[빌라 경매]강남대학교 주변 저렴한 고시텔, 구갈동 트리빌

강남대학교 주변 저렴한 고시텔, 구갈동 트리빌

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 22427 강제경매 입니다. 고시텔을 들어보셨는지요? 서울, 경기권에서 학교를 다니셨다면 들어보셨을 것입니다. 고시원은 많이 들어보셨을텐데, 고시텔은 좀 생소하시지 않나 생각됩니다. 저는 학생때 고시텔, 고시원을 모두 6개월 이상 경험해보아서 좀 아는 정도는 되지 않나 싶습니다. 고시텔은 개인 세면시설이 있는 고시원이라고 보시면 됩니다. 굉장히 비좁긴 마찬가지지만 개인 세면시설이 있는 화장실이 방마다 있는 곳이고 고시원은 화장실을 비롯한 모든 시설이 공동입니다. 당연히 시설면에서 가격면에서 차이가 많이 나는데,,,이야기를 하자면 한도 끝도 없지만 여기서 일단락하고 오늘의 소개물건인 고시텔을 만나보겠습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 로드뷰
5. 권리분석
6. 시세조사
7. 낙찰결과

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 용인시 기흥구 구갈동 579, 아카데미프라자 469호

- 용도 : 다세대(빌라) - 감정가 : 16,000,000원 - 최저가 : 16,000,000원(감정가의 100%, 신규등록) - 면적 : 8.955㎡(약3평) - 건축연도 : 2005년 - 방개수 : 1/1 - 세대수 : 86세대/1동(고시텔층) - 주차여부 : 가능 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 보통 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 보통 - 인근공급량 : 원룸텔, 고시텔 등 강남대생을 위한 공급이 많은 편임

사진상으로 정면으로 보이는 빌딩의 상가가 있는 3층 바로 위로 트리빌이라는 상호가 보입니다. 바로 빌딩의 앞쪽으로는 구갈동 주민센터가 있고, 성지초, 중학교가 있습니다. 그 옆으로는 강남대학교가 자리하고 있습니다.

2. 지역분석

- 교통 : 30m 버스정류장, 200m 강남대역 - 학교 : 성지초등학교, 성지중학교, 성지고등학교, 강남대학교 - 병원 : 100m 이내 번화가 - 편의시설 : 풍부, 동네 중심 상가 - 녹지 : 풍부, 인근 녹지공원 조성되어있으며, 가로수 많음 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

3. 점유자정보

- 점유자 : 채무자(최**)

채무자 1959년생 최**씨는 소유만 하고, 물건은 아마 공실이지 않을까 있는 것으로 보입니다. 채무자 최씨는 서울 창신동의 다세대주택이 밀집한 허름해보이는 빌라촌에 살고 있습니다. 소액투자해서 월세를 받고자한 것이라기 보다는 왠지 이 부근으로 학교를 다니는 자녀를 두지않았을까 생각이 들었습니다. 이 물건은 창가쪽이 아닌 복도쪽입니다. 모르는 사람이나 들어가지, 얼마나 답답한 가를 한번 경험해본 사람은 못들어가죠. 이점은 염두해두어야 합니다.

4. 로드뷰

로드뷰로 이 부근을 열어서 보시면 번화가임을 알 수 있습니다. 사진상 건물이 보이는 반대편이 대로이고 번화가입니다. 성지초등학교, 중학교와 강남대학교 학생들은 번화가로 나가기 위해서는 이 아카데미빌딩을 지나야합니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2009-10-30	소유권이전	트리피아플래닝	-
2010-05-27	가압류	김**	192,000,000원
2010-06-25	소유권이전	최**	35,000,000원
2018-10-25	강제경매개시	김**	20,000,000원

트리피아플래닝은 트리빌을 관리, 운영하는 업체로 보입니다. 등기부상에 기록된 호실은 7개가량보이는데, 469호는 안보이는데 이부분을 주민센터나 현장으로 직접가서 확인해보면 될 것입니다. 권리는 2010년 05월의 가압류 이후로의 권리는 모두 소멸이니, 낙찰받아 바로 운영은 가능할 것입니다.

6. 시세조사

구글에서 채무자인 트리피아플래닝으로 검색해보면 두번째로 나오는 매일경제 기사가 나옵니다. 분양 당시 매매가는 3950~4200만원였습니다. 현재는 거래되고 있다고 인터넷상에는 보이지 않았습니다만, 감정평가서에 거래된 호수의 매매가가 1600만원이였는데, 이 물건이 창가쪽이였는지 복도쪽이였는지만 알아낸다면 좀더 정확히 가격을 유추할 수 있을 것입니다. 이전에 복도 안쪽으로 있는 오피스텔을 소개드린 적이 있는데 참고하시면 될 것입니다.(오피스텔 안쪽의 안쪽에 위치한 운서동 화평빌딩) 창가쪽이 1600만원이라고 한다면, 복도쪽은 한 200~300만원 더 깎아야할 것입니다. 매매는 1200만원, 월세는 10만원에 30만원 또는 무보증에 30만원으로 조사됩니다. 아래와 같이 88호실로 규모가 있다보니 홈페이지도 갖춰져있습니다. 홈페이지에 접속해보시면 보다 다양한 정보를 얻으실 수 있습니다.

최근에 거래된 물건이 1600만원에 거래되었고, 이를 바탕으로 감정평가액이 1600만원으로 나왔는데, 창문이 없는 안쪽이라면 입찰을 제고하셔야 합니다. 정말 답답합니다. 세입자 구하기가 힘듭니다.(오피스텔 안쪽의 안쪽에 위치한 운서동 화평빌딩_낙찰결과)

7. 낙찰결과

낙찰받고도 얼떨떨했을 것 입니다. 입찰가를 보면 최저가 그대로 적어냈습니다. 1120만원. 조금이라도 낙찰의 생각이 있는 분이라면 그래도 최저가에서 1만원 이상은 적어냅니다. 근데 1120만원을 적어내서, 단독을 낙찰받았습니다. 연습삼아 한번 해본게 아닐까 싶은데, 저렴한 물건이니 직접 운영해보면 어떨까싶습니다. 세입자만 잘 받을 수 있다면, 다른 어떤 물건을 받아도 잘 운영할 수 있을테니, 잘 운영되기를 바랍니다.

최고가매수신청금액 11,200,000원(70.00%)

입찰 1명, 낙찰자 : 박**

매각결정기일 : 2019.12.12

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