라드온 이야기

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몹시 더운날에는 에어컨이 돈다, 송산빌라





안녕하세요 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 5682 임의경매 입니다. 이 물건은 제가 8/17에 임장다녀온 빌라 경매 물건인데, 깜박하고 이제서야 올리게 되었습니다. 2주전이죠. 주안동에 볼일이 있어서 약속시간이 넉넉히 남아, 법원 경매 사이트를 검색해보았습니다. 약속장소 근처에 있는 이 송산빌라와 약속장소에서 차로 15분가량 떨어져있는 상일빌라를 약속마치고 다녀와야지하고 준비를 해뒀었습니다. 송산빌라를 먼저 다녀왔었죠. 그러니까 시간의 흐름상 '송산빌라 - 세입자 만남 - 상일빌라' 순이였죠. 근데 제가 순서를 잘못 기억해서 상일빌라(8/19에 소개)를 먼저 소개해드렸더랬죠. 이 송산빌라는 어제(8/26) 낙찰되었습니다만, 제가 분석했던 내용대로 기존과 동일하게 포스팅하도록 하겠으니 참고하시기 바랍니다. 사진상 3층 건물에 LG 에어컨이 설치된 집이 오늘 사건 물건입니다. 이집은 집주인이 에어컨 설치해준 집입니다. 그렇다는 건, 집수리가 따로 필요없을 집이라는 것이죠. 물건을 자세히 들여다보시죠.


▶ 물건 들여다보기 

1. 물건개요

2. 지역분석

3. 점유자정보

4. 임장조사

5. 권리분석

6. 시세조사

마치며...


1. 물건개요




- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-4, 송산빌라 3층 301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 82,000,000원

- 최저가 : 40,180,000원

- 면적 : 40.68㎡

- 건축연도 : 1996년

- 방개수 : 2/1

- 세대수 : 8세대

- 주차여부 : 불가

- 건물방향 : 서향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 다세대 밀집지역(신기시장 뒷길)


아...이건 제가 아무리 이야기로 설명을 드리고 싶지만 사진만으로는 이해가 안가실텐데, 직접가보시면 딱 느낌이 듭니다. 이게 바로 임장의 묘미가 아닐까 합니다. 골목이 이전에 소개해드린 신기마을, 선진3차 골목에 비해서 넓직합니다. 골목이지만 어둡다는 느낌이 안드시죠? 그리고 하늘을 바라봤을 때, 잘 보입니다. 골목을 들어가보면 그런 느낌, 뭐랄까 포근한 느낌(?)의 골목이 있는데 이 골목이 그런 느낌이 드는 골목입니다. 신기시장 후문 주차장쪽에서 신동아아파트 대단지쪽으로 조금 걸어오면 위치하고 있는데, 소방도로 바로 옆에 있는 위치 좋은 물건입니다. 



2. 지역분석



- 교통 : 300m 이내 버스정류장(신기시장입구쪽 광역버스)

- 학교 : 남부초

- 병원 : 500m 큰길

- 편의시설 : 신기시장 외 다수

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 주안3동 개발로 주변에 마트가 모두 폐점해있었음


눈에 익은 빌라가 보이시죠?! 아랫쪽에는 전에 소개해드린 신동아7차 아파트도 있고, 우측하단 닥터파파 동물병원 옆 신원빌라도 보이네요. 이 동네에 빌라가 어마어마하게 많기 때문에 같은 건물에서도 층을 달리하여 부동산 경매 물건이 빌라, 아파트로 구분할 것없이 많이 나옵니다. 붉은 색 표시는 제가 소개해드렸던 물건인데, 소개해드렸는데 표기안된 곳도 있습니다. 너무 많아서, 그냥 눈에 띄이는 것만 표기했습니다. 송산빌라 바로 아랫쪽으로 오석빌라 주변이 마트가 3개가 있었는데 폐점해있었습니다. 가게 불은 켜져있는데, 아마 창고로 쓰고 있는 것 같았습니다. 


3. 점유자정보



- 점유자 : 임차인(C*******, 중국인)

- 전입일자 : 2018-07-18

- 확정일자 : 2018-07-18

- 배당요구 : 2019-03-15

- 보증금 : 2500만원


세입자 명도가 좀 어려울 수 있겠네요. 중국동포일 수도 있지만, 진짜 중국인 그것도 한국말을 잘 못하는 중국인이라면 곤란합니다. 경찰 불러도 대응이 힘들 수 있습니다. 민사사건이니 알아서 잘 해결하라고 하고 말겁니다. 전입, 확정일을 모두 갖춘 소액임차인으로 거의 배당을 받을테니까, 못받는 부분에 대해서 보존해준다고 하면 잘 협조할 수 있을지도 모르지만 협조하고 싶어도 어떻게 설명해줄 것이냐가 관건이 되겠죠? 저는 손짓, 발짓, 몸짓해가며 설명할 자신이 샘 솟지는 않지만 한번 해봐야겠죠? 보증금은 2500만원으로 세입자를 잘 받았네요.



4. 임장조사



- 채광/조명 : 양호(남향)

- 샤시 : 양호

- 싱크대 : 양호

- 화장실 보수 : 양호

- 도배장판 : 양호

- 누수/결로 : 없음


제가 우편함을 기웃거리며 사진찍고 있으니 어디선가 쿠팡맨이 택배를 들고 나타나 이상하게 쳐다보더군요. '쿠팡맨이 301호를 열었으면 좋겠다'하고 따라 올라가봅니다. 쿠팡맨은 302호 택배를 두고 내려가고 저는 301호 앞에서 서성거립니다. 귀를 갖다대봅니다. 다다닥, 다다닥...뭔가 소리가 들리고 안에 누군가가 있는 것 같습니다. 살짝 노크해봅니다. 아무 소리도 안납니다. 한번 더 크게 문을 두드려봅니다. 아무 소리가 나지않습니다. 잘못들었나? 생각하고 밑으로 내려가 집을 올려다보니 에어컨이 꺼져있습니다. 이렇게 완전 더운날 에어컨 있는 집에서 에어컨을 안틀어놓는다는 건 말이 안되는 일입니다. 아마도 부재중인 것 같습니다. 무언가 났던 소리는 뭔지는 모르겠네요. 이번에도 역시 철 지난 납량특집은 아닙니다.ㅋㅋㅋ



5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2018-06-11

 소유권이전 

 김*

 80,000,000원 

 2018-06-11 

 근저당권설정 

 스탠다드차타드은행 

 63,000,000원 

 2019-02-26 

 임의경매개시결정 

 스탠다드차타드은행 

 - 

 2019-03-25 

 강제경매개시결정 

 한일에셋대부 

 - 


이 주변 빌라의 등기부를 보면 경매도 한 두번되어 소유권자가 바뀐 이력이 많은 편인데, 이 집은 정말 깨끗하네요. 부동산 경매로는 이번에 처음 나온 것이고 그동안 집주인이 두번 바뀌었습니다. 위치도 좋고 괜찮은 집이라 한번 들어와 산 사람은 불편없이 쭈욱 살아왔는 것 같습니다. 소유주 1959년생 김*씨는 2018년 6월에 매매를 해서 중국인 C*****씨를 세입자로 받는 2018년 07월까지 집수리 및 청소까지 마치고 세입자를 받았을 것입니다. 아마 집은 엄청나게 깨끗한 것이 바로 세입자 받으면 되는 집이긴 합니다.



6. 시세조사


매매는 6000만원 전후, 전세는 2500만원, 월세는 500만원에 30만원 정도 가능한 것으로 조사되었습니다.


전에도 말씀드렸지만 이곳은 제가 운영하는 물건이 있는 곳이라 하도 발품을 많이 팔아놨던 곳이라 어지간한 곳의 부동산 시세, 집구조, 장단점 정도는 파악하고 있습니다. 이 빌라는 좋은 편인 물건입니다. 다만, 방사이즈가 조금 작다는 점은 감안 해둬야합니다.
- 예상낙찰가 : 5365만원
- 제반비용 : 158만원
- 입찰기일 : 2019-08-26



마무리


이렇게 모의 입찰을 하다보면 진짜 갖고 싶다 싶은 물건이나오면 '아쉽다' 싶을 때가 있는데, 이 물건이 좀 그렇네요. 중국인 세입자만 잘 명도한다면, 저렴하게 잘 산 것, 비싸게 팔 수 있었을 것 같습니다. 2, 3층이라 매매도 잘될 물건이라, 여러모로 제 마음에는 꼭 드네요. 이 부근에서 최근에 봤던 물건 중에서는 제일 깨끗하고 손댈 필요없이 바로 운영할 수 있는 좋은 물건입니다.

 


★라미드니오니의 경매이야기★


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  1. 이전 댓글 더보기
  2. BlogIcon DY-매거진 2019.08.27 10:36 신고

    오늘도 경매에 대해 잘 알고 갑니다.
    시원한 하루 보내세요^^*

  3. BlogIcon 후까 2019.08.27 10:58 신고

    제가 하도 어두운 골목을 지적한 듯.ㅋ 하긴 입구가 골목안쪽에 위치한 빌라들도 많으니까요. 밝기만 하면 좋지요

  4. BlogIcon @산들바람 2019.08.27 11:02 신고

    경매초보자라 관심만 가져볼뿐 너무 모릅니다.
    이런물건은 도전해볼만한 경매물건 이었군요
    세심한소개 잘보고갑니다.

  5. BlogIcon 원당컴 2019.08.27 11:48 신고

    명도만 잘 하면 좋은 물건인데 어떻게 낙찰 되었는지 궁금하네요.^^
    잘 보고 갑니다.

  6. BlogIcon sotori 2019.08.27 11:49 신고

    엄청 저렴하네요.. 인천 주안동쪽에 이런 경매매물이 있군요!!
    잘보고갑니다 ^^

  7. BlogIcon 널알려줘 2019.08.27 12:35 신고

    송산빌라 경매물건 잘 설명해주셨네요
    부동산의 값어치 매기는 기준에대해
    많이배웁니다

  8. BlogIcon 핑구야 날자 2019.08.27 12:42 신고

    얼마가 될지는 모르지만 재개발될 만한 지역처럼 보이네요~~ 당장은 아니겠지만 빌라촌이면 그렇게 생각이 들더라구요

  9. BlogIcon 라디오키즈 2019.08.27 13:06 신고

    포근한 분위기가 도는 골목이라니. 뭔가 근처 빌라들도 다르게 보이겠네요.^^

  10. BlogIcon 신웅 2019.08.27 13:54 신고

    명도 문제만 없으면 좋은 물건이었군요
    잘보고 갑니다 ^^

  11. BlogIcon 북두협객 2019.08.27 14:00 신고

    경매소식을 재미있는 입담으로 담아내어서 즐겁게 봤어요 ㅎㅎ

  12. BlogIcon 내로라하다 2019.08.27 15:27 신고

    간만에 좋은 물건을 보셨군요^^ 근처라면 한번 가보고싶습니다.

  13. BlogIcon 예스투데이 2019.08.27 16:17 신고

    눈높이를 낮추면 저렴하게 집을 구할 수도 있겠다는 생각이 드네요.
    그런데 부동산 가격도 여간에 따라 가격이 형성되는거라, 아무래도 불편한 점이 많겠죠?

  14. BlogIcon 까칠양파 2019.08.27 17:53 신고

    어떤 일에도 그렇지만, 경매는 특히 더 꼼꼼하게 따져야 할 거 같아요.
    개요부터 시세조사까지 항목별로 글을 읽다보면, 덜렁대는 나와 잘 맞지 않겠구나 싶어지거든요.ㅎㅎ

  15. BlogIcon 로안씨 2019.08.27 18:48 신고

    요즘 블로그 포스팅 형식이 더 보기 좋아지는 것 같습니다 ^^
    제가 오히려 한수 배우고 가는 것 같아요 ㅎㅎ
    오늘도 좋은 하루 보내시기 바랍니다

  16. BlogIcon 아이리스. 2019.08.27 18:50 신고

    제가 봐도 모처럼 깨끗하고 좋은 물언을 본 듯 합니다.
    중국인 세입자 문제만 잘 해결된다면 들어가 살아도 좋을 듯 싶네요..^^

  17. BlogIcon 오렌지훈 2019.08.27 19:24 신고

    송산빌라 물건
    잘 보고 갑니다
    좋은 하루되세요~

  18. BlogIcon 뉴엣 2019.08.27 20:15 신고

    송산빌라, 경매 이야기 잘 보고 갑니다 :)

  19. BlogIcon 꿍스뿡이 2019.08.27 22:29 신고

    중국인이라면 라드온님과 같이 물건을 보러 오시는 분들이 계시면
    '전략상' 못알아 듣는 척을 할 수도 있지 않을까? 라는 생각을 해보게 됩니다.

    최악은
    입찰전에 그~렇~게 말을 참 잘하던 사람이 낙찰받고 오면 중국말만 한다면..
    아이고.. 생각만 해도 심란합니다😣

  20. BlogIcon MingGu footprint 2019.08.28 17:04 신고

    헤헤 개인적으로 골목 안쪽에 있는 빌라는 선호하지 않아서 호감은 안가는 물건이네요.
    등기는 깨끗하다니 관심을 가지는 분들이 많을 듯 해요.

  21. BlogIcon 쌓은시간 2019.08.30 15:47 신고

    경매는 참 어려운데 권리상태가 제가 봐도 깨끗하네요~~