라드온 이야기

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몹시 더운날에는 에어컨이 돈다, 송산빌라_낙찰결과


 


안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 앞서 소개한 대법원 경매 물건 사건번호 2018타경 5682 임의경매(권리분석) 입니다. 중국인인지 중국동포분인지 정확하진 않지만 중국이름의 세입자가 살고 있는 부동산 경매 물건이라고 소개드렸던 물건이죠. 찾아갔던 날은 몹시 더운 날이였는데, 무턱대고 올라가봤다가 아무도 없어 내려가서 다시 확인해보니 에어컨이 꺼져있었더랬죠. 집의 위치와 편의시설도 좋고, 에어컨도 설치되어 있고, 수리가 잘되어 있는 집 자체가 좋다고 생각했던 물건입니다. 결과가 어떻게 나왔는지 같이 들여다보시죠.


6. 시세조사


매매는 6000만원 전후, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 30만원 정도 가능한 것으로 조사되었습니다.


전에도 말씀드렸지만 이곳은 제가 운영하는 물건이 있는 곳이라 하도 발품을 많이 팔아놨던 곳이라 어지간한 곳의 부동산 시세, 집구조, 장단점 정도는 파악하고 있습니다. 이 빌라는 좋은 편인 물건입니다. 다만, 방사이즈가 조금 작다는 점은 감안 해둬야합니다.
- 예상낙찰가 : 5365만원
- 제반비용 : 158만원
- 입찰기일 : 2019-08-26


제가 입찰한다면 5365만원을 적어냈을겁니다. 낙찰입니다. 제가 낙찰받았겠네요. 1등과 210만원정도 차이로 낙찰이니 제법 괜찮은 것 같습니다. 2등과는 600만원 가량 차이가 나는데, 제가 너무 후하게 적어낸 것 같단 생각이 좀 드네요. 이 물건의 경우 입지도 층수도 모두 제가 좋아하는 그런 물건이였는데 실제로 입찰했다면 더 좋았을 것 같습니다. 
괜찮은 물건인데 입찰자가 5명뿐인 것은 아무래도 제가 말씀드렸던 명도의 어려움이 두렵기 때문일 것입니다. 만일 세입자가 내국인이였다면 보다 많은 입찰자가 있었지 않았을까 싶은 생각입니다. 
제가 현장에서 세입자를 만나보질 못해서, 정확한 건 알 수 없지만 협조해줄 가능성이 높을 것이라는 생각입니다. 보증금을 좀 더 올릴테니 더 살자고 하지않을까 싶습니다. 여름철에 이사하는 것도 번거로울 것이고 집에 사는 동안 큰 불편이 없었을 것입니다. 2018년 7월에 들어왔으니 1년 남짓 살아왔는데 이사가려면 번거로울 것이라고 생각되거든요. 

제가 낙찰받았다면, 월세전환을 제안했을 것입니다. 보증금 500만원에 40만원으로 말이죠. 대출이 4300만원이 나올겁니다. 그렇다면 대출금+보증금하면 4800만원, 내 자본 500만원 가량 있으면 소유권이전이 됩니다. 월이자가 12만원인데 월40만원에서 제하면 28만원 가량 주머니에 들어오는 것이죠. 내 자본 500만원이 들어갔으니 연수익율로 계산해보면 67% 정도 됩니다. 괜찮은 투자죠. 
그뿐만이 아니라 이집은 단기매매로도 인기있을 물건입니다. 이런 물건을 한두개 잡아서 대출없이 내돈으로 산다면, 돈이 돈벌어오는 이른바 파이프라인이 하나 구축되는 것이죠. 


최고가매수신청금액 51,502,080원(62.81%)
입찰 5명, 낙찰자 : 김**
차순위금액 47,200,000원
매각결정기일 : 2019.09.02


★라미드니오니의 경매이야기★


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