라드온 이야기

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대항력이 있는 물건은 피할 것! 화서동 미래헤르만






안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 501521 강제경매 입니다. 매각물건명세서(매각물건명세서 확인하기)에도 대항력이 있는 세입자가 있다고 기재되어 있고, 어마어마한 전세보증금이 있는 물건이라 그냥 지나쳤던 물건인데, 낙찰이되었다고 알람이 뜨기에 '읭?'하면서 들여다보게 되었습니다. 이런 물건은 낙찰받으면 안되는데...하는 반면교사 삼아보고자 소개해드립니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

1. 물건개요



- 소재지 : 경기도 수원시 팔달구 화서동 103-2, 미래헤르만타워 302호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 140,000,000원 - 최저가 : 48,020,000원(감정가의 34%, 4회 유찰) - 면적 : 44.18㎡(약16평) - 건축연도 : 2013년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 25세대/1동 - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 북향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 다세대주택 밀집, 다문화가정

인기있는 18평형 다세대주택으로 가격도 이정도면 좋은 것 같습니다. 크게 넓다는 생각이 드는 크기는 아니지만 2013년 이후로 지어진 다세대이니까 아마 거실을 조금 줄이고 방3개에 화장실을 2개로 뽑아낸 형태일 것입니다. 제가 갖고있는 빌라 중에도 이정도 크기의 빌라가 있는데(2016년 사용허가) 생각보다 큽니다. 이곳은 숙지산을 깎아만든 곳이라 빌라가 아주 조밀하게 많이 붙어 있습니다. 오르는 경사가 장난이 아닌곳이죠. 길 한번 잘못들면 아주 후덜덜할 정도로 최고의 경사를 자랑하죠. 그리고 주변은 베트남, 중국, 필리핀에서 온 다문화가정이 많이 보이는데, 성당과 학교주변으로 다문화관련 단체가 많이 눈에 띄입니다.


2. 지역분석




- 교통 : 100m 버스정류장 - 학교 : 화서초등학교 - 병원 : 200m 이내 병무청 4거리에 풍부 - 편의시설 : 풍부, 화서시장 - 녹지 : 풍부, 바로 옆 블루밍푸른숲 아파트 단지 - 지역 호재/악재 : 고등동, 매교동 택지개발지구 조합원 수요, 다문화가정 밀집



3. 점유자정보



- 점유자 : 세입자(이**) - 전입일자 : 2016-04-04 - 확정일자 : 2016-04-04 - 보증금 : 1.2억


세입자 1985년생 이**씨가 점유하고 있습니다. 2016년에 전입하여 전입, 확정일을 모두 갖춘 세입자 입니다. 현재는 임차권등기를 하고는 호매실동에 좋은 신축아파트로 이사를 하였습니다. 대항력을 갖추고 있으니 보증금을 배당받으면 되겠습니다. 아마 호매실에 분양받은 아파트로 입주하기 전 전세로 살았던 집인데 경매로 넘어간 것으로 보입니다. 집 문짝과 복도가 한눈에도 깨끗하고 좋은 것으로 보입니다.



4. 로드뷰



보통 알고 계시는 옛날 빌라라기보다는 도시형생활주택이라는 것으로 이해하시면 될 것 입니다. 아파트나 오피스텔 비슷하게 만들어진 빌라입니다. 이주변을 걸어보시면 오래된 빌라가 굉장히 많은데, 이 오래된 빌라를 허물고 새로운 이와같은 도시형생활주택으로 변신시키고 있는 집이 많습니다. 공급이 많이 있는데, 싸게 낙찰받아 운영한다면 경쟁력이 있지않을까 생각해봅니다.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-01-25

 소유권이전 

 방**, 김**

 각각 지분 1/2 

 2018-05-23 

 김** 지분 가압류 

 오** 

 50,000,000원 

 2018-06-18 

 김** 지분 가압류

 문** 

 50,000,000원 

 2018-07-04

 주택임차권 

 이**(1985) 

 120,000,000원 

 2018-07-05 

 방** 지분 가압류 

 경기신용보증재단 

 15,380,000원 

 2018-10-01 

 김** 지분 가압류 

 최** 

 40,000,000원 

 2019-01-25

 강제경매개시 

 이**(1985) 

 135,287,670원 

 2019-02-21 

 방** 지분 압류 

 팔달구청장 

 - 

 2019-03-22 

 김** 지분 강제경매개시 

 이**(1982)

  

등기부를 들여다보면 권리가 굉장히 많습니다. 16페이지가 넘어가는 등기부는 초보인 우리가 분석을 하지말고 그냥 전문가의 영역에 넘기는게 속이 편합니다.(등기부 권리분석 따라하기) 더군다나 대항력있는 세입자까지 있는 물건이니 이 물건은 그냥 피하는게 답입니다. 채권자의 주소와 소유자인 두분의 주소를 쫓아보니 아무래도 소유자분은 팔달구의 어딘가에서 작은 사업을 하신 분이 아닐까 생각됩니다. 가압류가 너무 많아서 배당계산도 복잡(흡수배당이 아니라, 안분배당으로 계산됨)해지네요. 그냥 패스로 넘겨야할 물건입니다.

6. 시세조사


매매는 1.3억원, 전세는 1.0억원, 월세는 2000만원에 50만원으로 조사됩니다. 빌라는 시세조사가 참 힘든데, 주변 부동산중개업소를 다니면서 대략적인 가격대를 확인할 필요가 있습니다.(가격조사를 위한 질문리스트) 제가 실제 거래 가격과 방내부 사진을 찾을 때 주로 이용하는 것이 레몬테라스, 피터팬의 좋은집 구하기 등인데 여기서도 보이지 않네요. 현 소유주가 1967년생이라 인터넷을 이용할 줄 알텐데 어떻게 세입자를 잘 구했는지, 인터넷에서 아무리 뒤져봐도 나오질 않았습니다. 부동산중개업소에서 안내해주는 가격이 대략 위와 같으니 참고하시면 되겠습니다.


7. 낙찰결과



이 물건은 입찰하면 곤란합니다. 대항력이 있는 세입자가 있으므로 그의 전세보증금1.2억에 낙찰대금입니다. 그러니까 최고가매수신청인인 낙찰자 김*씨는 최종적으로 이 물건을 1.2억 + 0.55억, 그러니까 1.75억원에 산 것입니다.(무료 경매 결과 확인하기) 너무나 높은 가격에 산 것이죠. 실거주라면 그나마 위안을 받을 수 있을텐데, 전세나 월세로 내놓기에는 수지타산이 안맞습니다. 입찰자 2명은 아무래도 사전조사없이 입찰에 참여한 것이 아닐까 해봅니다. 대항력이 존재하는 물건은 쳐다보지말고 다른 더 좋은 많은 물건을 만나보기를 권하고 싶습니다. 이물건은 아마 미납이지 않을까 생각됩니다.


최고가매수신청금액 55,000,000원(39.29%)
입찰 2명, 낙찰자 : 김*
차순위금액 48,060,000원
매각결정기일 : 2019.10.23


뭔가 이상하다고 생각했었는데, 역시 소유자(채무자)와 연관된 사람이 낙찰받은 것이 아닐까 합니다. 이 물건을 세입자까지 끼고 이렇게 비싸게 사면 안될텐데 했었는데, 불허가가 났습니다. 이렇게되면 5차로 다시 경매에 나오게됩니다. 다음 차수에는 어떻게 되는지 다시한번 지켜보고 업데이트하도록 하겠습니다.



본 물건은 채권자인 이**씨가 단독으로 말도 안되는 높은 금액으로 낙찰받았습니다. 그렇다는건 채권차 이씨가 전세보증금을 내줘야하므로, 전세보증금 1.2억 + 낙찰대금 0.7억해서 1.9억에 집을 산것이나 같습니다. 뭔가 좀 알아보고 샀어야하지 않나 싶은 생각이 듭니다.


최고가매수신청금액 70,000,000원(50.00%)
입찰 1명, 낙찰자 : 이*
매각결정기일 : 2019.11.22

★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. BlogIcon 空空(공공) 2019.10.17 07:53 신고

    등기부가 16페이지가 넘어 간다니 정말 권리가 많네요.
    이런 물건은 피하는게 좋지 싶습니다.^^

  2. BlogIcon 후까 2019.10.17 11:44 신고

    엄청 깨끗해서 욕심이 나는 물건인가 싶었는데... ㅋ 다 감안하고 실거주 목적으로 구매를 해야 하나봐요.

  3. BlogIcon 생명마루 신림점 2019.10.17 13:53 신고

    행복한 오후 되세요 ㅎㅎ

  4. BlogIcon 원당컴 2019.10.17 13:54 신고

    헉 대항력이 있는 물건이면 그 값에 + 한 개념이군요.
    저는 대항력이 있다고 하면 경매가에서 먼저 가져가는 개념으로 알고있었는데...
    잘 보고 갑니다.

    • 아 원당컴님 말씀이 맞습니다. 대항력 갖춘 세입자가있으면, 권리가 가장 빠르니 먼저배당이됩니다. 제가 다른 사례와 혼동한것입니다. 대항력갖춘 세입자는 배당요구를 안하기도하는데 그경우에는 전세보증금과 낙찰금이 합쳐지는것이죠.

  5. BlogIcon 오렌지훈 2019.10.17 20:16 신고

    18평에 방3화장실2로 빡빡하게 뽑았네요
    등기부도 방처럼 빽뺵하네요
    잘 보고 공감하고 갑니다^^
    좋은 하루보내세요~

  6. 멋진민짱 2019.11.17 02:48

    인천쪽 빌라에 관심이 있어서 글 잘보고 있습니다. ^^
    상기 사건번호는 7000에 낙찰됐던데 임차인이 확정일자가 있고 배당요구도 했기때문에 5000만원(1.2억 - 7000 = 5000 ) 추가로 인수하면 돼는게 아닌지요?
    경매공부 막 시작해서 부족한게 많습니다.

    • 대항력이 있는 세입자에게 전세보증금을 모두 내줘야합니다. 경매를 신청한 채권자에게 배당되어야 경매가 취하되지 않으므로 전세보증금 1.2억 + 낙찰대금7천만원, 1.9억원에 집을 산것이라고 보시면됩니다. 낙찰받으면 곤란한 물건이였습니다.