라드온 이야기

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빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_재경매





안녕하세요 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 506836 임의경매 입니다. 올해 3월경에 소개드렸었고 낙찰까지 되었던 물건입니다. 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라(권리분석), 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_낙찰결과를 참고하시면 되겠습니다. 당시에도 업체가 최고가매수신고를 하였지만 좀 높은 가격이라 의아하다고 생각했었는데 미납으로 다시 재경매 나왔습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 202호

- 용도 : 다세대주택(빌라) - 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 37.86(약13평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1(추가로 다용도실 있음) - 세대수 : 8세대/1동 - 주차여부 : 가능하지만 어려움 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님) - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재


양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 인천시 뿐만이 아니라 빌라촌은 건축주가 자금이 넉넉하지 않기 때문에 땅값이 저렴한 곳에 위치하고 있습니다. 인천 구도심쪽은 빌라가 경사진 곳 물건이 특히 많은데 사건물건은 어느정도 감수할 수 있을 정도의 경사도입니다. 이 주안동쪽으로는 제가 여러번 소개드려 아시는 분도 계시겠지만 소방도로을 끼고 있으면 괜찮은 편에 속하는 물건이라고 이해하시면 됩니다. 다만 이 물건은 소방도로를 끼고 있는 호수가 아니라 안쪽입니다. 답답한 느낌이 드는 곳이고 빛도 잘 들지 않아 한낮에도 약간 어둡다는 느낌이 드는 곳일 것 입니다. 하지만 빌라에서 최고로 치는 2층입니다. 이전에 소개되었던 4층보다 500만원 가량 높은가격에 수요층이 많은 인기 있는 물건이라고 생각하시면 됩니다. 주변 중개사무소로 가서 평형과 층수를 이야기하면 바로 직접보러 가고 싶다고 이야기할 인기있는 층입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.


2. 지역분석



- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스) - 학교 : 학익여고 - 병원 : 50m 큰길 - 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장 - 녹지 : 녹색마을쉼터 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음


이곳은 문학IC 진입로 쪽입니다. 서울, 경기권역으로 다니는 광역버스정류장이 이 주변에 있습니다. 문학IC로 진입하면 아주 큰 아파트단지가 나오는데 바로 신동아 단지입니다. 1단지에서 8단지까지 어마어마한 규모의 아파트 단지입니다. 이 단지중 5단지 부근을 지나면 만날 수 있습니다. 큰길에서 5단지로 들어가는 삼거리 신호등에서 안쪽으로 들어오면 바로 교회가 있는데 그 교회 바로 옆으로 보입니다. 걸어서 10분 정도 거리에 신기시장이 있고, 신동아단지의 대부분의 편의시설을 이용할 수 있는 곳에 위치하고 있습니다.



3. 점유자정보



- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-10-06

- 확정일자 : 2016-10-06

- 배당요구 : 2018-05-29

- 보증금 : 2300만원


이렇게 부동산 경매로 나온 물건은 우편함과 현관문을 보면 세입자의 점유에 대해서 어느정도 가늠이되는데, 집행관이 보고한 현장보고서에 첨부된 사진으론 세입자가 존재하고 있으며, 사진상으로도 깨끗하게 관리되어 있음을 볼 수 있습니다. 세입자는 2016년 10월에 보증금 2300만원으로 들어와서 살고 있으며, 현재까지 거주하는 것으로 보입니다. 관리비 연체내역이 없는 것으로 확인되었습니다. 제가 조사한 3월경 한전에 확인된 바로는 연체가 없었습니다.  


4. 임장조사



- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음


이 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다. 특히나 2층, 소방도로 옆쪽 물건이라 공인중개사분께 맡기기만 해도 단기매매 또는 전세, 월세 세입자 구하는 것이 어렵지 않을 좋은 물건인 것 같습니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2016-09-13

 소유권이전 

 김**

 72,000,000원 

 2016-09-13 

 근저당권설정 

 강동농협 

 58,800,000원 

 2018-03-26 

 가압류 

 롯데카드 

 19,094,614원 

 2018-04-03 

 가압류 

 삼성카드 

 6,447,111원 

 2018-05-14 

 임의경매개시 

 강동농협 

 49,758,733원 

 2018-06-01 

 가압류 

 케이비국민카드 

 13,777,354원 


소유주 1982년생 김씨가 7200만원으로 매매를 했습니다. 저는 등기부를 볼때 소유주의 재산정도를 가늠해보기 위해, 소유주의 집주소를 확인해서 거주지를 확인하는 편입니다. 소유주 김씨는 서울시 암사동 주변에 빌라에서 살고 있으며, 경제력이 있다는 느낌이 안듭니다. 2016년, 대출이 잘될 때이니까 아마 대출이자만 내는 식으로, 이런 수준의 빌라를 여러채 매매했을 가능성이 있습니다. 신용카드가 이렇게 한번 막히면 연쇄적으로 막힙니다. 롯데카드 막히고 연이어 삼성카드, 케이비국민카드가 가압류를 신청했습니다. 


6. 시세조사


매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.


저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(소소한 용돈벌이가 가능할까? 주안동 신원빌라 발췌)
2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원
- 제반비용 : 153만원
- 입찰기일 : 2019-09-18


마무리


이물건은 가격변동없이 이전에 예상했던 금액과 같이 4700만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 낙찰가의 80%가 대출되니 3760만원, 세입자 보증금 500만원에 30만원으로 받으면, 3760(대출)+500(보증금)=4262만원...내 자본이 440만원이 필요한 물건입니다. 3760만원의 대출이자(금리3.5%로 계산)는 10.9만원입니다. 19만원이 주머니로 들어오는 것이죠. 수익률을 계산해보면....440만원 투자해서 228만원인 51.8%입니다.
직장인에 대출이 없는 사람을 기준으로 한다면 이정도 수준으로는 4개까지는 만들어낼 수는 있습니다. 입지가 좋은 빌라 2층 물건은 잡아두면 월세가 잘 나옵니다. 마이너스통장으로 아예 집을 사서 은행에 주는 이자마저 아낀다면 수익이 더 좋겠죠?

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon Bliss :) 2019.09.05 15:20 신고

    빌라에서 2층이 최고로 쳐주는군요! 아무래도 1층보다는 안전하고 고층은 엘베 없이 오가기 힘들어서 그러나봐요! 햇빛이 잘 안들어온다는 게 흠이지만 괜찮아 보이네요 계신 지역 태풍 피해 없길 바래봅니다!

  2. BlogIcon 로안씨 2019.09.05 16:44 신고

    제가 빌라 2층 3층 4층 원룸들을 사용하고 있는데요!
    4층은 여름이면 옥상의 열기로 너무 덥고
    3층은 햇볓은 적당하게 잘 들어오나
    옥상에서 4층으로 이동해 열기가 내려와서 좀
    덜 덥기는한데 그래도 2층이 제일 좋은 것 같습니다 ;;; ㅎㅎ

    • BlogIcon 라드온 2019.09.06 12:53 신고

      덥기만 따지시면 안되고...
      빌라 건축주가 비용절감한다고 옥상에 방수시설 제대로 안갖춰두면 천장이 난리난답니다. 저렴하게 지어올리는 것이라 신경쓸것이 많은데 그나마 2층, 3층은 이런 위험에 조금 덜 노출됩니다.

  3. BlogIcon 오렌지훈 2019.09.05 17:07 신고

    주안동 신원빌라 재경매 소식 잘 보고 갑니다
    비 피해 없으시기 바랍니다^^

  4. BlogIcon 베스트터치 2019.09.05 18:19 신고

    말처럼 여기저기 투자를 많이 하시는 분 같습니다. 마이너스 통장으로 구입하는 경우도 있군요.

    • BlogIcon 라드온 2019.09.06 12:51 신고

      2년전엔 대출이 자유로워서, 담보물건만있으면 되었기때문에 어마어마하게 부풀린사람이 많이 있습니다.

  5. BlogIcon 푸우시로 2019.09.05 21:35 신고

    라미드니오님이 올리시는 포스트를 보면 강 매물당 어떤 사연이 있을까.. 라는 생각이 들어요.

    정말 치열하게 살아야 하는 현실이 서글프기만 합니다. ㅠㅠ

  6. BlogIcon 후까 2019.09.05 22:23 신고

    채광은 별로라도 입지는 좋은곳. 이런곳이 인기가 있는건가요? 예상하신 금액이 적중했으면 좋겠어요

  7. BlogIcon 空空(공공) 2019.09.06 08:04 신고

    입찰 기일이 지난건가요?
    5~6층 아파트도 2층이 제일 비싸더군요^^

  8. BlogIcon 미.야 2019.09.06 13:30 신고

    와 ㅋㅋㅋ 옆건물이랑 완전 딱 붙어있네요!!

  9. BlogIcon 원당컴 2019.09.06 16:16 신고

    엘리베이터 없는 빌라는 2층이 로얄층이네요.^^
    잘 보고 갑니다.

  10. BlogIcon 4월의라라 2019.09.07 10:53 신고

    엘베가 없다고 하니 2층이 좋을 것 같아요. 잘 모르는 분야인데, 라미드니오니님 덕에 잘 읽고 갑니다. ^^

  11. BlogIcon Laddie 2019.09.07 13:57 신고

    소유주의 주소지도 확인해보신다니
    정말 치밀한 계산이네요 😄

  12. BlogIcon 잉여토기 2019.09.07 15:08 신고

    엘리베이터가 없는 빌라는 사층보다 이층이 인기가 더욱 많군요.
    버스정류장과 소방도로 위치가 가까운 것도 장점이네요.

  13. BlogIcon 히티틀러 2019.09.08 01:16 신고

    빌라는 엘리베이터가 없다보니 2층이 인기가 많은가봐요.
    빌라 4층 살아본 사람이라 조금 공감이 가기는 하지만, 층이 낮으면 치안이 조금 걱정되기도 해요.
    2층 정도면 도둑이나 범죄 목적을 가진 사람들이 금방 올라올 수 있을 정도의 높이라서...
    그나저나 인천만 되도 집세가 저렴하네요.
    서울에는 전세 2천 정도면 원룸 월세 보증금 수준인데요.

  14. BlogIcon 키리나 2019.09.08 14:15 신고

    벌써 2회 유찰이 되었군요. 소유주가 이런 빌라를 여러채 매매했을 가능성이 있군요. 오늘도 재미있는 경매 이야기 잘 보고 갑니다. 좋은 하루 보내세요.

  15. BlogIcon 둘리토비 2019.09.08 21:04 신고

    빌라 2층에 산적이 없었어요. 기억하기로는 전부 3층에서 살았죠~^^
    그래서 자연스레 3층이 제일 좋은줄 알았는데 2층이라니요~^^

    더욱 이해하게 되었어요~이젠 엘리베이터가 없는 곳을 상상할 수가 없네요~

  16. BlogIcon *저녁노을* 2019.09.09 06:09 신고

    입찰일이 얼마남지 않았군요.
    ㅎㅎ
    잘 보고가요

  17. BlogIcon 북두협객 2019.09.10 09:54 신고

    빌라는 맨 꼭대기층만 아니면 다 로얄이라고 봅니다^^

  18. BlogIcon 디프_ 2019.09.10 15:46 신고

    가끔은 라미드님의 일상도 궁금해집니다..ㅋㅋㅋㅋ
    아파트쪽보단 빌라, 주택을 주로 업로드 해주시는 것 같아요!