라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 506836 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


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6. 시세조사


매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(2019-03-08 신원빌라 권리분석 발췌)
2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원
- 제반비용 : 153만원
- 입찰기일 : 2019-07-02


제가 입찰한다면 4702만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 500만원정도 차이로 패찰이니 예측이 많이 빗나갔었네 하고 생각했습니다. 그런데 낙찰자를 들여다보니 써니파트너스라는 업체입니다. 그러고다시 보니 가격이 너무 높은게 맞는 것 같습니다. 써니파트너스로 구글링해보니 고양시에서 전자상거래하는 업체로 검색되는데 이 업체는 아닌 것 같습니다. 업체가 낙찰받은 금액은 의뢰인의 돈으로 낙찰받기 때문에 낙찰가가 높습니다. 인천지법은 입찰봉투에 카메라를 비춰서 입찰금액을 모두 보여줍니다. 이 물건은 입찰자 10명으로 현장에서는 10명의 입찰금액을 모두 볼 수 있습니다. 그럼 감이 옵니다. '이건 짜고치는 것이다, 아니다...' 차순위금액인 4820만원이 제 예상낙찰가와 100만원정도 차이가 나는데, 차순위금액이 정확한 금액인 것으로 보입니다. 경매를 처음 진행하기 힘들고 어렵다고 대행업체에게 그냥 맡기면 이리되기 십상인데, 이렇게 권리관계가 깨끗하고 명도가 용이한 물건은 가능한 한 직접 받으시는게 좋습니다.

최고가매수신청금액 52,257,700원(69.68%)
입찰 10명, 낙찰자 : (주)써니파트너스
차순위금액 48,200,000원
매각결정기일 : 2019.07.09



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감사합니다.







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