[아파트 경매]쉐어하우스는 어때?율전동 신일아파트

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 27262 강제경매 입니다.

이번에도 강제경매 물건이네요. 전혀 의도한게 아닙니다.

작년까지만 해도 임의경매가 많았는데, 올해 들어 

강제경매가 많이 나옵니다. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

지난주에 이어 이번주에도 괜찮아 보인다 싶은 물건으로 골라놓았던 물건 5개 중 4개가 강제경매물건이였습니다. 박근혜정권 막바지 그러니까 2016년 말 즈음 담보대출규제가 심하지않고, 정부에서도 집 사기를 권했던 시기로 무리하게 집을 많이 사서 운영하는 이른바 깡통 전세가 많았습니다. 부동산 규제가 심해진, 2년이 흐른 지금이 바로 그때 깡통 전세 세입자들이 전세 갱신할 때가 왔습니다. 보증금을 받기 위해 강제 경매가 쏟아져나오는 것이라고 봐도 무방합니다.

1. 물건개요

- 주소 : 경기도 수원시 장안구 율전동 319,외 3필지, 신일아파트 107동 408호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 262,000,000원

- 최저가 : 183,400,000원

- 면적 : 84.89㎡

- 건축연도 : 1997년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 824세대/7개동

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 인근 굿모닝힐, 삼성아파트 등 아파트단지 있음

단지안 사진만 보면 평화롭고 볕도 잘드는 아주 좋은 집이 아닐 수 없습니다. 철마다 피는 꽃도 베란다 문만 열어도 내 화분인 것 같은 착각이 들 정도로 좋고요. 하지만 이곳은 철길 바로 옆 아파트입니다. 사건물건인 107동과 101동이 아파트로 들어오는 기차소음을 1차적으로 막아주는 방음벽같은 느낌입니다. 한번씩 지상에서 열차를 타는데, 소음이 장난이 아니죠. 그 소음이 그대로 전해지면 아주 짜증이 날 것 같습니다. 지하철역에서 내려서 이곳까지 걷는길에는 뭐가 없습니다. 가로등이 있기는 한데 저녁에 여자 혼자 걷기에는 무서울 수도 있습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장, 500m 성균관대역

- 학교 : 율전초

- 병원 : 100m 단지 상가

- 편의시설 : 100m 단지 상가

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 지하철1호선, 철길 바로 옆

500m 반경 안에 크건 작건간에 있을건 다 있고, 없을건 없습니다. 성균관대역 옆쪽으로 경기고용노동지청에 가면 다양한 경로로 서울로 가는 버스가 섭니다. 이곳에 아침에 지나보면 참 많은 기업의 출근버스를 기다리는 사람 늘어서있는 것도 볼 수 있습니다. 초등학교를 품었다고는 할 수 없지만 거의(?) 품고 있다고 할 수 있는 곳에 율전초가 있고, 단지입구쪽에 제법 큰 단지상가가 있습니다. 

이 주변에는 진짜 횡했었습니다. 작년인가 성균관대역이 보수, 확장공사하고, 동문 굿모닝힐 아파트단지가 입주를 하여 지금은 조금 나아진 것 같지만...편의시설이 많다거나 하진 않고, 딱 있을것 있는 정도라고 보시면 됩니다.

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(차**)

- 전입일자 : 2015-10-01

- 확정일자 : 2015-09-18

- 배당요구 : 2019-02-11

- 보증금 : 225,000,000원, 대항력 있음

날짜를 보면 계약기간은 2015년 10월입니다. 통상 전세는 2년이니 2017년 10월까지가 계약기간이였을텐데, 임차권등기도 안보이고, 가압류도 안보입니다. 그냥 자동연장되어 더 살고 있었는데 소유주의 상황이 안좋아져서 결국에는 경매로 나온 것 같습니다. 전입, 확정일을 갖추고 있는 대항력있는 물건으로 낙찰자가 보증금을 물어줘야합니다. 지금의 최저가인 1.83억에 낙찰받으면 4200만원을 세입자에게 더줘야 내집이 됩니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

2015년말에 세입자가 들어왔습니다. 기본적인 집수리는 깔끔히 되어 있었을 것이고, 도매만 해서 세입자를 받았을 것입니다. 시세를 보니 올수리한 집이 2000~3000만원 정도 더 나옵니다. 올리모델링을 해놓으면 좋을 것입니다. 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2015-08-06	소유권이전	김**	240,000,000원
2015-10-06	근저당권설정	에이비씨라이프(주)	240,000,000원
2016-02-16	압류	덕양구청장	-
2016-05-03	압류	수원세무서	-
2016-08-10	가압류	에이치케이저축은행	7,484,404원
2017-02-10	가압류	서울보증보험	110,614,794원
2017-12-08	압류	안산시(차량등록사업소)	-
2018-02-01	압류	수원시장안구	-
2018-03-16	압류	국민건강보험공단	-
2018-10-22	가압류	(주)케이비국민카드	28,633,669원
2018-12-06	강제경매	차**	225,000,000원
2019-03-19	압류	강서세무서장	-

대항력 있는 세입자가 자신의 보증금을 돌려받기 위해 강제경매로 나온 물건입니다. 근저당이 설정된 에이비씨라이프는 압류와 가압류가 이렇게 많은데, 왜 임의경매로 안내놨었는지 이유를 알수 없네요. 등기부를 다시 들여다보니 에이비씨라이프가 2016년에 임의경매개시를 했다가 취하했는 내역이 있습니다. 그럼 그렇죠. 금융권이 자기 돈을 이리 쉽게 빼앗기지 않겠죠? 아무튼 압류가 엄청나게 많습니다. 압류는 국가기관에서 집행하는 것으로 경매비용에서 우선순위가 높아 먼저 배당됩니다. 압류금액을 조사할 필요는 있지만 일반적으로 압류된 비용은 그리크진 않습니다. 덕양구청장 압류는 교통행정과로 보이는데 주차딱지일테고, 수원세무서는 재산세...그외 압류도 그외 항목도 눈여겨 볼만한 것은 없어보입니다. 이 체납상당액을 조사해야지만 정확한 세입자의 배당금액이 나오기때문에 꼼꼼히 조사해보아야합니다.

6. 시세조사

집수리를 안한 물건이 2.5억정도 선에서 매매됩니다. 집수리를 한 물건은 2.7억 이상에 거래되고 있습니다. 전세는 2.2억수준, 월세 5000만원에 50만원 수준입니다.

등기부에 재밌는 것이 있어서 가지고 와봤습니다. 1년 동안 집주인이 4번이나 바뀝니다. 2번에 2.10억원으로 매매해서, 한달만에 500만원 올려서 바로 팔아버렸습니다. 또 500만원 붙여서, 5번 권**씨가 600만원을 붙여서 2.26억원에 매매해서 현 소유주에게 2.4억원으로 제일 많이 남겨먹고 팔았네요. 이때가 성균관대역 확장공사가 시작했을 때였죠. 장밋빛 미래를 그려주면서 팔아넘긴게 한눈에 보이네요.

이번 차수에서는 유찰될 것으로 보이고, 이 물건 보증금이 커서 경매가 취소되지않을까 싶습니다. 또는 세입자가 그냥 집을 사버리릴 수도 있을 것 같습니다.

- 예상낙찰가 : -(유찰)

- 제반비용 : 4047만원(수리비 3000만원 포함)

- 입찰기일 : 2019-06-13

마무리

우리나라 대표 공과대학중 하나인 성균관대 옆쪽에 있는 아파트입니다. 예전에 쉐어하우스를 생각해본 적이 있어, 이곳을 참 많이 돌아다녀봤었죠. 주변에 원룸이나 고시텔의 가격을 조사하다가 그냥 아파트를 하나 사서 깨끗하게 리모델링하고 인테리어해서 방마다 학생을 받으면 되겠다...하고 검토한 적이 있었습니다. 방마다 보증금 500만원에 월 35~40만원 수준으로 운영해봐야지 했었던 것이죠. 제가 다른일로 바빠서 못했던 것도 있고 당시에는 마음에 드는 집이 없어서 못했는데, 이 사건물건의 집이면 딱 좋지않나 싶긴합니다. 하지만 이집은 대항력이 있는 세입자가 있는 물건으로 2.25억원 이상으로 집을 사야하는 물건이니 주변에 다른 좋은 물건이 나오길 기대해봐야겠습니다.

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