[오피스텔 경매]오피스텔 안쪽의 안쪽에 위치한 운서동 화평빌딩

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 

사건번호 2018타경 18124 강제경매 입니다.

강제경매는 주로 은행이 아닌 개인이 

빌려준 돈 못받아서 나오는 경매로 보시면 됩니다.

3회차에 미납으로 다시 나온 물건입니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

사거리의 한 부분에 있는 그러니까 랜드마크라고 할 수 있는 곳입니다. 병원건물입니다. 전체가 병원이 들어선 것으로 보입니다. 병원은 한번 들어오면 오래도록 그자리를 지킵니다. 건물주에게는 아주 좋은 세입자이죠. 병원은 약국을 또 데리고 들어오죠. 오피스텔은 맨꼭대기층인데, 아마도 다른 점포가 있다가 11년에 오피스텔로 리모델링을 한 것이 아닌가싶습니다. 2011년부터 비어있었다고 하기에는 근 7년간 비어있을 것 같지는 않고 뭔가 일이 있었지않나 생각해봅니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천 중구 운서동 2795-1 화평빌딩 7층 737호 

- 용도 : 오피스텔(주거용)

- 감정가 : 44,000,000원

- 최저가 : 10,564,000원(4회 유찰, 감정가의 24%)

- 면적 : 11.97㎡

- 건축연도 : 2011년(건물은 2004년)

- 방개수 : 1 / 1(복층)

- 세대수 : 38세대로 확인됨

- 주차여부 : 가능

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 양호

- 인근공급량 : 동일 규모 빌딩 상층은 다 오피스텔로 공급 많음

이 뒷편으로 보이는 건물이 모두 오피스텔이 있는 건물입니다. 수요가 얼마나 많은지는 모르겠지만, 한눈에 봐도 오피스텔이 많은 곳입니다. 상가건물로 1층에 수협은행이 있고, 병원이 가득 들어찬 아주 좋은 입지의 물건으로 보입니다. 그런데 5층 부터는 비어있는게 보입니다. 뭔가 있는 것 같은데 찬찬히 살펴봐야겠습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장, 300m 운서역

- 학교 : 공항초

- 병원 : 건물내

- 편의시설 : 풍부

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 번화가 중심

큰길 하나 건너, 규모가 큰 롯데마트가 있습니다. 이 건물 뒷편으로가 번화가 입니다. 주변 아파트단지에서 소비하기 위해서는 이쪽으로 옵니다. 운서역과도 5분거리에 있어 교통도 편리하고 입지면에서는 굉장히 좋습니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 소유자

비어있는 공실로 오래동안 있었습니다. 문의 비닐도 뜯어내지않은 새것 그대로의 문입니다. 이곳은 사건번호말고 그냥 일반 검색으로도, 살짝 검색 해보니 상습적으로 경매에 나온 곳이더군요. '운서동 화평빌딩 7층'으로 검색을 해보면 경매물건 소개하는 블로그가 다수 확인됩니다. 이번 사건번호 말고 예전 사건 2012, 2014년 등 다수가 확인됩니다. 등기부를 확인하면서 다시 짚어보도록 하겠습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 어두움(건물 중간)

- 샤시 : 없음

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음

평면도에서 보는 것처럼, 매우 답답한 곳입니다. 건물의 중간입니다. 게다가 중간중에서도 중간이라 미로처럼 736호쪽으로 한번 더 들어갑니다. 공황장애나 폐소공포증이 있는 분은 아마 못들어갈 것 입니다. 잠만 자는 방이 될지라도 저는 답답한 느낌이 심해 들어가 살 생각이 안들것 같긴합니다.

어떤 느낌의 물건일지 궁금해서 내부 사진이 있는 것을 찾아보았습니다.

이 사진은 2016년에 월세로 올라온 물건으로 창이 있는 바깥쪽 물건입니다. 호실은 안나오는데 대충 위치가 710호쪽인 것 같습니다. 당시 월세는 300만원에 30만원으로 운영되고 있었습니다. 아래의 사진을 보시면 느낌이 오실지 모르겠네요. 뭔가 길쭉한 느낌이 들죠? 복층으로 다락방에서 잠을 자야할 것 입니다. 앞서 소개드렸던 간석오거리 오피앙보다 더 좁은 느낌이며, 날림공사 느낌이 납니다.

싱크대는 약간 넉넉한 사이즈입니다. 에어컨은 안보이지만 있을 것이지만, 복층이라 선풍기를 틀어야 좀 더 시원하겠죠?

이불 아랫쪽으로 올라오는 계단이 있고 바로 옆쪽에는 작은 붙박이장이 있는 것으로 보입니다. 간석오거리에 오피앙에서도 보셨듯이 이 물건도 쪼개진 방입니다. 2010년까지 이 물건이 있던 자리는 사무실로 사용되었습니다. '한국토지주택공사 청라영종직할사업단'에서 사용을 한 것으로 조사됩니다. 사업단이 철수하고부터 건물주는 주변에서 오피스텔 사업이 잘되는 것을 보고 오피스텔로 갈아탄 것으로 생각됩니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2013-08-30	소유권이전	태정주식회사	임의경매로 인한 매각
2018-06-22	강제경매개시결정	장**	-

이 물건은 3번정도 경매에 나왔는 물건이네요. 2번째 경매에서 영광군에 위치한 태정주식회사라는 곳에서 낙찰받은 것으로 확인됩니다. 무슨 회사인가 검색해보니 숙박업을 하는 곳인 것 같습니다. 태정모텔, 태정호텔이 나오는데, 이 물건이 위치한 운서역 주변이 호텔이 엄청나게 많은 걸로 미뤄보아 파견근무를 위해 직원 숙소용 이런 것으로 준비하지 않았나하는 생각이 듭니다. 강제경매를 신청한 장**씨도 주소지가 영광입니다. 아마 태정에서 일하다가 돈을 못받은 것이 아닐까 생각됩니다.

6. 시세조사

본 물건의 거래 내역은 확인되는 것이 없습니다. 주변시세로 확인해보면, 대략적으로 창가쪽 호실이 감정가 시세일 것으로 보입니다. 매매 4000만원, 월세 300만원 25만원으로 예상됩니다.

이 물건은 건물안쪽의 안쪽으로 할인이 들어가야 할 것입니다. 매매 3500만원에 월세 100만원에 25만원일 것으로 생각됩니다. 3회차에서 한번 유찰되었는데 유찰의 이유가 무엇일지 현장조사가 필요할 것으로 보입니다. 우선 매물서상에 미납사유가 안보입니다. 그렇다면 권리상 하자가 없다는 것인데 무엇 때문에 150만원의 입찰보증금을 포기했는지 확인해보고 접근하면 좋을 것 같습니다. 비고란에 장기간 공실이였다는 것으로 나오는데...이 관리비 연체를 반드시 확인해볼 필요가 있겠네요.

- 예상입찰가 : 1218만원

- 제반비용 : 50만원

- 입찰기일 : 2019-05-22

1200만원이면, 한번 해볼만하네...하고 그냥 들어가면 곤란합니다.

오피스텔로 2011년에 변경했는데, 문짝 스티커가 벗겨지지도 않았다는 것은 뭔가 무시무시한 것이 도사리고 있을 수 있다는 것이죠.

3회차에 1870만원에 낙찰받고 미납했는데 미납사유를 알아내고

낙찰받아야 합니다.

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감사합니다.