[빌라 경매]물건 좀 검토해주세요. 상도동 단독주택

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2019타경 ****** 강제경매 입니다.

제게 개인적으로 물어보신 물건이라 

사건번호를 기재하지 않도록 하겠습니다.

정식 분석물건은 아니고 권리관계와 배당에 대해서만 

간단히 들여다보도록 하겠습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

점심식사를 마치고 제법 큰 회의를 준비하고 있던 차라 평소보다는 바쁘게 이것저것 준비하던 중 처음보는 번호로 전화가 온 것이 회의 참석자가 문의하는가보다 하고 받았습니다. 목소리가 살짝 떨리는 노신사의 전화였습니다. 가끔 부동산, 경매쪽으로 전화나 문자가 오는데 대부분 나이대가 20대 후반, 30대 초반의 어린 친구들이 연락이 옵니다만 나이가 지긋하신 분께는 처음 전화를 받아보아 뭘까 무슨일이 있으신가 궁금했습니다. 

※ 당사자에게 대화내용에서 개인정보는 모두 제거하고 포스팅하는 것에 동의 받고 포스팅하였습니다. 협조 감사합니다.

1. 사건개요

앞에서도 말씀드렸듯이 제게 이렇게 전화왔을 때 대부분 '이런 이런 집이 경매로 나왔는데 사도 괜찮나요?' 뭐 이런 가벼운 질문들인데, 전화주신 분은 나이가 지긋하신 분으로 자신이 살고 있는 집이 경매로 나왔는데 자신이 사도 되는지를 문의해주셨습니다. 세입자로 경매입찰이 가능 하기 때문에, 전화상으로는 입찰이 가능하며, 문제될 만한 것이 있는지는 사건번호를 알려주면 확인해보기로 했습니다. 회의가 시작되고 여유가 되기에 사건을 검색해봅니다. 아직 준비중으로 경매물건으로는 검색되지않았고 사건으로 검색이되었습니다. 지은지 한눈에도 오래된 것으로 보이고, 창문이 쓸데 없이 많은 것이 다가구로 운영되는 것으로 보였습니다. 다세대(세대마다 등기됨)랑 다가구(건물주 한명이 등기됨)는 완전히 다릅니다. 다세대는 세입자의 보증금이 대항력이 갖춰지면 모두 보존되는데 반해, 다가구는 보존이 힘듭니다.  

이야기를 좀 해보면 이분이 정말 몰라서 그러는지, 알면서 뭔가를 숨기는지 보입니다. 장난 비스무리하게 낚인 적도 몇차례 있었던 터라, 한두가지 더 요청드리면서 문자를 주고 받아보니 이분은 진짜로 곤란을 겪고 계시며, 제가 뭐라고 동앗줄 잡듯이 연락을 주신 것이더군요. 등기부를 출력해서 사진을 찍어보내주셨고 권리관계를 보려했더니 몇부분이 누락되었음을 알려드리며, 추가로 사진을 보내달라고 말씀드렸습니다. 어디선가 듣고는 정리하신 것인지 누락서류와 권리순위를 순서대로 정리해서 보내주셨더군요. 낙찰받아도 권리상 문제될 만한게 하나도 없는 깨끗한 물건입니다. 감정가가 얼마로 나올지, 권리주장하는 3개의 호의 세입자 보증금이 잘 해결되어 명도가 잘된다면 말이죠.

2. 지역분석 & 임장조사

사실 서울지역은 제 지인들 집 주변, 친구들 집 정도, 제법 오래간 살았던 학교 주변 요정도 시세만 알고 관심을 두고 살지를 않아 잘 모릅니다. 규제도 심해져 그나마 있던 관심마저 뚝 끊고 살아서 아파트 시세도 잘 모르는데 그보다 복잡한 주택의 가격을 알리는 만무합니다. 사정은 딱하지만 딱 잘라 말했습니다. 서울은 제가 전혀 모르는 곳이라 도움 드릴 수 없다고 말이죠. 기회가 좋으니 방문하여 사진도 좀 찍고 가격조사도 해볼까 싶긴했지만 잘알지도 못하기도 하거니와 서울 물건을 취급하지도 않는데 괜히 고생만하겠다 싶어서 말았습니다.

3. 점유자정보

현재 법원 송달내역 및 문서정보를 확인해보니, 임차인 5명에게 권리신고를 요청한 것으로 확인됩니다만 노신사의 말에 따르면 세입자는 4호, 4명입니다. 다가구주택으로 한 사람에게만 등기가 있기 때문에 각 호마다 권리를 주장할 수 없습니다. 배당시 곤란한 일을 겪게 될 가능성이 높습니다.

4. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2017-11-16	소유권이전	조**	-
2018-10-30	근저당권설정	하나은행	36,000,000원
2019-01-31	가압류	김**	300,000,000원
2019-04-22	강제경매개시결정	윤**	1,000,000,000원
2019-05-14	압류	동작구	-

2017년에 매매한 조씨는 강남구 고급브랜드 아파트에 살고 있습니다. 집을 쫓아가 가격을 확인해볼필요도 없이 싯가 15억원은 훌쩍 넘는 집주소입니다. 그런데 이 집을 사고 곧 용인 수지의 고급 아파트단지로 이사한 것이 보입니다. 2019년 1월 가압류를 신청한 김**씨의 주소가 동일한 것이 아마 부부가 이혼한 것이겠지요? 이후에 윤모씨가 김씨의 가압류를 권원으로 강제경매를 신청한것이겠죠? 제 예상으로는 윤모씨는 김씨의 법정대리인(변호사)인 것으로 보입니다. 이혼하면서 위자료 소송을 한 것이 아닐까 생각됩니다. 상도동에 재개발을 염두에 두고 월세 받으면서 놔두었던 물건인 것으로 보입니다. 등기부상 소유권이전된 내역을 찾아보면 84년생 강남 거주자가 매매해서 77년생 강남 거주자한테 넘기고 다시 오늘의 채무자에게 오는 과정이 강남 부자들의 부동산으로 재산 불리기가 보여서 씁쓸합니다.

마무리

이 물건은 감정평가가 얼마나에 나올지 모르겠습니다. 준비중인 물건이니, 얼마에 나올지 모르기때문에 배당이 어찌될지도 잘 모르겠다고 했습니다. 서울은 소액임차인 범위가 1억 1천만원이네요. 최근에 변경된 것으로 이부분도 이미 알고 계시긴하더군요. 확정일자가 없어서 배당받기 힘들다고 말씀드렸고 이부분에 대해서도 이미 많이 조사하시고 전화주신 것이더군요. 프로필사진을 보니 30대 초반의 아들 장가보낸지 얼마되지 않더군요. 행복한 노년을 보내셔야하는데 운영하던 사업도 잘 안되었고, 전재산으로 남아있는 보증금을 다 날리게 되어 참담하다고 말씀하시는데 더 해드릴 말씀이 없어, 원만히 잘 해결되기를 기원드리며, 다음에 도움드릴 수 있으면 좋을 것 같으니 연락달라고 말씀드리고 통화를 끝냈습니다. 확정일자의 중요성은 몇번을 강조해도 모자람이 없습니다. 

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3. 인하사대부고 주변 빌라, 학익동 현석빌라

4. 꼭 확인하자 등기부등본, 율목동 신우빌라

5. 수봉산의 수봉공원 입구쪽, 용현동 설악파크빌라

 

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