[경매 절차]경매 배당 계산하기#1

경매 배당 계산하기#1

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안녕하세요 라드온입니다. 오늘은 전에 말씀드렸던 배당에 대해 말씀드려볼까 합니다. 배당은 경매사건이 낙찰되어, 소유권이전이 모두 끝난 이후 진행됩니다. 근데 왜 우리가 알아야 하느냐는 바로 명도의 문제 때문입니다. 배당의 정도에 따라서 명도의 난이도가 결정된다해도 과언이 아니죠. 내가 낙찰받은 물건, 그러니까 집값으로 지불한 돈이 누구에게 얼마나, 어떻게 배분되는지 파악된다면 점유자와 대화가 좀 더 수월할 것입니다. 임장조사가서 점유자와 만날 때 제가 주로 쓰는 방법으로, 점유자분께 향후 경매일정과 보증금 배당에 대해 설명드리고 싶다고 말씀드리거나 메모를 남겨두죠. 대부분 잘모르시는데, 이렇게 말씀드리면 궁금해서라도 먼저 연락을 주시게 됩니다. 배당 계산을 꼼꼼히 다 알 필요도, 계산할 필요도 없습니다. 왜인고 하니, 유료경매사이트에서 배당계산(조회된 물건 예상배당 참조)도 뚝딱뚝딱 다~해주기 때문이죠. 그렇다고 그 계산이 다 맞지는 않습니다. 그러니 그저 '어떻게 계산하는 것이다' 정도만 알아두시면 됩니다. 필요할 때, 직접 수식만 보셔도 감이 오실테니 말이죠. 

자 그럼 어떻게 계산하는 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 말소기준권리가 되는 권리
2. 물 권
3. 채 권
마치며...

1. 말소기준권리가 되는 권리 

배당을 계산하기 위해서는 우선 채권과 물권에 대해서 약간 알어두어야 합니다. 권리의 종류가 채권(선순위일 경우 주로 안분배당)인지 물권(선순위일 경우 흡수배당)인지에 따라 배당하는 방식이 달라지기 때문입니다. 또한 권리의 순위에 따라 배당계산이 달라지는데, 이를 좀 쉽게 계산하고자 만들어진 것이 바로 말소기준권리입니다. 

말소기준권리는 이미 앞의 등기부등본 권리분석 등과 같은 게시물에서 많이 다뤄진 주제이니, 여기서는 별도로 다루지 않도록 하겠습니다. 다만 경매개시한 권리에 피해를 주지않기 위해, 경매개시 권리 이후의 권리를 없애는 것이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 어떤 부동산 물건에 어떠한 권리A가 가장 먼저 성립되었고, 이 A권리자가 경매를 개시합니다. A권리 이후에도 근저당, 가압류, 가저분등 권리가 많이 있더라도 A권리가 피해를 입으면 안되기 때문에 이 A권리 이후로 설정된 모든 권리를 소멸시키겠다는 것이 말소기준권리인데 정식 용어는 아닙니다. 편의에 의해서 만들어진 용어 정도로만 알아두시면 되겠습니다. 

이 말소기준권리가 될 수 있는 권리에는...

1. (근)저당권 2. (가)압류 3. 담보가등기 4. 경매개시결정기입등기 5. 전세권(가능)

있습니다. 위 5개 중에 등기부상(시간의 순서상) 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 되고 일반적으로 밑으로는 소멸, 위로는 인수가 됩니다. 그런데 만약 같은 날 근저당, 가압류, 담보가등기가 설정되었다면? 어떡해야 할까요?

전에 말씀드렸던 것처럼 등기부상 나열된 권리를 시간의 순서별로 물권(예, 근저당권)과 채권(예, 전세, 월세계약)을 나눠봅니다. 부동산등기법을 보시면 "동일한 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다"라고 되어있습니다. 그렇다면 민법에서 말하는 물권과 채권에 대해서 알아야합니다. 조금 어려워지는 듯 보이지만 용어가 생소할 뿐, 찬찬히 읽어보시면 전혀 어렵지않습니다. You can do it!!

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우리 일상에서의 예로 말씀드리면 물권은 근저당권을 생각하시면 되고, 채권은 월, 전세 계약을 생각하시면 됩니다. 물권>>>>>>>채권, 이런 느낌이라고 생각하시면 됩니다. 물권은 물건을 지배하는 권리입니다. 물건에 소유, 사용, 수익할 수 있는 모든 권리입니다. 그러니 누구에게나 주장할 수 있는 반면, 채권은 개인간의 약속같은 것이죠. 

이런 상황을 생각해보죠. 사진처럼 멋진 집이 있습니다.

A: 소유자

B: 세입자

C: 근저당 설정 은행 

D: 낙찰자

1. A가 이 집을 C에 근저당을 설정(물권)하여 돈을 빌려 집을 매매합니다. 

2. 매매한 집을 전세로 내놓습니다. 

3. 세입자B가 전세계약(채권)을 A와 합니다. 

4. A는 이런 멋진 집을 몇개 더 찾아서 사고 사고 또 삽니다. 

5. 이렇게 방만한 경영을 하다 결국 C에게 이자를 지급하지 못합니다. 

6. C가 경매개시 요청하여 경매에 들어갑니다. 

7. D가 최고가 매수신고를 하여 낙찰받습니다.

여기서 C는 D에게 권리를 요구할 수 있습니다. 그래서 C는 D의 낙찰대금을 배당받게 되는 것입니다. 세입자B는 이전 소유자 A와 계약을 한사람입니다. 낙찰자 D에게는 어떠한 권리도 요구할 수 없습니다. 하지만 이렇게되면 B는 보증금을 돌려받을 수 없을 것입니다. 이를 보호해주기 위해 마련된 법이 주택임대차보호법(이하 주임법)입니다. 주임법으로 보호 받으려면 주임법에서 제시하는 기준을 마련해야하는데, 그 기본이자 기준이 바로 전입신고와 확정일자입니다. 

물권과 채권에 대해 쉽게 이야기해보려고 했는데, 오히려 혼란만 가중 시킨 것이 아닌지 모르겠네요. 정의한 내용을 다시 보시면서, 이 상황을 그려보시면 좀 이해가 되지않을까 생각해봅니다.

2. 물 권

물권은 어떤 물건을 직접적으로 지배하는 권리

해당 물건에 대해서는 제3자에 대해서도 대항할 수 있음 -> 누구에게나(ex.경매낙찰자)

<물권 간의 순위>

물권은 소유, 점유, 전세, 지상, 유치, 저당권 등이 있음

이 중에 등기 순서가 가장 빠른 물권의 순서대로 함

 

예를 들어

2008.1.5 근저당권 미래은행 5억원

2008.1.8 근저당권 우주은행 3억원

2008.2.4 근저당권 은하은행 10억원

물건간의 순위는 등기 순서이기 때문에 미래은행이 먼저 변제를 받고 우주, 은하 은행 순으로 배당을 받습니다.

이럴때 배당금이 6억원이 나왔다고 하면

미래은행 5억원 : 낙찰금 6억에서 자신의 권리금 5억원을 흡수, 전액배당

우주은행 3억원 : 나머지 1억원 배당

은하은행 10억원 : 0원.ㅠㅠ 

선순위 권리 미래은행의 근저당권리에 모두 배당되고 이후 권리에 대해 순차적으로 권리금을 배당하게 됩니다.

3. 채 권

채권은 채무자에게 돈을 받을수 있는 권리

그러니 채무자와 채권자 사이에서만 권리 주장이 가능 -> 오직 당사자간의 권리주장

결국, 경매낙찰자에게는 대응할 수 없다는 말입니다. 

<채권 간의 순위>

채권은 (가)압류, 임차권 같은 것이 있음

즉, 채권은 등기 순서에 상관없이 안분배당, 각 권리금의 비율대로 균등하게 배분 됩니다.

  

예를 들어

1998.12.01 가압류 김씨 1만원

2000.12.09 가압류 이씨 10만원

2002.12.27 가압류 박씨 39만원

 

이럴때 배당금이 40만원이 나왔다고 하면

김씨 : 배당금 40만원 * 1만원/(1만원+10만원+39만원)= 8천원

이씨 : 배당금 40만원 * 10만원/(1만원+10만원+39만원)= 8만원

정씨 : 배당금 40만원 * 39만원/(1만원+10만원+39만원) =31만2천원

<물권과 채권간의 순위>

물권과 채권이 같은 날에 설정되었다면 물권이 우선 함.

채권이 물권보다 앞서면 원래는 물권이 앞서지만 동등하게 안분배당 해줍니다.

마무리

이번 포스팅에서는 배당에 대해서 알아봤습니다. 민법 내 부동산 부분의 가장 기본인 물권과 채권에 대해서 알아보고, 배당을 분류하는 방법에 대해서 확인해봤습니다. 다음 포스팅에서는 몇가지 사례를 이용하여, 분류한 권리에 대해서 배당순위, 배당계산을 해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

★라미드니오니의 경매이야기★

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