개가 밖으로 못나게 하는 울타리같은걸 쳐두었습니다. 

집 전체가 어둡고, 집안에서 담배를 피워서인지 벽지가 노릿노릿했고, 물받이(몰딩)부분은 개가 긁어놔서 보기 흉합니다.

계단이 외부로 들어나있는데, 그 계단을 타고 올라가다가 개와 눈이 마주쳤죠.

집을 들여다보고 있었기때문인지 심하게 짖더군요.

소유주의 부인께서 미안하다면서 말을 하시길래 얼른, 경매 때문에 왔다고 밝히고 이야기 좀 하자고 했습니다.

경매 소리가 나오니 찬바람이 쌩쌩부네요.

사업하다가 어쩌다보니 이렇게 되었다고하고, 

집은 10년넘게 살면서 이것저것 고치면서 살았다고 큰 수리 없이 살 수 있을 것이라고 합니다.

소유주의 말씀대로 큰 수리대신 잔수리가 많아 보였습니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량(대낮에도 어두움)

- 샤시 : 불량

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


제가 찾아갔을 때는 더운 여름이였습니다. 

도로 양옆으로는 오래된 빌라가 주를 이루고, 골목 안쪽으로 들어가야 비교적 신식빌라가 나옵니다.

오래된 빌라가 역시나 가격이 저렴한 탓에 노인분들이 런닝하나 걸치고 계단에 걸터앉아 부채를 부치는 광경이 자연스럽습니다.

대부분의 계단에는 노인분들이 앉아계셨었습니다.

가서 말을 붙이면, 시시콜콜한 모든 이야기를 들을 수 있습니다. 

자신이 모르면 아는 분을 수소문해서라도 알려주시더군요. 

집은 넓지않고 길더군요. GS25시에서 까치발을 살짝 살짝 짚고 뛰면 내부가 보입니다.

방이 크지않고 발코니가 매우 큽니다. 

주방이 있는 거실은 매우 좁습니다. 101호는 내부를 보니 밝고, 구조가 답답한 느낌은 없습니다.

발코니 샤시도 오래되어 보이고, 방범창이 없어 세입자를 찾기가 좀 힘들 수 있습니다.




5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2002-08-27

 소유권이전 

 강**

 53,000,000원 

 

 2012-02-24 

 근저당설정 

 우리은행 

 46,800,000원 

 

 2015-06-01 

 근저당설정 

 인천신용보증재단 

 18,000,000원 

 

 2016-08-24 

 근저당설정 

 오케이저축은행 

 36,400,000원 

 

 2016-12-09 

 가압류 

 신한카드 

 8,408,833원 

 

 2017-01-04 

 가압류 

 삼성카드 

 8,362,245원 

 

 2017-01-09 

 가압류 

 인천신용보증재단 

 7,291,671원 

 

 2017-01-10

 가압류 

 산와대부 

 9,796,725원 

 

 2017-02-15 

 압류 

 남인천세무서 

 - 

 

 2017-08-14  

 압류 

 인천시계양구 

 -  

 

 2017-09-05 

 임의경매개시결정 

 우리은행 

 -  


소유주(1957년생)가 집을 사서, 쭈욱 잘살아오다가 2012년에 돈이 필요했습니다. 


제가 갔을 때는 소유주와 소유주 처 두분이 계셨는데

아마 자식이 결혼한다고 결혼자금으로 돈을 마련한게 아닌가 예상해봅니다. 


소유주 처와 대화를 나누었을 때는 사업때문이라고 했는데, 정확한 것은 모르겠지만

2015년과 2016년이 사업자금이다라고 소설을 써봤습니다. 

카드가 하나씩 하나씩 막히고 결국 경매에 넘겨졌습니다.



6. 시세조사

동일 평형, 동일 연식의 빌라 매매가는 5500만원정도로 확인되며, 전세거래는 안보입니다.

월세는 500만원에 30만원 정도로 확인됩니다.

조흥빌라가 대략 12단지까지 있는데, 4단지 이후로는 비교적 최신에 지어진것으로 확인됩니다.

감평가가 너무 높습니다.


2층 같은 1층의 편세권, 역세권, 마세권을 갖고있는 아주 좋은 물건입니다.

입지만 보자면요.


잔수리가 많이 들어갑니다. 집이 매우 관리가 안되어 있는 집으로 도배, 장판만 대충한다고 될 것 같지 않은 집입니다.

화장실은 못봤지만 참혹할 것 같은 생각이들었고, 주방 찬장도 개가 물었던 흔적이 많았고 전체적으로 모두 수리가 이루어져야합니다.

집값은 싸게 나오긴 했는데, 샤시에서부터 모든 수리를 마쳐야지만 세입자를 받을 수 있지않을까 하는 생각이 들었습니다.


추전하고 싶지않은 물건입니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


간석동, 구월동, 대출중개, 인천지법, 잔금대출, 재개발구역, 재정비구역, 투자기피지역, 학익동


안녕하세요 라드온입니다.


오늘은 물건 분석에 앞서, 그보다 좀더 큰 범주에 대해서 이야기해볼까 합니다.

빌라 물건 소개할 때 이미 소개드렸습니다. 낙찰받으면 처리하기 힘든 물건이 있는 지역입니다.


이는 제가 직접 조사한 지역은 아닙니다. 낙찰을 한개, 두개 받으면서 알게된 대출중개인분 중 인천지법 경매계에서 오랫동안 근무하시다가 나와서 대출중개업무를 해주시는 분을 알게되었습니다.


좋은 물건이다 싶으면 제게 안내해주시기도 하고, 궁금한 점이나 해결하기 어려운 점이 있다면 언제든지 연락을 달라고 하시는 분이죠.

목소리톤은 약간 하이톤이여서 가벼워 보일법한데, 이야기를 이어가다보면 묵직하게 신뢰감을 주는 뭐 그런 분입니다.

자신의 영웅담도 이야기해주시고 대출도 잘받을 수 있도록 이곳 저곳 잘알아봐주시고 저한테 고마운 분이죠. 


제가 빌라쪽을 많이 입찰하는걸 아시니, 제게 은행에서 대출을 꺼려하는 지역이라면서 안내해주신 곳이 있는데, 그곳을 소개드리겠습니다.

물론 모두 사람사는 곳이고, 세입자의 수요도 좋은 곳일 수 있습니다. 이는 어디까지나 제 지인분께서 잔금대출을 위해 은행에가서 물건을 보여줬을 때 은행직원의 반응을 자신이 느꼈을 때를 기준으로 말씀하신 것이니 아닐 수도 있습니다. 그냥 입찰전에 한번쯤 참고하시면 좋겠습니다.


총 6곳에대한 안내를 받았습니다만, 나머지 3곳은 재정비, 재개발계획지역으로 묶여 있어 제외했습니다.

간석동, 학익동, 구월동 세지역에 대해 설명드리도록 하겠습니다.



인천_투자기피지역_#1 간석동입니다.


제가 만수동쪽으로 임장을 많이 다녀서 수도없이 다녀본 길 중 하나 입니다. 오른쪽 아래 호구포로 오른편이 만수동 빌라촌입니다.

저 파란색으로 음영처리한 곳이 경매로 나오면 우선 감평가에서 2~3차례는 유찰된다고보시면 됩니다. 입찰최저가가 낮고, 2~3차례 유찰된 가격으로 나오니 초보자는 혹하는 마음이 들테죠.

직접 임장을 가보면 쉽게 생각이 안드는 곳입니다. 전에 이 곳 물건을 소개해드린 적이 있는데, 우선 쥐와 벌레가 많습니다. 경사가 가파르고 골목이 무지 많은데 그 골목이 또 매우 좁습니다.

간석동은 제가 주로 여름에 갔었는데, 음식물쓰레기 냄새가 매우 많이 납니다. 왜 냄새가 많이 날까 생각해봤는데, 급경사지에 사람들이 음식물쓰레기를 집앞에 버립니다. 고양이나 쥐가 음식물쓰레기봉지를 구멍내고, 음식물찌꺼기를 먹을테죠. 터진 음식물쓰레기봉지아래로 찌꺼기 국물이 흘러내려서 내리막길 온 곳에 묻게되겠죠. 이건 어디까지나 제 추측입니다만 아마 이때문에 냄새가 많이 났을 것이라 생각합니다.




여기가 바로 음영처리한 곳의 시작점입니다. 사진상으로는 언덕이 심하게 나온게 아닙니다. 막상 가보면 정말 가파릅니다. 바로 뒤에 있는 산의 등산로 진입로인데, 사람들이 다 등산화를 신고다닙니다.

이해가 갑니다. 그날 플랫슈즈를 신고 갔었는데, 발바닥에 불이나는 경험을 몇차례 했었습니다. 그날 임장하려고 산(?)을 오르고 있는데, 롯데택배차가 섭니다.

차가 곳곳에 보이는데 저는 도저히 주차할, 차를 몰고 이곳에 진입할 자신이 없습니다. 택배아저씨가 열심히 짐을 내리고 계시길래, 그때 마친 안마시고 가지고 있던 박카스를 드시라고 건내며, 이동네 택배 다 해주시는 거냐고 여쭤보았습니다. 음료수 마실 기운도 없다면서 웃으면서 이 동네, 저 맨위에 있는 빌라까지도 택배간다고 말씀해주십니다. 그러고는 이 동네 사람들 양심은 있다면서 무거운건 잘 안시키신다고 하네요. 우리나라 택배시스템은 정말 최고, 맞습니다.


   



간석동에 있는 빌라는 이처럼 깍아지를 듯한(?) 산에 위치하고 있어, 반지하를 잘 찾아서 사면 오히려 1층인 집을 만날 수 있습니다. 왼쪽 사진을 보시면 화이트샤시로 빗물받이도 설치한 깨끗한 집이 보입니다. 이 집은 반지하 물건입니다. 게다가 최근에 깨끗하게 올수리를 한 물건이네요. 임장을 다녀보면 올수리되어 있는 1층같은 반지하, 이런 진주같은 물건을 만나기도 합니다. 오른쪽 사진이 등산로 입구입니다. 가파른 경사를 조금이마나 느끼실 수 있을 것이라 생각되는 사진입니다. 그래도 소방도로 주변이라 깨끗하고 동간 간격도 넓은 집만 나온 사진입니다. 고개를 옆으로 돌려 빌라 안쪽을 보시면 사잇골목들나오는데 그 골목으로 들어서면 다~ 그안에 또다시 엄청나게 많은 빌라들이 있습니다. 



   



간석동 안쪽으로 진입해서 두세번째 블럭쯔음 지나면 길을 잃기 시작합니다. 처음 목표했던 곳이 어딘지 안잡힙니다. 다음맵이 길을 잘 찾아주긴 하지만, 여기서는 아무래도 절 못찾는 것 같습니다.

제 방향도 못찾고 말이죠. 아래 사진에서와 같이 집앞에 음식물쓰레기와 분리수거쓰레기를 다 버려둡니다. 청소차가 제때 수거해가면 다행이지만, 조금만 늦어도 각종 해충과 쥐가 가만히 두질 않습니다.

쓰레기봉지에서 하나같이 다 쓰레기찌꺼기물이 흘러, 냄새가 너무 심하게 났습니다. 오른쪽 사진상에 보이는 분은 젊은 여자분입니다. 아이를 엎고 올라고 오고 있었는데 길을 물었더니 우리나라분이 아니시더군요. 손사래를 치면서 중국말을 했었는데, 온지 얼마안되서 길모른다고 말했겠죠? 



   


간석동 이 지역 지번으로 나오는 집이 지어진 연도는 대략 1990년입니다. 골목에 노인분들이 곳곳에 앉아서 이야기를 나누고 계시며, 저와 같은 낯선이(?) 나타나면 먼저 물으십니다. 어디찾아왔냐고, 왜 왔냐고...말을 붙여보면 술술 다 말씀해주십니다. 간석동은 제가 4~5번 정도 임장을 갔었고, 한번 빼고 모두 집안으로 들어가봤습니다. 집구조는 거의 동일하게 작고 네모 반듯하지 않습니다.

경사지에 자투리 땅을 사서 지은 빌라도 있기 때문이죠. 아무리 그래도 가격이 저렴해서 놓칠 수 없는 곳이다는 생각으로 여러차례 임장을 갔으나, 역시 간석동은 안되겠다는 생각이였습니다.

하지만 월세 수요는 항상 있습니다. 왜냐? 바로 전월세 무보증으로 살 수 있는 곳이기 때문입니다. 앞으로 소개될 학익동과 구월동도 마찬가지입니다. 무보증에 월세가 싼곳이 이곳이라 찾는 이는 항상 있습니다. 

이지역을 낙찰을 받을 생각이라면 반드시 담보대출이 얼마가 나올지 미리 확인해볼 필요가 있습니다. 거의 담보대출이 나오겠지만, 대출비율이 작게 나올수도 있고 너무 저렴해서 방공제하면 대출금이 안나온다고 대출을 거절할 수도 있습니다. 이점 명심하시고 경매를 즐기시면 좋겠습니다.



KB부동산 시세, 감정평가서, 공동담보, 남부초, 동대구농협, 사건번호, 영진맨션, 올수리, 유료경매사이트, 죽도초, 해충, 현황조사서

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 6192 물건번호 1 임의경매 입니다.

공동담보 물건으로 물건번호 1번 물건을 들여다보겠습니다. 유료경매사이트마다 안내방식이 다른데, 사건번호 뒤에 물번(1), 물번(2)...이렇게 표기되어 있습니다. 다가구주택이나, 호텔, 오피스텔 등 소유주 한명에 여러 물건이 나오는 경우에 볼 수 있습니다.




1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 용흥동 622-3외 1필지 영진아파트 제다동 제4층 제401

- 용도 : 다세대(빌라)

- 면적 : 50.94(약 15평)

- 건축연도 : 1982년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 16세대/1동

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다가구주택 밀집지역으로 수요 충분


2. 지역분석

- 교통 : 50m 반경 버스정류장

- 학교 : 남부초, 죽도초

- 병원 : 50m 반경 메인도로 내 밀집

- 편의시설 : 큰길가에 음식점, 상가 등 편의시설 다수

- 공원: 인근 녹지 없음

- 지역 호재/악재 : 특이사항 없음


예전엔 녹지나 공원이 뭐가 그렇게 중요해? 라고 생각한 적이 있었습니다.

편의시설만 잘 갖춰지면 불편할 것이 없다라고 생각했었는데, 지금 살고있는 집 주변은 재개발로 인해 황무지입니다. 고층이라 뷰가 괜찮은 편인데, 황무지를 보고 있자니 적적함을 넘어서, 우울한 마음마저 듭니다. 공원이나 녹지가 있으면 마음에 위안이 되는 것이 심리적인 무엇인가가 있는 것인지, 비전문가인 저는 모르겠지만...빌딩만 덩그라니 있는 뷰나, 제가 살고 있는 곳처럼 재개발지의 공사현장이 내려다보이는 뷰는 정말 적막합니다. 그래서 저는 집에 가짜 나무를 하나 가져다두었습니다. 철마다 가짜 꽃이지만 꼽고 분위기도 내보기도 합니다. 한결 낫습니다. 돈을 조금 들여서 홈쇼핑에서 방송하는 화분 예닐곱여개도 사봤습니다만, 귀차니즘이 밀려와, 쉽게 죽지않는다고 광고하던 그 식물도 다 죽어 없고, 선인장 비슷한 녀석만 아직 살아남아있습니다.

이 지적도를 보다보니, 답답함이 밀려듭니다. 풀 한포기 없어보이는 저 곳에서 살아가기 힘들겁니다.

다가구주택 밀집지역이나 아마 집집마다 작은 텃밭과 화단을 만들어 가꾸며 살아갈 것이라 생각합니다.

집을 보실때는 반드시 주변에 녹지가 조금이라도 있는 곳을 찾으시기 바랍니다.




3. 점유자 정보

- 점유자 : 점유자 없음


물건의 감정평가서와 현황조사서를 들여다보니, 서울에 거주하시는 함**씨가 물건번호(1) 401호와 물건번호(2) 403호를 매매해서 투자한 것으로 보입니다.

KB부동산 시세를 들여다보니 2014년 당시는 포항시 부동산 가격이 급격히 오르던 시기로 보이더군요. 업계말로 어깨정도쯤에 물건을 두개를 구입한 것이죠. 전월세가 들어와, 회전율이 높아졌다면 이자를 제하고도 얼마의 월세가 손에 쥐어지고 머리부근에서 팔았다면 시세차액도 쏠쏠했을 겁니다.

하지만, 두어번의 큰 지진과 부동산 급락을 경험하면서 전세입자도 없이 비워진채로 여기까지 온 것으로 보입니다.

집이 오래도록 비어있는 상태라면, 반드시 집 내부를 보셔야합니다. 전에도 말씀드린바와 같이 각종 해충과 쥐가 둥지를 텄을 수도 있기때문입니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕 잘듦

- 샤시 : 깨끗

- 싱크대 : 깨끗

- 화장실 보수 : 깨끗

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음


화이트샤시 시공되어 있고, 건물 외벽이 깨끗하게 잘 관리되어 있는 것으로 보아 함**씨가 매매후, 전월세 목적으로 올수리를 한 것으로 보입니다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2014-10-22

 소유권이전

 함**

 120,000,000원 

 

 2014-10-22

 근저당권설정 

 동대구농업협동조합 

 87,600,000원 

  

 2015-02-06 

 근저당권설정 

 박** 외 1인 

 80,000,000원

 공동담보 403호



6. 시세조사

아파트로 분류하여 검색된 물건이라 시세조사를 해봐야지 했더니, 물건 조회가 영진맨션으로 나옵니다. 저가의 다세대주택은 실거래가가 등록되지않고 인근 공인중개사무소에 의해 대부분 가격이 결정됩니다. 지역이 멀어, 임장을 다녀보지는 못했지만, 등기사항전부증명서에 기록된 매매가 1.2억은 업계약으로 생각됩니다.


7. 총 평

외형상 물건은 매우 깨끗하고 올수리가 되어 있는 좋은 물건으로 보입니다. 하지만 시세가 얼마인지 정확히 임장을 통해, 확인하는 과정을 거친 후 낙찰을 받아야 필승을 거둘 수 있으리라 생각됩니다. 감정가가 9500만원에 2회 유찰되어 4655만원(49%)이 최저가입니다. 4층 물건으로, 가격이 더 낮지않으면 입찰하지 않을 물건으로 보입니다.

글을 써두고 '보호'상태로 뒀었습니다. 금일 확인해보니, 5299만원으로 56%선으로 어느분께서 낙찰받으셨네요. 2등이 4880만원.

2등과도 400만원이 차이가 나는데, 과연 잘 받은 물건일지요?



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오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 17995 강제경매 입니다.

강제 경매는 개인과 개인간에 근저당권을 생각하시면 쉽게 이해하실 수 있습니다. 

은행의 경우는 근저당권을 권원으로 하는 임의경매를 신청할 수 있으나 개인과 개인간에는 서로간의 약속으로, 돈을 빌렸을 겁니다. 그렇다면 그 돈 빌려주었음을 법원에 증명해야하고, 그에 대해 법원에서 인정을 하면 비로소 경매를 신청할 수 있는 권리가 생깁니다. 강제경매개시는 그렇게 양방간에 약속으로 이루어진 것이기때문에, 처음에는 좋은 게 좋은 것이다라고 믿고 빌려주었다가 채무자가 갚지않아, 서로 의가 많이 상한채로 경매에 나오게 됩니다. 이해관계자가 아닌 입찰자는 이를 잘 이용하여, 채권자에게 정보를 얻어낼 수만 있다면, 대박 물건으로 승화시킬 여지가 생깁니다. 강제 경매도 임의 경매와 다를게 없는 똑같은 물건이니, '강제'라는 어감에서 오는 거부감없이 경매를 즐기실 수 있습니다.

 




1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 만수동 111-323 대산빌라 8 제2층 제202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 36.54m(약 11평)

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 8세대/8동

- 주차여부 : 우선주차구역(주차가능)

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 매우 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 큰길에서 동진입이라 좋은편

- 인근공급량 : 8개동이 붙어있음


앞선 글에서도 소개를 했습니다만, 만수동은 동부초등학교 앞쪽으로는 1980년대 초반에 지어진 빌라, 양옆으로 1995~1996년에 지어진 건물이라 했습니다. 이번 물건이 바로 동부초등학교 앞쪽에 있는 세대수가 제법되는 8개동의 대산빌라입니다. 8개동이 아주 조밀하게 붙어있고, 옆으로 도로가 있는데 짧지만 급경사로 오르막이 있습니다. 빌라는 계단식구조인데, 계단을 오르니 새깃털과 새똥이 많아, 지저분했습니다. 동네 분께 여쭤보니 관리가 안되고 비둘기가 계단 복도를 점령하고 있다고 합니다.


            



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 다수(노란 라인이 메인도로)

- 전철 : 1km 이내 2호선 모래내시장

- 학교 : 동부초

- 병원 : 메인 도로 다수

- 공원 : 없음

- 지역 호재/악재 : 난개발지



3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(조**)

- 전입일자 : 2014-10-15

- 확정일자 : 2014-10-15

- 배당요구 : 2017-07-26

- 보증금 : 2000만원(전세)

- 기타: 현황보고서 상 70세 초반 임차인 조**씨외 동거인이 1인이 한명 더 있음, 이 1인에 의해 신고된 보증금 2000만원이 더 표기되어 있음


현황보고서 작성차 전입세대 열람을 한 집행관의 말에 따르면 임차인의 동거인 조**씨는 70세 초반이고, 임차인과 함께 살고 있다고 나와있습니다. 저렴한 빌라임에도 불구하고 미납에 의해 한차례 더 유찰되었는데, 필히 조사가 필요한 물건 입니다. 이전 글에서도 언급했지만, 아무리 생각해봐도 간석동, 만수동, 용현동은 경매초보자가 접근하기 어려운 물건인 것 같습니다. 특히나 이 물건은 전입, 확정일자가 말소기준권리보다 선순위로, 세입자가 대항력을 갖추고 있습니다. 세입자가 전액 배당받지 못하면 낙찰자에게 전세 보증금을 요구할 수 있다는 이야기 입니다. 다행히도 세입자가 전액 배당을 물건이지만, 세입자가 고령의 나이로 전액 배당을 받지 못하는 물건을 만나는 경우가 간혹 있는데, 이때는 물건을 피하는게 좋습니다. 경제적 여유가 없는 고령의 세입자는 어떻게 나올지 모르지만 끔찍히도 명도 저항이 거세기 때문입니다. 저는 이렇게 전액 배당되는 물건을 찾기에, 수익은 낮지만 명도에 어려움이 없는 물건을 주로 찾고 있으니 참고하시면 좋겠습니다.



4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕잘듦(비둘기가 와서 쉴 만큼 잘듦)

- 샤시 : 불량

- 싱크대 : 불량

- 화장실 보수 : 필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 확인불가


임장갔을 때, 젊은 이모(50대 초반 추정) 나이대로 보이는 아주머니 두분이 돗자리를 펴놓고 맥주를 마시고 있길래, 물어볼 요량으로 다가갔더니 한번에 알아보고는 몇명이나 와서 보고 가더라고 하더군요. 문을 두들겼는데 아무도 없나보다라고 했더니 아주머니 두분이 두눈을 동그랗게 뜨면서 하시는 말씀이 그집 영감님이 술주정뱅이에 술이 취하면 인사불성에 눈에 보이는게 없을 거다라고, 아마 술에 쩔어 곯아 떨어졌나보다면서 천만 다행이다라고 해주시네요. 이웃들에 말에 따르면 영감님도 50대 후반이고 70대로 보이는 노모를 모시고 산다고 한다. 다시한번 강조하지만 임장은 정말 중요하다.



5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 1996-09-10

 소유권이전 

 김**

  -

 

 2017-06-12 

 강제경매개시결정 

 우** 

  -

 


6. 시세조사

세대수가 있고, 채광도 좋고, 학교, 교통 모두 좋다고 생각하고 룰루랄라하면서 임장을 갔다가 뜨악을 했던 물건입니다.

임장갔을 때, 공인중개사무소를 두 곳을 들렀는데 하나같이 '젊은 사람은 들어가서 못산다'라고 안내해주는 물건이였습니다. 시세는 매매 4000만원, 전세는 1800~2000만원, 월세는 300만원에 20만원 정도라고 합니다. 근데 대산빌라 시세가 아니라 동네 빌라 시세를 말해준 것이니 참고하시기 바랍니다.


7. 총 평

세입자의 권리신고에 보증금이 2000만원, 2000만원이 쓰여있어 조사후 입찰에 임하셔야할 물건입니다.

집행관이 현황조사차 방문시 동거인의 진술에 따라 작성하였기때문에 2000만원이 추가로 표기된 것으로 보이긴 합니다.



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오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 27510 임의경매 입니다.

이전 포스팅에서도 효진아트빌을 소개했었는데, 이 물건도 마찬가지고 효진아트빌입니다.

하지만 같은 동이 아닙니다. 지적도상 위치도 비슷하지만 다른 물건입니다. 등산로 거의 다 와서 있으니까 찾기 쉽겠지,,,했었는데 그 앞에서 얼마나 헤맸는지 모릅니다. 다음의 로드뷰, 구글의 스트리트뷰도 안나옵니다. 차가 다닐 수 없는 골목이다보니 어쩔 수 없겠지요?

이건 직접 몸으로 부딫혀가면서 감(?)을 익힐 수 밖에 없습니다. 저렴한 곳을 찾다보면 어쩔 수 없이 맞이하게 되는게 현실이죠.


1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 37-148 효진상아빌라 제가동 제4층 제401호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 면적 : 30.8(약 9평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 10세대/1동

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 늦은 시각까지 사람들이 나와있음

- 인근공급량 : 급경사지역, 경사지내 모두 빌라, 매우 작은 평형



2. 지역분석

- 교통 : 250m 이내 버스정류장, 1km이내 2호선 간석시장역

- 학교, 병원 : 간석시장 인근 풍부

- 공원 : 등산로 입구

- 지역 호재/악재 : 급경사, 건물간격 매우 조밀


3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인 없음

- 전입일자 : -

- 확정일자 : -

- 배당요구 : -


임차인이 없고, 특이사항이 없음에도 낙찰되었다가 낙찰자가 잔금을 미납하고 다시 나온 물건인데, 이런 물건의 경우 비어있는 채로 오래되었을 가능성이 있으니 조심해야합니다. 이전 간석동 물건에서도 언급했지만, 해충이 많습니다. 빈채로 오래있었을 경우 어떤 광경이 펼쳐질 지 예상도 안됩니다.

임장이 꼭 필요한 물건입니다.


4. 임장조사

- 채광/조명 : 볕 잘듦

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 견적 필요

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

비고 

 2016-08-31

 소유권이전 

 이**

 58,000,000원

 

 2016-08-31

 근저당설정 

 영등포농업협동조합

 40,800,000원

 

 2017-02-17

 가압류 

 광주은행  

 38,779,981원 

 

 2017-07-28 

 가압류 

 하나카드 

 7,488,162원 

 

 2017-08-31 

 임의경매개시

 영등포농업협동조합 

 - 

 


6. 시세조사

매매가는 4700만원선으로 조사되었으며, 전세 1500만원 이하, 월세 500만원에 20만원 정도로 조사되었습니다.

간석동 내에서도 인기가 없는 아주 작은 평형이며, 4층으로 언덕길을 오르고 올라, 집앞에서 4층까지 가는 길은 고역이 아닐 수 없습니다.




7. 총 평

제 개인적인 위치와 크기 모두 만족스럽지 못한 물건입니다.

투자를 권하기 힘든 물건입니다.


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