라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 20462 임의경매 입니다.

이웃분중 한분이 아파트와 빌라 경매중에 

어느 것이 더 어려운가에 대해 문의 주셨습니다.

모든 조건이 같을때는 아무래도 빌라쪽이 

더 힘든 것 같아, 빌라가 힘들다고 말씀드렸었죠.

이 물건을 보면, 왜 빌라가 어렵다고 하는지 알수 있죠.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.




아파트 경매가 어려운지 빌라 경매가 어려운지에 대한 질문에 영화 '친구'중에 '조오련이가 빠르게 거북이가 빠르게...' 이런 대사가 있는데, 갑자기 그 생각이 났습니다. 그마다 장단점이 있는데 개인적인 체감으로는 빌라가 좀 더 어렵다 느껴집니다. 가장 중요한 것은 바로 점유자의 배당여부인데, 이런 물건은 아파트가 되었든, 빌라가 되었든 만나면 명도가 정말 힘들 것입니다. 그런데 이런 점유자에게 전액이 아닌 일부배당되는 물건은 빌라가 압도적으로 많습니다. 
만나볼 물건은 햇볕이 무지하게 잘 드는, 올수리되어 있는 깨끗한 집입니다. 사진상 정면에 보이는 2층 물건으로 방범창이 되어있고 가까이서 보면 샤시도 새로 되어있고 아주 깨끗합니다. 하지만 이 물건은 낙찰받아서는 마음고생을 많이 하게 될 것 입니다. 함께 찬찬히 들여다보시죠.

1. 물건개요


- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 847-4, 건영빌라 가동 2층 201호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 55,000,000원

- 최저가 : 26,950,000원

- 면적 : 29.94㎡

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 8세대

- 주차여부 : 건물앞 공영주차장 이용가능

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 동일 크기 건영빌라 3개동 있음, 다세대주택 밀집지역



버스정류장에서 내려 조금만 걸어오면 첫번째 골목에 있는 집입니다. 오른쪽 담벼락은 옆 상가건물의 주차장으로 건물이 막고 있는 것이 아니라 밤에도 어두어서 위험하단 느낌은 들지 않습니다. 1990년에 지어진 건물인데 건물 외벽이 깨끗했습니다. 동그라미 친 부분을 보면 건물의 동의 표기되어 있습니다. 방의 크기가 많이 작은편입니다. 이주변 빌라가 거의 13평~15평인 구조인데, 방크기는 그냥 저냥 괜찮을텐데 거실의 크기가 크지 않을 겁니다. 이 집은 햇볕이 정말 잘듭니다. 베란다쪽이 공영주차장으로 뻥 뚫려 있어 바람도 잘 통하고 볕도 잘듭니다.


2. 지역분석


- 교통 : 40m 이내 버스정류장

- 병원 : 신기시장시장 사거리

- 편의시설 : 신시시장 사거리

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발



신기시장까지는 걸어서 가도 충분합니다. 대략 300m정도 걸으면 신기시장이고, 주안7동주민센터까지 가면 서울, 안양으로 향하는 광역버스를 이용할 수 있습니다. 전에도 소개드렸지만 문학IC주변이라 교통이 좋습니다. 시내버스를 타면 주안역까지는 15분정도면 갈 수 있습니다. 다만 이 빌라를 기준으로 한블럭 옆으로 가면 다~빈집입니다. 유령도시죠. 공원이 조성된다고 하는데, 공원조성이 된다면 주변 입지가 좋아져 집값이 조금 오를 가능성이 있겠네요. 근데 워낙에 오래된 집이라, 월세받는 것만으로 만족해야겠지요.


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2017.08.18

- 확정일자 : 2017.08.18

- 배당요구 : 2018.08.06

- 보증금 : 2500만원




주변사진을 찍으면서 돌고 있는데 101호에서 대학생으로 보이는, 남자가 나오더군요. 데려다가 이것저것 물어보려고 불러세웠더니, 귀에 꼽고 있던 이어폰을 빼면서 '시간이 없어서요.'라며 급히 가더군요. 1층을 슬쩍 들여다보니 부분으로 수리가 되어있고 창문으로 보이는 세간살이를 보니 어른없이 그 학생 혼자 사는 것으로 보입니다. 201호로 가보니 문이 잠겨있습니다. 10시가 좀 넘은 한참 바쁜 출근시간이 지난 시간이라 조용하네요. 반지하1호란으로 가서 안쪽을 들여다보니 대략적인 방구조가 확인됩니다. 예상대로 거실이 좁은 편이지만 혼자 내지 두사람이 지내기에는 좋습니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음




경매를 하시는 분이 다녀가신 것이 아닌가 싶습니다. 저는 우편물이 있으면 이름만 확인하고 있는 그대로 둡니다. 우편함위에 놓지말라고 써있는데 올려져있는데, 세입자의 소행은 아닐 것 같고 아마 경매하시는 분 중에 임장 오신 분이 꺼내놓고 간 것이 아닐까 생각해봤습니다. 각각 채무자와 세입자 이름의 우편이 한개씩 와있습니다. 2017년 08월 현 세입자 박씨 들이면서 집수리를 특상으로 해두었습니다. 도배도 안해도 될 것입니다. 햇볕이 아주 좋아서 주변에 비해 사이즈가 많이 작은데도 보증금이 무려 2500만원입니다. 이 물건은 내놓으면 월세도 잘 나갈 것입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-07-12

 소유권이전 

 정**

 55,000,000원 

 2017-07-12

 근저당권설정 

 농협은행 

 44,400,000원 

 2018-05-28 

 가압류 

 농협은행 

 8,217,281원 

 2018-06-07 

 압류 

 의정부세무서 

 -

 2018-07-07 

 임의경매개시결정 

 농협은행 

 38,527,008원 

 2018-07-20

 압류 

 도봉세무서 

 - 

 2018-09-19 

 가압류 

 서울보증보험 

 15,969,030원 

 2018-09-20

 압류 

 관악세무서 

 - 

 2019-03-28 

 압류 

 국민건강보험공단 

 - 


소유자 정**씨가 무슨 계획으로 집을 샀는지 모르겠습니다. 집주소를 보니 제가 알고 있는 가좌동의 빌라입니다. 집주소를 검색해보니, 제가 알고 있던 그 쓰러져가는 빌라는 아니긴합니다. 금액을 보니 매매가를 올려 대출을 많이 받는 업계약서를 쓴 것 같지도 않은데, 어떻게 운영하려고 했는지 궁금하네요. 여기서 중요한건 근저당권설정일자입니다. 세입자보다 빠릅니다. 그렇다면 세입자는 순위가 늦기때문에 배당을 전혀 받을 수가 없습니다. 하지만 주택임대차보호법(주임법)이란 것이 있어 소액임차인에 대해서는 우선변제금을 먼저 배당해주게 됩니다. 그러니까 이물건은 낙찰을 받으면 임차인에게 보증금일부..대충 1200만원정도 배당될 것 같습니다. 보증금 2500만원에서 나머지 1300만원을 배당받지 못합니다. 필히 낙찰자에게 보증금을 받아내겠다고 버틸것입니다. 어디가서 암만 물어봐도 답이 안나오기때문에 낙찰자에게 계속 전화하여 돌려받지못한 전세금을 달라고 할 것입니다. 낙찰자는 돈을 줄 필요는 전혀없습니다만 돈 다주고 산 집에서 불법점유를 한 세입자에 대해 강제 집행을 해야할 것입니다. 경험이 많이 없는 분이 잡았다간 지옥을 보게 될 것입니다. 이 물건은 눈독들여서는 곤란합니다. 


6. 시세조사


매매가는 4700만원정도, 전세는 2000만원, 월세 300만원에 30만원 정도 되지 않을까 예상해봅니다. 이주변은 이 사이즈는 거의 없습니다. 지금 주민들이 퇴거하여 비어있는 지역에 오래된 빌라가 많았는데, 그때 지어진 빌라는 이 사이즈가 있었는데, 지금은 없습니다. 하지만 빛도 잘들고 앞이 뻥뚫려있어, 참 좋은 집입니다.


아쉽지만 고이 보내줘야 할 집입니다. 아마 이번 차수에도 유찰될 것으로 보입니다만, 강제집행까지 고려하시는 담이 크신 분이 계실지도 모르겠습니다. 
- 예상낙찰가 : 유찰
- 제반비용 : 147만원
- 입찰기일 : 2019-07-16


마무리


아직 여독이 남아있는지, 아침에 일어나는데 죽을 맛이더군요. 이물건은 임차인이 전액 배당 받는 물건이었다면, 낙찰을 고려해도 좋은 물건입니다. 3500만원 정도면 낙찰받을 수 있을텐데, 수리없이 바로 월세놓으면 괜찮을 물건입니다. 물건을 보실때 임차인이 얼마나 배당받는지를 꼭 확인해야 합니다. 전액배당이 아니면 정말 힘들게 합니다. 그럼 오늘 하루도 즐겁게 보내시기 바랍니다.ㅎ 


 

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  2. BlogIcon 후까 2019.07.16 13:39 신고

    빛은 잘 드는 좋은 물건인데 낙찰 받으면 안되는 이유... 물건만 보면 좋은데 실상은 어려움이 있네요

  3. BlogIcon 꿍스뿡이 2019.07.16 14:02 신고

    맞는말씀입니다.
    입장바꿔 생각하면 세입자분의 보증금은 전재산이나 다름없을탠데
    낙찰자분께 어떻게든 보증금을 더 받으려고 할 공산이 크지요
    이런 물건은 낙찰받는다고 결심하면 낙찰자분과의 명도 부분에 대해선 어느정도 감안을 하고 들어가야겠습니다.

  4. BlogIcon 디프_ 2019.07.16 14:30 신고

    라미드니오니님 혹시 요즘 일요일밤에 하는 분양 프로그램 보시나요?
    자주 챙겨보는데 유용한 정보들이 많이 나오고 있는 것 같습니다!

  5. BlogIcon Patrick30 2019.07.16 14:37 신고

    오늘도 권리분석 관련 포스트 잘 보고 갑니다 ㅎ
    관심 많으신 분들은 큰 도움이 될 것 같네요 ㅎ
    즐거운 하루 되시고, 여독이 얼른 풀리길 바랍니다 ㅎㅎ

  6. BlogIcon garam_林 2019.07.16 17:21 신고

    경매는 제게 있어 너무 어려운 부분이죠~
    포스팅 보면서 부동산 공부를 해야할 것 같아요.

  7. BlogIcon 선블리쮸 2019.07.16 17:22 신고

    위치는좋은거같아요... 위치만 하하

  8. BlogIcon 『방쌤』 2019.07.16 19:32 신고

    여독이 빨리 풀리시길 바랍니다.
    편안한 저녁시간 보내시구요.^^

  9. BlogIcon 신웅 2019.07.16 19:36 신고

    세입자 때문에 힘든케이스군요
    잘보고 갑니다 ^^

  10. BlogIcon 창의성 공문학 2019.07.16 20:01 신고

    이렇게 보면서 저도 간접적으로나마 배우고 가네요^^
    경매에 대해서는 공부해야하는 부분이 많을 것 같군요

  11. BlogIcon 문moon 2019.07.16 20:17 신고

    잘보고 갑니다.
    아직 뭐가 뭔지 모르지만 압류도 많고 골치가 아플것 같네요. ^^

  12. BlogIcon 키리나 2019.07.16 20:25 신고

    임차인이 얼마를 받는지 꼭 확인해야겠군요. 임차인도 안타깝네요. 잘 보고 갑니다.

  13. BlogIcon Laddie 2019.07.16 20:30 신고

    아무것도 모르고 낙찰받았다간
    머리가 지끈지끈하겠네요 😄

  14. BlogIcon 원당컴 2019.07.16 21:37 신고

    좋아 보여도 잘 모르면 함부로 접근하면 안될것 같네요.^^

  15. BlogIcon @산들바람 2019.07.16 21:38 신고

    경매분석 잘보았습니다.
    선뜻 들어가긴 부담되는건 아닌지
    아직은 잘 모르겠네요

  16. BlogIcon H_A_N_S 2019.07.16 22:54 신고

    모르면 배워야 하고 그냥 움크리고 내거나 지키는 게 최고인 거 같아요. 빌라는 그게 무엇이든 제일 함정이 많은 느낌입니다ㅎㅎ

  17. BlogIcon 널알려줘 2019.07.16 22:57 신고

    오호 시장조사는 이렇게하는거네요
    대박이에요
    꼼꼼해야 좋은매물도 가져가겠네요

  18. BlogIcon korea cebrity 2019.07.16 23:25 신고

    안녕하세요 오늘 잘 읽고
    공감 누르고갑니다 ~

  19. BlogIcon 비르케 2019.07.17 00:28 신고

    아파트는 워낙에 투명하니 빌라보다 확실히 쉬워 보입니다.
    빌라 경매 어려울 것 같아요. 세입자가 살고 있는 경우에는 더더욱요.

  20. BlogIcon 뉴엣 2019.07.17 03:00 신고

    빌라 경매 상식 이렇게 라미드니오니님 포스팅으로 조금씩 넓혀갑니다 :)
    오늘도 좋은 하루 되세요!

  21. BlogIcon 버블프라이스 2019.07.17 05:44 신고

    주안동 건영빌라 매물 분석 잘 보고 갑니다^^