라드온 이야기

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 34089 임의경매 입니다.

눈치채셨는지 모르겠습니다. 

이츠아파트, 건영빌라, 신기마을은 모두 한날 임장한 것입니다.

전에 말씀드렸듯이 저는 임장을 가면 한곳만 들르지 않습니다.

한번에 3곳 이상을 볼 수 있는 곳을 찾아

물건을 들여다봅니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



의도치않게 제손이 살짝 나오네요. 다음에는 옷차림에도 신경을 써야겠네요. 이시간대에 찾는 젊은 사람이 거의 없습니다. 1층에 거주한다고 하시는 영감님께서 아주 반갑게 맞이해주십니다. 어디를 찾아왔냐며 먼저 말걸어주시면서, 이곳 집주소는 무엇이다라고 말씀해주습니다. 그도 그럴 것이 이곳에는 빌라가 정말 조밀하게 붙어있어서, 찾기 쉽지않습니다. 이런 골목이 블럭마다 양쪽으로 어마어마하게 많습니다. 함께 들여다보시죠.

1. 물건개요


- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 856-55, 신기마을 2층 203호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 65,000,000원

- 최저가 : 31,850,000원

- 면적 : 31.795㎡

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 8세대

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향(방향에 상관없이 막혀있음)

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역, 신기마을(4차까지 있음)



이곳은 제가 많이 다니는 곳이라 잘아는 곳입니다. 이 골목의 입구에 부동산중개소가 들어섰는데, 이전에는 인테리어업체였습니다. 1년도 안되어서 업종이 2번이나 바뀌었습니다. 메인도로가 작은편인데 양쪽으로 주차된 차들이 많아서 도로가 많이 좁게 느껴집니다. 도로에서 거의 10m정도마다 골목이 있다고 보시면 되는데 그 골목마다 이렇게 빌라가 꽉 들어차있습니다. 이 골목으로 그래도 약간은 넓은 편입니다. 골목을 따라 저 중간쯤에 오토바이가 세워진 부근이 오늘의 사건물건입니다. 낮에도 어두운 편이고, 저녁에는 말할 것도 없겠죠? 저녁늦게까지 이웃의 할머니들이 골목에 앉아서 더위를 식히고 계신다고 합니다. 골목은 깨끗했고 냄새가 나지 않았는데 대화를 나눈 영감님의 말에 따르면 매일 1층에 사시는 분들이 나와서 청소를 한다고 합니다.


2. 지역분석


- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 병원 : 신기시장 사거리

- 편의시설 : 신기시장, 이마트에브리데이, GS25

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발



실외기가 창문에 매달린 집입니다. 지난주에 소개해드린 건영빌라보다 안쪽으로 들어오면 만날 수 있는 빌라입니다. 건영빌라를 소개해드릴때 앞이 뻥뚫려있는 것을 강조했었던 이유가 바로 여기에서 볼 수 있듯이, 이 주변 빌라는 앞뒤가 건물과 건물로 막혀있는 집이 많기 때문입니다. 굉장히 답답한데, 방에 화분이라도 가져다둬야 답답함이 약간 가십니다. 


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(김**)

- 전입일자 : 2017-11-16

- 확정일자 : 2017-11-16

- 배당요구 : 2018-12-13

- 보증금 : 2200만원



우편함이 깨끗하게 비워져있습니다. 세입자가 현재 거주하고 있는 것입니다. 1층 주민에 따르면 젊은 여자가 사는 것 같다고 하는데, 이름만으론 여자분인지는 모르겠습니다. 권리분석을 해봐야겠습니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 보통

- 누수/결로 : 없음



임장가서 어떤 이야기를 해야하는지 어려워하시는 분들이 많이 계시더군요. 전에도 살짝 말씀드리긴 했는데, 그 빌라 1층이나 빌라 총무집을 찾아 음료수를 건내면 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 제가 찾아간 시간은 모두 출근하고 지난 시간인 10시~11시쯤으로 세입자가 없을 것이라 생각하고 갔는데, 이웃주민이 나와 있기에 대화를 나누어봤습니다. 동영상편집기술이 없어서 음성만 올리려니까 안되네요. 그냥 오디오위주로 들어보시면 임장에 약간 도움이 되지않을까 합니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2017-11-15

 소유권이전 

 이**

 55,000,000원 

 2017-11-15

 근저당권설정 

 한국스탠다드차타드은행 

 39,600,000원

 2018-04-24 

 가압류 

 효성캐피탈 

 33,959,902원 

 2018-05-04 

 가압류 

 서울보증보험 

 10,083,835원 

 2018-06-08 

 가압류 

 현대캐피탈 

 31,268,831원 

 2018-08-29

 압류 

 남인천세무서 

 - 

 2018-11-27 

 임의경매개시 

 한국스탠다드차타드은행 

 - 


빌라물건은 등기부를 보면, 경매가 한두개는 보이기 마련인데 이 물건은 경매도 하나도 없었고 깨끗한 물건입니다. 말소권리가 7개 입니다. 낙찰받아 잔금을 치르면 소유권은 낙찰자에게로 즉시 넘어옵니다. 그전에 남아있던 권리를 말소할 수 있습니다. 말소비용은 권리당 7000원, 42000원입니다. 권리가 엄청나게 긴~~물건도 많으니 참고하시기 바랍니다. 임차인은 전입일자, 확정일자(2017-11-16)를 갖추긴 했습니다만, 후순위입니다. 선순위는 근저당권설정한 한국스탠다드차타드은행입니다. 채무자 이씨는 1969년생으로 현 주거지는 용현동의 허름한 빌라입니다. 투자목적으로 산 것 같진않은데, 매매한지 4개월만에 가압류가 들어올정도로 가계형편이 좋지않은데 왜 매매를 했는지 모르겠습니다. 세입자는 매매한지 하루만에 잘 받았는데, 무엇에서 꼬였는지 모르겠네요.


6. 시세조사


매매는 4500만원 전후, 전세는 2200만원, 월세는 500만원에 30만원 정도로 조사됩니다.


신기시장 부근 빌라 시세는 거의 이정도로 형성되어 있는데, 이 집의 경우 평형이 좀 작습니다. 40제곱미터 이하는 이곳에서는 좀 작은 편에 속하더군요. 40~45제곱미터가 많습니다. 하지만 가장 좋은 2층이고, 올수리가 깨끗하게 되어 있으며 에어컨도 옵션으로 달아둔 것으로 보입니다. 이 주변은 전월세 세입자는 자기돈 들여서 뭔가를 설치하지 않습니다. 저렴히 낙찰받아 운영하면 좋아보입니다만 세입자가 전액배당 받지 못하는 물건입니다. 명도 난이도가 있습니다. 대략 300~400만원 정도 배당되지 않는데, 임차인을 만나서 못받은 보증금의 일부을 명도비로 건내면 쉽게 명도할 수 있을 것입니다.  

- 예상낙찰가 : 3496만원
- 제반비용 : 388만원(명도비 200만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-07-22


마무리


이물건은 3496만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 세입자가 배당받지 못할 보증금은 대략 500만원정도 될텐데, 200만원 정도로 명도비로 건내면 원만히 명도가 되지 않을까 합니다. 세입자는 충분히 고마워할 것입니다. 이 주변은 월세시세가 500만원에 35만원으로 2층 물건이니 세입자 구하기 쉬울 것입니다. 대출 2790만원을 받을 수 있으니 월세보증금 500만원으로 세입자를 받으면 결국 필요한 돈은 200만원 가량에 제반비용인 388만원 정도만 있으면 운영할 수 있을 것입니다.
이자 제하고 월 25만원씩 들어올 좋은 물건인 것 같습니다.




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  2. BlogIcon 뉴엣 2019.07.22 15:37 신고

    날이 더운데, 더위 조심하시고
    한 주 시작 월요일 좋은 하루 되세요! :)
    부동산 정보 잘 보고 갑니다!

  3. BlogIcon 『방쌤』 2019.07.22 15:59 신고

    은근 이런 골목길이 아직 많이 남아있죠.
    잘 소개해주셔서 많은 분들께 좋은 정보가 될 것 같습니다.^^

  4. BlogIcon 버블프라이스 2019.07.22 16:11 신고

    주안동 신기마을 매물 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^
    날이 참 덥습니다. 건강 유의하시길 바랍니다

  5. BlogIcon 인에이 2019.07.22 16:13 신고

    도움이 되는 정보네요.
    잘 보고 갑니다:)

  6. BlogIcon 널알려줘 2019.07.22 16:25 신고

    아주 오래된건물이네요.
    오늘도 유익한 부동산정보 감사합니다

  7. BlogIcon ilime 2019.07.22 17:24 신고

    경매 관련 좋은 정보 잘보고 갑니다. :)

  8. BlogIcon 신웅 2019.07.22 18:57 신고

    꼼꼼하게 확인하셨네요
    잘보고 갑니다 ^^

  9. BlogIcon 홍형2 2019.07.22 19:02 신고

    부동산 공부중인데 참고 잘하고 있습니다!
    잘보고가요:)

  10. BlogIcon 휴식같은 친구 2019.07.22 20:04 신고

    보증금과 대출 외에 소액만 있으면 투자해볼만 하겠군요.
    잘 보고 갑니다.

  11. BlogIcon 미.야 2019.07.22 20:28 신고

    진짜 좁긴 좁네요 ㅠ ㅠㅎㅎㅎ... 잘 읽구갑니당

  12. BlogIcon 핑구야 날자 2019.07.22 20:48 신고

    골목이 정겹기도 하지만 여성들은 꺼리겠는데요

  13. BlogIcon 제나  2019.07.22 20:58 신고

    으.. 골목을 보니 숨이 턱 막히네요. 저러면 햇빛도 잘 안들어올거 같은데.. 굉장히 답답한 느낌이에요. 예상낙찰가도 역시나 낮게 보셨네요.

    • 이웃분과 이야기나눈것이 10분가량되는데 편집을 잘못해서...그분이 이야기하시죠. 이곳은 다른건 모르겠는데 해가 안들어오는게 단점이라고,,,그정도 빛이 잘안듭니다.ㅠ

  14. BlogIcon 행복사냥이 2019.07.22 21:14 신고

    오늘도 잘 보고 갑니다. ^^

  15. BlogIcon 방구석미슐랭 2019.07.22 21:19 신고

    손도 나오고 잘생기신 얼굴도 조금 나오셨네요~! 정말 이렇게 꼼꼼하게 분석해서 포스팅 하시려면 꽤나 시간이 오래 걸리시겠어요~! 멋지십니다!

  16. BlogIcon luvholic 2019.07.22 21:37 신고

    골목 사진에 으스스함이 느껴지네요^^;;
    권리분석과 시세 정리도 잘 보고 갑니다.

  17. BlogIcon 둘리토비 2019.07.22 23:10 신고

    일단 다세대주택(빌라)에서 불편한 것은 주차시설같습니다.
    13년여를 살았던 빌라에서 주차문제에 늘 시달려서 처음으로 2000년 아파트로 이사했을 때,
    온 가족이 만세를 불렀을 정도였어요. 그게 지금까지도 이어지고 있지요

    빌라구조이기에 다소의 어두운 공간이 존재하는것은 어쩔 수 없겠는데
    거리조명등엣 획기적인 디자인 정책이 있었으면 좋겠어요.
    "뒷골목"이라는 말에서의 어두운 느낌이 사라지도록 말이죠

  18. BlogIcon 아이리스. 2019.07.23 00:08 신고

    손이 어디에 나왔는지 찾아본건 저뿐인가요..ㅎㅎ
    앞이 뻥 뜷려 있는 좋은 위치에 올수리가 되어있고 에어컨도 옵션으로 달려 있다니
    관심가지시는 분드링 많은것 같은데요~

  19. BlogIcon 원당컴 2019.07.23 12:53 신고

    손 찾아 보느라 한참 봤네요.^^
    이렇게 임장을 직접 다니시는 걸 보니 너무 대단하신것 같아요.^^
    잘 보고 갑니다.

  20. BlogIcon 행복사냥이 2019.07.23 21:24 신고

    직접 다녀서 그런지 현장이 그대로 전달되는 것 같아요.^^

  21. BlogIcon GeniusJW 2019.07.23 22:33 신고

    ㅎㅎ 저는 아직 배우려면 한참이네요,,