[오피스텔 경매]오피스텔 안쪽의 안쪽에 위치한 운서동 화평빌딩_낙찰결과

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 14115 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.

관련글

1. 오피스텔 안쪽의 안쪽에 위치한 운서동 화평빌딩

2. 간석오거리 귀여운 이름, 간석오피앙오피스텔2

3. 간석오거리 귀여운 이름, 간석오피앙오피스텔1

4. 신축 오피스텔이 너무 많은 숭의동 힐타운오피스텔

5. 미납으로 돌아온 향남읍 다인블루빌 오피스텔

 

관련글_결과

1. 오피스텔 안쪽의 안쪽에 위치한 운서동 화평빌딩_결과 : 본 물건

2. 간석오거리 귀여운 이름, 간석오피앙오피스텔2_결과

3. 간석오거리 귀여운 이름, 간석오피앙오피스텔1_결과

4. 신축 오피스텔이 너무 많은 숭의동 힐타운_결과

5. 미납으로 돌아온 향남읍 다인블루빌 오피스텔_결과

 

6. 시세조사

본 물건의 거래 내역은 확인되는 것이 없습니다. 주변시세로 확인해보면, 대략적으로 창가쪽 호실이 감정가 시세일 것으로 보입니다. 매매 4000만원, 월세 300만원 25만원으로 예상됩니다.

이 물건은 건물안쪽의 안쪽으로 할인이 들어가야 할 것입니다. 매매 3500만원에 월세 100만원에 25만원일 것으로 생각됩니다. 3회차에서 한번 유찰되었는데 유찰의 이유가 무엇일지 현장조사가 필요할 것으로 보입니다. 우선 매물서상에 미납사유가 안보입니다. 그렇다면 권리상 하자가 없다는 것인데 무엇 때문에 150만원의 입찰보증금을 포기했는지 확인해보고 접근하면 좋을 것 같습니다. 비고란에 장기간 공실이였다는 것으로 나오는데...이 관리비 연체를 반드시 확인해볼 필요가 있겠네요.

- 예상입찰가 : 1218만원

- 제반비용 : 50만원

- 입찰기일 : 2019-05-22

제가 입찰한다면 1218만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 2등 차이도 이상하고, 이전 차수에 최고가매수신고금액보다도 훨씬 큽니다. 사실 천만원 정도선이면 괜찮아보인다 싶었는 물건이데 왜이렇게 높은 금액으로 낙찰이되었을까 생각해보았습니다. 아무리 생각해봐도 이해가되지 않아 다시 최고가매수신고인을 들여다봅니다. 

'아~그랬구나'

모든 퍼즐이 맞춰집니다. 이런말이 있죠. '쇼하고 앉아 있네' 

강제경매 채권자가 최고가매수신고인이며 차순위매수신고인이 되었던 것으로 보입니다. 제가 법정에 가보지않아 차순위자의 이름은 확인해보지 못했지만, 금액만으로 미뤄보면 아마 1등이 2등 이름에도 나올 것입니다.ㅋ

그렇다면 왜 하필 최고매수신고금액을 2700만원으로 높게 잡았을까요? 바로 은행에서 나오는 담보금액기준은 낙찰가가 기준이 되기때문입니다. 은행이 바보가 아니기때문에 시세조사가 될텐데, 2700만원이면 직접가서 확인하지않는 이상 적당한 수준이라고 판단하게 될 겁니다. 왜냐면 법원의 명령으로 작성한 감정평가서 금액이 4000만원이니, 충분히 합리적인 가격이라고 생각하겠죠? 강제경매를 신청한 장**씨가 신고한 채권금액은 1000만원입니다. 지난 권리분석에서와 같이 대략적으로 배당을 생각해보면 법원경매비용 200만원가량이 빠지고, 자기가 배당받게 됩니다. 배당으로 자신의 채권금액은 모두 회수할 수 있을텐데, 그리하지않고 높은 금액으로 낙찰받았습니다. 2700만원으로 낙찰받으면, 담보대출이 2160만원이 나옵니다. 채권금액 1000만원 회수하고, 1160만원이 추가로 나오겠죠? 오피스텔이 빈집이 아니라 세입자만 잘 구하면 앉은자리에서 벌써 1160만원을 번 것이라고 볼 수 있겠네요. 세입자를 구하지않고 저 가격이 벌써 주변시세보다 많이 싼 가격이니 저 금액으로 바로 내놔도 아마 팔리겠죠? 한....2000만원에 내놔도 팔리지 않을까 싶네요.

최고가매수신청금액 27,000,000원(61.36%)

입찰 2명, 낙찰자 : 장**

차순위금액 16,500,000원

매각결정기일 : 2019.05.29

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