[아파트 경매]동탄은 깡통전세 주의보. 능동 모아미래도 아파트

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 28593 강제경매 입니다.

동탄의 신혼부부에게 인기있는 평형이네요

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

인기있는 평형이 물건으로 나왔습니다. 하지만 능동의 푸른마을은 동탄에서 변두리입니다. 이곳에서 인기단지는 푸른초등학교와 중학교를 끼고 있는 포스코정도입니다. 1호선 서동탄역과도 거리가 애매하게 멀고 동탄의 메인 상가와도 걸어서 가기에는 힘든 정도입니다. 1동탄은 이전에도 몇차례 소개를 드렸는데 깡통전세가 많습니다. 투자시에 고려해둬야 합니다.

1. 물건개요

- 주소 : 경기도 화성시 능동 1151, 동탄푸른마을모아미래도아파트 941동 506호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 244,000,000원

- 최저가 : 119,560,000원

- 면적 : 59.192㎡

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 926세대(13개동)

- 주차여부 : 1대

- 건물방향 : 남동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 1동탄 푸른마을 단지로 공급량 보통

우거진 나무 뒷편 그러니까 사진의 오른편은 푸른마을 포스코 더샵입니다. 나무에 가려져있는 아파트가 사건물건이고 5층이니 집안에 화분이 없어서도 될듯하네요. 이쪽으로 들어가면 좁은 왕복 2차선길이 나오는데 푸른초, 중학교로 건너갈 수 있습니다. 도로가 좁은 곳이긴 하지만 버스도 돌아다니고 차가 많이 지나다녀서 아이 혼자 다니기에는 좀 위험해보입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 200m 이내 버스정류장, 1km정도 서동탄역

- 학교 : 푸른초, 푸른중

- 병원 : 200m 큰길(공원로 사거리)

- 편의시설 : 공원로 사거리, 단지 상가

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 동탄2로 기존 세대 이주, 투자용 물건이 많음

아주 오래 전이긴 하지만 저 역시도 푸른마을에 살아볼까 알아본 적이 있었습니다. 편의시설이 좀 빠지긴 하지만 단지가 조용하고 주변에서 싸기도하고, 초등학교, 중학교를 끼고 있어서 관심이 있었더랬죠. 주변에 동탄사는 분이 몇분 계셔서 여쭤보니 원밖이면 비추라고 하더군요. 역시 동탄에서는 지적도의 오른편인 반원 안쪽으로 들어가지 않으면 그냥 변두리입니다. 변두리쪽은 집값이 반원보다 15%~20%정도 저렴합니다. 그만큼 반원안쪽이 살기 편하고 인프라도 잘 갖춰져있습니다. 이곳 주변도 갖춰질 것 다 갖춰진 없을건 없고 있을건 다 있는 곳입니다. 다만 반원안쪽이 워낙에 좋아서 그에 비해 못하다는 말입니다. 이곳은 전월세로 살때는 주의해야할 것이 있는데 바로 집값이 많이 빠져있는 상태라, 이 사건 물건처럼 보증금을 경매로 떼일수 있습니다. 이점 반드시 주의해야합니다.

3. 점유자정보

- 점유자 : 없음

- 전입일자 : 2016-08-16

- 확정일자 : 2016-08-02

- 배당요구 : 없음

강제경매신청인과 동일인으로 별도의 배당요구를 하지않아도 배당요구한 것으로 인정됩니다. 2016년 8월에 점유하여 계약기간이 끝나는 2018년 8월에 보증금을 돌려달라고 이야길 했는데 없다고 세입자 구할때까지 기다리라고 했을 것 입니다. 세입자는 기다리다 기다리다 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고할 필요가 있으니 임차권등기를 한 것일테니, 집은 비어있습니다. 집을 비워도 이 임차권등기를 해놓으면, 다른 곳으로 이사하여 전입신고를 하여도 대항력이 그대로 보존됩니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

2016년에 세입자를 들였으니, 약간에 수리가 필요할지는 모르지만 깨끗한 상태일 것으로 보입니다. 전세나 월세를 들어와 사는 사람이 더럽거나 보수가 필요한 집에는 안들어가기 때문에 실내는 안봐도 보통 이상의 상태를 유지하고 있을 것 입니다. 세입자의 이름이 여자이름으로 보이긴합니다만 1984년생으로, 이정도 나이대면 미취학 아이가 한둘 정도 있을 것입니다. 평형이 작은 편이라 세입자에 맞춰 집수리가 되었을 것이라고도 생각됩니다. 

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2014-08-20	소유권이전	서**	230,000,000원
2018-09-06	가압류	조**	225,000,000원
2018-09-18	주택임차권	조**	225,000,000원  계약일: 2016-06-23 전입일: 2016-08-16 확정일: 2016-08-02
2018-12-21	강제경매개시결정	조**	-

깡통전세입니다. 부산시 사하구에 사는 1975년생 서**씨가 투자 목적으로 돈 한푼 들이지않고 매매한 물건입니다. 이런 물건을 깡통전세물건이라고 하는데, 부동산에 조금이라도 관심이 있으신분들은 아실테지만 모르는 분들을 위해 설명을 드리면, 2014년에 이 아파트를 매매계약을 하고 바로 전세 세입자를 찾으면 됩니다. 전세 세입자 보증금으로 집을 사는 것이죠. 매매가가 2.3억인데, 전세보증금이 2.25억입니다. 서**씨는 자기 돈 500만원으로 이집을 산 것이죠. 이 깡통전세는 대출금리가 낮고 대출이 엄청나게 잘되었던 박근혜 정부때 많이 성행했었습니다. 2014년, 2015년에 엄청나게 많았는데, 분명히 이 물건의 채무자는 다른 물건도 많이 가지고 있었을 것이고 시기만 잘 맞췄다면 돈을 엄청나게 벌었을 것입니다. 세입자는 집주인에게 보증금 돌려달라고 수차례 요구했었는데 집주인이 돈없다고 들어누운 모양입니다. 가압류, 임차권, 강제경매 모두 세입자가 신청한 것입니다. 이렇게 악의적으로 꼬리자르기 하면 세입자가 피해를 보게되죠.   

6. 시세조사

매매가 2.2억, 전세 1.7억, 월세 5000만원에 50만원 정도로 조사됩니다.

집값 시세를 보면 2016년에 정점을 찍고 그때부터 계속 빠졌습니다. 그러니까 세입자가 제일 비쌀때 세입자로 들어왔고 지금은 25% 빠진 가격으로 전세 들어갈 수 있으니, 보증금을 돌려달라고 말했겠죠. 진작에 보증금돌려달라고 수차례 요구했을 것 같습니다. 바로 바로 가압류에 임차권등기, 강제경매까지 준비기간이 없으면 저렇게 빠르게 진행할 수 없는데 속전속결로 진행했습니다. 하지만 보증금 2.25억원을 모두 건져낼 수 없을 것 같습니다. 

- 예상낙찰가 : - (유찰)

- 제반비용 : 710만원(수리비 100만원 포함)

- 입찰기일 : 2019-06-12

마무리

이 물건은 1.82억에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 글을 쓰고 있는데 아내가 지나가기에 물어보니 아내는 1.95억 이상 가지 않을까 예상하긴하네요. 저도 그정도쯤 가지 않을까 예상은 하지만 돈을 남기려면 좀 더 보수적으로 봐야하지 않을까 생각합니다. 1.82억에 낙찰받으면 대출 1.45억(월 이자 42만원)이 됩니다. 5천만원이 있으면 살 수 있는 집이니 매력적이지 않나 싶습니다. 그리 큰집이 아니라 신혼부부나 아이가 한명정도 있는 가정이라면 아주 좋은 물건이 아닐까 생각해봅니다....라고 쓰고 다시 생각해보니 이건 보증금 2.25억원을 모두 변제해야지만 내집이 되는 물건입니다. 이거 잡았다간 지옥 관광입니다. 잡아서는 안되는 물건입니다. 지난 소개물건처럼, 유찰될 것입니다.

 

관련글

1. 올수리해서 살면...논현동 신영지웰

2. 빌라처럼 보이지만 아파트, 용현동 드림타운

3. 해맞이공원을 내 정원처럼, 환호동 해맞이그린빌

4. 육가공업체 사장님의 몰락, 본리동 롯데캐슬

5. 볼펜 한번 잘못 놀리면...내손동 포일자이아파트

 

관련글_결과

1. 올수리해서 살면...논현동 신영지웰_결과

2. 빌라처럼 보이지만 아파트, 용현동 드림타운_결과

3. 해맞이공원을 내 정원처럼, 환호동 해맞이그린빌_결과

4. 육가공업체 사장님의 몰락, 본리동 롯데캐슬_결과

5. 포일동 자이_결과 : 취하

   

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.