라드온 이야기

부동산 경매 임장시 필요한 질문리스트




대법원 경매 사이트에서 물건을 선정, 임장하여 물건을 둘러보는 것도 물론 중요하지만, 그에 못지않게 중요한 것이 바로 주변 부동산 시세 파악이다.


아파트 시세나 오피스텔 시세의 경우, 중개 이후 부동산 실거래가 조회가 가능하고 시중 부동산 거래사이트에서 확인되는 정보만으로도 신뢰도가 높아 시세 파악이 쉽게 가능하다. 하지만 소형 나홀로 아파트나 빌라, 다가구주택과 같이 시세 파악이 힘든 물건들이 있다. 이는 집값이 워낙 싸기 때문에 중개수수료 없이 임대인이 직접 전월세, 매매 거래를 하는 경우가 많기 때문이다. 


소액 투자자들이 많이 접하게되는 물건인 빌라의 시세를 파악하게 될 때는 다음과 같은 3가지 상황을 맞이하게 된다. 구직자가 지원하는 기업에 면접질문리스트를 작성하여 연습후 면접에 임하듯이, 부동산 임장 질문리스트를 만들어 각 유형에 맞는 질문을 적절히 활용하여, 대화를 이끌어간다면 생각보다 간단히 부동산 시세를 파악할 수 있게 된다.


  1. 점유자 대면

  2. 이웃주민 대면

  3. 중개사 대면



1. 점유자
입장질문내용
소유자집 보러 왔습니다.
집이 경매로 진행되고 사실을 알고 계신가요?
집에 누수나 하자는 없나요?
하자가 없다면 조금 높게 낙찰받으려고 하는데요
그러면 소유자도 일부 배당받을 수 있을듯한데요
경매 진행중이지만 이 집을 제가 일반 매입하고 싶은데요
이사계획은 있으신지요?
임차인OOO님이 거주하고 계신가요?
현재 경매로 진행되고 있는 사실을 알고 계신가요?
저희가 물건 상태만 좋다면 높게 매입하려고 하는데요. 내부 상태를 알아야 해서요
집에 누수나 결로는 없나요?
인테리어는 언제 하신 거예요?
살면서 불편한 점은 없으신지요?
낙찰받아서 임대를 놓을 생각인데요, 이사계획이 있으신지요?






2. 이웃주민

입장질문내용
아랫집윗집에 이사 올 사람인데요.
혹시 누수가 있으면 윗집 공사하며서 수리해드리려고 합니다.
윗집에 사람이 안계셔서 그런데요. 혹시 집 내부를 볼 수 있을까요?
여기는 살기 좋은가요?
이 빌라 관리는 어느 집에서 하고 계신가요?
이웃주민OOO호에 이사 올 사람인데요. 조용하고 공기가 좋네요. 이곳은 살기 좋은가요?
저희 집에 초등학생이 있는데요. 혹시 자녀가 있으신가요?
이 빌라 자체에 누수나 결로 공사한 적 있나요?
관리비는 얼마 정도 내나요?
이웃 주민들과는 친목도모도 하시나요?
OOO호에 현재 어떤 분이 살고 계신지 아시나요?

3. 중개사

입장질문내용
투자자사장님 안녕하세요
투자하기에 좋은 물건 있나 보러 왔어요.
실거주할 건 아니구요. 매입해서 곧바로 전세 놓을 건데요.
주인의 급한 사정으로 싸게 나와있는 물건이 있나요?
사장님만 갖고 있는 물건인가요?
전세로 나와있는 물건은 많은가요?
전세는 최대 얼마까지 맞춰주실 수 있으세요?
인근에 전철 연장선 계획이 발표되었는데 진행상황 알고 계신가요?
이 지역이 초행이라 잘 모르겠는데요, 지역에 대한 브리핑을 부탁드려도 될까요?
사장님이 2년후에도 매도까지 해주셔야 하는데 가격상승은 얼마나 가능할까요?
제가 매입할 수 있는 조건은 매매가와 전세금의 가격차이가 2000만원미만이예요. 조건에 맞는 물건이 있을까요?
매수자이곳에 거주하는 사람들은 직장이 어디로 출퇴근하나요? 통근버스 운행하나요?
초등학교와 중학생 자녀가 있는데 배정받는 학교는 어디인가요?
그 학교는 아이들 공부 많이 시키나요?
선호도 있는 가장 좋은 단지는 어디인가요?
자금이 부족해서 전세를 얻으려고 하는데 혹시 매매가격은 얼마나 되나요?
최근에 대출을 가장 많이 받은 분은 얼마나 받았나요?
현재 나와있는 전세와 매매 매물 보여 주실수 있나요?
이 아파트에서 평수를 넓혀서 가면 어느 단지로 가나요?
이사 가면 매매가격도 상승하면 좋은데 이 아파트 가격이 오를까요?
저 옆에 공원이 생긴다고 하던데 이 근처에 개발되는 곳도 있나요?




매도자101동 10층인데요. 집을 내놓으려고요. 요즘 집 보러 오는 손님은 계신가요?
내부 수리는 4년전에 올수리 했고요. 남향입니다.
얼마정도 받을 수 있을까요?
제가 받고 싶은 금액은 OOO인데 그 가격으로도 가능할까요?
그럼 나와있는 물건 중 가장 저렴한 것은 얼마인가요?
1층의 물건도 있어요?
1층과 10층과의 차이는 얼마 정도 나나요?
지금 나와있는 물건은 몇개나 되나요?
팔려고 하면 그 물건보다 얼마를 저렴하게 내놓으면 먼저 팔릴까요?
빌라입찰사장님 안녕하세요?
바로 앞 OOO-OO번지에 빌라가 경매로 나온 물건이 있어서 가격을 알아보려고 나왔는데요.
전용면적 15평, 방3개, 화장실1개, 3층입니다.
사장님, 혹시 이물건 알고 계세요?
이 물건을 낙찰받아서 곧바로 월세를 놓을 건데요.
보증금 2000만원에 월세 50만원 정도 생각하고 있는데 이금액으로 임대 놓아주실 수 있나요?
웰세 수익도 좋은 것 같은데 이물건은 대출받을 경우 얼마까지 가능할까요?
이 물건 곧바로 매도하면 얼마나 받을 수 있을까요?
최근 이런 물건은 대출이 얼마까지 나왔어요?
혹시 대출중개사를 연결해주실 수 있나요?
현재 대출 가능한 금액은 어느 정도인가요? 대출이율은?
월세를 찾는 손님은 많은가요?
전세 손님이 많은가요? 월세손님이 많은가요?
임대 목적으로 구입하려고 하는데 찾는 손님은 많은가요?

특히, '3. 중개사대면'과 같이 대부분의 시세파악은 인근 공인중개소에서 가능하다. 대상 물건과 대략적으로 유사한 평형과 구조, 연식으로 인근에 공인중개소에 매물이 나오는 경우가 있기 때문에 물건에 대한 대략적인 정보를 제공하여 부동산 시세를 파악할 필요가 있다. 단, 부동산 시세에 대해선 많이 알아보면 볼 수록 좋지만, 경매에 대해 부정적으로 받아들이는 중개인도 있으므로 투자자상황, 매수자(임차인), 매도자(임대인) 세가지 패턴으로 접근하여 정보를 알아본다. 주변 부동산 시세에 대해 전혀 모르면 문전박대 당할 일이 생기니, kb 부동산 시세를 이용하여 주변 아파트 시세 및 부동산 시세를 파악해두면 대화를 자연스럽게 이끌어갈 수 있다. 대부분 중개사가 물어보고 답할 것이니 말주변이 없다고 겁먹을 필요, 전혀없다.


★라미드니오니의 경매이야기★


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