라드온 이야기

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안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 26764 임의경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


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6. 시세조사


매매가는 5.1억원, 전세는 4.2억원, 월세2.9억에 35만원으로 조사됩니다. 가장 최신으로 거래된 금액을 참고했습니다.



내부구조가 궁금해서 네이버부동산에 현재 등록된 매물을 확인해보았습니다. 동일평형이고 남향이라 소개된 것으로 보아 같은 3호라인 18층입니다. 중간복도가 어둡습니다. 평소에는 저 노란등을 안켤텐데, 어두컴컴하겠네요. 이 아파트로 검색을 해보면 다양한 내부사진을 얻을 수 있으니 참고해보시면 됩니다. 최소 낙찰금액은 대항력있는 세입자의 보증금4.15억, 선순위 근저당권 0.5억으로 4.65억원이상 되어야 경매가 취소되지 않습니다. 이 물건으로 부동산 조회를 해보면 시세가 오르고 있습니다. 신망포쪽 아파트가 엄청나게 오르면서 따라 오르고 있는데 가파르고 급히 오르는 것이 아니라 천천히 오르고 있어서 예상낙찰가를 더 높게 적어도 괜찮을 것 같습니다만 좀 더 보수적으로 계산해봤습니다. 

- 예상낙찰가 : 47350만원(4.73억)
- 제반비용 : 1700만원(수리비 300만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-06-28


제가 입찰한다면 47350만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 제가 5~6등 정도 했겠네요. 역시나 상승지역의 좋은 물건이나 보니 낙찰가가 상당히 높습니다. 상승지역의 좋은 물건은 감정가보다 높게 나오기도 합니다. 강제든 임의 경매이든 경매신청하여 물건이 입찰까지 나오는데는 대략 6개월간의 기간이 필요합니다. 상승지역의 경우는 감정평가사가 감정평가한 시점이 6개월 전이기 때문에 현시점의 가격이 반영되지 않았습니다. 그래서 상승 단지의 경우는 낙찰가율이 100% 이상으로 나오는 물건이 있는 것이죠. 이 아파트는 100%이상은 나오진 않았지만, 대형평수임에도 불구하고 굉장히 높은 낙찰가율로 낙찰되었습니다. 입찰자도 11명이나 들어왔네요. 좋은 물건이긴하지만, 5억은 좀 과한 것 같다고 생각했었는데, 상승여지가 높다고 판단한 것 같습니다. 오름세가 주춤한 것 같기도 한데, 잔금납부(매각결정기일 이후 약 한달뒤)후 적정한 시점즈음에 시세가 어떻게 되었는지 한번 확인해보면 좋을 것 같습니다. 

최고가매수신청금액 504,999,000원(99.02%)
입찰 11명, 낙찰자 : 전** 외 1명
차순위금액 494,999,000원
매각결정기일 : 2019.07.05



여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.


감사합니다.







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