라드온의 경매이야기

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14115 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


관련글

관련글_결과

6. 시세조사


본 물건의 거래 내역은 확인되는 것이 없습니다. 주변시세로 확인해보면, 대략적으로 창가쪽 호실이 감정가 시세일 것으로 보입니다. 매매 4000만원, 월세 300만원 25만원으로 예상됩니다.


이 물건은 건물안쪽의 안쪽으로 할인이 들어가야 할 것입니다. 매매 3500만원에 월세 100만원에 25만원일 것으로 생각됩니다. 3회차에서 한번 유찰되었는데 유찰의 이유가 무엇일지 현장조사가 필요할 것으로 보입니다. 우선 매물서상에 미납사유가 안보입니다. 그렇다면 권리상 하자가 없다는 것인데 무엇 때문에 150만원의 입찰보증금을 포기했는지 확인해보고 접근하면 좋을 것 같습니다. 비고란에 장기간 공실이였다는 것으로 나오는데...이 관리비 연체를 반드시 확인해볼 필요가 있겠네요.
- 예상입찰가 : 1218만원
- 제반비용 : 50만원
- 입찰기일 : 2019-05-22


제가 입찰한다면 1218만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 2등 차이도 이상하고, 이전 차수에 최고가매수신고금액보다도 훨씬 큽니다. 사실 천만원 정도선이면 괜찮아보인다 싶었는 물건이데 왜이렇게 높은 금액으로 낙찰이되었을까 생각해보았습니다. 아무리 생각해봐도 이해가되지 않아 다시 최고가매수신고인을 들여다봅니다. 
'아~그랬구나'
모든 퍼즐이 맞춰집니다. 이런말이 있죠. '쇼하고 앉아 있네' 
강제경매 채권자가 최고가매수신고인이며 차순위매수신고인이 되었던 것으로 보입니다. 제가 법정에 가보지않아 차순위자의 이름은 확인해보지 못했지만, 금액만으로 미뤄보면 아마 1등이 2등 이름에도 나올 것입니다.ㅋ
그렇다면 왜 하필 최고매수신고금액을 2700만원으로 높게 잡았을까요? 바로 은행에서 나오는 담보금액기준은 낙찰가가 기준이 되기때문입니다. 은행이 바보가 아니기때문에 시세조사가 될텐데, 2700만원이면 직접가서 확인하지않는 이상 적당한 수준이라고 판단하게 될 겁니다. 왜냐면 법원의 명령으로 작성한 감정평가서 금액이 4000만원이니, 충분히 합리적인 가격이라고 생각하겠죠? 강제경매를 신청한 장**씨가 신고한 채권금액은 1000만원입니다. 지난 권리분석에서와 같이 대략적으로 배당을 생각해보면 법원경매비용 200만원가량이 빠지고, 자기가 배당받게 됩니다. 배당으로 자신의 채권금액은 모두 회수할 수 있을텐데, 그리하지않고 높은 금액으로 낙찰받았습니다. 2700만원으로 낙찰받으면, 담보대출이 2160만원이 나옵니다. 채권금액 1000만원 회수하고, 1160만원이 추가로 나오겠죠? 오피스텔이 빈집이 아니라 세입자만 잘 구하면 앉은자리에서 벌써 1160만원을 번 것이라고 볼 수 있겠네요. 세입자를 구하지않고 저 가격이 벌써 주변시세보다 많이 싼 가격이니 저 금액으로 바로 내놔도 아마 팔리겠죠? 한....2000만원에 내놔도 팔리지 않을까 싶네요.

최고가매수신청금액 27,000,000원(61.36%)
입찰 2명, 낙찰자 : 장**
차순위금액 16,500,000원
매각결정기일 : 2019.05.29



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  2. BlogIcon TheK의 추천영화 2019.05.27 15:03 신고

    그래서 사람들이 경매 경매 하는군요.
    제 친구도 강남에서 부동산 하는데 한 번은 부동산 협회에서 하는 경매 수업을 꾸준히 듣고 오더군요.
    발품을 팔고 (물론 고생도 하지만) 생각보다 좋은 기회가 생길 수도 있겠네요.

  3. BlogIcon onpc 2019.05.27 17:41 신고

    잘 보고 갑니다. 즐거운 한 주 되세요~^^

  4. BlogIcon 까칠양파 2019.05.27 18:04 신고

    낙찰가가 생각보다 높네요.
    경매도 때론 눈치싸움일 거 같아요.ㅎㅎ

  5. BlogIcon 널알려줘 2019.05.27 18:15 신고

    화평빌딩 경매결과 잘보고갑니다

  6. BlogIcon 작은흐름 2019.05.27 18:18 신고

    헐 이런 일도 있군요! 잘 모르고 덜컥 사면 곤란해질 수 있겠어요;;;

  7. BlogIcon Deborah 2019.05.27 19:08 신고

    경매도 잘 하면 큰 이익을 볼 수가 있을것 같은데요. 기회를 잘 잡아야 할 것 같다는 생각이 드네요.

  8. BlogIcon 제나  2019.05.27 19:37 신고

    정말 경매에는 생각할게 많고 여러가지 방법들이 동원되는군요.

  9. BlogIcon 문moon 2019.05.27 20:26 신고

    ㅎㅎ 요건 잘 이해가 안되는군요.
    편안한 밤 되세요~^^

    • BlogIcon 돈버는 라드온 2019.05.27 21:06 신고

      돈을 빌려준사람(채권자)이 돈받으려고 채무자의 재산을 경매에 내놓은 것 입니다. 한편 아무도 안사가서, 자기가 받을돈보다 작은 금액에 낙찰될 것 같으니까 그냥 자기가 미리 엄청 큰 금액으로 낙찰을 받아버린것입니다.

  10. BlogIcon 로안씨 2019.05.27 20:43 신고

    경매 이야기는 잘 모르지만 그래도 매일 읽으면서
    경매소식을 접하고 갑니다 ^^
    오늘도 좋은 정보 감사드립니다 ㅎㅎ

    • BlogIcon 돈버는 라드온 2019.05.27 21:07 신고

      돈이 많으면 좋은집을 사면 되지만 적은돈으로 제태크나 집을 마련할때는 좋은 수단이 아닐까 생각합니다.

  11. BlogIcon M84 2019.05.27 20:58 신고

    경매는 정말 심오해요

  12. BlogIcon 행복사냥이 2019.05.27 21:44 신고

    왠지 잘만하면 좋을 것 같아요. 잘 보고 갑니다.^^

  13. BlogIcon @산들바람 2019.05.27 21:58 신고

    오늘도 경매소식
    잘보고갑니다.
    편안한밤 되세요

  14. BlogIcon 유하v 2019.05.27 22:08 신고

    이야.. 앉아서 돈버는게 이런건가요...?ㅎㅎ

  15. BlogIcon Chatterer 2019.05.27 22:28 신고

    이전에 유심하게 보았던 글이 결과가 바로 보여서 앞뒤 가리지 않고
    우선 스크롤을 내려서 읽어 본거 같아요 ㅎㅎㅎ

    이전에 말씀해주신대로 이전에 운서동 화평빌딩으로
    구글에서 검색도 해보고 해보았는데 특별히 문제가 있는건 없는거 같은데
    (제가 말씀드린거는 사건사고가 있는 장소로 의심을 했었거든요)
    ^^ 부동산을 잘알지 못합니다 ㅎㅎㅎㅎㅎ

    그런데 저는 왜 4차때 낙찰이 되었는데 왜 포기를 했을까하는 궁금증은
    안풀리네요 ㅎㅎㅎㅎ
    그리고 생긴지 5년이나 되었는데..문의 비닐을 뜯지 않았을까요??
    그냥 지어 놓고 세입자 조차 받지 않았다라는 생각이 드는데...
    훔.... 그냥 궁금해 지네요 ㅎㅎㅎ

    부동산에도 페이퍼 행정의 폐단이 느껴지네요 ㅎㅎㅎ
    적당한 금액으로 낙찰받고 적당히 대출받고
    대출을 받으면 대출의 근저당 잡히고
    그 근저당 때문에 다시 경매에 나올꺼 같네요

    하여간 궁금증만 남기고
    공감꾹~ 다른것도 꾹~ 누르고 다녀 갑니다

    • BlogIcon 돈버는 라드온 2019.05.30 07:04 신고

      매각불허가는 물건의 하자만이 아니라 다양한 이유가있을수있습니다. 가장 많이 접했던건 대출이 안되어서였는데 이건 물건값이 1800만원으로, 대출때문아니고 자격이없는 사람이 낙찰받은것일수있습니다. 채무자, 채무자의 친지 등은 낙찰받을수없습니다.

  16. BlogIcon 방구석미슐랭 2019.05.27 22:56 신고

    오피스텔 가격이 생각보다 저렴하네요? 경매에 관심 좀 가져봐야 하는가;;

    • BlogIcon 돈버는 라드온 2019.05.30 07:07 신고

      요리를 재미나게 잘하셔서 업이 없으시다면 작은상가 낙찰받아 고급레스토랑 운영하셔도 좋지않을까합니다

  17. 편한 밥되세요.
    늦게 퇴근해서 이제 안부드립니다.

  18. BlogIcon 꿍스뿡이 2019.05.28 00:05 신고

    오옷!! ㅇㅅㅇ
    오늘은 양식이 눈에 띄는군요요~~ ㅎㅎㅎ
    아이고~ 기뻐랏 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
    이맛에 블로그 하는거 같아유~ ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

    PS. 혹시 부동산 지역분석?(ex) 지역분석 - 경기도 광명편) 이런거는 올리실 생각이 없으신가유~? ㅎㅎ
    이번에 지인으로부터 시흥에 아파트 분양나온거 있는데 분양을 받아도 되는 타이밍인가.. 아닌가..
    고민이 되더라구유 ㅠㅠ 이럴때 먼저 생각난게 라드온님이라는건 안비밀 입니다 ㅇㅅㅇ ㅎㅎ

    • BlogIcon 돈버는 라드온 2019.05.30 06:56 신고

      양식의 간지가 하늘을 찌르죠ㅎ
      감사히 잘쓰고있습니다. 가격에대해선, 쓰윽 훑을수있도록 한번 정리해보는 시간을 갖도록하겠습니다.

  19. BlogIcon ruirui 2019.05.28 01:56 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다~
    편안한 밤 되세요~^^

  20. BlogIcon 버블프라이스 2019.05.28 05:36 신고

    운서동 화평빌딩_결과글이군요?
    오늘도 잘 읽고 공감누르고 갑니다^^

  21. BlogIcon 문희 티켓 2019.05.29 14:11 신고

    잘보고갑니다 다음에 재블러그도 와주세요!!