[빌라 경매]빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_재경매_낙찰결과

빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_재경매_낙찰결과

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 506836 임의경매 입니다. 올해 3월경에 소개드렸었고 낙찰까지 되었던 물건입니다. 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라(권리분석), 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_낙찰결과, 이후 잔금 미납으로 다시 경매에 들어왔던 물건을 재경매 물건으로 소개드렸었습니다. 이점 참고하시고 들여다 보시면 되겠습니다. 당시에도 업체가 최고가매수신고를 하였지만 좀 높은 가격이라 의아하다고 생각했었는데 이번에도 별반 차이가 없게 높은 금액으로 낙찰되었습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

※ 권리분석글과 왔다갔다하면서 보기 힘들다는 의견 주셔서, 권리분석글의 fact부분은 그대로 가지고 왔으니 참고하시기바랍니다. 낙찰결과글을 바로 보시려면 아래의 물건 들여다보기 '7.낙찰결과'를 클릭하시기 바랍니다.

권리분석 다시보기

1. 빌라의 로얄층은? 주안동 신원빌라_재경매

▶ 물건 들여다보기 

1. 물건개요

2. 지역분석

3. 점유자정보

4. 임장조사

5. 권리분석

6. 시세조사

7. 낙찰결과

마치며...

1. 물건개요

- 소재지 : 인천광역시 남구 주안동 1353-101, 신원빌라 202호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 75,000,000원 - 최저가 : 36,750,000원(감정가의 49%, 2회 유찰) - 면적 : 37.86(약13평) - 건축연도 : 1996년 - 방개수 : 2/1(추가로 다용도실 있음) - 세대수 : 8세대/1동 - 주차여부 : 가능하지만 어려움 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 없음 - 방범시설 : 보통(큰길인근이고 밤늦게도 골목으로 차가 많이 다님) - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장(신기시장 부근 광역버스) - 학교 : 학익여고 - 병원 : 50m 큰길 - 편의시설 : 큰길 주변 풍부, 신기시장 - 녹지 : 녹색마을쉼터 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 임차인(박**)

- 전입일자 : 2016-10-06

- 확정일자 : 2016-10-06

- 배당요구 : 2018-05-29

- 보증금 : 2300만원

4. 임장조사

- 채광/조명 : 불량

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2016-09-13	소유권이전	김**	72,000,000원
2016-09-13	근저당권설정	강동농협	58,800,000원
2018-03-26	가압류	롯데카드	19,094,614원
2018-04-03	가압류	삼성카드	6,447,111원
2018-05-14	임의경매개시	강동농협	49,758,733원
2018-06-01	가압류	케이비국민카드	13,777,354원

6. 시세조사

매매는 5500만원, 전세는 2000만원, 월세는 500만원에 30만원으로 조사됩니다.

저층이면서 소방도로와 맞닿아있는 1호라인이면 6000~6500만원까지 거래될 것 입니다. 4층에 2호 라인으로 세입자가 이사할 때도 1호라인보다 이사비를 더 받습니다. 4층은 중개소에서도 중개를 잘 안해줍니다. 오르내리기 힘들거든요. 중개수수료에 수고비를 더 얹어준다던지, 세입자에게 한달치 월세를 빼준다던지 하는 당근을 잘 이용하여 운영해보면 괜찮지 않나 생각해봅니다.(소소한 용돈벌이가 가능할까? 주안동 신원빌라 발췌)

2019년 03월에 소개해드릴때 조사한 가격을 보니 비교적 정확한 것 같습니다. 4층이 2000만원 정도일 것이고 저층이면 가격이 더 높을 것이라 말씀드렸는데, 세입자 정보를 보니 보증금 2300만원에 들어와있습니다. 집값도 15%정도 더 높여 생각해보면 6000만원 정도로 계산될 것이고 얼추 거래금액이라 보면 될 것입니다. 이처럼 엘리베이터가 없는 오래된 빌라는 2층이 최고 로얄층입니다. 2층 물건은 거래도 잘되는 편이고 제일 안좋은 4층(꼭대기층)에 비해 매매가를 10% ~ 15% 정도 높이면 비교적 정확한 가격을 확인할 수 있습니다.

- 예상낙찰가 : 4702만원

- 제반비용 : 153만원

- 입찰기일 : 2019-07-02

7. 낙찰결과

제가 입찰한다면 4702만원을 적어냈을겁니다. 패찰입니다. 1등과 300만원 정도 차이로 패찰이니 최고가매수인과 비슷한 생각으로 접근한 것 같습니다. 차순위신고인과는 거의 20만원정도 차이네요. 1등으로 신고한 사람은 연**씨외 2인입니다. 아마 부동산 경매를 배우는 부동산학과 학생들 내지는 경매학원 아닐까 생각합니다.(전에 부동산 관련 공모전에 참여했을때 건국대 부동산학과 석사, 박사팀이 있었는데 코스웍에 법원 경매가 있다고 하더군요.)3명이 합심해서 적어낸 것인데, 2등처럼 혼자 참여했더라면 아마도 5000만원이 넘는 금액을 적지는 않았을 것입니다. 소방도로를 끼고 있는 2층 물건이고, 큰길에 인접한 빌라라서 5500만원에서 6000만원 가량하지않겠나 싶습니다. 비교적 잘받은 것일테지만 아무래도 5000만원이하로 받았다면 더 좋았을 것입니다. 3명이 함께 했으니 수익분배도 쉽지않고, 만약 월세를 받는다면 돈나누는 것도 번거로울 것입니다. 제 기준으로 운영한다고 가정한다면 대출 4000만원에 세입자 보증금 500만원해서 총투자비는 대략 600만원입니다. 연이자 3.5%로 계산하면 11.7만원, 월차임에서 제하면 18.3만원입니다. 세명이니 각각 투자비는 200만원씩, 월수입은 6만원씩이겠네요. 수익률만 놓고보면 37%정도입니다. 그런데 말입니다...집수리비와 세입자 구하는 기간을 계산을해서 1년을 12개월이 아닌 10개월로 계산해야합니다. 관리주체는 누가할 것이며, 누구이름으로 등록할 것이며,,,복잡할 것입니다. 세분의 우정(?)이 아마 그리 오래가지는 못할 것 같네요. 월세는 500만원에 30만원으로 내놓으면 금새 세입자를 구할 수 있을텐데, 어떻게 운영할지는 피터팬에서 한번씩 검색해봐야겠습니다. 

최고가매수신청금액 50,300,000원(67.07%)

입찰 9명, 낙찰자 : 연** 외 2명

차순위금액 47,250,000원

매각결정기일 : 2019.09.25

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