[아파트 경매]언덕위의 아파트, 노량진동 신동아리버파크

언덕위의 아파트, 노량진동 신동아리버파크

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안녕하세요, 라드온입니다. 오늘 소개할 대법원 경매 물건은 사건번호 2018타경 105478 임의경매 입니다. 서울 아파트 경매 물건입니다. 이미 여러차례 소개드린 것처럼 서울 부동산 경매 물건은 잔금대출이 잘 나오지 않기 때문에 거의 들여다보진 않지만 질문이 올라와있어 확인해 보았던터라, 포스팅에 담기로 하였습니다. 무슨 사연인지 같이 들여다보시죠.

▶ 물건 들여다보기 

1. 물건개요

2. 지역분석

3. 점유자정보

4. 임장조사

5. 권리분석

6. 시세조사

마치며...

1. 물건개요

- 소재지 : 서울특별시 동작구 노량진동 325, 신동아리버파크 707동 109호

- 용도 : 아파트 - 감정가 : 738,000,000원 - 최저가 : 590,040,000원(감정가의 80%, 1회 유찰) - 면적 : 84.88㎡(국민 평형, 33평) - 건축연도 : 2001년 - 방개수 : 3/2 - 세대수 : 1696세대/7동 - 주차여부 : 1.25대 - 건물방향 : 남향 - 외관노후 : 양호 - 엘리베이터 : 있음 - 방범시설 : 양호 - 인근공급량 : 주변에 다가구, 연립주택 혼재

최근 이 경매 물건이 어떤지에 대해 문의가 들어왔습니다. 서울 부동산과 서울 부동산 경매 물건은 깊이있게 들여다보지 않기에, 그냥 임장은 가지않고 권리사항만 들여다보고 간단히 이야기해주기로 했습니다. 다행히 제가 아는 곳이였습니다. 노량진 고시촌을 따라 꼭대기쪽으로 경사가 제법있는 도로를 오르면 나오는 곳입니다. 예전에 제 사수가 살던 아파트인데, 제가 두어번 데리러, 그리고 데려다 줬던 곳이라 어렴풋이 생각이 났습니다. 지도를 보다가보니 길이 머릿속에 다 그려지더군요. 그 선배가 몇동에 살았는지까지는 기억나지 않지만 이 신동아리버파크 707동은 또렷이 기억나네요. '마을버스 오는 빌라옆으로 와'라고 약속을 잡았었죠. 지대가 높은 지역이라 조금만 층수가 높아도 이름 그대로 리버파크일 멋진 곳입니다. 하지만 이 부동산 경매 물건은 1층입니다. 뷰는 머릿속에서 지우시고 들여다보시면 됩니다. 늦은밤에 이곳에 데려다줄때 보니, 가로등이 있어도 좀 어두운 편이더군요. 아파트 단지 담벼락이 있고, 맞은편은 아래쪽 지대가 낮은 곳으로 빌라와 단독주택이 늘어서 있습니다. 삭막하면서 약간 으슥하다는 느낌이 들었습니다.  

2. 지역분석

- 교통 : 50m 이내 버스정류장, 500m 이내 장승배기역, 상도역 - 학교 : 장승중 - 병원 : 아파트 단지내 상가 - 편의시설 : 아파트 단지내 상가 - 녹지 : 풍부 - 지역 호재/악재 : 특이사항없음

단지가 큰편이고 주변에도 아파트 단지가 많은데, 학교가 많이 보이진 않습니다. 장승중학교가 500m 이내에 있긴하지만 큰길을 두어번 건너야하네요. 지도나 사진상에는 잘 보이지 않지만 여긴 경사 제법 됩니다. 하지만 역시 서울이라, 교통이 좋습니다. 단지가 커서 마을버스 정차역이 주변에 많습니다. 마을버스를 타고 장승배기역이나 상도역에서 지하철을 이용하면 됩니다. 두개 역 모두 500m도 안되는 거리라 걸어서도 접근할 수 있습니다만 고갯길이라는 건 염두에 두어야 합니다. 1700세대 가량 되는 대단지라 상가건물도 굉장히 크고 잘되어 있고, 단지 내를 공원같이 잘 꾸며놓은 좋은 아파트입니다.

3. 점유자정보

- 점유자 : 소유자(강**)

이렇게 한눈에도 좋은 국민 평형 아파트 경매로 나온 물건은 대부분 소유주가 점유하고 있다고 보시면 됩니다. 현황보고서에는 집행관이 소유주의 모친(김**)을 만났다고 되어있고, 전입세대열람상에도 강**로 등록되어있습니다. 채무를 감당하지못해서, 부동산 경매로 나온 것이니 이사비를 건내며 명도를 진행하면 좀 더 수월하게 할 수 있습니다. 안줘도 그만이기 때문에 정해진 이사비는 없습니다. 크기에 따라 천차만별이겠지만 대략 300~500만원을 건낸다고 생각하면 됩니다.

4. 임장조사

- 채광/조명 : -

- 샤시 : -

- 싱크대 : -

- 화장실 보수 : -

- 도배장판 : -

- 누수/결로 : 없음

이 아파트의 경우 별도의 임장조사를 하지않습니다. 안가봐도 정보가 넘쳐나기때문이죠. 물론 안가보면 알수없는 부분도 있기는 하지만, 대부분의 경우 아파트와 오피스텔은 가보지않아도 인터넷으로 파악이 됩니다. 네이버 부동산, 다음 부동산에 들어가서 아파트단지를 조사해보면, 학군정보, 집구조, 거래내역 등 매우 다양한 정보를 얻을 수 있습니다. 추가로 호갱노노와 직방을 이용하면 아파트 시세를 보다 자세히 확인할 수 있습니다. 국토부에서 제공하는 아파트 실거래가보다 제 개인적인 생각으론 호갱노노가 더 시세반영이 빠르고 바로 바로 반영되는 것 같단 느낌입니다. 호갱노노에 실험적으로 제 주변 아파트 단지를 여러개 알람을 설정해두고 거래내역을 실시간으로 확인해보니, 변동이 바로바로 눈에 보이더군요. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

5. 권리분석

접수일	등기목적	권리자	금액
2015-09-30	소유권이전	강**	410,000,000원
2015-09-30	근저당권설정	우리은행	326,700,000원
2017-09-01	근저당권설정	우리은행	60,000,000원
2018-06-07	근저당권설정	씨엔에스대부	234,000,000원
2018-08-17	가압류	삼성카드	23,530,271원
2018-09-03	가압류	우리카드	30,709,797원
2018-09-07	가압류	서울신용보증재단	20,878,062원
2018-09-17	가압류	케이비국민카드	18,400,634원
2018-09-21	임의경매개시	씨엔에스대부	191,362,191원
2018-10-31	압류	국민건강보험공단	-
2018-10-31	가압류	하나캐피탈	40,020,120원
2019-03-22	임의경매개시	우리은행	360,609,437원

소유주 1985년생 강씨가 4.1억원으로 매매를 했습니다. 2005년경에 임의경매로 나온 물건을 매매한 이력이 있고, 소유주 강씨는 일반매매하였습니다. 대부업계에서 일하는 것인지, 사유는 정확히 모르겠으나 등기부내에는 여러 대부업체로부터 근저당을 설정했다가 말소한 흔적이 매우 많이 남아있습니다. 어찌되었건, 경매가 진행되어 낙찰되면 집값이 어느정도 되기때문에 두곳의 근저당권자는 배당받겠네요. 역시나 다른 아파트 경매 물건(대부분 등기부가 비슷한 모양새입니다. 대구광역시 본리동 롯데캐슬 예시)과 마찬가지로 담보대출 이자가 연체되자마나 연쇄적으로 각 카드가 순식간에 연체됩니다. 

6. 시세조사

매매는 6.3~6.5억원, 전세는 4.1억원, 월세는 1억원에 80만원 정도로 조사됩니다.

같은 동은 아닌 것 같지만 1층이 거래된 내역이 보입니다. 매매와 전세가 각각 6.45억, 4.1억으로 보입니다. 이 707동과 708동은 단지 내 상가와도 거리가 좀 있고 한눈에 봐도 약간 구석으로 인기동이 아닌 것으로 보입니다. 이점을 감안하여 입찰에 참여하면 좋을 것 같습니다.

- 예상낙찰가 : 유찰(5.65억)

- 제반비용 : -

- 입찰기일 : 2019-09-19

마무리

이 부동산 경매 물건은 이번 차수에 입찰에 참여하면 손해일 것으로 생각됩니다. 감정가 자체가 높게 잡혔습니다. 감정가가 7.38억인데, 현재 로얄동, 로얄층이 7.8억에 거래된 것이 하나가 보입니다. 감정평가를 할때는 그 주변 비슷한 건물을 선정하여 감정평가를 하는데, 아마 최고 좋은 물건을 참고로 감정가를 뽑아낸 것 같습니다. 네이버 부동산, 다음 부동산에 모두 확인해보았으나 역시나 1층은 7억 이하입니다. 1층은 주로 평균보다 10%정도 뺀 금액으로 생각하시면 되는데, 7억-7000만원...6.3억입니다. 이정도가 적정가인데, 급매가를 고려해서 계산해봐도 6억 밑으로 내려야만 합니다. 한번 더 유찰되어 5.6억부근에서 낙찰받으면 괜찮을 것 같단 생각입니다.

★라미드니오니의 경매이야기★

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