[아파트 경매]근저당에 근저당에 근저당, 아동동 팜스프링

근저당에 근저당에 근저당, 아동동 팜스프링

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안녕하세요, 라드온입니다. 오래간만에 부동산 경매 물건 소개드립니다. 요근래 네이버 지식in을 들여다보다가 답변을 한개씩 두개씩 남기고 있습니다. 카테고리를 경매로 분류해서 조회해보면 사건번호로 권리분석이나 입찰해도 되는지 여부를 묻는 글이 제법 많이 올라오더군요. 이 부동산 경매 물건에 대해 궁금해하시는 분이 계서서 들여다보고 답변드렸었더랬죠. 떡본 김에 제사지낸다고, 이왕 알아본 것 좀 자세히 들여다보자 싶었습니다. 아무래도 추후부터는 이렇게 알아보고 결과가 어떻게 되었는지 한번에 정리하는게 어떨까 싶기도하네요. 이 부동산 경매 물건은 역시나 취하될 것 같더라니, 취하되었네요. 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2019타경 60751 임의경매(사건물건 조회해보기) 입니다. 근저당에 근저당에 근저당 이렇게 3개의 근저당이 있는데 3순위 근저당권자에 의한 경매로 당연히 취하내지는 변경이라고 예상되었던 물건이였지요. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 
1. 물건개요
2. 지역분석
3. 점유자정보
4. 임장조사
5. 권리분석
6. 시세조사
마치며...

1. 물건개요

- 소재지 : 경기도 파주시 아동동 283,외 12필지, 팜스프링아파트 101동 504호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 238,000,000원 - 최저가 : 166,600,000원(감정가의 70%, 1회 유찰) - 면적 : 140.339㎡(약53평) - 건축연도 : 2001년 - 방개수 : 4/2 - 세대수 : 2944세대/31동 - 주차여부 : 1.22대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 3000세대 대단지 아파트로 회전율 좋음

한번도 가보지 않은 곳이고 그냥 인터넷으로만 확인하는 내용이니 참고하시기 바랍니다. 대형 평형의 아파트로 구조도 좋고 방향도 좋은 제가 좋아하는 스타일의 아파트입니다. 지도상 위치가 약간 후미진 곳이긴 하지만 전반적으로 대형평형으로 투자쪽으로 검토하시는 것보다는 실거주쪽으로 방향을 잡으시면 괜찮아보이는 아파트입니다. 3000세대의 대형 아파트단지인데, 이렇게 큰 단지라면 학교도 다양한 편의시설도 잘 갖춰져 있기 마련이지요. 또한 세대가 많으면 회전율이 매우 좋습니다. 33평의 많이 큰 평수이지만 집을 잘 꾸며서 내놓으면 세입자 또는 매수자를 찾을 수 있을 것 입니다. 101 ~ 107동은 단지의 정문으로 아파트상가를 끼고 있는 곳입니다. 이곳의 53평이상이 배치되어 있는 구조입니다.

2. 지역분석

- 교통 : 20m 이내 버스정류장(101동 옆 샛길) - 학교 : 송화초 - 병원 : 아파트단지 상가 - 편의시설 : 아파트단지 상가 - 녹지 : 풍부 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

역시 대단지 아파트다운 면모를 보입니다. 아파트 단지 상가도 크고 잘 갖춰져있습니다. 사진에서도 느껴지는데, 약간 언덕이 있는 곳입니다. 버스가 올라가고 있는 쪽이 사건물건이 있는 101동입니다. 101동 옆에 샛길이 있는데 바로 버스정류장을 만날 수 있고 앞쪽의 아파트 단지쪽으로 갈 수 있습니다. 남자 아이 셋을 키우다보니 개인적으로는 이런 경사가 있는 아파트는 별로 좋아하지 않습니다. 유모차를 끌고 다니는 건 어떻게 해보겠는데, 3호 4호가 자전거를 타고 워낙에 쌩쌩 달려서 경사진 곳은 별로더군요. 정문을 옆쪽으로는 왕복 2차선의 좁은 산길로 연결되어 있습니다. 송화초등학교는 아파트단지의 맨 끝쪽으로 있습니다. 이 팜스프링 앞쪽으로 아파트 단지가 있는데 주변에 초등학교가 보이지 않습니다. 그럼 이 송화초로 온다는 말인데, 너무 깊숙히 있다는 생각이 드네요. 101동은 초등학교까지 단지안으로 가면되는데 넉넉히 5분이면 도착할 수 있겠네요. 

3. 점유자정보

- 점유자 : 채무자(이**)

채무자가 점유하고 있는 물건입니다. 채무자 이**씨가 2010년 임의경매로 매매한 집입니다. 2001년에 입주한 단지니까 근 8년차쯤에 낙찰받아서 살다가 경매로 나왔던 것입니다. 낙찰가가가 얼마나되는지 확인해보려고 했더니 '등기기록 과다로 인하여 부동산등기법 제33조의 규정에 의하여 이기'라고 알림문구가 있습니다. 등기부상 갑구에는 이전 내역은 안나와서 확인이 안되네요. 사건번호라도 조회되면 알아보려고 했는데, 좀 번거로울 것 같습니다. 등기부를 들여다보면 낙찰받은 가격을 유추할 수가 있습니다. 경매로 낙찰받은 물건이라면 분명 경락대출을 받을 것이기 때문이죠. 아파트의 경우 경락대출은 낙찰가의 80%정도가 나옵니다. 채권최고액은 대략 120%정도 잡으니 얼마인지 낙찰가를 유추해볼 수 있습니다. 채권최고액이 2.67억원으로 빌린 금액은 2.23억입니다. 낙찰가의 80%를 빌렸을테니, 낙찰가는 바로 2.79억원입니다.  

국토부 아파트실거래가로 검색해보니 2010년 당시에 동일평형 4층의 매매가가 2.65억으로 급매가격인것으로 보입니다. 2009년만해도 3.5억 넘게 거래되고 있는데, 갑자기 집값이 쪼그라들었는데 무언가가 이유가 있을 것 같습니다. 2.8억에 낙찰받아서 집수리까지 하면 대략 3.1~3.2억정도 들지않았을까 생각됩니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : 우수

- 샤시 : 보통

- 싱크대 : 보통

- 화장실 보수 : 보통

- 도배장판 : 필요

- 누수/결로 : 없음

가보지 않은 물건이라 감으로만 유추하는 것이니 참고하시기 바랍니다. 2010년에 낙찰받은 물건입니다. 낙찰받아서 올수리를 했으리라 생각됩니다. 큰 수리비는 별도로 들것이라고 생각되지 않습니다. 화장실과 주방쪽, 조명만 약간 수리해도 충분하지 않을까 예상되니 수리비 500~1000만원 정도를 염두에 두고 낙찰받으면 좋았을텐데...취하된 것이 아쉽네요.

구글 검색에서 이미지로 설정해두고 팜스프링 인테리어(K인테리어)로 검색해보면 참 다양한 사진이 나옵니다. 작은 평형말고 한눈에봐도 큼직큼직한 사이즈가 나오는데 주로 43평이 보입니다. 53평도 한두개씩 보이니 대충 집구조가 이렇구나...라고 봐두시면 될 것 같습니다. 

제가 낙찰받는다면 이렇게 주방, 조명, 화장실 정도는 해둘 것 같습니다. 이렇게 예쁘게 꾸며진걸 낙찰받아 꾸며보고 싶다는 생각이 드네요. 화장실이 2개있고, 주방이 크다는 점, 조명이 많이 필요하다는 점이 집수리비가 좀 더 많이 들 수 있으니 그점을 미리 계산해둬야합니다.  

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2010-06-04	소유권이전	이**	-
2010-06-04	근저당권설정	경동신협	267,800,000원
2011-08-30	근저당권설정	이**	45,000,000원
2016-01-08	근저당권설정	황**	80,000,000원
2019-02-01	임의경매개시	황**	80,000,000원
2019-02-21	압류	파주시	-

소유주 1942년생 이씨가 경동신협에 근저당설정한 금액으로 유추해보아 2.8억정도에 낙찰받은 것으로 보입니다. 두번째 근저당권자 1976년생 이**씨는 그냥 느낌인데 가까운 가족, 친지로 보이고, 1950년생으로 대구에 거주하고 있는 경매를 개시한 황**씨까지 3명의 근저당권자가 있습니다. 이렇게 근저당권이 많이 설정되어있다면 선순위 근저당권자가 있는한 후순위 근저당권자는 돈받을 수가 없습니다. 무잉여가 바로 이런 경우죠. 취하될 가능성이 높다고 한 이유도 바로 이 이유때문이고요. 역시나 취하된 사건입니다.

이 경매가 무잉여로 취하되지않고 정상적으로 진행되려면, 선순위 근저당권에 배당금이 모두 배당되어야합니다. 경동신협의 채권금액은 대략 2.2억, 2순위 이**씨의 채권금액 4500만원이 모두 배당되어야하므로 최소 2.65억원 이상으로 낙찰되어야하는데, 현시세로 미뤄보아 그정도까지는 낙찰가를 적어내는 사람은 없을 것 같습니다. 이상한 점은 2010년이면 경매가 대중에게 그리 잘알려지지않은 시점으로, 시세차액을 어느정도 볼 수 있었을 시점일 것으로 보이는데, 매우 높게 낙찰받은 것 같습니다. 

6. 시세조사

매매는 2.28억원, 전세는 1.93억원, 월세는 2000만원에 75만원으로 조사됩니다.

인터넷으로 아파트 가격 조회할 때는 네이버 부동산과 국토부 실거래가 시스템, KB부동산시세를 주로 활용합니다. 이렇게 단지가 큰 곳은 대형평수라도 거래가 보일 것이라고 말씀드렸는데, 올해만해도 53평이 10건 이상 매매된 내역이 보입니다. 저렴하게 낙찰받아 리모델링해서 매도하면 좋은 가격으로 매도할 수 있으리라 생각합니다. 집의 크기가 큰만큼 실거주 내지는 집수리해서 빨리 매도하는 것으로 계획을 잡는 것이 좋습니다. 실거주든 매도든 우선은 집을 최대한 예쁘게 잘 꾸미는게 관건이 되겠죠? 요새는 인테리어 디자인 따로, 시공 따로 하는 서비스도 많이 있더군요. 이를 잘 활용한다면 직장다니면서도 공사 진행해서 멋진 집을 만들어낼 수 있습니다. 이정도 수준의 집은 문제없이 입찰가능했다면 저는 1.8~1.9억쯤으로 적어냈을 것 같습니다. 수리비는 1500만원정도 들인다고 생각하고, 나머지 세금 등으로 대략 2500만원 안쪽으로 작업했겠죠. 하지만 이물건은 경매로 낙찰받은 채무자가 있었는 만큼 명도가 쉽지 않을 수 있습니다. 어지간한 민법은 꿰차고 있을테니 말이죠. 이사비를 받아내려고 머리를 굴릴테니 적정수준의 이사비도 빼놔야하죠. 취하된 사건(경매 사건 결과 조회하기)이지만 이런 복합적인 총체적 난국인 물건일 듯 싶습니다.

- 예상낙찰가 : 1.89억원

- 제반비용 : 2500만원(수리비 1500만원 정도)

- 입찰기일 : 2019-10-08

마무리

이 물건은 부동산 경매 취하된 물건이지만, 이런 류의 물건이 나오면 이렇게 한번 계산해보시면 될 것 입니다. 낙찰가 1.89억으로 가정하고, 잔금대출은 80%가 대출되니 1.51억원, 내 자본이 3800만원이 필요한 물건입니다. 거기다 집 수리비까지 포함시켜야하니, 6300만원은 있어야합니다. 1.51억원의 대출이자(금리3.5%로 계산)는 44만원입니다. 6300만원 주고, 53평의 파라다이스를 만들어낸다면 그것 참 멋진 일입니다. 파주에도 산업단지가 몇몇있는 것으로 알고 있는데, 파주에 거주하시는 분이라면 이런 멋진 집 낙찰받아서 꾸며서 살아보시는 것도 좋지않나 생각해봅니다.

제친구녀석이 엘지디스플레이에 근무하고 있는데, 다음에도 이런 물건 나오면 이야기해줘야겠습니다.

★라미드니오니의 경매이야기★

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