- 주소 : 인천 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 906동 401호
- 용도 : 아파트
- 감정가 : 421,000,000원
- 최저가 : 294,700,000원
- 면적 : 131.9㎡(공급 161입니다. 48평입니다.)
- 건축연도 : 2007년
- 방개수 : 4/2
- 세대수 : 985세대/10동
- 주차여부 : 1.73대
- 건물방향 : 남동향
- 외관노후 : 양호
- 엘리베이터 : 있음
- 방범시설 : 우수
- 인근공급량 : 달빛, 동산, 단풍 등 아파트 대단지 다수
아파트 물건은 이렇게 정보가 많습니다. 사실 별도로 임장을 갈 필요가 없을 정도로 많기도 하고, 다양하게 확인할 수도 있기 때문에 검색만으로도 충분히 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 조금만 뒤져보면 방구조까지도 다 알 수 있습니다. 진짜 겸사겸사해서 가봤는데 역시나 좋습니다. 평수가 많이 큰편인데, 고급지게 만들어낸 것이 단지 정문에서도 느껴집니다. 차는 도로가에 잠시 세워두고 안쪽으로 들어가보니 공원처럼 잘 조성된 단지임을 한눈에 느낄 수 있었고, 관리가 잘되어 있었습니다. 주차장도 고급지게 만들고 주차도 넉넉히 할 수 있도록 차량간격을 넓직넓직하게 그리고 차량대수도 넉넉한 것을 확인했습니다.
2. 지역분석
- 교통 : 50m 이내 버스정류장, 논현역, 소래포구역 각각 500m 정도
- 학교 : 논현초, 논현고
- 병원 : 단지상가
- 편의시설 : 풍부
- 녹지 : 풍부
- 지역 호재/악재 : 월곶, 배곧신도시, 서울 접근성 떨어짐
주변 아파트 단지가 얼마나 큰지를 알 수 있습니다. 500m 반경에 초등학교만 3개입니다. 교통도 매우 편리합니다. 마을버스나 시내버스를 타고 1분 이내에 수인선 논현역 또는 소래포구역 이용이 가능합니다만, 걸어서도 충분히 갈수 있는 거리입니다. 단지 상가는 있을 건 다 있지만 규모가 크지 않습니다. 터널을 지나 도심가쪽으로 가면 편의시설이 엄청나게 많이 있습니다. 이곳은 집값이 많이 저렴한 편입니다. 대형평수임에도 3억대 가격으로 거래되고 있는 곳이죠. 남동공단 인근으로, 서울 접근성이 많이 떨어지고, 바로 옆에 월곶, 배곧신도시가 있습니다. 지웰아파트 바로 앞 공인중개사무소에도 지웰물건 홍보보다는 월곶, 배곧신도시 물건 많이 갖고 있다고 홍보하고 있더군요. 기존에 살고 있던 사람들이 배곧으로 옮겨간다고 합니다.
3. 점유자정보
- 점유자 : 채무자
- 비고 : 관리비 체납 2,728,170원(18/06 ~ 19/02), 전기수도 포함, 도시가스 별도
- 비고 : 전입세대열람상 '세대주가 없음'으로 나옴
미납된 관리비는 사실 낙찰자가 관여할 필요는 없습니다. 미납된 관리비중 전용부분은 채무자가, 공용부분에 한해서만 낙찰자가 신경쓰면 됩니다. 하지만 돈이 한푼도 없는 채무자는 못낸다고 드러눕거나 야반도주하려 하겠죠. 낙찰가를 산정할 때는 반드시 미납관리비 내용을 확인하여 그만큼을 낙찰가에 반영해야합니다. 원활한 명도를 위해 200 ~ 300만원 가량 이사비도 꼭 낙찰가에 반영해야하죠.
한편, 현관문을 보면 법원서류를 전달하는 우체국등기 스티커가 덕지덕지 붙어있고, 참 많은 경매하시는 분들이 왔음을 알리는 편지를 여러곳에 꼽아두죠. 이것들이 안 떨어져있으면 점유자가 진짜 집에 없음을 알아챌 수도 있습니다. 9개월 가량 관리비가 밀렸고, 스티커들이 붙어있습니다. 비어있을 수 있겠네요.
4. 임장조사
- 채광/조명 : 양호
- 샤시 : 양호
- 싱크대 : 보통
- 화장실 보수 : 보통
- 도배장판 : 필요
- 누수/결로 : 없음
남동향으로 빛이 드는 쪽으로 방 세개를 배치했습니다. 2007년 물건으로 저렴하게 낙찰받아 올수리를 한번 해두어서 살면 좋습니다. 이렇게 큰 물건은 주로 제가 들어가서 살 것으로 생각하고 주변을 살핍니다. 올수리 비용을 평당 70~80정도는 잡으면 되지않을까 싶습니다. 48평이니 3840만원정도라고 염두해두면 되지않을까 합니다. 요새 인테리어를 정말 잘해주기때문에 올수리하고 나면 특급호텔과 같은 멋진 새아파트가 되죠. 여기에 가전, 가구를 싸악~바꿔주는 겁니다. 이렇게 집사면 좋지않나 생각합니다.
5. 권리분석
접수일 | 등기목적 | 권리자 | 금액 |
2007-12-31 | 소유권이전 | 유** | - |
2008-01-02 | 근저당권설정 | 하나은행 | 360,000,000원 |
2010-10-18 | 근저당권설정 | 중소기업은행 | 240,000,000원 |
2018-01-26 | 소유권이전 | 박**(재산분할) | - |
2018-05-03 | 압류 | 안산세무서 | - |
2018-09-06 | 가압류 | 신용보증기금 | 200,000,000원 |
2018-10-31 | 임의경매개시결정 | 중소기업은행 | - |
2018-11-02 | 압류 | 국민건강보험공단 | - |
2018-12-13 | 임의경매개시결정 | 리브르자산관리대부 | - |
이 물건은 권리관계가 참 많네요. 말소해야할 권리가 많습니다. 말소기준권리는 2008년에 하나은행의 근저당권입니다. 이번사건은 2순위 근저당권으로 인한 임의경매로 2010년 중소기업은행이 신청한 경매입니다. 중복사건이죠. 우리는 상관없이 경매를 즐기시면 됩니다. 근저당금액이 모두 합해 6억입니다. 2007년 12월에 거래된 내역을 찾아보니 4층은 보이질 않습니다. 2008년 3월에 4억 500만원에 거래된 내역이 보이는데, 아마 다른 호수인 것 같습니다. 대충 계산을해보니 채권최고액이 130%정도로 잡힌것이 아닐까 생각됩니다. 그럼 4.2억으로 매매하여 함께 살다가 2018년1월 배우자 박**씨에게 재산분할 해준 것으로 보입니다.
그런데 말입니다!!
뜬금없이 리브르자산관리대부가 나옵니다. 이 업체는 2008년 하나은행이 설정한 근저당 권리 채권을 하나은행에서 채권회수가 안될 것이라고 판단해서 채권을 넘긴 것을 산 업체입니다. 부실채권(NPL) 파는 것을 저렴하게 매입하여, 채무자에게 빛독촉하고 결국 경매로 넘긴 것이죠. 부실채권을 사는 험난한 과정이 등기부에 고스란히 나타납니다. 대부업체의 빛독촉을 견디지 못한 채무자가 집을 비우고 떠난것이죠. 이사비가 필요없는 명도가 용이한 물건입니다.
6. 시세조사
매매가는 4.0억원, 전세는 3.3억원으로 조사됩니다. 평형이 크다보니 월세는 단지내 평수가 제일 작은 36평 물건만 보이는데 5000만원에 월 80만원으로 조사됩니다.
관리소에서 차량 통제가 이루지고 있어 단지 바로 앞쪽에 주차를 하고, 단지상가쪽을 보니 중개사무소가 쪼로록 3개나 붙어있더군요. 중간사이즈인 48평은 340세대가량되는데 매물로 나온 것은 한두개정도만 확인됩니다. 네이버부동산 시세로는 호가를 좀 높여서 4.1억에 나왔는데 현장에서 확인해보니 3.9억~4.0억으로 거래됩니다. 저렴하게 낙찰받아 수리해서 살면 멋진 집이 될 것입니다.
- 예상낙찰가 : 32253만원(3.22억)
- 제반비용 : 4747만원(수리비 3800만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-05-22
마무리
포맷을 바꿔서 처음 써보다 보니 늘 올리던 시간보다 오래걸렸습니다. 다시 수정하면서 작성하고 있네요. 양해부탁드립니다.
이물건은 3.22억에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 4700만원의 제반비용과 가전가구를 1500~2000만원정도 들여 싸악~맞춰서 살면 끝내주지 않을까 생각해봤습니다. 그럼 3.22+0.47+0.20으로 3.9억으로 집을 사는 것이 되겠죠. 그래도 주변 시세보다 쌉니다. 올수리를 해두기 때문에 잘~~살다가 나중에 매도해도 집수리비만큼 더 비싸게 팔수도 있죠.
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