[경매 절차]경매 배당 계산하기#2

경매 배당 계산하기#2

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안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 이전에 말씀드렸던 배당의 계산 사례에 대해 말씀드려볼까 합니다. 물권과 채권을 구분짓는 것은 말씀드렸고 사례를 통해 이해하는 과정이라고 보시면 되겠네요. 자 그럼 같이 계산하는 과정을 살펴보시죠. 경매를 통해 배당받는 사람(이해관계자)와 배당순위에 대해 알아보겠습니다. 

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2. 경매 배당 계산하기#2

▶ 물건 들여다보기 
1. 배당받는 채권자
2. 배당순위
3. 물권과 채권간의 배당순위
마치며...

1. 배당받는 채권자

1. 경매신청채권자 : 물권(임의 경매), 채권(강제 경매)

2. 근저당, 가등기(담보), 전세권 : 선순위는 요구시에만 배당하고 후순위는 배당요구와 무관

3. 임차인 : 우선변제권/소액임차인은 최우선

4. 근로자 임금 : 3개월분은 최우선

5. 국세, 지방세 : 압류 되었을때는 배당요구한 것으로 본다

6. 당해세 : 임차인의 소액 다음으로 배당

7. 집행력(판결, 지급명령, 화해조서, 공증조서)있는 집행문

8. 가압류 : 경매개시전-배당요구 없어도 배당, 경매개시후-배당요구해야만 배당

9. 필요, 유익비 : 임차인이 종기일이전에 배당요구시 우선배당하나 배당요구 없을때는 낙찰자에게 유치권으로 행사할 가능성 있음

배당받을 채권자는 권리신고를 하는 것을 통해 대부분 파악됩니다. 굵은 표시는 배당 순위가 높아 제가 피하는 채권자이니 이정도는 참고하시어 피하시면 경매를 즐기시는데 충분하지 않을까하는 생각이 듭니다. 나머지는 권리신고상에서 표시 그대로 확인하실 수 있을 겁니다. '4. 근로자 임금'은 권리신고내역상 근로복지공단 또는 임금채권 이렇게 표시되어 있어 확인하실 수 있습니다. 3, 4번은 최우선으로 배당받는 채권자로 권리분석, 배당분석에서 항상 제일 먼저 계산을 해둬야 곤란을 겪지않습니다. 참고로 저는 4번 항목이 권리신고로 나오면 물건 패스합니다. 노동에 대한 보상을 받지 못한 사람이 전혀 이해관계가 없는 낙찰자에게 배당요구를 강하게 할 가능성이 높습니다. 저는 아직 경험해보지 않았지만, 경매하시는 선배님들의 책에서 몇가지 사례를 접했었는데 제게 이겨내기는 힘들 것 같더군요. 그래서 패스합니다. 더 간단하고 쉬운 물건이 많기때문이죠.

2. 배당순위

1순위 경매비용 : 예납(보통 200~300만원 이하)

2순위 소액임차인, 임금채권(최근 3개월간만. 근로복지공단에서 요구)

3순위 당해세 : 압류없어도 우선배당(재산세 등이므로 크지 않음)

4순위 

a. 압류세금 : 법정기일로 판단(세금마다 다름)하므로 응찰자가 알수 없고 나중에 부족시에는 낙찰불허가 사유가 됨

b. 담보물권 : 근저당, 담보가등기, 전세권은 등기부에 기재된 날을 기준

c. 우선변제권 : 전입일과 확정일자를 받았을 때 늦은 날을 기준

5순위 공과금(보험료 등), 일반채권(가압류 등)

6순위 잉여금이 있으면 소유자에게 지급(명도확인서 불요)

배당금이 결정되면, 제일 먼저 경매를 진행한 법원에서 경매비용을 떼어갑니다. 물건의 가격에 따라 매겨지는데 보통 제가 다루는 물건은 100만원정도, 아파트는 200~300만원쯤으로 보시면 됩니다. 그리고 2, 3순위에 배당이 됩니다. 가장 많이 접하는 배당순위는, 그러니까 제가 소개해드리는 물건을 보시면 배당순위가 다음과 같은 순서입니다.

1. 선순위 임차인있는 경매 물건 : 1순위 - 2순위 - 4순위b

2. 후순위 임차인있는 경매 물건 : 1순위 - 4순위b - 4순위c

1번처럼 선순위 임차인에 배당이 다 되는 물건을 주로 찾아 낙찰 받기에 명도저항이 적은 편입니다. 요 배당순위를 염두해두시고 경매를 즐기시면 좀 더 수월합니다. 그럼 본격적으로 배당계산을 사례와 함께 해보도록 하겠습니다.

3. 물권과 채권간의 배당순위

등기부등본상 권리를 분리해서 정리하고, 이를 권리 일자순으로 정리해야합니다.

물권 : 근저당, 전세권, 담보가등기, 확정일자임차인은 순서가 앞서는 것부터 배당(흡수배당, 순서가 앞서는 권리가 후순위권리를 모두 흡수하기때문에 흡수배당이라고 합니다.)

채권 : 가압류, 압류는 금액비율로 안분배당

등기부등본과 갑구와 을구에 적혀있는 모든 권리를 물권, 채권에 상관없이 모든 권리를 시간의 흐름으로 나열

- 근저당1 〉 근저당2 : 흡수

- 근저당1 〉 가압류2 : 흡수

- 가압류1 = 가압류2 : 안분

- 가압류1 = 근저당2 : 안분

가압류1, 근저당2, 우선임차인3 인 경우에는 우선 3개를 안분하고 근저당이 우선임차인의 것을 흡수합니다. 주택의 경우에는 토지와 건물로 나누어 감정가 비율로 배당합니다. 물권(근저당 등)이 앞서면 순위대로 배당하나 채권(가압류 등)이 앞서면 안분배당합니다.

 

1. 배당의 예시 : 낙찰금액이 5천인 경우(경매비용과 소액임차인은 무시)

a. 11. 1. 4 전입, 1. 7일 확정일자 받은 임차인이 4,000 (물권)

b. 11. 1. 7 근저당 설정한 은행 3,000 (물권)

c. 11. 5. 2 가압류 2,000 (채권)

임차인의 확정일이 1.7일이고 같은 날 은행에서 근저당이 있어 이럴때는 안분배당하고 c는 없습니다. 이때 전입일이 말소기준일(근저당)보다 빠르므로 대항력이 있어 나머지는 인수합니다. 계산하면 임차인은 5,000×4,000/(4000+3,000) = 2,857원 배당이고 은행은 5,000-2857 =2143 원을 배당 받습니다.

따라서 임차인은 대항력이 있으므로 4,000-2,857=1,143원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

2. 배당의 예시 : 낙찰금액이 5천인 경우(경매비용과 소액임차인은 무시)

a. 01.1.4 가압류 2,000

b. 01.1.7 근저당 은행 3,000

c. 01.1.7 전입, 확정임차인 보증금 4,000 

가압류(채권)가 앞에 있으므로 안분 계산이므로

5,000 × 2,000 / 9,000 = 1,111 가압류(채권)

5,000 × 3,000 / 9,000 = 1,667 은행(물권)

5,000 × 4,000 / 9,000 = 2,222 임차인(물권)배당으로 안분하지만 물권과 물권의 관계인 은행과 임차인은 은행이 앞서므로(임차인의 전입일 익일이 됨) 은행이 흡수하여 은행에 3,000을 배당하고 임차인은 889만 배당하며 또한 가압류가 말소기준이므로 임차인의 대항력이 없어 명도에 신경을 써야 할 것임

3. 배당의 예시 : 낙찰금액이 5천인 경우(경매비용과 소액임차인은 무시)

a. 01.1.4 근저당 은행 1,000(물권)

b. 01.9.30 가압류 1,000(채권)

c. 02.1.10 전입,확정일 임차인 3,500(물권)

d. 02.5.11 가압류 4,000(채) 일 경우에는 물권인 근저당은 우선 1,000을 배당하고,

b, c, d는 가압류(채권)가 앞서므로 안분배당이 되므로

계산 5.000 – 1,000(은행) = 4,000

b는 4,000 × 1,000/8,500 = 470

c는 4,000 × 3,500/8,500 = 1,647

d는 4,000 × 4,000/8,500 = 1,882로 안분하지만 c가 d를 흡수하므로 c는 3,500을 배당하고 d는 29만 배당받는다.

마무리

이번 포스팅에서는 저번 포스팅에 이어 배당계산에 대해서 알아봤습니다. 앞서 소개드린 것처럼 만원단위까지 세세하게 계산을 다 아실 필요는 없습니다. 대략 어떻게 배당되는지 계산되는 방법을 알고 계시면 됩니다. 혹시 놓칠수 있는 후순위 채권자의 금액이 배당우선 순위가 높아서 배당이 다 엉켜버리면 정말 곤란한 일이 생기게 됩니다. 어떻게 계산되는지 배당계산하는 방법을 한두차례 직접해보신다면, 큰 도움이 되실 것입니다.

★라미드니오니의 경매이야기★

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