[빌라 경매]아직 더 떨어져야 합니다. 문학동 대우빌라

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 19943 물번 1 임의경매 입니다.

3개의 비스무리한 부동산을 갖고 있던 사람이 

대출 연체로 물건이 나온 것이죠.

감정가 대비 많이 떨어져있는 상태이지만

아직 더 떨어져야할 것 같은 물건입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

외벽에 녹이 한길로 흘러내리지 않고 집집마다 흘러내리는 것이 보입니다. 옥상에 방수시설이 제대로 되어 있지 않나봅니다. 이럴때는 옥상을 올라가봐야 합니다. 집집마다 물이 흐르면, 누수가 생길수 있습니다. 이런 빌라의 경우는 집 지을때, 옥상에다가만 방수작업을 할텐데 옆으로 물이 흐르면 낭패일 수 있습니다. 노후한 건물로 소유자는 이런 저렴한 건물을 간석동, 만수동, 문학동 이렇게 3개를 사서 월세 수입을 받아온 것으로 보입니다. 아이고, 임의, 강제, 임의...경매만으로도 많이 나온 물건이였네요. 간석동, 만수동 물건도 마찬가지네요. 저렴한 가격대의 물건이라 사고팔기도 많고 경매로도 많이 나온 물건이니 이전 사건번호로 검색해보면 낙찰가를 알 수 있겠죠? 참고하시기 바랍니다.

1. 물건개요

- 주소 : 인천광역시 남구 문학동 356-7, 대우빌라 302호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 70,000,000원

- 최저가 : 8,236,000원(감정가의 12%)

- 면적 : 45.16㎡(아파트로 치면 20~22평입니다.)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1

- 세대수 : 10세대

- 주차여부 : 7대 주차가능(주변 차량이 많아 주차가 힘듦)

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통, 큰길에서 한블럭 떨어져 있음

- 인근공급량 : 동일 규모 다세대주택 다수

큰길에서 골목으로 진입해, 건물 하나 뒤로 빌라 많이 들어서 있습니다. 이 빌라를 지나고부터는 얕은 오르막이라고 생각하시면 됩니다. 빌라가 많은 곳인데 위치가 참 좋은 곳 입니다. 현관 앞에 차량 2대, 에어컨 실외기가 보이는 곳에 주차선은 없지만 잘 주차를 하면 4대가 가능할 것으로 보이고 PC방 옆쪽에 주차선이 하나 더 그어져 있습니다. 주변에 빌라가 엄청 많아서 주차난은 피할 수 없을 것 같습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 150m 이내 버스정류장

- 학교 : 문학초(500m, 큰길건너야함)

- 병원 : 100m 큰길

- 편의시설 : 번화가 인근

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 문학구역도시개발 지역 인근

반경 170m 이내에 모든 편의시설을 다 갖추고 있습니다. 문학동은 오래된 동네로 잘 사는 느낌의 동네는 아닙니다만, 문학구장도 가깝고, 도시정비사업도 크게 하고 있어서 제 개인적으로는 선호하긴 합니다. 주거 환경이 개선될 것이기 때문이죠. 이 물건은 사업구간과는 제법 멀리 떨어져있어 가격변동이 있지는 않겠지만 수요가 있을 것입니다. 정비사업으로 그 곳에 살던 사람이 이쪽으로 전월세를 찾을 것이 때문이죠. 학교가 큰길 지나 500m나 떨어져있다는 점이 좀 수요층을 끌어내리긴 하지만 마트도, 번화가도 지척이고 입지 좋은 집 입니다. 

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2018-02-19

- 확정일자 : 2018-01-17

- 배당요구 : 2018-08-08

- 보증금 : 85,000,000원, 월 14만원

입지도 제법 좋고, 집도 큼직한데 왜 이렇게 빠지지...했더니 대항력을 갖춘 임차인이 있습니다. 보증금 자체도 큰편입니다. 시세보다 비싼 보증금입니다. 잡았다간 지옥보게 될 물건일 듯 싶네요. 등기부를 들여다봐야 내용을 알 수 있을 것 같습니다. 

4. 임장조사

- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 확인 필요

전세가 아닌 월세 세입자끼고 매매를 했습니다. 세입자의 입주시기를 보니, 2018-02-21로 보증금 8500만원에 월세는 14만원으로 계약했습니다. 주변 집의 크기보다 큰편이고 큰길과도 가까워 입지가 좋으니 세입자 구하기가 쉬웠을 것입니다. 월세 세입자를 받으려면 기본적인 집수리와 도배/장판까지 잘 되어있는채로 계약했을테니, 별도 수리비가 필요없습니다. 임차권등기를 한 것으로 보아 깨끗한 집 상태 그대로 집은 비어있을 것입니다. 다만 외벽의 누수를 확인해볼 필요가 있을 것 같습니다. 비가 많이 오면 물이 스며드는 집이 있는데 주의해야합니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2018-04-09	소유권이전	조**	95,000,000원
2018-04-12	근저당권설정	서광철강산업	200,000,000원
2018-07-03	압류	인천광역시	-
2018-07-11	임의경매개시결정	서광철강산업	-
2018-08-07	압류	인천세무서	-
2018-08-31	주택임차권	한국토지주택공사	임차보증금 85,000,000원 범위 302호 전부 계약일자 2018-01-15 전입일자 2018-02-19 점유일자 2018-02-21 확정일자 2018-01-17

현황을 보면 1948년생인 조**가 매매로 취득한 집이 3채가 있습니다. 다른 물건의 매매시기도 비슷한 시기로 보입니다. 근저당설정은 경주시 외동읍에 산업단지에 위치하고 있는 '맥스케이'라는 회사인데 2018년에 해당 주소를 검색해보니 다른 회사가 있습니다. 채권자인 서광철강산업주식회사는 철강제조업을 하는 동국제강의 1차 협력사인 것으로 확인됩니다. 동국제강이 인천에 본사가 있는 것으로 미뤄보아 맥스케이는 2차 협력사 정도가 되지않을까 싶기도 합니다. 정확한 사유는 모르지만 이 물건은 잡았다간 지옥을 경험하게 되겠죠?! 말소기준권리인 2018-04-12보다 순위가 빠른 2018-02-20에 대항력이 갖춰진 물건입니다. 세입자 박**는 8500만원을 다 받을 수 있습니다. 무조건 다 받습니다. 다 받을때까지 집에서 살아도 되지만 다른 곳으로 이사를 갔으니 주택임차권등기를 했겠죠? 이 물건은 지금 최저가인 820만원으로 낙찰받아도 최종적으로 지불해야할 금액은 8500 + 820만원해서 9320만원이 필요합니다. 바로 이런 물건이 권리분석 잘못하면 패가망신하는 그런 물건입니다. 왜냐, 임차권등기가 있어 금융권에서 대출을 거절하거나 한도를 작게 잡는 등 많이 안나올겁니다.  

6. 시세조사

매매는 7000만원 ~ 7500만원, 월세는 500만원에 40 ~ 45만원 정도로 거래된다고 합니다.

얼마전에 제 이웃분중 한분이 소액으로 시세차액을 볼 수 있는 물건을 소개해줄 수 있는지 문의를 주셨는데 이 물건을 보면 조금 가까울 수도 있겠네요. 이 물건을 추천드리는 건 아니지만 이렇게 할 수 있다는 것을 예시로 설명드릴 수 있을 것 같네요.

(1) 2012-04-25에 박**씨가 임의경매로 나온 이 집을 낙찰받은 사람에게서 8000만원에 매매합니다. 월세를 받으면 잘 굴리다 5년후 (2) 1991년생 권**씨에게 8300만원에 매도, 1개월만에 권**씨는 1200만원을 붙여서 9500만원으로 (3) 1972년생 이**에게 매도, 마지막으로 채무자 조**씨가 2018-04-09에 매매가 9500만원으로 매매했습니다. 매매전 세입자(2018-01-15 계약)의 보증금이 8500만원에 월 14만원입니다. 1991년생 권**씨가 매매한 가격보다도 비싼, 말도 안되는 가격으로 세입자가 들어왔습니다. 전에도 말씀드렸지만 사실 빌라의 가격은 정해진 금액이 없습니다. 많게는 2000만원 차이도 날 수 있다고 말씀드렸었죠. 일반인이 이렇게 하면 단기매매로 양도세 250만원이 빠지고, 세율구간적용되고...대략 500만원정도 빠져 700만원 시세차액을 볼 수 있습니다. 매매사업자라면 양도세가 거의 없기때문에 거의 1200만원 그대로 남길 수 있을 것이고요. 권**씨가 어떤 매직(?)으로 세입자를 홀려서 이렇게 계약했는지는 잘 모르겠지만 대단한 친구임에는 분명합니다. 

이 물건은 입찰하면 돈이 많이 깨집니다. 받으면 곤란합니다. 오늘이 입찰기일이니 한번 지켜보죠. 누군가 싸다고 덥썩 낙찰 받을지도모르는데 큰일 납니다. 

- 예상낙찰가 : 유찰

- 제반비용 : -

- 입찰기일 : 2019-06-05

마무리

이물건은 시세가 7000만원 정도입니다. 하지만 누구나에게도 주장할 수 있는 대항력이 존재하는 물건입니다. 낙찰자가 명도하려면 보증금 전액을 물어줘야합니다. 최소로 계산을 해봐도 현재 보증금 8500만원에 최소금액 820만원으로 낙찰받아도 벌써 9000만원이 넘어갑니다. 시세보다 2000만원이나 비싸게 사는 것이죠. 주변 분위기로는 500만원에 40만원으로 세입자를 구할 수 있을 것 같긴합니다만 낙찰받으면 골치아플 물건입니다.

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