- 주소 : 인천광역시 미추홀구 주안동 755, 상일빌라 나동 3층 301호
- 용도 : 다세대주택(빌라)
- 감정가 : 85,200,000원
- 최저가 : 41,748,000원
- 면적 : 37.08㎡
- 건축연도 : 1990년
- 방개수 : 2 / 1
- 세대수 : 8세대(6동)
- 주차여부 : 불가(도로주변 이용 가능)
- 건물방향 : 동향
- 외관노후 : 노후
- 엘리베이터 : 없음
- 방범시설 : 보통
- 인근공급량 : 상일빌라 6개동, 다세대주택, 연립주택 혼재(밀집 느낌은 아님)
빌라가 밀집한 곳은 아니였습니다. 중간중간 단독주택도 있고 빌라가 띄엄띄엄 있었습니다. 이 상일빌라만이 단지로 6동이 붙어있었습니다. 건축년도가 1990년이라 안쪽으로 들어가서 보면 많이 낡아있습니다만 겉은 페인트도 잘 발라져있고, 비교적 관리가 잘되어 있었습니다.
2. 지역분석
- 교통 : 120m 이내 버스정류장
- 학교 : 인천남부초
- 병원 : 150m 용일사거리
- 편의시설 : 보통
- 녹지 : 부족
- 지역 호재/악재 : 특이사항없음
빌라가 많이 밀집해있는 주안3동, 7동과는 달리 막혀있고 갑갑한 그런 느낌이 전혀 들지 않는 곳입니다. 동네 자체도 깨끗하고 약간 한적하다는 느낌도 들었습니다. 이런 느낌적인 느낌(?)은 좀 다녀본 사람이 알수있는데, 말로 설명하긴 좀 힘들지만 그 분위기라는게 있는데 여기 상일빌라가 있는 동네는 그런 느낌이 좀 덜했습니다. 거리가 좀 되지만 길건널 필요없이 초등학교로 바로 갈 수 있고 큰길에 편의시설이 적당히 있습니다. 이마트 에브리데이도 100m이내에 있었습니다. 단독주택가 마당에서 키우는 나무가 있어 약간의 녹지도 있어 좀 덜 답답한 느낌이였습니다.
3. 점유자정보
- 점유자 : 임차인(없음으로 조사되었으나 권**으로 확인함)
- 전입일자 : 확인불가
- 확정일자 : 확인불가
- 배당요구 : 없음
- 보증금 : 확인불가
법원에서 제공하는 현장보고서에는 '상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없음. 경매에 참고바람(전입세대미등재)'라고 제출되어있습니다. 사설경매사이트에서도 확인을해보니 '같은동 주민에게 문의해봤으나 본건에 거주여부는 다들 잘 모른다고 하여 자세한 본건에 거주사항은 확인 할 수 없었습니다.'라고 코멘트되어 있습니다. 하지만 현장에서 제가 발견한건 이야기가 다릅니다. 본건에는 확실히 사람이 살고 있었습니다. 우편함을 보니 최**씨에게로 1통, 권**씨에게로 3통의 우편물이 있는 것을 확인했습니다. 집으로 올라가보니 택배가 있더군요. 권**으로 두개가 와있습니다. 제 예상으론 최**씨와 권**씨가 살고 있을 것 같습니다. 관리비(수도, 가스, 전기요금)를 확인해보면 보다 정확히 알 수 있을겁니다. 이상한 점은 왜 전입일자, 확정일자, 보증금, 배당여부에 대한 아무런 권리신고가 안되어있느냐인데, 아마 무보증으로 계약해서 살았거나 보증금을 모두 소진할때까지 살지않았나 생각됩니다.(이건 어디까지나 제 예상입니다.)
주문날짜였는지, 무슨 날짜와 이름만 확인했는데 최근날짜로 확인했으며 권**씨와 최**씨 각각 한개씩 옷을 주문한 것으로 확인했습니다. 노크를 두세차례 해보았으나 아무런 인기척이 들리지않아, 만나보지는 못했습니다. 문앞에 경매관련 스티커가 안보이는 것으로 보아, 확실히 사람이 살고 있을 것입니다.
4. 임장조사
- 채광/조명 : 보통
- 샤시 : 불량
- 싱크대 : 불량- 화장실 보수 : 불량
- 도배장판 : 필요
- 누수/결로 : 확인필요
샤시가 매우 오래된 샤시입니다. 문을 열고 닫을때 무조건 '끼이익~'소리나는 그 샤시입니다. 바람이 잘세들어 곳곳에 바람세들지 못하게 스티커를 붙여야할 것입니다. 저 샤시인채로라면 화장실과 주방은 거의 비슷한 매우 노후한 모습일 것입니다. 무조건적으로 수리가 필요할 것입니다. 이상한 점이 또 보입니다.
위 사진처럼 집행관이 현장조사를 한 시점(2018-11-19)에는 문이 열려있었다고 보고되어있습니다. 경매에 넘어간 상태로, 세입자를 받은 것인지 아는 지인에게 그냥 무상으로 사용하라고 한 것인지 정확히 알 수 없습니다. 권**씨를 반드시 만나봐야할 것입니다. 제가 다른 집으로 착각한 것인가해서 몇번이나 확인해봤지만 이집이 맞습니다. 유리창에 청페이프를 봐도 이집이 맞습니다. 이쯤되니까 여름 다지나가는 시점에 납량특집되는거 아닌가 싶은 생각도 드네요.
5. 권리분석
접수일 | 등기목적 | 권리자 | 금액 |
2014-08-26 | 소유권이전 | 이** | 50,000,000원 |
2014-10-24 | 근저당권설정 | 우리은행 | 33,000,000원 |
2015-03-25 | 압류 | 인천세무서 | - |
2018-09-04 | 압류 | 부평구세무과 | - |
2018-11-05 | 임의경매개시결정 | 우리은행 | - |
2019-01-09 | 가압류 | 케이엠에셋대부 | - |
소유권자 이**씨의 이름으로 미뤄보아 여자분인 것으로 보입니다. 부평 산곡동 현대아파트에 살고 있는데 시세를 보니 보통수준의 재산을 갖고 있을 것으로 사료됩니다. 물건의 상태를 보면 도저히 투자라고 생각할 수 없는데, 이 물건 주변으로 유흥업소가 많았습니다. 왠지 그쪽으로 생각이 뻗쳐나가는 것은 어쩔 수 없네요. 사설경매사이트 현장보고서에 같은 동 주민에게 물었을때 누가 살고 있는지 모른다고 한 것도 역시나 저녁이나 밤이 되어 나오는 것으로 생각하게 되네요.
6. 시세조사
매매가는 6500만원 전후, 월세는 보증금 500만원에 35만원으로 조사됩니다.
현세입자가 어떤 사람일지 만나봐야 어느정도 가늠이될텐데, 임장갔을 때 노크를 하면서도 좀 쫄아있었습니다. 기가 센분이 나올 것 같았습니다. 집행관이 현장보고한 실내 사진대로라면 싱크대는 양호한 편이지만, 나머지는 모두 수리가 되어야 할 것 같습니다. 복도 계단에서 벽면을 살펴봤더니 페인트가 습기때문에 일어난 곳이 많았습니다. 누수, 결로 부분을 확인해봐야 합니다. 이물건의 입지는 만족스러웠습니다만 세입자(점유자) 확인과 인테리어가 관건이 될 것입니다.
- 예상낙찰가 : 4553만원
- 제반비용 : 700만원(수리비 500만원 포함)
- 입찰기일 : 2019-08-30
마무리
이물건은 4553만원에 낙찰받으면 좋을 것 같습니다. 대출 3640만원이 나올테니, 세입자를 500만원에 35만원으로 구한다면 400만원으로 매매할 수 있습니다. 3640만원의 월이자가 10만원정도가 될테니 월 25만원을 얻을 수 있을테죠. 하지만, 집수리가 반드시 되어야하니 이부분을 염두해둔다면 내돈이 천만원이나 들어가야 할 물건입니다. 괜찮은 위치의 집입니다. 수리해서 운영하면 괜찮을 것 같단 생각이 듭니다. 보다 저렴하게 낙찰받아야지만, 왠지 4553만원 부근에서 낙찰될 것 같습니다.
★라미드니오니의 경매이야기★
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