[빌라 경매]이웃주민을 통해 알게 된 경매소식, 주안동 신기마을

이웃주민을 통해 알게 된 경매소식, 주안동 신기마을

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건(대법원 경매 물건 조회 하기)은 사건번호 2019타경 5804 임의경매 입니다. 지난 7월경 주안동으로 임장을 다녀왔었습니다. 신기시장이 있는 주안 7동쪽으로 갔었는데, 당시 2층 물건을 보고자 찾았었습니다. 세입자를 만나지못하고 아쉬운 발걸음을 다른 곳으로 옮기려는 찰나 바람쐬러 나오신 이웃주민이 있어, 그분과 이런 저런 이야길 나눴습니다. 대화중 1층 물건이 경매가 나왔다는 이야길 들었죠.(음성 22초 참고) 바로 앞에서 본 물건은 깨끗하고 좋았습니다. 경매가 나오면 관심갖고 봐야지 했었는데, 벌써 2차례 유찰되었네요. 오늘(2019-10-18)이 입찰기일인데 어떻게 낙찰되는지 궁금하네요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

※지난 7월에 소개드렸던 물건 사진을 그대로 사용한 것이니 참고하시기 바랍니다.

1. 음성 001 (online-audio-converter.com).mp3

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 미추홀구 주안동 856-55, 신기마을 1층 101호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 65,000,000원

- 최저가 : 31,850,000원

- 면적 : 31.795㎡

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 8세대

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 북향(방향에 상관없이 막혀있음)

- 외관노후 : 노후함

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대주택 밀집지역, 신기마을(4차까지 있음)

혼자살기에 딱맞는 약간은 작은 집입니다. 면적이 40㎡는 나와야 두사람이 세간살이 가져다 놓고 살아도 좁다는 느낌을 받지 않는데, 이집은 좀 작은 편입니다. 밖에서 들여다보니 샤시도 깨끗하고 방범창도 설치되어 있습니다. 에어컨도 설치되어 있는 것으로 미뤄보아 집수리도 깨끗하게 되어 있을 것입니다. 입구쪽 골목이 제법 길다는 것이 좀 걸리긴 합니다. 주차는 불가하고 빛이 전혀안들어오는데, LED등을 설치되어야하며 정말 답답한 느낌이 많이 드는데 화분을 좀 길러야하지 않나 싶습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 100m 이내 버스정류장

- 병원 : 신기시장 사거리

- 편의시설 : 신기시장, 이마트에브리데이, GS25

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 재개발

3. 점유자정보

- 점유자 : 세입자(정**)

- 전입일자 : 2018-01-09

- 확정일자 : 2018-01-09

- 배당요구 : 2019-03-22

- 보증금 : 2000만원

세입자 정**씨가 점유하고 있습니다. 전입, 확정일을 갖춘 소액임차인으로 보증금을 배당받습니다.(배당계산하기) 이렇게 보증금을 배당받는 물건은 세입자에게 경매절차와 배당금을 받을 수 있는 날짜 등에 대한 정보만 알려주어도 고맙다고 하시면서, 집을 빨리 비워줍니다. 말도 안되는 이사비와 집을 온전치 않게 해놓겠다는 으름장을 놓는 분도 계신데, 경매를 잘 몰라서 그러는 것이니 그러려니 하시면서 마음편히 기다리시면 됩니다.(낙찰후 점유자 유의사항 양식) 세입자가 집에 손해를 끼치면 배당금에서 수리비 청구하고 배당받게 해줄 것이다라고 하면 되는 등 방법은 많습니다. 이 물건의 세입자는 젊은 여자분인 것으로 추정됩니다. 경매 절차와 배당 절차에 대해 설명해주면 됩니다.

4. 로드뷰

전에 사용했던 사진을 그대로 사용한 것입니다. 이날은 아침에 한번, 저녁에 한번 두번 임장을 다녀왔던 터라 저녁에 골목안이 얼마나 어두운지를 잘 볼 수 있습니다. 이웃주민에 따르면 이 빌라에 사는 세입자는 여자가 많다고 했는데(제가 파악했던 세입자 3집도 모두 여자분이 들어와서 살고 계셨습니다.) 이렇게 어두운 골목을 혼자 다니기에는 좀 무섭지않을까 하는 생각이 들더군요.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2017-11-15	소유권이전	이**	63,000,000원
2017-11-15	근저당권설정	스탠다드차타드은행	50,400,000원
2018-10-19	가압류	롯데카드	9,983,662원
2019-01-15	가압류	신한카드	27,572,473원
2019-02-27	임의경매개시	스탠다드차타드은행	42,295,483원
2019-04-24	가압류	서울보증보험	9,879,720원
2019-04-26	가압류	삼성카드	6,418,981원

이 물건은 벌써 4번 가량 임의경매를 소유권이전되었던 이력이 보입니다. 저렴한 가격이다보니 어쩔 수 없는 것이죠. 1983년생 이**씨가 2017-11에 매매를 해서 집수리하고 한달만에 세입자를 구했던 것이네요. 월세로 받았으면 무난했을 것 같은데 왜 전세로 받았는지 모르겠네요. 2018년초면 주안3동에서 이주하는 세입자가 엄청 많았을텐데 말이죠. 2018년 10월이후로 재무상태가 급격히 안좋아져서 경매로 나왔습니다. 근저당권 이후 권리는 낙찰이후 모두 소멸됩니다.

6. 시세조사

매매는 4500만원, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.

전에도 소개를 드리긴했는데(부동산 경매 수익 계산), 등기부에 거래된 매매가로 집 값을 역으로 계산을 해보도록 하죠. 은행에서 근저당권을 설정할 때는 채권최고액이라고 하여 빌려주는 돈보다 더 많은 비용을 잡아둡니다. 자기네 원금에 손해를 끼쳐서는 안되니까 안전하게 이자비용까지 미리 잡아두는 것이죠. SC은행이 채권최고액을 5040만원으로 잡았는데, 이는 빌려주는 돈에 120%정도로 계산하시면 됩니다. 그럼 4200만원을 빌렸다는 것을 알 수 있고, 지연이자를 더해 임의경매개시할때 채권액이 4249만원으로 잡혀있는 것이 확인됩니다. 이 주변은 담보대출을 70%까지 해줍니다. 그렇다면 집값은 대략 6000만원선이라는 것을 알 수 있습니다. 여기에 집수리를 300만원 가량 한 듯합니다. 아래는 20평형 아파트 수리를 위해 대략적으로 사용하는 것인데, 이와 비슷한 수준으로 진행하면 될 것입니다. 주로 도배, 싱크대, 화장실, 타일, 조명 이정도만 진행하고 나머지는 직접하시면 됩니다. 

이주변은 가전쪽을 가져다두면 세입자를 들이기 쉽습니다. 에어컨과 세탁기, 냉장고를 가져다두면 풀옵이라고 소개하면 인기있는 물건이 됩니다.

7. 낙찰결과

3차에 소개드렸었는데, 유찰되었습니다. 최저가가 2229만원이네요. 한번 입찰해볼만한 물건일 것 같습니다. 4차가 어떻게 낙찰되는지 지켜봐야겠습니다.

4차인 11.21에 최저가 22,295,000원으로 시작해서, 33,610,000원으로 낙찰되었습니다. 개인적으로 제가 시간이 있었다면 입찰해복 싶었던 물건입니다. 이물건은 이웃주민(옆집아저씨)와 대화하면서 많은 정보를 얻어냈는데, 집수리도 되어 있고 깨끗한 집입니다. 여자분이 혼자사신다고 했는데, 집안도 깨끗할 것입니다. 괜찮은 좋은 가격에 낙찰된 것 같습니다.

최고가매수신청금액 33,610,000원(51.71%)

입찰 9명, 낙찰자 : 인천 안**

차순위금액 30,585,009원

매각결정기일 : 2019.11.28

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