[오피스텔 경매]멋진 도심뷰의 논현동 코아루파크

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 22215 임의경매 입니다.

멋들어진 마천루의 오피스텔입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

어제(05.19) 물에 잠겼던 상진빌라도 볼겸, 물건 나온 것 몇개 확인해보고 싶어서 임장을 다녀왔습니다. 제일 가보고 싶었던 곳은 영종도쪽이였는데, 통행료 압박 때문에 한두개 보려고 가기는 힘들 것 같아 그냥 논현동으로 방향을 틀었습니다. 한눈에 봐도 멋진 오피스텔 21층 물건이 나와있기에 찾아가봤습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천 남동구 논현동 637-2 코아루파크 에이동 2102호 

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 100,000,000원

- 최저가 : 70,000,000원

- 면적 : 30.01㎡

- 건축연도 : 2011년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 337세대

- 주차여부 : 1.04대

- 건물방향 : 남서향

- 외관노후 : 우수

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 주변 오피스텔 다수

원룸치고는 사이즈가 큰데, 생각하고 평면도를 봤더니 침실이 하나 있고 거실이 있는 구조입니다. 제목이 '나혼자산다'인가요? 연예인 사는 것 나오는 것 말이죠. 거기에 나오는 침실이 하나있고 거실 있는 집이 자주보이던데, 딱 그런 느낌의 구조입니다. 지하 5층까지 주차장이 있고, 1층에 카페베네와 편의시설이 있습니다. 혼자살기에 멋진 집인 듯 합니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장, 200m 호구포역

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 술집, 식당 밀집 지역 인근, 1층 상가는 비어있음

번화한 곳입니다. 한참 걸어봤는데, 식당도 많고 편의시설이 다양하게 있었습니다. 얼마전에 큰길 건너 유승테라폴리스 오피스텔과 동원베네스트 타워오피스텔도 물건으로 나왔었는데 진작와서 볼 걸 그랬나 싶을 정도로 깨끗하고 물건이 좋더군요. 

이 건물의 1층 상가는 듬성듬성 비어있었습니다. 월세가 비싼건지 식당이었던 몇곳이 문을 닫았더군요. 제가 현장을 사진찍으며 돌아다니고 있었는데, 젊은 부부가 저와 똑같이 사진찍으며 돌고 있더군요. 느낌으로는 1층 상가를 보고 있는 것 같았는데, 상가 경매로 나왔을 수도 있겠다 싶더군요.

사진은 코아루파크 B동에서 나와서 바로 앞쪽입니다. 윗쪽에 보이는게 수인선 호구포역인데 역으로 바로 진입할 수 없습니다. 지적도상 이마트에브리데이쪽 골목으로 나가서 큰 교차로를 건너야 지하철을 이용할 수 있습니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(권**)

- 전입일자 : 2016-12-26

- 확정일자 : 2016-12-26

- 배당요구 : 2018-10-12

- 보증금 : 2700만원, 월 25만원

2016년 12월에 임대차계약을 했고, 전입일자, 확정일자까지 잘 받아 보증금 전액을 모두 배당받을 수 있습니다. 보증금도 2700만원으로 2016년 당시 인천지역 소액임차인 보호 금액까지로 해서 들어왔네요. 임차권등기가 보입니다. 나가고 싶은데 못나갔나보네요.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 우수

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음

예전에는 이렇게 심하지는 않았는데 높은 곳에 올라가면 오금이 저립니다. 가자마자 택배기사님이 나오길래 혹시나해서 막 뛰어가 문을 잡으려고 봤더니 문이 열려있더군요. 현관에는 경비실이 있는데, 휴일이라 그런지 B동에만 관리인이 있었습니다. 물건이 있는 A동은 문이 열려있어 쉽게 입성할 수 있었습니다. 21층으로 올라 엘리베이터를 내리자마 흡연실이 보이더군요. 난간이 높지 않던데 좀 위험해보이더군요. 

바로 뒷편으로 보면 2104호가 있고, 오른편쪽으로 꺾으면 2102호가 나옵니다.

현장조사서에는 임차인을 만나지 못했다고 나오면서 안내서를 붙여놓았다고 되어있었습니다. 문이 깨끗하다는 것은 임차인이 있다는 이야기입니다. 1층 로비의 우편함을 보니 권**씨로 온 우편물이 있는 것을 확인했고, 우편물이 많이 쌓여있지 않은 것으로 보아 임차인이 있습니다. 벨을 한 두어번 눌러보고 노크를 했는데, 아무런 인기척이 없기에 그냥 나왔습니다. 이름으로 보아 젊은 여자분인 것 같은데, 아마 있어도 안나왔겠죠.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2014-02-24	소유권이전	홍*	임의경매로 인한 매각
2014-02-24	근저당권설정	동양생명	113,100,000원
2017-11-29	가압류	제이비우리캐피탈	14,547,508원
2018-01-26	주택임차권	권**	27,000,000원
2018-08-06	임의경매개시결정	동양생명	-
2019-03-11	가압류	국*	42,100,000원

2014년 채무자 홍*(1984년생)씨가 시세파악이 제대로 안된 상태로 본 물건을 낙찰받았던 것으로 보입니다. 근저당권 설정하여 아마 이자만 내다가, 원리금 균등으로 전환되면서 문제가 되지 않았나 싶은 생각이 듭니다. 17년 12월이 권**씨 계약만기일입니다. 11월에 가압류가 들어간 만큼 자금사정이 좋지않았을테고, 보증금을 지급하지 못하게되니 권**씨는 보증금을 보호하기 위해서 주택임차권등기를 했습니다. 전액 배당되는 소액임차인으로 낙찰받으면 금방 나갈 명도난이도 제로의 물건이겠네요.

6. 시세조사

매매가 9700만원, 전세 9000만원, 월세 2000만원에 40만원으로 조사됩니다.

물건이 깨끗하고 좋습니다. 관리비가 얼마나 나오는지 확인만 하면 바로 운영할 수 있을 좋은 물건일 것으로 보입니다. 인테리어 운영하시는 블로거분들 포스팅을 유심히 보셔서 아기자기한 소품 몇개로 분위기 내면, 세입자 금새 받을 수 있을 것이라 생각됩니다.

- 예상낙찰가 : 8156만원

- 제반비용 : 200만원

- 입찰기일 : 2019-05-22

8156만원 정도에 낙찰받아서 운영하면 좋을 물건이라 생각됩니다.

보증금 2000만원 제하고, 담보대출로 6500만원을 빌려 월 40만원씩 이자로 주고도 21만원이 내 주머니로 들어오니 좋은 물건아닌가 싶습니다.

전망도 아주 좋고, 주변 편의시설도 만족스러울 물건입니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.