[빌라 경매]소소한 용돈벌이가 가능할까? 주안동 신원빌라

안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 505406 임의경매입니다.

제가 자주 다니는 주안동 신동아 단지 근처 물건입니다.

무슨 사연의 물건인지 같이 들여다보시죠.

이곳은 제가 운영하는 빌라가 있는 곳이기도 하고, 바로 인천지법 인근입니다.

제가 전에 팁으로 하나 알려드렸던 것인데 기억이 나실지 모르겠습니다. 입찰기일에 경매법원을 가기위해 인천지법에 차를 가지고 가면, 우선 정부기관이기 때문에 차량10부제를 확인하고, 가져간다치더라도 주차할 공간이 마땅치않습니다. 그래서 저는 주로 주안3동쪽이나 학익2동 신동아단지에 주로 주차를 합니다. 신동아 7차나 8차에 가면 주차하기 수월합니다. 경비원이 불러세우면 '***호 방문입니다.'라고 이야기하면 됩니다. 지나가면서 몇번이나 봤던 곳인데 이제서야 조우하게 되었습니다. 같이 물건 들여다보시도록 하겠습니다.

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 4층 402호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 77,000,000원

- 최저가 : 37,730,000원(감정가의 49%, 2회 유찰)

- 면적 : 37.86(약13평)

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 3/1(추가로 다용도실 있음)

- 세대수 : 8세대/1동

- 주차여부 : 가능하지만 어려움

- 건물방향 : 남향

- 외관노후 : 양호

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님)

- 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재

양호한 경사도의 소방도로에 위치한 빌라입니다. 사진처럼 남향이라 빛이 잘 듭니다. 사건물건은 안쪽에 위치하고 있지만 주변건물의 높이가 낮아, 빛이 잘 들고, 통풍도 잘 될 것으로 보입니다. 좁은 골목이지만 늦은 시각에도 차가 자주 다닙니다. 집 주변에 주차가 조금 어렵습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스)

- 학교 : 학익여고

- 병원 : 50m 큰길

- 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장

- 녹지 : 녹색마을쉼터

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음

신기시장사거리 방향으로 쭈욱 올라가면 주안역이 나옵니다. 반대쪽으로 조금 내려가면 바로 문학IC가 나와서 제2경인고속도로를 탈 수 있습니다. 신기시장쪽 버스정류장을 가면 서울, 경기권역을 운행하는 광역버스를 이용할 수도 있습니다. 학익여고를 끼고 있는 신동아아파트 단지가 나오는데 8단지까지 있는 대단지아파트가 있어 유동인구도 많고 다양한 편의시설이 많이 있습니다. 학익여고쪽의 도로는 오르막 경사가 제법 높은편입니다. 이번 사건물건부터 경사가 서서히 시작됩니다. 

3. 점유자 정보

- 점유자 : 임차인(허**)

- 전입일자 : 2017-02-10

- 확정일자 : 2017-02-10

- 배당요구 : 2018-05-04

- 보증금 : 2000만원(소액임차인, 전액배당)

전입, 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 소액임차인의 지위를 갖고 있어 전액 배당받는 세입자입니다. 전액배당 임차인은 명도가 쉽습니다. 기존 세입자에게 보증금을 좀 높여서 더 살 것을 권유해도 좋을 것 같습니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 양호

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

전경 사진(맨 위 사진)을 보면 반짝반짝 깨끗한 화이트샤시가 보입니다. 보존등기가 1996년으로 올수리가 된 물건으로 보입니다. 그 주변은 2000년 이전 물건에 세입자를 받기 위해 대부분 올수리를 해놓더군요. 방 배치도를 보면 방과 주방이 보이는데 이런 구조로 되어있으면 올수리 할 때 방과 주방을 터서 하나로 만들어 놓았을 수도 있습니다. 제가 주로 이렇게 해두는데, 이 구조가 답답하기도 하고 집이 작아보여서 하나로 만들어두죠. 다용도실은 아마 보일러가 떡~하니 있을 겁니다. 이 물건은 도배, 장판만 처리해서 세입자를 바로 받으면 되는 물건으로 보입니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2017-01-23	소유권이전	이**	75,000,000원
2017-01-23	근저당권설정	인천수협	58,800,000원
2017-12-23	가압류	서울보증보험	19,888,000원
2018-02-13	가압류	신한카드	14,064,911원
2018-04-17	임의경매개시결정	인천수협	47,861,877원
2018-06-15	가압류	하나은행	26,718,057원

빌라를 담보로 대출을 받을 때, 은행에서는 담보에 대한 보증보험에 가입을 합니다. 빌라물건에 대한 권리분석을 보시면, 근저당권이 설정되어 있는 것은 대부분 가압류로 **보증보험이 따라나오는데 이게 바로 그 이유입니다. 부산에 사는 이**씨(1978년생)가 투자목적으로 산 것인지 왜샀는지는 잘모르겠습니다만, 다달이 나가는 이자+원금 30만원 부담됐었나 봅니다. 처음부터 전세가 아니라 월세를 받아서 운영했어야하는데 조바심이 나서였는지, 전세로 받았습니다. 1년도 채 안되는 시점에 운영이 꼬였습니다. 

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.

저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 하지만 주변 건물보다 높아 채광과 통풍이 잘 되며, 깨끗하게 올수리된 집으로 도배, 장판만 해두면 세입자 받는데 전혀 문제가 없겠습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.

- 예상낙찰가 : 4895만원

- 제반비용 : 253만원

- 입찰기일 : 2019-03-08

낙찰가 4900만원이면,

시중은행에서 직장인이면 거의 4%이내 금리로

4000만원 정도 대출이 됩니다.

이자 13만원에 30년 만기로 원금 11만원.

월세 30만원 받을 수 있도록만 하면 6만원이 남습니다.

자기자본은 500만원정도?

경매로도 소소하게 용돈 벌이할 수 있습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.