라드온 이야기

청라/검단사이 다세대주택단지, 경서동 선경하이츠






안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 21601 임의경매 입니다. 어제 소개해드린 물건의 입찰일이 오늘(2019-08-13)입니다. 요새 이것저것 신경쓸 것이 있다보니 자꾸 잔실수가 생기네요. 입찰일이 지난 것이 아니니 그래도 다행이네요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

청라/검단신도시가 아파트로 들어차있는데 이주전에 잠깐 들르기 좋게 지어진 다세대주택이 몰려있는 곳입니다. 이주변 다세대 주택의 건축년도는 대부분 2011년으로 청라/검단신도시가 들어오기 1~2년 전 즈음에 대거 지어졌습니다. 실패한 신도시 청라와 검단과 매우 가까우며 중간에 끼어있다고 보시면 됩니다. 문제는 바로 검단과 청라신도시는 쓰레기 매립지 위에 지어진 도시입니다. 새벽에 쓰레기 냄새가 아직도 난다는 괴기스러운 소문이 돌고있죠. 자세히 들여다보시죠.


1. 물건개요




- 주소 : 인천광역시 서구 경서동 761-14, 선경하이츠 2층 204호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 125,000,000원

- 최저가 : 61,250,000원

- 면적 : 46.2㎡

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 3 / 2

- 세대수 : 12세대 / 1동

- 주차여부 : 12대 가능, 도로가에 주차가능

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 양호(다세대 주택 단지 입구)

- 인근공급량 : 다세대 주택 밀집지역


깨끗한 건물이지만, 엘리베이터가 없는 다세대주택으로 2층이 로얄층인 물건이라고 보시면 됩니다. 게다가 집의 방향도 남동향, 샤시도 깨끗하고 빗물받이도 설치되어 모든게 만족스러운 물건입니다. 주차도 세대별로 한대씩 주차가 가능하네요.


2. 지역분석



- 교통 : 50m 이내 버스정류장

- 학교 : 경서초(450m이내)

- 병원 : 200m 큰길

- 편의시설 : 100m 이내 사거리

- 녹지 : 보통

- 지역 호재/악재 : 쓰레기매립지, 변두리 느낌이 강함


이곳은 청라도 아니고 검단도 아닌 교통이 그리 좋지도 않은 애매한 위치입니다. 그래서 일대는 규모있는 아파트단지도 거의 없고, 그냥 조용한 섬같은 곳입니다. 이 주변에는 다세대주택이 많이 있지만, 경제활동을 하는 인구가 살고 있으며, 대부분 실거주로 살고 있어, 경매물건이 자주 나오는 곳은 아닙니다. 저는 검단신도시, 검암역 부근 신축아파트가 경매로 나온 것이 있어 몇번 지나본 적은 있지만, 이곳의 물건은 처음 만나보았습니다. 물론 다른 곳에 볼일이 있어 가는 길에 잠깐 들렀다가 간 것이지만, 그리 좋다는 느낌은 들지않았습니다.



3. 점유자정보



- 점유자 : 채무자


별도의 전입신고가 안되어있어 반드시 점유자를 확인해야 할 물건입니다. 채무자는 당하동 검단힐스테이트4차에 사는 것으로 조사 되는데, 이 집에는 전입신고가 안되어 있습니다. 아마 채무자가 월/전세를 공인중개사 안끼고 돌리다가 잘 안되어 경매로 나온 것으로 보입니다. 세입자가 없다면 낙찰자에게 매우 좋습니다. 명도가 쉽기 때문이죠. 하지만 이 물건은 2회차에 미납이 되었는데 아마 세입자가 있었지않을까 의심(?)됩니다. 


4. 임장조사


- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


2010년도에 지어진 이런 느낌의 출입문은 으레 인터폰이 있는 것처럼 저렇게 되어있지만 막상가면 그냥 문이 열리는 곳이 많습니다. 이집도 그렇겠거니 했더니, 문이 안열리더군요. 지나가는 사람이나 택배아저씨를 기다리다가 혼자간 것이 아니라 일행이 있어, 그냥 돌아왔습니다. 현황보고서상 현관문을 보니 이야기가 통할 것 같은 1972년생 채무자가 있으니 아마 찾아가보면 이런저런이야기를 쉽게 나눌 수 있을 것입니다. 사건물건은 건물정면에서 왼쪽으로 남동향의 이건물에서 제일 좋은 라인이라고 보시면 되겠네요.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-07-30

 소유권이전 

 김**

 - 

 2012-07-30 

 근저당권설정 

 새마을금고 

 82,800,000원 

 2018-07-27 

 임의경매개시 

 새마을금고 

 65,636,950원 


제가 소개해드렸던 물건의 권리 관계를 기억해보시면 이렇게 권리가 몇개 없는게 없었지 않나 싶습니다. 아주 깨끗한데, 그 이유는 2012년에 경매로 모든 권리가 지워진 깨끗한 물건을 재산이 어느 정도 있는 사람이 낙찰받아 잘 운영해왔기 때문일 것입니다. 채무자 1972년생 김**씨는 그 인근인 당하동 검단 힐스테이트에 거주하고 있습니다. 2012년경에 이 일대가 엄청나게 발전했죠. 청라신도시, 검단신도시해서 엄청나게 발전하고 있던 시기에 검단신도시에 들어오면서 경매로 낙찰받아 여지껏 운영해온 것입니다. 2012년 07월 30일에 임의경매로 낙찰받았는데 잔금을 치르기 위해서 8280만원으로 근저당설정한 것으로 미뤄보아 1억이 넘는 금액으로 낙찰받았는 것으로 보입니다. 

6. 시세조사


매매는 9500만원, 월세는 1000만원에 월차임 45만원이 가능한 집입니다.


집도 깨끗하고, 주변 환경도 나쁘지 않습니다. 다만 서울, 인천으로의 접근성이 좋지않은데, 자가용이 있다면 청라IC를 바로 이용할 수 있고, 검암역 주변까지 운전해서 지하철을 갈아타는 방법도 있으니, 이점 고려하여 입찰하면 어떨까 합니다. 이곳은 이런 사이즈의 집이 매우 많아서 가격이 거의 정해져있어, 물건 내놓으면 바로바로 세입자를 구하든, 구매자를 구할 수 있을 것 입니다.
- 예상낙찰가 : 6851만원
- 제반비용 : 334만원
- 입찰기일 : 2019-08-13

7. 낙찰결과



제가 입찰한다면 6851만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과도 2000만원정도 차이로 패찰이니 예상이 많이 엇나간 것 같습니다. 이 물건은 건물향도 좋고, 수리가 필요없으며, 로얄층에 모든 점이 매력적이긴 하지만, 교통이 불편한 점과 매립지, 소각장 주변이라는 단점이 좀 크다고 생각했었는데...제 예상과는 많이 다른 양상으로 나타났습니다. 제가 만든 프로그램에서도 사실 높은 점수가 나오긴했지만, 마지막 연산에는 제가 입력하는 가중치가 있어 계산이 틀어지는데 이번에는 제가 유해시설 소각장에 가중치를 많이 뒀었던게 이런 큰 차이가 나온 것 같습니다. 하지만 1등의 신청금액을 보면, 너무 높다싶은 생각이 들긴합니다. 8876만원. 2등과의 차이도 무려 1000만원이상이 납니다. 1등이 실거주로 낙찰하려는 것이라고 밖에 생각할 수 없습니다. 이주변 시세는 제가 여러군데 확인해봐도 9500만원 수준입니다. 급매면 낙찰받은 금액인 8800~9000만원에 나올 수 있는 금액입니다. 이렇게 낙찰받는 건 좀 아니지 않나 싶습니다. 차순위 금액이 실제 금액으로 보입니다. 입찰자 6명이 7000만원 부근에서 경합을 다투다가 1등이 8800만원으로 따돌린 것일 겁니다. 

이 물건은 제가 크게 빗나간 물건으로 기억해두고 이 동네(경서동)주변 임장시에 염두해두어야 겠습니다. 제 이웃인 공수레공수거님과 원당컴님께서 의견주셨던 것처럼, 소각장, 매립지는 주거 환경에 큰 영향이 없는 것으로 제 인식을 바꿔야겠습니다. 의견주셔서 감사합니다.

최고가매수신청금액 88,760,000원(71.01%)
입찰 7명, 낙찰자 : 여**
차순위금액 78,630,000원
매각결정기일 : 2019.08.20

★라미드니오니의 경매이야기★


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  2. BlogIcon ilime 2019.08.13 16:51 신고

    건물도 깔끔해보이고 추가비용도 안들어가는게 괜찮아보이네요 ㅎㅎ 잘보고 갑니다. 즐거운 하루 되세요~

  3. BlogIcon 널알려줘 2019.08.13 17:21 신고

    경선동 선경하이츠 매물 잘보고갑니다

  4. BlogIcon 쏙앤필 2019.08.13 17:26 신고

    빌라는 사면 후회 한다고 하던데 싸게 잘 사면 괜찮을거 같네요 ~ 잘보고 갑니다 ^^

  5. BlogIcon 까칠양파 2019.08.13 17:45 신고

    수리비용이 많이 들지 않는다니, 경매하기 딱 좋은 물건이로군요.ㅎㅎ
    가격도 그리 과하지 않은 거 같으니, 좋은 분에게 낙찰됐으면 좋겠네요.

  6. BlogIcon 핑구야 날자 2019.08.13 17:46 신고

    주변도로가 깔끔하게 정비되어 괜찮은 것 같아요

  7. BlogIcon 작은흐름 2019.08.13 18:26 신고

    이렇게 꼼꼼히 분석하신 자료 보니 괜찮은 매물 같아요! 좋은 가격에 좋은 분께 낙찰되면 좋겠습니다^^

  8. BlogIcon 뉴엣 2019.08.13 18:38 신고

    주차도 한 대씩 다 가능하다니,
    탐나네요!

  9. 금액이 좋더라니 주변환경이 약하군요.
    그래서 투자명목으로는 어떤까싶네요

  10. BlogIcon Laddie 2019.08.13 20:31 신고

    청라와 검단신도시가 매립지부지였다니
    관심없었으면 잘 몰랐을 사실이네요 😄

  11. BlogIcon 제나  2019.08.13 20:51 신고

    딱보기에도 깔끔해보이고 햇빛도 정남향은 아니지만 그래도 어느정도 빛도 잘 들거같네요. 이런 곳은 투자가치가 있어보여요.

  12. BlogIcon 물레방아토끼 2019.08.13 21:14 신고

    잘보고 갑니당ㅋㅋㅋㅋ
    오랜만에 왔는데 댓글다는곳이 위로 가있어서
    깜짝 놀랬네영 ㅋㅋ

  13. BlogIcon 꿍스뿡이 2019.08.13 21:23 신고

    아.. 이 지역이 과거 쓰레기 매립지역이군요..
    과거의 이력때문에 세입자들이 한번 더 고민하게 되지 않을까 싶습니다.
    물건은 서류상도 포함하여 깨끗해 보입니다 ㅎㅎ

  14. BlogIcon GeniusJW 2019.08.13 22:32 신고

    깔끔한 빌라가 매물로 나왔네요~
    잘 보구 갑니다.
    즐거운 하루 되세요^^

  15. BlogIcon 오렌지훈 2019.08.13 22:40 신고

    경서동 선경하이츠 물건
    잘 보고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  16. BlogIcon @산들바람 2019.08.13 22:46 신고

    우선 교통이 편한위치에 있어야하는데~~!!
    임의경매물건 잘보고갑니다.

  17. BlogIcon 로안씨 2019.08.13 23:10 신고

    이정도 구조라면 꾀 괜찬은것 같습니다 ㅎㅎ
    거실이 좁기는 해도 로안이네 부부에게는
    꿈같은 집이네요

  18. BlogIcon 다이천사 2019.08.13 23:40 신고

    쓰레기 매립지라는게 그닥 끌리지가 않는군요

  19. BlogIcon 방구석미슐랭 2019.08.14 00:11 신고

    근데 집 구조가 상당히 특이하네요. ㅎㅎ 계단이 가운데 있고 사방으로 집이 둘러싸고 있는 구조라니..;

  20. BlogIcon 애리놀다~♡ 2019.08.14 04:28 신고

    예전에 쓰레기 매립지라 꺼리는 사람도 있을 것 같은데 현재 이 지역은 깔끔하고 살기 좋아 보여요.
    46 제곱미터를 찾아 보니 14평 정도인데 침실이 3개나 되네요?
    6천 800만원대에 낙찰 받아 살짝 인테리어 upgrade 하고 되팔거나 월세로 내놓아도 꽤 괜찮겠어요.

  21. BlogIcon 히티틀러 2019.08.17 02:02 신고

    대중교통이 좀 아쉽지만, 건물도 깔끔하고 조용하게 지내긴 좋을 거 같아요.
    그런데 필로티 구조인게 좀 불안해보여요.
    지진에 약하다는 말이 많아서요.