라드온 이야기

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지급명령으로 경매에 나온, 가좌동 신일빌라




안녕하세요 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 508405 강제경매 입니다. 얼마전 지급명령을 소개해드렸었는데 딱 마침 예시로, 지급명령이 떨어진 사건이 경매로 나왔네요. 벽산페인트에서 소유주를 상대로 받을 돈이 있는데, 소유주가 돈을 안주고 있으니 국가기관을 통해 돈을 받으려고 하는 것이죠. 이 지급명령신청을 통해 법원에서 지급명령 판결을 내리면 지급명령문을 가지고 소유주가 갖고 있는 재산에 가압류를 걸거나, 이와 같이 강제경매를 신청할 수 있습니다. 세입자인 경우에는 부동산 자산이 없으니 세입자 금융거래를 막아버리는 주거래통장을 확인하여 통장에 가압류를 걸어버리는 것이죠. 지급명령신청을 하여 지급명령문을 전달받으면 대법원 사건 조회에서 다음과 같이 표기됩니다.


물건을 조회하다가 지급명령이 발견되어, 사건명 '2018차전103780'으로 조회를 해보면 다음과 같습니다.



사건 물건 자세히 들여다 보면서 어떤 사연이 있는지 들여다 보도록 하겠습니다.


1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 서구 가좌동 192-103, 신일빌라 6동 301호
- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원 - 면적 : 36.72 - 건축연도 : 1990년 - 방개수 : 2/1 - 세대수 : 8세대/10동 - 주차여부 : 가능(대로변에 주차도 가능) - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 노후 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 취약(1차선 일방통행로 지나 진입가능, 입구에 CCTV 있음) - 인근공급량 : 신일빌라 단지 구성되어있고, 주변 동일 규모 빌라 다수


신일빌라 단지 입구입니다. 관리가 썩 잘되어있는 편은 아니지만, 이렇게 규모가 있는 빌라는 거래가 좀 되는 편입니다. 동에 한두개씩 올수리가 되어있는 집이 보입니다. 에어컨이 달려있는 집이 대부분 올수리가 되어있네요. 

2. 지역분석



- 교통 : 200m 이내 버스정류장 - 학교 : 건지초 - 병원 : 200m 큰길 - 편의시설 : 부족 - 녹지 : 부족 - 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근


반경 500m 내에 학교, 공원, 병원, 마트, 지하철 등 모든 편의 시설이 다 있는 입지 좋은 곳으로 보입니다. 하지만 인천대로를 끼고 있는 곳으로, 빌라 진입을 위해서는 버스에서 내려서 200m 가량 되는 어두운 일방통행로를 지나와야하는데, 늦은 밤에 다니기에는 좀 무섭겠다 싶은 느낌입니다. 이런 곳은 여자세입자를 들이기 힘듭니다. 


3. 점유자정보



- 점유자 : 소유주(양**)


소유주 1954년생 양씨가 2006년부터 지금까지 쭈욱 살아왔습니다. 채권자인 벽산페인트와 또다른 채권자(근저당권 설정자) 주식회사나무친구들을 검색해봤더니 원목 및 건축관련 목제품 도매업을 하는 회사네요. '작은 사업을 하시던 분이 아닐까 생각되는데, 사업이 잘 안되어 재산이 경매에 붙여지는 것으로 생각됩니다.' 라고 쓰고 기업소개를 읽다보니 설립자 이름이 눈에 띄입니다. 설립자 양찬일, 대표이사 양찬일 사임...
현소유주의 이름은 양찬*입니다. 형제가 같이 사업을 한 것이 아닐까 생각됩니다.  

4. 임장조사



- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 수리필요

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 수리필요

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


사실 빌라의 3층 이래서 괜찮은 층이구나 생각하고 물건을 들여다본 것입니다. 빌라 꼭대기층은 하자가 많아, 중개사분들이 집소개를 꺼립니다. 집에 문제가 생기면 소개해준 중개소에 가서 따지는 일이 많기 때문이죠. 3층이길래 꼭대기층은 아니겠지 했는데 꼭대기층입니다. 지붕의 생김으로 봐서는 옥상을 사용할 수 있을 것 같습니다. 남향으로 빛이 잘들고, 창문을 다 열면 환기도 잘되는 집입니다. 


상을 이용할 수 있겠거니 했더니, 이용할 수 있다고 치더라도 이불이나 빨래를 말리러 옥상갈 수는 없겠네요. 철사다리를 타고 올라야하니까요. 계단으로 올라가는 옥상은 이불이나 빨래를 말릴 수도 있고, 삼겹살 파티도 할 수 있습니다만 이런 철사다리 옥상은 짐을 들고 올라가기도 힘들죠. 

5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2006-04-20

 소유권이전 

 양**

 - 

 2012-03-22 

 근저당권설정 

 중소기업은행 

 36,000,000원 

 2013-06-21 

 근저당권설정 

 나무친구들 

 100,000,000원 

 2018-06-20 

 강제경매개시 

 벽산페인트 

 -

 2018-08-07 

 압류

 국민건강보험공단 

 -


2순위 권리자인 나무친구들과 사업파트너 관계가 아닐까 생각이 됩니다. 나무친구들을 설립한 사람의 이름이 현소유주의 이름과 비슷한 것이 형제인 것 같습니다. 근저당을 1억이나 잡힐만한 담보가 아닌데 1억원으로 근저당을 설정한 것에서 그 이유를 찾을 수 있을 것입니다. 

6. 시세조사


매매는 6000만원정도, 월세는 500만원에 30만원정도로 확인했습니다. 하지만 올수리가 다되어있는 2층의 시세가 이정도일 것이고, 매매가 5000~5500만원정도에 300만원에 30만원정도로 접근하는 것이 더 정확할 것 입니다.


- 예상낙찰가 : 4300만원

- 제반비용 : 450만원(수리비 300, 이사비 30)

- 입찰기일 : 2019-04-09


마무리


이물건은 4300만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다. 보증금 300만원 제하고, 담보대출로 3440만원을 빌려 월 30만원씩 이자로 주고도 20만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다. 다만, 집수리를 깨끗하게 다 해야만 월세를 수월히 받을 수 있을 것 입니다.

★라미드니오니의 경매이야기★


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  2. BlogIcon 북두협객 2019.04.09 09:46 신고

    저도 경매에 관심이 생기네요. 경매를 한번 알아봐야 겠어요~

  3. BlogIcon 후까 2019.04.09 10:28 신고

    세입자의 주거래 통장을 막아버린다........ 이것도 하나 배웁니다. 분산저축 해놔야 겠어요

  4. BlogIcon 모피우스 2019.04.09 12:39 신고

    안타까운 주인의 이야기입니다. 좋은 분에게 양도되었으면 좋겠습니다.

    자세한 설명을 듣고 보니 나쁜 매물은 아닌것 같아 보입니다.

  5. BlogIcon 행복사냥이 2019.04.09 14:14 신고

    돈은 참~ 알 수가 없네요. 투자하고 싶은 충동이 생기네요.^^ 잘 보고 갑니다. 매번 현장을 다니시는 것을 보고 배울점이 많습니다.

  6. BlogIcon 에스델 ♥ 2019.04.09 14:15 신고

    물건개요부터 시세조사까지
    꼼꼼한 빌라경매정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  7. BlogIcon 제나  2019.04.09 15:33 신고

    뭔가 손 볼곳이 많은 거 같아요. 일단 좀 허름해보이고,
    옥상이용도 불가능하네요. 수리가 필요할 거 같습니다.

  8. BlogIcon Anchou 2019.04.09 16:16 신고

    오늘도 재미있게 읽고 갑니다.
    한편으론 강제집행 들어간 분을 생각하니
    마음이 좀 안타깝네요.

  9. BlogIcon 까칠양파 2019.04.09 16:18 신고

    외관을 보니, 집수리를 필수일 거 같네요.
    돈이 없어 경매라... 뭔가 서글퍼지네요.

  10. BlogIcon 선블리쮸 2019.04.09 17:07 신고

    오늘도 꼼꼼하게 써주신글 잘 보고갑니다 ^^

  11. BlogIcon 로안씨 2019.04.09 17:15 신고

    요즘에 포스팅 거리가 없어서 미치겠네요 ㅠㅜ
    그래도 이리저리 컨탠츠를 찾아 나서는데
    이것도 여간 힘든일이 아니에요 ㅎㅎ
    오늘도 좋은 정보 갑니다
    좋은 하루 보내시기 바랍니다

  12. BlogIcon ruirui 2019.04.09 19:02 신고

    오늘도 경매 분석에대해 잘 배워 갑니다~
    편안한 저녁시간 되세요~^^

  13. BlogIcon 아이리스. 2019.04.09 22:14 신고

    이집도 전체수리가 필요한 집이네요..
    낙찰을 받아 바로 사용할 수 있는 물건들은 거의 없는것 같아요

  14. BlogIcon 둘리토비 2019.04.09 23:00 신고

    강제 경매라는 말이 섬뜩하네요.
    부동산 재산권에 있어서 모든것을 잃고 이런 강제 경매까지 해야한다면.....

    만약의 가정이어도 너무나 싫을 것 같습니다.
    어쩌면 "경매"라는 말에 대해서 가진 관념이 여기서 많이 비롯된 것일 수도 있겠다는 생각도 해봅니다~

  15. BlogIcon peterjun 2019.04.09 23:01 신고

    깔끔함이 떨어져 별로인듯 싶어보이지만...
    어떤 가격이냐, 어떤 환경이냐...등등에 따라 다르군요.
    지급명령..... 살고 계신 분이 어려우신 듯 싶네요. ㅠㅜ

  16. BlogIcon 문moon 2019.04.09 23:59 신고

    이런 물건도 있다는 정도로 알고 지나야겠네요. ^^

  17. BlogIcon Patrick30 2019.04.10 13:36 신고

    말씀대로 저녁에는 좀 무서워 보일 것 같기도합니다.
    오래된 빌라라 옥상 바닥 색깔도 잘 확인해야 겠습니다 ㅎ
    잘 보고 갑니다 ㅎ

  18. BlogIcon 팡이원 2019.04.10 15:38 신고

    포스팅 잘 보고 가네요~
    비오는 날이지만 좋은 하루 보내세요~

  19. BlogIcon 버블프라이스 2019.04.10 19:37 신고

    가좌동 신일빌라는 집수리를 깨끗이 다하면 수익모델로 쓰기 좋겟군요?

  20. BlogIcon 모모의 가사노동 2019.04.10 22:37 신고

    좋은정보 잘보고 알아갑니다.

  21. BlogIcon 빗코 2019.04.11 13:31 신고

    월 20만원이 꾸준히 들어와준다면 정말 좋은 물건이라고 생각합니다. 개인적으로 경험이 없다보니 정말 세입자가 잘 구해질까... 하는 부분에 있어서 확신이 안서는 것 같습니다.