[아파트 경매]해맞이공원을 내 정원처럼, 환호동 해맞이그린빌

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 31195 임의경매 입니다.

전에 소개드렸지만 지인이 포항에 살고 있습니다.

아파트 찾아봐달라고 부탁해와서 찾아보고 있습니다.

큰 지진도 있었고, 공급이 너무 많아

현재도 하락세가 여전하지만 어떤지 한번 찾아보도록 하겠습니다.

저 멀리 바다건너 포스코가 보이는 아파트 물건이 나왔습니다. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

정남향으로 뽑아낸 아주 멋진 방향입니다. 해가 계속 듭니다. 옆건물에 약간 가려지긴하지만 이정도는 먼지 결함이라고 할 수 있겠네요. 앞에 공원이 높이만 낮으면 저층에서도 포스코가 보일텐데 저층이라 포스코까지는 안보일 것 같습니다. 하지만 이 단지는 오르막에 위치하고 있고 사진처럼 앞쪽을 다 내려다보게 만들어서 저층이라도 답답한 느낌이 크게 들지 않습니다. 딱 이 위치가 버스정류장이 있는 위치입니다. 언덕길을 넘어가면 아파트 대단지가 나옵니다. 그리고 지진의 영향탓인지 이지역은 고층보다 저층이 강세를 보입니다. 보통 아파트의 1~2층의 가격은 담보대출의 기준이 되는 KB부동산시세에서는 일반 시세의 10~15%차감한 금액으로 계산합니다. 부동산 시세가 1억이라고하면 1, 2층은 8500 ~ 9000만원을 시세라고 하죠. 뷰가 빠지기도하고 여러가지 이유로 말이죠. 하지만 포항지역은 고층보다 저층이 오히려 높은 가격 또는 동일하게 거래되고 있습니다. 참고하시면 좋습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 경상북도 포항시 북구 환호동, 환호해맞이그린빌2단지 203동 205호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 135,000,000원

- 최저가 : 66,150,000원

- 면적 : 59.98㎡

- 건축연도 : 2007년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 727세대/5동

- 주차여부 : 0.83대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 우수

- 인근공급량 : 환호해맞이 그린빌1단지 2023세대

뷰를 잘 뽑아냈기에 건설사를 확인해봤더니 지금은 없어진 극동건설이 시공한 아파트입니다. 한창 잘나갈때 스타클래스란 브랜드로 많이 만들어냈었죠. 전 호수 베란다쪽으로 햇빛을 다 잘 들 수 있도록 건물을 지어올려 'ㄱ'자처럼 생겼습니다. 이렇게 생긴 집 실외 주차장쪽은 겨울에 눈이 오면 얼어서 잘 안녹는 불편함이 있습니다. 그래도 난방비가 적은게 더 좋죠. 산을 보는쪽이 1, 2호 라인이고, 도로쪽으로 채광이 좋은 쪽(뭐 어느 호든 채광을 엄청나게 잘 빼긴했지만) 이 3~6호 라인입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 학교 : 해맞이초

- 병원 : 250m 사거리, 1단지 상가

- 편의시설 : 양호

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 대단지 인근, 학교 접근 문제

길을 건너면 그린빌 1차에 해맞이초가 있습니다. 중, 고등학생이면 자전거나 버스를 이용해 스스로 등하교를 하기 때문에 거리가 되도 상관없지만, 초등학교는 가까운게 좋죠. 하지만 차도를 건너면 집값은 그만큼 빠집니다. 1단지가 세대수도 3배나 많고, 학교도 끼고 있으니 당연히 훨씬 더 비싸겠죠? 1, 2단지가 전반적으로 철미산을 깎아서 만들었는데 1단지쪽은 움푹 패여 들어간 좋은 위치에 있고, 2단지쪽은 지적도를 보시면 느낌이 오시겠지만 인위적으로 깎아내어 만들었네요. 단지내에서 입구 바로 옆 GS25편의점, 각종 편의시설과 가까워 인기동으로 보면 됩니다.  집에 별도로 화분을 가져다두지 않아도 될 정도로 녹지는 풍부하고, 포항시에서 엄청나게 공을 들였다고 하는 해맞이공원이 있어 산책, 문화생활을 즐기기 좋습니다. 얼마전 이웃분께서 소개해주셨던 포항 영일대해수욕장과도 가깝죠. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유주

2007년부터 5년간 임대주택이였다가 2012년 전환되었습니다. 현 소유주가 2013년 1월에 매매하여 현재까지 살고 있다가 경매에 나왔습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

앞서도 말씀드렸지만 아파트는 제가 직접 임장을 가지않는 편입니다. 워낙에 인터넷으로도 정보가 잘 정리되어있기 때문이죠. 수리여부와 확장여부만 알아내면 사실 더 확인할 것도 없습니다. 관리사무실이 있어 전반적으로 다 관리가 되고 있기때문이죠. 구조도 좋고, 확장이 되어있다면 딱 좋은데 그부분은 문을 열고 들어가봐야지만 알 수 있겠죠. 현재 소유주의 인적사항으로 유추해보는 수 밖에 없습니다. 어떤 사람이 살고 있는지 들여다보시죠.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2013-01-08	소유권이전	황**	97,708,500원
2014-12-29	근저당권설정	축산업협동조합	141,600,000원
2017-08-29	가압류	하나캐피탈	24,920,570원
2018-04-19	임의경매개시결정	축산업협동조합	-
2018-05-09	압류	국민건강보험공단	-

저는 등기부등본에 소유권이전한 날짜에 근저당 설정이 안되어 있으면 말소된 것도 다시 확인해봅니다. 대부분 아파트는 제 돈 다주고 못사고 은행의 힘을 빌어, 은행에 월세(?)를 주고 사는 사람들 많습니다. 소유주 황**는 1975년생으로 직장이 있다면 직장 내에서 최고고참으로 벌이가 제일 많을때죠. 그래서인지 축협이 근저당을 145%나 인정을 해줬습니다. 보통 금융권에서는 근저당을 담보물건의 115~120%로 잡아줍니다. 9770만원이면 1억1700만원~1억2000만원이 적당한대, 신용도가 높은 또는 안정적인 좋은 직장에 다니고 있어 우대를 받지 않았나 예상해봅니다. 그런데 일반적으로 1975년 생이면 가족이 있어 33평이 적당할 것 같은데 22평에서 살고 있는 것이 좀 이상하지만, 집은 관리가 잘되어 있을 것으로 예상됩니다. 

6. 시세조사

블라블라 매매가 1.2억, 전세 9500만원, 월세 1000만원에 50만원정도로 조사됩니다.

집이 좋습니다. 신혼부부 뿐만 아니라 중, 고등학생 아이를 키우는 집에도 좋은 것 같습니다. 다만 아이들이 많으면 좀 비좁을 수는 있겠지만 한자녀 가정이면 충분하지 않나 생각합니다. 집값에 비해 월세가 적은데, 전세를 주는 것이 오히려 더 나을 수도 있으니 이점도 고려해두면 좋을 것 같습니다.

- 예상입찰가 : 10085만원(1.0억)

- 제반비용 : 750만원(수리비 300만원, 이사비 30만원)

- 입찰기일 : 2019-04-29

*점유자가 소유자면 이사비를 별도로 지급하지않아도 하등의 문제가 될 것은 없습니다. 다만 원하는 기간안으로 물건을 인도받기 어려운데, 이때 약간의 이사비를 건낸다면 이사날짜를 앞당길 수 있을 겁니다. 적은 짐이라도 용달 불러서 이사하는데 실비로도 10만원가량 듭니다. 수중에 돈이 한푼도 없을 때 이사비를 건내겠다고 하면 경험상으로 좀 더 빨리 비워줍니다. 참고하시면 더 즐겁게 경매 즐기실 수 있습니다.

1억 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.

보증금 1000만원 제하고,

담보대출로 8000만원을 빌려 월 50만원씩 이자로 주고도

23만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.

월세: 1억 = 종잣돈(1000)+보증금(1000)+대출(8000)

대출이자 금리 4%, 27만원

전세: 1억 = 종잣돈(500)+보증금(9500)

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감사합니다.