안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 경매 뿐만 아니라, 부동산 관련 거래시에 유용한 사이트를 정리해보고자 합니다.

그야말로 정보 범람의 시대입니다.

인터넷에서 검색을 통해, 총도 만들 수 있고 탱크도 만들 수 있다고 합니다.

스마트폰이 갓 보급되기 시작했을 때는 그냥 그럴 수 있겠다고 막연히만 생각했었는데,

요새는 유투브와 같은 동영상 매체의 활성화로 정말 마음만 먹는다면 탱크 만들 수 있겠다 싶더군요.

물론 그러려면 하고자하는 목표를 이룰 수 있도록 꼭 필요한 정보를 담고 있는 곳을 알아야겠죠.

예를 들면 경매를, 부동산을 거래하려면, 

거시적인 관점에서 국가의 주관부서인 국토부의 정책방향에 대해 확인할 필요가 있습니다.

아래의 사이트는 주기적으로 방문하셔서 업로드되는 최신 뉴스를 기억하실 필요가 있습니다.




1. 국토교통부 http://www.molit.go.kr 

국토해양부 홈페이지에서는 내집마련을 위해 또는 부동산 투자를 위해 물건의 정확한 가치와 세금 등을 알아내고, 아파트 실거래가 및 개별 공지시가, 단독주택 가격 및 공동주택가격에 대해서 확인해보셔야 합니다. 국토해양부 홈페이지는 이 때 부동산 관련 유용한 사이트입니다.


(링크참조)

주택 실거래가

토지이용규제 정보서비스

수도권 광역급행철도


2. 연금형부동산연구소 https://cafe.naver.com/gameheaven77

수익형 부동산에 관하여 실전에 필요한 정보와 부동산투자 지침서를 무료로 다운받을 수 있고 부동산투자관련 세미나등에 참여할 수 있습니다.

저는 책을 읽다 카페에 가입하게 되었는데, 가입시 실명과 휴대폰 번호를 입력해야만 합니다. 연부연에서 연락이 많이 옵니다.

활동을 한다고 댓글이라도 달면 그 댓글보고 메일, 휴대폰으로 상가, 오피스텔 투자 관련 광고가 많이 오는 것이 단점이지만 유용한 정보를 많이 득할 수 있습니다.


부동산투자 샘플북 무료 다운받기

부동산투자 무료 동영상 강의

부동산 투자 노하우 세미나


3. KB부동산 리브온 http://nland.kbstar.com

KB부동산시세는 아파트 및 주상복합, 오피스텔의 부동산 시세를 제공하며 은행 및 부동산의 대출 기준정보로 많이 이용하고 있으므로 반드시 체크해봐야 합니다.


부동산 시세

부동산 관련 각종 통계


4. 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr

집에서 손쉽게 등기열람 및 발급을 실시간으로 받을 수 있고 등기신청 및 등기신청사건 처리현황 조회가 가능합니다.


등기열람/발급 

등기관련 양식 자료

 

5. 대법원경매정보 http://www.courtauction.go.kr

법원경매물건에 대한 각종 정보를 확인할 수 있습니다. 유료경매 사이트도 많지만 실제 투자를 위해서는 대법원 경매정보 홈페이지에서 물건을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 경매에 관해서 모든 정보가 잘 정리되어 있고 각종양식도 무료로 다운받으실 수 있습니다. 모든 메뉴를 한번씩 눌러보시고 들어가보실 필요가 있는 곳입니다. 경매를 하신다면 말이죠. 회원가입을 하시면 사건검색, 관심사건으로 등록하여 모니터링할 수 있으니 꼭 회원가입하여 이용하시기 바랍니다.


경매물건조회 



6. 국세청 홈택스 http://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스 홈페이지를 접속하시면 부동산 관련정보를 쉽게 얻을 수 있는데, 국세청 홈택스 서비스 중 '생활세금'을 클릭하면 양도세 등 세금자동계산 프로그램이 있어 정말 유용합니다. 곧 있을 연말정산간소화 서비스는 바로 다음주에 오픈입니다. 1/15


증명 발급 

홈텍스 자료실


7. 위택스 http://www.wetax.go.kr

지방세(취등록세, 자동차세 등)를 인터넷에서 납부할 수 있는 사이트입니다. 과세내역확인및 납부, 체납확인 등 각종 조회서비스 등도 있어 유용합니다.

별도 메뉴 선택이 필요없이 그냥 사이트 들어가시면 됩니다.



8. 공매정보 http://www.onbid.co.kr

국가기관에서 압류, 국가, 금융기관 자산 매각 등등 공매에 관해 검색할 수 있는 사이트입니다. 부동산뿐만 아니라 동산도 있습니다.

(최근에 안전자산을 찾는 심리때문에 금값이 많이 올랐습니다. Gold Bar 1kg짜리가 올라와 공매된 것을 보았죠. 입찰했더라면 좋았을 텐데...)

경매보다 입찰자가 적기 때문에, 낙찰받을 확율은 높지만 평균적인 감정평가금액이 높은 것은 감안하여 입찰하시면 됩니다.


9. 천지인실전경매 http://cafe.daum.net/cheonjiinauction

경매, 부동산 관련 최신의 다양한 뉴스와 정보 등을 얻을 수 있습니다. 소규모 그룹 저자 직강과 추천 등 경매에 관한 모든 사항을 얻을 수 있어 유용합니다. 경매를 하신다면 한번 둘러보실 것을 추천드립니다.


10. 피터팬의 좋은방 구하기 https://www.peterpanz.com

물건의 시세파악, 낙찰물건 정리를 위해서는 반드시 이 사이트를 이용하시게 될 겁니다. 앱에서 업로드하면 네이버 카페로 자동 업로드가 되도록 되어 있습니다. 저는 피터팬카페에서 물건을 올리는 방법을 주로 사용합니다. 직방과 다방, 집토스 등 다양한 어플이 존재하는데 저는 이 사이트만 이용하는 편입니다.




이외에도 당연히 더 많고 다양한 정보를 제공하는 사이트가 존재합니다. 

하지만 제가 주로 보는 사이트, 일주일에 한번 정도는 확인하는 것 중 대중적인(?)

것으로만 링크를 걸어두었습니다. 참고해주시기 바랍니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 유하v 2019.01.10 20:19 신고

    경매를 알아보고 있다면 꼭 기억해둬야겠군요!

  3. 모모의 가사노동 2019.01.10 20:48 신고

    좋은정보 잘보고갑니다~

  4. 행복사냥이 2019.01.10 21:27 신고

    고급 정보 감사합니다. ^^ 오늘도 도움 받고 갑니다.

  5. 미.야 2019.01.10 22:24 신고

    와.. 잘보고갑니다!
    요즘 부동산 공부해보고 싶다고 생각했는데
    자주 들를게요^^

  6. ddoddok 2019.01.10 22:46 신고

    경매, 부동산 전혀 모르는 세상인데... 아는 것은 홈텍스 뿐이에요. 다른 것도 알게 되는 날이 오겠죠?

    • 네, 후일이되시면 꼭 알아두셔야할 정보들이죠. 중개사무소에서 건내는 서류는 다 제가 링크걸어놓은 사이트에서 가지고 온답니다.ㅎ

  7. M. Cassandra 2019.01.10 23:23 신고

    제 주변에도 경매에 관심이 있어서 공부를 정말 열심히 하더라구요. 잘은 모르지만 이곳에도 커다란 가치가 있는 것은 어렴풋이 알겠네요 ㅎㅎㅎ

  8. _sunny 2019.01.10 23:27 신고

    아 부동산은 정말 너무 어려워요ㅜㅜ 그런데 피터팬 카페가 보이니 괜히 반갑네요 ㅋㅋㅋㅋ

    • 피터팬카페를 이용하시는 군요. 중개수수료없이 안전하게 이용할 수 있어서 제가 주로 사용합니다. 잘이용해보시면 좋은 점이 많습니다.ㅎ

  9. 둘리토비 2019.01.10 23:47 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    몆몆 부분은 메모해 놓았습니다~ㅎ

  10. peterjun 2019.01.11 00:05 신고

    이 정도는 필수 사이트겠지요?
    꽤 다양한 사이트들이 있네요.
    좋은 정보 감사합니다. ^^

  11. M의하루 2019.01.11 00:52 신고

    좋은정보잘보고갑니다~

  12. 새얀이 2019.01.11 01:26 신고

    좋은 정보 감사합니다! 저도 한 때 관심있던 분야라서 더 집중해서 읽었네요ㅎㅎ

    • 반갑습니다. 새얀이님
      굳이 경매가 아니라도 부동산 매매거래나 전월세거래시에도 반드시 필요한 정보이니 사이트 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

  13. 버블프라이스 2019.01.11 09:50 신고

    이런 꿀팁정보 너무 좋습니다.
    공유해주신 부동산, 경매시 유용한 사이트 들
    즐겨찾기 해뒀습니다 ^^

  14. 자국 2019.01.11 10:09 신고

    안뇽하세요 ㅎㅎㅎ
    경매정보까지... 정보가 넘치네요

  15. kukuki 2019.01.11 16:11 신고

    답변왔습니다!
    자주 놀러올게요~

  16. 다한(dahan) 2019.01.11 19:41 신고

    부동산 관련해서 많은 자료 찾을수 있겠네요! 감사합니다~

  17. 청춘일기 2019.01.11 22:33 신고

    답방왔어요~ 부동산 관련 블로그를 운영하시는군요.
    잘 모르는 어려운 얘기가 많네요^^; ㅎㅎ
    그래도 미리미리 공부하면 언젠가 도움이 되겠죠?^^

  18. socialstory 2019.01.12 10:55 신고

    좋은정보 감사합니다. 천천히 살펴봐야겠네요~^^
    부동산은 알아야할게 너무 많네요~ 초보분들에게 많은 도움이 될것 같습니다.

  19. 콘룡 2019.01.12 11:46 신고

    정말 유용한 정보에요 !!! 사실 정보 모아놓는게 세상 제일 힘든 일인데말이죠...
    그리고 저는 잘 모르는 분야에 대해 잘 아는 분들 보면 신기해요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

  20. 시간여행자의고백 2019.01.15 20:11 신고

    좋은 정보 감사해요~사실 부동산 경매 책만 몇권 읽어보고 실천은 아직도 못해봤네요~자주 들를게요~

  21. Walkingsol 2019.01.15 21:28 신고

    경매를 전문으로 다루시나봐요! 저도 이참에 관심을 좀 가져볼까봐요ㅎㅎ
    경매에 대해 궁금한 것은 여기로 들어오면 되겠네요^^ 잘 보고 갑니다.

안녕하세요 라드온입니다.

저는 직장근로자입니다. 

저와 같이 급여를 다달이 받아 생활하는 사람은 고정적으로 나가는 돈이 있고, 

일회성으로 나가는 돈이 있습니다. 

피해야할 지출이죠. 

벌어오는 돈은 항상, 매년 같은데 나가는 돈은 점점 커지죠.

부자의 반열은 아니라도 즐겁게 재미나게 사려면 첫번째 들어오는 돈을 늘리거나, 

두번째 나가는 돈을 잡아서 관리를 하면서 줄여나가야겠죠. 

첫번째 들어오는 돈을 늘리기위해서 경매를 택한 거죠. 

다행이 조금씩 늘어나고 있는게 눈에 보이네요.

오늘 다룰 내용이 바로 두번째인 나가는 돈을 줄이는 방법중 하나인 절세입니다.

'세금 그거 얼마하겠어?'라고 생각하실 수 있겠지만, 

저와 같이 경매를 즐기시는 분들에겐 꼭 필요합니다.

내야할 세금의 종류가 많기도 하고, 세금의 금액도 어마어마하거든요.

기사를 검색하다가 절세 관련 내용을 발견하여 내용의 일부를 발췌하였습니다.

찬찬히 읽어보시기 바랍니다.


재산세 6월1일 기준 주의, 잔금일 따라 과세여부 결정
자동차세 30일까지 납부, 하반기분 미리 내면 할인혜택

집을 사거나 팔 계획이 있는 사람에게 6월은 중요한 달이다. 잔금을 어느 날짜에 주고 받느냐에 따라 재산세 과세 여부가 결정되기 때문이다. 재산세는 종합부동산세의 과세 기준도 되기 때문에 고가주택을 거래할 계획이라면 더욱 주의가 필요하다. 

자동차 소유자도 6월에는 세금을 피하기 어렵다. 상반기분 자동차세를 납부해야 하는데 자칫 기한을 넘기면 가산금을 낼 수도 있다. 반면 하반기분 자동차세까지 미리 내면 세액의 일부를 할인받을 수 있다.  


◇ 집 계약할 때 '6월1일' 기억하라

집을 계약하고 잔금 날짜를 정할 때는 6월1일을 반드시 기억해야 한다. 이날을 기준으로 그해 주택분 재산세를 과세하기 때문이다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠서 관할 지방자치단체에 납부한다. 

집을 5월31일이나 6월1일에 판다면 그해 재산세를 내지 않는다. 6월1일을 기준으로 집주인이 다른 사람으로 바뀐 상태니까 재산세 과세대상에서 벗어나는 것이다. 

반대로 집을 사는 사람은 6월2일이나 6월3일에 거래해야 재산세를 내지 않는다. 6월1일까지는 집주인이 아니었기 때문이다. 부동산 취득의 기준일은 잔금 지급일과 등기일 중 이른 날짜가 적용된다. 매수자가 잔금을 6월1일에 치르고 6월2일에 등기를 하더라도 재산세를 내야 한다. 

재산세 과세기준일은 12월에 납부하는 종합부동산세 과세대상을 정할 때도 똑같이 적용하기 때문에 고가주택 보유자도 거래 날짜에 주의해야 한다. 종부세는 1주택자의 경우 공시가격 9억원을 넘으면 과세하며 2주택 이상 소유한 다주택자는 공시가격 합계가 6억원만 초과해도 과세 대상이 된다. 


◇ 6월30일까지 자동차세 납부

6월 중순에는 자동차세 고지서가 나온다. 상반기분에 대한 자동차세를 내야 하는데 납부기한은 6월16일부터 30일까지다. 납부기한을 넘기면 3%의 가산금이 붙고 계속해서 체납하면 한 달이 지날 때마다 1.2%의 중가산금이 추가된다. 

하반기분 자동차세는 12월에 납부하지만 6월 말까지 미리 납부하면 세액의 5%를 할인받을 수 있다. 예를 들어 1년 자동차세가 40만원인 경우 6월에 상·하반기 세액을 모두 낸다면 2만원 할인받은 38만원에 납세 의무를 끝낼 수 있다. 

자동차세를 미리 내는 연납 제도는 1월과 3월, 6월, 9월에 이용할 수 있다. 1월에 상·하반기 세액을 모두 내면 10%를 할인받고 3월에 2~4분기 세액을 미리 내면 7.5%를 절감할 수 있다. 6월과 9월에는 각각 5%와 2.5%의 할인율이 적용된다. 


※비즈니스와치 기사를 참고하여 작성했습니다.

이미 많은 분들이 알고 계실 미세먼지팁일 수 있지만 모르고 계셨던 분들께는
약간이나마 소금이되는 글이 아닐까 생각해봅니다.
집계약때, 6월 1일을 맞추는게 오히려 힘들것이고, 
자동차세 연납할인이 저렴하다는 건 알지만 커서 일시불이 힘들다는 것이 문제죠.
여기에 추가로 제가 신용카드로 할인을 받는 것인데요,
연납이 할부로 가능하고, 재산세를 일시불로 결제하면 캐시백해주는 카드가 있습니다.
제경우는 BC카드인데요, 곧 자동차세 연납시즌이 옵니다.
카드 할인 내역, 캐시백 내역 잘 확인해보시고 이왕쓰는 돈 조금이라도 줄여보시도록 하시죠!


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 빡런 2019.01.09 22:19 신고

    좋은 정보 감사합니다~

  3. luvholic 2019.01.09 23:28 신고

    6월은 자동차세, 재산세 등 세금을 잘 챙겨야 하는 달이군요.^^
    덕분에 미리 대비하고 갑니다~

    • 각종 세금이 나오는날이죠. 생각지도 못한 큰돈이 나가기때문에 미리 미리 대비하시면 도움이 되실겁니다.ㅎ

  4. IT넘버원 2019.01.10 01:52 신고

    좋은 정보 감사합니다.
    오늘도 좋은 하루 되세요.^^

  5. *저녁노을* 2019.01.10 06:03 신고

    잘 알아둬야겠네요.

    오늘도 행복하세요^^

  6. 블랙IT 2019.01.10 06:38 신고

    포스팅 잘 보고 공감 누르고 갑니다.~
    추운날씨 건강조심하시고 좋은 하루 보내세요 ^^

  7. 드림 사랑 2019.01.10 07:13 신고

    덕분에 좋은 정보 알아갑니다.

  8. pennpenn 2019.01.10 07:16 신고

    일상생활의 유익한 정보네요.

    오늘하루도 즐겁게 보내시고
    늘 행복하세요.

  9. 봉리브르 2019.01.10 07:24 신고

    미리 잘 알아둬야겠네요.
    잘 보고 갑니다..^^

  10. 선연(善緣) 2019.01.10 07:50 신고

    잘 알아두면 도움이 많이 되겠네요.

  11. 치킨요정. 2019.01.10 08:09 신고

    안녕하세요~ 상당히 전문적인 글이 많네요 ㅎㅎ 자주 들르겠습니다^^

  12. 보여주는남자 2019.01.10 08:33 신고

    구독자 한명추가요 ㅎ

  13. 자국 2019.01.10 09:30 신고

    어머 절세하는 방법이 이런게 있었네요!
    정말 유용한 정보예요.
    나가는 돈을 잘 막아야 돈을 모으겠네요^^

  14. 낭만ii고양이 2019.01.10 10:32 신고

    오호~ 저곧이사가는데 저한대 딱필요한 좋은정보네요~ 잘보고갑니다^^

  15. Stack 2019.01.10 10:53 신고

    잘보고갑니다 유용한글이네요

  16. 신웅 2019.01.10 11:35 신고

    좋은 정보 잘보고 갑니다 ^^
    근데 재산이 없네요 ㅠㅠ

  17. 부동산청년 2019.01.10 16:55 신고

    절세는 선택이 아닌 필수죠!

  18. 모모의 가사노동 2019.01.10 21:16 신고

    유익한 정보 잘봤습니다. ^^

  19. 빗코 2019.01.11 13:36 신고

    아직 경매 첫발도 못 뗐는데 참.. 부럽습니다 ㅎ 그런데 포스팅에서 경매를 즐기신다는 표현이 멋지게 느껴집니다. 수입을 늘리기 위해하는 거지만 "즐긴다". 멋지네요!!

  20. 주니장30 2019.01.11 23:28 신고

    좋은벙보 감사합니다 ㅎㅎㅎ 전혀몰랐었는데 이런 것도 있었네요

  21. 행동버섯 2019.01.15 21:51 신고

    좋은 정보 감사합니다!!

안녕하세요 라드온입니다.

절차에 관한 포스팅을 제 나름 정리해서 올렸었는데, 

오래간만에 사설사이트에 들어가서 물건 확인하다가 

얼결에 들어간 정보란에 절차가 한장으로 잘정리된 것이 있기에 가져와 보았습니다. 


찬찬히 다시한번 읽어보시면, 머릿속에 정리가 되실겁니다. 

 

저는 경매를 하기에는 좀 위태위태한 성격입니다. 

나름 꼼꼼하고 앞뒤 분간해서 뛰어든다고 생각했었는데,

거액(?)이 들어가는 부동산에서는 자주 덜렁거립니다. 

대충 알아듣고는 '아~아~' 하면서 고개를 끄덕거리다가 나중에 뒤통수를 맞죠.

그래서 경매를 할 때는 좀 더 신중해지자고 몇번이나 다짐했죠.

아직 덜 신중하고, 덜 꼼꼼한 면이 보이지만 조금씩 나아지고 있다고 믿습니다.

그 이면에는 반복이 있었습니다. 

경매 동영상 강의와 유튜브로 구독하고 있는 경매 강의를 계속, 꼐속, 꼐속~~ 반복 시청하고 있습니다.

이제는 용어가 들리고 입에 착 달라 붙습니다. 스스로 느껴지죠.

점유자인 세입자 또는 소유자와의 통화를 제가 주도하게 됩니다.

절차 뭐 대수겠어라고 생각하시지 마시고, 한번 찬찬히 읽어보시면 좋겠습니다.

저도 포스팅하면서 다시 읽어보니 머릿속에 정리가 되는 것 같습니다. 

여러분에게 감사를 해야겠네요. 고맙습니다.








01. 경매신청 및 경매개시 결정 
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

02. 배당요구의 종기결정 및 공고 
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

03. 매각의 준비 
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

04. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 
위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.

05. 매각의 실시 
매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다. 
- 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감(유찰)하고 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다.

06. 매각결정절차 
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
- 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.

07. 매각(낙찰) 대금의 납부 
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 매각잔금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

08. 배당절차 
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. 
- 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

09. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령 
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

10. 잔금납부절차 
1. 담당 계에 가서 잔금납부 영수증을 영수한다.
2. 매각대금 완납증명원 2부 작성한다.
3. 은행에 잔금납부 후 영수증은(법원제출용)완납증명원 1부 뒷면에 영수증 붙인다. 수입인지 500원짜리 하나 앞면상단에 붙인다. 
4. 접수계에 접수하고 다시 완납증명서 영수해서 담당 계에 다시 가서 완납증명원 2부 중 영수증 붙인 1부 제출하고 
4. 나머지1부 에 담당계장 확인 도장 받는다.

11. 인도명령신청절차 
1. 인도명령 신청서 1부 작성하고, 대금완납증명원 사본1부(원본은 등기촉탁시필요함)
2. 부동산목록 4부 작성 
3. 도면이 필요한 물건인 경우 도면 4부 첨부
4. 임차인이 많은 경우 별지 임차인목록 작성 4부
5. 인도명령 송달료 예납 1인당 5920원+1인 한다.
6. 은행에 예납 후 법원제출용 예납영수증 인도명령신청서 뒷면 붙이고 목록별 분류하여 원본 뒷장에 철해서 접수계 접수한다.


*그림과 글의 출처는 스피드옥션(http://www.speedauction.co.kr)으로 필요부분을 발췌하여 수정하여 작성하였습니다. 

세부 내용 및 원본은 해당 사이트에서 확인하실 수 있습니다.



세부 날짜와 수수료 금액까지 확인하실 수 있는데, 

일전에 제가 소개드렸던 것처럼 매각기일부터 매각허가, 결정, 잔금납부 등등 일자를 잘 정리해두시면 곤란을 겪지 않습니다. 

저는 간단하게 엑셀을 이용해서 매각기일을 입력하면 이후 일정이 자동으로 계산되게 만들어두었습니다.

여러분도 경매 일정을 진행함에 있어 곤란을 겪지않도록, 

엑셀이라던지 구글캘린더를 이용한다던지 방법을 강구하셔서 경매를 즐기시면 좋겠습니다.


이상 라드온이였습니다.





여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. sotori 2019.01.04 23:36 신고

    필요한 사람들에게 유용한 정보일 것 같네요^^

  2. 혈관에커피 2019.01.10 09:31 신고

    정보정리가 깔끔하게 잘 되어 있네요.
    매매보다 경매는 문턱이 높고 위험해 보여서 기웃거리다 포기했었는데.
    이 글 보니 다시금 용기(?)가 솟아나네요 ㄷㄷ
    감사한 정보 잘 읽고 갑니다 :-)

  3. 아랫것 2019.01.10 10:10 신고

    어려운 내용을 잘 정리해주셔서 감사합니다. ㅎㅎ

  4. 촉촉한칙촉 2019.01.11 09:45 신고

    궁금한게 있는데 우연찬게 경매를 보다가 아파트 한개를 보았는데 2번유찰이되었더라구요.
    압류되고해서 그런데, 예를들어 3억 압류가났고 물건이 4억이면 경매가가 4억인것인가요?
    낙찰받으면 4억에 3억을 더해서 내는것인가요?

    • 안녕하세요 칙촉님,
      물건의 가격은 크게 상관이없습니다.말씀주신 사례에서는 3억원 압류가 경매권원이 되는 것이고, 2억5천만원에 낙찰이되었다고하면 다~말소되고 2.5억만 내면되는 거죠.

    • 촉촉한칙촉 2019.01.11 13:02 신고

      아하 감사합니다. 경매는 어려운것 같네요~!

계고, 명도소송, 인도명령, 작성대행료, 잔금대출, 최고장, 판결문

안녕하세요 라드온입니다.

부동산인도명령의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

낙찰받아 소유권이 넘어온 경매 부동산에 현재 거주 중인 점유자를 내보내고, 그 부동산을 넘겨 받는 절차라고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

부동산인도명령의 절차를 처음부터 끝까지 찬찬히 살펴보도록 하겠습니다.


<연관글>


2018/12/19 - [경매 상식/서식] - 누구나할 수 있는 부동산 인도 명령서 작성법






1. 부동산인도명령


경매에서 물건 낙찰 후 잔금을 납부하여 부동산에 대한 소유권을 취득하였으나 퇴거를 거부하는 기존 점유자를 신속하게 이사보내기 위한 제도로 

대항력이 없는 점유자에 대해 해당 부동산으로부터 강제 퇴거 시킬 수 있는 법원의 명령을 말합니다.




2. 인도명령 신청 시 필요 서류


 - 부동산 인도명령 신청서

 - (대리인 신청 시) 위임장, 인감증명서 

 - 점유자의 호적등본, 법인등기부등본

 - (알수 없는 점유자) 주민등록등본 또는 집행관 작성의 집행불능조서


 


3. 인도명령의 신청자와 상대방


 - 인도명령 신청인


   매수인 또는 매수인으로부터 상속 또는 승계받은 자

   매수인이 법인인 경우에 법인합병에 따른 승계법인

 


 - 인도명령의 상대방(대항력 없는 임차인 및 점유자)


  채무자, 소유자

  매수인에 대항할 수 없는 점유자


   


4. 인도명령 신청 시기


잔금납부 후 6개월 이내에 신청하여야 합니다. 

즉 잔금납부 후 6개월이 경과해 버리면 인도명령을 신청할 권리를 상실하게 되므로 인도명령을 신청할 수 없으며, 이때부터는 명도소송을 통해서 해결해야 합니다. 

또한 주의해야 할 점은 신뢰성이 적은 점유자와 재계약을 할 때인데, 재계약을 해서 임대차 계약이 성립되어 버리면 그때에는 적법한 권한을 가진 점유자가 되므로 인도명령 대상이 되지 않습니다. 

그렇기 때문에 신뢰성이 낮은 점유자와 재계약하는 것은 피해야겠으며, 잔금납부와 동시에 인도명령 신청을 하는 것이 좋습니다.

종종 점유자와 좋은게 좋은 것이라고 하여 재계약 얘기가 되며 시간을 끄는 경우가 있는데, 이럴때 강단있게 대처하지 못하면 6개월이 경과되어 인도명령 시기를 놓치게 되므로 주의하셔야 하겠습니다.




5. 인도명령 절차

 

아래의 내용 중 좌측의 5단계는 인도명령 결정 시까지의 절차이며, 우측의 5단계는 인도명령 결정 후 강제집행을 위한 5단계입니다.






인도명령 절차 중 인도명령 심리 및 심문에서 심리 상 다툴꺼리가 없는 경우에는 점유자 심문없이 곧바로 인도명령 결정이 떨어지기도 합니다. 

보통 다툴꺼리가 있다는 것은 대항력 유무에 문제가 있다던가 정당한 점유권원의 여부를 결정하는 점 등을 말합니다.




6. 인도명령 결정 소요시간


채무자 및 소유자의 경우에는 보통 신청일로 3일 이내에 결정이 됩니다.




 임차인의 경우에는 대항력이 없는 경우 심문 후 결정하고 결정문은 배당기일 이후에 보내며, 대항력이 있는 경우에는 배당 종결 후 3일 이내에 결정이 되며 배당신청을 하지 않는 경우에는 인도명령이 기각됩니다. 즉 보증금을 돌려받을 때까지 대항력이 유지된다는 얘기입니다.


 유치권자와 기타 불분명한 점유자의 경우에는 심문 후 결정하게 되는데, 보통 허위 유치권자나 허위의 점유자의 경우에는 심문기일에 출석하지 않아 일반적으로 인도명령 결정이 떨어지게 됩니다.


 


7. 인도명령의 집행(강제집행)


법원은 인도명령을 받고도 건물을 인도하지 않거나 인도에 대한 합의가 결렬된 경우에는 법원 집행관을 통하여 강제집행을 하게 됩니다. 

인도명령 결정문과 강제집행 신청서를 집행과사무실에 제출하면 제출 후 약 2~3주 이내에 집행기일이 정해지며, 집행비용 등을 예납 후 전체적인 집행이 끝난 후에 정산을 하게 됩니다.

만약 강제집행을 신청해 놓고 집행에 앞서 계고를 하게 되는데, 이때에 합의가 되어 이사가거나 혹은 야반도주한 경우에 강제집행을 취소하게 되면 강제집행이 필요없게 되므로 예납한 비용 중 계고 등에 들어간 실비를 제외한 나머지 금액을 되돌려 줍니다.

강제집행을 실시하게 되면 해당 짐들은 법원과 계약이 된 물류창고 등에 보관하게 되어 있으며, 이때 보관 비용은 보통 2개월치를 선납하게 됩니다. 

차후 이 물건들을 가져가지 않은 경우에는 이 물건들에 대해 점유자가 포기한 것으로 보아 이 물건에 대한 동산경매를 실시하여 해당 금액을 보전 받을 수 있습니다.


 


7번 강제집행의 마지막까지 가는 경우는 거의 없고, 집행관과 함께 최고장(계고)을 붙이는 단계에서 인도명령이 완료가 됩니다.

드라마에서나 보셨던 그런 붉은 스티커입니다. 건장한(?) 사람들이 갑자기 들어와서 스티커를 이곳저곳 막 붙이고 가는데...과장된 거죠. 


글쎄요. 제가 봐왔던 집행관님들이나 경매계 직원분들은 덩치가 큰 분들은 안계시고 대부분 평범한 덩치의, 좀 왜소하신 분도 계시기도하고, 스티커를 그렇게 여러 장 갖다 붙이지도 않습니다.

문열고 들어가서 눈에 잘 보이는 몇군데(대략 2~3 군데 정도)에 갖다 붙입니다.


저는 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청합니다. 물론 제가 한다기보다는 법무사에 위임하여 신청하죠. 금융권에 잔금대출을 하기때문이죠.

왜 자서는 내가 하는데, 나한테 돈이 들어오지않고 법무사 계좌로 돈이 들어가는지 이해할 수 없다고 대출상담직원에게 문의했더니, 저렴한 가격의 물건을 시세보다 낙찰받아 담보설정을 높게 받아서 버리고 도망가는 경우가 있다고 합니다. 대한민국엔 똑똑한 사람이 많네요.


이런 사유로 법무사를 통해 잔금납부를 요청하고, 이에 추가로 인도명령신청을 하는데 대부분 그냥해줍니다.

제가 전에 받은 견적중에는 작성대행료로 4만원을 받는 곳도 있었습니다. 전화해서 이건 아니지않냐고, 좀 빼달라고 하면 어지간해서는 그냥 빼줍니다.


인도명령신청을 했는데, 그전에 세입자가 나가면 어떻게 되느냐? 최근에 제가 겪었던 일입니다.

법원에서 판결문을 받았습니다. 기각이였죠. 기각 사유는 '기존 점유자가 낙찰자에게 인도를 한 것으로 확인됨'이였습니다. 잔금납부와 동시에 인도명령신청하다보니 생기는 일이죠. 그래도 이렇게 안전하게 경매를 즐기시는 편이 좋습니다.



이상 라드온이였습니다.








여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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8. 채권자에 대한 배당 실시



앞선 글에서 잔금을 모두 치르면, 돈이 있는 경우는 셀프등기를 하면 됩니다. 절차가 복잡해보여도 막상해보면 그렇게 어렵지않습니다. 물론 저는 아직 해보지 못했습니다. 하지만 집사람이 제가 산 원룸을 부득이하게 처갓집에 넘기면서 분양권 등기를 해보면서, 생각보다는 쉽다며 등기치는 방법, 시행착오 등등에 관해 영웅담을 풀어놨었죠. 저도 경매를 해보면서 글로만 보았던 복잡해보이는 절차를 막상해보니 별 것 없더라 싶더군요. 다른 곳으로 말이 새버렸네요. 저와 같이 돈이 없어 소액으로 경매를 하는 사람은 셀프등기를 하고 싶어도 할 수가 없습니다. 은행이 절 믿어주지 않습니다. 등기치겠다고 대출받아서 그 돈을 들고 튀기때문에, 개인계좌로는 대출을 안해준다고 합니다. 무조건 법무사를 끼고, 등기를 칠 수 밖에 없습니다. 잔금을 치를 때 법무사가 인도명령신청도 바로 해줍니다.

잔금을 치르고 한달이 지나면 배당기일이 잡힙니다. 세입자가 손꼽아 기다리는 그날이죠.

하지만 세입자는 제가 건내는 서류가 없으면 배당금을 받지 못합니다. 이게 바로 낙찰자가 세입자에 휘두를 수 있는 무기죠. 명도확인서와 제 인감이 없으면, 세입자는 배당금을 받지 못합니다. 그렇기 때문에 명도시에는 반드시 이러한 사항에 대해서 설명해주어야 합니다. 막무가내인 사람도 있지만 결국엔 배당기일에 먼저 전화가 옵니다. 확인서 달라고 말이죠. 이 명도확인서와 인감증명이라는 무기를 잘 활용하여 물건을 잘~인도받으시면 됩니다.


참, 세입자는 낙찰자로부터 받을 수 있는 명도확인서와 인감증명을 별도로 받지않으셔도 됩니다. 경매물건지에서 먼저 퇴소하면 그만입니다. 퇴소하여 옮긴 집이 위치한 주민센터에서 전입신고하면, 위의 서류가 필요없이 전입세대열람만 있으면 배당금을 받을 수 있습니다. 법원마다, 아니 그보다 소규모인 경매과(예를들어 경매 12계)마다 성향이 다릅니다. 전입세대열람원이 있으면 그냥 배당해주고 사건을 종결하는 경우도 있고, 전입세대열람원이 있어도 인도명령취하서를 함께 동봉할 것을 요구하는 경매과도 있으니, 법원의 안내를 받아 즐겁고 재밌게 경매를 즐기시면 되겠습니다.



배당절차
 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(「민사집행법」 제145조제1항).
 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조제1항 및 제150조제1항).
 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제149조제2항, 제150조제2항 및 제159조).


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7. 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득


매각기일, 최고가매수신고인이 되면 재판대 앞으로 오라고 부릅니다.
집행관 왈 "이 사건의 최고가매수신인으로 OOOO원을 신고한 OOO씨 앞으로 나오세요. 차순위매수신고인 계시면 신고하세요. 없습니까? 없죠? 네, 이 사건은 매각으로 종결합니다."
온몸이 떨리는 짜릿함을 맛볼수 있죠. 일명 쪼는 맛이라고 하죠?!
앞으로 나가면, 해당 사건 주관부서(예를들어 경매18계)에서 근무하시는 분이 입찰 보증금을 확인하고, 영수증을 써줍니다. 영수증을 받아, 법정 밖으로 나가면 인기스타가 됩니다. 저야 소싯적에 한 얼굴해서, 여자한테 많은 대쉬를 받아보았었지만..(후훗, 확인불가?!)
대출중개인, 법무사사무장, 각종 팀장님해서 대략 7~8분이 달라붙어서 명함을 주고, 전화번호를 달라고 합니다.
경매 관련 책에서 몇번을 읽었고, 법원에서도 계속 봐왔던 광경인데 제가 당해보니, 정말 기분 좋습니다. 권리분석하고 임장하고 지친 영혼이 한방에 치유받는 기분 좋은 관심입니다.
명함을 그냥 버리거나, 꼬깃꼬깃 접어서 호주머니 깊숙한 곳에 넣어뒀다 버리는데, 그러지마시고 잘 보관해뒀다가 매각대금납부, 이때 유용하게 사용하시면 됩니다. 당시 7~8분께 명함을 받고 연락처를 알려드렸는데, 사무장님들간에? 또는 대출중개인들간에 정보공유사이트가 있는건지 대출안내문자와 전화를 대략 15통 정도 받습니다.
하나씩 리스트업해서 보면 금리와 금액은 대동소이합니다. 중요한 '소이'를 찾아야겠죠. 제 경우는 말소비용이나 제반 비용을 물고 협상을 했었습니다. 고단수 분들이라 '씨알도 안먹히겠지'라고 미리 판단하지마시고, 한번 찔러나 보자는 심산으로 협상을 해보시기 바랍니다. 전 등기비용 10만원깎을 목적으로 협상을 걸었는데 결국 4만원 정도 낮추는 것으로 친절히 안내해주신 분과 계약을 했습니다.
잔금대출을 위해 은행에 방문하시면 대출실행일을 설정해야하는데, 이자를 최대한 줄이기 위해선 반드시 잔금마감기일에 대출실행하시는 것으로 하시면 됩니다.
잔금을 치르면, 등기를 맡긴 법무사님이 알아서 인도명령신청도 해줍니다. 최고가매수신고인의 지위에서 소유주 지위로 전환되는 것이죠. 내집에 살고 있는 점유자를 이제 내보내도 법적으로 전혀 문제가 되지 않는 것이죠. 경매 어렵지않습니다.
막상해보시면 정말 재밌습니다. 여기까지는....



매각대금의 지급
 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).
 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 제138조제1항·제4항).
 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).


권리의 취득
 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」 제144조제1항).
 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항).


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6. 법원의 매각허가결정 


입찰하기 위해선 관할지방법원으로 가야합니다. 제가 주로 투자하는 곳은 인천과 경기도권이라, 학익동에 위치한 인천지방법원(오른쪽), 이의동에 위치한 수원지방법원(왼쪽)으로 자주 다닙니다. 당일 경매하시는 분, 다른 사건으로 오시는 분해서, 차를 가지고 가실 계획이라면 입장시간보다 서둘러 가시거나(차량이부제를 시행하니 요일을 꼭 확인하셔야합니다.) 주변에 공영주차장이나 무료로 주차할 곳을 찾아보셔야합니다. 저는 인천지법에 갈때면 일찍 나서서, 그 바로 옆 대단지인 신동아아파트단지쪽에 주차를 합니다. 약 7단지까지 있고 출근이후 시간이니 주차공간은 넉넉할 겁니다. 수원지법쪽은 주차할 것이 마땅치않습니다. 대중교통을 이용하시는 게 좋고 그렇지않다면, 길건너편에 있는 초등학교 골목쪽을 공략하시면 됩니다. 수원지법쪽은 광교쪽이라 불법주차 단속이 심하니 왠만해선 공영주차장을 이용하시면 좋습니다. 
  
법원마다 특징이 있습니다. 인천지법은 경매법원이 2층에 있고, 민사, 형사재판이 한곳에서 이뤄집니다. 로비에서 서성이다보면 온몸에 문신을 감은 깍뚜기형님들도 보이고, 학원폭력으로 들어온 중고등학생들도 볼 수 있고, 뭐 그렇습니다. 그에 반해 수원지법은 경매법정이 별관으로 따로 나와있습니다. 광교 중심에 법조타운이 생기면 옮겨간다고 하는데, 그 전까진 구수~~하고 규모가 많이 작은 정이 가는 법정입니다.
매각기일, 입찰표와 입찰보증금을 준비하여 입찰함에 넣고 인천은 11시 40분부터 수원은 11시 30분(각 지법 판사 마음입니다.) 부터 개찰을 시작합니다.
입찰하고자하는 관할지방법원의 홈페이지에서 입찰시간, 개찰시간, 유의사항 등을 반드시 확인하고 경매에 참석하시기 바랍니다.
내 물건이 오는 순서를 기다리면서, 물건들의 개찰 결과를 보고 있으면, 웃기지만 웃을 수 없는 상황들이 많이 생깁니다. 입찰보증금을 조금 덜낸 아주머니가 한번만 봐달라고 하기도하고, 도장을 찍으면 안되는 곳에 도장을 찍어 무효가 되는 사람도 있고 다양한 실수를 볼 수 있습니다. 
입찰표 써낸 금액이 최고가이고 보증금에 문제가 없다면,  최고가매수신고인의 지위를 갖게됩니다. 최고가매수신고인이 매각불허가 사유가 있는지 확인하고 특이사항이 없으면 법원에서는 매각허가결정을 내리게 됩니다.


법원의 매각허가결정
 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).
 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조).


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5. 입찰자의 입찰 참여


법원, 처음엔 약간 두려울 수 있지만, 막상 가서 해보면 그냥 시청, 주민센터와 마찬가지인 그냥 관공서입니다.
관할 법원의 입찰, 개찰 시간, 복장규정 등의 내규에 따라 입장합니다.
입찰시 필요한 제반서류 등 꼼꼼히 작성하여 집행관 앞의 입찰함에 넣고, 집행관 건내는 입찰표를 받으면 됩니다.




입찰 참여
 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).
※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 관한 자세한 사항은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.
입찰의 진행
 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제62조제1항 및제64조).
 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).
입찰의 종결
 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」 제65조제2항 및 제71조).
 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」 제115조제1항).
 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).


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4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정


저는 사설경매정보 사이트를 이용합니다. 지지옥션, 스피드옥션, 탱크옥션 등 많은 사설경매정보 제공 사이트가 존재합니다. 월 7~8만원(연회원 65만원, 전국 검색 가능) 정도의 제법 비싼가격일 수 있지만, 그에 들어가는 노력과 정보의 양에 비하면, 그리고 그로인해 벌어오는 돈에 비하면 작은 돈이라고 할 수 있습니다.
사설정보사이트에서 사건번호를 검색하면, 사건의 개요를 한눈에 볼 수 있도록 정리를 해두었습니다. 물론 제가 원하는 것만 딱 딱 정리되어 나오면 얼마나 좋겠냐만은, 쓸데없어보이는 정보와 각종 광고, 링크 등 상업적 광고 등 그들도 회사를 이끌어야 하니 어쩔수 없이 게재가 되어있습니다. 하지만 간단한 권리분석에서부터, 예상배당계산, 예상낙찰가를 적어내어 모의 입찰도 해볼 수 있는 등 편리하고 유용한 기능이 많이 담겨있습니다. 저는 주로 역사가 깊어(?) 가격이 저렴한 편인 인천을 주로 검색합니다. 
주된 분류는 인천지방법원, 다세대주택, 아파트, 오피스텔이고, 감정가 최대치를 2억원을 두고 물건을 선정합니다. 혹자(뭐 저라고 할 수 있겠죠?!)는 유찰횟수를 검색조건에 넣기도하는데, 경매를 즐기기 시작한 지금 시점에 와서 보니 그리 중요한 조건이 아닌 것 같습니다. 왜냐면 2회 유찰이되어 최저가가 감평가의 49%로 떨어져 시작되어도 결국엔 70%이상, 인기 많은 지역은 80~90%로 낙찰되기 때문입니다.
이렇게 검색하면 대략 30~40개의 물건이 검색됩니다.
1차로 선정한 물건을 쓰윽~훑어보는데,
등기사항전부증명서, 매각물건명세, 현황서 순으로 훑어보고, 2차 상세 분석으로 넘깁니다. 여기서 세입자의 명도 난이도로 분류하고, 입찰여부를 결정하게 되지요.



입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).
 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.


A노선, gtx 노선, 감정평가액, 권리신고, 기간입찰, 기일입찰, 매각기일, 이해관계인

3. 법원의 매각기일 공고

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경매개시가 결정되면 어떠한 방식으로 경매를 할지에 대해, 매각방법을 지정하게 됩니다.
우리가 흔히 말하는 부동산 경매는 주로 기일입찰 방식으로 해당 기일에 입찰자들이 경매법원에 참석하여 경매하는 방식으로 진행합니다. 간혹 기간입찰의 경매도 이루어지는데, 제가 아직 경험해보지 못했으므로 그에 대한 설명은 아래의 설명을 참고하시기 바랍니다. 딱 그 정해진 날짜에 입찰하는 기일입찰 방식을 주로 경험하시게 될 겁니다. 기일 입찰이니 매각기일이 언제인지를 정해야 할 것입니다. 해당 물건에 모든 이해관계인에게 경매시작을 통지하고, 권리신고(그 물건에 채권자, 채무자가 갖는 권리)한 뒤 기일이 정해집니다. 통상 경매 개시결정이 이뤄지고 3~4개월 정도 지난 후에 매각기일이 잡히게 됩니다.
여기서 중요한 점이 바로 경매개시결정이 나고, 3~5개월 이후에 매각기일이 잡힌다는 점입니다. 감정평가액은 5개월정도 전의 평가금액이라는 것이죠. 예를들어, 최근 GTX 노선 A 지역의 경우, 2018년 연초 시세대비 약 30%가량 오른 것을 알 수 있습니다. A노선 지역의 물건이 경매로 나왔다면 감평가보다 높은 금액으로 낙찰을 받아도 충분히 높은 시세차액을 가져올 수 있다는 계산이죠.

매각방법의 지정
 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1631호, 2016. 12. 20. 발령, 2017. 1. 1. 시행) 제3조제1항].
※ 기일입찰과 기간입찰
 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).


매각기일 등의 지정·공고
 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).
1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우

2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우


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