라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2017타경 513080 임의경매 입니다.

지금으로부터 2주 전쯤에, 

주안동에 볼일이 있어서 간김에 엊그제 소개드린

신원빌라와 이 물건에 다녀왔었는데...

제가 입찰기일을 7/5 착각했었네요.

괜찮은 물건이다했더니...아쉽지만 단지가 커서 또 나올테니

한번 들여다보도록 하겠습니다.

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.




학익여고 바로 옆으로 있는 500세대의 중간 크기 정도의 단지입니다. 하지만 작다고 생각하면 안되는 것이...신동아아파트의 7차입니다. 주변이 다 신동아 아파트라고 보시면 됩니다. 저는 인천지법에 입찰하러 또는 볼일보러 가면 이곳 내지는 8차에 주차를 하죠. 평일 오전시간대라서 주차공간이 많습니다.법원하고 그리 가깝지만은 않지만 적당한 정도로 걷기에 충분하죠. 용현동에 도어락 교체를 요구하는 세입자가 있어 도어락을 사들고 찾아뵙고, 온김에 좀 둘러보자해서 이번주 물건을 확인했더니 신원빌라, 이물건 신동아가 가까이 붙어있기에 이곳으로 향했습니다. 한방에 두개 물건이다 생각하면서 말이죠.

1. 물건개요


- 주소 : 인천광역시 미추홀구 학익동 645,외 1필지, 주안7차신동아아파트 45동 1007호

- 용도 : 아파트

- 감정가 : 256,000,000원

- 최저가 : 179,200,000원(감정가 70%)

- 면적 : 84.95㎡

- 건축연도 : 1994년

- 방개수 : 3/2

- 세대수 : 510세대/6개동

- 주차여부 : 0.92대

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 보통

- 엘리베이터 : 있음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 아파트 대단지중에 하나로 주변에 아파트 단지가 큼



입구 통로마다 경비실이 있는 옛날 아파트입니다. 물론 요즘에는 인건비를 줄이기 위해서 각 호마다 경비아저씨가 다 있지는 않습니다만, 이곳에서 택배를 수령할 수 있을 겁니다. 저 멀리로 보이는 같은 색의 아파트는 7차가 아니라 8차죠. 이곳에서 고개를 돌려 주위를 보면 다 이런 색감의 아파트가 늘어서 있다고 보시면 됩니다. 차를 타고 이동을 해도 골목마다 이 아파트가 있습니다. 


2. 지역분석


- 교통 : 50m 이내 마을, 시내버스, 350m 이내 광역버스정류장

- 학교 : 연학초, 인주초, 학익여고

- 병원 : 300m 큰길(연학초 부근 작은 상가건물)

- 편의시설 : 부족(학익여고부근으로 나가야함)

- 녹지 : 풍부

- 지역 호재/악재 : 학교에 둘러쌓여있긴 하지만, 편의시설이 부족함



초품아라는 말이 있죠. 초등학교를 품고있는 아파트라고 해서 큰길을 건너지않아도 되는 바로 단지에 붙어있는 아파트를 말합니다. 신동아 7차는 지적도에서 보시는 것처럼 3면이 학교로 둘러쌓여있습니다. 학교를 끼고 있어 좋긴한데, 편의시설이 부족합니다. 동네 작은 슈퍼라도 있어야하는데 제일 가까운게 연학초등학교 옆쪽, 그러니까 버스다니는 도로에 있는 작은 상가건물에 슈퍼입니다. 편의시설이 없다는게 좀 아쉽습니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 소유주 점유


집행관이 작성하는 현황보고서를 보니 소유주가 집행관과 면담까지도 했습니다. 명도가 수월할 물건입니다. 다만 소유주가 점유하고 있는 물건으로 100만원 가량의 이사비를 건내면, 좀 더 빨리 명도할 수 있을 것입니다.


4. 임장조사


- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


소유주를 만나 집안을 들여다보지는 않았습니다만, 최근에 지은게 아닌 이렇게 연식이 오래된 아파트는 올수리를 생각하면서 접근하는게 좋습니다. 현 소유주가 2009년 매매해서 현재까지 살고 있는 물건으로 아마 생활에 불편했던 부분을 조금씩 수리하면서 살았을 것입니다. 만일 수리 전체적으로 이루어졌다면 샤시쪽도 손봤을텐데 샤시는 주변 것과 비교해봐도 같은 모습입니다. 주변을 스윽 훑어보면 수리한 집 안한집, 바로 알수있습니다. 올수리비 1500~2000만원정도 예상하고 낙찰가를 계산하시면 될 것입니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2009-11-23

 소유권이전

 이**

 234,000,000원 

 2015-12-14 

 근저당권설정

 에스비아이저축은행 

 166,400,000원 

 2015-12-14 

 근저당권설정 

 에스비아이저축은행 

 93,600,000원 

 2016-12-21 

 근저당권설정 

 에스비아이저축은행 

 29,900,000원 

 2017-08-28 

 가압류 

 인천신용보증재단 

 11,162,500원 

 2017-11-08 

 임의경매개시결정 

 에스비아이저축은행 

 - 


등기부를 보니 삶의 무게 느껴집니다. 소유주 1971년생 이씨는 2009년 집을 매매하면서 근저당을 설정하여 샀고, 바로 갚았습니다. 2010년에도 근저당 설정했다가 갚고, 2011년에도 마찬가지로 그리했습니다. 한동안 잠잠하다가 2015년 에스비아이저축은행 근저당권부터 악화되기시작한 것 같습니다. 이전 근저당권도 모두 은행이 아니라 보험회사와 상호저축은행입니다. 신용도에 문제가 있는지 2금융권쪽으로만 대출을 실행했습니다. 2017년 임의경매개시이후 에스비아이저축은행은 대부업체에 부실채권을 팔아넘겼습니다. 아마 빚독촉 전화에 엄청 시달렸을 것 같네요. 경매로 나왔으니 이제 빚독촉에서 어느정도 벗어나겠네요.


6. 시세조사


매매가 2.5억, 전세가 2.1억이며 월세 거래는 없는 것으로 보입니다. 요근래에는 전세보증금이 떼인다는 뉴스와 기사가 많아서인지 제가 갖고 있는 물건에도 전세말고 월세로 가능한지 여부를 묻는 문의가 많이 들어옵니다. 전세로 운영이 안된다면 월세운영도 검토해도 좋을 것 같습니다.


이 물건은 아파트대단지의 아파트로 거래가 잘될 물건입니다. 뭐 내놓으면 바로 나간다고 하면 과장이겠지만 조바심내면서 기다릴 필요없이 거래될 물건입니다. 이전에 이웃분중에서 빌라는 거래가 잘되지 않느냐고 물어보셨는데 맞습니다. 빌라는 세대수도 적고, 가격공시도 제대로 안되어있는 경우가 많아 거래가 잘 안됩니다. 그래서 피터팬이나 다방, 직방같은 곳에도 물건을 올리고 노력을 해야하죠. 예전에는 직거래를 할 수 있는 채널이 없어서  전봇대나 버스정류장에 A4용지에 출력한 집 광고가 있었죠. 지금도 다세대주택 밀집지역은 이렇게 직접 광고전단지 만들어서 붙이시는 분도 많이 계십니다. 하지만 아파트는 그럴필요가 없고, 물건 중개소에 내놓으면 넉넉히 한두달 정도면 거래가 되죠. 대단지이면 대단지일수록 더 잘됩니다. 
- 예상낙찰가 : 21683만원(2.16억)
- 제반비용 : 2000만원(수리비 1500만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-07-03


마무리


이물건은 제가 임장도 다녀오고 포스팅하기 위해 글도 좀 써뒀었는데 날짜를 깜빡하는 바람에...아쉬운 마음에 입찰결과가 나왔지만 포스팅해보았습니다. 참고하시기 바랍니다.



 


여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.





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  2. BlogIcon 오렌지훈 2019.07.05 13:34 신고

    주안7차 신동아 아파트 물건
    잘 보고 갑니다^^
    더운데 건강유의하시고
    좋은 주말되세요~

  3. BlogIcon 잉여토기 2019.07.05 13:43 신고

    학교가 둘러싸여있지만 다른 편의시설이 없어 생활에 불편점이 있을 수 있겠네요.

  4. BlogIcon peterjun 2019.07.05 13:52 신고

    주변과의 비교를 통해 판단을 하기도 하고,
    이력을 통해 삶의 흔적을 가늠해볼 수도 있고....
    여러가지 시야를 보고 배워봅니다. ^^

  5. BlogIcon 디프_ 2019.07.05 15:09 신고

    갑자기 궁금해졌는데 라미드니오니님께서는 부동산 투자를 고려하실때 제일 중요하게 보시는 것이 무엇인가요???

    • 부동산이라고 하기에는 너무 광범위하고 경매로 한정지어 말씀드리면...
      저는 임대를 주기때문에 1 고려사항은 세입자입니다. 세입자 구하기 쉽고, 월세 잘들어오면 그만이죠. 시세차액은 있으면 땡큐지만, 이를 노리고 들어가지 않습니다.

      월급수준의 월차임이 목표입니다.ㅎ

  6. BlogIcon 행복사냥이 2019.07.05 16:08 신고

    역시나 권리분석은 어렵습니다.^^

  7. BlogIcon DY-매거진 2019.07.05 16:20 신고

    연일 날씨가 무덥네요.
    무더운 날씨에 건강유의 하시고
    한주 마무리 잘 하시고, 불금 보내세요^^*

  8. BlogIcon 선블리쮸 2019.07.05 17:28 신고

    학교들이랑 가깝지만 편의시설이 좀 아쉽네요 ㅠㅠ

  9. BlogIcon 핑구야 날자 2019.07.05 17:35 신고

    위치는 참 좋은 데요~~ 경쟁율이 좀 있을 듯 합닏. 주말 잘 보내세요

  10. BlogIcon 『방쌤』 2019.07.05 17:54 신고

    아무래도 대단지가 거래에는 유리한 점이 있는 것 같습니다
    즐거운 금요일, 주말 보내시구요^^

  11. BlogIcon GeniusJW 2019.07.05 18:16 신고

    제가 아는 분도 이 근처에 사시는데,
    경매가 나왔군요..

  12. BlogIcon 까칠양파 2019.07.05 18:36 신고

    주변 환경이 좋아서 인기가 높았을 거 같아요.ㅎㅎ
    좋은 환경에 좋은 집 그리고 저렴한 입찰가는 아무리 경매라도 절대 나오지 않겠죠.

  13. BlogIcon Bliss :) 2019.07.05 22:32 신고

    초품아 오늘 처음 알았어요ㅎㅎㅎ 자녀를 둔 학부모들에게 좋은 조건인데 스토어가 많지 않아 아쉽네요 편안한 밤 되세요^^

  14. BlogIcon IT세레스 2019.07.06 01:25 신고

    무더위 날씨 즐거운 주말 보내세요.^^

  15. BlogIcon 우키키키12 2019.07.06 07:04 신고

    경매도 잘만하면 돈되겠군요~

  16. BlogIcon 작은흐름 2019.07.06 14:08 신고

    잘 알아보면 경매로 좋은 조건 잘 살 수 있을 것 같아요! 오늘도 좋은 내용 잘 보고 갑니다~

  17. BlogIcon @산들바람 2019.07.06 14:12 신고

    새로운 걍매정보
    오늘보 잘보고 갑니다.
    주말 잘보내세요!!

  18. BlogIcon 명랑 "한"쌤 2019.07.06 15:12 신고

    경배 분석 늘 잘보고 있습니다. 많은 귀감이 되고 있습니다.

  19. BlogIcon 히티틀러 2019.07.07 02:28 신고

    피터팬 같은데 빌라 광고가 많이 올라오는 게 그런 이유였군요.
    전봇대 같은 데도 얼마면 입주할 수 있다는 광고지를 많이 보긴 했어요.
    본인이 오래 거주할 목적이 아니라면 빌라보다는 아파트를 구매하는 게 낫겠어요...

  20. BlogIcon 버블프라이스 2019.07.07 06:56 신고

    주안동 주안7차신동아 매물 권리분석글 잘 읽고 갑니다^^

  21. 흐음 2020.06.20 12:21

    후문으로 나가면 바로 편의점 있는데