안녕하세요 라드온입니다.

이전에 지급명령에 대해 알아보았습니다.

세입자에게 밀린 월세를 받기 위해,

채무자에게 돈을 받아야하는데 못받을 때 

사용하는 법적 강제 방법이 바로 지급명령입니다.

서류를 통해 직접 지급명령하는 방법을 알려드렸는데,

이를 전자소송을 이용하는 방법을 같이 알아보도록 하죠.


누차 드리는 말씀이지만, 우리가 안해보고 왠지 낯선 용어라서 거부감이 들 수 있습니다만, 한번 해보면 정말 쉽고 간단합니다. 법무사나 소장대필, 변호사를 통할 필요가 전혀없는 '누구나 할 수 있는~'시리즈 중 감히 꿀팁이라고 말할 수 있는 전자소송을 이용한 지급명령신청에 대해서 알아보겠습니다. 아직 세입자를 받아보지 못한 분도 계실테지만, 알아두면 나중에 다 써먹을 곳이 있으실 겁니다. 찬찬히 들여다보죠. 
사회적 약자인 세입자를 보호하기 위한 막강한 법, 임대차보호법이 있습니다. 이를 교묘히 잘 이용하는 똑똑한 세입자(?)가 있습니다. 월임대료를 안내고 버티다가 갑자기 나가버린다던가, 뭐 참 많은 다양한 방법으로 말이죠. 정에 이끌리면 곤란한 일을 겪게 됩니다.
계약서에 명시한 대로 2회 이상, 월차임이 연체가 된다면 바로 법원에 '세입자가 돈을 안내는데 돈을 낼 수 있도록 명령을 내려주세요'라고 신청할 수 있습니다. 명도소송이나 강제집행과 같이 별도의 시간과 비용이 들어가는 복잡한 것이 아닌 간단한 신청서 하나로 말이죠. 이렇게 신청서를 작성하여 도장찍고, 은행가서 수입인지사서 붙이고 송달료 동봉해서 법원으로 찾아가 제출하면 된다고 아래의 글에서 소개를 드렸습니다.

[ 연관글 ]

- 지급명령효력 : https://ramideunioni.tistory.com/147

- 지급명령작성 : https://ramideunioni.tistory.com/146

- 지급명령절차 : https://ramideunioni.tistory.com/150

- 지급명령예시 : https://ramideunioni.tistory.com/165


지금 소개해드릴 것은 전자소송입니다. 다른 많은 소송도 이 사이트에서 처리할 수 있지만, 제가 알고 있는, 해본 적이 있는 소송은 역시 지급명령입니다. 지급명령 소송에 대해서 같이 들여다보시도록 하겠습니다. 위에서 설명드렸던 절차를 웹상에서 바로 문서를 작성하고 인지세, 송달료를 납부하여 법원에 바로 제출할 수 있도록 만들어진 것입니다. 간단하고 편하겠죠? 이 방법을 잘 배워두면, 법률대리인이 없어서도 혼자서 소송을 진행할 수 있습니다.



[ 출처 및 파일 다운로드 ]

- 전자소송 홈페이지 : 전자소송


공공기관에는 로그인을 위해서 아이핀이라는 실명인증절차를 통해 회원가입을합니다. 회원가입하면 다음과 같은 화면을 만나게 됩니다. 우리가 진행하게 될 지급명령은 메인에서도 확인할 수 있습니다. 지급명령을 누르거나 서류제출/민사서류를 누릅니다.



지급명령신청서, 주소보정서, 보정서(임의보정), 보정서(보정명령에 의한 보정) 등등 다양한 서류양식이 보입니다. 여기서 지급명령신청서를 클릭합니다.



당사자와 대리인이 나옵니다. 이 소송을 변호사와 같은 법률대리인이 하게 되면 대리인 작성을 선택하면 됩니다. 이렇게 간단한 서류 작성하고 많게는 50만원도 받아가죠. 부동산 매매할때, 법무사 수수료를 한번 자세히 들여다보시면 이해가 안되는 금액이 쓰여있는 것을 보실수 있을텐데 깎으셔야합니다. 이렇게 말할 겁니다. 항목하나하나 금액을 붙인게 아니라, 전체금액을 봐야한다면서 어쩌고 저쩌고 할텐데, 다 필요없고 무조건 10% 할인된 금액으로 먼저 제시하시고, 여러 법무사분께 비용문의를 한다고 하시면 됩니다. 그럼 많이 할인된 금액을 안내받으실겁니다. 이야기가 딴데로 샜는데, 다시 돌아와서 당사자 작성을 누릅니다.



여기까지 오면, 나머지는 이전에 지급명령서류에서 안내한 것과 같은 내용을 입력하면 됩니다. 다음의 순서로 차근차근 따라하면 됩니다.


1. 사건명에서는 여러항목중에 '임대차보증금'이 있습니다. 임대차보증금을 선택하고 소가산정은 '소가 산정안내' 버튼을 누르면 그림처럼 팝업창이 뜨고 금액입력란에 피해금액을 기입하면 인지와 송달료까지 모두 계산이 됩니다. 


2. 사건 원고, 피고에 대한 당사자 목록을 작성하고 제출법원은 채무자(피고)가 거주하는 지역의 지방법원으로 선택하면 됩니다. 청구취지와 청구원인은 사건에 대해 자세히 서술하는 식입니다. 


3. 청구취지는 주로 요약된 피해금액에 대해서 서술하며, 이 피해금액을 돌려받기위한 재판을 구한다고 기입하면 됩니다. 


4. 청구원인은 청구취지의 피해금액을 자세히 작성하면 됩니다.(보다 자세한 청구취지와 원인은 지급명령작성을 참고해주시면 되겠습니다.) 그러면 문서가 자동으로 짜잔~생성됩니다. 잘 작성되어 법원제출서류가 만들어지고 확인하라고 나옵니다.


이게 50만원어치 업무입니다. 여러분도 다~하실 수 있습니다. 아니 해야만 합니다.

이 과정이 모두 끝나고 나면, '나의 사건관리'에 가서 보시면 '진행중 사건'에서 새로 작성된 사건이 확인됩니다. 2019차전 xxxxx로 된 사건번호가 발급되고 사건이 어떻게 판결되는지 알 수 있습니다.



신청서상에 잘못 표기된 내용이나 이해가 가지 않는 부분이 있으면 법원에서는 사건을 신청한 채권자에게 이부분, 이부분은 이해가 안가니 자세히 써주고, 이건 빼거나 수정하라는 식의 보정명령을 보냅니다. 보정명령을 해야하는 기간도 적어서 보내죠. 기한내 보정서를 작성하여 회신하면 됩니다. 잘 모르겠으면 전화해서 물어보면 자세히 잘알려줍니다. 어렵지않습니다. 누구나 할 수 있습니다.



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.




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  2. 선블리쮸 2019.05.03 17:23 신고

    필요하신분들한테 도움될거같아요^_^!

  3. 『방쌤』 2019.05.03 17:41 신고

    음,, 오늘은 정독했습니다.
    저도 할 수 있다는 자신감으로,,,^^;;
    좋은 정보 많이 배워갑니다.^^

  4. 핑구야 날자 2019.05.03 17:44 신고

    기존 거주자가 나가지 않을 수도 있어 고민 될것 같아요

    • 지급명령판결이나서 명령문을 받으면, 채권추심을하면 됩니다. 은행에가서 명령문을 권원으로 통장을 압류할수있습니다. 그외 다양하게 채무자의 재산을 압류할수있습니다. 명령문이있으면 강제집행도 가능하죠.

  5. 담덕01 2019.05.03 18:49 신고

    이런 거 할 일이 없이 사는 게 가장 좋겠다는 생각을 하지만 알아둬서 나쁠 건 없겠죠.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다. ^^

  6. 행복사냥이 2019.05.03 20:45 신고

    지급명령에 대해 잘 알고 갑니다.^^ 행복한 주말 보내세요.

  7. ruirui 2019.05.03 20:46 신고

    좋은 정보 잘 배워갑니다~~
    즐거운 연휴 되세요~^^

  8. 드림 사랑 2019.05.03 21:47 신고

    덕분에 잘알아갑니다.

  9. @산들바람 2019.05.03 22:13 신고

    경매 쉽지 않네요!!
    경매용어 생소하네요
    좋은정보 잘보고갑니다.

  10. winnie.yun 2019.05.03 22:55 신고

    어렵지만 알아두면 쓸 일이 있겠네요.. ^^

  11. 유하v 2019.05.03 23:43 신고

    소송까지 가는 일이 없어야 좋을텐데 말이죠

  12. *저녁노을* 2019.05.04 05:13 신고

    전자소송...

    잘 보고 가요.
    행복한 주말 되세요^^

  13. 청결원 2019.05.04 07:11 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다~
    5월 연휴 잘 보내세요~

  14. Bliss :) 2019.05.04 11:49 신고

    헉...아직두 못 받으셨나요?ㅠㅠ 전자소송으로 할 수 있어 너무 좋네요!!! 소송이라면 대부분 변호사를 통해야 한다는 생각이 드는데 이렇게 자세히 설명해주시니 필요하신 분들은 따라서 하면 좋겠네요! 즐거운 주말 되세요^^

  15. sword 2019.05.04 16:57 신고

    50만원어치 업무..... 그럴만도 하네요
    아무리 봐도봐도 모를 내용들이네요 ㄷㄷㄷㄷㄷㄷ

  16. IT세레스 2019.05.05 00:19 신고

    어렵지만 천천히 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 되세요.^^

  17. 호원이 2019.05.05 19:37 신고

    정정당당하게 줄거주고 받을거받고 정의롭게 살면 되는것인데..사람들참..

  18. luvholic 2019.05.05 22:49 신고

    인터넷으로 간단하게 지급명령을 할 수 있는 세상이네요.^^
    간단하지만 잘 접하지 못했던 것들을 소개해주셔서 잘 보고 갑니다!

  19. 로안씨 2019.05.06 03:32 신고

    소송절차가 너무 복잡한 것 같아요 ㅜㅜ
    그리고 소송하는데에도 승소나 여러가지 법을
    생각을 해야하기 때문에 정말로 골치아픈것 같습니다.
    요즘 너무 바빠서 방문을 많이 못했습니다
    새롭게 한주를 시작하면서 자주 방문하도록 하겠습니다

  20. GeniusJW 2019.05.06 23:53 신고

    저도 종종 이용하고 있어요,
    돈 받아야 할 곳이 많네요~~

  21. 도갱2 2019.05.07 11:18 신고

    잘 보고 갑니다~~!


안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 제가 몸이 안좋아 늑장을 부리다,

출근을 하는 바람에 스크랩해둔 칼럼글을 함께 들여다 볼까 합니다.

경매를 통해 부동산 취득시 징수해야할 세금에 대한 글로 이해하시면 쉽습니다.

같이 들여다보시죠.



밤, 낮으로 일교차가 심합니다. 감기 걸리지 않도록 건강 유의하시기 바랍니다. 저는 큰아드님께서 덥다고 덥다고 웃옷을 벗고 한참을 축구하다가 감기걸려 온 것을 제게 듬뿍 나눠준터라 콧물과 기침을 동반한 아주 따끔따끔한 목감기가 좀 심하게 왔습니다. 저는 포스팅을 주로 아이들이 자는 아침 새벽시간대, 그러니까 4시정도에 깨어서 출근준비하면서 전날 정리해둔 글을 다시한번 읽어보고 정리해서 올립니다. 오늘은 눈이 안떠지더군요.ㅎㄷㄷ
겨우 무거운 몸 이끌고 출근하느라 전날 써뒀던 글을 올릴 수가 없게되어 저장해뒀던 좋은 칼럼글을 한번 가지고 와봤습니다. 부동산, 특히 경매를 하는 사람이 국가에 지불하게 되는 세금의 종류에 대한 것이죠. 물론 세금은 제가 준비하지않아도 국가에서 돈내놔라고 따박따박 알려주죠. 돈 주는 건 세월아, 네월아 하면서 말이죠.
어떤 종류의 세금을 징수해야하는지 같이 알아보시죠.
참, 미리 준비해뒀던 '누구나 할 수 있는~'시리즈 지급명령신청서 작성편과 오늘 입찰일인 만수동 공작아파트 결과는 차주에 정리하여 올릴 수 있도록 하겠습니다.
 
일반적으로 경매는 여러 명의 매수희망자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태입니다. 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산경매라고 합니다. 부동산경매는 법원이 진행하는 것으로, 채권자가 채권을 회수하기 위해 국가기관인 법원을 통해 실시하는 공적인 절차입니다. 따라서 개인이 진행하는 일반매매에 비해 합리성과 공정성이 확보될 수밖에 없습니다.
그런데 이러한 부동산경매 참가자 중에는 장기적으로 보유하려는 목적 외에도 단기에 매도해서 매매차익을 얻고자 하는 사람도 많습니다. 그래서 일반매매와는 또 다른 세금 문제에 부딪히게 됩니다. 부동산경매에서 유의해야 할 세금 문제에 대해 알아봅시다.
부동산을 취득시 납부해야 할 취득세의 요율은 경매라고 다를 바가 없습니다. 다만 일반매매와 다른 점은 과세표준을 정하는 방식입니다. 일반매매에서는 매입가격이 시가표준액보다 적을 경우 시가표준액을 과세표준으로 삼습니다.
반면 경매에서는 낙찰가격이 시가표준액보다 적더라도 국가가 주관하는 공정한 경쟁을 통해 취득한 가격이라는 것을 인정하여 낙찰가격을 과세표준액으로 삼습니다. (지방세법 제10조 5항) 이미 상권이 죽어버린 지역의 상가는 시세가 시가표준액의 20%에 못 미칠 때가 있습니다. 이 상가를 똑같이 20%라는 가격으로 매입했을 때, 일반매매로 매입했다면 과세표준은 매입가격보다 훨씬 높은 시가표준액을 기준으로 해야 합니다. 반면 경매로 매입했다면 낙찰가격으로 과세표준액을 정하기 때문에 취득세를 절감할 수 있게 됩니다. 부동산을 양도시 납부해야 할 양도소득세에는 필요경비의 인정이 중요한데 몇 가지로 구분해 보도록 하겠습니다.
경매컨설팅 비용은 부동산경매와 관련된 컨설팅 비용은 직접적으로 지출한 사실이 확인될 경우 필요경비로 인정되어 양도세 산정 시 공제받을 수 있습니다.(조심2012서1753[심판]) 이를 위해서는 경매 컨설팅업체와 컨설팅 계약서를 작성한 후 수수료를 통장으로 입금시키고, 컨설팅업체의 영수증과 인감증명서를 챙겨 놓으셔야 합니다.
강제집행비용은 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여, 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송 비용 등은 필요경비로 인정됩니다. 하지만 이미 소유권을 취득한 후 임차인을 내보내는 과정에서 소요된 비용(강제집행비용)은 필요경비로 인정되지 않습니다. (조심2012서478, 2012.04.23 )
③ 이사(명도)비용은 낙찰을 받은 후 그 집에 살고 있는 사람을 내보내기 위해 지급한 이사(명도)비용은 필요경비로 인정되지 않습니다. (재산01254-2947, 1988.10.13 )
체납관리비는 기존에 살던 사람이 미납한 관리비를 대신 내야 할 경우, 이 금액을 필요경비로 인정받기 위해서는 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.
첫째는 기존 점유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 가망이 없어야 합니다. 둘째는 관리규약에 정해진 단전·단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 납부한 상황이어야 합니다. 이 두 가지 요건이 충족됐을 경우에만 필요경비로 인정이 가능합니다. (대법원 2012두28285, 2013.04.26 판결)
⑤ 대항력 있는 세입자의 전세보증금에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액은 필요경비에 산입됩니다.(재일46014-1942, 1999.11.06) 이때는 1)해당 물건의 경매정보지, 2)배당표, 3)임대차계약서, 4)임차보증금을 지급한 통장 내역 등을 자료로 챙겨놓으셔야 합니다.
⑥ 유치권은 판결문 등에 의해 효력이 있는 것으로 인정받은 진짜 유치권자에게 실제로 지출한 비용이라면 필요경비에 산입됩니다. 반면 법적 지급 의무가 없는 유치권자에게 지출한 비용은 필요경비로 산입되지 않습니다.(소득세법 집행기준 97-163-16 [필요경비에 산입되는 유치권], 소득세법 집행기준 97-163-17 [필요경비에 산입되지 아니하는 유치권] )
//취득세는 낙찰가를 과세표준액으로 사용되니 이를 잘 활용하면 되며, 양도세 감면을 위해 필요경비를 넣어야하는 데, 6가지 기준을 확인하여 필요경비로 인정받으면 양도세 지출을 줄일 수 있습니다. 
다음은 부동산 매매업입니다.
일반적으로는 취득 후 단기로 부동산을 매매하면 단기 양도세율(1년 50%, 2년 40%)이 적용되지만, 부동산의 매매를 목적으로 하는 사업자가 부동산을 판매하는 경우에는 다릅니다. 부동산매매사업자로 신고 되어 있으면 부동산의 취득과 매매횟수에 관계없이 비 업무용토지를 제외한 부동산에 대해서는 하루만 보유하고 매도해도 단기 양도세율이 아닌 일반세율(6-38%)을 적용 받습니다.
부동산매매업 신고를 하지 않았더라도 과세당국이 부동산매매사업자로 간주하고 세금을 추가로 부과하는 경우도 있습니다. 부가가치세법상 1과세기간(6개월)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우이거나 또는 과세기간별 취득횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양(態樣) 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있을 때 이를 과세당국이 부동산매매사업자로 판단할 경우도 있습니다.
이 경우 다음과 같은 일이 발생할 수 있습니다.
① 국민주택범위(85㎡, 평수로는 33평 초과)를 초과하는 주택을 매도한 경우 건물부분에 대한 부가가치세 추가 징구.
② 양도세 감면 대상 주택(예를 들어 2013년 4·1 부동산대책에 해당하는 주택 등)을 매도한 경우에 이에대한 감면 혜택을 박탈당할 수 있음. 그 이유는 부동산매매사업자는 양도차익이 나더라도 이를 양도소득이 아닌 사업소득으로 간주하기 때문.
//부동산매매사업자로 양도세율을 일반세율로 적용받을 수 있다.
마지막으로 부가가치세에 대해서 언급을 합니다.
상가나 오피스텔을 경매로 낙찰 받은 경우 주의가 필요합니다. ‘부가가치세 별도’라는 특별매각조건이 있는 경우가 아니라면, 낙찰가에는 부가가치세가 포함되어 있지 않은 것으로 봅니다. (부가가치세법 시행령 제18조 제3항, 2006년 개정) 반면에 이 물건을 매각할 경우에는 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부해야 할 경우도 있습니다.


눈에 띄인 기사, 글을 마구잡이로 읽고 마음에 들면 메일에다 오려붙어만 두었었죠. 그래서 이 칼럼의 출처는 죄송스럽게도 어딘지는 모르겠습니다. 아마 한경내지는 매경이 아닐까 생각되지만,,,나중에라도 출처를 알게된다면 링크를 걸어두도록 하겠습니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 이음 2019.03.22 09:00 신고

    3 이사 항목에 밑줄 빠졌어용!
    누구에게나 공정하게 세금을 걷을 수 있다면 좋을텐데, 언제나 재산으로 서의 부동산이라는건 제일 골칫덩어리에요 ㅠㅠ

  3. 신웅 2019.03.22 10:06 신고

    모르면 더 손해라는 세금 정보 잘보고 갑니다 ^^

  4. 영도나그네 2019.03.22 11:47 신고

    역시 경매에도 세금은 필수인것 같습니다.
    덕분에 경매에 대한 세금들을 잘 설명해
    주시는 군요..
    좋은 내용 잘보고 갑니다..

  5. 리뷰왕Patrick 2019.03.22 13:32 신고

    저도 좋은 기사는 스크랩을 해두는 편인데, 요새는 책읽기에 빠져서 기사가 아닌 책의 좋은 문구들을 스크랩하고 있네요 ㅎ
    좋은 정보 잘 보고 갑니다 ^ ^
    건강하세요 ㅎ

  6. 문moon 2019.03.22 13:38 신고

    경매에도 취득세, 단기매매에도 양도세가 붙는거군요.
    세세한건 잘모르겠지만요. ^^
    좋은 하루 되세요 ~

  7. 빗코 2019.03.22 15:30 신고

    신문기사의 저작권은 어떻게 되는지 잘 모르겠습니다만 뭐 별일 없겠죠 ㅎㅎ
    사실 내용이 좋으면 출처자체는 그다지 문제가 될 것 같지는 않습니다. 저는 아직 주택이 없기에 일단은 자세히 안 보았습니다만. ㅋ 이런 포스팅 볼 때마다 스크랩 기능이 있었으면 합니다 ㅎ 라드온님의 블로그에 이런 내용이 있다는 것만 잘 기억해두고 가겠습니다 ㅎㅎ
    주말동안 몸조리 잘 하셔서 얼릉 나으시기 바랍니다!!

  8. 작은흐름 2019.03.22 16:42 신고

    저런 감기 걸리셨군요ㅜㅜ 아이들 감기 옮으면 독하게 지나가던데 빨리 나으시길 바랍니다! 그나저나 바쁘거나 아프면 저는 블로그 걍 쉬어버리고 있었는데.. 아프신 와중에도 이렇게 올리시다니 존경합니다!ㅎㅎ

  9. 2019.03.22 22:15

    비밀댓글입니다

  10. 아이리스. 2019.03.22 22:43 신고

    경매로 부동산을 취득시 일반매매와 달리
    강제집행 비용이나 체납관리비등 뒤따르는 비용들이 있는것 같네요..

  11. 후미카와 2019.03.22 23:25 신고

    이런게 궁금했어요
    잘 찾아보지 않았지만 찾아주셔서 읽게됩니다. 감사합니다

  12. 꿈꾸는 에카 2019.03.23 00:56 신고

    부동산이라던지...경매라던지...너무너무 어려운 이야기...ㅠㅠㅠㅠ

  13. 드림 사랑 2019.03.23 02:54 신고

    덕분에 공부 하고 갑니다.

  14. *저녁노을* 2019.03.23 06:35 신고

    세금...그림자네요.ㅎㅎ
    얼른 나으시길..^^

  15. @산들바람 2019.03.23 13:27 신고

    부동산 세금정보
    잘보고갑니다.
    주말 잘 보내세요!!

  16. 버블프라이스 2019.03.23 19:51 신고

    부동산- 경매 관련 세금 관련해서 이전에 자료들을 스크랩해주셧군요? 잘보고 갑니다^^즐거운 주말 보내시길 바래요

  17. luvholic 2019.03.24 20:50 신고

    양도세는 감면 받을 수 있는 방법이 있군요.
    잘 알아보고 해야겠습니다~

    그리고..요즘 감기 환자들이 정말 많네요 ㅜㅜ
    라드온님, 금방 나으시길 바랍니다!

  18. ddoddok 2019.03.24 22:53 신고

    감기 얼렁 나으시기를. 아프면 정말 서러워요. ㅠㅠ

  19. 둘리토비 2019.03.24 23:15 신고

    지금으론 경매를 할 일은 없지만, 세금과 관련된 정보는 참 유익하네요.
    아 저는 매달 생활비로 내는 세금이 늘 부담스럽긴 합니다~^^

  20. 청결원 2019.03.25 06:41 신고

    한주 시작 잘 하세요~
    포스팅 잘 보고 가네요~

  21. 널알려줘 2019.03.25 19:08 신고

    오 중요한정보네요
    부동산,경매관련 세금정보 잘보고갑니다

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 입찰가에 대해서 이야기를 해볼까 합니다.

제가 요새 소개하는 물건은 바로 입찰 예정물건이라

해당법원에 가시면 입찰을 보실 수 있죠.

입찰이 가능한 물건들이죠.

낙찰을 받기위해서는 보증금과 입찰금이 필요합니다.

보증금은 최저가의 10%이고 입찰금을 정해야하죠.

그렇다면 입찰가는 얼마정도로 해야할까요?

입찰가 산정에 대해 같이 들여다보시죠.




이웃분께서 그냥 글을 정리 요약하는 것보다, 제 의견을 달면 좋을 것 같다고 조언해주셔서 그리 한번 작성해보려고 합니다. 제가 전에 무식하게 글을 긁어다 복사해서 메일에 붙여뒀던 것이라 출처는 알 수 없습니다. 이점은 양해부탁드립니다.

입찰가는 거래가로 ‘시세’ 파악하라
경매 가격을 산정할 때는 감정가보다 최근 거래사례를 기준으로 얼마나 가격이 싼지를 알아봐야 한다. 아파트, 다세대주택 같은 공동주택은 거래사례를 찾기 쉽다. 그러나 단독주택이나 땅, 지방의 부동산은 거래가 한산해 매매사례를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 초보투자자들은 바가지 쓰기 십상이다. 
이럴 때는 내가 알아보고자 하는 지역 내 중개업소에 들러 최근 거래된 사례를 찾아보자. 거래를 알선한 중개업소가 비협조적일 때는 현지 주민 등을 통해 개략적이나마 거래가를 알아낼 수 있다. 다만 한두 개 매물 사례만 알면 진짜 가격을 알아내기 어려우므로 되도록 인근 유사 지역 내 몇 건의 거래사례를 수집해야 한다.
내가 사고자 하는 부동산과 비교해 거래된 사례의 부동산이 면적과 규모에서 차이가 난다면 그 또한 시세 파악이 곤란하다. 부동산 시장의 특성상 규모가 작은 부동산은 거래가가 비싸기 때문이다. 사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾아내는 것이 중요하다.
실거래가 등기제도 도입 등으로 앞으로는 거래가를 찾기가 쉽겠지만 그래도 기준가격을 찾아내기 위해서는 최소한 동일 규모의 부동산 거래 사례를 기준해 가격을 파악해내는 것이 필요하다.

앞선글에서 소개한 것처럼, 해당물건의 통장, 반장, 총무 아주머니를 찾아보시면 세세한 이야기를 모두 들을 수 있습니다. 음료수라도 하나 사서 건내면, 자식의 성적, 진로 이야기까지도 해주실겝니다.

매도, 매수자 입장에서 이중 검색
인터넷 사용의 증가와 부동산 인터넷 정보회사의 이용률 급증 탓에 요즘은 부동산 가격을 알아내기 쉬워진 것이 사실이다. 부동산 정보의 공개화도 부동산 가격을 양지로 끌어낸 덕택이다. 그러나 아직도 부동산 거래는 은밀하며 얼마든지 조작이 가능하다. 한동안 사회를 시끌벅적하게 만들었던 아파트부녀회의 가격담합이 한 사례이다.
조작된 부동산 가격의 피해를 입지 않기 위해서는 적정한 가격을 알아내는 노력이 필요하다. 몇몇 중개업소에 전화를 해 파는 사람 입장에서 시세를 파악해봐야 한다. 그 다음에는 사는 사람 입장에서 가격을 의뢰해 보자. 나름대로 객관적이고 체계화 된 금액대의 통계치를 파악할 수 있으며 가격 형성대를 쉽게 알아낼 수 있다.
공인중개사사무소는 매물 등록이 많은 목 좋은 업소를 골라야 비교를 쉽게 할 수 있다. 그런 다음에는 직거래 장터에서 시세를 파악한다. 인터넷 포털사이트나 생활정보지에 직거래 매물로 나온 유사매물 2~3개를 중심으로 매도자와 매수자 입장에서 집중적으로 가격을 파악해 크로스체크를 해보면 검색이 손쉽다.

공인중개소에 가서 연기할 필요가 있다는 것, 그리고 한곳이 아니라 여러 곳에서 시세 조사할 것에 대해 정리해뒀습니다. 그리고 유사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾으실 때는 KB부동산시세나 네이버 부동산등에서도 확인이 가능하지만 빌라, 다가구, 원룸 등에 대해서는 피터팬, 교차로, 직방, 다방 등에서 찾아보시면 좋다고 말씀을 드렸었습니다. 저는 주로 피터팬에서 찾아봅니다.

종목별로 시세파악 달리해야
경매로 부동산을 살 때는 종목에 따라 시세 파악을 달리하는 것이 바람직하다. 종목에 따라 각자 사용가치와 교환가치가 다르고 공급과 효용성이 다르다. 아파트 등 주거시설을 거래가 많고 최초 분양가를 알아내기 쉽다. 분양가는 시행 시공사의 원가와 이윤을 보태고 불확실성에 대한 대가를 더한 후 몇 년이 흘러 프리미엄이 덧붙여진 상태에서 시장가격이 형성된다.
따라서 시장가격과 분양가를 비교해보면 시세파악이 손쉽다. 근린과 중심상가 등 상업시설을 최근의 거래가격보다는 투자금액 대비 임대수익에 근거해 가격을 파악해야 한다. 즉 영업 상태와 공실여부, 상권규모와 입지에 따라 사용가치를 기준해 가격을 산정해야 한다.
거래량이 적은 전원·농가주택, 토지 등은 형성된 가격이 천차만별이어서 더 신중하게 가격을 알아봐야 한다. 거래 파악이 어려운 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 친한 중개업자의 도움이 필요하다. 최소 3건 이상의 유사 매물을 비교, 분석한 후 가장 최근에 거래된 매물들을 찾아봐야 한다. 특히 최근에 급하게 매도했던 급매물을 중심으로 가격을 알아내면 정확한 시세거래를 파악할 수 있다. 토지의 경우 표준지 공시지가와 보상가 등도 참고해 가격을 유추해봐야 한다.
거래현장에 있다 보면 거래가를 알아내기 쉽지 않은 경우가 허다하다. 예를 들어 한 지역 내에 일시에 공급 물량이 과다 또는 과소하거나, 매물도 없고 매수세도 없는 고급주택가의 대형 아파트나 연립, 급격한 개발 발표로 인해 가격이 급등하는 호재지역 등은 부동산 값의 적정가를 산정하기 매우 어렵다.
이럴 때는 미래가치와 함께 부동산의 효용성을 중심으로 가격을 산정해야 한다. 아무리 투자성이 있어 보이고 미래가치가 장밋빛이라 하더라도 실제 효용가치가 없다면 비싼 금액을 치를 필요가 없다. 내가 꼭 사고 싶은 금액을 기준해 부동산을 매입하는 것이 후회 없는 부동산 투자법이다.

초보 경매투자자가 소액 경매투자에 실패하는 이유는 가격분석에 실패하는 경우이다. 달랑 한두 개 물건만 보고 시세를 파악한 후 입찰을 결정했거나 부풀려진 감정가에 여러 번 유찰돼 겉으로 값싼 듯 보이는 물건을 덜컥 낙찰 받고나서 나중에 그 부동산 가격의 실체를 알아내고 후회하는 일이 다반사이다.

경매투자에 나설 때는 투자대상 지역 내 부동산 시장 상황에 대한 정보를 최대한 수집하고 감정가의 실체를 파악한 후 유찰 과정을 거쳐 입찰해야 한다. 부동산 중개업소를 통해 시장가격을 알아낼 때도 거래가격의 심한 왜곡이 있는 경우를 조심하고 최소한 서너 군데 업소에서 이중, 삼중 부동산의 낙찰 적정가를 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 느긋한 마음으로 가격 조사를 해야 한 푼이라도 값싼 우량 경매물건을 살 수 있음을 명심해야 한다. 


제가 물건 소개글에서 반복해서 다루는 내용이라 눈에 익으실겁니다. 경매선배님들의 책을 들여다보아도 입찰가 산정에 대한 고찰은 거의 대동소이합니다. 글이 제법 깁니다. 제가 굵은 글씨에 밑줄친 부분을 한번 훑어보시면 대부분 내용은 이해되실 겁니다.
시세파악을 위해서 임장의 중요성에 대해서 재차 강조하는 글이며, 소중한 내돈을 경매에서 잃지않기 위해 어떻게 하면 좋을지에 대한 글입니다. 밑줄친 부분을 퀵으로 읽어보시고, 시간이 되신다면 찬찬히 한번 정독해보시면 부동산에 대한 식견이 한 단계 높아진 자신을 볼 수 있지않을까 생각해봅니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.


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  2. 쿠키 2019.02.21 10:30

    좋은정보감사합니다

  3. 드림 사랑 2019.02.21 11:25 신고

    덕분에 공부하고갑니다

  4. 미니츄츄 2019.02.21 11:30

    저도 빨리 내집마련을 ㅠㅠ

  5. 핑구야 날자 2019.02.21 12:37 신고

    입찰가를 산정하는 방법에 대해 궁금했었는데~~ 잘 배우고 갑니다.

  6. 잉여토기 2019.02.21 12:49 신고

    가격분석 토대부터가 무척 중요하겠어요.
    발품을 팔아야겠네요.

  7. 이음 2019.02.21 13:11 신고

    부동산은 정말 발품인거 같아요.

  8. 자국 2019.02.21 13:29 신고

    가격분석을 철저하게 해야겠네요... ! 부동산 정보 감사해요 ㅎㅎ

  9. 빗코 2019.02.21 13:30 신고

    저는 새로운 사람이랑 이야기하는데 좀 피곤함을 느끼는데, 음료수에 자식 성적얘기는 힘들 것 같습니다 ㅋㅋ
    피터팬은 아직 한번도 접속 안해봤습니다만, 거래가 확인할 때는 꼭 해봐야겠네요.
    항상 궁금한 것이 중개사 찾아가서 구체적 주소를 대고 매도자 역할을 하는건가요? 아니면, 내가 여기 아파트(빌라)가 있어요로 대강 하는건가요? 뭔가 거짓말이 쉽게 들통날 거 같아서 뭔가 불안한 부분입니다 ㅎㅎ

    • 가서 연기해보시면, 감이 옵니다.
      '집보러왔습니다.' 하면 '어디요?'라고 하는데 그때 자세히 집주소를 말하셔도 되고, 그냥 '방2개에 화장실있는 수리된 집찾아요....'뭐 이렇게 말하면서 '다른 부동산에서 이집 소개해주던데 얼마냐고' 물어보시면 됩니다. 이거 한 두어번 해보시면 떨지않고 애드립 가능하십니다.ㅎ

    • 빗코 2019.02.23 08:46 신고

      매수자는 가능할 것 같습니다. 매도자 역할을 어떻게 할 수 있는지가 궁금합니다 ㅎㅎ
      집도 없는데 내가 집 팔 것처럼 해야하니까요 ㅋ

  10. 근쨩 2019.02.21 16:28 신고

    발품하듯이 많이 보면 좋은 글 일것 같아요! 좋은 정보네요

  11. 영도나그네 2019.02.21 16:50 신고

    경매에서 입찰가 산정이 정말
    중요할것 같습니다..
    낙찰과 유찰의 기준기격이
    될것 같구요..
    덕분에 좋은 자료 잘보고
    갑니다..

  12. 선블리쮸 2019.02.21 17:11 신고

    많은분들한테 도움이되겠네요^^!

  13. 휴식같은 친구 2019.02.21 18:39 신고

    입찰가산정 잘 보고 갑니다.
    유익한 정보네요.

  14. 까칠양파 2019.02.21 19:37 신고

    역시 어렵지만, 좋은 정보네요.
    관심분야는 아니지만, 공감 꾹 누르고 갑니다.ㅎㅎ

  15. 문moon 2019.02.21 19:57 신고

    덕분에 경매에 대해서 알아가고 있습니다. ^^
    좋은 하루 되세요~

  16. 버블프라이스 2019.02.21 19:59 신고

    와.. 역시 대단하십니다.
    저도 잘 읽고 공부를 하고 갑니다^^
    따뜻한 목요일 저녁시간 보내시길 바래요 라드온님

  17. 유하v 2019.02.21 21:43 신고

    경매에 관심있는 분들에게 아주 좋은 글이 될듯 하네요 ㅎ

  18. peterjun 2019.02.21 23:39 신고

    제일 좋은 게 발로 뛰는 것이지만, 제일 어려운 것이기도 한 것 같아요.
    통장, 반장..... 음료수 하나에 성적, 진로까지... ㅎㅎ
    어떤 의미인지 알 것 같아요. ^^

  19. 글쓰는 엔지니어 2019.02.22 04:25 신고

    대박이에요 ㅎㅎㅎㅎ 넘 잘배우고가요 ㅎㅎㅎ 감사합니다^^

  20. 블랙IT 2019.02.22 04:46 신고

    부동산에 대한 지식이 거의 없는 저에게는 조금 어려운 글이네요~
    그래도 읽다보면 유익한 글 같습니다 !!
    잘 보고 공감 누르고 가요 ~ ^^

  21. *저녁노을* 2019.02.22 05:45 신고

    잘 보고 공감하고 갑니다.

    즐거운 금요일 되세요^^


안녕하세요 라드온입니다.

오늘 주택임대사업자에 대해 이야기를 해볼까합니다.

여러분중에는 주택임대사업자가 계신가요?

아마 부동산 또는 재태크 관련 블로그를 운영중이시라면,

또는 관심이 많이 있으신 분이라면 분명 주택임대사업자이실 것이라 생각됩니다.

처음에 저도 말로만 듣던, 꿈에나 그리던 '사업자'를 등록할 때,

참 기분도 좋고 많은 생각이 들었었죠.

진짜 아무 것도 없는데 말이죠.ㅎ

다른 많은 장점도 있을지 모르지만 제가 알고 있는 특장점에 대해서 

이야기를 해보도록 하겠습니다. 

같이 들여다보시죠.

참, 저는 면허세를 매년 납부하고 있습니다.ㅎ


면허세는 주택임대사업자를 등록한 사람에게 매년 징구하는 세금입니다. 큰 돈은 아니지만 낼 때마다 좀 아깝다는 생각이 들긴하죠. 주택임대사업자를 내는 방법에는 크게 두가지가 있습니다. 상호명도 정해서 사업자로 등록하는 세무서 등록과, 그냥 임대사업을 하겠다고 신고하는 것을 통해 등록하는 두가지 방법이 있습니다. 차이점은 무엇인지, 특장점은 어떤 것들이 있는지 한번 들여다 보시면서, 어떤 것을 하는 것이 좋은지 고민해보는 시간을 가져보시면 좋겠습니다. 참고로 저는 지방자치단체에 등록된 임대사업자입니다.

주택임대사업자는 두 가지로 나뉘는데 각각의 차이점은 아래와 같습니다.
1. 세무서에 등록 : 원칙적으로는 주택을 임대하고 있다면 세무서에 임대사업자등록을 해야 한다. 주택소재지 관할세무서에 사업자등록 후 소득세 신고를 하면 됩니다세무서에만 사업자등록을 하면 5년이란 임대의무기간에 구애받지 않고 언제든지 매매할 수 있는 장점이 있습니다.

2. 지방자치단체에 등록 : 임대인의 주민등록 관할 시·군·구청에 임대주택법에 의한 사업자등록을 하는 것인데 5년 이내 매매를 하지 못한다는 조건은 있지만 대신 임대소득세를 계산할 때 추계로 신고 가능(단순경비율 61.1%)할 뿐만 아니라 1세대 2주택 이상이라도 아래 조건만 맞으면 양도소득세 비과세도 받을 수 있다. 또한 신축건물 취등록시에도 세금혜택을 볼 수 있습니다. 이경우에도 반드시 세무서 등록은 필요합니다.

종합부동산세(공시가격의 합이 6억이하는 해당없음)의 과세기준이 됩니다. 
아래의 규정은 2011년 10월 14일 신설된 임대주택관련 비과세규정에 대한 법령입니다. 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택인 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 규정을 적용한다. 
- 거주주택: 거주기간이 2년 이상일 것
- 장기임대주택 : 양도일 현재 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

사실 글로 써놓고보니 뭔가 거창하고, 복잡해보일 수 있습니다. 하지만 늘 포스팅글에 쓰는 말이지만 정말 간단합니다. 다만 시간이 다소 걸립니다. 그러니 돈이 돈을 벌어오는 부동산 파이프라인을 만드는 처음, 그 기반을 갖추기 위해서는 공을 들여야하긴 합니다. 혼자서 끙끙되면서 앓이하실 필요도 없습니다. 공인중개사분을 최대한 이용하실 수도 있습니다. 뜻이 있다면 방법은 많이 있습니다. 다들 스스로 돈을 벌어다주는 시스템을 만들고 계실 겁니다. 부동산, 경매 분야에 스스로 돈을 벌어다주는 파이프라인을 한번 잘 고민해시면 좋겠습니다.


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

  1. 리뷰왕Patrick 2019.02.19 07:44 신고

    오 정말 좋은 포스팅입니다 ㅎ 임대사업자.. 정말 부럽습니다 ㅎ 저도 파이프라인에 관심이 정말 많습니다 ㅎ 잘 보고 갑니다^^

  2. 공수래공수거 2019.02.19 08:08 신고

    임대사업자 등록을 해야 되는 경우를 좀 더 자세히 알려 주시면
    도움이 되겠네요

  3. M. Cassandra 2019.02.19 09:22 신고

    주택임대사업자라... 부러운 내용이내요 ㅎㅎㅎ 누군가에겐 꼭 필요한 정보겠어요^^

  4. 87MALE 2019.02.19 12:29 신고

    임대사업자 등록을 안하고 하는 분들이 대부분이죠 ㅋㅋㅋㅋ
    저도 부동산을 하지만 어떠한 이걸 해야하는지 안해야 하는지 잘 모르겠어요
    하면 사업자로 분류가 되니까 세금을 더 내야하는 단점도 가져가야하고... 어렵네요 ㅠㅠㅠ

  5. GeniusJW 2019.02.19 12:56 신고

    주택임대사업에 대해 잘 알아갑니다.^^
    제 지인분도 꽤 많은 주택을 임대하고 계시더라구요.
    매 달 집 한채 값이 통장에 찍히는 것을 보고 눈이 똥그래지더라구요!!ㅋㅋㅋ

  6. 츄츄미니 2019.02.19 13:28 신고

    좋은 정보 감사합니다

  7. 성짱 2019.02.19 15:47

    와.. 좋은정보감사합니다

  8. 후미카와 2019.02.19 17:08 신고

    아직은 임대 사업자 까지는.. 하지만 미래는 모르니까. 항상 좋은 정보 감사합니다.

  9. 제나  2019.02.19 17:26 신고

    주택임대사업자에 대한 정보를 쉽게 알수 있었습니다. 수익에 대한 파이프라인은 저도 많은 관심이 있습니다.

    • 그렇습니다. 파이프라인을 만들기위해서, 또는 만드는 방법을 찾기위해 이렇게 블로그도 열심히 하고 계신것이겠죠. 저는 이 파이프라인을 경매을 이용하여 월세를 늘리는 방법을 연구하고 있습니다.ㅎ

  10. 빗코 2019.02.19 17:42 신고

    저도 언젠가는 임대사업자 등록을 고민했으면 합니다 ㅎ 사실 라드온님이 임대사업자 등록을 하셨는지도 궁금했는데 오늘 그 궁금증을 풀었네요.
    제가 제대로 읽었는지 모르겠어서 답글 달고 다시 봐야겠습니다. 최근에 임대사업기간이 8년으로 바뀐 것으로 알고 매매가 금지되는 것으로 아는데요. 포스팅 내용대로 5년이라 쳐도 기간이 다 안되어도 매매는 과태료 내고 그냥 매매를 하시는 것인지, 아니면 제가 잘 못 알고 있는지 궁금하네요.
    왠지 후자같은 느낌이 듭니다만 ㅎㅎ

    • ① 장기일반민간임대주택의 경우 8년, ② 단기민간임대주택의 경우 4년의 기간(이하 "임대의무기간"이라 함) 동안 민간임대주택을 계속 임대
      주로 2번을 많이 합니다. 4년이 아니라 5년이라 말씀드린 것은 4년 기간 준수하면 취등록세면제만되고 5년이면 취등록세면제+양도세율이 낮아지기때문입니다.ㅎ

  11. 꿍스뿡이 2019.02.19 17:44 신고

    임대사업자에 대한 개괄적인 이야기를 잘 배우고 갑니다 ㅎ
    저 역시 맨처음 블로그를 할때는 경매쪽에 무게를 두고 해보려 한적이 있습니다 ㅎ
    관심이 있는 분야이다 보니 더 집중하며 글을 보게 되는거 같습니다 ㅎㅎ

    • 그렇군요. 소금이 되는 쓴소리도 많이 해주시면 더 양질의 포스팅이 되지않을까 합니다. 혹시나 궁금하신점은 문의주시면 최대한 열심히 찾아 답변드릴 수 있도록 하겠습니다.

  12. 모모의 가사노동 2019.02.19 18:42 신고

    차이점이 눈에 딱 들어오네요.
    좋은정보 잘 봤습니다. 좋은하루되세요~

  13. 드림 사랑 2019.02.19 22:26 신고

    덕분에 잘알아갑니다 고맙습니다.

  14. @산들바람 2019.02.19 22:42 신고

    임대사업자 정보
    잘보고 갑니다.
    편안한밤 되세요

  15. 버블프라이스 2019.02.21 19:55 신고

    역시나 좋은 포스트 입니다!
    주택임대사업자 등록 방법 및 특징들에 대해 잘 읽고 공부하고 갑니다.

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 이전에 말씀드렸던 배당의 사례에 대해 말씀드려볼까 합니다.

물권과 채권을 구분짓는 것은 말씀드렸고

사례를 통해 이해하는 과정이라고 보시면 되겠네요

자 그럼 같이 계산하는 과정을 살펴보시죠.



경매를 통해 배당받는 사람(이해관계자)와 배당순위에 대해 알아보겠습니다. 배당받을 채권자는 권리신고를 하는 것을 통해 대부분 파악됩니다. 굵은 표시는 배당 순위가 높아 제가 피하는 채권자이니 이정도는 참고하시어 피하시면 경매를 즐기시는데 충분하지 않을까하는 생각이 듭니다. 

배당받을 채권자
1. 경매신청채권자 : 물권(임의 경매), 채권(강제 경매)
2. 근저당, 가등기(담보), 전세권 : 선순위는 요구시에만 배당하고 후순위는 배당요구와 무관
3. 임차인 : 우선변제권/소액임차인은 최우선
4. 근로자 임금 : 3개월분은 최우선
5. 국세, 지방세 : 압류 되었을때는 배당요구한 것으로 본다
6. 당해세 : 임차인의 소액 다음으로 배당
7. 집행력(판결, 지급명령, 화해조서, 공증조서)있는 집행문
8. 가압류 : 경매개시전-배당요구 없어도 배당, 경매개시후-배당요구해야만 배당
9. 필요, 유익비 : 임차인이 종기일이전에 배당요구시 우선배당하나 배당요구 없을때는 낙찰자에게 유치권으로 행사할 가능성 있음

나머지는 권리신고상에서 표시 그대로 확인하실 수 있을 겁니다. '4. 근로자 임금'은 권리신고내역상 근로복지공단 또는 임금채권 이렇게 표시되어 있어 확인하실 수 있습니다. 3, 4번은 최우선으로 배당받는 채권자로 권리분석, 배당분석에서 항상 제일 먼저 계산을 해둬야 곤란을 겪지않습니다. 참고로 저는 4번 항목이 권리신고로 나오면 물건 패스합니다. 노동에 대한 보상을 받지 못한 사람이 전혀 이해관계가 없는 낙찰자에게 배당요구를 강하게 할 가능성이 높습니다. 저는 아직 경험해보지 않았지만, 경매하시는 선배님들의 책에서 몇가지 사례를 접했었는데 제게 이겨내기는 힘들 것 같더군요. 그래서 패스합니다. 더 간단하고 쉬운 물건이 많기때문이죠.

배당순위
1순위 경매비용 : 예납(보통 200~300만원 이하)
2순위 소액임차인, 임금채권(최근 3개월간만. 근로복지공단에서 요구)
3순위 당해세 : 압류없어도 우선배당(재산세 등이므로 크지 않음)
4순위 
a. 압류세금 : 법정기일로 판단(세금마다 다름)하므로 응찰자가 알수 없고 나중에 부족시에는 낙찰불허가 사유가 됨
b. 담보물권 : 근저당, 담보가등기, 전세권은 등기부에 기재된 날을 기준
c. 우선변제권 : 전입일과 확정일자를 받았을 때 늦은 날을 기준
5순위 공과금(보험료 등), 일반채권(가압류 등)
6순위 잉여금이 있으면 소유자에게 지급(명도확인서 불요)

배당금이 결정되면, 제일 먼저 경매를 진행한 법원에서 경매비용을 떼어갑니다. 물건의 가격에 따라 매겨지는데 보통 제가 다루는 물건은 100만원정도, 아파트는 200~300만원쯤으로 보시면 됩니다. 그리고 2, 3순위에 배당이 됩니다. 가장 많이 접하는 배당순위는, 그러니까 제가 소개해드리는 물건을 보시면 배당순위가 다음과 같은 순서입니다.

1. 선순위 임차인있는 경매 물건 : 1순위 - 2순위 - 4순위b
2. 후순위 임차인있는 경매 물건 : 1순위 - 4순위b - 4순위c

1번처럼 선순위 임차인에 배당이 다 되는 물건을 주로 찾아 낙찰 받기에 명도저항이 적은 편입니다. 요 배당순위를 염두해두시고 경매를 즐기시면 좀 더 수월합니다. 그럼 본격적으로 배당계산을 사례와 함께 해보도록 하겠습니다.

배당순위 : 물권과 채권간의 배당순위
물권 : 근저당, 전세권, 담보가등기, 확정일자임차인은 순서가 앞서는 것부터 배당(흡수배당, 순서가 앞서는 권리가 후순위권리를 모두 흡수하기때문에 흡수배당이라고 합니다.)
채권 : 가압류, 압류는 금액비율로 안분배당

물권, 채권과 같은 모든 권리를 시간의 흐름으로 나열 
근저당1 〉 근저당2 : 흡수
근저당1 〉 가압류2 : 흡수
가압류1 = 가압류2 : 안분
가압류1 = 근저당2 : 안분
가압류1, 근저당2, 우선임차인3 인 경우에는 우선 3개를 안분하고 근저당이 우선임차인의 것을 흡수합니다. 주택의 경우에는 토지와 건물로 나누어 감정가 비율로 배당합니다. 물권(근저당 등)이 앞서면 순위대로 배당하나 채권(가압류 등)이 앞서면 안분배당합니다.
 
1. 배당의 예시 : 낙찰금액이 5천인 경우(경매비용과 소액임차인은 무시)
a. 11. 1. 4 전입, 1. 7일 확정일자 받은 임차인이 4,000 (물권)
b. 11. 1. 7 근저당 설정한 은행 3,000 (물권)
c. 11. 5. 2 가압류 2,000 (채권)
임차인의 확정일이 1.7일이고 같은 날 은행에서 근저당이 있어 이럴때는 안분배당하고 c는 없습니다. 이때 전입일이 말소기준일(근저당)보다 빠르므로 대항력이 있어 나머지는 인수합니다. 계산하면 임차인은 5,000×4,000/(4000+3,000) = 2,857원 배당이고 은행은 5,000-2857 =2143 원을 배당 받습니다.
따라서 임차인은 대항력이 있으므로 4,000-2,857=1,143원을 낙찰자가 인수해야 합니다.
 
2. 배당의 예시 : 낙찰금액이 5천인 경우(경매비용과 소액임차인은 무시)
a. 01.1.4 가압류 2,000
b. 01.1.7 근저당 은행 3,000
c. 01.1.7 전입, 확정임차인 보증금 4,000 
가압류(채권)가 앞에 있으므로 안분 계산이므로
5,000 × 2,000 / 9,000 = 1,111 가압류(채권)
5,000 × 3,000 / 9,000 = 1,667 은행(물권)
5,000 × 4,000 / 9,000 = 2,222 임차인(물권)배당으로 안분하지만 물권과 물권의 관계인 은행과 임차인은 은행이 앞서므로(임차인의 전입일 익일이 됨) 은행이 흡수하여 은행에 3,000을 배당하고 임차인은 889만 배당하며 또한 가압류가 말소기준이므로 임차인의 대항력이 없어 명도에 신경을 써야 할 것임

3. 배당의 예시 : 낙찰금액이 5천인 경우(경매비용과 소액임차인은 무시)
a. 01.1.4 근저당 은행 1,000(물권)
b. 01.9.30 가압류 1,000(채권)
c. 02.1.10 전입,확정일 임차인 3,500(물권)
d. 02.5.11 가압류 4,000(채) 일 경우에는 물권인 근저당은 우선 1,000을 배당하고,
b, c, d는 가압류(채권)가 앞서므로 안분배당이 되므로
계산 5.000 – 1,000(은행) = 4,000
b는 4,000 × 1,000/8,500 = 470
c는 4,000 × 3,500/8,500 = 1,647
d는 4,000 × 4,000/8,500 = 1,882로 안분하지만 c가 d를 흡수하므로 c는 3,500을 배당하고 d는 29만 배당받는다.


이번 포스팅에서는 저번 포스팅에 이어 배당계산에 대해서 알아봤습니다. 앞서 소개드린 것처럼 만원단위까지 세세하게 계산을 다 아실 필요는 없습니다. 대략 어떻게 배당되는지 계산되는 방법을 알고 계시면 됩니다. 혹시 놓칠수 있는 후순위 채권자의 금액이 배당우선 순위가 높아서 배당이 다 엉켜버리면 정말 곤란한 일이 생기게 됩니다. 어제 눈이 제법 눈이 왔는데 운전하실 일이 있다면 조심하시기 바랍니다. 주말 잘보내십시오. 


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.

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  2. kangdante 2019.02.16 08:14 신고

    경매배당에 대해 알고 갑니다
    여유롭고 편안한 휴일보내세요.. ^^

  3. 공수래공수거 2019.02.16 08:48 신고

    경매 배당 계산에 대해 자세히 알려 주셔 어느 정도 도움이 됩니다.^^

  4. 행복사냥이 2019.02.16 09:00 신고

    잘 알고 오늘도 꾹~ 누르고 갑니다.ㅎ

  5. 리뷰왕Patrick 2019.02.16 10:52 신고

    와 포스트에 정성이 가득 묻어 나 있습니다 ㅎ 멋짐이 폭발 하셨습니다 ㅎ 즐거웃 주말 보내세요^^

  6. 휴식같은 친구 2019.02.16 11:41 신고

    배당계산하는 방법에 대해서 어렴풋이나마 배워가네요.
    즐거운 주말 보내세요.

  7. 미.야 2019.02.16 14:18 신고

    저에게 경매는 아직도 어려운 존재네요 ㅠㅠ
    그래도 덕분에 꾸준히 잘 읽고갑니당!!

  8. 오징어 2019.02.16 14:46

    내공이 느껴지는 글이네요. 잘 보고 있습니다.

  9. 성짱 2019.02.16 14:53

    이 어려운 계산을 이렇게 쉽게 설명해주시니 존경스럽네요!

  10. 수원푸른맘 2019.02.16 14:58

    두고두고 공부하면서 보면 좋읗 글이네요.
    잘 읽었습니다^^

  11. 카고챠 2019.02.16 16:05

    잘 보고갑니다

  12. SupremeReview 2019.02.16 16:14 신고

    와 진짜 어렵지만 이해하기 쉽네요

  13. 87MALE 2019.02.16 16:33 신고

    내공이 느껴지는 글입니다. ㅎㄷㄷ

  14. 근쨩 2019.02.16 17:36 신고

    차근차근 공부하는 느낌이네요 감사합니다.

  15. 세미니아빠 2019.02.16 20:14

    경매배워보고싶던건데
    좋은정보감사합니다 ^^

  16. 후미카와 2019.02.16 20:46 신고

    조금씩 공부가됩니다. 경매에대한 불안감이 조금씩 줄어들어요 ^^

  17. 호원이 2019.02.16 21:36 신고

    쉽지않군여...ㅎㅎ

  18. 학점켈리 2019.02.16 22:14

    좋은정보 감사합니다 !

  19. 콘룡 2019.02.16 22:25 신고

    좋은 정보 감사합니다 역시 !!!!
    오늘도 공감버튼을 누르고 갑니다 =)
    좋은 주말 보내세요~

  20. 자국 2019.02.18 17:01 신고

    배당 계산 하는 법 알려주셔서 감사해요^^

  21. 빗코 2019.02.21 13:55 신고

    배당 1편보다 권리 내용이 적어서 그런지 이해가 더 잘 되었습니다. 특히 임차인이 얼마 배당받는지가 제일 궁금했는데, 잘 풀어주셔서 감사드립니다.
    그런데 1편보니 유료사이트에서 어느정도 계산도 해준다고 되어있긴 하네요 ㅎㅎ;
    라드온님은 경매유료사이트는 어디 이용하시는지 궁금해지네요 ㅎㅎ 나중에 사이트의 간단한 사용법, 본인의 검색법 공유해주시면 좋을 것 같기도 합니다.(가능하시다면요 ㅎㅎ)

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