라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 508405 강제경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.


6. 시세조사

매매는 6000만원정도, 월세는 500만원에 30만원정도로 확인했습니다. 하지만 올수리가 다되어있는 2층의 시세가 이정도일 것이고, 매매가 5000~5500만원정도에 300만원에 30만원정도로 접근하는 것이 더 정확할 것 입니다.

- 예상낙찰가 : 4300만원

- 제반비용 : 450만원(수리비 300, 이사비 30)

- 입찰기일 : 2019-04-09

제가 입찰한다면 4300만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 낙찰이래도 썩 좋을 것 같은 느낌은 아니였을텐데, 암만 그래도 패찰되니 서운하긴 하네요. 1등과 480만원 차이로 패찰입니다. 이렇게 근소한 차이가 아니라 크게 차이가 날때는 제가 뭔가 놓친 것이 있는 것일 겁니다. 음 뭘까...낙찰자가 누굴까 봅니다. 낙찰자가 또 업체입니다. 인천 코라운드(주)입니다. 차순위금액을 들여다봅니다. 70만원차이라...
늘 말씀드리지만, 경매에는 운이 9할이고 기술이 1할정도입니다. 운이 크게 작용한 것이라고 믿고 싶지만 저는 업체의 작업(?)이라는 생각이 듭니다. 법원에 갔다면 그래서 9명의 입찰가를 들어봤다면 업체의 작업가격인지 아닌지 확인해볼 수 있는데 확인이 안되는 것이 아쉽습니다.

전에 이웃분께서 컨설팅업체의 작업이 무엇이냐고 물은 적이 있는데, 간단합니다. 
일반인A가 경매컨설팅업체B에 7000만원짜리 물건의뢰를 한다고 가정해보죠. 
1. B는 A에게 낙찰을 받아줘야만 보수를 받을 수 있습니다. 
2. 그럼 B는 아는 지인 C에게 입찰을 부탁하면 되겠죠? 어차피 A의 돈으로 낙찰을 받을테니 얼마로 받든 상관없을 겁니다. 
3. 하지만 A는 2등과의 차이가 크다면 B에게 컴플레인을 할겁니다. 
4. 그런데 2등과 차이가 백만원도 안난다면? 10만원차이로 겨우 낙찰받았다면...B가 A에게 간발의 차이로 낙찰받았다며, 정말 잘받은 것이다라고 말하면서 수고비을 달라고 할 수도 있겠죠? C는 B의 돈으로 입찰만 한 것일지도 모릅니다. 입찰보증금은 패찰하면 그자리에서 바로 나눠주기때문에 이런 것이 가능하죠. 
  
최고가매수신청금액 47,800,000원(63.73%)
입찰 9명, 낙찰자 : 인천 코라운드(주)
차순위금액 47,100,000원
매각결정기일 : 2019.04.16


지급명령으로 경매에 나온, 가좌동 신일빌라_낙찰결과




안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 506836 임의경매 입니다. 올해 3월경에 소개드렸었고 낙찰까지 되었던 물건입니다. 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라(권리분석), 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_낙찰결과, 이후 잔금 미납으로 다시 경매에 들어왔던 물건을 재경매 물건으로 소개드렸었습니다. 이점 참고하시고 들여다 보시면 되겠습니다. 당시에도 업체가 최고가매수신고를 하였지만 좀 높은 가격이라 의아하다고 생각했었는데 이번에도 별반 차이가 없게 높은 금액으로 낙찰되었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 202호

- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 37.86(약13평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1(추가로 다용도실 있음) - 세대수 : 8세대/1동 - 주차여부 : 가능하지만 어려움 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님) - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재


2. 지역분석



- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스) - 학교 : 학익여고 - 병원 : 50m 큰길 - 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장 - 녹지 : 녹색마을쉼터 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음



3. 점유자정보



- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-10-06

- 확정일자 : 2016-10-06

- 배당요구 : 2018-05-29

- 보증금 : 2300만원


4. 임장조사



- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-09-13

 소유권이전 

 김**

 72,000,000원 

 2016-09-13 

 근저당권설정 

 강동농협 

 58,800,000원 

 2018-03-26 

 가압류 

 롯데카드 

 19,094,614원 

 2018-04-03 

 가압류 

 삼성카드 

 6,447,111원 

 2018-05-14 

 임의경매개시 

 강동농협 

 49,758,733원 

 2018-06-01 

 가압류 

 케이비국민카드 

 13,777,354원 


6. 시세조사


매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(소소한 용돈벌이가 가능할까? 주안동 신원빌라 발췌)
2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원
- 제반비용 : 153만원
- 입찰기일 : 2019-07-02

7. 낙찰결과



제가 입찰한다면 4553만원을 적어냈을겁니다. 찰입니다. 1등과 1000만원 정도 차이로 패찰이니 뭔가 단단히 놓친 모양입니다. 1등과 2등과의 격차가 20만원 가량나니까 아마도 제가 뭔가를 놓친 것이 있는 것 같습니다. 이건 확실히 제대로 조사가 안된 것 같습니다. 제가 그 일대 공인중개사무소를 다니면 확인한 가격, 네이버 부동산에서 확인한 물건 시세는 이와는 괴리감이 큽니다. 약간 미심쩍은 딱 떨어지는 금액이 의심스럽긴 하지만, 저는 저 금액을 주고 살 집이 아니라고 확신합니다. 집수리해야하지, 왠지 기가 쎌 것 같은 권리 없는 세입자가 살고 있지...부동산 경매에 나오는 좋은 집은 얼마든지 많이 있습니다. 앞전에 소개해드린 대법원 경매 사이트에서 더 좋은, 더 쉬운 부동산 경매 물건을 찾아서 낙찰받으면 그만이죠. 


최고가매수신청금액 55,850,000원(65.55%)
입찰 4명, 낙찰자 : 홍**
차순위금액 55,660,000원
매각결정기일 : 2019.09.06

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 이전 댓글 더보기
  2. BlogIcon pennpenn 2019.04.11 07:24 신고

    경매 결과 잘 보고 갑니다.

    오늘하루도 즐겁게 보내시고
    늘 건강하고 행복하세요.

  3. BlogIcon 보여주는남자 2019.04.11 08:04 신고

    읽고 있는데 뭘보고 있는건지 다른 세상 이야기같아요
    더 자주와서 읽으라는 의미겠죠
    리얼한 경매 이야기.감사합니다

    • 이글만 읽으시면 약간 이해가 안가실텐데요...이글은 입찰일 전에 제가 사건물건에 대해서 분석한 권리분석글을 읽어보시고 난후에 보시면 약간 도움이 되실 겁니다.

      권리분석한 물건의 개찰결과를 소개하는 것이라 이해가 좀 안되실 수 있습니다.

      감사합니다.

  4. BlogIcon 휴식같은 친구 2019.04.11 08:21 신고

    경매일 하시다보면 주택가진 서민들의 애환을 많이 접하시겠어요.
    대부분 안타까운 사연일것 같습니다.

    • 이렇게 물건이 경매로 나오면, 임장이라는 현장조사를 가게되는데 현장조사에서 점유자가 집주인이고 만나뵈면 참안타깝습니다. 집에서 내보내는 과정도 매우 어렵고요.

      그래서 저는 점유자가 세입자인 물건에 주로 입찰하죠.

  5. BlogIcon 신웅 2019.04.11 08:22 신고

    컨설팅 이라니 모르던 새로운 내용을 알고갑니다
    오늘도 공감이 눌리진않네요 ㅠ
    즐거운 하루 보내세요 ^^

    • 경매 전문 컨설팅업체가 많이있습니다. 좋은 집을 싸게 잘 잡아주는 업체가 있는 반면에 추가요금을 강제하는, 바지(?)를 내세워 낙찰받는 악덕업체도 있습니다.

  6. BlogIcon 북두협객 2019.04.11 09:16 신고

    집 구입할려고 돈 열심히 모으고 있는데요
    경매를 통해서 매입해봐야겠어요~

    • 주변에 경매컨설팅업체를 찾아보시고, 두서너군데에서 견적을 받아보고 진행하시면 좋은 집을 저렴하게 받으실수있으실 겁니다. 지지옥션, 굿옥션과 같은 메이저급을 활용하시는 것도 좋습니다. 컨설팅비용은 집크기와 가격에 따라 다르겠지만 대략50~100만원으로 생각하시고 해보시면 좋습니다.(업체에 따라 평당 3, 5만원 이렇게 계산하는 곳도 있습니다.)

  7. BlogIcon 절대강자! 2019.04.11 10:10 신고

    경매에도 업체의 작업이 존재하는가 보군요.. 패찰이라서 좀 아까우셨을듯 합니다.
    다음기회엔 더 좋은 물건이 나오기를 바래봅니다. 잘 보고 갑니다.

    • 제가 실제 입찰한 것은 아니고 모의입찰결과를 말씀드리는 것으로, 연관글에는 입찰일전날 권리분석과 예상입찰가를 적은 포스팅을 올리고 이에 대한 결과를 포스팅하는 식이죠. 그렇게 보시면 조금더 재미를 느끼실수있으리라 생각합니다.ㅎ

  8. BlogIcon 담덕01 2019.04.11 11:45 신고

    아~ 업체도 경매에 참여할 수 있군요.
    어떻게 보면 당연한건데 왜 생각을 못 했을까요?
    저는 경매는 개인들만 한다고 생각했네요. ㅡㅡ;

    • 돈이 흐르는 곳에는 역시나 업체가...
      전문적으로 낙찰만 받아주는 업체도 있고, 명도(집에서 사람내보내기)만 전문으로 해주는 업체, 서류 대필업체 등등 참 많은 관련 업체가 있습니다. 잘만 조합해서 이용하면 손안대고도 코풀수 있는 곳이죠. 어디에서나 마찬가지로말이죠.

  9. BlogIcon 후까 2019.04.11 13:34 신고

    낙찰이래도 썩 좋을 것 같은 느낌은 아니였던.. 이라면 시뮬레이션 으로 만족!

  10. BlogIcon Patrick30 2019.04.11 14:56 신고

    이건 좀 냄새가 나는 것 같습니다 ㅎ
    바지로 2등을 세운 느낌? ㅎ
    저 역시 만약에 낙찰된다고 해도 이리 저리 손이 많이 가는 물건 일 것 같습니다 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ^^

  11. BlogIcon 제나  2019.04.11 16:05 신고

    경매물건이 확실히 저렴하긴 하네요. 하지만 수리나 부수적으로 들어가는 비용들과 제반환경등을 잘 고려해서 입찰해야 할 거 같네요.

  12. BlogIcon 아이리스. 2019.04.11 17:06 신고

    이번에도 업체가 끼어들었군요
    이길 수 없는 싸움이였겠네요..^^

    • 아 딱 단정짓기는 그렇습니다. 제가 볼때는 그렇지 않을까 생각해본것입니다.
      제가 입찰해서 입찰한 사람들의 가격을 들어보면 느낌이오는데 가보질 않아 아쉽긴합니다.ㅎ

  13. BlogIcon 선블리쮸 2019.04.11 17:16 신고

    낙찰가를 맞춘다는게 쉬운게아닌거같아요~

  14. BlogIcon Anchou 2019.04.11 17:38 신고

    경매 컨설팅 업체도 입찰금액이 높아질수록 받는 수수료가 높아지기 떄문에
    저런 작업(?)을 하는거겠죠?

    • 아 그건업체마다 다릅니다. 하지만 일반적으로 건당 얼마, 평당 얼마...하는 수준이 정해져있어서 높게 낙찰받는다고해서 수수료를 더 받지는 않습니다. 그냥 낙찰만 받으면 돈을 받는것이라서 돈을 높여서 막쓰는 경우도 있습니다.ㅎ

  15. BlogIcon 까칠양파 2019.04.11 17:47 신고

    가격이 저렴하다고 해서 묻지도 따지지도 않고 경매를 하기 보다는,
    위치와 수리 여부를 잘 따져서 해야하는 군요.ㅎㅎ

    • 수리는 제가 추가적인 돈이 들어갈부분이기때문에 반드시 확인이 필요하죠. 위치는 세입자를 구하기 쉬운 그런 것이여야하죠.ㅎ

  16. BlogIcon 작은흐름 2019.04.11 17:52 신고

    진짜 잘 알아봐야 하는 것 같아요! 정보가 바로 돈이 되는 분야 같습니다ㅎㅎ

  17. BlogIcon 행복사냥이 2019.04.11 18:18 신고

    정말 꼼꼼하게 잘 봐야겠어요.ㅎ 잘 보고 갑니다.

  18. BlogIcon luvholic 2019.04.11 23:04 신고

    업체에서 손을 쓰면 어떻게 할 수 없겠네요..^^;;
    불공평하다는 생각이 조금 들지만,
    시세 공부도 되겠습니다.

    • 작정하고 낙찰만 받겠다고 달겨들면 당해낼수없습니다. 컨설팅업체에 의뢰한 사람만 호구되는 것이죠. 컨설팅을 의뢰하기전에 반드시 시세조사는 해야합니다.

  19. BlogIcon 둘리토비 2019.04.11 23:58 신고

    애초 경매로 나온 이유에서부터 이런 집이 그리 쉽게 경매가 이루어지는것이 쉽지 않겠다고 보았는데,
    생각외로 일찍 이루어졌네요.

    조금 생각해 볼 부분도 있고 막상은 허무해보이는 것도 있는 것 같습니다~

    • 무리하게 담보를 잡아 무언가 경제활동을 한것도 문제가 있었죠.
      경매, 역시나 금융권에서 어떻게해서든 채무자 재산을 현금화해서 자기이익챙기는 것이다보니, 속전속결입니다. ㅠ

  20. BlogIcon peterjun 2019.04.12 00:06 신고

    항상 내가 분석한 자료를 토대로
    얼마로 입찰하겠다고 정하고 결과와 비교해시네요. ^^

    • 제가 개인적인 사정이 있어서 당분간은 입찰을 할수가 없는데, 이 경매라는 것이 한두달만 지나도 감이 영~사라지더라고요. 그래서 그 감을 잃지않으려고 실전과 완전 똑같이 계속해서 몸에 익혀두는것이죠.ㅎ

      실제로 제가 입찰하면 저 가격으로 입찰했을 것처럼 말이죠.ㅎ

  21. BlogIcon 버블프라이스 2019.04.12 18:30 신고

    가좌동 신일빌라 결과 글이군요?
    언제나 유익한 부동산 관련 글을 공유해주셔서 잘 읽고 분석하는 방법, 시야 등을 넓히고 갑니다