라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 366 임의경매 입니다.

작년 12월에 소개해드린 물건입니다.

당시 낙찰이 되어 기억 속에서 지웠는데 다시 나타났네요.

약 3개월이 지난 시점으로,

잔금 납부를 하지 않아 다시 경매로 나왔습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

 

다인블루빌 전경

 

소개해드릴 물건을 찾다가 눈에 익은 이름과 사건번호가 눈에 띄였습니다. 전에 말씀드렸던 것처럼 저렴한 물건을 주로 찾다보니, 한눈에 들어온 것이기도했지만 말이죠. 전경사진을 봐서도 알겠지만 혼자 삐쭉 높은 건물이 바로 오늘 사건 물건입니다. 낙찰이후에 잔금까지 대략 2~3개월이 걸립니다. 딱 3개월만에 이전 회차 최고가매수신고인의 잔금 미납으로 다시 경매로 돌아온 물건이네요. 당시 제가 임장갔을 적에도 문이 굳게 닫혀있어 내부는 확인하기 힘들었는데, 아마 입찰보증금 300만원을 포기해야할 정도로 하자가 있었나봅니다. 이렇게 미납된 물건에 대해서 하자가 있는 경우에는 반드시 매각물건명세서를 다시 확인해봐야합니다. 법원에서 놓친 권리상 또는 물건 내부 하자에 대해 최고가매수신고인이 매각불허가를 위해 근거자료를 제출했을 것 입니다. 자세한 내막을 알려면 역시나 임장이 필요하지만 말이죠.

 

사건 기본 정보(물건 비고)

 

사건 기일내역

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 화성시 향남읍 구문천리 927-9, 다인블루빌 1504호

- 용도 : 오피스텔

- 감정가 : 88,000,000원

- 최저가 : 30,184,000원(감정가 34%)

- 면적 : 28.49(8.6평)

- 건축연도 : 2009년

- 방개수 : 1/1

- 세대수 : 89세대/1동

- 주차여부 : 가능(도로가 주차도 가능)

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 향남제약단지 근로자, 인근 주거시설 부족

제가 이 물건에 임장을 2018년 11월 초순에 두어번 다녀왔었습니다. 3~4개월만에 얼마나 바뀌었겠어..했는데 많이 바뀌었네요. 당시 주변에 건물이 많이 지어올라가고 있었는데 지금은 거의 완공 수준으로 건물들이 올라와있습니다. 11월 초순에는 대로변 상가건물과 그 뒷편 아파트도 한 반틈정도 지어져있었습니다. 아무리 그래도 주변은 아직 횡한 느낌이 많이 드는 건 어쩔 수 없습니다. 직접가보면 상가분위기도 느껴볼 수 있겠지만 바로 입찰일에 발견해서 찾아보진 못하겠네요. 상가임대 현수막도 보이고 상권이 좀 형성되는 느낌이 드는데 어떠신지요?

 

다인블루빌 맞은편 대단지 아파트 및 오피스텔

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장

- 편의시설 : 부족(향남읍에서 번화가로 보이나 편의시설이 거의 없음)

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 건물 내 노래방, 노래빠 입주, 2층 상가 공실로 보임

 

2층 상가가 비어있었는데, 당구클럽이 들어섰습니다. 노래연습장과 노래빠는 아직 간판이 그대로 있는데, 간판만 남아있는 것인지 확인해봐야겠습니다. 제가 이 부근이 발전되는 것으로 봤었고, 교차로의 한 꼭지점 입지에 주변 랜드마크 지역이라 투자하고 싶었는데 망설였던 이유는 유흥시설(?)로 사용하지 않았나하는 것 때문이였습니다. 제가 만약 투자를 결정했다면 안을 꼭 들여다 보았을 것입니다.

 

다인블루빌 저층 상가

3. 점유자 정보

- 점유자 : 없음

 

점유자가 별도로 없습니다. 세입자가 있으면서 권리신고를 안한 경우일 수도 있으나, 보증금을 받아야할 입장에서 권리신고를 안할리는 만무합니다. 소유자 안**씨는 서울시 양천구에 집이 있는 것으로 확인됩니다. 그렇다면 소유자가 사무실로 사용했거나, 전세입자를 받았을 것입니다. 여러차례 초인종을 눌러보고, 문을 두드려봐도 아무런 기척이 없었습니다만 점유자가 누구인지 반드시 확인이 필요합니다. 

//제가 가서 확인해봤는데도 확인할 수가 없었네요.

 

'전입세대에 전입세대 없음', 관할세무서에 상가건물임대차 현황 조회 결과 임차인 등록사항이 없습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요함

- 누수/결로 : 없음

 

다인블루빌 개황도

'다인블루빌 저층상가' 사진상 맨꼭대기 왼쪽입니다. 오피스텔 내에서 제일 작은 사이즈이지만 한사람이 편히 사용할 수 있는 사이즈라고 생각하시면 됩니다.

 

5. 권리분석

 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2012-05-30

소유권이전 

안**

108,851,600원 

 2012-05-30 

근저당권설정 

수원지구원예농협 

65,000,000원 

2018-01-08 

경매개시결정 

수원지구원예농협 

48,472,529원 

 

등기부상 하자는 발견되지 않습니다. 매물서상에도 권리상의 문제는 발견된 점이 없어 미납사유에 대해 언급하지않고 있습니다. 물건상의 문제가 있을 것 같습니다. 

 

6. 시세조사

전과 같이 중간사이즈 물건만 나와있습니다. 중간사이즈 물건의 매매가로 가격을 유추해보는 수 밖에 없습니다. 투룸이 매매 7400만원, 월세 1000만원에 40만원에 나와있으니, 4000만원 후반대에 월세 500만원에 30만원수준으로 접근하시면 좋을 것 같습니다.

 

실거래가 확인

 

- 예상낙찰가: 3651만원

- 제반비용: 320만원

- 입찰기일: 2019-04-02

 

3651만원 정도에 낙찰받아, 500/30만원 월세를 줬을 때를 가정해보죠.

담보대출로 2920만원 빌려,

보증금 500만원 제하면 2420만원입니다.

월 8만원 이자로 주고 20만원이 내 주머니로 들어오니 물건입니다.

물건만 확인되었으면 바로 낙찰받았을 물건인데 좀 아쉽네요.   

 

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.

 

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  2. BlogIcon 낭만ii고양이 2019.04.02 07:53 신고

    등기부하자가 있군요~ 근저당이걸려있네요~ 집을 구하는분들은 이것저것 꼼꼼히잘봐야하겠어요~ 많이알아야 이기는법이니요~^^

  3. BlogIcon 신웅 2019.04.02 09:20 신고

    보증금 300을 포기하다니 이유가 뭐길래...
    낙찰받고도 이런경우가 있네요
    잘보고 갑니다 ^^

  4. BlogIcon 휴식같은 친구 2019.04.02 09:21 신고

    이런 물건은 좀 위험하다는 생각이 듭니다.
    잘보고 갑니다.

  5. BlogIcon 행복사냥이 2019.04.02 10:36 신고

    역시 배워두면 좋을 것 같아요. 잘 보고 갑니다.^^

  6. BlogIcon 후까 2019.04.02 11:01 신고

    괜찮아 보이는데 아쉽네요 ^^ 기회는 또 올거에욤,

  7. BlogIcon 늑대발자국 2019.04.02 12:23 신고

    아쉽네요 그래도 다음번에 좋은 일들이 많이 생기겠죠 ㅎㅎ
    이번 한 주 좋은일들만 가득하시길.. ^^

  8. BlogIcon Patrick30 2019.04.02 14:21 신고

    이렇게 매번 좋은 물건을 탈탈 털어서 포스팅 하시다니 대단하시네요 ㅎ
    근데 미납의 사유가 뭘까요? 왠만하면 미납할리가 없을텐데 말이죠 ㅎ
    오후도 즐겁게 보내시기 바랍니다 ^^

    • 문열고 들어갔더니 지옥도?가 펼쳐져있는 경우도 많죠. 제가 갔을때도 점유자가없었는데, 문에 코박고 냄새맡아봤을때 불쾌한 냄새는 없었습니다. 정확한건 문안을 열어봐야 알겠네요

  9. BlogIcon 팡이원 2019.04.02 15:16 신고

    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 활기찬 하루 보내세요~

  10. BlogIcon TheK의 추천영화 2019.04.02 16:50 신고

    궁금하네요. 이유가 뭔지.
    선생님도 사실 그 이유를 몰라
    투자하지 않는 것 같고요.

    • 저는 그 이유때문에 입찰하지않은것은 아니고 개인적인 사정이있어 당분간은 입찰하지못하는것입니다ㅎ이물건은 입찰하고 싶은 물건이였습니다. 실제입찰였다면 미납사유 또는 점유자를 반드시 확인했겠죠ㅎ

  11. BlogIcon 선블리쮸 2019.04.02 18:49 신고

    오늘도 분석하신글 잘보고갑니다 ^_^

  12. BlogIcon 잉여토기 2019.04.02 18:52 신고

    투자하기 끌릴만한 경매 물건이었군요.
    지금은 누군가가 낙찰 받았겠지요?

  13. BlogIcon ruirui 2019.04.02 19:58 신고

    경매 분석하신글 잘보고 갑니다 ~
    편안한 저녁시간 되세요 ~^^

  14. BlogIcon 제나  2019.04.02 20:12 신고

    미납의 이유가 궁금해지네요. 주변 환경도 그리 좋아보이지는 않네요
    자세한 설명 감사합니다.

    • 주변은 하루가 다르게 발전하고있는 지역이라 조금씩 나아지리라 생각되고, 제약단지주변에 싱글족 유입이된다면 괜찮지않을까싶긴합니다

  15. BlogIcon 죽풍 2019.04.02 20:20 신고

    부동산 경매 정보 잘 알아 갑니다.
    행복한 시간 보내시기 바랍니다.

  16. BlogIcon peterjun 2019.04.02 20:51 신고

    다시 나오는 경우도 있군요.
    그럴 땐 좀 더 주의깊게 살펴봐야하겠네요. ㅎㅎ

  17. BlogIcon 로안씨 2019.04.02 21:24 신고

    보증금이 10%고 300만원을 포기하고 미납한 사실은 정말로 아쉬운 소식인 것 같습니다.
    요즘에는 일자리 구하기도 힘들어서 개인 오피스텔을 구매해서
    개인 사무실로 꾸민 다음 일러작업이나 와이프의 뜨개 공방으로 사용하고 싶지만
    역시 이런 것들을 얻기 위해서는 돈이 없으면 안되는 것이더라고요.
    언젠간 기회가 오겠죠? ^^

    • 일러작업실이나 공방으로 사용하시는것이면 오피스텔도 좋지만 아주저렴한 소형빌라도 고려해보실만 하죠. 제세입자분중에한분은 음악작업실로 쓰고계시죠.

  18. BlogIcon Anchou 2019.04.02 21:27 신고

    서류상에는 문제가 없어보이는데
    어떤 사유가 있는걸까요.
    물건의 문제가 아닌 입찰자의 사정도 있을 수 있겠죠?

    • 가끔 강력범죄의 사건현장이 경매에 나온다는것을 들어본적이있어, 해당지역신문 사건사고란을 뒤져봤는데 특이사항은 안보이더군요.그리고 사실 저는 입찰자의 사정때문에 미납되었다는것에 더 무게를 두고있습니다.

    • BlogIcon Anchou 2019.04.03 18:12 신고

      아... 그런 사건 사고 물건도 잘 알아봐야겠네요!
      오늘 또 배워갑니다.

  19. BlogIcon 버블프라이스 2019.04.03 06:16 신고

    다인블루빌 오피스텔 괜찮아보이는데.. 아쉽군요
    그런데 정말 미납 사유가 궁금하네요..

  20. BlogIcon 모모의 가사노동 2019.04.03 20:24 신고

    경매물건 잘 봤습니다.
    건물이 깔끔하니 좋은데 미납사유때문에 왠지 찜찜하네요. ㅎㅎ

  21. BlogIcon 빗코 2019.04.05 09:02 신고

    매각불허가 신청한 것도 아닌것이지요? 결과 내용도 궁금해지네요. 누군가는 또 낙찰 받긴 했을텐데요.. 라드온님 댓글 보면 지옥도가 펼쳐져있다 라고도 하셨는데 그래도 청소업체 시키고 하면 집은 깔끔해지지 않나요? 냄새가 안 빠지려나...
    임장도 다녀오신 듯 한데 주변 오피스텔자체가 불법유흥업소로 쓰이는 경우라면 세입자가 잘 안들어오거나 하는 문제가 있을 것 같기도 합니다.
    근데 어찌됐건 낙찰자가 보증금을 포기한 것이 아니라.. 그저 자금융통이 안된 문제쪽이 맞으려나요...