[빌라 경매]지급명령으로 경매에 나온, 가좌동 신일빌라_낙찰결과

안녕하세요 라드온입니다.

앞서 소개한 사건번호 2018타경 508405 강제경매 결과입니다.

아래의 권리분석글 이후, 입찰 결과입니다.

물건분석글은 입찰 기일 전에 포스팅되니

포스팅된 일자와 시간을 참고하시면 되겠습니다.

결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.

제가 지난 포스팅에서 예상입찰가를 적은 부분입니다.

6. 시세조사

매매는 6000만원정도, 월세는 500만원에 30만원정도로 확인했습니다. 하지만 올수리가 다되어있는 2층의 시세가 이정도일 것이고, 매매가 5000~5500만원정도에 300만원에 30만원정도로 접근하는 것이 더 정확할 것 입니다.

- 예상낙찰가 : 4300만원

- 제반비용 : 450만원(수리비 300, 이사비 30)

- 입찰기일 : 2019-04-09

제가 입찰한다면 4300만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 낙찰이래도 썩 좋을 것 같은 느낌은 아니였을텐데, 암만 그래도 패찰되니 서운하긴 하네요. 1등과 480만원 차이로 패찰입니다. 이렇게 근소한 차이가 아니라 크게 차이가 날때는 제가 뭔가 놓친 것이 있는 것일 겁니다. 음 뭘까...낙찰자가 누굴까 봅니다. 낙찰자가 또 업체입니다. 인천 코라운드(주)입니다. 차순위금액을 들여다봅니다. 70만원차이라...

늘 말씀드리지만, 경매에는 운이 9할이고 기술이 1할정도입니다. 운이 크게 작용한 것이라고 믿고 싶지만 저는 업체의 작업(?)이라는 생각이 듭니다. 법원에 갔다면 그래서 9명의 입찰가를 들어봤다면 업체의 작업가격인지 아닌지 확인해볼 수 있는데 확인이 안되는 것이 아쉽습니다.

전에 이웃분께서 컨설팅업체의 작업이 무엇이냐고 물은 적이 있는데, 간단합니다. 

일반인A가 경매컨설팅업체B에 7000만원짜리 물건의뢰를 한다고 가정해보죠. 

1. B는 A에게 낙찰을 받아줘야만 보수를 받을 수 있습니다. 

2. 그럼 B는 아는 지인 C에게 입찰을 부탁하면 되겠죠? 어차피 A의 돈으로 낙찰을 받을테니 얼마로 받든 상관없을 겁니다. 

3. 하지만 A는 2등과의 차이가 크다면 B에게 컴플레인을 할겁니다. 

4. 그런데 2등과 차이가 백만원도 안난다면? 10만원차이로 겨우 낙찰받았다면...B가 A에게 간발의 차이로 낙찰받았다며, 정말 잘받은 것이다라고 말하면서 수고비을 달라고 할 수도 있겠죠? C는 B의 돈으로 입찰만 한 것일지도 모릅니다. 입찰보증금은 패찰하면 그자리에서 바로 나눠주기때문에 이런 것이 가능하죠. 

  

최고가매수신청금액 47,800,000원(63.73%)

입찰 9명, 낙찰자 : 인천 코라운드(주)

차순위금액 47,100,000원

매각결정기일 : 2019.04.16

지급명령으로 경매에 나온, 가좌동 신일빌라_낙찰결과

---

안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 506836 임의경매 입니다. 올해 3월경에 소개드렸었고 낙찰까지 되었던 물건입니다. 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라(권리분석), 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_낙찰결과, 이후 잔금 미납으로 다시 경매에 들어왔던 물건을 재경매 물건으로 소개드렸었습니다. 이점 참고하시고 들여다 보시면 되겠습니다. 당시에도 업체가 최고가매수신고를 하였지만 좀 높은 가격이라 의아하다고 생각했었는데 이번에도 별반 차이가 없게 높은 금액으로 낙찰되었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

권리분석 다시보기

1. 지급명령으로 경매에 나온, 가좌동 신일빌라_낙찰결과

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 임장조사
5. 권리분석
6. 시세조사
마치며...

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 202호

- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 37.86(약13평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1(추가로 다용도실 있음) - 세대수 : 8세대/1동 - 주차여부 : 가능하지만 어려움 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님) - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스) - 학교 : 학익여고 - 병원 : 50m 큰길 - 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장 - 녹지 : 녹색마을쉼터 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-10-06

- 확정일자 : 2016-10-06

- 배당요구 : 2018-05-29

- 보증금 : 2300만원

4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-09-13	소유권이전	김**	72,000,000원
2016-09-13	근저당권설정	강동농협	58,800,000원
2018-03-26	가압류	롯데카드	19,094,614원
2018-04-03	가압류	삼성카드	6,447,111원
2018-05-14	임의경매개시	강동농협	49,758,733원
2018-06-01	가압류	케이비국민카드	13,777,354원

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.

저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(소소한 용돈벌이가 가능할까? 주안동 신원빌라 발췌)

2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원

- 제반비용 : 153만원

- 입찰기일 : 2019-07-02

7. 낙찰결과

제가 입찰한다면 4553만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 1000만원 정도 차이로 패찰이니 뭔가 단단히 놓친 모양입니다. 1등과 2등과의 격차가 20만원 가량나니까 아마도 제가 뭔가를 놓친 것이 있는 것 같습니다. 이건 확실히 제대로 조사가 안된 것 같습니다. 제가 그 일대 공인중개사무소를 다니면 확인한 가격, 네이버 부동산에서 확인한 물건 시세는 이와는 괴리감이 큽니다. 약간 미심쩍은 딱 떨어지는 금액이 의심스럽긴 하지만, 저는 저 금액을 주고 살 집이 아니라고 확신합니다. 집수리해야하지, 왠지 기가 쎌 것 같은 권리 없는 세입자가 살고 있지...부동산 경매에 나오는 좋은 집은 얼마든지 많이 있습니다. 앞전에 소개해드린 대법원 경매 사이트에서 더 좋은, 더 쉬운 부동산 경매 물건을 찾아서 낙찰받으면 그만이죠. 

최고가매수신청금액 55,850,000원(65.55%)

입찰 4명, 낙찰자 : 홍**

차순위금액 55,660,000원

매각결정기일 : 2019.09.06

★라미드니오니의 경매이야기★

하트, 댓글, 구독하기는 언제나 환영합니다. 하트♥는 로그인이 필요없습니다.