안녕하세요 라드온입니다.
오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 5321 강제경매 입니다.
4월 25일 10시 개찰될 물건입니다.
결과는 내일 게시됩니다. 참고하시기 바랍니다.
무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.
롯데캐슬은 단지입구 출입구를 이렇게 만들어두죠. 한눈에 봐도 깨끗하고, 관리가 잘되어 있습니다. 나무도 충분히 많아 보이고 잘 가꿔놨습니다. 바로 앞에는 1단지 후문이 위치하고 있습니다.
1. 물건개요- 소재지 : 대구광역시 달서구 본리동 196-1, 본리2차롯데캐슬 206동 14층 1404호
- 용도 : 아파트
- 감정가 : 356,000,000원
- 최저가 : 249,200,000원
- 면적 : 84.986㎡
- 건축연도 : 2009년
- 방개수 : 3 / 2
- 세대수 : 473세대 / 6개동
- 주차여부 : 1.31대
- 건물방향 : 남향
- 외관노후 : 양호
- 엘리베이터 : 있음
- 방범시설 : 우수
- 인근공급량 : 아파트 대단지부근(성당 e편한세상 3400세대, 포스코더샵 900세대)
사건물건인 206동입니다. 남향으로 햇볕이 잘드는데, 옆아파트(207동)에 4호 라인은 가려지고, 3호라인쪽은 살짝 가려집니다. 단지에서 앞쪽, 그러니까 201동, 202동은 큰길을 끼고 있어 시끄러울 것이고, 이 안쪽으로가 인기동일 것입니다.
햇볕이 많이 가려지는 느낌은 아니지만 그래도 207동과 가까운 4호라인은 1, 2호라인에 비해 인기가 없을 것이며, 가격에 반영되어 좀 떨어진채로 거래될 것입니다.
2. 지역분석
- 교통 : 130m 이내 버스정류장, 1km 정도 서부정류장역
- 학교 : 성당초, 성당중, 제일여상
- 병원 : 1단지 인근, 달서종합시장쪽
- 편의시설 : 대백마트, 달서종합시장
- 녹지 : 풍부
- 지역 호재/악재 : 더샵 800세대 2020년 입주예정
바로 편도1차선 옆에 2020년 입주예정인 포스코더샵이 건설되고 있습니다. 입주가 시작되면 주변환경이 좀더 개선되어 집값이 오르지않을까 생각됩니다. 걷기에는 먼 1Km 떨어진 지점에 서부정류장역이 있고 100m거리에 버스정류장이 많이 있습니다.
학교는 가까운 곳에 있지만 큰길을 건너야합니다. 초등학생 자녀를 키우면, 이런 큰길을 건너서 등하교를 시킨다는 것은 엄청난 부담이 됩니다. 학교 뒤편으로 보이는 아파트가 바로 성당 e편한세상인데, 큰길을 건너지 않고 학교를 보낼 수 있습니다. 이런 위치의 아파트가 좋습니다. 이마트와 홈플러스 같은 대형마트는 차를 타고 나가야 만날 수 있지만, 아파트상가에 규모가 있는 대백마트와 큰길 건너에 달서종합시장이 있습니다.
전입세대열람내역에는 채무자의 남편이 전입신고가 되어 있고, 관리사무소에 따르면 점유자가 있으면 관리비 미납은 없다고 합니다.
4. 임장조사
- 채광/조명 : 우수
- 샤시 : 보통
- 싱크대 : 보통
- 화장실 보수 : 보통
- 도배장판 : 필요
- 누수/결로 : 없음
제가 현재 살고 있는 집도 비슷한 수준 브랜드의 비슷한 건축연도의 아파트에 살고 있습니다. 잔잔한 수리는 가끔 필요합니다만, 사는데 큰 불편은 없습니다. 이집도 입주때 부터 쭈욱 살아왔는 집으로, 크게 리모델링이나 보수를 하지 않았을 것으로 생각이 듭니다. 싸게 낙찰받아, 부분적으로 리모델링하여 살면 참 좋지않나싶습니다.
5. 권리분석
접수일 | 등기목적 | 권리자 | 금액 |
2009-03-27 | 소유권보존 | 최** | - |
2017-09-11 | 근저당권설정 | 칠곡농협 | 238,000,000원 |
2018-03-21 | 가압류 | 서울보증보험 | 303,923,247원 |
2018-05-09 | 가압류 | 서울보증보험 | 140,000,000원 |
2018-08-21 | 강제경매개시 | 서울보증보험 | 143,417,530원 |
권리관계는 매우 깨끗합니다. 등기는 매우 많지만, 깨끗하게 말소하면서 관리가 잘되어있습니다. 무엇을 하는 분인지는 정확히 알수는 없지만, 매년 한번에 큰돈이 필요로하는 그런 업종에 있는 분인듯합니다. 매년 집을 담보로 최대로 근저당권설정계약을 하고 있습니다. 집을 처음 살때, 2009년 1.26억-말소, 2011년 1.95억-말소, 2012년 2.6억-말소, 2014년 2.47억-말소, 2015년 2.43억-말소, 2017년 2.38억 근저당을 끝으로 경매에 나오게됩니다. 이상한 점은 주민등록상 전입자로 확인되는 남편은 김**씨입니다. 그런데 2012년에는 근저당권을 설정한 사람은 정**씨로 나오는데 누군지 궁금하네요. 정**와 부부였다가 이혼하고 최**와 새가정을 꾸린 것일수도 있겠네요. 어찌됐건간에 모두 말소된 아주 깨끗한 물건입니다.
대법원 사건 검색으로 권리로 나타난 2기의 가압류 사건을 검색해보니 육류가공업을 하는 삼성푸드라는 회사를 운영하고 있는 듯 합니다. 삼성푸드와 삼성푸드 대표 이**과 본 사건의 채무자 최**에게 돈내놓으라고 가압류가 들어간 것입니다. 처음에는 공동대표인가보다 했는데, 취업사이트에서 검색해본 회사 소개에는 이씨만 대표로 보입니다. 아파트단지 상가에 대백마트가 있는데, 이 대백마트의 정육코너에 입점한 점주일 수도 있겠네요.
6. 시세조사
매매가는 3.5억(저층 3.3억)으로 보입니다. 전세 2.7억(저층 2.55억), 월세는 6000만원에 58만원에 거래된 것이 확인됩니다.
안타깝게도 이렇게 깨끗하고 좋은 물건은 입찰자가 많고 입찰가 90% 정도로 높을 것입니다. 제가 주간아파트 매매, 전세 동향에 관한 포스팅을 하는데, 대구쪽은 매매가도 전세가도 오름세로 조사될 때가 많았는데 이 아파트도 2016년부터 급격하게는 아니지만 조금씩 꾸준히 오르고 있습니다. 바로 옆 블럭에 포스코 더샵 800세대가 2020년에 입주하는데 주변 환경이 개선되면 매매가는 더 오르지 않을까 예상합니다.
- 예상낙찰가 : 31581만원
- 제반비용 : 2000만원(리모델링 1000만원, 취득세)
- 입찰기일 : 2019-04-25
집도 깨끗하고, 제가 선호하는 롯데캐슬이라서 더 그런지
실거주 목적으로 낙찰받으면 좋을 것으로 보입니다.
아파트는 시세차액을 기대할 수도 있지만,
재개발이나 호재가 있는지역에 한해서 가능한 것이지
이렇게 안정화되어 있는 곳에서는 거의 불가능합니다.
저렴하게 낙찰받아 아낀 돈을
그대로 올 세팅가전과 리모델링으로 쓴다고 생각하면 됩니다.
여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.
감사합니다.
