안녕하세요 라드온입니다.

오늘 소개할 물건은 사건번호 2018타경 31462 임의경매 입니다.

눈에 띄는 물건이 많이 없습니다.

막 경매에 들어간 감정가 100%짜리 물건은

하나 남는 것이 없으니 소개드릴 수는 없어서,

입찰기일이 늦더라도 물건을 소개드리려고 합니다.

매각기일은 8/30(금)입니다. 

무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.



이번 주말 수도권은, 제가 임장간 인천은 몹시 더웠습니다. 조금만 걸어도 땀이 맺히는...대구에 계신 모친께 더운데 잘 지내고 계시냐고 안부를 여쭸더니 청명한 가을날씨라며, 시원하지 않냐고 하시더군요. 더운 날, 제일 더울 시간에 약속을 잡아서 어쩔 수 없이 시간맞춰갔습니다. 볼일을 보고 임장 가봐야지 하고 마음 먹었던 물건지로 가봤습니다. 빌라가 많은 곳으로는 차를 몰고 가기 살짝 두려운데, 좁은 도로에 차가 워낙 많이 주차되어있고, 경사진 곳이 많기때문이죠. 하지만 이날은 너무 더워서 일단 최대한 가까이 가보자는 생각으로 물건지로 향했습니다. 평지에 넓직한 소방도로, 도로 곳곳에 주차할 곳도 많았습니다. '오호라, 좋은데....' 생각하며 차에서 내렸습니다.

1. 물건개요


- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 755, 상일빌라 나동 3층 301호

- 용도 : 다세대주택(빌라)

- 감정가 : 85,200,000원

- 최저가 : 41,748,000원

- 면적 : 37.08㎡

- 건축연도 : 1990년

- 방개수 : 2 / 1

- 세대수 : 8세대(6동)

- 주차여부 : 불가(도로주변 이용 가능)

- 건물방향 : 동향

- 외관노후 : 노후

- 엘리베이터 : 없음

- 방범시설 : 보통

- 인근공급량 : 상일빌라 6개동, 다세대주택, 연립주택 혼재(밀집 느낌은 아님)



빌라가 밀집한 곳은 아니였습니다. 중간중간 단독주택도 있고 빌라가 띄엄띄엄 있었습니다. 이 상일빌라만이 단지로 6동이 붙어있었습니다. 건축년도가 1990년이라 안쪽으로 들어가서 보면 많이 낡아있습니다만 겉은 페인트도 잘 발라져있고, 비교적 관리가 잘되어 있었습니다. 


2. 지역분석


- 교통 : 120m 이내 버스정류장

- 학교 : 인천남부초

- 병원 : 150m 용일사거리

- 편의시설 : 보통

- 녹지 : 부족

- 지역 호재/악재 : 특이사항없음



빌라가 많이 밀집해있는 주안3동, 7동과는 달리 막혀있고 갑갑한 그런 느낌이 전혀 들지 않는 곳입니다. 동네 자체도 깨끗하고 약간 한적하다는 느낌도 들었습니다. 이런 느낌적인 느낌(?)은 좀 다녀본 사람이 알수있는데, 말로 설명하긴 좀 힘들지만 그 분위기라는게 있는데 여기 상일빌라가 있는 동네는 그런 느낌이 좀 덜했습니다. 거리가 좀 되지만 길건널 필요없이 초등학교로 바로 갈 수 있고 큰길에 편의시설이 적당히 있습니다. 이마트 에브리데이도 100m이내에 있었습니다. 단독주택가 마당에서 키우는 나무가 있어 약간의 녹지도 있어 좀 덜 답답한 느낌이였습니다.


3. 점유자정보


- 점유자 : 임차인(없음으로 조사되었으나 권**으로 확인함)

- 전입일자 : 확인불가

- 확정일자 : 확인불가

- 배당요구 : 없음

- 보증금 : 확인불가



법원에서 제공하는 현장보고서에는 '상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없음. 경매에 참고바람(전입세대미등재)'라고 제출되어있습니다. 사설경매사이트에서도 확인을해보니 '같은동 주민에게 문의해봤으나 본건에 거주여부는 다들 잘 모른다고 하여 자세한 본건에 거주사항은 확인 할 수 없었습니다.'라고 코멘트되어 있습니다. 하지만 현장에서 제가 발견한건 이야기가 다릅니다. 본건에는 확실히 사람이 살고 있었습니다. 우편함을 보니 최**씨에게로 1통, 권**씨에게로 3통의 우편물이 있는 것을 확인했습니다. 집으로 올라가보니 택배가 있더군요. 권**으로 두개가 와있습니다. 제 예상으론 최**씨와 권**씨가 살고 있을 것 같습니다. 관리비(수도, 가스, 전기요금)를 확인해보면 보다 정확히 알 수 있을겁니다. 이상한 점은 왜 전입일자, 확정일자, 보증금, 배당여부에 대한 아무런 권리신고가 안되어있느냐인데, 아마 무보증으로 계약해서 살았거나 보증금을 모두 소진할때까지 살지않았나 생각됩니다.(이건 어디까지나 제 예상입니다.)


주문날짜였는지, 무슨 날짜와 이름만 확인했는데 최근날짜로 확인했으며 권**씨와 최**씨 각각 한개씩 옷을 주문한 것으로 확인했습니다. 노크를 두세차례 해보았으나 아무런 인기척이 들리지않아, 만나보지는 못했습니다. 문앞에 경매관련 스티커가 안보이는 것으로 보아, 확실히 사람이 살고 있을 것입니다.

 

4. 임장조사


- 채광/조명 : 보통

- 샤시 : 불량

- 싱크대 : 불량

- 화장실 보수 : 불량

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 확인필요



샤시가 매우 오래된 샤시입니다. 문을 열고 닫을때 무조건 '끼이익~'소리나는 그 샤시입니다. 바람이 잘세들어 곳곳에 바람세들지 못하게 스티커를 붙여야할 것입니다. 저 샤시인채로라면 화장실과 주방은 거의 비슷한 매우 노후한 모습일 것입니다. 무조건적으로 수리가 필요할 것입니다. 이상한 점이 또 보입니다. 


위 사진처럼 
집행관이 현장조사를 한 시점(2018-11-19)에는 문이 열려있었다고 보고되어있습니다. 경매에 넘어간 상태로, 세입자를 받은 것인지 아는 지인에게 그냥 무상으로 사용하라고 한 것인지 정확히 알 수 없습니다. 권**씨를 반드시 만나봐야할 것입니다. 제가 다른 집으로 착각한 것인가해서 몇번이나 확인해봤지만 이집이 맞습니다. 유리창에 청페이프를 봐도 이집이 맞습니다.
이쯤되니까 여름 다지나가는 시점에 납량특집되는거 아닌가 싶은 생각도 드네요.


5. 권리분석


 접수일

등기목적 

권리자 

금액 

 2014-08-26

 소유권이전 

 이**

 50,000,000원 

 2014-10-24 

 근저당권설정 

 우리은행 

 33,000,000원 

 2015-03-25 

 압류 

 인천세무서 

 - 

 2018-09-04 

 압류 

 부평구세무과 

 - 

 2018-11-05

 임의경매개시결정 

 우리은행 

 - 

 2019-01-09 

 가압류 

 케이엠에셋대부 

 - 


소유권자 이**씨의 이름으로 미뤄보아 여자분인 것으로 보입니다. 부평 산곡동 현대아파트에 살고 있는데 시세를 보니 보통수준의 재산을 갖고 있을 것으로 사료됩니다. 물건의 상태를 보면 도저히 투자라고 생각할 수 없는데, 이 물건 주변으로 유흥업소가 많았습니다. 왠지 그쪽으로 생각이 뻗쳐나가는 것은 어쩔 수 없네요. 사설경매사이트 현장보고서에 같은 동 주민에게 물었을때 누가 살고 있는지 모른다고 한 것도 역시나 저녁이나 밤이 되어 나오는 것으로 생각하게 되네요.


6. 시세조사


매매가는 6500만원 전후, 월세는 보증금 500만원에 35만원으로 조사됩니다.


현세입자가 어떤 사람일지 만나봐야 어느정도 가늠이될텐데, 임장갔을 때 노크를 하면서도 좀 쫄아있었습니다. 기가 센분이 나올 것 같았습니다. 집행관이 현장보고한 실내 사진대로라면 싱크대는 양호한 편이지만, 나머지는 모두 수리가 되어야 할 것 같습니다. 복도 계단에서 벽면을 살펴봤더니 페인트가 습기때문에 일어난 곳이 많았습니다. 누수, 결로 부분을 확인해봐야 합니다. 이물건의 입지는 만족스러웠습니다만 세입자(점유자) 확인과 인테리어가 관건이 될 것입니다.  
- 예상낙찰가 : 4553만원
- 제반비용 : 700만원(수리비 500만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-08-30


마무리


이물건은 4553만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 대출 3640만원이 나올테니, 세입자를 500만원에 35만원으로 구한다면 400만원으로 매매할 수 있습니다. 3640만원의 월이자가 10만원정도가 될테니 월 25만원을 얻을 수 있을테죠. 하지만, 집수리가 반드시 되어야하니 이부분을 염두해둔다면 내돈이 천만원이나 들어가야 할 물건입니다. 괜찮은 위치의 집입니다. 수리해서 운영하면 괜찮을 것 같단 생각이 듭니다. 보다 저렴하게 낙찰받아야지만, 왠지 4553만원 부근에서 낙찰될 것 같습니다.ㅎ




★라미드니오니의 경매이야기★


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  2. 꿍스뿡이 2019.08.19 09:41 신고

    경매에 대해 잘 모르는 저로서는 이곳에 누가 들어와서 살긴할까? 라는 생각이 먼저 듭니다 ㅇㅅㅇ;;
    음.. 그럼에도 글을 읽어보니 투자가치로는 있는듯 하군용 ㅇㅅㅇ

  3. 원당컴 2019.08.19 09:58 신고

    수리해서 세 주기 딱 좋은 물건인것 같네요
    잘 보고 갑니다.

  4. 직빵 2019.08.19 10:25 신고

    인천도 개발되는 동네가 많아지고 있네영

  5. 오렌지훈 2019.08.19 10:47 신고

    인천 주안동 상일빌라
    잘 보고 갑니다
    좋은 한주보내세요~

  6. 내로라하다 2019.08.19 13:37 신고

    두 사람이 살고 있네요. 뭔가 머리가 아플 것 같습니다.

  7. 신웅 2019.08.19 14:26 신고

    집 상태가 완전 좋지않아도 투자가치는 있군요
    잘보고 갑니다 ^^

  8. 『방쌤』 2019.08.19 14:42 신고

    음,, 손이 많이 갈 것 같은데요,,
    충분히 준비를 하고 입찰을 해야겠네요.

    즐거운 한 주 보내세요.^^

  9. 후미카와 2019.08.19 15:44 신고

    임장 하다보면 탐정된것 같은 기분이 들겠어요. 다 추리 가능한 내용들이 확 들어맞아가네요
    납량특집은 되지 않길. ^^

  10. 휴식같은 친구 2019.08.19 16:15 신고

    30년 된 빌라군요.
    이런 건물은 재건축 아니면 낙찰받기를 망설여지겠습니다.
    잘 보고 갑니다.

  11. 아이리스. 2019.08.19 17:03 신고

    사진으로 봐도 건물 상태가 좋지는 않지만
    넓직한 소방도로와 주차공간이 큰 몫을 차지할 듯 싶네요..^^

  12. 널알려줘 2019.08.19 17:26 신고

    주안동 상일빌라 물건소개 잘보고갑니다
    날이 더워서 다니시기 힘드시겠어요

  13. 핑구야 날자 2019.08.19 17:53 신고

    빌라 밀집 지역이군요~~ 감정과의 차이가 좀 나는데요~~ 대출도 끼어 있군요

  14. 방구석미슐랭 2019.08.19 21:09 신고

    모친이 대구에 사시는 군요~! ㅎㅎ;;
    근데 정말 말씀대로 납량특집에나 나올 법한 그런 집이네요-_-;;
    저런 구조의 복도와 현관문은 정말 오랜만에 보는 것 같아요.

  15. @산들바람 2019.08.19 21:15 신고

    이런물건은 골치좀 아플것같은데~~잘 모르겠네요!!
    한주의시작 월요일 상큼한출발 하세요!!

  16. 유하v 2019.08.19 21:44 신고

    거주할 집으로 고르기엔 좀 많이 낡아보이긴 하네요.

  17. 물레방아토끼 2019.08.19 23:08 신고

    어려운 부동산..ㅎ
    열심히 분석하시는 라미드님!!
    ㅋㅋ 오늘 하루도 고생하셨습니다.

  18. 담덕01 2019.08.19 23:52 신고

    무척 오랜 된 빌라네요.
    수리비용도 그렇고 수리가 잘 될지도 걱정이네요. ^^;;;

  19. 선연(善緣) 2019.08.20 06:41 신고

    수리가 필요한 빌라군요.
    행복한 하루 보내시길 바랍니다.

  20. 로안씨 2019.08.20 22:05 신고

    와 정말 건물들이 이렇게 저렇게 많이 있군요?
    안보이는 곳에 다양한 건물들을 보면서 놀라움을 감추질 못합니다
    오늘도 좋은 하루를 보내시기 바랍니다

  21. 소피스트 지니 2019.08.22 12:25 신고

    와~ 정말 상세한 분석입니다. 저도 조금씩 경매에 관심을 가지고 있는편인데 이런 자세한 분석글은 정말 오랜만에 보네요.
    잘보고 갑니다.

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