[경매 서식]누구나 쉽게 할 수 있는 등기부 권리분석

안녕하세요 라드온입니다.

오늘은 등기부에 나오는 권리사항을 확인하는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

사실 그 누군가부터 시작된 것인지 잘 모르지만 이름이 거창하게 권리분석이지, 

그냥 등기사항전부등록증에 나와 있는 항목에 대해 한번 더 꼼꼼히 확인하는 정도입니다.

어떻게 하면 쉽게 부동산의 권리 사항에 대해서 확인하는 지에 대해 간단히 알아보겠습니다.

 부동산의 등기사항전부등록증은 쉽게 생각하시면 우리가 갖고 있는 주민등록과 비슷하다고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

등기사항에 대한 전부를 등록해놓은 증서입니다.

등기사항전부등록증에 대해서는 나중에 한번 자세히 들여다보는 시간을 갖는 것도 좋겠네요.

가까운 시일내로 포스팅하도록 하겠습니다.

제가 포스팅하는 권리분석을 보면 5장이 바로 등기사항전부등록증(이하 등기부)에 나온 권리를 시간의 순으로 나열한 것입니다.

이 등기부는 등기소에서 신청할 수 있고, 소정의 금액을 지불하면 어느 물건이나 등기부 확인이 가능합니다.

저는 사설경매사이트를 사용하고 있어서 등기소에서 등기부를 별도로 출력하여 확인하는 일은 잘 없습니다만,

권리분석하다보면, 경매취하의 촉이 오는 물건이 있습니다.

그런 물건에 대해서는 매각기일 하루, 이틀 전에 등기부를 출력해서 확인해봅니다. 

사설경매사이트에서 사건번호를 검색해보면,

해당물건의 등기부, 감정평가서, 사진, 지적도, 송달내역, 매각물건명세서, 현황보고서 등이 기본적으로 제공됩니다.

등기부의 출력날짜가 경매개시결정일에 근접해 있기때문에 취하 또는 권리변동이 있을 수 있습니다. 

이를 대비하기 위해서 취하 또는 권리변동이 예상되는 물건이 있을 때는 다시한번 확인하는 차원에서 매각기일 1~2일 전에 다시 확인해보는 것이죠.

취하 또는 권리변동에 대해서는 사건물건에 따라 많이 다르겠지만

주로 제가 당하는(?) 취하 건은 역시나 강제경매이고, 경매신청자의 권리가 후순위이거나 권리 금액이 적을 때입니다.

보다 자세한 내용은 사건물건이 나오면 다시 설명드리도록 하겠습니다.

이제까지는 취하 물건의 경우는 자료를 보관하지않아서 남아있는 것이 없네요.

등기부의 각 세부항목에 대해서도 다음에 알려드려야겠네요.

포스팅할 것이 이렇게나 많다니, 큰일이네요.

아래의 예시 물건으로 등기부를 들여다보도록 하겠습니다.

<연관글> 2018/11/29 - [권 리 분 석/오피스텔] - [오피스텔경매]2018타경14238_능동_에스원스마트빌

등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

표제부는 건물의 현황에 대한 내용을, 갑구는 소유권과 관련된 내용을, 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 내용을 담습니다.

제가 주로 분석하는 집합건물, 즉 여러사람이 살고있는 아파트, 오피스텔, 다세대주택(빌라)와 

같은 형태의 주거공간은 각 호마다 소유자가 있습니다.

아래와 같이 오피스텔 전체에 대한 현황을 작성하는 표제부가 있고, 각 호에 해당하는 부분(전유부분)에 대한 표제부가 따로 있습니다.

 

지하3층에 지상 12층의 건물이며, 각 층의 전체 크기에 대한 현황이 작성됩니다.

아래의 표제부는 전유부분에 대한 현황이 작성됩니다. 

전체 부분에서 엘리베이터, 복도, 계단과 같은 공용부분을 뺀 사용자가 사용하는 공간에 대한 현황이죠.

이 표제부에서는 사실 확인해야할 부분이 크기라던지, 몇 호인지 정도를 확인하면 됩니다. 

권리분석이라고 말하는 부분이 바로 이곳부터 입니다. 갑구와 을구입니다.

앞서 말씀드린대로 소유권에 대한 권리 관계 따라 갑구와 을구로 나뉘는데, 

소유권에 제재를 가하거나 소유권을 말소시키거나 하는 권리는 갑구에 작성됩니다.

해당부동산에 소유권 이외의 권리가 을구에 작성됩니다.

소유권을 어찌하는 것이 아닌, 부동산을 어찌하겠다는 권리들이죠.

민법의 세부 법에대한 지식이 약간 필요하지만, 그 자세한 내용보다는 어떻게 보는지만 설명을 드리도록 하겠습니다.

1순위 소유권 보존은 태어남을 의미합니다. 이 오피스텔은 2012년 10월 8일에 태어났네요

2순위 소유권이전은 부동산을 매매한 것입니다. 1.05억에 거래되었습니다.

순위번호 2-1, 2-2는 2순위 권리자의 신상이 변동될때 주로 쓰이는 것으로 최상단 2순위만 기억하시면 됩니다. 

3순위는 임의경매개시를 한 우리은행입니다.

소유권을 넘기는 경매를 하기때문에 경매개시결정은 역시 갑구에 표기됩니다.

소유권이외의 권리가 바로 을구에 작성됩니다.

초보자들이 주로 다루는 일반 경매물건의 대략 70% 이상이 금융권의 근저당권입니다.

소유권을 담보하는 것이 아닌, 부동산 자체를 담보로 하는 권리이기에 을구에 작성됩니다.

1순위 근저당권은 부동산을 매매하여 취득하는 시점에 설정되었습니다.

2순위 근저당권은 같은 건물 다른 호의 물건과 함께 근저당권을 설정했네요. 

이와 같이 시간의 흐름에 따라 작성하는 것이 아니라, 소유권의 권리관계에 따른 등기작성이기에 

권리분석이 필요합니다. 

제 관점에서 분석이라 말하기 뭐하다고 할 정도로 간단하다고 말씀드렸던 것이 바로 이런 이유입니다.

갑구, 을구의 내용을 시간의 흐름으로 다시 정렬하여 들여다보는 것이 바로 권리분석이기때문입니다.

물론 제가 다루는 물건들이 권리관계가 분명한, 아주 쉬운 물건이기에 그렇지만 말이죠.

(법정지상권, 유치권, 가처분 등 특수물건에 대해서는 당연히 돈이고 소유권이고 간에 얽키고 설켜있어 아주 복잡합니다.) 

결국 이렇게 간단히 요약할 수 있습니다. 시간의 흐름으로 말이죠.

여기에, 세입자가 있으면 세입자의 날짜도 포함해서 작성을 해도 좋겠습니다.

2012-11-28 근저당권을 권원으로 경매개시가 되었고, 

근저당권을 보호하기 위해 이후에 설정된 권리는 근저당권을 모두 충족시켜야지만 권리를 주장할 수 있습니다.

접수일	등기목적	권리자	금액
2012-11-28	소유권이전	고**	105,701,000원
2012-11-28	근저당권설정	주식회사우리은행	62,400,000원
2015-06-18	근저당권설정	주식회사우리은행	120,000,000원
2018-07-04	임의경매개시결정	주식회사우리은행	-

악필이라 부끄럽지만, 저는 항상 이렇게 노트에 끄적이면서 퀵으로 작성해 봅니다.

뭔가 잡아도 되겠다 싶으면, 그때부터 자세히...파고들어가게 됩니다.

여러분도 등기부를 보면서 이렇게 작성해보시면 권리관계가 한눈에 들어옵니다.

이상 라드온이였습니다.

여러분의 공감과 댓글은 제게 힘이 됩니다.

감사합니다.