[오피스텔 경매]막강한 전세권, 능동 이너매스

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 514513 강제경매 입니다.

이번에도 어떻게 고른게 강제경매입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

어제 이웃분의 댓글 중 '강제경매'라는 단어의 뒷맛이 좋지않다고 해주셨습니다. 물론 좋은 어감은 아닙니다. 법률용어로 '강제'를 검색해보면, '그 일을 하도록 명령하는 것'이라고 합니다. 개인(채권자)과 개인(채무자)간에 돈 관계를 해결하기 위해, 돈을 갚으라 명령하는 것을 강제 경매라고 보시면 됩니다. 돈을 빌린사람이 돈을 갚으라고 해도 갚지는 않지, 알아서 갚겠거니 했는데 계속 돈 없다면서 어디론가 놀러갔다온 사진이 SNS에 올라와있다던지, 멋진 자동차를 샀다던지....한다면, 돈을 빌려준 사람은 미칠 노릇이 되겠죠. 참다참다 도저히 안되겠다 싶을 때 꺼내는 카드가 강제 경매입니다. 채무자의 사정도, 그에 못지않게 채권자의 답답한 사정도 있을 것입니다. 이웃 여러분도 마찬가지시겠지만, 전 소중히 써주신 모든 댓글을 다 확인합니다. 댓글상 채권자가 너무 악하게 보이진 않나 살짝 염려(?)가 되었습니다. 

오늘의 사건 물건은 어떤 사연인지 들여다보도록 하겠습니다.

1. 물건개요

- 주소 : 경기도 화성시 능동 1064-5, 이너매스 715호

- 용도 : 오피스텔(업무용)

- 감정가 : 79,000,000원

- 최저가 : 55,300,000원

- 면적 : 22.94㎡(46.82)

- 건축연도 : 2008년

- 방개수 : 1 / 1

- 세대수 : 141세대 / 1동

- 주차여부 : 0.97대

- 건물방향 : 북향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 동일 규모 오피스텔이 많음

이곳 상권에 딱 중심에 있습니다. 상가가 이 건물에 다 들어서 있는 것이죠. 여기보이는 건물은 다 오피스텔 건물입니다. 일전에 소개해드린 큰길에 있는 에스원 스마트빌, 퍼스트빌이 있고 푸르지오시티, 효성헤리움, 오디세이...다 오피스텔이죠. 바로 옆이 삼성전자가 있어 삼성전자에 근무하는 싱글이 많이 들어오겠죠.

2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내 버스정류장, 다수

- 병원 : 200m 큰길, 휴먼시아 단지쪽

- 편의시설 : 건물내에도 풍부한 편

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역

방범시설이 잘되어 있을테지만 주변 다른 오피스텔보다는 취약합니다. 1층에서 3층까지가 상가 건물이라, 취객이 많이 돌아다니겠네요. 건물 내에 유흥주점, 술집이 있어 살기에는 불편한 점이 있을 것입니다. 술을 좋아라하는 저라면 어떨지는 모르겠지만 여성분이 홀로 살면 꼴사운(?) 일을 겪을 수도 있겠네요. 좀 더 자세히 찾아보니 경비가 24시간 상주하고 있고 CCTV를 모형이 아닌 실제로 설치해두어 방범쪽을 많이 신경썼다고는 합니다.

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(백**)

- 전입일자 : 미상

- 확정일자 : 미상

- 배당요구 : 미상

- 전세권등기일 : 2016-12-19

이것이 경매서류중에 가장 중요한 서류인 매물서입니다. 이렇게 절대적인 권리가 있는 물건은 입찰자가 권리를 인수하게 되므로 이 매물서에 적게되어 있습니다. 대법원경매사이트에 다음의 사건번호로 검색해보시면 보다 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다. 이 서류는 경매물건에 대해 누구나 열람할 수 있습니다. 1983년생 백**씨가 회사를 차린 것이 아닌가 싶습니다. 개인 대 개인이 임대차계약을 맺으면서 전세권설정 등기를 하지는 않습니다. 전세권등기는 일반적으로 임대인의 인감증명, 인감도장이 있어야만 합니다. 그러니 임대인은 귀찮기도 하고, 나중에 혹시 모를 일에 대비해야하니 전세권등기를 잘 안내줍니다. 하지만 사업자가 임대를 할때는 전세권등기를 반드시 해야한다고 하더군요.(저도 정확히는 모릅니다만 제 소유부동산에 대기업을 임차인으로 둔 적이 있었는데 그때 그리 설명 들었습니다.)

4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

세입자가 법원이 보낸 서류를 모두 받았습니다. 세입자가 없으면, 이 문앞에 참 많은 우체국 스티커와 저와 같은 사람(?)이 쓴 포스트잇, 우편물이 붙어있었을 겁니다. 1층 로비에 우편함을 들여다봐도 아마 우편물이 있었을겁니다. 깨끗한 것으로 미뤄보아 세입자가 현재도 점유하고 있는지는 모르겠지만 수중에 두고 관리하고 있습니다.

사건물건과 동일한 층(3층, 사건물건은 7층)은 아닙니다. 방구조와 내부인테리어를 대략 확인하실 수 있습니다. 여기에 에어컨과 벽걸이TV가 있습니다. 화장실도 보통 이상으로 깨끗합니다. 피터팬에서 이너매스로 검색해보시면 물건 사진이 많이 있으니 참고하시기 바랍니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2008-12-09	소유권이전	민**	79,007,386원
2016-12-19	전세권	백**	75,000,000원  존속기간 : 2016-12-19~2017-12-18
2017-06-08	압류	분당세무서	-
2017-08-17	압류	성남시분당구	-
2017-11-08	가압류	신용보증기금	10,000,000원
2018-10-15	강제경매	신용보증기금	10,000,000원
2018-10-31	압류	삼성세무서	-

전세권이 있는 물건입니다. 보증금을 무조건 지킬 수 있는 물건을 지배할 수 있는 막강한 권리를 갖고 있으므로 세입자 백씨는 낙찰자가에게 보증금을 전액 요구할 수 있습니다. 소유자 1968년생 민**씨는 판교 삼평동 봇들마을에 거주하고 있습니다. 평수확인은 못했지만 33평이 10억 정도하는 집입니다. 돈이 있는 사람일텐데, 1000만원 때문에 7900만원을 날리지는 않을 것 같습니다. 

6. 시세조사

매매는 8000만원, 전세 7500만원, 월세는 보증금 500만원에 월30만원으로 조사됩니다.

바로 옆에 삼성전자 싱글들이 집을 많이 찾는다고 합니다. 거래량은 꾸준한 편이나 인근 2동탄지역에 공급물량 좀 있어 그리로 이동할 가능성이 있다고 하더군요. 전에도 말씀드렸지만, 오피스텔 사는 사람은 집에 애착을 갖지않고, 그냥 신축에 좋은 곳이면 이동할 가능성이 높습니다. 직장과 가깝고 저렴한 맛에...라고 한다면 불편없이 살기에 좋은 집이라고 생각됩니다. 하지만 전세권이 있는 세입자가 버티고 있으니, 7500만원이상으로 구매하게 되겠죠. 저렴하지 않습니다. 보증금 500에 30만원은 힘들고 200만원에 35만원으로 내놓으면 수요가 있을 것 같습니다. 

- 예상낙찰가 : -(유찰)

- 제반비용 : 297만원

- 입찰기일 : 2019-06-19

마무리

이 물건은 6000~6500만원 정도에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 그리 되지는 않겠지만 말이죠. 이가격에 낙찰되면 매수인은 세입자에게 보증금을 물어줘야합니다. 그렇지않으면 소유권을 취득할 수 없습니다. 6500만원이면 대출 5260만원, 보증금 200만원을 제하면 내돈이 1000만원정도 있으면 매매할 수 있는 물건입니다. 월세가 35만원이니 이자 15만원제하고 매월 20만원가량 들어오니 좋은 물건일텐데...주변에 물건이 나오는지 잘 관찰하고 있어야겠습니다.

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